istanbul ili avcılar ilçesi avrupa konutları ... - Emlak Konut GYO

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporİÇİNDEKİLERRAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 3Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 3Rapor Numarası .............................................................................................................................................. 3Rapor Türü ...................................................................................................................................................... 3Şirket Bilgileri .................................................................................................................................................. 3Raporu Hazırlayanlar ...................................................................................................................................... 3Sorumlu Değerleme Uzmanı ........................................................................................................................... 4Müşteri Adı ve Bilgileri ................................................................................................................................... 4Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ......................................................................... 4Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................ 4Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ................................................................................................................... 4GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ...................................................................................................... 5Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ......................................................................................... 5Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri ............................................................................................................ 7Ana Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri .................................................................................................... 7Bağımsız Bölümlerin Tapu Kayıt Bilgileri .................................................................................................... 8Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ............................................................................................................11Gayrimenkullerin İmar Durumu ...................................................................................................................121/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı .......................................................................................................12Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ........................................................................13İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER ...............................................................................................13Bölge Analizi. .................................................................................................................................................13İstanbul İli ..................................................................................................................................................13Coğrafi Konum ......................................................................................................................................13Avcılar İlçesi ..............................................................................................................................................14Avrupa Konutları Ispartakule Projesi ...........................................................................................................15Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ..........................................................................................................161

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporGayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ..........................................................................16Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi .........................................................16GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................................17Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................17Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...............................................................17GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................................17Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ........................................................................17Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................17Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................18Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................18Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ........................................................................19Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması ....................................................................................................19Toplu Konut Değeri Araştırması ...............................................................................................................19Arsa Değeri Araştırması ............................................................................................................................21NİHAİ DEĞER TAKDİRİ .......................................................................................................................................21Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri ..................................................................................................................21Gelir İndirgeme Yöntemi ile Değer Takdiri ..................................................................................................25Arsa Değeri ....................................................................................................................................................27Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .....................................................................................................27Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil) ...............................................................27En Verimli Kullanım Analizi...........................................................................................................................29Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...........................................................................................29RAPOR EKLERİ: ..................................................................................................................................................302

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor1. RAPOR BİLGİLERİ1.1 Rapor Tarihi27.01.20111.2 Rapor NumarasıEMLAK KONUT – 01.11 – 0081.3 Rapor TürüBu rapor, ARTAŞ İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı’nın talebi üzerine, Avan projesi ve mimariprojeleri onaylanan, vaziyet planı ve proje görselleri hazırlanan ve halihazırda takribi % 75oranında inşası tamamlanan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 parsel numaralı gayrimenkulüzerindeki Ispartakule Avrupa Konutları 1.Etap’ın; 80 adet meskeninin, Sermaye PiyasasıKurulu Mevzuatı gereği tamamlanmış proje değerinin öngörülmesi ve mevcut durum değerinintespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tümkurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmışGayrimenkul Değerleme Raporudur.1.4 Şirket BilgileriYetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözümortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tümkararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmekamacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite YönetimSistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış veSermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı ÇerçevesindeDeğerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkinEsaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihiitibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. ŞirketMerkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma ApartmanıNo:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkindetaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.1.5 Raporu HazırlayanlarBu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Büşra BİTER, Değerleme UzmanYardımcısı Şehir Plancısı Levent ÇELİK ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINARtarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı, Harita ve Kadastro MühendisiYasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.3

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor1.6 Sorumlu Değerleme UzmanıBu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadinİlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşrateşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbulTapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP(Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görevyapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği’nden 16.01.2007 tarihindeDeğerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.1.7 Müşteri Adı ve BilgileriMüşteri Unvanı : ARTAŞ İNŞAAT & GÜN-ER İNŞAAT ORTAKLIĞIMüşteri Adresi : Yanıkses Sokak No: 2/F Yenimahalle Kültür MerkeziBakırköy / İSTANBUL1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde projesi geliştirilen veinşası devam eden “İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi”kapsamındaki 80 adet bağımsız bölümün mevcut durum değeri ile tamamlanması durumundakisatışa esas değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti.1.9 Değerleme Tarihi : 31.12.20101.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve NosuDayanak Sözleşme, ARTAŞ İNŞAAT & GÜN-ER İNŞAAT ORTAKLIĞI ile YETKİN GayrimenkulDeğerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 24.01.2011 tarihli sözleşme.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Yasin PEKTAŞ(Harita ve Kadastro Müh.)Lisans No: 4004464

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre ÖzelikleriRapora konu gayrimenkuller tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi(ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, 35.462 m² yüzölçümlü gayrimenkulüzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu oluşan toplam 6 konut bloğunda 385 daire ve 16 adetticari üniteden, tapu kayıtları aşağıda listelenen, 80 adet mesken nitelikli bağımsız bölümdür.Firuzköy Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel üzerinde projelendirilen Ispartakule AvrupaKonutları Projesi lüks konut projesidir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgedeKoza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olımpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğluİnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamayageçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı,çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’unönemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ilebağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.5

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Raporİncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih SultanMehmet Köprüsüne takribi 35 km.’dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunangayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına25 km. dir.İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra IspartakuleSapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerindençıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır ve 200 m sonra çatallaşan yoldan sola girilerek 400m ilerlenir. Bu yolun sonundaki dönel kavşaktan sağa dönülür ve 250 m devam edildiğinde soldakalan alan, Ispartakule Avrupa Konutlarının inşa edileceği parseldir.6

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri2.2.1 Ana Gayrimenkulün Tapu Kayıt BilgileriİLİ : İSTANBULİLÇESİ : AVCILARMAHALLESİ : FİRÜZKÖYKÖYÜ : -SOKAĞI : -MEVKİİ : -YÜZÖLÇÜMÜ : 35.462,00 m²NİTELİĞİ : ARSACİLT NO :SAYFA NO :PAFTA : F21D20D2DADA : 533PARSEL : 1TARİH : 02.07.2010YEVMİYE NO : 10567MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. / TAM7

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - TAMKAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010 - 10567YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2.2.2 Bağımsız Bölümlerin Tapu Kayıt BilgileriCiltNoSayfa No Blok No BulunduğuKatBağımsızBölümNoArsa PayıBağımsızBölümNiteliği46 4450 1-A ZEMİN 1 152/56622 MESKEN46 4452 1-A 1 3 150/56622 MESKEN46 4453 1-A 1 4 150/56622 MESKEN46 4518 1-B 11 32 118/56622 MESKEN46 4519 2 ZEMİN 1 126/56622 MESKEN46 4520 2 ZEMİN 2 176/56622 MESKEN46 4521 2 ZEMİN 3 148/56622 MESKEN46 4522 2 ZEMİN 4 152/56622 MESKEN46 4526 2 1 8 152/56622 MESKEN46 4530 2 2 12 176/56622 MESKEN46 4534 2 3 16 176/56622 MESKEN47 4558 2 9 40 176/56622 MESKEN47 4570 2 12 52 176/56622 MESKEN47 4572 2 13 54 154/56622 MESKEN47 4574 2 13 56 150/56622 MESKEN47 4600 2 20 82 176/56622 MESKEN47 4606 2 21 88 150/56622 MESKEN47 4610 2 22 92 150/56622 MESKEN47 4614 2 23 96 150/56622 MESKEN47 4615 2 24 97 148/56622 MESKEN47 4618 2 24 100 150/56622 MESKEN47 4622 2 25 104 150/56622 MESKEN47 4623 2 26 105 148/56622 MESKEN47 4626 2 26 108 150/56622 MESKEN47 4627 2 27 109 248/56622 MESKEN47 4628 2 27 110 248/56622 MESKEN47 4630 2 28 112 220/56622 MESKEN47 4631 2 28 113 220/56622 MESKEN47 4632 3 ZEMİN 1 152/56622 MESKEN47 4634 3 ZEMİN 3 176/56622 MESKEN47 4635 3 ZEMİN 4 126/56622 MESKEN47 4636 3 1 5 152/56622 MESKEN47 4640 3 2 9 176/56622 MESKENMalikAdı -HissePayıEdinmeSebebi -Tarih -YevmiyeNo8

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - TAMKAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010 - 10567YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporCiltNoSayfa No Blok No BulunduğuKatBağımsızBölümNoArsa PayıBağımsızBölümNiteliği47 4643 3 2 12 148/56622 MESKEN47 4647 3 3 16 148/56622 MESKEN48 4651 3 4 20 148/56622 MESKEN48 4655 3 5 24 148/56622 MESKEN48 4671 3 9 40 148/56622 MESKEN48 4678 3 11 47 176/56622 MESKEN48 4679 3 11 48 148/56622 MESKEN48 4680 3 12 49 176/56622 MESKEN48 4683 3 12 52 148/56622 MESKEN48 4684 3 13 53 150/56622 MESKEN48 4686 3 13 55 154/56622 MESKEN48 4687 3 13 56 148/56622 MESKEN48 4690 3 14 59 176/56622 MESKEN48 4691 3 14 60 148/56622 MESKEN48 4695 3 15 64 148/56622 MESKEN48 4696 3 16 65 150/56622 MESKEN48 4699 3 16 68 148/56622 MESKEN48 4700 3 17 69 150/56622 MESKEN48 4703 3 17 72 148/56622 MESKEN48 4704 3 18 73 150/56622 MESKEN48 4707 3 18 76 148/56622 MESKEN48 4708 3 19 77 150/56622 MESKEN48 4709 3 19 78 148/56622 MESKEN48 4711 3 19 80 148/56622 MESKEN48 4712 3 20 81 150/56622 MESKEN48 4714 3 20 83 176/56622 MESKEN48 4715 3 20 84 148/56622 MESKEN48 4716 3 21 85 150/56622 MESKEN48 4719 3 21 88 148/56622 MESKEN48 4720 3 22 89 150/56622 MESKEN48 4723 3 22 92 148/56622 MESKEN48 4724 3 23 93 150/56622 MESKEN48 4726 3 23 95 150/56622 MESKEN48 4727 3 23 96 148/56622 MESKEN48 4728 3 24 97 150/56622 MESKENMalikAdı -HissePayıEdinmeSebebi -Tarih -YevmiyeNo9

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş. - TAMKAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010 - 10567YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporCiltNoSayfa NoBlokNoBulunduğuKatBağımsızBölümNoArsa PayıBağımsızBölümNiteliği48 4730 3 24 99 150/56622 MESKEN48 4731 3 24 100 148/56622 MESKEN48 4732 3 25 101 150/56622 MESKEN48 4735 3 25 104 148/56622 MESKEN48 4736 3 26 105 150/56622 MESKEN48 4738 3 26 107 150/56622 MESKEN48 4739 3 26 108 148/56622 MESKEN48 4741 3 27 110 248/56622 MESKEN48 4744 3 28 113 220/56622 MESKEN49 4779 4-A 9-10 35 240/56622DUBLEKSMESKEN49 4780 4-A 9-10 36 240/5662249 4829 4-B 11-12 43 242/56622DUBLEKSMESKENDUBLEKSMESKENMalikAdı -HissePayıEdinmeSebebi -Tarih -YevmiyeNo2.2.3 Gayrimenkullerin Takyidat Kayıt BilgileriRehinler Bölümünde:26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidataraştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir.Şerhler Bölümünde:26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidataraştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir şerh bulunduğu tespit edilmiştir.Hak ve Mükellefiyetler:26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidataraştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir hak ve mükellefiyetin bulunmadığı tespitedilmiştir. Beyanlar bölümünde 01/07/2010 tarihli yönetim planı olduğu tespit edilmiştir.10

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileriİncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır.K11

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu2.4.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıRapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Toplu Konut Alanı 1/1.000Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı olarakplanlanmıştır.12

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.Rapora konu gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup,belgeler rapor ekinde sunulmuştur.Ada ParselBlokNoBelgeninOnay TarihiBelge No533 1 1A 14.05.2010 2010/120-4533 1 1B 14.05.2010 2010/120-11533 1 2 14.05.2010 2010/120-7533 1 3 14.05.2010 2010/120-8533 1 4A 14.05.2010 2010/120-1533 1 4B 14.05.2010 2010/120-93. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER3.1 Bölge Analizi.3.1.1 İstanbul İli3.1.1.1 Coğrafi Konumİstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneydeMarmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbulBoğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nıbirbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın ÇorluÇerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı KanunlardaDeğişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.13

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Raporİstanbul İliİstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapınınşekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesiüstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren vegöstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.3.1.2 Avcılar İlçesiİstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusundaKüçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyindeBahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmişve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 kmuzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyiadeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu348.635 kişidir.14

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Raporİlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, CihangirMahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa KemalPaşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.3.2 Avrupa Konutları Ispartakule ProjesiT.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Artaş Gün-ErOrtaklığı tarafından gerçekleştirilen 1. Bölge 2. Kısım uygulaması, bölge için yapılan imarplanına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır.Projede;Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yayagirişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyerkontrollü, tek bir güvenlik noktasından olacaktır.Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otoparkalanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanlarıyapılacaktır.Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılacak olup,site içi peyzaj ve otopark alanları aydınlatmaları tasarruflu aydınlatma elemanları ileyapılacaktır. Projesine uygun olarak yangın ihbar sistemi kurulacaktır. Projesine göreyıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları kurulacaktır.15

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor3.3 Gayrimenkullerin Yakın Çevre AnaliziBölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızlanitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Koza Ispartakule Evleri, Fideltusİnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlasİnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyaliçerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcıkalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM)Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yerdurumundadır.3.4 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analiziİnşaatına başlanan projede; 4 adet konut bloğu, 2 adet tek katlı ticaret bloğu ve 1 adet sosyaltesis yapısı ve 1 adet anaokulu bulunmaktadır.3.5 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve KanunHükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık,gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa vearazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imarbütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya,yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalanalanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücaviralanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğeryerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihtenitibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üçay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilikveya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahilolmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumlarıtarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğekonur” denilmektedir.16

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporBu maddeye dayanarak, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale Toplu Konut alanıUygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarınauygun olarak inşa edilmekte olan yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır.4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konutların inşa edilmekte olduğu bir alandaolması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskânedilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyedekarşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yeresahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – HaramidereBağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân vealternatiflerinin olması, Projenin inşaatının tamamlanma ve satış hızının güven verici nitelikte olması4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzakolması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) YöntemiPiyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ileyapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusugayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındakifarkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarakgayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ilebirlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarakyapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki birkonut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.17

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporSatılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklıtemeli oluşturur.Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımındanbulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmayaçalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standartsapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değertespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumluya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti YaklaşımıBu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilmemaliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının anailkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasaveya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Buyöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabuledilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdandemode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut birgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağıkabul edilir.5.1.3 Gelir Yöntemi YaklaşımıBir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı içinmuhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirlekarşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veyadiğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesineyansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kirakonusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomikfaktörler dikkate alınır.Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsalbulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematikselformüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğrutespit edilmesine dayanmaktadır.18

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma NedenleriRapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde yeterli sayıda emsal bulunmuş olmasınedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve gayrimenkullerin %75’inin tamamlanmışolması ve nakit akışlarının hesaplanmış olması nedeniyle, Gelir Yöntemi ile Yeniden İnşa(ikame) Etme Maliyeti Yöntemi de kullanılmıştır.5.3 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması5.3.1 Toplu Konut Değeri AraştırmasıBlokOdaSayısıBrütm²Bizim Evler_1 Fiyat ListesiGiriş,1,2 ve Son Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)Ara Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)D 1+1 85 160,000.00 1,882.35 175,000.00 2,058.82C-D-F 2+1 128 255,000.00 1,992.19 275,000.00 2,148.44B-C 3+1 183 395,000.00 2,158.47 440,000.00 2,404.37A-F 4+1 210 465,520.00 2,216.76 506,000.00 2,409.52BlokOdaSayısıBrüt m²Bizim Evler_2 Fiyat ListesiGiriş,1,2 ve Son Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)Ara Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)DD21+1 81 144,000.00 1,777.78 160,000.00 1,975.312+1 111 216,000.00 1,945.95 240,000.00 2,162.16DD11+1 81 144,000.00 1,777.78 160,000.00 1,975.312+1 111 216,000.00 1,945.95 240,000.00 2,162.16CC12+1 123 216,000.00 1,756.10 240,000.00 1,951.223+1 153 283,500.00 1,852.94 315,000.00 2,058.82BB43+1 157 301,500.00 1,920.38 335,000.00 2,133.764+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64BB33+1 157 274,500.00 1,748.41 305,000.00 1,942.684+1 177 355,500.00 2,008.47 395,000.00 2,231.64BB23+1 157 274,500.00 1,748.41 305,000.00 1,942.684+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64BB13+1 157 315,000.00 2,006.37 350,000.00 2,229.304+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64AA2 4+1 212 382,500.00 1,804.25 425,000.00 2,004.72AA1 4+1 212 378,000.00 1,783.02 420,000.00 1,981.1319

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporBlokA1B3C2C4OdaSayısıBrüt m²Bizim Evler_3 Fiyat ListesiGiriş,1,2 ve Son Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)Ara Katlar FiyatıFiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)3+1 163 270,000.00 1,656.44 300,000.00 1,840.494+1 183 306,000.00 1,672.13 340,000.00 1,857.922+1 130 211,500.00 1,626.92 235,000.00 1,807.693+1 158 256,500.00 1,623.42 285,000.00 1,803.801+1 83 135,000.00 1,626.51 150,000.00 1,807.232+1 115 180,000.00 1,565.22 200,000.00 1,739.131+1 83 135,000.00 1,626.51 150,000.00 1,807.232+1 115 180,000.00 1,565.22 200,000.00 1,739.13Oda SayısıBrütm²Koza Ispartakule 1. Etap Evleri Fiyat ListesiMinimumMaksimumNetBirimm² Fiyat (TL) Değeri Fiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)(TL/m²)1+1 79 55 115,000.00 1,455.70 130,000.00 1,645.572+1 129 100 230,000.00 1,782.95 245,000.00 1,899.223+1 173 145 330,000.00 1,907.51 350,000.00 2,023.124+1 202 175 380,000.00 1,881.19 420,000.00 2,079.21BlokKatFideltus İnşaat Fiyat ListesiOdaSayısıBrüt m²Fiyat (TL)Birim Değeri(TL/m²)C2-2 Zemin 3+1 139.18 190,300.00 1,367.29D2-1 Zemin 2+1 132.17 177,100.00 1,339.94D2-1 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28D2-2 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28C2-1 Zemin 3+1 138.98 186,300.00 1,340.48C2-1 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10C2-2 Zemin 3+1 135.45 190,700.00 1,407.90C2-2 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10C2-1 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00C2-1 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.33C2-2 Zemin 3+1 139.01 186,300.00 1,340.19C2-2 Zemin 3+1 139.01 190,100.00 1,367.53C2-3 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00C2-3 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.3320

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor5.3.2 Arsa Değeri AraştırmasıArsa Konumu Kaynak İrtibat Arsa m² Fiyat (TL)Avcılar/TahtakaleAvcılar/TahtakaleAvcılar/Tahtakale/IspartakuleNew CityEmlakBahçeşehirEmlakHanımağaEmlakBirimDeğeri(TL/m²)0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000 1.000,000212 669 13 13 440.376,00 3.750.000 850,000532 385 15 73 7.000,00 6.000.000 857,14Ağaoğlu Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 38.209,00 25.500.000 667,38Avrupa Konutları Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 35.462,00 23.460.000 661,55İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 60.085,00 52.700.000 877,09İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 57.133,00 38.850.000 679,996. DEĞER TAKDİRİ6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiriİstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamındagerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halindebağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablolar aşağıdadır.S.NoAdaParselBlokNoAVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE DEĞER TABLOSUKapıNoOdaSayısıKatBağ.Böl.Brütm²AlanıNetm²AlanıYönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer (TL)KDV'sizToplamDeğer (TL)KDV'li1 533 1 1A 01 3+1 ZEMİN 151,15 115,03 B 1.325,00 200.274,00 202.276,742 533 1 1A 03 3+1 1.KAT 149,01 115,03 B 1.359,00 202.505,00 204.530,053 533 1 1A 04 3+1 1.KAT 149,01 115,03 D 1.359,00 202.505,00 204.530,054 533 1 1B 32 2+1 11.KAT 116,99 90,24 D 1.531,00 179.112,00 180.903,125 533 1 2 01 2+1 ZEMİN 125,53 95,95 K 1.325,00 166.327,00 167.990,276 533 1 2 02 4+1 ZEMİN 174,67 136,41 G 1.484,00 259.210,00 261.802,107 533 1 2 03 3+1 ZEMİN 147,98 114,93 G 1.485,00 219.750,00 221.947,508 533 1 2 04 3+1 ZEMİN 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,659 533 1 2 08 3+1 1.KAT 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,6510 533 1 2 12 4+1 2.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0211 533 1 2 16 4+1 3.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0212 533 1 2 40 4+1 9.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0213 533 1 2 52 4+1 12.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0214 533 1 2 54 3+1 13.KAT 152,68 118,01 G 1.530,00 233.600,00 235.936,0015 533 1 2 56 3+1 13.KAT149,36+Teras(23,06)115,94+Teras(21,25)K 1.486,00 221.949,00 224.168,4921

ParselYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporS.NoAdaBlokNoKapıNoOdaSayısıKatBağ.Böl.Brütm²AlanıNetm²AlanıYönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer (TL)KDV'sizToplamDeğer (TL)KDV'li16 533 1 2 82 4+1 20.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,4517 533 1 2 88 3+1 21.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8018 533 1 2 92 3+1 22.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8019 533 1 2 96 3+1 23.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8020 533 1 2 97 3+1 24.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0521 533 1 2 100 3+1 24.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8022 533 1 2 104 3+1 25.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8023 533 1 2 105 3+1 26.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0524 533 1 2 108 3+1 26.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8025 533 1 2 109 5+1 27.KAT26 533 1 2 110 5+1 27.KAT27 533 1 2 112 4+1 28.KAT28 533 1 2 113 4+1 28.KAT248,35+Teras(18,45)248,35+Teras(18,45)220,45+Teras(25,42)220,45+Teras(25,42)194,66+Teras(16,40)194,48+Teras(16,40)172,35+Teras(24,02)172,22+Teras(24,02)G 1.403,00 348.435,00 411.153,30G 1.403,00 348.435,00 411.153,30G 1.406,00 309.953,00 365.744,54G 1.406,00 309.953,00 365.744,5429 533 1 3 01 3+1 ZEMİN 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,6530 533 1 3 03 4+1 ZEMİN 174,67 136,41 G 1.484,00 259.210,00 261.802,1031 533 1 3 04 2+1 ZEMİN 125,53 95,95 K 1.325,00 166.327,00 167.990,2732 533 1 3 05 3+1 1.KAT 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,6533 533 1 3 09 4+1 2.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0234 533 1 3 12 3+1 2.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0535 533 1 3 16 3+1 3.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0536 533 1 3 20 3+1 4.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0537 533 1 3 24 3+1 5.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0538 533 1 3 40 3+1 9.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0539 533 1 3 47 4+1 11.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,4540 533 1 3 48 3+1 11.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0522

ParselYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporS.NoAdaBlokNoKapıNoOdaSayısıKatBağ.Böl.Brütm²AlanıNetm²AlanıYönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer (TL)KDV'sizToplamDeğer (TL)KDV'li41 533 1 3 49 4+1 12.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,0242 533 1 3 52 3+1 12.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0543 533 1 3 53 3+1 13.KAT149,36+Teras(23,06)115,94+Teras(21,25)K 1.486,00 221.949,00 224.168,4944 533 1 3 55 3+1 13.KAT 152,68 118,01 G 1.530,00 233.600,00 235.936,0045 533 1 3 56 3+1 13.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0546 533 1 3 59 4+1 14.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,4547 533 1 3 60 3+1 14.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0548 533 1 3 64 3+1 15.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0549 533 1 3 65 3+1 16.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8050 533 1 3 68 3+1 16.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0551 533 1 3 69 3+1 17.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8052 533 1 3 72 3+1 17.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0553 533 1 3 73 3+1 18.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8054 533 1 3 76 3+1 18.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0555 533 1 3 77 3+1 19.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8056 533 1 3 78 3+1 19.KAT 147,98 114,93 G 1.531,00 226.557,00 228.822,5757 533 1 3 80 3+1 19.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0558 533 1 3 81 3+1 20.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8059 533 1 3 83 4+1 20.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,4560 533 1 3 84 3+1 20.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0523

ParselYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporS.NoAdaBlokNoKapıNoOdaSayısıKatBağ.Böl.Brütm²AlanıNetm²AlanıYönBirimm²Değeri(TL/m²)Toplam Değer(TL) KDV'sizToplamDeğer (TL)KDV'li61 533 1 3 85 3+1 21.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8062 533 1 3 88 3+1 21.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0563 533 1 3 89 3+1 22.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8064 533 1 3 92 3+1 22.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0565 533 1 3 93 3+1 23.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8066 533 1 3 95 3+1 23.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,2167 533 1 3 96 3+1 23.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0568 533 1 3 97 3+1 24.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8069 533 1 3 99 3+1 24.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,2170 533 1 3 100 3+1 24.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0571 533 1 3 101 3+1 25.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8072 533 1 3 104 3+1 25.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0573 533 1 3 105 3+1 26.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,8074 533 1 3 107 3+1 26.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,2175 533 1 3 108 3+1 26.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,0576 533 1 3 110 5+1 27.KAT77 533 1 3 113 4+1 28.KAT78 533 1 4A 35 3+179 533 1 4A 36 3+19.-10.KAT9.-10.KAT248,35+Teras(18,45)220,45+Teras(25,42)240,44+Teras(14,20)240,44+Teras(14,20)194,66+Teras(16,40)172,35+Teras(24,02)184,71+Teras(12,03)184,71+Teras(12,03)G 1.403,00 348.435,00 411.153,30G 1.406,00 309.953,00 365.744,54D 1.280,00 307.763,00 363.160,34B 1.310,00 314.976,00 371.671,6880 533 1 4B 43 4+111.-12.KAT241,98 186,47 G 1.484,00 359.098,00 423.735,64TOPLAM 18.010.366,15 18.693.159,8324

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Raporİstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamındagerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halindebağımsız bölümlerin KDV hariç toplam pazar değeri 18.010.366,15 TL ≈ 18.010.000,00 TLolarak hesaplanmıştır.6.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Değer Takdiriİstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi onaylı çarşaf listesinegöre satışa esas 80 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 12.942,10 m²dir. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri1.392 TL olup, 2013 yılına kadar her yıl için %7,5 oranında artacağı, İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise aşağıdaki tablodabelirtilen şekilde oluşacağı,Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundakisonuçlara göre 80 adet (mesken nitelikli) bağımsız bölümün toplam finansal değeri19.116.595 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu aşağıdagösterilmiştir.25

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor26

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor6.3 Arsa DeğeriRapora konu gayrimenkuller Avcılar İlçesi Tahtakale Mahallesi, 533 ada, 1 parselde kayıtlı35.462,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde bağımsız bölümnumaraları tapu kayıt listesinde belirtilen kat irtifakına konu 80 adet meskendir. Parselüzerinde Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap projesinde rapora konu 80 adet bağımsızbölümün arsa payı toplamı 8.126,79 m² dir.6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri TakdiriGayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler E=1,50 H= Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Uygulamaya başlayabilmek için Avan proje hazırlanmış ve onaylanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 55.237,56 m² konut,957,11 m² sosyal ve ticari tesis için yapı ruhsatlarının alınmış olması, İnşaat faaliyetlerinin devam etmekte olması,Gibi etkenler dikkate alınarak projenin arsa m² birim değeri 800 TL olarak hesap ve takdiredilmiştir.Bağımsız Bölümlere Düşen Arsa Payı Değeri = Alanı x Arsa m² Birim Değeri= 8.126,79 m² x 800 TL/m² = 6.501.432 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil)Bina m² Birim Değeri; aşağıdaki veriler doğrultusunda hesaplanmıştır.Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı YapıYaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğine göre (2011 yılı için tebliğ henüz yayınlanmadı);mesken nitelikli bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların yapı ruhsatlarına göre MimarlıkHizmetlerine Esas Olan Yapı Sınıfı 4, yapı grubu ise A’dır. Yani yapılar 4A grubudur. 4A sınıfıyapıların ilgili tebliğe göre 2010 yılı birim maliyeti 577 TL/m² dir.Blokların tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti aşağıdaki tablodadır.27

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu RaporAVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİ1-A BLOK(3 DAİRE) 1-B BLOK(1 DAİRE) 2 BLOK(24 DAİRE)TAMAMLANMA ORANI 77,25% 77,26% 74,56%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TL 577,00 TL 577,00 TLTOPLAM BRÜT ALAN(m²) 449,17 116,99 4.057,69TOPLAM YAPI DEĞERİ 200.209,67 TL 52.153,00 TL 1.745.663,68 TLAVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİ3 BLOK(49 DAİRE) 4-A BLOK(2 DAİRE) 4-B BLOK(1 DAİRE)TAMAMLANMA ORANI 73,49% 74,87% 74,86%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TL 577,00 TL 577,00 TLTOPLAM BRÜT ALAN(m²) 7.595,39 480,88 241,98TOPLAM YAPI DEĞERİ 3.220.728,67 TL 207.740,11 TL 104.521,37 TLAVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİDEĞERLER TOPLAMI(80 DAİRE)TAMAMLANMA ORANI 75,38%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TLTOPLAM BRÜT ALAN(m²) 12.942,10TOPLAM YAPI DEĞERİ 5.531.016,50 TLGayrimenkullerin Bu Günkü Toplam Değeri = Arsa Değeri + İnşaat Yatırımları= 6.501.432 TL + 5.531.016,50 TL = 12.032.448,5 TL ≈ 12.032.500,00 TL olarak hesap ve takdiredilmiştir.Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılandeğerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemigelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerininhesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politikgelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaîdeğer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağıkanaatindeyiz.28

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor6.5 En Verimli Kullanım AnaliziÜlkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statikkalmaktadır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksekverimliliğe sahip olan en iyi kullanım olarak kabul edilemez.Ancak Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırımtercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiğigörülmektedir.6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç CümlesiDeğerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. BaşbakanlıkTOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ARTAŞ ve GÜN-ER Ortaklığıtarafından gerçekleştirilen Avrupa Konutları Ispartakule Projesi 35 dönüm civarında bir arsaüzerinde yapımı yeni başlayan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut,ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Avrupa konutlarıIspartakule projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu, ulaşım imkânlarıve manzara özellikleri cezbedicidir. Değerleme konusu gayrimenkuller için emsal karşılaştırmayöntemi kullanılmak sureti ile günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen değerleri raporun21 – 24. sayfasında, gelir indirgeme yöntemi kullanılmak sureti ile hesap ve takdir edilen değeriraporun 25 – 26. sayfasında, gayrimenkullerin mevcut durum değerleri raporun 27 – 28.sayfasında belirtilmiştir. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için%1, 150 m² büyük konutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.Gayrimenkuller için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.DeğerlerGayrimenkullerin 31.12.2010 itibariyle Mevcut Durum DeğeriProjenin Tamamlanması Halinde Gayrimenkullerin Toplam PazarDeğeriProjenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.’ne DüşenŞirket PayıKDV Hariç (TL)12.032.500,00 TL19.116.595,00 TL6.690.808,15 TLRapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin birsınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne “Proje”olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığıdüşünülmektedir.29

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Raporİşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan teminedilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz DeğerlemeUzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygunolarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecekdeğişimlerden rapor etkilenebilir.Şirketimizce oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Raporu Formatı" nda altı nüsha olarakdüzenlenmiştir. Kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimizsorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. veARTAŞ İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğinitaahhüt etmektedir.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Yasin PEKTAŞ(Harita ve Kadastro Müh.)Lisans No: 400446RAPOR EKLERİ:1. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar3. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıt ve Takyidat Belgeleri5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi30

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor31

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.27.01.2011 tarih /Emlak Konut–01.11–008 No.lu Rapor32