istanbul ili başakşehir ilçesi bahçeşehir projesi ... - Emlak Konut GYO

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.Tel : (216) 474 03 44Faks : (216) 474 03 46bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.trİSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİBAHÇEŞEHİR PROJESİDEĞERLEME RAPORUEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.İSTANBUL, EYLÜL 2011

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporRAPOR BİLGİLERİ ........................................................................................................................ 3Rapor Tarihi ........................................................................................................................................ 3Rapor Numarası................................................................................................................................... 3Rapor Türü .......................................................................................................................................... 3Şirket Bilgileri ...................................................................................................................................... 3Raporu Hazırlayanlar ........................................................................................................................... 3Sorumlu Değerleme Uzmanları ............................................................................................................ 4Müşteri Adı ve Bilgileri ......................................................................................................................... 4Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ................................................................... 4Değerleme Tarihi ................................................................................................................................. 4Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ......................................................................................................... 4GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ................................................................................. 5Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ................................................................................. 5Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ............................................................................................................... 7Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler ......................................... 8Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ........................................................................................................ 9Gayrimenkulün İmar Durumu ............................................................................................................ 111/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları ..........................................................................................12Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. .................................................................. 16İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER .......................................................................... 17Bölge Analizi ...................................................................................................................................... 17İstanbul İli ..................................................................................................................................................17Coğrafi Konum ......................................................................................................................................17Demografik Yapı ....................................................................................................................................18Ekonomik Yapı ......................................................................................................................................19Ekonomik Coğrafya Açısından – NUTS ............................................................................................21Ekonomik Nitelikler ..........................................................................................................................23Başakşehir İlçesi ........................................................................................................................................241

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporGayrimenkulün Yakın Çevre Analizi .................................................................................................... 25Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ....................................................................... 25Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ....................................................... 25GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ............................................................................ 26Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ............................................................ 26Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler .......................................................... 26GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .......................................................................................... 27Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ................................................................. 27Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................27Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................27Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................28Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri .................................................................. 28Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması ............................................................................................ 29NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ............................................................................................................... 30Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri ......................................................................................................... 30Yakın Çevrede Piyasa Araştırması ....................................................................................................... 43Arsa Değeri Araştırması ............................................................................................................................43İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması..........................................................45Arsa Değeri ........................................................................................................................................ 47Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri ......................................................................................................47Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .....................................................................................47Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri ..................................................................................................48Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) ........................................................ 51Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .................................................................................... 51En Verimli Kullanım Analizi ................................................................................................................ 51Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ................................................................................... 52RAPOR EKLERİ: ......................................................................................................................... 53İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR .......................................................................... 552

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor1. RAPOR BİLGİLERİ1.1 Rapor Tarihi26.09.20111.2 Rapor NumarasıEMLAKKONUT – 09.11 – 1141.3 Rapor TürüBu rapor, Mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye ait Kuzu Toplu Konutİnşaat Ltd. Şti. taahhüdü altında bulunan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parselnumaralı gayrimenkul üzerinde “İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı KarşılığıGelir Paylaşım İşi” kapsamındaki A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 blokların onaylı bağımsızbölümlerinden 1038 adet konut ve ticaret biriminin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği,güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme veDanışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğrubilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.1.4 Şirket BilgileriYetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözümortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tümkararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmekamacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite YönetimSistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış veSermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı ÇerçevesindeDeğerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkinEsaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihiitibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. ŞirketMerkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma ApartmanıNo:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkindetaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.1.5 Raporu HazırlayanlarBu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancıları Büşra BİTER ve ElifÖZEL, Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINARtarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.3

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor1.6 Sorumlu Değerleme UzmanlarıŞirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapuve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislikhizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu aradaDeğerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.1.7 Müşteri Adı ve BilgileriMüşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8Ataşehir / İSTANBUL1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)“İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi” işi kapsamındakibağımsız bölümlerden A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 bloklardaki konut ve ticaret birimi nitelikli 1038adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespiti1.9 Değerleme Tarihi : 26.09.20111.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 23.09.2011 tarih veEMD. 160.173/11 – 8804 sayılı yazısıdır.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Fatih PEKTAŞ(Harita Yüksek Mühendisi)Lisans No: 4003754

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre ÖzelikleriRapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel numaralı gayrimenkul olup,yüzölçümü 41.909,85 m² dir. Gayrimenkulün bulunduğu bölge Banu Evleri, Hilalpark Evleri,Manolya Evleri gibi villa tipi ve blok tipi sitelerin yoğun olarak bulunduğu bir bölgedir.5

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Raporİncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 30 km., FatihSultan Mehmet Köprüsüne takribi 33 km., Sazlıdere baraj Gölü, Küçükçekmece Gölü veBüyükçekmece Gölü üçgeni ortasında olup, önemli noktalara takribi mesafesi ise; AtatürkHavalimanına takribi 17 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 8 km., TEM otoyoluna takribi 3 km. dir.İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine E-5 üzerindenilerlerken Vatan Caddesi Kavşağından sağa dönülerek O-3 Bağlantı yoluna girilir. O-3 bağlantıyolu üzerinden Avrupa Otoyolunda takribi 21 km ilerlendikten sonra Avcılar Haramidereçıkışından çıkılır ve Esenkent Bahçeşehir yoluna dönülür. Esenkent yolunda takribi 2 kmilerlendikten sonra döner kavşaktan Hoşdere Bahçeşehir yolu yönündeki 1. çıkışa girilir, buyolda takribi 650 m ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönüne dönülür vetakribi 1 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olunur.6

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2.2 Gayrimenkulün Tapu BilgileriİLİ : İSTANBULİLÇESİ : BAŞAKŞEHİRKÖYÜ : DEREKÖYYÜZÖLÇÜMÜ : 41.909,85 m²NİTELİĞİ : ARSAPAFTA :ADA : 541PARSEL : 1CİLT NO :SAHİFE :EDİNME SEBEBİ : SATIŞTARİH / YEVMİYE NO : 09.04.2008 / 6763MALİK/ HİSSE :EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞIANONİM ŞİRKETİ / TAMRehinler, Şerhler, Beyanlar, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:14.09.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Müdürlüğü'nde yapılan takyidataraştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh, beyan, hak ve mükellefiyetin bulunmadığıtespit edilmiştir.Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.7

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2.3 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki DeğişikliklerTaşınmazın beyanlar hanesinde 04.04.1988 tarih 2215 yevmiye ile koyulan ‘Seferberlikdurumunda buster düşme sahası olup can güvenliği bakımından tahliye edilmesi gereklisahadır.’ Beyanı; 14.03.2011 tarih 2820 yevmiye no ile kaldırılmıştır.8

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2.4 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileriİncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 numaralı parsellerdekayıtlıdır.K9

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporK10

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2.5 Gayrimenkulün İmar DurumuRapora konu gayrimenkul; 18.06.2003 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli “Bahçeşehir Beldesi Sıvat-Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı”nda ticaret için E=0.50,konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda “Ticaret+Konut Alanı” olarak planlanmıştır.K11

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2.5.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı NotlarıGENEL HÜKÜMLER1. Planda belirtilmeyen hususlarda 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler tipimar yönetmeliği ve bu yönetmeliğin bazı maddelerini değiştiren 2 eylül 1999 tarihliyönetmelik ile daha sonra çıkarılacak yönetmelik ve genelgelerdeki hükümler geçerlidir.2. Belediye tarafından yaptırılan bayındırlık imar ve iskân bakanlığı afet işleri genel müdürlüğü21.11.2000 onay tarihli "Bahçeşehir Belediyesi Yerleşim Amaçlı Jeolojik ve Jeoteknik EtüdRaporu"na göre uygulama yapılacaktır.3. Planlanan alan II. Derece deprem yönetmeliğine tabidir.4. Uygulama sırasında ada/parsel konumu gereği TEDAŞ, İSKİ, TCK, BOTAŞ, TCDD vb. İlgilikurum-kuruluş görüşü olmadan uygulama yapılamaz.5. Kamu kullanımına ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulamaya geçilemez.6. Belediye hizmet alanlarına sağlık, hizmet, eğitim, spor, sosyal-kültürel tesis, lojman gibikullanımlar yapılabilir. Bu alanlardaki uygulamalar avan projesine göre yapılacaktır.7. NATO akaryakıt boru hattına yapı yaklaşma sınırı sağdan ve soldan 5`er metre olarakuygulanacaktır.UYGULAMA HÜKÜMLERİ‣ SIVAT-YEŞİLTEPE MEVKİİ PLAN NOTLARI1. Sıvat Yeşiltepe uygulama imar planı kütle imarlı olup aşağıda belirlenen blok ebatlarına vetipine göre uygulama yapılacaktır. Blokların mimari ve uygulama projeleri belediyetarafından belirlenmiş olup bu projelere göre inşaat yapılacaktır.B-2MBL23.09.2005 T.T.İNŞAA EDİLDİĞİ TARİHTE YÜRÜRLÜKTE OLAN HÜKÜMLERE UYGUNOLARAK YAPILMIŞ BİNA. YENİDEN YAPILMAYA GİDİLDİĞİNDEYÜRÜRLÜKTEKİ PLAN HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.23.09.2005 T.T.12

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor2. Bazı bloklardaki kesik çizgi tanımlaması şeklen gösterilmiş olup TEAŞ’ tan görüş alındıktansonra kesinleşecektir.3. Arsa içerisine imar planında gösterilen bloktan hariç hiç bir arazi faaliyette bulunulamaz.4. Enerji nakil hattı bölgesindeki parsellerde TEAŞ’ tan görüş alınmadan uygulama yapılamaz.5. Çekme katı veya çatı katı yapılamaz.6. Bina yükseklikleri değiştirilemez.7. Kottan kat veya bina yüksekliği kazanılamaz.23.09.2005 T.T8. KOT ALINACAK NOKTA MER'İ İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİNE GÖRE TESPİT EDİLİR.23.09.2005 T.T9. 23.madde hükümlerine tabidir.10. Otopark yönetmeliklerine tabidir.11. Je3 jeolojik-jeoteknik alan tanımlı bölge, ayrıntılı jeolojdk-jeoteknik etüd gerektiren alanolup Afet İşleri Genel Müdürlüğü’ne tasdik edilmesi zorunludur. Bu etüdler parsel bazındaolmayıp genel kapsamda alınacak tüm şevi veya yüzeyi kapsaması zorunludur. Bu sınırraporu hazırlayan mühendis tarafından gerektiği kadar genişletilecektir.12. İmar planında yapılanma durumu gösterilen je3 bölgesinde afet işleri genel müdürlüğüonaylı ayrıntılı zemin etüd raporuna göre yapılanma durumu ve koşulları yenidendüzenlenebilir.13. Öa1 olarak tanımlanan bölgede parsel bazında jeolojik-jeoteknik etüd yapılması zorunludur.14. Jeolojik gereksinimler nedeniyle yapılacak bodrum katlar iskâna açılmayacaktır.23.09.2005 T.T15. KAPALI VE AÇIK ÇIKMA HUSUSUNDA MER’İ İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.İLAVE UYGULAMA İMAR PLAN NOTU:23.09.2005 T.T İlave uygulama imar plan sınırları bütününde 07.02.2003 tarih onaylı Sıvat-Yeşiltepe Mevkii,Dereköy Çiftliği mevkii revizyon uygulama imar plan notları geçerlidir.‣ DEREKÖY ÇİFTLİĞİ MEVKİİ PLAN NOTLARI:1. Bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Yapı adaları parsellere ayrılmadığı yatay katmülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilir. İfraz yapıldığı takdirde minimum parsel büyüklüğü 500m² olacaktır.2. Ticaret+konut alanını tanımlayan bordür çizgileri şematik olup hesaplamaya esas olanbüyüklükleri tanımlar. Toplam alan büyüklükleri ve toplam inşaat alanları artırılmamakşartıyla üretilecek mimari projeler paralelinde a, c ve f bordür çizgileri ada içinde değişkenlikgösterebilir. Aynı şartlar şehir merkezindeki yapı adaları içinde geçerli olup mimari projesinegöre tanzim edilecektir.13

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporFAMİMARİ PROJESİNE GÖREDÜZENLENECEK KONUT+TİCARETALANLARI:TİCARET+BÜRO+KONAKLAMAHİZMETLERİ}E:0,50KONUT}E:1,50’DİRMİMARİ PROJESİNE GÖREDÜZENLENECEK KONUT+TİCARETALANLARI:3. BAHÇELİ EVLERDE4.TİCARET+BÜRO+KONAKLAMAHİZMETLERİ}E:0,50AVAN PROJESİNE GÖRE DÜZENLENECEKKONUT+TİCARET ALANLARI:TİCARET+BÜRO+KONAKLAMAHİZMETLERİ}E:0,30KONUT}E:0.50’DİR3. (Sıra evlerde)blok KONUT}E:1,20’DİR düzende ve diğer tesislerde blok ebatları yönetmelik hükümlerine tabiolmayıp bir veya birkaç blok halinde yer alabilir uygulama avan projeye göre yapılır.4. Eğimden dolayı iskâna açık birden fazla kat kazanılamaz.5. Yapılar ilgili kurumdan görüş alınarak NATO boru hattına 5 m’den daha çok yaklaşılmayacakşekilde düzenlenecektir.6. Toplu konut bütünündeki binalar arasında açık veya kapalı bağlantı kurmak amacı ile irtifakkurulabilir. (Isıtma, telefon gibi tesisat bağlantıları için)7. Planda ana yollar dışındaki yaya ve tali yollar ile kamuya terk edilen diğer alanlarda uygulamasırasında yol kenarı yeşil bantlar, parklar, oyun yerleri vd. kullanıma uygun düzenlemeleryapılabilir.8. Çekme katı veya çatı katı yapılamaz. Ancak bahçeli evlerde%57 çatı meyili içinde ve bağımsızbirim olmamak şartıyla çatı meyilinden kazanılan alan en üst katla ilişkili olarak kullanılabilir.Bu kesim inşaat alanından sayılmaz. Çatı meyili 1.00m’lik saçak ucundan ve +6.50 kotundanitibaren hesaplanır. Kat yüksekliği 3.00m’den az tutularak çatı katının yüksekliği arttırılabilir.Apartmanlarda çatı katı %40 çatı meyili için de tanzim edilir. Çatı pencerelerinin ölçülerimimari projesinde belirlenir.9. İmar adalarında verilen KAKS değeri düzenlenecek mimari projelere göre ada içerisinde tesisedilecek parsellere farklı oranlarda dağıtılabilir. İmar adalarının parsellere ayrılmaması ve birbütün halinde projelendirilip inşaa edilmesi durumunda blokların yolları ve diğer bloklararasındaki bahçe menfezleri vaziyet planı ve mimari projeler ile belirlenir.10. 1.10m yüksekliğe kadar çatı parapeti yapılabilir. Binaların bütün cephelerinde 2.00m’yekadar açık veya kapalı çıkma yapılabilir. Saçak çıkması 2m’ye kadar yapılabilir. Bodrumkatlarında pencere serbest olup derinliği 1 m’yi geçmeyen kuranglez yapılabilir. Bodrumkatlarından yan ve arka bahçelere çıkı yapılabilir.11. Yapı nizamı bitişik olan yerlerde kot bina cephesi üzerindeki en yüksek yol tretuarseviyesinden verilir. Tabii zemini yol kotu altında olan ada/parsellerde binalara verilecekazami kot binaların cephe aldığı yolun en yüksek tretuar seviyesidir. Projesine göre tabiizeminden de kot verilebilir ve ön bahçe doldurulma şartı aranmaz ve binalara köprü girişiyapılabilir.12. Tabii zemini yol kotu üstünde olan ada/parsellerde binalara verilecek azami kot binanınoturduğu zeminin köşe kotlarının ortalamasıdır. Binalar istenirse yukarıda belirtilen azamikotların altında herhangi bir kotu esas alarak da yapılabilir. Konut adalarındaki her türlü yapıC14

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapornizamında zemin kat taban kotu kot verilen seviyenin +1.50m üstüne çıkabilir ancak herkoşulda azami bina yüksekliği aşılmaz.13. Bahçe zemini (tabii yâda dolgu)altında garajlar yapılabilir garajların üstü ada içi yollar veyaalan olarak tanzim edilebilir.14. Doğal zemini yol kotu üstünde olan binaların ön bahçe setinin altında veya kısmen binabodrumunda kapalı otopark/garaj yapılabilir ve bina bodrum katıyla irtibatlanabilir. Bugarajlar ön bahçe mesafesine tabii değildir. Binaların bodrum veya zemin katında yan vearka bahçelerde veya bir başka ada/parselde kapalı garaj yapılabilir. Garajlar inşaat alanınadâhil değildir. Her konut için bir veya birden fazla kapalı garaj yapılabilir. Garajlar ihtiyacagöre birden ziyade araba için düzenlenebilir.15. Havuz, spor tesisleri, turizm ve rekreasyon alanı: yapılar bodrum+3 kattan daha fazlayapılamaz. Saçak kotu yapılacak binaların mimari projelerinden ihtiyaca göre tespit edilir. Bualan içinde konut yapılamaz. Havuz ve çevre düzenlemesi projesine göre tayin edilir. Bahçesulama ve yangın suyu rezervuarınıda içeren bu alan kamuya terk edilmeyecektir.16. Mevcut derelerin ıslahı ve havuzun yapılması sırasında DSİ Genel Müd. İSKİ Genel Müd. Vebelirleyeceği görüş ve önlemlere uyulacaktır.17. Yöre ikinci derece deprem bölgesinde olduğundan yapılacak tüm inşaatlarda depremyönetmeliğine uyulacaktır.18. İmar planındaki bir donatı ve yeşil alanın kaldırılması ancak bu alanın hizmet gördüğü bölgeiçinde denklik kurularak yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.19. Belirtilen su depoları merkez kesimi detay planında korunacaktır.20. Pazar alanında belediyenin uygun gördüğü avan projeye göre uygulama yapılabilir.21. TEAŞ kurumuna ait trafolar, adalar ve yeşil alanlar içinde yer alabilecektir. Yerleri ruhsataşamasında TEAŞ’ın görüşü alınarak belirlenecektir. Ada içi ortak yeşil alanlardan, park,çocuk bahçesi vb. Yeşil alanlardan teknik altyapı tesisleri (kanalizasyon, su, merkezi tesisvb.)Geçirilebilir.22. Sonu kurpdosakla biten yaya yollarının çapı en az 12m daire çapı olması kaydıyla yenidençizilecek ve tasdik safhasında 12m daire çapı dönü aranacaktır.23. Planda yaya yolu olarak gözüken yol genişlikleri min:7m alınacatır.24. Yapılarda ön bahçe mesafesi min:5m alınacaktır.25. Okul, sağlık kreş alanlarında min:5m çekme mesafesi bırakılacaktır.26. Menfezle geçilmesi gereken yerlerde dere islah projelerinden sonra kesin menfez boyutlarıbelirlenecektir.27. Uygulama projesinde İSKİ’nin onayı alınmak kaydıyla dere ve kanalizasyon güzergâhlarıdeğişebilir.28. 3194 sayılı imar kanununun 23.madde hükümlerine tabidir.15

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor23.09.2005 T.T29. BODRUM KATLAR EMSALE DÂHİLDİR.İSKÂN EDİLEN BODRUM KATLAR EMSALE DÂHİLDİR30. Ağaçlık bölgelerde ağaç revizyonu yapılacaktır.31. Okul, kreş, BHA, KHA, SKT, sağlık gibi kentsel donatı alanlarda uygulama avan projesine göreyapılacaktır.32. Genel park alanları, rekreasyon alanları, ada içi yeşil alanlar hazırlanacak peyzaj projesineuygun olarak yapılacaktır.33. Bayındırlık imar ve iskân bakanlığı afet ileri genel müdürlüğü 21.11.2000 onay tarihliBahçeşehir Belediyesi jeolojik-geoteknik raporunda yer alan je2,je3,je4 alan tanımlı bölgelerayrıntılı jeolojik-geoteknik etüd gerektiren alanlardan olup raporların, Afet İşleri GenelMüdürlüğü’ne tasdik ettirilmesi zorunludur. Bu etüdler parsel bazında olmayıp genelkapsamda alınacak tüm şevi veya yüzeyi kapsaması zorunludur. Bu sınır raporu hazırlayanmühendis tarafından gerektiği kadar genişletilecektir.34. Bu imar planında yapılanma durumu gösterilen JE2,JE3,JE4 bölgelerinde afet işleri genelmüdürlüğü onaylı ayrıntılı zemin etüd raporuna göre yapılanma durumu ve koşulları yenidendüzenlenebilir.35. ÖA1,ÖA2,ÖA3 olarak tanımlanan bölgelerde parsel bazında jelojik-geoteknik etüd yapılmasızorunludur.36. D merkezinin mimari projelerinin düzenlenmesinde TCDD `nin görüşlerine uyulacaktır.37. Bahçeşehir toplu konut projesi kapsamında Bahçeşehir mevzii imar bütünlüğü açısından imaruygulaması yapılamayan bölgelerde imar uygulaması yapılmadan diğer bölgelerdeuygulamaya geçilemez.İLAVE UYGULAMA İMAR PLAN NOTU: İlave uygulama imar plan sınırları bütününde 07.02.2003 tarih onaylı Sıvat- Yeşiltepe Mevkii,Dereköy Çiftliği Mevkii revizyon uygulama imar plan notları geçerlidir.31.12.2007 T.T38. ÖZEL ÖĞRETİM, ÖZEL TEMEL EĞİTİM, ÖZEL KREŞ, ÖZEL SAĞLIK, ÖZEL SOSYAL KÜLTÜREL TESİSİ GİBİALANLARINDA ÇEVRE TEŞEKKÜLÜ DİKKATE ALINACAK ŞEKİLDE AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMAYAPILACAK OLUP MAX. EMSAL:3.00’DIR.31.12.2007 T.T2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve BelgelerRapora konu gayrimenkul üzerinde “İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı KarşılığıGelir Paylaşım İşi” kapsamında projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapıruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No541 1 A1 21.09.2011 00320541 1 A2 21.09.2011 00321541 1 B1 21.09.2011 00322541 1 B2 21.09.2011 00323541 1 B3 21.09.2011 00324541 1 B4 21.09.2011 00325541 1 B5+Sosyal Tesis 21.09.2011 00326541 1 Otopark+Havuz 21.09.2011 0032716

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER3.1 Bölge Analizi3.1.1 İstanbul İli3.1.1.1 Coğrafi Konumİstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneydeMarmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbulBoğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nıbirbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın ÇorluÇerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.İstanbul İli5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda DeğişiklikYapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece,Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye,Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu,Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu,Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangaziolmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.17

KişiYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Raporİstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapınınşekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesiüstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren vegöstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.3.1.1.2 Demografik YapıNüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7’sini oluşturan İstanbul, 5.512 km² (551.200 ha)yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu’ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı GenelNüfus Sayımına göre nüfusu 10.041.470 kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise13.120.596 kişidir.Yıllara Göre Nüfus Değişimi140000001200000010000000800000060000004000000200000001927 1945 1960 1975 1990 1997 2000 2008Yılİstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle1975–1990 yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır. 1990–2000 yıllarıarasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir. 1997 ve 2000 yılları arasındaİstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83’tür. Daha önceki dönemde İstanbul’unyıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmınıngöçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bununsebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçünyavaşlamasıdır.Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanlarıaçısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır.Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılındaresmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8’i, dersliğin %15’i, öğretmenin %14’ü,öğrencinin %16’sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6’sı İstanbulilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin18

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor%16’sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı%93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir.Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16’sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak buyüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde55.232 kişiyken İstanbul ilinde 62.869 kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiyegenelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir.Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir.İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyetgösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklarayönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülereyönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkınyardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezlerimevcuttur.İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanatgalerisi, 3.425 matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olupbunların bir kısmı TBMM’ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, birkısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi’ne aittir. Değişik inançlara mensupvatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistikdeğere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır.3.1.1.3 Ekonomik YapıUlusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerininyöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmelersağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayıhesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla(GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine(ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsılatahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre carifiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9’luk artışla 221.230 milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylıkdöneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7’likartışla 232.149 Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en sonveriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre carifiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4’lük azalışla 228.817 Milyon TL olmuştur. 2007 yılının19

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapordördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safiyurtiçi hâsıla % 3,4’lük artışla 25.872 milyon TL olmuştur. 2007 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri;cari fiyatlarla, %12,9’luk artışla 856.387 milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1’lik artışla658.786 milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5’lik artışla 101. 046 milyon TL olmuştur. 2007 yılında kişibaşına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla 12.132 TL, ABD doları cinsinden 9.333 $olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla 13.367 YTL, ABDdoları cinsinden 10.436 $ olarak hesaplanmıştır.DPT tarafından hazırlanan “Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı”na göre; İstanbul’un plandöneminde 12,870$ GSYİH’ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası biraraştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul’un 133 milyar $GSYİH ile 34’üncü sırada olduğu tespit edilmiştir.Türkiye’deki işgücünün % 18,55’i, istihdam edilenlerin % 18,5’İ, işsiz nüfusun % 18,9’uİstanbul’dadır. TUİK tarafından açıklanan “Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına”göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 binkişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir. 2010 yılı Ocakdöneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir.Türkiye İstatistik Kurumu’nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların%59,54’ü Hizmet Sektöründe, %40,1’i Sanayi Sektöründe ve %0,36’sı Tarım Sektöründeistihdam edilmektedir.20

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporTÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü 4.015.000 olup, 3.556.000 kişi istihdamedilmektedir. 459.000 kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4’tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen 104.314 kişi işsizliğinibeyan ederek iş bulmayı beklemektedir.3.1.1.3.1 Ekonomik Coğrafya Açısından – NUTSAvrupa Birliği (AB) Uyum sürecinde bölgesel alanlar önem kazanmıştır. Bu alanlar sadececoğrafik açıdan değerlendirilmeyip; ekonomik ilişkiler, üretim, kent vizyonu, demografikistatistikî veriler (nüfus, eğitim, sağlık, vb. temel hizmetlerle ilgili veriler), ulaşım ilişkileri,bölgesel kalkınma planları ile alınan kararlar gibi, birçok konu da ortak ya da benzer özellikleriolan alanlar, aynı bölge içinde değerlendirilip, bölge sınıflandırması yapılmıştır. Böyleliklekentlerin çevreleri için avantaj oluşturması ve diğer kentler ile olan rekabet ölçütlerininbelirlenmesi sağlanmıştır. Bu durum ise hangi kent için hangi yatırım sorusuna cevapolmaktadır.AB uyum sürecinde Türkiye genelinde NUTS bölgeleri oluşturulmuştur.NUTS Bölgeleri:Avrupa Birliğine uyum sürecinde, bölgesel politikaların çerçevesinin belirlenmesi için bölgeselistatistiklerin üretilmesi amacıyla İstatistikî Bölge Birimleri (NUTS: The Nomenclature ofTerritorial Units for Statistics, türkçesi BBS: Bölge Birimleri Sınıflandırması) tanımlanmıştır. Buçalışma Türkiye İstatistik Kurumu ve Devlet Planlama Teşkilatı koordinasyonunda diğer ilgilikamu kurumlarının da katılımıyla gerçekleştirilmiştir. Söz konusu çalışma ile ilgili kararınyürürlüğe konulması; Devlet Bakanlığının 12.08.2002 tarih ve 1400 sayılı yazısı üzerine, BakanlarKurulu’nca 28.08.2002 tarihinde kararlaştırılmıştır. İstatistikî Bölgelerin tanımlanmasındakullanılan temel faktörler:NüfusBölgesel Kalkınma Planlarıİllerin Sosyo-Ekonomik SıralamasıTemel İstatistik GöstergelerCoğrafya21

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporBuna göre; istatistikî bölgeler üç düzey olarak bölgelere ayrılmıştır. Bunlar;Düzey 1 (Bölge Birimlerinin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 12 adettir.)Bölge Birimleri- Düzey 1Düzey 2 (Komşu illerin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 26 adettir.)Düzey 3 (İl düzeyinde 81 adet İstatistikî Bölge Birimleri yer almaktadır. Her il bir İstatistikî BölgeBirimi tanımlamaktadır.)Bölge Birimleri- Düzey 2Bölge Birimleri- Düzey 322

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Raporİstanbul ili, nüfusu, ilin soysa-ekonomik durumu, coğrafi konumu, bölgesel kalkınma planları,temel istatistikî veriler gibi ana faktörler neticesinde;Düzey 3: İstanbulDüzey 2: İstanbulDüzey 1: İstanbulİstanbul ilinin bütün 3 Bölge Birimi Düzeylerinde, tek başına bir bölge olarak tanımlanmışolmasının yegâne sebebi, İstanbul ilinin Türkiye içinde en üst kademe merkez olaraknitelendirilmesidir. Dolayısıyla, İstanbul için alınacak her hangi bir karar (üst ölçek plan kararları,ekonomik, teknik altyapı veya sosyo-kültürel kararları) tüm Türkiye’yi etkileyecektir.Ayrıca en üst kademe merkez olması, planlama açısından merkezi fonksiyonların odağıolmasının yanında, yatırımların da odağı olması anlamına gelmektedir. Kentin yüklendiği bumisyon bağlamında çevresindeki illere de bir takım fonksiyonlar yüklemek, İstanbul’ un hızlagloballeşen dünyada diğer ülke metropolleri ile yarışabilir konuma gelmesini etkilemektedir.2010 yılında İstanbul İli “Avrupa Kültür Başkenti” kimliğini taşımıştır. Bu kimlikle gerçekleşenyatırımlar tarihi ve doğal kaynakların sürdürebilirliğini amaçlamaktadır. Bu amaç bağlamında,kent içinde yer alan sanayi alanlarının, kentin batısında Tekirdağ, doğusunda da Kocaeli veBursa illerine yönlendirilmesi, kentin tarihi ve doğal kaynaklarının korunmasının öneminivurgulamaktadır.3.1.1.3.2 Ekonomik NiteliklerYüzyıllar boyunca önemli bir ticaret şehri olan İstanbul; üç imparatorluğa başkentlik etmeözelliğinin yanı sıra, her dönemde ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıdakentten biridir. Cumhuriyet döneminde de siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen,ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyenkonumunu asla kaybetmemiştir.Bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyindedir. 1980'liyıllardan itibaren Türkiye sanayisindeki önemi nispeten azalmasına rağmen finans baştaolmak üzere inşaat, ticaret, konut ve diğer hizmet sektörlerindeki katkısı büyüyenİstanbul'un, Türkiye milli gelirindeki payı 1960'lardan beri hep yüzde 20 ile yüzde 22 arasındaseyretmektedir.1980'li yıllara kadar gelişmelerinin temel enerjisini, sanayi yatırımlarından alan büyükgirişimcilerin, 1970'lerden itibaren İstanbul dışında mekanlar bulmaları ve yeni yatırımlarını23

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Raporİstanbul dışına yapmaları; İstanbul'da kurulu olanların da, yavaş yavaş sökülerek İstanbuldışına taşınması, imalat sanayisinin İstanbul'daki büyümesini bir ölçüde sekteye uğratsa dapazara yakınlık, ulaşım bağlantılarının gelişmişliği ve İstanbul’un hinterlandı sanayininbüyümesini tekrar canlandırmıştır.Para piyasalarının kalbi de artan bir tempoyla hep İstanbul'da attı. Bugün mevduatların yüzde35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigortaşirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyanMenkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve dünyanın sayılı borsaları arasındadır. Ayrıcabir altın borsası mevcuttur. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarınınmerkezleri de İstanbul'dadır ve finans merkezi olma yolunda hızla ilerlemektedir.3.1.2 Başakşehir İlçesiİstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısındaArnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar,doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bualan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi2010 verilerine göre ilçe nüfusu 245.019 kişidir.24

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre AnaliziRapora konu gayrimenkul Spradon Evleri, Manolya Evleri, Asos Evleri, Avrupa Konutları gibitoplu konut niteliğindeki konut alanlarının yoğunlaştığı bir bölgede yer almaktadır. BahçeşehirMerkeze yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Bahçeşehir Atatürk Lisesi,Bahçeşehir Sağlık Ocağı, Boğazköy İlköğretim Okulu, Boğazköy Endüstri Meslek Lisesi,Behçeşehir Gençlik Spor Klubü ve Tenis Klubü gibi donatı alanları mevcuttur. Gayrimenkuleulaşım güneybatısında bulunan Hoşdere Bahçeşehir Yolu ve Avrupa Otoyolu üzerindensağlanabilmektedir.3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin AnaliziRapora konu gayrimenkullerin inşaatı için parsel üzerinde şantiye üniteleri ve satış ofisikurulmuştur. Blokların inşaatına henüz başlanmamıştır.3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve KanunHükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık,gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa vearazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imarbütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya,yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalanalanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücaviralanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğeryerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihtenitibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafındanüç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler,valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar dadahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamukurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyleyürürlüğe konur” denilmektedir.Rapora konu gayrimenkul üzerinde 18.06.2003 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli “BahçeşehirBeldesi Sıvat-Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı” yapılmıştır.Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar içinyapı ruhsatları alınmıştır.25

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün ticaret+konut alanı olarak planlanmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yeresahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-2 ve O-3 yollarına ve Avrupa Otoyolu Mahmutbeygişelerine yakın olması nedeniyle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin fazla veerişilebilirliğinin yüksek olması, Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık vemaliyet avantajı sağlaması, Olimpiyat Stadı’nın rapora konu gayrimenkule yakın olması,4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya uzak olması,26

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) YöntemiPiyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ileyapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusugayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındakifarkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarakgayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ilebirlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarakyapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki birkonut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklıtemeli oluşturur.Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımındanbulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmayaçalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standartsapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değertespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumluyada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti YaklaşımıBu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilmemaliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının anailkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasaveya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Buyöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabuledilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdandemode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut birgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağıkabul edilir.27

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor5.1.3 Gelir Yöntemi YaklaşımıBir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı içinmuhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirlekarşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veyadiğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesineyansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kirakonusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomikfaktörler dikkate alınır.Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsalbulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematikselformüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğrutespit edilmesine dayanmaktadır.5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma NedenleriRapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar içinyeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ilepiyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.28

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor5.3 Çevrede Toplu Konut Değeri AraştırmasıEmsal 1:Global Gayrimenkul (0212 607 23 13) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde 200 m² 4+1, site içerisindeki bir dairenin 350.000 TL bedellesatışta olduğu öğrenilmiştir.350.000 TL / 200 m² = 1.750,00 TL/m²Emsal 2:Mehmet Erdem (0532 709 00 52) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde 133 m² 3+1, site içerisindeki bir dairenin 240.000 TL bedellesatışta olduğu öğrenilmiştir.240.000 TL / 133 m² = 1.804,51 TL/m²Emsal 3:Emre Kavaklıoğlu (0 212 669 87 38) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 112 m² 1+1 bir dairenin 205.000 TL bedellesatışta olduğu öğrenilmiştir.205.000 TL / 112 m² = 1.830,35 TL/m²Emsal 4:Erkan Gazi (0 532 305 01 04 ) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 160 m² 3+1 bir dairenin 290.000 TL bedellesatışta olduğu öğrenilmiştir.290.000 TL / 160 m² = 1.812,50 TL/m²Emsal 5:Raziye Tüzer (0 533 954 95 53 ) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 112 m² 1+1 bir dairenin 200.000 TL bedellesatışta olduğu öğrenilmiştir.200.000 TL / 112 m² = 1.785,71 TL/m²29

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporEmsal 6:Gold Emlak (0 532 6155364) ile yapılan görüşme neticesinde,Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Manolya Evlerinde 140 m² 3+1 bir dairenin 275.000 TLbedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.275.000 TL / 140 m² = 1.964,28 TL/m²6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ6.1 Emsal Yöntemi ile Değer TakdiriRapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirkengayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri vebu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındagerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halindebağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.30

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor31

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor32

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor33

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor34

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor36

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor37

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor38

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor39

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor40

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor41

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor42

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor6.2 Yakın Çevrede Piyasa Araştırması6.2.1 Arsa Değeri AraştırmasıEmsal 1:Remax Çağlayan Boğazköy Bahçeşehir (0 530 473 84 22) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mevkiinde bulunan, Emsal:1.00 konut imarlı, 634,00 m² arsanın450.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.450.000 TL / 634,00 m² = 709,77 TL/m²Emsal 2:Bahçeşehir Emlak (0 212 669 33 00) ile yapılan görüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, 303.000 m² arsanın250.000.000 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)250.000.000 USD / 303.000 m²=825,08 USD/m²= 1.476,89 TL/m²Emsal 3:Remax Şehr-i Bazaar Alışveriş Merkezi Bahçeşehir Ahmet Biroğlu (0 532 252 85 41) ile yapılangörüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, değerleme konusu arsanın yakın çevresinde arsa satış m² birim fiyatınınyaklaşık 500,00 USD olabileceği öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)500,00 USD/m² = 895,00 TL/m²Emsal 4:Bahçeşehir Emlak (0 212 669 33 00) ile yapılan görüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, 180.000 m² arsanın148.500.000 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)148.500.000 USD / 180.000 m²=825,00 USD/m²= 1.476,75 TL/m²43

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporEmsal 5:Boğazköy Emlak Ofisi (0 212 607 05 55) ile yapılan görüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, 123.000 m² arsanın100.000.000 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)100.000.000 USD / 123.000 m²=813,00 USD/m²= 1.455,28 TL/m²Emsal 6:Meta Mühendislik (0 212 883 12 71) ile yapılan görüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, Bahçeşehir 1. Kısımda, Emsal:2.50 konut imarlı, 120.000 m² arsanın72.000.000 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)72.000.000 USD / 120.000 m²= 600,00 USD/m²= 1.074,00 TL/m²Emsal 7:Meta Mühendislik (0 212 883 12 71) ile yapılan görüşme neticesinde,Başakşehir ilçesi, Bahçeşehir 1. Kısımda, Emsal:2.50 konut imarlı, 70.000 m² arsanın 40.000.000USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.)40.000.000 USD / 70.000 m²= 571,42 USD/m²= 1.022,85 TL/m²44

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor6.2.2 İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri AraştırmasıEmsal 1:Ribat Gayrimenkul’den Tayfun İDGÜ (0212 488 65 03) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Başak Center Ticaret Merkezinde, 2. katta, 34 m² bir işyerinin 250.000 TLbedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.250.000 TL / 34 m² = 7.352,94 TL / m²Emsal 2:Adil Önal (0 533 424 24 25) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısım, Verdomolina AVM’de, 13 m² bir dükkanın 100.000 TLbedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.100.000 TL / 13 m² = 7.692,30 TL / m²Emsal 3:D&C Emlak Danışmanlığı (0 537 959 66 64) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısım’da ana cadde üzerinde bulunan, 260 m² bir dükkanın1.500.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.1.500.000 TL / 260 m² = 5.769,23 TL / m²Emsal 4:Sedef EJDER (0212 470 34 70) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısımda, doğalgazlı, 200 m² dükkan nitelikli bir işyerinin800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.800.000 TL / 200 m² = 4.000,00 TL/m²45

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporEmsal 5:Gülay ÖLMEZ (0532 731 08 24) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısımda, doğalgazlı, 121 m² dükkan nitelikli bir işyerinin800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.850.000 TL / 121 m² = 7.024,79 TL/m²Emsal 6:Özlem TAŞ (0212 488 00 00) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Başak Mahallesi, doğalgazlı, 301 m² dükkan nitelikli bir işyerinin 1.600.000TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.1.600.000 TL / 301 m² = 5.315,61 TL/m²Emsal 7:Ercan BAZABA (0554 964 50 34) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Başakşehir Mahallesi, doğalgazlı, 120 m²1.300.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.1.300.000 TL / 120 m² = 10.833,33 TL/m²dükkan nitelikli bir işyerininEmsal 8:D&C Emlak Danışmanlığı (0 537 959 66 64) ile yapılan görüşme neticesi;Başakşehir İlçesi, Başakşehir Mahallesi, 210 m² dükkan nitelikli bir işyerinin 925.000 USDbedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.925.000 USD / 210 m² = 4.404,76 USD/m² =7.884,52 TL/m²46

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor6.3 Arsa DeğeriRapora konu gayrimenkul İstanbul İli Başakşehir İlçesi Dereköy Köyü, 541 Ada, 1 Parseldekayıtlı olup yüzölçümü 41.909,85 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakıtesis edilmemiş durumdadır.6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer TakdiriGayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve Ticaret için E=0.50, Konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda “Ticaret+Konut Alanı” olarakplanlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapıların toplam inşaat alanının yapı ruhsatlarınagöre 128.430,39 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.250 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri= 41.909,85 m² x 1.250 TL/m² = 52.387.312,50 TLolarak hesap ve takdir edilmiştir.6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiriİstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındagerçekleştirilecek Başakşehir Projesi’nin; satışa esas konutların toplam brüt alanı 65.373,54m², apart ünitelerin toplam brüt alanı 21.203,52 m², dükkanın brüt alanı 489,10 m² dir. İşinsözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri1.750,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı, Dükkanlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri5.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı, Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdakitabloda belirtilen şekilde oluşacağı,2011 2012 2013 2014Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%47

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceğiÖngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1’de sunulmuştur.Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundakisonuçlara göre 1.037 adet konut ve apart ünite ve 1 adet dükkan olmak üzere toplam 1.038bağımsız bölümün bugünkü finansal değeri 153.955.355,00 TL olarak bulunur.Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve yüklenici karını çıkardığımızda projelendirilmişarsa değerini hesaplamış oluruz.Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer – (İnşaat Maliyeti + Yüklenici karı)Yüklenici Karı = İnşaat Maliyeti x 0.30 = 22.857.398,66 TLProjelendirilmiş Arsa Değeri = 153.955.355,00 – (76.191.328,87 +22.857.398,66)= 54.906.627,47 TL ≈ 54.910.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.6.3.3 Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiriİstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındagerçekleştirilecek Başakşehir Projesi için aşağıdaki veri ve varsayımlar çerçevesinde maliyetyöntemi ile arsa değeri hesaplanmıştır. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür. Toplam parsel alanı 41.909,85 m² dir. Sözleşmedeki Emsal Alanı 83.819,71 m² dir. Yapı Ruhsatlarından alınan edinilen göre;‣ Yapıların Toplam İnşaat Alanının takribi 128.430,39 m²‣ Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanının takribi 61.624,75 m²‣ Projedeki Apart Konut Emsale Dâhil Alanının takribi 20.470,65 m²‣ Projedeki Dükkanın Emsale Dâhil Alanının takribi 483,16 m²‣ Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamının takribi 45.851,83 m² dir.48

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor Projedeki Konutlar, Apart Üniteler, Dükkan ve Sosyal Tesis yapı ruhsatlarına göre 3Bgrubudur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet BedellerininHesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”inde 3B grubuyapılar için inşaat maliyeti 565,00 TL/m² dir. Satış Hâsılatlarının;‣ Konutların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 1.700 TL,‣ Apart Konutların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 1.800 TL,‣ Dükkanın proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 5.000 TL,olacağı öngörülmüştür. Projenin Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Oranı Toplam Hâsılatın %26 oranında belirlenmişolup, sözleşmesi taraflarca imzalanmıştır.Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan Proje Analiz Tablosu aşağıdadır.Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Satış Hâsılatı – (İnşaat Maliyeti+Yüklenici kârı)= 151,746,854.00 TL –(76.191.328,87 TL + 22.857.398,66 TL)= 52,698,126.47 TL olarak hesaplanmıştır.49

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporProje Analiz TablosuProje Analizi İçin Veriler ve ÖngörülerAçıklamaAlan (m²)Toplam Parsel Alanı 41,909.85Sözleşmedeki Emsal Alanı 83,819.71Toplam İnşaat Alanı (Takribi) 128,430.39Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 61,624.75Projedeki Apart Konutların Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 20,470.65Projedeki Dükkanın Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 483.16Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamı (Takribi) 45,851.83MaliyetlerMaliyet TürüAlan(m²)Birim Değeri(TL/m²)Değer(TL)Konutların İnşaat Maliyeti (TL) 61,624.75 565.00 34,817,983.75Apart Konutların İnşaat Maliyeti(TL)20,470.65 565.00 11,565,917.25Dükkanın İnşaat Maliyeti (TL) 483.16 565.00 272,985.40Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) 45,851.83 565.00 25,906,283.95Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %5'i) (TL) 3,628,158.52Toplam Proje Maliyeti 76,191,328.87Yüklenici Karı İlave Edilmiş Toplam Proje Maliyeti (% 30) 99,048,727.53Satış HasılatıHasılat TürüAlan(m²)Birim Değeri(TL/m²)Değer(TL)Konutların Satış Hasılatı (TL) 65,373.54 1,700.00 111,135,018.00Apart Konutların Satış Hasılatı (TL) 21,203.52 1,800.00 38,166,336.00Dükkanın Satış Hasılatı (TL) 489.10 5000.00 2,445,500.00Toplam Satış Hasılatı 151,746,854.00Projelendirilmiş Arsa DeğeriProjelendirilmiş Arsa Değeri 52,698,126.4750

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dâhil)Maliyet Yöntemi günümüz ekonomik koşulları altında yapıların yeniden inşa edilmesi halindekikazanılması muhtemel gelirlerin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasaşartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudanetkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esasalınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.Başakşehir projesi A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 bloklardaki toplam 1.038 adet bağımsız bölümün ayrıayrı ve toplam değerleri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemişolması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.Projenin toplam inşaat alanı 128.430,39 m² dir. Proje için rapor tarihine kadar 1.000.000,00USD =1.790.000,00 TL ( 1 USD 1.79 TL olarak kabul edilmiştir) harcandığı müteahhit firmayetkililerinden öğrenilmiştir.Buna göre;Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşai Yatırımlar= 52.387.312,50 TL + 1.790.000,00 TL = 54.177.312,50 TL ≈54.178.000,00 TLolarak hesap ve takdir edilmiştir.6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeriİstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi tamamlandığındave maliyet yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri;169.879.041,00 TL olarak hesaplanmıştır.6.6 En Verimli Kullanım AnaliziUluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkünolmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Raporakonu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihininbirleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.51

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç CümlesiDeğerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. BaşbakanlıkTOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilenBahçeşehir 2. Kısım Projesi 41.909,85 m² bir arsa üzerinde yapımı başlanacak olan bir TopluKonut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlarkarşılanmaktadır. Projenin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşımimkânları cezbedicidir.Bahçeşehir projesi A1,A2,B1,B2,B3,B4,B5 bloklardaki toplam 1038 adet bağımsız bölümün ayrıayrı (raporun 31 – 42. Sayfalarında) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesisedilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyükkonutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.Arsa DeğeriKDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,79TL)52.387.312,50 21.382.576,53 € 29.266.655,03 $Projenin Mevcut Durum DeğeriKDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,79TL)54.178.000,00 22.113.469,39 € 30.267.039,11 $Projenin Tamamlanması Halinde Pazar DeğeriKDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,79TL)169.879.041,00 69.338.384,08 € 94.904.492,19 $Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket PayıKDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,79TL)44.338.429,70 18.097.318,24 € 24.770.072,46 $Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin birsınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engelbulunmadığı düşünülmektedir.52

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Raporİşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilenarşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz DeğerlemeUzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygunolarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecekdeğişimlerden rapor etkilenebilir.İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme RaporFormatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardanşirketimiz sorumlu değildir.Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek vetüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Fatih PEKTAŞ(Harita Yüksek Mühendisi)Lisans No: 400375RAPOR EKLERİ: Gelir Analizi Tablosu Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar Rapora Konu Blokların Vaziyet Planı Rapora Konu Blokların Kat Planları Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Bloklara Ait Yapı Ruhsatları Rapora Konu Gayrimenkulün Tapu Kaydı Rapora Konu Bloklara Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Bloklara Ait Mahal Listesi53

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor54

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAREMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor55

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor56

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor57

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporVAZİYET PLANI58

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporA1 Blok Zemin Kat Planı59

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporA1 Blok 1.Normal Kat Planı60

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporA2 Blok Zemin Kat Planı61

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporA2 Blok 1.Normal Kat Planı62

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB1 Blok Zemin Kat Planı63

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB1 Blok 1.Normal Kat Planı64

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB2 Blok 1.Normal Kat Planı66

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB3 Blok Zemin Kat Planı67

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB3 Blok 1.Normal Kat Planı68

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB4 Blok Zemin Kat Planı69

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB4 Blok 1.Normal Kat Planı70

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB5 Blok A Girişi Zemin Kat Planı71

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu RaporB5 Blok 1.Normal Kat Planı72

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor73

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor74