Södra Pildalsvägen 18 - Höllviken

SÖDRA PILDALSVÄGEN 18 

HÖLLVIKEN 

TRIWAS 

FASTIGHETSFÖRMEDLING

Enplansvilla med atriumgård 

Nu ges möjligheten att förvärva ett av de populära husen på Granvik! 

Enplansvilla, belägen på lugn och trivsam gata i Höllviken. Väldisponerat 

boende med fyra sovrum, badrum, gäst-wc, tvättstuga, kök och vardagsrum. 

Härligt ljusflöde från stora fönster och mysig insynsskyddad atriumgård i 

söderläge. Addera därtill ett uterum och garage. Här bor man lugnt och 

bekvämt på återvändsgata med närheten till både kommunikationer in till 

Malmö/Hyllie, Toppengallerian, matbutiker och centrum med sitt stora utbud 

av små butiker och restauranger. 

Välkomna! 

Snabbfakta 

Utgångspris 

Boarea 

Biarea 

Tomtarea 

Antal rum 

Byggår 

Tillträde 

5.195.000 kr 

121 kvm 

35 kvm 

324 kvm 

5 rok 

1972 

Enligt överenskommelse 

Ansvarig mäklare 

Jessica Gransten 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524144 

jessica@triwas.se 

Assisterande mäklare 

Daniel Wigren 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524149 

daniel@triwas.se

Interiör 

HALL 

Hallen bjuder in med vy vidare in mot vardagsrummet och 

här ligger laminat på golvet och väggarna är tapetserade. Det 

finns avhängning för ytterkläder och klädkammaren rymmer 

ytterligare förvaring. 

SOVRUM 

Det fjärde sovrummet är rymligt och är idag möblerat med en 

soffa men här finns plats för dubbelsäng. Bra med en garderob 

på var sida om sängen i så fall. Laminat och ljusa tapetserade 

väggar. 

SOVRUM 

Till vänster ligger ett av bostadens fyra sovrum. Perfekt som 

arbetsrum eller barnrum. Laminat på golvet och tapetserade 

väggar i ljust mönster. 

KÖK 

Köket erbjuder bra plats för ett större köksbord intill fönstret 

och bra arbetsytor samt förvaring. Köket är utrustat med vask, 

diskmaskin, spis, köksfläkt kyl och frys. Klinker på golvet och tapetserade 

svagt grå väggar med kakel ovan rostfri arbetsbänk. 

VARDAGSRUM 

Stort till ytan och med fint ljusinsläpp via stora fönsterpartier 

ligger vardagsrummet placerat in mot den insynsskyddade 

utemiljön i söderläge. Vacker ekparkett möter ljusa tapetserade 

väggar och här får både soffgrupp och matbord med enkelhet 

plats. Självklart med direktaccess ut till trädgården. 

BADRUM 

Helkaklad badrumsmiljö i beige och inrett med duschkabin, 

toalett, tvättställ, spegelskåp och badrumsskåp för förvaring. 

GÄST-WC 

Klinker på golvet och ljusa kaklade väggar. Tvättställ och toalett. 

TVÄTTSTUGA 

Klinker på golvet och delvis kaklade väggar. Förvaring under 

tvättställ, garderob, tvättmaskin och torktumlare. Vidare från 

tvättstugan når man garaget. 

SOVRUM 

Innanför vardagsrummet finns ett sovrum med plats för dubbelsäng. 

Laminat och ljusa tapetserade väggar. Även från detta 

rum har man utgång till trädgården och precis utanför ligger 

uterummet med plats för loungemöbler. 

SOVRUM 

Det mindre av de två andra sovrummen passar bra som 

arbetsrum eller barnrum och här ligger laminat på golvet och 

väggarna är tapetserade i svagt beige/rosa.

Fakta 

Byggnad 

Upplåtelse: Villa Typkod: 220 

Fastighetsbeteckning: VELLINGE HÖLLVIKEN 22:188 

Boarea: 121 kvm 

Biarea: 35 kvm 

Tomtareal/mark: 324 kvm 

Tomtbeskrivning: Plattsatt atriumgård i söderläge med 

uterum. 

Antal rum: 5 rok 

Byggår: 1972 

Parkering: Uppfart samt garage. 

Energideklaration 

Energiklass 

D 

Specifik energianvändning 

48 kWh/m² 

Energiprestanda, primärenergital 

96 kWh/m² 

Energideklaration utförd 2023-10-12 

Ekonomi 

Elkostnad 

11 487 kr 

Vatten & avlopp 

5 195 kr 

Renhållning 

3 575 kr 

Samfällighet 

1 125 kr 

Summa driftskostnader 

21 382 kr 

Beskrivning av driftskostnad: Årlig elförbrukning på 

2 878 kWh/år. Fastigheten har stått tom och angivna 

driftskostnader och kWh/år avser underhållsvärme. 

Årlig elförbrukning: 2 878 kWh. 

Fastighetsavgift: 9 287 kr 

Boendekalkyl: Välkommen att kontakta ansvarig 

fastighetsmäklare om du vill ha hjälp med att upprätta 

en boendekostnadskalkyl. 

Uppvärmning: Elpanna, vattenburna radiatorer, värmepump 

luft/luft 

Grund: Krypgrund, Ergebjälklag 

Stomme: Trä 

Bjälklag: Betong 

Fasad: Tegel, träpanel 

Tak: Papp 

Fönster: 3-glasfönster 

Ventilation: Självdrag 

Vatten: Kommunalt vatten året om 

Avlopp: Kommunalt avlopp 

TV/Internet: Fastigheten är ansluten till fiber. 

Övriga byggnader: Garage och uterum. 

Utförda renoveringar 

2017 Nya takkupoler 

2017 Ny krona på skorstenen 

2013 Nytt papptak 

2009 Nya 3-glasfönster samt ny altandörr 

2007 Installerades luft/luftvärmepumpen 

2006 Ny garageport 

Övrigt 

Besiktning: Ägaren har valt att förhandsbesiktiga huset för 

att på bästa sätt vara så transparent man kan och att du som 

spekulant skall kunna skapa dig en god bild av husets skick 

och möjligheter. 

Du som spekulant har möjligheten att kontakta besiktningsmannen 

för att få en gratis genomgång av besiktningsprotokollet 

innan köp. 

Taxeringsuppgifter 

Byggnad 

Mark 

Totalt Taxeringsvärde 

1 698 000 kr 

1 426 000 kr 

3 124 000 kr 

Vill man som spekulant genomföra en egen besiktning är det 

önskvärt att detta sker innan man undertecknar ett köpeavtal. 

Pantbrev: Totalt 2 st pantbrev om 131 400 kr. 

Övriga rättigheter och belastningar 

Planer och bestämmelser Byggnadsplan (Beslutsdatum: 

1968-10-02, Senast ändrad: 2021-10-26) 

Inskrivna övriga rättigheter, belastningar och övriga 

gravationer Vellinge kommuns vattentäkter vid vellinge 

och stora hammar-räng, Vattenskyddsområde (Beslutsdatum: 

1988-03-01, Senast ändrad: 2023-07-28) 

Gemensamhetsanläggning VELLINGE HÖLLVIKEN GA:37

Planritning

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen 

Utgångspunkten enligtw jordabalken är att fastigheten skall stämma 

överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika 

från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller 

att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen 

och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning 

av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet 

att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder 

och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för 

dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka 

och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för 

dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. 

Köparens undersökningsplikt 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas 

köparens undersökningsplikt . Kraven på köparens undersökning är 

långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. 

Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, 

krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet 

bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), 

rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar 

i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin 

undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten 

över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på 

köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar 

undersökningspliktens omfattning. 

Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det 

utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning 

från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka 

sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser 

eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt 

hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel 

och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat 

sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han 

bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat 

hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts 

för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av 

utbyte eller i vart fall renovering. 

Juridisk information till säljare och köpare 

I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, 

gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s k köpargenomgång. 

Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten 

omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar 

med ytterligare undersökningar. 

Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt 

finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om 

ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för 

köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta 

kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens 

förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren 

gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. 

Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att 

upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde 

ha upptäckt men förbisett. 

radbrytning 

Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren 

måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där 

han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. 

Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap 

om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet 

i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt 

till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta 

följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. 

radbrytning 

Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller 

symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats 

av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av 

köparen. 

Säljarens utfästelser 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. 

Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse 

beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden 

betraktas inte som utfästelser. 

Anlitande av besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna 

uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget 

krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare 

att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att 

rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. 

Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten 

och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen 

av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla 

dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför 

viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning 

har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten 

såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen 

bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som 

utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske 

för köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. 

Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att 

köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på 

det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära 

avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. 

Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer 

vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda 

parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa 

villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det 

förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten 

med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en 

säljaransvarsförsäkring (se nedan). 

Avtalsfrihet friskrivning 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför 

parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. 

Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens 

skick, generellt eller beträffande viss funktion. 

Säljaransvarsförsäkring 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom 

försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten 

samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via 

försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för 

både säljare och köpare. 

Om budgivning: 

Vid ett köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt krävs det ett undertecknat, 

skriftligt köpeavtal för att såväl säljare som köpare skall vara 

bundna. Vi på Triwas använder oss av en öppen och transparent budgivning. 

Detta betyder att fastighetsmäklaren i normala fall redovisar högsta 

budet till säljare och de övriga budgivare. Fastighetsmäklaren är skyldig 

att vidarebefordra alla bud som inkommer innan köpeavtalet har signerats. 

Viktigt att veta är att säljaren har fri prövningsrätt, vilket innebär att 

säljaren beslutar om när hur och till vem säljaren säljer, det behöver således 

inte vara till den som lagt det högsta budet. Den ansvariga fastighetsmäklaren 

fattar inga som helst egna beslut gällande försäljningen, utan agerar 

endast på säljarens instruktioner. Notera att det kan ske avsteg från den 

öppna budgivningen om säljaren accepterar att det kommer in villkorade 

bud, exempelvis att budet skall vara dolt. Detta kan innebära att samtliga 

spekulanter inte får reda på alla bud som inkommer. 

Objektsbeskrivningens innehåll 

Vi reserverar oss för eventuella felskrivningar.

En personlig, modern och serviceinriktad mäklarbyrå där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla 

Två mäklare som arbetar med att få din bostad såld 

Vi arbetar alltid i ett team som möjliggör, exempelvis dubbel mäklarnärvaro på visningar 

samt en större flexibilitet för privata visningar. 

För oss på Triwas är det viktigt att ge varje spekulant fullt fokus på visningen. Genom att vara två 

mäklare med begränsat antal på plats samtidigt lämnas inga frågor obesvarade. Vi upplever att de 

spekulanter som är välinformerade och får uppmärksamhet är mer benägna att snabbare komma till 

beslut. Dessutom får vi bättre information om varje spekulants förutsättningar och möjligheter. 

Vår ambition är att vara den mest personliga, moderna och serviceinriktade mäklarbyrån där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla.

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 2023-10-04 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING 

Överlåtelsebesiktning av fastighet enligt jordabalken för säljare 

Besiktningen är utförd åt säljaren. 

Alla intressenter eller köparen av denna fastighet har möjlighet att ringa till 

besiktningsmannen för att få en gratis genomgång av protokollet. Om köparen av fastigheten 

vill uppfylla sin köparundersökningsplikt och få ett juridiskt ansvar från 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB så kan denne köpa över ansvaret och besiktningsprotokollet. 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 

Glasbrukskajen 2 C 

216 44 Limhamn 

Fredrik.backgren@skaneshusbesiktningar.se 

www.skaneshusbesiktningar.se


INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

INNEHÅLLSFÖRTECKNING ........................................................................................................... 1 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 2 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 3 

UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR ............................................................. 4 

FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING ............................................................................. 5 

HUVUDBYGGNAD ....................................................................................................................... 6 

RISKANALYS ............................................................................................................................... 11 

FORTSATT TEKNISK UTREDNING ............................................................................................... 12 

TEKNISKA LIVSLÄNGDER ........................................................................................................... 13 

VILLKOR ..................................................................................................................................... 14 







OBJEKTBESKRIVNING 

Adress 

Södra Pildalsvägen 18, 236 32 Höllviken 

Fastighetsbeteckning Höllviken 22:188 

Besiktningsnummer 20231004-01 

Typ av besiktning Steg 1 

Uppdragsgivare 

Chrita Jeppsons dödsbo 

Fastighetsägare 

Chrita Jeppsons dödsbo 

Besiktningsman 

Fredrik Bäckgren 

Besiktningsdag 2023-10-04 

Närvarande 

Karina Lindvall, Ann-Marie Pålsson 

Väderlek 

Ca 13 grader C och klart 





www.skaneshusbesiktningar.se 

2


OBJEKTBESKRIVNING 

Byggnadsår/ Ombyggnadsår 1972 

Byggnadstyp 

1-planshus 

Grundkonstruktion 

Stomme material 

Betongplatta oisolerad (garaget), stenlagd grund/uppreglad grund 

(uterummet), uteluftsventilerad grund (erge bjälklag) huvudbyggnaden 

Trä 

Takbeläggning 

Papp 

Fönster 

3-glasfönster, 2-glasfönster (kopplat) 

Fasad 

Tegel, träpanel 

Värmesystem 

Elpanna, vattenburna radiatorer, luft/luftvärmepump 

Ventilation 

Självdrag 

Markförhållande 

Trädgårdstomt 






3


UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR 

Uppvisade handlingar 

Inga handlingar har uppvisats 

Lämnad Information från 

fastighetsägare 

Fastighetsägaren lämnar 

information om fel i 

fastigheten 

1972 Förvärvades fastigheten 

1992 Renoverades tvättstugan 

Ca 1998 Renoverade man badrummet 

2006 Ny garageport 

2007 Installerades luft/luftvärmepumpen 

2009 Nya 3-glasfönster samt ny altandörr 

2013 Nytt papptak 

2017 Nya takkupoler 

2017 Ny krona på skorstenen 

Ingen information om fel eller skador har lämnats 






4


FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING 

Särskilda förutsättningar vid 

besiktningen/övrig 

information 

Om fuktmätningar har utförts under besiktningen så vissas dessa i ett 

separat protokoll. 

Besiktningen utförd okulärt och omflyttning av möbler eller förvaring utförs 

inte vid besiktningstillfället. 

För ytor/utrymmen och byggnadsdelar som inte är åtkomliga eller endast 

besiktningsbara från luckor har besiktningsmannen inget ansvar. 

I vissa fall kan ett tak på grund av väderförhållanden eller höjd upp till taket 

vara svårt att besiktiga. Om detta finns kommer besiktningsmannen att 

förklara detta i besiktningsprotokollet. 

Muntliga uppgifter lämnade 

av fastighetsägaren eller 

ombud 

Information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet innebär att 

det är uppgiftslämnaren som är ansvarig för att dessa är sanningsenliga. 

Om information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet som 

skulle visa sig vara felaktiga så kan uppgiftslämnaren höra av sig till 

besiktningsmannen så att korrekt information skrivs in i protokollet. Det går 

dock inte att lämna eller ändra på uppgifter efter att ett protokoll har 

övertagits av en ny ägare till fastigheten som besiktningsprotokollet avser. 

Inget att notera – Innebär att det inte har noterats någon brist vid besiktningstillfället som avviker från vad som kan anses 

vara normalt slitage för fastigheten. 

Notering – Betyder att det finns en brist som kan vara av kosmetisk/mindre betydelse, och som bedöms vanligtvis inte kunna 

leda till någon följdskada. 

Riskanalys/Avvikelse – Betyder att det finns en brist som kan leda till följdskada/skada. 

Fortsatt teknisk utredning – Betyder att det finns en skada i dagsläget i fastigheten eller en antydan till en skada som finns i 

dagsläget i fastigheten. Då rekommenderar besiktningsmannen att man ska utreda detta vidare för att få klarhet på 

skadeläget eller orsaken/omfattningen av den befintliga skadan som har noterats i besiktningsprotokollet. 

Steg 1 

Det är en besiktning av hela fastigheten invändigt och utvändigt. Med invändigt menas alla ytor som är åtkomliga eller 

okulära. I våtutrymmen genomförs en utanpåliggande fuktindikering på plastmattor/våtrumstapeter/kakel/klinker för att 

undersöka ifall fuktskador förekommer. 

Steg 2 

Samma typ av besiktning som steg 1 men här utförs även fuktmätningar i riskkonstruktioner. Det innebär att man mäter i 

luften och i virke efter fukt eller förhöjda fuktnivåer. Fuktmätningar utförs på vindar och i syllar/krypgrunder eller i en källares 

träkonstruktioner. 






5


HUVUDBYGGNAD 

ALLMÄNT FÖR FASTIGHETEN 

Skador som orsakats av normalt slitage eller vissa åldersrelaterade skador noteras inte i 

besiktningsprotokollet. 

Huset var fullt möblerat vid besiktningstillfället. 

ENTRÉPLAN 

Entré/Hall 

Inget att notera. 

Sovrum 1 

Det saknas tilluftsventilation. 

klädkammare 


Vardagsrum 


Sovrum 2 


Sovrum 3 


Sovrum 4 

Ojordade uttag och jordade uttag finns i samma rum. 

Tvättstugan Den tekniska livslängden har passerats på tvättstugan. Se riskanalys 1. 

Golvbrunnen byttes inte vid renoveringen. Se riskanalys 1. 






6


Tröskeln in mot köket är för låg. Se riskanalys 1. 

Man har lagt klinkerplattorna ovanpå den gamla plastmattan. Det är en 

avvikelse från dagens branschregler. 

Garaget 


Badrum Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 1. 

Rörgenomföringar finns på väggen i våtzon 1. Se riskanalys 1. 

Man har lagt klinkerplattorna ovanpå den gamla plastmattan. Det är en 

avvikelse från dagens branschregler. 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Golvbrunnen byttes inte vid renoveringen. Se riskanalys 1. 

Badrummet är byggt för duschkabin eller badkar och därför är golvet plant. 

Ett fönster finns i våtzon 1. Se riskanalys 1. 

Det finns fyra borrhål på väggarna där det saknas silikon i borrhålen. 

Toaletten Den tekniska livslängden har passerats på toaletten. Se riskanalys 1. 

Kök 







7


GRUNDKONSTRUKTION 

Betongplatta oisolerad 

(garaget) 

Uterummet 

Stenlagd grund/uppreglad 

grund 

Uteluftsventilerad grund 

(erge bjälklag) 

En oisolerad betongplatta är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 2. 


En uteluftsventilerad grund är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 2. 

Det är ett erge bjälklag i grundkonstruktionen. Det betyder att hela 

grundkonstruktionen är utav betong. Det finns inget organiskt material i 

grundkonstruktionen. 

UTVÄNDIGT 

Tak 

Färgsläpp noterades på plåthuven på taket. 

Det finns otätheter i anslutningen mellan papptaket och plåthuven. 

Se riskanalys 3. 

Hängrännor och Stuprör 


Fasader 

Målningsbehov/underhållsbehov noterades på en del av träpanelsfasaden. 

Det finns en spricka intill fogen ovanför ett av fönsterna. 






8


Fönster 

Målningsbehov/underhållsbehov noterades på fönstret i garaget. 

Färgsläpp noterades på fönsterblecket intill det kopplade fönstret. 

Grundmur/ Hussockel 


Markförhållanden Kondensvatten släpps intill huset. Se riskanalys 4. 

Växter och rabatter finns intill huset. Se riskanalys 4. 

’ 

Dörrar 

Det finns en skada nertill på dörren intill garaget. 

(på framsidan) 

Målningsbehov noterades på trädetaljen intill den skadade dörren. 






9


ÖVRIGT 

Huset 

Ojordade uttag finns i huset. 

Fläckvist målningsbehov noterades på uterummets träpanelsfasad. 

Det finns en rötskada intill en av skjutdörrarna. 

(uterummet) 

Det saknas plåtar på vindskivorna. En av vindskivorna är rötskadade. 

Uterummet invändigt 







10


RISKANALYS 

1. När tvättstugans/toalettens tekniska livslängd har passerat finns det en risk att skador kan komma att 

uppstå eller finnas på tvättstugan/toaletten. 

Den gamla golvbrunnen byttes inte ut vid renoveringen vilket kan orsaka skador i kringliggande 

konstruktioner ifall vatten kommer in via golvbrunnens anslutning mot tätskiktet. Vidare är detta en 

avvikelse från branschreglerna. 

När man har en för låg tröskel så innebär det en risk för att skador kan komma att uppstå i intilliggande 

rum vid ett eventuellt läckage. 

Rörgenomföringar i våtzon 1 kan innebära en risk för att skador kan komma att uppstå ifall det är 

otätheter eller bristfälligt tätat kring rören. Vidare är detta en avvikelse från dagens branschregler. 

Finns det ett fönster i våtzon 1 så utgör det en risk för att skador kan komma att uppstå i 

bakomliggande konstruktioner ifall vattenbelastning orsakar skador i fönstret eller karmen. 

2. En betongplatta på mark som inte har underliggande isolering (cellplast) kommer ständigt att påverkas 

av markens fuktstatus. Det innebär att det finns en risk för att skador kan komma att uppstå på 

organiska material som är fuktkänsliga. 

Klimatet i en uteluftsventilerad grund är beroende av uteklimatet. Grunden fuktas upp under delar av 

året för att under vissa delar av året torka ut. Organiska material i grundkonstruktionen kan få skador 

på sig och även dålig lukt kan uppstå i utrymmet som kan lukta i fastigheten. 

3. Otätheter innebär en risk för att skador kan komma att uppstå i bakomliggande konstruktioner ifall 

vatten kommer in via otätheterna. 

4. Vattnet från luftvärmepumpen leds inte bort från husgrunden. Bristen ökar risken att vatten tränger in i 

anslutande konstruktioner med skador som möjlig följd. 

När det finns växter och rabatter nära huskroppen riskerar man att få en ökad fuktbelastning mot 

grundmuren som kan medföra att skador uppstår i anslutande konstruktioner. 

Samtliga risker i riskanalysen kan orsaka skador som kan innebära en risk för att 

fukt/mögel/röta/elakartad lukt kan komma att uppstå i fastigheten. När den tekniska livslängden har 

passerat sin gräns kan det innebära en risk för att samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. En 

avvikelse kan innebära att man inte har tagit hänsyn till branschregler vilket kan innebära en risk för att 

samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. 






11


FORTSATT TEKNISK UTREDNING 

Om besiktningsmannen har noterat en brist som hamnar under fortsatt teknisk utredning så kan en 

köpare/intressent av fastigheten begära en fortsatt teknisk utredning för att undersöka den skada som 

förmodligen förekommer i huset. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen utan är en 

tjänst som en köpare kan beställa. 

Vänliga hälsningar 




0722-138684 








12


TEKNISKA LIVSLÄNGDER 

Tekniska livslängder finns i stort sett för alla olika byggnadsmaterial och konstruktionsdelar. Det finns olika 

tekniska livslängder på dom olika byggnadsmaterialen eller konstruktionsdelarna av fastigheten. En lista har 

upprättats för att ge en förståelse när det kan vara dags att byta ut material eller konstruktionsdelar i 

fastigheten. Om det inte har gjorts någon notering på en del där den tekniska livslängden har passerats så 

betyder det att man inte har hittat några brister även om den tekniska livslängden har passerats. Det kan dock 

inte garanteras att man kan komma att behöva byta ut delar där den tekniska livslängden har passerats om det 

uppstår brister i dessa eller om man självmant väljer att byta ut dom för att förebygga brister/skador. 

Konstruktionsdel 

Livslängd Konstruktionsdel Livslängd 

Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år 

Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år 

Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år 

Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) 

Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år 

Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion 

Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 

15 år 

utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 

papp 

35 år 

Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt 

under klinker/kakel 

Asbestcementskivor/eternitskivor 

30 år 

* utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år 

* utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år 

Våtrumstapeter väggar 

15 år 

Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 

tätning rökkanaler) 

40 år 

Avloppsledningar 50 år Nytt undertak – invändigt 40 år 

Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år 

Avloppstank 30 år Plåt 35 år 

Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Målning fönster/dörrar 10 år 

Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år 

Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år 

Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år 

Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år 

Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte 

Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år 

Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år 

Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år 

Dräneringsledning och utvändig vertikal 

fuktisolering 

(inklusive dagvattenledning i anslutning till 

25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år 

dräneringsledning) 

Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år 

Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år 

Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år 

Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år 

Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år 

Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 

10 år 

Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 

10 år 






13


VILLKOR 

DET FINNS OLIKA RUBRIK SOM AVSER 

ANTINGEN KÖPAREN ELLER SÄLJAREN. DET 

FINNS ÄVEN RUBRIKER SOM AVSER JUST ETT 

ENSKILT UPPDRAG 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att 

i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och 

redovisa information om fastighetens fysiska skick. 

Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär 

undersökning som verkställs av en särskilt anlitad 

sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. 

Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den 

undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att 

genomföra i samband med fastighetsköpet. 

Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens 

undersökningsplikt. 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att 

inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information 

om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker 

genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som 

verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är 

avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en 

byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. 

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid 

förhandlingen om de villkor som ska gälla för 

fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en 

doldafelförsäkring. 

Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av 

sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte 

skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

Uppdragsbekräftelse 

Efter mottagandet av uppdraget översänder eller 

överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse 

till uppdragsgivaren alternativt bekräftar uppdragsgivaren 

villkor och uppdrag digitalt via besiktningsföretagets sajt 

(besiktigat.se). Besiktningsmannen går igenom 

uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med 

uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. 

Handlingar och upplysningar 

Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med 

överlåtelsebesiktningens påbörjande tar 

besiktningsmannen del av de handlingar och övriga 

upplysningar som överlämnats. De handlingar och 

upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för 

överlåtelsebesiktningen antecknas i 

besiktningsutlåtandet. 

Okulär besiktning 

Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en 

omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av 

uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för 

överlåtelsebesiktningen. 

Vid den okulära besiktningen undersöker 

besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga 

utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken 

är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga 

utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan 

undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och 

liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara, 

förutsatt att besiktningsmannen kan utföra sitt arbete 

professionellt i dessa utrymmen. Detta beslut är 

besiktningsmannens att ta. 

En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare 

byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid 

moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som 

har någon betydelse för bedömningen av 

fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas 

normalt inte. 

Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort 

en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som 

omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas 

i besiktningsutlåtandet. 

Besiktningsutlåtande 

Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande 

över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet 

redovisas de fel som upptäckts vid den okulära 

besiktningen. 

Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att 

överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som 

är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den 

normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och 

omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid 






14


överlåtelsebesiktningen har således bland annat 

byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre 

byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en 

äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har 

någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. 

Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. 

Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet 

framgår av villkoren för uppdraget. 

Riskanalys 

Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig 

risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som 

framkommit vid den okulära besiktningen redovisar 

besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i 

besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger 

besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, 

ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära 

besiktningen, den information som lämnats genom 

handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos 

jämförbara fastigheter och omständigheterna vid 

överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en 

motivering till bedömningen. 

Fortsatt teknisk utredning 

Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning 

avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid 

den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även 

föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i 

och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. 

Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en 

påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så 

föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk 

utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till 

att den påtalade risken utreds. 

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i 


Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse 

Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet 

av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra 

dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i 

besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i 

riskanalysen och som senare infrias kan en köpare 

normalt inte göra gällande mot säljaren efter 

fastighetsköpet. 

Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av 

fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens 

undersökningsplikt enligt jordabalken. 

Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således 

inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens 

undersökningsplikt. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en 

köpares undersökningsplikt enligt lag och i 

besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att 

fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de 

besiktade delarna av fastigheten. 

Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen 

innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar 

att fastigheten har de egenskaper eller det skick som 

framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse 

eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt 

uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. 

Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både köparen 

och säljaren måste vara observanta på att förhållandena 

då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av 

fastigheten. 

NEDAN FEM PUNKTER GÄLLER KÖPARE 

Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan 

uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här 

angivna fem alternativ: 

1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de 

villkor som säljaren angivit, 

2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 

3. eller att med utgångspunkt från informationen i 

besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren 

om pris och andra villkor för köp, 

4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i 

köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som 

anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 

5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad 

undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att 

klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att 

förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som 

anges i riskanalysen är infriad eller inte. 

Tilläggsuppdrag 

Köpare kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag 

förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens 

ägare. 

Säljaren kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett 






15


tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till 

att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen 

eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas 

vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är 

inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i 

samband med denna. 

Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga 

undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i 

överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet 

som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. 

Ett tilläggsuppdrag är inte en del av 

överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med 

denna. 

Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska 

anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen 

eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av 

ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga 

till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen 

eller i ett eget utlåtande. 

Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som 

utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller 

villkoren för överlåtelsebesiktningen även för 

tilläggsuppdraget. 

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 

1. Begreppsbestämningar 

1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten 

eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. 

Alternativt säljaren av fastigheten eller den som på 

säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer 

överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 

1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det 

besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra 


1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt 

köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid 

tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 

1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som 

omfattas av besiktningen. 

2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 

2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid 

besiktningstillfället. 

2.2 Om inte annat avtalats omfattar 

överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär 

besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt 

garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad 

som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. 

Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela 

fastigheten. 

2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer 

såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, 

mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. 

Besiktningen omfattar inte energideklaration, 

miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i 

byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning 

eller annan mätning. 

2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna 

åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 

2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller 

inskränkas efter särskild överenskommelse mellan 

uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan 

överenskommelse ska i förekommande fall framgå av 

uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 

3. Uppdragsgivarens skyldigheter 

3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och 

övriga upplysningar om fastigheten som behövs för 

överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för 

besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens 

påbörjande. 

3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga 

utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det 

innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från 

skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 

3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa 

besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan 

dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om 

besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller 

saknar något. 

4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 

4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera 

riktigheten av de handlingar och upplysningar om 

fastigheten som han mottar i samband med 


4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av 

besiktningsutlåtandet under minst två år. 

4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada 

som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom 

vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av 

överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är 

begränsat enligt nedanstående villkor. 

4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget 

gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare 

äger således inte rätt till skadestånd från 

besiktningsmannen. 






16


4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är 

begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan 

fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive 

utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något 

fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring 

vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning 

träffades. 

4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 

0,5 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att 

ersätta. 

4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen skall 

begränsningen i besiktningsmannens 

skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av 

fel i tilläggsuppdraget. 

4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet 

saknas någon uppgift eller påpekande som 

besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om 

uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av 

besiktningsutlåtandet begärt komplettering av 

besiktningsutlåtandet. 

4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund 

av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte i något fall för fel och är 

inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig 

konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om 

överlåtelsebesiktning. 

5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 

5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till 

besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast 

använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det 

avtalade ändamålet. 

5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta 

besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till 

besiktningsutlåtandet utan 

besiktningsmannens/besiktningsföretagets uttryckliga 

medgivande. Besiktningsmannen/besiktningsföretaget 

har i samband med överlåtelse rätt att vid 

sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot 

ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 

5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i 

besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot 

besiktningsmannen. Samma sak gäller om 

uppdragsgivaren utan medgivande använder 

besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade 

ändamålet. 

5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet 

bättre rätt än uppdragsgivaren. 

ÖVRIGA VILKOR – TILLÄGGSUPPDRAG 

OKULÄR EL- OCH VA KONTROLL 

Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte 

installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell 

utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller 

eldstäder. 

Bedömningar och rekommendationer grundar sig på 

ägares uppgifter och allmänt kända åldersmässiga 

avskrivningar på el- samt vatten/avloppsinstallationer. 

Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller 

andra mätningar/provtagningar av el- och vatten/avlopp 

ingår inte. 

När uppgifter inhämtas angående el- och 

vatten/avloppsinstallationer i fastigheten vilka frångår 

normal funktion ska elektriker, vvs-installatör/fackman 

anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet 

besiktningsmän med särskild behörighet för respektive 

installation. Undertecknad besiktningsman har inte 

behörighet i ovan nämnda genrer. 

Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren 

garanterar funktion eller att installationen inte är i behov 

av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. 

ÖVRIG INFORMATION GÄLLANDE REKLAMATION 

Fel som uppstått på grund av väderfenomen/ extrema 

väderförhållanden är inte en giltig anledning för 

reklamation. 

Besiktningar som utförs till grund för att teckna 

försäkringslösningar/ avtal kan inte ligga till grund för 

reklamation. Detta då besiktningen måste vara utförd på 

samma grunder som en överlåtelsebesiktning samt enligt 

villkor för denna besiktning. 






17


OKULÄR ELINSTALLATIONSKONTROLL 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på elsystemet och elinstallationerna. Information 

från fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av elsystemet eller nya uttag. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

INFORMATION OM ELINSTALLATIONEN 

Anläggningens ålder 1972 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

Renoveringar utförda av 

behörig elektriker 

- 

- 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

El-Kontroll är endas en okulär kontroll. Ansvarar inte för el inne i väggarna. 







EL KONTROLL 

ELCENTRAL: ☐ Automatsäkrad ☒ Jordfelsbrytare 

☐ Gruppförteckning 

☒ Gängsäkrad (porslin) 

Krav på jordfelsbrytare gäller från 1999. Jordfelsbrytare är ett krav vid utförande 

av golvvärme i en fastighet med klinker och kan vid avsaknad innebära en risk 

för personskada. 

VÄGGUTTAG: ☒ Ej jordade vägguttag ☒ Jordade vägguttag 

☐ Ej petskydd i vägguttag 

Jordade uttag med petskydd ökar säkerheten i fastigheten. 

Vägguttag som inte har petskydd kan innebära risk för personskada. Krav på 

jordade elledningar och uttag med petskydd gäller från 1994 i hela fastigheten. 

IAKTTAGELSER: 

Gruppförteckning saknas. 

Jordat och ojordat uttag i samma rum förekommer. 

SLUTSATS OCH 

REKOMMENDATIONER: 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att 

det förekommer problem med elinstallationen i fastigheten. 





0722-138684 

Fredrik.Backgren@skaneshusbesiktningar.se 







2


OKULÄR KONTROLL AV VATTEN OCH AVLOPP 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på vatten och avloppsystemet. Information från 

fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av vatten och avloppsystemet. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

En begränsad lista syns i protokollet för att ge en indikering på när det kan komma att 

behövas bytas i vatten och avloppsystemet. 







INFORMATION OM VA-ANLÄGGNINGEN 

Utförande vatten 

(eget/kommunalt) 

Typ av avlopp 

(enskilt/kommunalt) 

Renoveringar utförda av 

behörig VVS-montör 

Kommunalt 

kommunalt 

- 

Anläggningarnas ålder 1973 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

(renoveringar m.m) 

Iakttagelser 

Slutsats och 

rekommendationer 

I samband med renoveringar i huset så har man bytt ut en del av 

tappvattensystemet och avloppsystemet 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det 

förekommer problem med VA-systemet i fastigheten. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

VA-Kontroll är endast en okulär kontroll av VA-systemet. Ansvarar inte för VA-systemet inne i väggarna eller i 

bjälklag. 

ALLMÄN INFORMATION MEDELLIVSLÄNGD 

Gjutjärnsledningar 

Pvc rör (före 1970-tal) 

För pvc rör (1970-tal och framåt) 

Tappvattenledningar 

Avloppstank 

50-60 år 

Under 50 år 

Över 50 år 

Ca 50-50 år 

Ca 30-35 år 

3-kammarbrunn 

Infiltrationsbädd/markbädd 

Värmeväxlare 

Varmvattenberedare, 

värmepannor 

Ca 20-30 år 

Ca 15-25 år 

Ca 20 -25 år 

Ca 20 år 


SKANES HUSBESIKTNINGAR AB 



0722-138684 








2

sammanfattning av 

ENERGIDEKLARATION 

Södra Pildalsvägen 18, 236 32 Höllviken 

Vellinge kommun 

Nybyggnadsår: 1972 

Energideklarations-ID: 1414029 

Energideklarationen i sin helhet 

finns hos byggnadens ägare. 

För mer information: 

www.boverket.se 

Sammanfattningen är upprättad enligt 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd 

(2007:4) om energideklaration för byggnader. 

Energiprestanda, primärenergital: 

96 kWh/m² och år 

Krav vid uppförande av 

ny byggnad, primärenergital: 

Energiklass C, 95 kWh/m² och år 

Specifik energianvändning 

(tidigare energiprestanda): 

48 kWh/m² och år 

Uppvärmningssystem: 

Värmepump-luft/luft (el) och el 

(vattenburen) 

Radonmätning: 

Inte utförd 

Åtgärdsförslag: 

Har lämnats 

Energideklarationen är utförd av: 

Emma Andersson, EA 

Energikonsult, 2023 - 10 - 12 

Energideklarationen är giltig till: 

2033-10-12

Energideklaration 

Version: 2.8 

Dekl.id: 1414029 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Höllviken 22:188 

Kommun 

Vellinge 

Fastighetsbeteckning (anges utan kommunnamn) 

OBS! Småhus i bostadsrätt ska deklareras av bostadsrättsföreningen. 

Egna hem (privatägda småhus) 

Egen beteckning 

Södra pildalsvägen 18 

Husnummer 

1 

Prefix byggnadsid 

1 

Byggnadsid 

2721934 

Orsak till avvikelse 

Adressuppgifter är fel/saknas 

Adress 

Södra Pildalsvägen 18 

Postnummer 

23632 

Postort 

Höllviken 

Huvudadress

Byggnaden - Egenskaper 

Typkod 

220 - Småhusenhet, bebyggd 

Byggnadens komplexitet 

Byggnadstyp 

Enkel Komplex Mellanliggande 

Byggnadskategori 

En- och tvåbostadshus 

Nybyggnadsår 

1972 

Atemp (exkl. Avarmgarage) 

121 

Avarmgarage 

0 

Antal källarplan uppvärmda till >10°C 

(exkl.garageplan) 

0 

m² 

m² 

Verksamhet 

Fördela enligt nedan: 

Bostäder (inkl. biarea, t.ex. trapphus och uppvärmd källare) 

Hotell, pensionat och elevhem 

Restaurang 

Procent av 

Atemp (exkl. 

Avarmgarage) 

100 

0 

0 

Antal våningsplan ovan mark 

1 

Antal trapphus 

0 

Antal bostadslägenheter 

1 

Finns till övervägande del lägenheter med 

boarea om högst 35 m² vardera? 

Kontor och förvaltning 

Butiks- och lagerlokaler för livsmedelshandel 

Butiks- och lagerlokaler för övrig handel 

Köpcentrum 

Vård, dygnet runt 

0 

0 

0 

0 

0 

Ja 

Nej 

Vård, dagtid (samt serviceboende, frisersalong o. dyl) 

0 

Projekterat genomsnittligt hygieniskt uteluftsflöde i 

lokalbyggnader eller flerbostadshus 

0,35 

Finns installerad eleffekt >10 W/m² för 

uppvärmning och varmvattenproduktion 

Ja 

Nej 

l/s,m² 

Är byggnaden skyddad som byggnadsminne eller 

en sådan särskilt värdefull byggnad som avses i 

8 kap 13 § PBL? 

Skolor (förskola-universitet) 

Bad-, sport-, idrottsanläggningar (ej utomhusarenor) 

Teater-, konsert-, biograflokaler och övriga samlingslokaler 

Övrig verksamhet - ange vad 

Summa 

0 

0 

0 

0 

100 

Nej 

Ja, enligt 3 kap KML 

Ja, enligt SBM-förordningen 

Ja, är utpekad i detaljplan eller 

områdesbestämmelser 

Ja, är utpekad i annan typ av 

dokument 

Ja, egen bedömning

Energianvändning 

Mätperiod 

Vilken 12-månadersperiod avser energiuppgifterna? 

(ange första månaden i formatet ÅÅMM) 

2101 

- 

2112 

Beräknad energianvändning 

Beräknad energianvändning vid normalt brukande och ett normalår 

anges för byggnader där det inte går att få fram uppgifter om den 

uppmätta energianvändningen. 

Hur mycket energi har använts för värme och varmvatten angiven mätperiod? 

Värdena ska vara korrigerade för normalt bruk. (BFS 2016:12) 

Angivna värden ska inte vara normalårskorrigerade. 

uppvärmning 

Energi för 

tappvarmvatten 

Övrig el som ingår i energiprestanda 

Fjärrkyla (15) 

El för komfortkyla (16) 

kWh 

kWh 

Fjärrvärme (1) 

kWh 

1 

Fastighetsel (17) 

605 kWh 

Olja, fossil (2) 

kWh 

Gas, fossil (3) 

kWh 

Energi för uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel 

Ved (4) 

kWh 

2 

Summa (1-17) 

5715 kWh 

Flis/pellets/briketter (5) 

kWh 

Övrigt biobränsle (6) 

kWh 

Övrig energi (ingår inte i energiprestanda) 

El (vattenburen) (7) 1000 kWh 

3 

Hushållsel (18) 

1000 kWh 

El (direktverkande) (8) 

kWh 

4 

Verksamhetsel (19) 

kWh 

El (luftburen) (9) 

kWh 

Markvärmepump (el) (10) 

kWh 

Finns solvärme? 

Ange solfångararea 

Beräknad 

energiproduktion 

Värmepump-frånluft (el) (11) 

kWh 

Ja Nej kWh/år 

m² 

Värmepump-luft/luft (el) (12) 1690 kWh 

Värmepump-luft/vatten (el) (13) 

kWh 

Finns solcellsystem? 

Ja 

Nej 

Ange solcellsarea 

m² 

Beräknad 

elproduktion 

kWh/år 

Tappvarmvatten (el) (14) 

Ort (Energi-Index) 

2420 kWh 

Byggnadens energianvändning 5 

(Normalårskorrigerat värde (Energi-index)) 

5773 kWh/år 

Byggnadens primärenergianvändning 

6 

Falsterbo 

11629 kWh/år 

Energiprestanda 

(primärenergital) 

Referensvärde 1 

(enligt nybyggnadskrav) 


(liknande byggnader) 


(nybyggnadskrav för denna byggnad) 

96 kWh/m² ,år 95 kWh/m² ,år 

144 kWh/m² ,år 0 kWh/m² ,år 

1 

Den el som ingår i fastighetsenergin. 

2 

Den energimängd som levereras till byggnaden vid normalt brukande. 

3 

Den el som ingår i hushållsenergin. 

4 

Den el som ingår i verksamhetsenergin. 

5 

Enligt definition i Boverkets byggregler (2011:6) - föreskrifter och allmänna råd. 

6 

Underlag för energiprestanda.

Uppgifter om ventilationskontroll 

Finns det krav på återkommande ventilationskontroll i byggnaden? Ja Nej 

Typ av ventilationssystem FTX FT F med återvinning 

F 

Självdrag 

Inspektion av uppvärmningssystem 

Finns det ett uppvärmningssystem eller kombinerat rumsuppvärmnings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på rumsuppvärmning på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Injusteringsprotokoll eller dyl. 

Ja 

Nej 

Inspektion av luftkonditioneringssystem 

Finns det ett luftkonditioneringssystem eller kombinerat luftkonditionerings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Övrigt 

Ja 

Nej 

Uppgifter om radon 

Är radonhalten mätt? Ja Nej

Utförda energieffektiviseringsåtgärder sedan föregående energideklaration 

Rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder 

Åtgärdsförslag (Dekl.id: 1414029) 

Styr- och reglerteknisk 

Värme 

Ventilation 

Nya radiatorventiler 

Injustering av värmesystem 

Tids-/behovsstyrning av värmesystem 

Rengöring och/eller luftning av 

värmesystem 

Maxbegränsning av innetemperatur 

Ny inomhusgivare 

Byte/installation av tryckstyrda pumpar 

Annan åtgärd 

Injustering av ventilationssystem 

Tidsstyrning av ventilationssystem 

Behovsstyrning av ventilationssystem 

Byte/installation av varvtalsstyrda fläktar 


Installationsteknik 

Varmvattenbesparande åtgärder 

Energieffektiv belysning 

Isolering av rör och ventilationskanaler 

Byte/installation av värmepump 

Byte/installation av energieffektivare 

värmekälla 

Byte/komplettering av ventilationssystem 

Återvinning av ventilationsvärme 

Installation av solvärme 

Installation av solceller 


Byggnadsteknik 

Tilläggsisolering vindsbjälklag/tak 

Tilläggsisolering väggar 

Tilläggsisolering källare/mark 

Byte till energieffektiva 

fönster/fönsterdörrar 

Komplettering fönster/fönsterdörrar 

med innerruta 

Tätning 

fönster/fönsterdörrar/ytterdörrar 


Belysning, kylning m.m. 

Tids-/behovsstyrning av belysning 

Tids-/behovsstyrning av kyla 


Minskad energianvändning 

3000 

kWh/år 6,3 

Beskrivning av åtgärden 

Installation av solceller. 

Kostnad per sparad kWh 

kr/kWh

Övrigt 

Har byggnaden 

besiktigats på plats? 

Vid nej, vilket undantag åberopas 

Ja 

Nej 

Kommentar 

Energideklaration är utförd enligt gällande lagstiftning och BEN. 

Uppgift om anställning hos uppdragsgivaren 

Är du anställd hos den som är skyldig att se till att det finns en energideklaration eller ett inspektionsprotokoll? Ja Nej 

Expert 

Förnamn 

Emma 

Datum för godkännande 

2023-10-12 

Certifikatnummer 

CEX09101 

Företag 

EA Energikonsult 

Efternamn 

Andersson 

E-postadress 

eaenergikonsult@gmail.com 

Certifieringsorgan 

Kiwa Swedcert 

Behörighetsnivå 

Kvalificerad

Bilaga - 

Byggnadens energiprestanda 

Version: 2.8 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Fastighetsbeteckning 

Höllviken 22:188 

Kommun 

Vellinge 

Dekl.id 

1414029 

Energideklarationen upprättad 

2023-10-12 

Adress 

Södra Pildalsvägen 18 

Endast huvudadressen från energideklarationen visas. 

Postnummer 

236 32 

Postort 

Höllviken 

Information om byggnadens energiprestanda och verifiering av energikrav 

Vid vissa tillfällen kan det vara viktigt att ha information om byggnadens energiprestanda enligt tidigare 

gällande regler, exempelvis om energideklarationen används för verifiering i ett bygglovsärende. 

Byggnadens energiprestanda och energiklass följer kraven i Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och 

allmänna råd (BBR). Hur energiprestanda har beräknats och uttryckts i BBR har ändrats vid några tillfällen. 

Därför kan information i energideklarationer vara olika över tid. I denna bilaga finns en översikt över 

byggnadens energiprestanda beräknat enligt olika versioner av BBR. 

Det är primärenergitalet och energiklassen i energideklarationens sammanfattning som är den gällande 

energiprestandan för byggnaden. 

Byggnadens energiprestanda 

I tabellen finns byggnadens energiprestanda enligt olika versioner av BBR. 

Boverkets byggregler 

Energiprestanda 

1 

Specifik energianvändning enligt BBR 24 och tidigare 

Primärenergital enligt BBR 25 2 

Primärenergital enligt BBR 29 3 

48 

85 

96 

kWh/m² och år 



Varför skiljer sig energiprestandan åt? 

Du hittar mer information om byggnadens energiprestanda på Boverkets 

webbplats. Besök webbsida: 

www.boverket.se/energi eller skanna QR-koden. 

1 

BFS 2016:13 

2 

BFS 2017:5 

3 

BFS 2020:4

Södra Pildalsvägen 18 - Höllviken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?