PB_PL 384.pdf - Luleå kommun

Planbeskrivning
Detaljplan för del av Gammelstad
Gammelstaden 21:2 Bostället
m.fl.
Luleå kommun Norrbottens län
LAGA KRAFT 2012-06-28
1
Dnr: SBK
2008/14
PL 384

Innehåll
Handlingar 3
Planens syfte och huvuddrag 3
Behovsbedömning 3
Plandata 4
Lägesbestämning 4
Areal 4
Markägoförhållanden 4
Tidigare ställningstaganden 4
Översiktliga planer 4
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden 4
Övriga planer och program 4
Kommunala beslut i övrigt 5
Riksintressen 5
Förutsättningar, förändringar och konsekvenser 6
Huvudfrågan 6
Natur 6
Fornlämningar 7
Bebyggelseområden 7
Friytor 10
Gator och trafik 10
Störningar 11
Teknisk försörjning 11
Konsekvenser av planens genomförande 12
Påverkan på miljön 12
Hälsa och Säkerhet 12
Sociala konsekvenser 12
Administrativa frågor 13
Genomförandetid 13
Bygglov 13
Medverkande 13
Tjänstemän 13
Bilden på framsidan visar planområdet (© Blom/Pictometry 2011)
Dokument-ID:
2

Handlingar
I planen ingår följande handlingar:
• Plankarta med bestämmelser och illustration
• Planbeskrivning
• Genomförandebeskrivning
Av ovanstående handlingar är det endast plankartan med bestämmelser
som har juridisk verkan.
Planens syfte och huvuddrag
Bostället har anor från 1645 och har fungerat som officersbostad mellan
1692 och 1768. På 1990-talet förvärvade Luleå kommun fastigheten efter
att den varit i privat ägo sedan början av 1900-talet. Tanken var att gården
skulle få en central funktion i världsarvet i Gammelstads kyrkstad. De
utredningar som gjorts i syfte att bevara och utveckla världsarvet har dock
inte visat några möjligheter att nyttja byggnaderna som var tänkt. Gården
har istället hyrts ut och ska nu åter säljas.
Planens huvudsakliga syfte är att säkerställa Boställets kulturhistoriska
värden genom skyddsbestämmelser i detaljplanen.
Syftet med detaljplanen är även att möjliggöra pågående verksamhet i
och med en försäljning. Den nuvarande hyresgästen använder området
och byggnaderna för olika kulturella evenemang, loppmarknad och kafé
under sommaren. Byggnaderna inrymmer även ateljéer. Detaljplanen ska
möjliggöra för fortsatt verksamhet med publik karaktär och inriktning mot
kultur.
Fröslaet till detaljplan innebär att ett område betecknat som allmänt område
i gällande detaljplan ändras till område för kulturändamål och bostäder.
Förslaget innebär även att befintliga förhållanden regleras så att
de överensstämmer med bestämmelserna i detaljplanen och att områdets
påverkan på Världsarvet, som en del i dess buffertzon, beaktas.
Behovsbedömning
När en ny detaljplan ska upprättas ska kommunen göra en bedömning om
detaljplanen kan medföra betydande miljöpåverkan. Det innebär att man i
ett tidigt skede i detaljplaneprocessen utreder risken för människors hälsa,
för miljön eller för överskridna miljökvalitetsnormer, påverkan på kulturarvet
eller på skyddad natur med anledning av detaljplanens genomförande.
Stadsbyggnadskontoret har i samråd med miljökontoret och länsstyrelsen
bedömt att detaljplanens genomförande inte innebär någon risk för betydande
miljöpåverkan enligt 6 kap 11 § miljöbalken. Byggnadsnämnden
beslutade 2011-10-04, § 161 att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver
upprättas.
Enligt behovsbedömningen bör påverkan på värdefull kulturmiljö och
3

trafikfrågor uppmärksammas i detaljplaneprocessen.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet utgörs av fastighet Gammelstaden 21:1 - 21:4 samt Gammelstaden
21:10 och 21:11 i Kyrkbyn, Gammelstad. Området gränsar till
Gamla Lulevägen, Hedenslundsvägen, Kaptensvägen och Björkelundsvägen.
Areal
Planområdet omfattar ca 1,7 hektar.
Markägoförhållanden
Fastigheten Gammelstaden 21:2 och 21:4 ägs av Luleå kommun. Övriga
fastigheter har privata fastighetsägare.
Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
I Fördjupad översiktsplan – Luleå tätort antagen av kommunfullmäktige
1993-04-26, § 92 rekommenderas att pågående användning bör fortgå. Stor
hänsyn ska tas till områdets bevarandevärden (riks- och internationellt
intresse).
Vid nybyggnad, ombyggnad eller andra åtgärder som kan påverka områdets
bevarandevärde ska mycket stor hänsyn tas till befintliga kulturvärden.
Byggnaders utformning, färgsättning, fasad- och takmaterial samt
inplacering i miljön ska anpassas till byggnadstraditionen.
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden
Planen berör eller tangerar områden med gällande planer enligt nedan:
Nr Namn Laga kraft
a 349 Förslag till ändring och utvidgning av stadsplan
för Gammelstads kyrkby
1975-09-16
PL 67 Detaljplan för Gammelstaden 23:4 mfl 1990-11-29
PL 166 Detaljplan för del av Gammelstad, Kyrkbyn
del 2
1995-11-16
a 396 Begravningsplats Gammelstad 1981-04-30
Övriga planer och program
”Att äga ett hus i Kyrkbyn - det är att ha ansvar för en del av en unik kulturmiljö”
är en rådgivande skrift som bland annat behandlar byggnaders
placering, utformning och färgsättning.
Skriften ska beaktas vid ny-, om- eller tillbyggnader samt anläggande av
4

trädgård eller plantering inom hela planområdet.
Kommunala beslut i övrigt
Länsstyrelsen lämnade i juli 2006 ett förslag på skyddsbestämmelser och
föreläggande om att lämna anspråk på ersättning i samband med byggnadsminnesförklaring
av Bostället, Gammelstaden 21:2. Kommunstyrelsen
beslutade i januari 2008 samt i september samma år att avstyrka byggnadsminnesförklaringen
med hänvisning till att skydd av den värdefulla
kulturmiljön ska behandlas i den nu föreslagna detaljplanen.
Riksintressen
Området omfattas delvis av riksintresse för kulturmiljövård 3 kap 6 § miljöbalken
och finns omnämnt Länsstyrelsens Kulturmiljöprogram. Delar av
Kyrkbyn är upptaget på UNESCOs världsarvslista. Det aktuella planområdet
ingår i världsarvets buffertzon.
Detaljplanens genomförande påverkar inte riksintresset negativt.
Bostället i Kyrkbyn.
5

Förutsättningar, förändringar och konsekvenser
Huvudfrågan
Gammelstad 21:2, Bostället, är i dagsläget i kommunal ägo men ska säljas
och därför upprättas denna detaljplan. Detaljplanen ska framförallt skydda
den värdefulla kulturmiljön i anslutning till världsarvet i kyrkbyn och
möjliggöra fortsatt verksamhet med publik karaktär på Bostället.
Detaljplanen ska även reglera befintliga förhållande på övriga fastigheter.
Natur
Landskap och vegetation
Landskapet på Bostället karaktäriseras av öppna gräsytor med några samlingar
av träd och buskar. På fastighetens södra del är höjdskillnaderna
relativt stora vilket styr placeringen av byggnader där.
På baksidan av huvudbyggnaden på Bostället står två äldre praktfulla
barrträd. Troligtvis ett äldre exemplar av contortatall (Pinus contorta) samt
en sibirisk lärk (Larix sibirica). Dessa två träd har ett bevarandevärde och
marklov krävs för fällning.
Den gamla infarten till Bostället kan idag tydas genom en delvis bevarad
björkallé. Allén ska behållas och marklov krävs för fällning av träd. Om
träd måste fällas ska återplantering ske.
Gårdsbildningen mellan huvudbyggnaden, sommarbyggnaden och uthuset
på Bostället bidrar till byggnadernas karaktär. Där finns hallon och
nässlor samt en del planterade rosbuskar (äldre sorter). Gårdstunet ska
hållas öppet. Området får inte bebyggas eller förändras till sin karaktär
vad gäller planteringar eller markytor.
Övriga buskar och träd inom fastigheten är hägg, sibirisk ärtbuske, rosor,
bondsyrén, björk, tall, rönn och gran. Vid eventuella tillägg av buskar, träd
eller perenner bör man tänka på att använda sig av så gamla sorter som
möjligt. Vid nyplantering av buskar eller träd bör man i högsta möjliga
mån endast använda sig av inhemska arter som växter vilt i närområdet.
Gällande perenner skall äldre sorter (reliktväxter) användas. Dock bör
användandet att perenner/prydnadsväxter användas sparsamt inom hela
planområdet. Markbeläggningen ska utgöras av grus, gräs eller armerat
gräs.
Barrträd bakom huvudbyggnaden, allé och gårdstunet bidrar till områdets karaktär.
6

Geotekniska förhållanden
Ingen geoteknisk undersökning har gjorts inom området. En tidigare undersökning
för en angränsande fastighet (Gemmelstaden 23:1) visar dock
att jordarna i området är flytbenägna och innehåller en del silt. Undersökningen
visar även att jorden är relativt tjälfarlig.
Vid byggnationer måste ytterligare geotekniska undersökningar genomföras.
Fornlämningar
På fastighet Gammelstaden 21:2 finns ett fornlämningsområde (se bilden
ovan). På fastigheten måste alla markarbeten vid till exempel byggnation
eller plantering föregås av en arkeologisk utredning.
Bebyggelseområden
Bostäder
Inom planområdet finns i dagsläget fyra fristående villor och ett flerbostadshus.
Förslaget till detaljplan medger förutom befintliga bostäder även bostad
på maximalt 180 kvm bruttoarea för drift och underhåll av Bostället och av
verksamheten där.
Arbetsplatser, övrig bebyggelse
Inom fastighet Gammelstaden 21:2, Bostället drivs idag ett kafé sommartid.
På sommaren anordnas även olika kulturella evenemang och loppisar.
I huvudbyggnaden inryms ateljéer för heltidskonstnärer.
7
Bilden visar fornlämningsområdet
(skrafferat
område) på Bostället.
På fastigheten Gammelstaden
21:2 ska alla
markarbeten föregås av
en arkeologisk utredning.
(Underlag fastighetskartan
© Lantmäteriverket
MS2008/06588)
1:4
NED

Fastigheten betecknas som område för kulturändamål i detaljplanen och
ska möjliggöra en utökning av den pågående verksamheten på området. I
områdets södra del där den nuvarande ladugården finns medges en byggrätt
på 400 kvm för till exempel scen, keramikverkstad och evenemangslokal.
Byggnadshöjden begränsas till 4,5 meter och takvinkeln till 30 grader
för att anpassa tillkommande byggnader till det kulturhistoriska området.
Detaljplanen medger även en byggrätt för det befintliga garaget. Högsta
byggnadshöjd är 3,5 meter för uthus. För bebyggelse på fastighet Gammelstaden
21:2 ska tak utformas som sadeltak och takmaterialet ska vara matt
svart eller grått. Nya byggnader ska målas med faluröd slamfärg liksom
befintliga byggnader där så är möjligt.
För byggnader på fastighet Gammelstaden 21:2 gäller utökad lovplikt för
att måla bostads- eller gårdshus med annat än faluröd slamfärg. Utökad
lovplikt gäller även för uppförande av staket eller annan inhängnad samt
byte av fönster, fönsteromfattningar, ytterdörrar, fasadpanel eller tak.
Alla ny- om- eller tillbyggnader måste ske i samråd med antikvarisk expertis.
Offentlig och kommersiell service
Skola och förskola finns i Kyrkbyn ca 200 meter från planområdet. Övrig
offentlig service i form av vårdcentral och tandläkare finns i Stadsö centrum
ca 1 km från planområdet.
Viss kommersiell service i form av kafé, restauranger och mindre butiker
finns i Kyrkbyn. Närmaste matvaruaffär finns i Stadsö centrum.
Detaljplanen innebär inte något ytterligare behov av offentlig eller kommersiell
service.
Exempel på byggnader inom planområdet.
8

Byggnadskultur och gestaltning
Bebyggelsen inom planområdet varierar både i form, färg och fasadmaterial.
Det finns enfamiljshus med tegelfasad, trä- eller plåtfasad i olika pastelltoner.
På de fastigheter som omfattas av bostad i detaljplanen begränsas
ytterligare bebyggelse till 200, 300 respektive 400 kvm eller max 25%
av fastighetsarean. Huvudbyggnaden får uppföras i två våningar och ska
placeras minst fyra meter från gatan. Längs Kaptensvägen får byggnaderna
placeras tre meter från gatan för att harmoniera med befintlig bebyggelsen
längs gatan. Garage ska vara friståden och placeras minst sex meter
från gatan för att möjliggöra parkering. Högsta byggnadshöjd för garage/
uthus är 3,5 meter. Taken bör vara sadeltak. Vid ny-, om- eller tillbyggnader
ska ”Att äga ett hus i Kyrkbyn - det är att ha ansvar för en del av en
unik kulturmiljö” beaktas och samråd ska ske med antikvarisk expertis.
Ladugården
9
Bagarstugan
Bostället utgör den äldsta bebyggelsen i området. Huvudbyggnaden uppfördes
1728-29 och var ursprungligen ett rödfärgat timmerhus med låga
fönster och tjärade fönsteromfattningar, fönsterluckor och knutar. Byggnaden
har renoverats och byggts om ett flertal gånger under sin livstid både
invändigt och utvändigt. Fönstren har blivit större på nedervångingen,
dörrar har bytts ut och rummen har fått nya funktioner.
Huset står på en stengrund men senare tillägg som vedbod mm står på
betonggrund. Den nuvarande lockpanelen tillkom på 1970-talet. Inne i
Huvudbyggnaden
Sommarhuset
Uthuslängan

huset finns rester av den äldre lockpanelen kvar. Fönstersättningen är densamma
som när huset byggdes men de ursprungliga fönstren var mindre.
Taktäckningen har varierat genom åren men består numer av svarta betongplattor.
Sommarbyggnaden insynades 1729 men var då bara en våning högt och
kortare än idag. Huset restaurerades och förlängdes i slutet av 1780-talet.
Förlängningen är bredare än det övriga huset och består av ett äldre
ditflyttat hus. 1818 byggdes huset på med ytterligare en våning. Under
1800-talets andra hälft renoverades byggnaden och fönstren fick sin nuvarande
storlek. När huset återigen renoverades på 1910-talet delades
byggnaden in i två separata bostadsvåningar och det utanpåliggande
trapphuset byggdes. Vid ytterligare reparationer under 1930-talet delades
byggnaden in i fyra lägenheter. Dessa var bebodda till 1960-talet men har
sedan dess stått öde. 1999 genomfördes omfattade renoveringar för att
säkerställa byggnades stomme och vattenburen värme installerades.
Både fasad och fönstersättning vittnar om att huset har byggts på och om
vid flera tillfällen. På övervåningen har fasaden panel med smal läkt och
på nedervåningen består panelen av breda lockbräder. Trapphuset är klätt
med en liggande dubbelfasad spontpanel. Fönstren på övervåningen är
lägre och har en enklare inramning än fönsterna på nedervåningen. Hela
huset inklusive knutlådor är målat med röd färg. Huset står på en låg
grund av fältsten. Taket är täckt med papp och bryts av med höga skorstenar
med profilerade krön.
Uthuslängan har tidigare varit brädfodrad runtom. I dag består fasaden
mot gården av en naken timmerfasad. Taket var från början ett vedtak men
har bebyggt med trapetskorrugerad plåttäckning.
Bagarstugan byggdes kring sekelskiftet 1800/1900 och byggdes på
1930/40-talen om till bostad. Huset är en timrad envåningbyggnad. Fasaderna
är klädda med röd läktpanel och har väl bearbetade detaljer så som
fönsteromfattningar och takfot.
Byggnaderna beskrivs ytterligare i Historik och beskrivning ”Bostället”
Hedenlund 1:1 Komministern 1.1 numera Gammelstad 21:1 Luleå kommun,
Länsstyrelsen 2006.
Huvudbyggnaden, sommarhuset, uthuslängan och bagarstugan omfattas
av skyddsbestämmelser i detaljplanen och får inte rivas eller exteriört
förvanskas.
Övriga byggnader inom fastighet Gammelstanden 21:2, Bostället, är ladugården
från 1930-talet och garaget som byggdes i mitten av 1900-talet.
Tillgänglighet
Inom kvartersmark regleras krav på tillgänglighet av Boverkets byggregler
(BBR 18 och BFS 2011:6). Tillägg för förbättrad tillgänglighet, tillexempel
ramper, ska vid bygganmälan behandlas i samråd med antikvarisk
expertis.
10

Illustrationen visar de föreslagna parkeringsytorna längs med Kaptensvägen och Hedenlundsvägen
för besökande och verksamma på Bostället samt en ny entré från Hedenslundsvägen.
Friytor
Ytor för lek anordnas på respektive fastighet.
Gator och trafik
Planområdet gränsar till Gamla Lulevägen, Hedenslundsvägen och Kaptensvägen.
Närmsta busshålsplats ligger i direkt anslutning till planområdet.
Verksamheten på området innebär tillfälligt ökade trafikmängder i området.
Trots detta bedöms inte en utveckling av den pågående verksamheten
innebära en sådan ökning av trafiken att särskilda åtgärder måste genomföras.
Besökande till Bostället parkerar i dagsläget på intilliggande gator eller
på anvisade parkeringar inom världsarvet. Ibland sker även parkering på
fastigheten. På illustrationskartan ovan redovisas områden som är lämpligt
för framtida parkering för verksamma och besökande inom området.
Illustrationen visar även en ny möjlig infart till området. Parkeringsytor
ska anläggas med grus eller armerat gräs. På Boställets norra del i anslutning
till gamla Lulevägen får inte parkering anordnas. Motivet till detta är
att bevara siktlinjerna från Lulevägen mot de kulturhistoriskt värdefulla
byggnaderna.
Störningar
Detaljplanen möjliggör byggandet av en scen på Bostället. Tanken är att
scenen ska kunna användas både inom- och utomhus. Detta kan innebära
höga ljudnivåer vid enstaka tillfällen. Höga ljudnivåer kan verka störande
för omgivande bostäder och hänsyn måste tas till boende i området.
11

Teknisk försörjning
Området ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp
och alla fastigheterna är anslutna till det kommunala VA-nätet. Området
omfattas även av fjärrvärmenätet. På Gammelstaden 21:2, Bostället är
endast huvudbyggnaden och sommarhuset anslutna till vatten och fjärrvärme.
Omhändertagande av dagvatten sker genom infiltration.
Inom planområdet finns en transformatorstationer. Den står i dagsläget på
kommunens fastighet. En fastighet för transformatorstationen och tillhörande
byggnad måste tillskapas innan en försäljning av fastigheten.
Avfallshanteringen sker enligt kommunens policy.
12

Konsekvenser av planens genomförande
Påverkan på miljön
Detaljplanen säkerställer bevarandet av en värdefull kulturmiljö och hänsyn
till Världsarvets för tillkommande bebyggelse. Påverkan på landskapsbilden
och på riksintresset för kulturmiljö bedöms som mycket liten eller
positiv.
Hälsa och Säkerhet
En utökning av verksamheten på Bostället innebär sannolikt mer trafik då
fler människor rör sig i området med ökat trafikbuller som följd. För att
minska effekterna av ytterligare trafik i området föreslås en parkering för
besökande och verksamhetsutövarna i anslutning till Kaptensvägen samt
Hedenlundsvägen.
Detaljplanen ger även möjligheter att bygga en scen på Boställets södra
del. De aktiviteter som avses för scenen kan innebära tidvis höga ljudnivåer
och verka störande för boende i närområdet. Verksamhetsutövaren på
Bostället måste ta stor hänsyn till boende i området vad gäller omfattning
och tidpunkt för evenemang som kan innebära höga ljudnivåer. De tillfälligt
negativa konsekvenserna av höga ljudnivåer vägs upp av en förbättrad
tillgänglighet till kulturella evenemang för boende och besökande i Kyrkbyn
och en ökad trygghet då fler människor rör sig i området.
Sociala konsekvenser
När fastighet Gammelstaden 21:2 övergår från kommunal till privat ägo
begränsas allmänhetens rätt till den kulturhistoriska miljön som Bostället
utgör. Tillgängligheten till byggnaderna kan dock öka när den nya fastighetsägaren
ges möjlighet att utveckla verksamheten i och med förbättrade
öppettider och bredare utbud av aktiviteter.
En utökning av verksamheten på Bostället är positiv för konstnärers möjlighet
att arbeta och ställa ut i ett sammanhang som redan har en etablerad
besöksnäring.
13

Administrativa frågor
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dagen detaljplanen vinner laga kraft.
Bygglov
För de i detaljplanen utpekade byggnaderna krävs bygglov för uppförande
av staket eller annan instängsling samt för byte av fönster, fönsteromfattningar,
dörrar, fasadpanel eller tak. Bygglov krävs även för att måla
bostadshus eller uthus med annan färg än faluröd slamfärg.
Vid bygglov och bygganmälan ska samråd ske med antikvarisk expertis.
Trädfällning av utpekade barrträd och björkallén kräver marklov.
Medverkande
Tjänstemän
Tjänstemän vid Luleå kommuns tekniska förvaltning, kulturförvaltning
och stadsbyggnadskontor och tjänstemän vid länsstyrelsens avdelning för
byggnadsvård.
Stadsbyggnadskontorets planavdelning 2012-03
Gunilla Selin Frida Wikström
Planchef Planarkitekt
Antagen av kommunfullmäktige 2012-05-28
Laga kraft 2012-06-28
14