Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş ... - Emlak Konut GYO

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİGAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİEMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu RaporKIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞMAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORUDEĞERLEME RAPORUDEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.RAPOR TARİHİ 23.12.2011DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİTAPU BİLGİLERİ Üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor- Sayfa:8MEVCUT KULLANIM BOŞİMAR DURUMU E= 1,50 “Resmi Kurum Alanı” Bkz. Rapor- Sayfa:10DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)ARSA DEĞERİ 281.500 TL1

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor1.6 Sorumlu Değerleme UzmanlarıŞirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu veKadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislikhizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu aradaDeğerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.1.7 Müşteri Adı ve BilgileriMüşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8Ataşehir / İSTANBUL1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkuldeğerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi KurtuluşMahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığıaltında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespitiile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.1.9 Değerleme Tarihi : 23.12.20111.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin GayrimenkulDeğerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.5

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre ÖzelikleriKırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Lüleburgazİlçesinin güneyde, Burgazkent Konutlarının olduğu bölgede, İstanbul-Edirne Karayolunungüneyinde bulunan parselin yüzölçümü 3.615,00 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır.6

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Raporİncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde İstanbul Edirne istikametindeilerlerken Lüleburgaz ayrımına gelindiğinde Lüleburgaz yönünde giriş yapılır ve takribi 6,7 kmilerlendikten sonra sağa Lüleburgaz kent merkezi istikametine dönülür. Bu yol üzerinde takribi800 m ilerlendikten sonra Lüleburgaz Devlet Hastanesinin yanından sola Mehmetçik Caddesinegiriş yapılarak takribi 950 m ilerlenir. Sola Eski Bedir Caddesine dönüş yapılarak takribi 300 milerlenir. İlk sağa dönüş yapılarak 1,2 km ilerlenir ve 2. Sağa dönülerek 190 m ilerlendikten sonrasöz konusu gayrimenkulün önüne gelinmiş olunur.İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, AvrupaOtoyoluna 10 km, İstanbul-Edirne Karayoluna 2,5 km, Lüleburgaz kent merkezine 2,5 km,Kırklareli kent merkezine 58 km uzaklıkta bulunmaktadır7

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt BilgileriRapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Lüleburgaz Tapu Sicil Müdürlüğünden13.10.2011 tarihinde saat 11:00’ da temin edilmiştir.2.2.1 Kurtuluş 1271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu KaydıTAŞINMAZ BİLGİLERİİl KIRKLARELİ Ada 1271İlçe LÜLEBURGAZ Parsel 1Mahalle KURTULUŞ Yüzölçümü 3.615,00 m²Cilt/Sayfa 46/4466 Ana Taşınmaz Nitelik ARSAMÜLKİYET BİLGİLERİMalik ve HissesiTarih ve Yevmiye No 10.11.2005 – 7598Edinme SebebiTAKYİDAT BİLGİLERİHacizŞerhRehinHak ve MükellefiyetBeyanSon Üç Yıla İlişkinTapu HareketleriEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAMİfraz İşlemiYOKTURYOKTURYOKTURYOKTURresmi kurum.09.02.2007 tarih ve 978 yevmiye no.lu “kamu hizmetine ayrılacak alanlar ile maliye bakanlığıncadeğişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmaz mallar bedelsiz olarak hazineye iade edilir.” beyanıbulunmaktadır.Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım – satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkinbilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 391 Ada 60 Parselin ifrazındanoluşmuştur.2.3 Gayrimenkulün Kadastral BilgileriKırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulünada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel1 Kırklareli Lüleburgaz Kurtuluş 1271 18

KYETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor9

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.2.4 Gayrimenkulün İmar DurumuEMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor2.4.1 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı BilgileriLüleburgaz Belediyesinden alınan bilgilere göre, 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul05.07.2005 tasdik tarihli 23/105 sayılı “Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı”nda “Resmi Kurum Alanı” alanı olarak planlanmıştır.10

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor2.4.2 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı BilgileriRapora konu 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul 05.07.2005 tasdik tarihli 23/105 sayılı“Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmarPlanı”nda “Resmi Kurum Alanı” alanı olarak planlanmıştır. 1271 ada, 1 parsel H= Serbest, E= 1,50yapılaşma koşullarındadır.SıraNo İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu1 Kırklareli Lüleburgaz Kurtuluş 1271 1 RESMİ KURUM E= 1,50 H=serbest11

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor1271 Ada 1 Parsel12

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu RaporDeğerleme konusu taşınmazın, fonksiyonuna göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarındabelirtilen emsaline göre toplam inşaat alanı 5.422,50 m² dir.Ada Parsel Alan (m²) FonksiyonuEmsalDeğeriİnşaat Alanı(m²)1271 1 3.615,00 RESMİ KURUM 1,50 5.422,502.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve BelgelerKırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan gayrimenkulün kamusal terklerigerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkulün üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.Lüleburgaz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkule ait imardurum belgeleri edinilmiştir. İlgili plan notlarında “Resmi Kurum Alanı” fonksiyonuna dair özeldurum ve kısıtlamalar içeren bir madde bulunmamaktadır.3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER3.1 Bölge Analizi3.1.1 Kırklareli İliKırklareli İli, Marmara Bölgesinin Istıranca(Yıldız) Dağları ve Ergene Ovası bölümleriüzerinde yer alan, kuzeyinde Bulgaristan,kuzey doğusunda Karadeniz, güneydoğusunda İstanbul, güneyinde Tekirdağve batısında Edirne ile çevrilmiştir.Yüzölçümü 6.550 kilometrekaredir.Bulgaristan’a 180 kilometre kara sınırı,Karadenize 60 kilometre deniz kıyısıbulunmaktadır.Denizden 203 metre yükseklikte, kuzey ve doğusu dağlık ve ormanlık diğer bölümü genelde düzlükarazidir. Bölgede genellikle kara iklimi hâkimdir. Kışları sert ve yağışlı, yazları sıcak ve kurak geçer.13

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu RaporBaşlıca akarsuları Ergene Nehri ve Rezve Deresidir. Bitki örtüsü olarak ormanlık ve step özelliğigöstermektedir.3.1.2 Lüleburgaz İlçesiLüleburgaz’ın tarihi, Trakya’nın tarihi ile birlikte MÖ. 4500-4000 yıllarına kadar inmektedir.Trakya’ya adını veren Trak kabilelerinden Ordis’lerin o yıllarda İlçemize yerleştiği ve burayaBergule ismini verdikleri görülmektedir. Daha sonraları sırasıyla Persler, Atinalılar,Makedonyalılar ve Romalılar bölgede hüküm sürmüşlerdir. Lüleburgaz MS 1361 yılında1.Murat tarafından fethedilerek Osmanlı topraklarına katılmıştır. 1870 yılında ilçe olankentimizin adı Osmanlı döneminde Burgaz olarak anılmış ve Cumhuriyet döneminde iseLüleburgaz ismini almıştır.Lüleburgaz Kırklareli İli’nin güneyinde yer almakta olup, doğusunda Tekirdağ İlinin Saray veÇorlu İlçeleri, batısında Kırklareli ili Babaeski İlçesi, kuzeyinde Kırklareli ili Pınarhisar İlçesi vegüneyinde ise Tekirdağ ilinin Hayrabolu ve Muratlı İlçeleri ile çevrilmiştir. Kırklareli İli’nin enbüyük yerleşim yeri olan İlçenin toplam alanı 1.370,00 hektar olup, İlçe merkezinin denizdenyüksekliği 30 metredir. İklim genel olarak yazları sıcak ve kurak, kışları ile yağışlı ve soğuktur.Genellikle kışın Balkanlardan gelen soğuk hava akımlarından etkilenmektedir. İlçe ekonomisigenelde tarım, hayvancılık ve sanayi’ye bağlı olmakla birlikte İlçemizin D-100 karayolu üzerindeolması ticareti de canlı tutmaktadır. İlçe halkının büyük bir kısmı balkan ülkelerinden eskiyıllarda göçmen olarak gelip yerleşmişlerdir. Sanayinin ilçeye gelmesi ile birlikte Anadolu’danda bölgeye büyük bir göç olmuş ve halen devam etmektedir3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre AnaliziRapora konu gayrimenkul Kırklareli İlinin Lüleburgaz İlçesinin Kurtuluş Mahallesindebulunmaktadır. Bu mahalle gelişmeye devam eden, toplu konutların bulunduğu bir mahalledir.Halihazırda rapora konu gayrimenkulün etrafında 752 konutluk Lüleburgaz Burgazkent Konutlarıve bir adet ilköğretim okulu bulunmaktadır.14

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin AnaliziRapora konu gayrimenkul; Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde, Emlak KonutGayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 3.615,00 m² olan 1adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Arazi düz olupherhangi bir eğim yoktur. İmar planında “Resmi Kurum Alanı” fonksiyonunda belirlenmiş olan,tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkulün planda belirtilen emsal kriterlerinegöre emsale konu toplam yapılaşma alanı aşağıda belirtilmiştir.Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²)1271 1 3.615,00 RESMİ KURUM 1,50 5.422,50TOPLAM 3.615,00 5.422,503.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum AnaliziRapora konu gayrimenkul, Trakya Üniversitesi ile Çevre Bakanlığı arasında 11 Kasım 1999tarihinde imzalanan 1/100.000 Ölçekli “Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası (Edirne-Kırklareli-Tekirdağ) Çevre Düzeni Planı” hazırlama sözleşmesi sonucunda 13.07.2004 tarihinde söz konusuplan Çevre Bakanlığı tarafından onaylanmış olan üst ölçekli plana tabidir. Lüleburgaz-Evrensekizplanlama Alt Bölgesinde kalmaktadır. Bu planda konu gayrimenkulün bunduğu alan yerleşimalanıdır.Rapora konu 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul 05.07.2005 tasdik tarihli 23/105sayılı “Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulamaİmar Planı”nda “Resmi Kurum Alanı” alanı olarak planlanmıştır. 1271 ada, 1 parsel H= Serbest,E= 1,50 yapılaşma koşullarındadır.Lüleburgaz Belediyesinden alınan bilgilere göre, 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul05.07.2005 tasdik tarihli 23/105 sayılı “Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı”nda “Resmi Kurum Alanı” alanı olarak planlanmıştır.Rapora konu gayrimenkul tapu siciline göre yüzölçümü 3.615,00 m² olan tamamı Emlak KonutGYO A.Ş. ne ait bir adet gayrimenkuldür.15

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkuller üzerinde gecekondulaşmanın önlenmesi, daha düzenli ve planlıbir yerleşim için toplu konutların inşa edilmiş olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının, toplu konutlarda iskânedilecek insanların ihtiyaçlarını karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün ulaşımında önemli yere sahip iki Avrupa Otoyolu ile D-100Karayoluna yakın konumda olması, Lüleburgaz İlçesinde sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksekolması.4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgede konut yapılaşmalarının yeni başlıyor olmasından dolayı sosyal donatı imkanlarınınkısıtlı olması, Resmi Kurum Alanı fonksiyonunda kalması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi.16

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) YöntemiPiyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ileyapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusugayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındakifarkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarakgayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ilebirlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarakyapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki birkonut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklıtemeli oluşturur.Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımındanbulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmayaçalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standartsapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değertespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumluyada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti YaklaşımıBu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilmemaliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının anailkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasaveya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Buyöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabuledilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdandemode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir17

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Raporgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağıkabul edilir.5.1.3 Gelir Yöntemi YaklaşımıBir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı içinmuhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirlekarşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veyadiğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesineyansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kirakonusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomikfaktörler dikkate alınır.Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsalbulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematikselformüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğrutespit edilmesine dayanmaktadır.5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma NedenleriRapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; imar planında “ResmiKurum Alanı” fonksiyonunda kalması ve resmi kurum alanı olan bu parselin tapu kaydındaki,“kamu hizmetine ayrılacak alanlar ile maliye bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilentaşınmaz mallar bedelsiz olarak hazineye iade edilir.” ifadesinin bulunmasından dolayı, KOPparseli niteliğinde olup, yeniden inşa (ikame) etme yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi vegelir yöntemi gibi yaklaşımların uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkulünyukarıda bahsedilen özellikleri nedeniyle kamulaştırılması gerektiğinden vergi beyanına esasasgari m² birim değerleri üzerinden değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.18

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa DeğeriEMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİGelir İdaresi Başkanlığı 2011 yılı “Asgari Ölçüde Arsa Ve Arazi Metrekare Birim Değerleri”yayınlarında belirtilmiş olan Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²)birim değerlerine göre 1271 Ada 1 Parsel için m² birim değerinin 77,87 TL olduğuöğrenilmiştir. Buna göre gayrimenkulün vergi beyanına esas rayiç bedel değeri;Arsa Alanı x Emlak Vergi Beyanına Esas m² Birim Değeri olacağından,3.615,00 m² x 77,89 TL = 281.572,35 TL olarak hesaplanmıştır.6.2 En Verimli Kullanım AnaliziYasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahipolsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzcadeğerlendirildiği takdirde; yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üstölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize adilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmarPlanlarında belirlenmiş olan “Resmi Kurum Alanı” fonksiyonu kullanımı olarak uygun olduğudüşünülmektedir.6.3 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç CümlesiDeğerleme raporuna konu alan, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunanyüzölçümü 3.615,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı Emlak Konut GayrimenkulYatırım Ortaklığı A.Ş aittir. Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 40 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceğidüşünülmektedir.Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan değerleme konusu arsa içinbirim m² kira bedelinin 0,16 TL/m² olduğu hesaplanmıştır. 1271 Ada 1 Parselin KOP parseli olmasından dolayı arsanın değerleme yılında belirlenmişolan 2011 yılı vergi beyanına esas bedeli üzerinden, hesaplanmıştır.Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;Toplam 3.615,00 m² alan için takdir edilen nihai değer;281.572,35 ≈ 281.500,00 TL (İkiyüzseksenbirbinbeşyüz Türk Lirası),olarak hesap ve takdir edilmiştir.Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.19

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Raporİşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilenarşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz DeğerlemeUzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygunolarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecekdeğişimlerden rapor etkilenebilir.İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme RaporFormatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardanşirketimiz sorumlu değildir.Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek vetüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durumu Belgeleri20

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.Rapora Konu Gayrimenkullere Ait FotoğraflarEMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor21

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor22

YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş.EMLAK KONUT–10.11– 143 No.lu Rapor23