İstanbul İli Şişli İlçesinde 10 Ada 7 Parsel ... - Emlak Konut GYO

EMLAK KONUTGAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ'NDE 10 ADA 7 PARSEL(MASLAK İŞ MERKEZİ) BÜNYESİNDEKİ1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMGAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUHAZIRLAYAN KURUMTALEP TARİHİ - NOREEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.21.03.2013SÖZLEŞME TARİHİ 21.03.2013DEĞERLEME TARİHİ 25.03.2013RAPOR TARİHİRAPOR NOKULLANIM AMACIGİZLİLİK DERECESİ25.04.2013EML-1303041PAZAR DEĞERİ TESPİTİHAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.DEĞERLEME KONUSUDEĞERLEME ADRESİMASLAK İŞ MERKEZİNDE 1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMMASLAK MAHALESİ ESKİ BÜYÜKDERE CADDESİ NO:37MASLAK İŞ MERKEZİ 5. KAT, NO:7ŞİŞLİ /İSTANBULDeğerleme UzmanıSorumlu Değerleme UzmanıEren KURTAli YERTUTLisans No : 402003Lisans No :4005441 EML-1303041 ŞİŞLİ

İçindekilerEklerİÇİNDEKİLER1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler1.5 - Değerleme Rapor Özeti2 -3 -4 -5 -6 -7 -Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri2.1 - Tapu Kayıtları2.2 - Takyidat Bilgileri2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, KısıtlamalarDeğerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler3.1 - Tanımı3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri3.3 - Ulaşım Özellikleri3.4 - Taşınmazın Fiziki ÖzellikleriDeğerleme İle İlgili Analizler4.1 -4.2 -4.3 - Bilgilerin Kaynağı4.4 - Değeri Etkileyen FaktörlerDeğerleme Yöntemleri5.1 -5.2 -5.3 -Piyasa Değeri YaklaşımıYeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıNakit Akışı ( Gelir ) YaklaşımıTaşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı6.45 - Verilerin DeğerlendirilmesiSonuçTaşınmazın Bulunduğu Bölgenin ÖzellikleriDeğerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı FaktörlerEKLEREk 1 -Ek 3 -Ek 4 -Ek 5 -Ek 6 -Taşınmazı gösteren fotoğraflarTapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)İmar durum belgesi (21.01.2003 tasdik tarihli plan) (kopya)Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)Uygunluk Beyanı2 EML-1303041 ŞİŞLİ

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ1.1 -Değerleme Hizmetinin AmacıBu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet bağımsızbölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ilehazırlanmıştır.Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların SermayePiyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırımortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi deamaçlanmaktadır.Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şuşekilde tanımlanmaktadır:Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsızistekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlamaolmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlaraltında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri biranlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gerekentahmini tutardır.1.2 -Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi1.2.1-Hizmeti Alan Kurum Bilgisi*Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/BK: 1-2-3-4-5-6-7-8 Ataşehir / İSTANBUL1.2.2-Hizmeti Veren Kurum Bilgisi*Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, AhmetEsin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,Şişli / İSTANBULİstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılıTicaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiğiüzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmaküzere kurulmuştur.Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatıçerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.3 EML-1303041 ŞİŞLİ

1.3 -Değerleme Hizmeti İle İlgili TaleplerHizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan 1 adet bağımsızbölümün (1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'ninbelirlenmesi talebi bulunmaktadır.1.4 -Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin YapılanDeğerlemeye İlişkin BilgilerEren KURT ve Ali YERTUT değerleme işleminde görev almış olup,Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.1.5 -Değerleme Rapor ÖzetiGAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİDEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİİSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ'NDE YER ALANMASLAK İŞ MERKEZİ BÜNYESİNDEKİ 1 ADET BAĞIMSIZBÖLÜMDEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.RAPORU HAZIRLAYAN KURUMRAPOR TARİHİREEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.25.04.2013DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİTAPU BİLGİLERİMEVCUT KULLANIMBKZ. 2.1(Tapu kayıtları) VE EK-2BAĞIMSIZ BÖLÜM DÜKKAN OLARAK KULLANIMAUYGUN OLUP HALİ HAZIRDA KİRACI TARAFINDANKULLANILMAKTADIR.İMAR DURUMU21.01.2003 TASDİK TARİHLİ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMARPLANI MAHKEME KARARI İLE İPTAL EDİLMİŞTİR.DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞER (KDV HARİÇ)1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM DEĞERİ4.800.000,00 TL4 EML-1303041 ŞİŞLİ

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ2.1 -Tapu KayıtlarıİliİlçesiBucağıMahallesiKöyüSokağıMevkiiPafta NoAda NoParsel NoAlanıVasfıSınırıTapu CinsiSahibiYevmiye NoCilt NoSayfa NoBağımsızBölümNitelikKat NoBlok NoArsa Payı :Tapu Tarihi::::::::::::::::::::::::İSTANBULŞİŞLİM.AYAZAĞAŞİŞLİ BÜYÜKDERE MASLAK DERESİ1078.000 m²KARGİR 3 BLOK İŞ HANIPLANI GİBİDİRKAT MÜLKİYETİEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş.34461117BÜRO5A741 / 2274009.05.20005 EML-1303041 ŞİŞLİ

2.2 - Takyidat BilgileriŞişli Tapu Müdürlüğü'nden 25.03.2013 tarihinde alınmış olantaşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ektesunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışındatakyidat bulunmamaktadır.Şerhler:İ.E.T.T lehine 99 yıl müddetle 4255 nolu m.merkezi için kira şerhi21.07.1978 tarih 7331 yev (lehdar: İstanbul Büyükşehir Belediyesi)(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)Beyanlar:Yönetim planı 08.04.1977Eklenti: Eklentisi 2. bodrumda 202 ve 1. bodrumda 102 nolu mahal2.2.1-Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen AlımSatım İşlemleriBağımsız bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyetinde herhangi birdeğişiklik olmadığı belirlenmiştir.2.3 -Kullanımına İlişkin Yasal İzinlerİmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar2.3.1-İmar Durumuna İlişkin VerilerBeşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 21.01.2003 tasdik tarihli1/5000 ölçekli nazım imar planı mahkeme kararı ile iptal edilmiştir.(İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin yeni plan yaptığı bilgisi alınmıştır)21.01.2003 tasdik tarihli eski plana göre parsel emsal:2.30, h:serbest,ticaret (T1) alanında kalmaktadır.6 EML-1303041 ŞİŞLİ

2.3.2-Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesiŞişli Belediyesi'nde değerleme tarihi itibariyle yapılan araştırmalardataşınmaza ait işlem dosyasına rastlanmamıştır. Tapu Müdürlüğü' nde26.12.1974 tarihli projesi incelenmiştir. Taşınmazın onaylı projesininbulunması, ana gayrimenkulün niteliğinin "KARGİR 3 BLOK İŞ HANI"olarak tescil edilmiş olması dikkate alındığında taşınmazın iskanbelgesinin olduğu kanaatine varılmıştır.2.3.3-Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin GörüşTaşınmazın projelerine uygun inşa edildiği görülmüştür.2.3.4-Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait BilgilerParsel üzerindeki yapı, 29 Haziran 2001 tarihli Yapı DenetimKanunundan önce inşaa edilmiştir.3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER3.1 -TanımıDeğerlemeye konu olan taşınmaz ; İstanbul İli, Şişli İlçesi, M.AyazağaMahallesi, 8.000,00 m² alana sahip 10 ada 7 parsel, üzerine inşaedilmiş olan 3 adet bloklu, A blokda yer alan Maslak İş Merkezi'ndeyer alan 7 no'lu büro nitelikli 1 adet bağımsız bölümdür.3.2 -Konumu Ve Yakın Çevre ÖzellikleriDeğerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu parsele ana ulaşımarterine cepheli olması nedeni ile özel araçlarla ve toplu taşımaaraçları ile sağlanmaktadır. Yakın konumda benzer yapı özellikli işmerkezleri ve plazalar yer almaktadır. Çevresinde İstanbul TeknikÜniversitesi, İTÜ-Ayazağa Metro İstasyonu, Sheraton Otel, Işık Kolejive Yıldız Teknik Üniversitesi Meslek Yüksek Okulu bulunmaktadır.Bölgenin ve değerlemesi yapılan taşınmazın alt yapı çalışmalarıtamamlanmış olup sosyal ve kamusal donatılardan istifadesi iyidurumdadır.Bölge, 2. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Bölge ticariamaçlı gelişme göstermiş olup, ofis ve iş yeri kullanımlı taşınmazlaryer almaktadır.3.3 -Ulaşım ÖzellikleriTaşınmazın bulunduğu bölgeye ulaşım özel araçlarla ve yakınmesafeden geçen toplu taşıma araçları ile rahat bir şekildesağlanabilmektedir.7 EML-1303041 ŞİŞLİ

8 EML-1303041 ŞİŞLİ

3.4 -Taşınmazın Fiziki Özellikleri3.4.1-Genel ÖzellikleriDeğerlemesi yapılan taşınmazın yer aldığı A blok 2 bodrum, bodrum,zemin ve 9 normal katından oluşmaktadır. 2. bodrum katında sığınak,depo ve arşivler bölümlerinden oluşmaktadır. 1. bodrum katındabürolara ait bölümler bulunmaktadır. Blok girişinin sağlandığı zeminkatında 2 adet büro, diğer normal katlarda ve değerlemesi yapılantaşınmazın bulunduğu beşinci normal katında 1'er adet bürolarbulunmaktadır. A blokta 11 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.Anagayrimenkul 3 blokta 29 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.Yerinde yapılan tespitlerde değerlemesi yapılan taşınmazın kiracıtarafından alçıpan ile bölüm yapılarak 2 bölüm halinde ofis olarakkullanıldığı gözlemlenmiştir.9 EML-1303041 ŞİŞLİ

Bina Genel ÖzellikleriYapı TarzıYapı NizamıYapı SınıfıKullanım AmacıElektrikSuIsıtma SistemiKanalizasyonSu DeposuHidroforAsansörJeneratörIntercom TesisYangın TesisatıDış CephePark YeriGüvenlikManzarasıDepremBölgesi::::::::::::::::::B.A.KBLOKIV. A(TAHMİN)BÜROŞEBEKEŞEBEKEDOĞALGAZŞEBEKEMEVCUTMEVCUTMEVCUTMEVCUTMEVCUTMEVCUTDIŞ CEPHE BOYASI-KAPLAMAMEVCUTMEVCUTŞEHİR VE İTÜ BAHÇESİX1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece3.4.2 - İç Mekan ÖzellikleriTaşınmazın zeminleri epoksi döşeme, duvarları saten boyalı ,tavanları asmolen tavan olup tavan boyalıdır. Wc bölümleri zemin veduvarları seramiktir. Projesinde baca olarak gözüken bölüme mutfakyapılmıştır. Taşınmazın ortasından alçıpan ile bölünerek iki ayrı ofisolarak kullanılmakta olduğu ve bölümlerin içine de alçıpanla odalarhalinde bölümler ve wc bölümleri inşaa edildiği gözlemlenmiştir.Taşınmaz mimari projesine göre ve mevcut durumda büro bölümdenibaret olup yaklaşık brüt 720 m² kullanımlıdır. Her katta tek büroolması nedeni ile 4 cephelidir.10 EML-1303041 ŞİŞLİ

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER4.1 -Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri4.1.1 - İstanbul İliİstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda ÇatalcaYarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. KuzeydeKaradeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndanoluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'abağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'abağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra,doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebzeilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan ÇatalcaAvrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındakiİstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih SultanMehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'ninkuzeybatısında kurulmuştur.İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık %0 33.1 nüfus artışı ve10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden birihaline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli veyabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılmayönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i,Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nıbirbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.Harita 1 - İstanbul'un Konumu2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul’unnüfusu 10.018.735 kişi olup bu nüfusun % 65’i kentin Avrupayakasında, % 35’i Asya yakasında yaşamaktadır. 5712 km² alanasahip İstanbul’da nüfus yoğunluğu 1753 kişi/km²’dir. Son 40 yılda 1milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama 500.000kişi eklenmektedir.Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'iİstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirdensağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi millihasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.11 EML-1303041 ŞİŞLİ

İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olaraköngörülmüştür. Nüfusun %34’ünün, istihdamın ise %33’ünün kentinAsya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür.Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılıAdrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus SayımıSonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir.Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089da (% 1,02) kırsal nüfusudur. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında,25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göreincelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusasahip ilçesi de Adalar olmuştur.4.1.2 - Şşli İlçesiŞişli, İstanbul İlinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir.1954'te ilçe olan Şişli İlçesi'nde köy yerleşimi yoktur. 28 Mahallesibulunan Şişli doğuda Beşiktaş, kuzeyde Sarıyer, batıda Eyüp veKağıthane, güneyde Beyoğlu ilçeleri ile çevrilidir.Denize sahili olmayan Şişli ilçesi'nde çok sayıda tarihi eser, işyeri,modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. Şişliilçesi Kağıthane'nin, 1987'de ayrılarak ayrı bir ilçe olmasıyla ikiyebölündü. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri biröbek oluştururken, geride kalan diğer mahalleler gene ayrı bir öbekoluşturdular. Bu iki öbek Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlıdır.Şişli adının, zamanında şişçilikle uğraşan bir aileye ait olan ŞişçilerinKonağı'nın adının zamanla Şişlilerin Konağı'na dönüştüğüne veburadan geldiğine dair rivayet vardır. Diğer bir rivayet ise, Şişli adının,topografik olarak Beyoğlu Platosu'nda yükseltisi fazla olan bir bölgedebulunmasından geldiğidirHarbiye, Pangaltı, Kurtuluş, Osmanbey, Nişantaşı, Teşvikiye veŞişli'nin görünümü 1920'lerden sonra değişime uğradı. Bu semtlerdekibahçe içindeki ev ve konakların yerini yavaş yavaş apartmanlaralmaya başladı.Apartmanlaşmanın yaygınlaşması eski ulaşımyollarının çok belirgin caddeler haline gelmesine yol açtı.1920'ler ve1930'larda Şişli ve çevresi, varlıklı kimselerin bir apartman ya daapartman dairesi edinmek istedikleri ve bunun moda olduğu gözdesemtler haline geldi.1950'li yıllardan itibaren başlayan, İstanbul'a yoğun göç dalgasısonucunda Şişli'nin kuzeyinde Çağlayan ve Gültepe semtlerioluşmaya başladı.Bir köy olan Kağıthane'nin nüfusu da hızla artmayabaşladı. Yoğun nüfus artışı sonucunda, Beyoğlu'na bağlı bir bucakolarak yönetilen Şişli, 1954'te yapılan bir düzenlemeyle ilçe yapıldı.Şişli ilçe olduğunda Kağıthane ve Ayazağa da Şişli İlçesi'ne bağlıköylerdi.12 EML-1303041 ŞİŞLİ

1960'larda emekli subaylar ve gazeteciler için yapılan sitelerleEsentepe ve Gayrettepe semtleri ortaya çıktı, Mecidiyeköy'dekibahçeli evlerin yerini de apartmanlar almaya başladı. Gene yoğun göçhareketleri sonucunda ilçenin kuzeyinde Hürriyet, Örnektepe, Kuştepeve Çeliktepe adlarıyla yerleşmeler oluştu. Kağıthane yoğun bir sanayimerkezi haline gelirken Bomonti çevresideki fabrikalar daçoğaldı.Büyükdere Caddesi'nin batı kenarında da birçok yeni fabrikakuruldu. 1970'e gelindiğinde Şişli İlçesi'nin nüfusu çeyrek milyonuaşmıştı. Beyoğlu'nun 1970'lerde geçirdiği bazı olumsuzluklarsonucunda ünlü mağazalar ve alışveriş mekanları Harbiye, Nişantaşı,Osmanbey ve Şişli semtlerine kaydı. Böylece alışveriş merkezi halinegelen önemli caddelerde eskiden beri ikametgah olarak oturulanapartman daireleri de işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildi yada satıldı. 1980'lerde, Halaskargazi, Rumeli ve Valikonağı caddeleriİstanbul'un en gözde alışveriş merkez haline geldi. Bu gelişim dahasonra Mecidiyeköy, Gayrettepe ve Esentepe'yi de içine aldı. Busemtlerde Büyükdere ve Yıldız Posta caddeleri kenarında eskidenikametgah olarak kullanılan apartman daireleri giderek iş yerinedönüştü.1970'lerde oto tamirhanelerinin Dolapdere'den kaldırılması amacıylaÇeliktepe'nin kuzeyinde bir sanayi sitesi kuruldu. Aynı bölgeninçevresinde Sanayi Mahallesi adlı yeni yerleşme oluştu. Aynı dönemdenüfusu hızla artan Kağıthane'ye daha iyi hizmet götürebilmek için aynıbölge belediye yapıldı.1980'lerde Şişli ilçesi bütünüyle kentsel alan içine katıldı. BöyleceKağıthane ve Ayazağa köy statüsünden çıktı. Şişli'nin nüfusu,1980'lerin ortalarına gelindiğinde yarım milyonu aşmıştı. 1987'deKağıthane'nin ilçe yapılarak Şişli'den ayrılmasıyla ilçenin nüfusu yarıyarıya düştü. Gene bu bölünmeyle Şişli ilçesi toprakları ikiye ayrıldı.Kuzey kesimindeki Ayazağa askeri ve sanayi alanları ile düşük nüfusyoğunluğuyla güney bölgesine göre farklılıklar gösterdi. 1990'lar ve2000'lerde Büyükdere Caddesi üzerine yapılan yüksek katlı rezidansve işyeri amaçlı olarak inşa edilen binalarla tekrar değişimyaşamaktadır. Dolayısıyla, Şişli'nin merkez ve Ayazağa ilçelerinin herikisi de bir sanayi bölgesidir. (İstanbul'un New York ve Tokyo'su daŞişli-Kağıthane-Beşiktaş üçgenidir.)Şişli ilçesi yaşadığı hızlı değişim sonucunda, İstanbul ve Türkiyeekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. KuzeydekiMaslak ve çevresi, 1980'lerden itibaren bazı bankalar ve firmalarınmerkez olarak tercih ettikleri bir çalışma alanı haline geldi.İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerden batıya doğruuzanan çevre yolları Şişli İlçesi'nden geçer. Boğaziçi Köprüsü'ndenBeşiktaş İlçesi'ne çıkan O-1 Otoyolu, Mecidiyeköy'ü bir viyadüklegeçtikten sonra Kağıthane İlçesi'ne girer. Fatih Sultan MehmetKöprüsü'nden gelen O-2 Otoyolu Sarıyer ve Beşiktaş ilçeleri sınırlarıiçinden geçtikten sonra Şişli İlçesi sınırlarına girer. Bu otoyol kısamesafede Kağıthane İlçesi'ne geçer. Şişli Camii'nden başlayıp Saryerİlçesi'ne kadar uzanan Büyükdere Caddesi bu iki çevreyoluyla dakesişir. Şişhane-Darüşşafaka metro hattının (M2 Hattı) büyük kısmıŞişli sınırları içinden geçmektedir. Piyalepaşa Bulvarı ile HalaskargaziCaddesi önemli ulaşım akslarıdır.13 EML-1303041 ŞİŞLİ

4.1.3 -Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik GöstergelerDoğrultusunda AnaliziÜlkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlıdüşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaşarttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeliolumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenmeyaratamamaktadır.Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerdegözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlananekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesininolumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkulsektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılındagündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizinbeklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle dekonut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve busektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayıortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişinedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasındandolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonunadoğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebinfazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reeldeğerlere doğru düşmüştür.2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmazdeğerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızıdaha yavaştır.Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış verişmerkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkileriningayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alımsatımlarındayavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.14 EML-1303041 ŞİŞLİ

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmişolsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontoluimkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olanilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasasıdünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsayükselen bir ivme kazanmıştır.2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğugözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyenekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/taleporanına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullarınetkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'dekitaşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrektehareketlilik yaşandığı görülmüştür.2013 yılındaki beklentilere bakıldığında, 2012 yılının son çeyreğindeyaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası(Afet Riski Altındaki AlanlarınDönüştürülmesi Hakkında Kanun) dahilinde inşaatların başlaması,yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren mütekabiliyet yasasınınonaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altınadüşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating,Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerlepiyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır.Son çeyrekte yaşanan bu hızlanmanın, koşullar aynı şekilde devamederse 2013 yılında da süreceği, konut alımına olan talebin artması ilekonut fiyatlarında da artışların olacağı beklentisi oluşmuştur.4.2 -Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı FaktörlerHerhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.4.3 -Bilgilerin KaynağıDeğerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Şişli Belediyesi İmarMüdürlüğü, Şişli Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ilekısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.4.4 -Değeri Etkileyen Faktörler4.4.1 - Olumlu Faktörler****4.4.2 - Olumsuz Faktörler*Büyükdere Caddesine cepheli konumdadır.Kat mülkiyeti kurulmuştur.Tercih edilen ofislerin bulunduğu iş merkezleri ve plazalarınolduğu bölgede yer almaktadır.Ulaşılabilirliği kolaydır.Taşınmazın bulunduğu binanın fiziksel yaşı yüksektir.15 EML-1303041 ŞİŞLİ

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ5.1 -Piyasa Değeri YaklaşımıBu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecekgayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmazile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konudaen önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin eldeedilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihiitibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzenive arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyatya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılantaşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır.Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeniile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntemuygulanmaktadır.5.2 -Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıMevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur.Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmeninmaliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesindenkaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Anaprensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zamanyeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir.Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birimmaliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesindekullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunandeğer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde isedeğerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler,işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkandeğerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.5.3 -Nakit Akışı ( Gelir ) YaklaşımıDeğeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlardakullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecekfaydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeribelirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelirkatsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direktkapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise;götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabuledilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerekgayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.16 EML-1303041 ŞİŞLİ

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLERMaslak İş Merkezi A blokta 7 nolu bağımsız bölümün değerlemesindePiyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemi, Gelir İndirgeme Yöntemlerikullanılmıştır.6.1 -Piyasa Değeri YaklaşımıEmsaller*TelAhi Evran Caddesi üzerinde (Büyükdere Caddesi arkasında kalancadde) Nazmi Abacı İş Merkezinde asma katlı 1100 m² ofis 3.000.000USD'ye pazarlanmaktadır. (m²/4.909.- TL-2.727.-USD)*Tel :*Tel :*Tel :Arthur Miller0212 705 62 69İstanbul Residence0212 330 47 81Ayazağa İş Merkezinde 12. katta bulunan 1000 m² ofis 3.250.000USD' ye pazarlanmaktadır. ( m²/5.850.-TL-3.250.-USD)Sara Eskinaz Emlak212 223 05 00Spring Giz Plazada İş Merkezinde 15. katta bulunan 700 m² ofis3.300.000 USD'ye pazarlanmaktadır. ( m²/8.485.-TL-4.714.-USD)Turyap0532 277 00 36Değerlemesi yapılan taşınmazın satış rakamının m²/3500-4000 Usdedebileceği, kiralık olarak da ortalama m²/13 Usd olabileceği bilgisialınmıştır.* Residence IndexTel : 0212 444 15 14Veko Giz plaza bulunan 450 m² ofisin(m²/17.7-Usd-32.-TL)8.000.-USD/ay kiralıktır.* Arthur MillerTel 0212 705 62 69Ahi Evran Caddesi üzerinde (Büyükdere Caddesi arkasında kalancadde) Nazmi Abacı İş Merkezinde asma katlı 1100 m² ofis 13.200USD'a kiralıkdır. (m²/12.- USD-21.-TL)* Proje Beyaz GayrimenkulTel : 0532 920 70 91Giz plaza bulunan 900 m² ofisin 14.000 EURO kiralıktır.EURO-37.-TL)(m²/16.-17 EML-1303041 ŞİŞLİ

6.1.1-Emsallerin DeğerlendirilmesiDeğerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer niteliktebulunan ofis katlarının birim m² değerlerinin 5.000 - 8.000 TL/m²aralığında değiştiği gözlemlenmiştir.Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerinkarşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın mevkii, konumu, içmekan özellikleri, alanı , katı dikkate alınarak 6.660.-TL/m² takdiredilmiştir. Bu yöntem ile 7 nolu bağımsız bölümün değeri4.800.000-TL olarak takdir edilmiştir.6.2 -Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti YaklaşımıParsel üzerindeki yapılar inşa edilmiş olduklarından ve kat mülkiyetikurulmuş olduğundan bu yöntem kullanılmamıştır.6.3 -Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisinibu yöntem yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasadeğerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındakiilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir(NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyonoranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin“kapitalize” edildiği orandır. Bölgede yapılan incelemelerdekapitalizasyon oranının %4,0 - % 5,5 civarında olduğu gözlemlenmişolup, bu çalışmada kapitalizasyon oranı % 5 olarak kullanılmıştır. Buoran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun oyıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir.6.3.1-Doğrudan Kapitalizasyon YöntemineGöre Taşınmazın Değeri■ Yukarıda belirtilen hesaplamalar doğrultusunda oluşturulan net gelirdeğertablosundan da görüleceği üzere, 1 adet taşınmazın buyönteme göre toplam değeri olarak yuvarlatılmış olarak 4.320.000-TLtakdir edilmiştir.18 EML-1303041 ŞİŞLİ

6.4 - En Etkin ve Verimli KullanımıTaşınmazın konumu, büyüklükğü mimari projesi ve yasal mevzuatınizin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımı olanbüro kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatinevarılmıştır.6.5 -Verilerin Değerlendirilmesi■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göre;1 adetbağımsız bölümün toplam değeri: 4.800.000-TL olarakhesaplanmıştır.■Gelir indirgeme yaklaşımına göre 1 adet bağımsız bölümün toplamdeğeri :4.320.000.-TL olarak hesaplanmıştır.İki değer arasında fark olduğu görülmektedir. Sonuç bölümünedeğerlenen bağımsız bölüm için piyasa değeri yaklaşımı yöntemi ileelde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatinevarılmıştırTAŞINMAZIN DEĞER TABLOSUTOPLAM (.-TL)TOPLAM (.-USD)Taşınmazın Değeri4.802.400,002.668.000,00Taşınmazın YuvarlatılmışDeğeri4.800.000,002.666.666,676.5.1-Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki DurumununAnaliziDeğerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazıntamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecekherhangi bir kayda rastlanmamıştır.19 EML-1303041 ŞİŞLİ

6.5.2-Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği veMevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve BelgelerinTam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı HakkındaGörüşMevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır.6.5.3-Kira Değeri AnaliziDeğerleme konusu taşınmazın bulunduğu sitedeki konumu vebüyüklüğüne göre aylık kira değerlerinin 18.000-.TL/ay olacağıöngörülmektedir.6.5.4-Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde BirEngel Olup/Olmadığı Hakkında Görüşİmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye PiyasasıMevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "bina"olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakıncabulunmadığı kanaatine varılmıştır.Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye PiyasasıMevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı,gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakıncabulunmadığı kanaatine varılmıştır.20 EML-1303041 ŞİŞLİ

7 - SONUÇRapor konusu mülkiyeti Emlak Konut GYO A.Ş.' ye ait olantaşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılanincelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşımolanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılanpiyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkatealınmıştır.Bu bilgiler doğrultusunda;rapor konusu 1 adet taşınmazın25.04.2013tarihli toplam değeri için ;4.800.000 .-TL(DörtmilyonsekizyüzbinTürkLirası )Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;5.664.000 .-TLkıymet takdir edilmiştir.TAŞINMAZIN DEĞERİTL( KDV HARİÇ )4.800.0001 USD = 1,8000 .-TL1 EURO = 2,3500 .-TLUSDEURO( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ )2.666.667 2.042.553TL( KDV DAHİL )( % 18 )5.664.000Değerleme UzmanıSorumlu Değerleme UzmanıEren KURTAli YERTUTLisans No: 402003Lisans No :400544* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel*hükümleri dikkate alınmamıstır.* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.21 EML-1303041 ŞİŞLİ