İstanbul İli Üsküdar İlçesi Burhaniye Mahallesi ... - Emlak Konut GYO

EMLAK KONUTGAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.İSTANBUL İLİ ÜSKÜDAR İLÇESİ'NDE YER ALANŞEHRİZAR KONAKLARI PROJESİGAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUHAZIRLAYAN KURUMTALEP TARİHİ - NOREEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.14.11.2012SÖZLEŞME TARİHİ 14.11.2012DEĞERLEME TARİHİ 29.11.2012RAPOR TARİHİRAPOR NOKULLANIM AMACIGİZLİLİK DERECESİDEĞERLEME KONUSUDEĞERLEME ADRESİ26.12.2012EML-1211004PAZAR DEĞERİ TESPİTİHAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.ŞEHRİZAR KONAKLARI PROJESİBURHANİYE MAHALLESİ TUNUSLU MAHMUTPAŞA CADDESİ NO:2ÜSKÜDAR /İSTANBULSorumlu Değerleme UzmanıSorumlu Değerleme UzmanıBerrin KURTULUŞ SEVERHalil İbrahim AKYILDIZLisans No : 401732Lisans No : 4008431 EML-1211004 ÜSKÜDAR

İçindekilerEkler1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler1.5 - Değerleme Rapor Özeti2 -İÇİNDEKİLERDeğerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri2.1 - Tapu Kayıtları2.2 - Takyidat Bilgileri2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar3 -4 -5 -6 -7 -Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler3.1 - Tanımı3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri3.3 - Ulaşım Özellikleri3.4 - Taşınmazın Fiziki ÖzellikleriDeğerleme İle İlgili Analizler4.1 -4.2 -4.3 - Bilgilerin Kaynağı4.4 - Değeri Etkileyen FaktörlerTaşınmazın Bulunduğu Bölgenin ÖzellikleriDeğerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı FaktörlerDeğerleme Yöntemleri5.1 -5.2 -5.3 -Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıPiyasa Değeri YaklaşımıNakit Akışı ( Gelir ) YaklaşımıTaşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı6.45 - Verilerin DeğerlendirilmesiSonuçEKLEREk 1 -Ek 2 -Ek 3 -Ek 4 -Ek 5 -Ek 6 -Ek 7 -Ek 8 -Ek 9 -208 Adet Ünitenin Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslimi Değer ListesiİNA tablosuTaşınmazı gösteren fotoğraflarTapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)İmar durum yazısı(kopya)Yapı Ruhsatları (kopya)Mahal Listesi(kopya)Çarşaf Liste (kopya)Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)2 EML-1211004 ÜSKÜDAR

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ1.1 -Değerleme Hizmetinin AmacıBu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan projenin değerlemetarihindeki pazar değerinin ve tamamlanması durumundaki değerininbelirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmazın Sermaye PiyasasıKurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıklarıportföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi deamaçlanmaktadır.Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şuşekilde tanımlanmaktadır:Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsızistekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlamaolmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlaraltında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri biranlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gerekentahmini tutardır.1.2 -Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi*Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/BK: 1-2-3-4-5-6-7-8Ataşehir / İSTANBUL1.2.2-Hizmeti Veren Kurum Bilgisi*Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.Büyükdere Caddesi Raşit Rıza Sokak Ahmet Esin İş Merkezi No: 4Kat: 2 Mecidiyeköy / İstanbulİstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılıTicaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiğiüzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmaküzere kurulmuştur.Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatıçerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.3 EML-1211004 ÜSKÜDAR

1.3 -Değerleme Hizmeti İle İlgili TaleplerHizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan parsel üzerindekiprojenin Pazar Değeri' nin ve proje bünyesindeki 208 adet ünitenindeğerleme tarihi itibariyle tamamlanması durumundaki PazarDeğeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.1.4 -Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin YapılanDeğerlemeye İlişkin BilgilerSöz konusu taşınmaz için 26.12.2012 tarih ve EML-1211004 numaralırapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.Halil İbrahim AKYILDIZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerlemeişleminde görev almıştır.Sinem SANİBAL KURT raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.4 EML-1211004 ÜSKÜDAR

1.5 -Değerleme Rapor ÖzetiGAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİDEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİDEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUMRAPORU HAZIRLAYAN KURUMİSTANBUL ÜSKÜDAR BURHANİYE ARSA SATIŞIKARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.RAPOR TARİHİ 26.12.2012DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİTAPU BİLGİLERİİSTANBUL İLİ, ÜSKÜDAR İLÇESİ, BURHANİYE MAHALLESİ,ADA: 1326, PARSEL: 60, ALANI:49.598,69 m², VASFI: ARSA,MALİK: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞIANONİM ŞİRKETİMEVCUT KULLANIMPARSEL ÜZERİNDE HALİ HAZIRDA İNŞAAT DEVAMETMEKTEDİR.İMAR DURUMU08.01.2012 T.T.Lİ BURHANİYE MAHALLESİ 218 PAFTA 1326 ADA 56-60-61 SAYILI PARSELLERE AİT 1/5000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI NAZIMİMAR PLANINDA; KISMEN HMAX=9,50M.(3 KAT) YÜKSEKLİKTE TAKS:0,13, KONUT ALANINDA, KISMEN HMAX=9,50M.(3 KAT) YÜKSEKLİKTETAKS: 0,15 YÖNETİCİ MERKEZ ALANINDA, KISMEN DİNİ TESİSALANINDA , KISMEN DE YOL ALANINDA KALMAKTA OLUP, 1/1000ÖLÇEKLİ PLAN YAPILMADAN UYGULAMA YAPILAMAZ. UYGULAMAİLÇE BELEDİYESİNCE VE İSTANBUL TABİAT VARLIKLARINI KORUMABÖLGE KOMİSYONUNCA ONAYLANACAK AVAN PROJEYE GÖREYAPILACAKTIR. AÇIKLANMAYAN HUSUSLARDA 11.07.2005 T.T.Lİ VE1/5000 ÖLÇEKLİ KÜÇÜK VE BÜYÜK ÇAMLICA DOĞAL VE KENTSEL SİTALANI KORUMA AMAÇLI NAZIM İMAR PLANI VE İSTANBUL İMARYÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. BELEDİYEDEN ALINANBİLGİYE GÖRE 1326 ADA 60 PARSEL 1/5000 ÖLÇEKLİ PLANDA TAKS:0,13 KSIMEN KONUT, KISMEN YOL ALANINDA KALMAKTADIR.DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)PROJENİN ARSA DEĞERİPROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİPROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKBUGÜNKÜ DEĞERİPROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAEMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞENDEĞER208 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNTAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜANAHTAR TESLİMİ DEĞERLERİNİN TOPLAMI151.276.004,50 TL331.366.037,70 TL451.426.059,84 TL225.713.029,92 TL420.366.706,74 TL5 EML-1211004 ÜSKÜDAR

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ2.1 -Tapu KayıtlarıİliİlçesiBucağıMahallesiKöyüSokağıMevkii:::::::İSTANBULÜSKÜDARBURHANİYEPafta No : 218Ada No : 1326Parsel NoAlanıVasfıSınırıTapu CinsiSahibi::::::6049.598,69 m²ARSAPLANINDADIRANA GAYRİMENKULEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş.Yevmiye No : 13392Cilt No : 14Sayfa No:1293Tapu Tarihi : 20.07.20102.2 -Takyidat BilgileriTapu Müdürlüğü'nden 08.11.2012 tarihinde alınmış olantaşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleriekte sunulmuştur.01.10.2012 tarih 15747 yevmiye no ile( 2870 Nolu Trafo Merkezi vekablo geçiş karşılığı için 99 yıllığı 1 krş dan kira şerhi) TEDAŞ GENELMÜDÜRLÜĞÜ lehine 0,01.-TL bedel karşılığında kira sözleşmesivardır.2.2.1-Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen AlımSatım İşlemleriYapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetinin1326 Ada 22, 31, 35, 55, 58 parsellerin tevhit işleminden oluşmuştur.6 EML-1211004 ÜSKÜDAR

2.3 -Kullanımına İlişkin Yasal İzinlerİmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar2.3.1-İmar Durumuna İlişkin VerilerÜsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 13.11.2012 tarihinde alınanve ekte sunulan 2012/6454 sayı ile Emlak Konut Gayrimenkul YatırımOrtaklığı A.Ş. 'ye hitaben düzenlenmiş olan 1326 ada 56-60 ve 61nolu parselleri içeren imar durum belgesine göre:Bu belgeye göre parseller, 08.01.2012 t.t.li Burhaniye Mahallesi 218pafta 1326 ada 56-60-61 sayılı parsellere ait 1/5000 ölçekli KorumaAmaçlı Nazım İmar Planında; Kısmen hmax=9,50m.(3 kat)yükseklikte TAKS: 0,13, konut alanında, kısmen hmax=9,50m.(3 kat)yükseklikte TAKS: 0,15 Yönetici Merkez alanında, kısmen Dini tesisalanında , kısmen de yol alanında kalmakta olup, 1/1000 ölçekli planyapılmadan uygulama yapılamaz. Uygulama İlçe belediyesince veİstanbul Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca onaylanacakAvan projeye göre yapılacaktır. Açıklanmayan hususlarda 11.07.2005t.t.li ve 1/5000 ölçekli Küçük ve Büyük Çamlıca Doğal ve Kentsel SitAlanı Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve İstanbul İmar Yönetmeliğihükümleri geçerlidir. Belediyeden alınan bilgiye göre 1326 ada 60parsel 1/5000 ölçekli planda TAKS: 0,13 ksımen konut, kısmen yolalanında kalmaktadır.Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; 04.10.2007 tasdik tarihli1/5000 ölçekli Büyük ve Küçük Çamlıca Kentsel ve Doğal Sit AlanıKoruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda kalmakta iken 12.12.2010tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında, TAKS=0.13, Hmax= 9.50 m, ayrık nizam yapılaşma koşullarında konut alanıolarak planlanmıştır.7 EML-1211004 ÜSKÜDAR

2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesiYAPI RUHSATLARITaşınmazların içinde yer aldığı parselde ;38 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu mevcuttur.Parsel için ilk yapı ruhsatı 23.07.2010 tarihinde , birinci tadilat ruhsatı18.01.2011 tarihinde düzenlenmiştir. Emlak Konut GYO'dan alınanson tadilat ruhsatı bilgileri aşağıda belirtilmiştir ;Ada / Parsel Blok No Ruhsat Tarihi Ruhsat NoBağımsızBölüm Adediİnşaat Alanı1326/60 A1 01.08.2011 8/16 2.563,251326/60 A2 01.08.2011 8/1-16 2.563,251326/60 A3 01.08.2011 8/1-2 6 2.563,251326/601326/60A4A501.08.201101.08.20118/1-38/1-4662.563,252.563,251326/60 A6 01.08.2011 8/1-5 6 2.563,251326/60 A7 01.08.2011 8/1-6 6 2.563,251326/60 A8 01.08.2011 8/1-7 6 2.563,251326/60 A9 01.08.2011 8/1-8 6 2.563,251326/60 A10 01.08.2011 8/1-9 6 2.563,251326/60 A11 01.08.2011 8/1-10 6 2.563,251326/60 A12 01.08.2011 8/1-11 6 2.563,251326/60 B1 01.08.2011 8/1-12 6 2.563,251326/60 B2 01.08.2011 8/1-13 6 2.563,251326/60 B3 01.08.2011 8/1-14 6 2.563,251326/60 B4 01.08.2011 8/1-15 6 2.563,251326/60 C1 01.08.2011 8/1-16 4 2.468,451326/60 C2 01.08.2011 8/1-17 4 2.468,451326/60 C3 01.08.2011 8/1-18 4 2.468,451326/601326/60D1D201.08.201101.08.20118/1-198/1-20552.468,452.468,451326/60 D3 01.08.2011 8/1-21 5 2.468,451326/60 D4 01.08.2011 8/1-22 5 2.468,451326/60 D5 01.08.2011 8/1-23 5 2.468,451326/60 E1 01.08.2011 8/1-24 3 2.494,531326/60 E2 01.08.2011 8/1-25 3 2.494,531326/60 E3 01.08.2011 8/1-26 3 2.494,531326/60 F1 01.08.2011 8/1-27 6 2.561,761326/60 F2 01.08.2011 8/1-28 6 2.561,761326/60 F3 01.08.2011 8/1-29 6 2.561,761326/60 F4 01.08.2011 8/1-30 6 2.561,761326/60 F5 01.08.2011 8/1-31 6 2.561,761326/60 F6 01.08.2011 8/1-32 6 2.525,611326/60 F7 01.08.2011 8/1-33 6 2.525,611326/60 F8 01.08.2011 8/1-34 6 2.525,611326/60 F9 01.08.2011 8/1-35 6 2.525,611326/60 F10 01.08.2011 8/1-36 6 2.525,611326/60 F11 01.08.2011 8/1-37 6 2.530,261326/60 SOSYAL TESİS 01.08.2011 8/1-38 1 5.897,72TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI 102.108,028 EML-1211004 ÜSKÜDAR

Tüm konut blokların yapı sınıfı yapı ruhsatında III.B iken Sosyal tesisbloğu yapı sınıfı III.A olarak belirtilmiştir.2.3.3-Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin GörüşBlokların inşaatı devam etmekte olup yerinde yapılan araştırmada veyüklenici firmadan ve Emlak Konut GYO' dan elde edilen bilgiye görebitmişlik oranı yaklaşık %60' dır.2.3.4-Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait BilgilerKonu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri GenelMüdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen;"Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatıgereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekseYüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabuledildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapılarınfenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızdada belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarıncakuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrıüstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüşverildiği anlaşılmıştır.9 EML-1211004 ÜSKÜDAR

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER3.1 - TanımıDeğerlemeye konu olan proje; İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa SatışıKarşılığı Gelir Paylaşım işi kapsamında ihale edilmiş olan, İstanbul İli,Üsküdar İlçesi, Burhaniye Mahallesi Tunuslu Mahmutpaşa Caddesiüzerinde yer alan 1326 ada 60 Parselde kain 49.598,69 m² alanlı arsaüzerinde inşa edilmekte olan Şehrizar Konakları projesidir.3.2 -Konumu Ve Yakın Çevre ÖzellikleriDeğerleme konusu proje, Burhaniye Mahallesi Tunuslu MahmutpaşaCaddesi'ne cephelidir. Yakın konumda nitelikli villa tarzı konutprojelerinin uygulanmış olduğu bölgede Ağaoğlu My Dream Villaları,Çam Konakları Villaları, Mabeyin Konakları, NP12 Evleri gibi lükssiteler bulunmaktadır. Tüm bu siteler prestijli, sosyal donatı içerikliolarak planlanmıştır. Bölge ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapıkalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’unönemli ulaşım yollarından olan Boğaziçi Köprüsü Yolu kenarında,doğrudan Şile Otoyoluna bağlantılı nitelikli ve bilinen bir yerdurumundadır. Ayrıca Üsküdar ilçesinin yönetim merkezleri ve ticarianlamda hareketli bölgesi olan Altunizade bölgesine çok yakınkonumludur.10 EML-1211004 ÜSKÜDAR

3.3 - Ulaşım ÖzellikleriDeğerleme konusu taşınmaz, Burhaniye Mahallesi'nde yer almaktadır.Ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Düzenliolarak gelişmekte olan ve tercih edilen nitelikli bir konut alanınınbulunduğu bölgede yer almaktadır. Boğaziçi Köprüsüne 3 km ve FatihSultan Mehmet Köprüsüne takribi 16 km.’dir. Boğaz Köprüsü Yolunaçok yakın konumda bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlaramesafesi ise; Atatürk Havalimanına 37 km., Sabiha GökçenHavalimanına 36 km., Anadolu Otoyolu Dudullu Gişelerine ise SirkeciGarına 14 km. dir.11 EML-1211004 ÜSKÜDAR

ŞEHRİZAR KONAKLARI12 EML-1211004 ÜSKÜDAR

NakkaştepeKonaklarıAğaoğluMydreamŞehrizarKonaklarıNP12Konutları3.4 -Taşınmazın Fiziki Özellikleri3.4.1-Genel Özellikleri1326 ada 60 parselDeğerlemeye konu olan ünitelerin bulunduğu projenin yer aldığı 1326ada 60 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmaz 49.598,69 m² alana sahiptir.Parsel hafif eğimli bir topoğrafyaya sahip olup yamuk bir formuandırmaktadır.Parsel üzerinde 38 konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu olmaküzere 39 adet bloktan oluşan lüks nitelikte bir proje bulunmaktadır.38 adet konut bloğu ile 1 adet sosyal tesis bloğunun toplam kullanımalanı yapı ruhsatında 102.108,02m² dir.Blokların inşaatı devam etmekte olup yerinde yapılan araştırmada veyüklenici firmadan ve Emlak Konut GYO' dan elde edilen bilgiye görebitmişlik oranı yaklaşık %60' dır.13 EML-1211004 ÜSKÜDAR

Proje bünyesinde yer alan bloklardaki konut ünitelerin adet ve alandağılımları aşağıdaki gibidir. Bu alanlara ilişkin bilgiler çarşaflistelerden alınmış olan satışa esas brüt alanlar toplamıdır.Blok Adı Konut Adedi Konut alanı1-A 6 1.605,692-A 6 1.616,433-F4-F661.646,251.646,255-F 6 1.646,256-D 5 1.609,597-A 6 1.616,438-F 6 1.646,259-F 61.646,2510-C 4 1.596,3211-E 31.581,1212-C4 1.596,3213-E3 1.597,2014-A6 1.616,4315-F 6 1.646,2516-F61.646,2517-A18-A19-F20-F21-F22-D6666651.616,431.616,431.646,251.646,251.646,251.609,5923-F 6 1.646,2524-D 5 1.609,5925-E 3 1.597,2026-B 61.611,9627-B 6 1.611,9628-A 61.616,4329-A 6 1.616,4330-A 6 1.616,4331-D5 1.609,5932-A 6 1.616,4333-D 51.609,5934-A 6 1.616,4335-B6 1.611,9636-A 61.616,4337-B 6 1.611,9638-C 4 1.596,32TOPLAM 208 61.555,4414 EML-1211004 ÜSKÜDAR

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri4.1.1-İstanbul İliİstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda ÇatalcaYarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. KuzeydeKaradeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndanoluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'abağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'abağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra,doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebzeilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan ÇatalcaAvrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındakiİstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih SultanMehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'ninkuzeybatısında kurulmuştur.İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık %0 33.1 nüfus artışı ve10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden birihaline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli veyabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılmayönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i,Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nıbirbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.Harita 1 - İstanbul'un Konumu2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul’unnüfusu 10.018.735 kişi olup bu nüfusun % 65’i kentin Avrupayakasında, % 35’i Asya yakasında yaşamaktadır. 5712 km² alanasahip İstanbul’da nüfus yoğunluğu 1753 kişi/km²’dir. Son 40 yılda 1milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama 500.000kişi eklenmektedir.15 EML-1211004 ÜSKÜDAR

Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'iİstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirdensağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi millihasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olaraköngörülmüştür. Nüfusun %34’ünün, istihdamın ise %33’ünün kentinAsya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür.Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılıAdrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus SayımıSonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir.Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089da (% 1,02) kırsal nüfusudur.İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmaküzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısıbakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusasahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.4.1.2 - Üsküdar İlçesiİlçenin nüfusu, 2011 genel nüfus sayımında yaklaşık 532.182 kişiolarak tespit edilmiştir. 33 mahalleden oluşumakta olup, köy yerleşimiyoktur. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılanyasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip İstanbul'a bağlanmıştır.1930'da Kadıköy ve Beykoz, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'danayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, Esatpaşa ve Fetihmahallelerinin Ataşehir ilçesine bağlanmasıyla bugünkü sınırlarınaulaşmıştır.Üsküdar İstanbul'un Anadolu Yakası'nın bir ilçesidir. Üsküdar İlçesi,kuzeyde Beykoz, kuzeydoğuda Ümraniye, doğuda Ataşehir, güneydeKadıköy ilçeleri ve batıda İstanbul Boğazıyla çevrilidir.Üsküdar İlçesi'nde egemen ekonomik etkinlik ticarettir. Küçük çaptakiziraat alanları dahi yerleşim alanına dönüştüğü için tarımsal faaliyetyok denecek kadar azdır. Su ürünleri alanında da bir adet su ürünlerikooperatifi vardır. Tarımsal faaliyetler gibi sanayi tesisleri de yoktur.Sayısı fazla olmayan küçük imalathaneler nüfusa göre kayda değersayılmaz. Ancak Türkiye'nin önde gelen çok sayıda sınai ve ticariteşebbüsün yönetim merkezi ilçe sınırları içindedir. [5] İlçede dahaziyade küçük esnaf ve sanatkâr ile emekli nüfus bulunmaktadır, faalnüfusun bir bölümü ilçe dışında çalışmaktadır. Haydarpaşa LimanıÜsküdar ile Kadıköy ilçe sınırının ortasındadır.16 EML-1211004 ÜSKÜDAR

İlçenin ulaşım açısından taşıdığı önem günümüzde de sürmektedir.Eskiden Üsküdar ile Kabataş ve Sirkeci arasında yapılan arabavapuru seferlerine, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasından bir süre sonrason verilmiştir. Araba vapuru seferleri günümüzde Harem İskelesi ileSirkeci arasında yapılmaktadır. Bu iskele çevresindeki otogar (HaremOtogarı), Anadolu'daki çeşitli merkezlerle İstanbul arasında yapılankarayolu ulaşımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yertutmaktadır.Marmaray Projesiyle İstanbul'un önemli ulaşım ve ticaret merkeziÜsküdar olacaktır. Marmaray Projesi tamamlandığı zamanÜsküdar'da yeni bir yeraltı istasyonu hizmete açılacaktır.AnadoluYakası Otobüs Terminali Harem Otogarı Üsküdar İlçesi Sınırlarıİçindedir.4.1.3 -Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik GöstergelerDoğrultusunda AnaliziÜlkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlıdüşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaşarttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeliolumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenmeyaratamamaktadır.Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerdegözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlananekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesininolumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkulsektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılındagündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizinbeklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle dekonut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve busektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayıortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişinedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasındandolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonunadoğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebinfazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reeldeğerlere doğru düşmüştür.2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmazdeğerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızıdaha yavaştır.Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış verişmerkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkileriningayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alımsatımlarındayavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.17 EML-1211004 ÜSKÜDAR

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmişolsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontoluimkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olanilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasasıdünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsayükselen bir ivme kazanmıştır.2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğugözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyenekonomik gelişmelerin Türkiye'yedeki taşınmaz değerlerine vearz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullarınetkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'dekitaşınmazlara olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artışolmayacağı düşünülmektedir.4.2 -Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı FaktörlerDeğerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.4.3 -Bilgilerin KaynağıDeğerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Üsküdar Belediyesi,Üsküdar Tapu Sicil Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ilekısmen belgeli ve kısmen de şifai bilgiler sonucu oluşmuştur.4.4 -Değeri Etkileyen Faktörler4.4.1***-Yapı ruhsatları alınmıştır.Tercih edilen bir konut bölgesinde yer almaktadır.* Erişilebilirliği yüksektir.*Olumlu FaktörlerAna arter üzerinde yer alırlar.İnşa edilen bloklardan bazılarının boğaz manzarasıbulunmaktadır.4.4.2 - Olumsuz Faktörler* Belirli bir alıcı kitlesine hitap etmektedir.* İnşaat devam etmektedir.18 EML-1211004 ÜSKÜDAR

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ5.1 -Piyasa Değeri YaklaşımıBu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecekgayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmazile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konudaen önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin eldeedilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihiitibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzenive arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyatya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılantaşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır.Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeniile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntemuygulanmaktadır.5.2 -Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıMevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur.Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmeninmaliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesindenkaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Anaprensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zamanyeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir.Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birimmaliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesindekullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunandeğer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde isedeğerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler,işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkandeğerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) YaklaşımıDeğeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlardakullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecekfaydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeribelirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelirkatsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direktkapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise;götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabuledilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerekgayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.19 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLERDeğerleme konusu İstanbul Şehrizar Konakları Projesine ilişkinyapılmış olan değerleme çalışmasında;-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme (İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi,-Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde iseNakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.- Piyasa Değeri Yaklaşımı , arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı (Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satışdeğerlerinin takdir edilmesinde kullanılmıştır.Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda projebünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibrazedilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak projedeki 208 adetünitenin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listedebelirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak KonutGayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından hesaplanmıştır.6.1 -Piyasa Değeri YaklaşımıBölgedeki Konut Emsalleri* Remax İmzaTel : 0216 472 61 61Taşınmazların karşı tarafında bulunan Sarı Konaklar sitesinde 400m²8+2 villa için 1.550.000.-USD (2.790.000.-TL) satış bedeli istendiğibilgisi alınmıştır.(6.975.-TL/m²)*Tel :Remax Sahil0532 6709388Taşınmazların karşı tarafında bulunan sitesinde kısmi boğazmanzaralı 700m² 8+2 villa için 3.650.000.-USD (6.570.000.-TL) satışbedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(9.385.-TL/m²)* Yakamoz EmlakTel : 0 216 5530078Nakkaştepe Villaları sitesinde 575m² 5+2 villa için 3.000.000.-USD(5.400.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(9.391.-TL/m²)* Can EmlakTel : 0 216 4119911Osmanlı Konakları sitesinde 397 m² 5+2 villa için 2.500.000.-USD(4.500.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(11.335.-TL/m²)20 EML-1211004 ÜSKÜDAR

* Turyap DoğancılarTel : 0 216 5300102Kısıklı'da butik sitesinde 550 m² 6+2 villa için 1.950.000.-USD(3.510.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(6.381.-TL/m²)* Eskidji BeylerbeyiTel : 0 216 4011970NP12 Villalarında 400 m² 4+2 villa için 1.700.000.-EURO (3.978.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(9.945.-TL/m²)Arsa Emsalleri:*Tel :*Tel :Cadde Emlak0 216 5215021Kısıklı'da cadde üzerinde 463 m² alanlı, TAKS:0,15 konut imarlıparsel için 1.100.000.-TL satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(2.375.-TL/M²)Turyap0 216 474 74 50Altunizade'de 620 m², cadde üzerinde h:9,50m. ticari imarlı arsa için2.500.000-USD (4.500.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(7.258.-TL/M²)Altunizade'de Capitol AVM arkasında 1.140 m² TAKS: 0,20 Kaks :0,60 H: 9,50m. imarlı arsa için 3.000.000-USD (5.400.000.-TL) satışbedeli istendiği bilgisi alınmıştır .(4.736.-TL/M²)Burhaniye'de 725m² konut imarlı arsa için 1.450.000.-TL satış bedeliistendiği bilgisi alınmıştır .(2.000.-TL/M²)* Retürk Yalçın EmlakTel : 0 216 5215021Çamlıca'da 7.000 m² alanlı, TAKS:0,10 h:6,50m. konut imarlı parseliçin 5.000.000.-USD (9.000.000.-TL) satış bedeli istendiği bilgisialınmıştır.(1.285.-TL/M²)* İlda EmlakTel : 0 216 5510114Çamlıca'da 1.860 m² alanlı, TAKS:0,10 h:6,50m. konut imarlı parseliçin 2.350.000.-TL satış bedeli istendiği bilgisi alınmıştır.(1.263.-TL/M²)21 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.1.1 - Emsallerin DeğerlendirilmesiKARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)BİLGİDEĞERLEMEKONUSUTAŞINMAZEMSALEMSALEMSALSATIŞ FİYATI 1.100.000 9.000.000 5.400.000SATIŞ TARİHİ -ZAMAN DÜZELTMESİALANA İLİŞKİN DÜZELTMEYAPILAŞMA KOŞULLARINAİLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZERBİRİM M² DEĞERİ 2.376 1.286 4.737ÇOK KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜKİMAR KOŞULLARI TAKS:0,13 TAKS:0,10 TAKS:0,10 TAKS:0,20FONKSİYONKÖTÜORTA İYİFONKSİYONA İLİŞKİNKÖTÜ KÖTÜ İYİDÜZELTME 20% 20%-20%MANZARAKONUM KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜKONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 20% 20% 20%DİĞER BİLGİLERPAZARLAMA PAYINA İLİŞKİNDÜZELTMEBENZER BENZER BENZER0% 0% 0%TOPLAM DÜZELTME 50% 50% -23%DÜZELTİLMİŞ DEĞER0% 0% 0%ALAN 49.598,69 463 7.000 1.140-30% -30% -30%KÖTÜ20% 20% -10%ÇOK KÖTÜÇOK KÖTÜÇOK KÖTÜMANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 30% 30% 30%DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİNDÜZELTME-10% -10% -13%3.050 3.564 1.929 3.647Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki arsa birim m²değerlerinin 2.000-4.000 TL/m² konut birim m² değerlerinin ise, 6.000 -11.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerinkarşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum,parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 1326 ada 60 parselin arsa birimm² değeri 3.050.-TL takdir edilmiştirArsa Değeri (1326 ada 60 parsel)3.050 .-TL/M² X 49.598,69 M² = 151.276.005 .-TLTAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER = 151.276.005.-TLTAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) = 84.042.225 .-USD22 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.2 -Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıArsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecekemsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerinincelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusuparsel için 3.050.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenintamamlanması durumundaki değer üzerinden Emlak KonutGayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan %50 hasılat payınındeğeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göreprojenin tamamı için düzenlenmiş olan ve ekte sunulan Nakit akımlarıtablosundan elde edilen toplam değerin 50' si dikkate alındığındageliştirilmiş olan arsa değeri olarak 225.713.030.-TL sonucunaulaşılmıştır.Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğugörülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/taleporanına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsadeğerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerinkullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.Rapor tarihi itibariyle arsa değeri için; 151.276.005.-TL(52.246.522.-USD) takdir edilmiştir.6.2.1.-Projenin Tamamı için Mevcut Duruma Esas DeğerProjenin mevcut duruma esas değeri hesaplanırken arsa değeri veparsel üzerinde gerçekleşmiş maliyetler göz önünde bulundurularakyeninden inşa etme maliyeti yöntemi kullanılmıştır.1326 ada 60 parsel için inşaat maliyetlerine ilişkin hesaplar, ruhsatlıalanlar üzerinden yapılmış olup birim maliyetler yapı ruhsatındabelirtilmiş maliyetler üzerinden hesaplanmıştır.Parsel üzerinde henüz inşaatı devam etmekte olup tamamlanmaoranı yapılan incelemeler , yüklenici firma ile yapılan görüşmeler veşirketten alınan bilgiler de göz önünde bulundurularak %60 olarakkabul edilmiştir.İNŞAAT MALİYETİ HESAPLAMALARIProjenin Tamamı İçin İnşaat Maliyeti Hesabı1326 ada 60 parsel için İnşaat Maliyeti HesabıKONUT BİNALARI (III.B) 560 .-TL/M² X 96.210,30 M² =53.877.768 .-TLSOSYAL TESİSLER(III.A)475 .-TL/M² X 5.897,72 M² = 2.801.417 .-TL1326 ada 60 parsel için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyetiİnşaat Tamamlanma Oranı==56.679.185 .-TL60%GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ=34.007.511.-TL23 EML-1211004 ÜSKÜDAR

GELİŞTİRME MALİYETİ HESAPLAMALARIProjenin Tamamı için Geliştirme Maliyeti HesabıProjenin tamamlanması durumundaki değerinin, arsa değeri ve üzerine inşa edilmesiplanlanan (inşa edilen) yapıların toplam değeri toplamından elde edilen değeregeliştirme maliyetinin ilave edilmesi sonucu oluşan değer olduğu kabulü ile;Öngörülen Satış Hasılatı (NBD) =(-) Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti =451.426.06056.679.185.-TL.-TL(-) Arsa Değeri (Piyasa Değeri Yaklaşımı) = 151.276.005 .-TLTOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ = 243.470.870.-TLProjenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı = 60%GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ =146.082.522.-TLPROJENİN MEVCUT DURUMA ESAS DEĞERİPROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ = 151.276.005 .-TLGERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ = 34.007.511 .-TLGERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ = 146.082.522 .-TLMEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(TL) = 331.366.038.-TLTAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) =184.092.243 .-USD■Maliyet Yaklaşımına göre;Sözleşmeye konu Projenin mevcut durum değeri331.336.038-TL (184.092.243.-USD)olarak hesaplanmıştır.24 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.3 -Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı■■■■6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar■ Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır.■■Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen verilerdoğrultusunda ekte tablosu yer alan nakit akışı düzenlenmiştir.1326 ada 60 parsel (Şehrizar Konakları)Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde inşaedilen Şehrizar Konakları Projesi kapsamında yer alan toplam 208adet konut ünitelerinin satışa esas alanı 61.555,44m² olarakhesaplanmış olup alan bilgileri onaylı çarşaf listelerden alınmıştır.Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakitakışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut ünitetiplerinde üniteleri 1.dönemde %40' ının, 2.dönemde %25' inin3.dönemde ise %35' inin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.■ Konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 8.000-TL/M²ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %12 oranında artacağı■ varsayılmıştır.Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , ÖngörülemeyenDiğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığıvarsayılmıştır.Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında)vergi ve KDV dahil edilmemiştir.2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı”olarak kabul edilmiştir.6.3.3-Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin TamamlanmasıDurumundaki Toplam Değeri■Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akıştablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklıindirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazlarındeğerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra,edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda,projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %10,50indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, değer olarak datüm blokların toplamı sonucunda 451.426.060.TL (250.792.255-USD)olarak takdir edilmiştir.Projenin Tamamlanması DurumundakiToplam Bugünkü Değeri (TL)Projenin Tamamlanması DurumundakiToplam Bugünkü Değeri (USD)451.426.060 .-TL250.792.255 .-USDEmlak Konut GYO A.Ş. Payına DüşenToplam Değer (%50)225.713.030.-TL25 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.4 - En Etkin ve Verimli KullanımıDeğerleme konusu 1326 Ada 60 parselin en etkin ve verimlikullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projeninyapılmasının olacağı düşünülmektedir.6.5 -Verilerin DeğerlendirilmesiAşağıdaki tabloda ve raporun 1.5. maddesinde belirtilmiş olanprojenin tamamlanması durumundaki değeri sözleşme kapsamındakiparsellerin tamamı dikkate alınarak takdir edilmiştir. Ayrıca, projenintamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşentoplam hasılat miktarının değeri de belirtilmiştir.Raporun nihai değeri olarak ise değerleme konusu projeninmevcut durum değeri belirtilmiştir.PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİKDV HARİÇ (TL)USDEURO331.366.037,70 184.092.243,17 141.609.417,82PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ DEĞERİKDV HARİÇ (TL)USDEURO451.426.059,84 250.792.255,47 192.917.119,59PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş.PAYINA DÜŞEN HASILAT MİKTARININ BUGÜNKÜ DEĞERİ (%50,00)KDV HARİÇ (TL)USDEURO225.713.029,92 125.396.127,73 96.458.559,79208 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİANAHTAR TESLİM DEĞERLERİNİN TOPLAMI (KDV HARİÇ)KDV HARİÇ (TL) USD EURO420.366.706,74 233.537.059,30 179.643.891,7726 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.5.1 -Müşterek veya Bölünmüş Kısımların DeğerlemeAnaliziDeğerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birimm² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklerebağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m²değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibiunsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerinkarşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmışdurumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibiunsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her birbölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listedebelirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanıEmlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmarYönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.Katma Değer Vergisi (KDV) 150m²' yi aşan konutlar için %18 olarakhesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.Proje kapsamındaki 208 adet bağımsız bölümün (anahtar teslimişartlarına uygun olarak) tamamlanması durumunda bugünkü değeriiçin hesap edilen toplam değer aşağıdaki gibidir.208 Adet Bağımsız BölümünTamamlanması Durumundaki AnahtarTeslim Bugünkü Değeri (KDV hariç - TL)208 Adet Bağımsız BölümünTamamlanması Durumundaki AnahtarTeslim Bugünkü Değeri (KDV dahil - TL)420.366.706,74 .-TL482.010.100,93.-TL6.5.2-Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ileYapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranlarıİstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım işi,Üsküdar İlçesi Burhaniye Mahallesinde kayıtlı 1326 Ada 60 parselnumaralı 49.598,69 m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz üzerindegeliştirilecek proje için ihale edilmiştir. Proje için 22.08.2007 tarihliArsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi yapılmış olup, busözleşmeye göre 275.400.000.-TL + K.D.V. satış toplam gelirindenyüklenici firma tarafından şirkete teklif edilen % 50 satış payı geliroranının karşılığında Asgari Şirket Payı Toplam Geliri 137.700.000 .-TL + K.D.V. taahhüt edilmiştir.6.5.3-Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki DurumununAnaliziDeğerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde,taşınmazların hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi birkayda rastlanmamıştır.27 EML-1211004 ÜSKÜDAR

6.5.4-Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği veMevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve BelgelerinTam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı HakkındaGörüşSözleşmeye konu olan 1326 Ada 60 nolu parsel için yapı ruhsatıalınmış mimari projeleri onaylanmıştır.6.5.5-Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım OrtaklıklarınaAlınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı ÇerçevesindeDevrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında GörüşRapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve GayrimenkulünHukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi,Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarındaaçıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Taşınmazın SermayePiyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesikapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünealınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye PiyasasıMevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı,gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakıncabulunmadığı kanaatine varılmıştır.28 EML-1211004 ÜSKÜDAR

7 - SONUÇRapor konusu projenin değerinin belirlenmesi aşamasında; yerindeyapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı veulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevredeyapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşullarıdikkate alınmış ve taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığıvarsayımı göz önünde bulundurulmuştur.Bu bilgiler doğrultusunda;rapor konusu projenin26.12.2012tarihli toplam mevcut durum değeri için ;331.366.038 .-TL(ÜçyüzotuzbirmilyonüçyüzaltmışaltıbinotuzsekizTürkLirası )391.011.924 .-TLkıymet takdir edilmiştir.TL( KDV HARİÇ )USD( KDV HARİÇ )EURO( KDV HARİÇ )331.366.038184.092.243141.609.418**1 USD = 1,8000 .-TL1 EURO = 2,3400 .-TLSorumlu Değerleme UzmanıSorumlu Değerleme UzmanıBerrin KURTULUŞ SEVERHalil İbrahim AKYILDIZLisans No : 401732Lisans No : 400843* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.**Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkatealınmamıstır.* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.29 EML-1211004 ÜSKÜDAR