istanbul ili avcılar ilçesi avrupa konutları ... - Emlak Konut GYO

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor1.6 Sorumlu Değerleme UzmanıBu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadinİlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşrateşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbulTapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP(Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görevyapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği’nden 16.01.2007 tarihindeDeğerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.1.7 Müşteri Adı ve BilgileriMüşteri Unvanı : ARTAŞ İNŞAAT – FİDELTUS İNŞAAT VE GÜN-ER İNŞAAT ADİ ORTAKLIĞIMüşteri Adresi : Yanıkses Sokak Yenimahalle Kültür Merkezi No: 2/ABakırköy / İSTANBUL1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 531 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde projesi geliştirilen“İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi” kapsamındaki330 adet bağımsız bölümün mevcut durum değeri ile tamamlanması durumundaki satışa esasdeğerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti.1.9 Değerleme Tarihi : 31.12.20101.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve NosuDayanak Sözleşme, ARTAŞ İNŞAAT – FİDELTUS İNŞAAT VE GÜN-ER İNŞAAT ADİ ORTAKLIĞI ileYETKİN Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 24.01.2011 tarihlisözleşme.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Yasin PEKTAŞ(Harita ve Kadastro Müh.)Lisans No: 4004464

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre ÖzelikleriRapora konu gayrimenkuller tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi(ISPARTAKULE) 531 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, 25.870,16 m² yüzölçümlügayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu oluşan toplam 7 konut bloğunda 330 daireve 1 adet sosyal tesis yapısıdır. Tahtakale Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel üzerindeprojelendirilen Ispartakule Avrupa Konutları Projesi lüks konut projesidir. Bölge toplu konutalanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konutprojelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, KozaIspartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın MyTown Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. TümProjeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevreseletkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemliulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantısağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.5

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporRapora KonuGayrimenkulIspartakuleGişelerBahçeşehirTEMMahmutbeyGişelerİncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih SultanMehmet Köprüsüne takribi 35 km.’dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunangayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına25 km. dir.İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra IspartakuleSapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerindençıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır hemen sonra sola girilerek, 450 m. ilerlendiktensonra sağa dönülür. Bu yol üzerinde 200 m. ilerledikten sonra tekrar sola dönülerek takribi 250m. İlerlendiğinde Avrupa Konutları Ispartakule 2. Etaba intikal edilmiş olur.6

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor2.2 Gayrimenkullerin Tapu BilgileriGayrimenkuller için kat irtifakının kurulmuş olduğu tespit edilmiştir.2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileriİncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 531 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır.5311K7

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu2.4.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıRapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale – Ispartakule Toplu Konut Alanı1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanıolarak planlanmıştır.8

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.Rapora konu gayrimenkull09erin 28 Temmuz 2010 tarihinde 5822 no ile onaylı mimari projesimevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekindesunulmuştur.Ada ParselBlok NoBelgeninOnay TarihiBelge No531 1 1A 12.08.2010 2010/215(2)531 1 1B 12.08.2010 2010/215(1)531 1 2A 12.08.2010 2010/215(6)531 1 2B 12.08.2010 2010/215(5)531 1 3A 12.08.2010 2010/215(8)531 1 3B 12.08.2010 2010/215(7)531 1 4 12.08.2010 2010/215(3)531 1 5 Sos.Tes. 12.08.2010 2010/215(4)3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER3.1 Bölge Analizi.3.1.1 İstanbul İli3.1.1.1 Coğrafi Konumİstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneydeMarmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbulBoğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nıbirbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın ÇorluÇerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı KanunlardaDeğişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.9

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Raporİstanbul İliİstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapınınşekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesiüstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren vegöstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.3.1.2 Avcılar İlçesiİstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusundaKüçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyindeBahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmişve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 kmuzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyiadeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu348.635 kişidir.10

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Raporİlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, CihangirMahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa KemalPaşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi,Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.3.2 Avrupa Konutları Ispartakule ProjesiT.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Artaş Gün-ErOrtaklığı tarafından gerçekleştirilen 1. Bölge 3. Kısım uygulaması, bölge için yapılan imar planınauygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır.Projede;Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yayagirişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyerkontrollü, tek bir güvenlik noktasından olacaktır.Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otoparkalanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanlarıyapılacaktır.Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılacak olup,site içi peyzaj ve otopark alanları aydınlatmaları tasarruflu aydınlatma elemanları ileyapılacaktır. Projesine uygun olarak yangın ihbar sistemi kurulacaktır. Projesine göreyıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları kurulacaktır.11

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor3.3 Gayrimenkullerin Yakın Çevre AnaliziBölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızlanitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap,Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğluİnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamayageçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı,çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’unönemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ilebağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.3.4 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analiziİnşaatı devam eden projede; 7 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis yapısı bulunmaktadır.3.5 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve KanunHükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık,gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa vearazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imarbütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya,yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalanalanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücaviralanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğeryerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihtenitibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üçay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilikveya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahilolmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumlarıtarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğekonur” denilmektedir.12

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporBu maddeye dayanarak, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale – Ispartakule TopluKonut Alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu planşartlarına uygun olarak inşa edilmekte olan yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır.4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konutların inşa edilmekte olduğu bir alandaolması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskânedilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyedekarşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yeresahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – HaramidereBağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân vealternatiflerinin olması, Projenin inşaatının tamamlanma ve satış hızının güven verici nitelikte olması4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzakolması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) YöntemiPiyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ileyapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusugayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındakifarkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarakgayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ilebirlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarakyapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki birkonut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.13

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporSatılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklıtemeli oluşturur.Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımındanbulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmayaçalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standartsapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değertespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumluya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti YaklaşımıBu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilmemaliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının anailkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasaveya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Buyöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabuledilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdandemode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut birgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağıkabul edilir.5.1.3 Gelir Yöntemi YaklaşımıBir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı içinmuhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirlekarşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veyadiğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesineyansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kirakonusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomikfaktörler dikkate alınır.Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsalbulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel14

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Raporformüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğrutespit edilmesine dayanmaktadır.5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma NedenleriRapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde yeterli sayıda emsal bulunmuş olmasınedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve gayrimenkul üzerinde inşai faaliyetin%45’inin tamamlanmış olduğunun öğrenilmesi ve bu tür toplu konut projelerinintamamlanması ve satışı nakit akışlarının hesaplanmış olması nedeniyle, Gelir Yöntemi ileYeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yöntemi de kullanılmıştır.5.3 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması5.3.1 Toplu Konut Değeri AraştırmasıKaynakKonut Emsal DeğerlerKonutunBulunduğu YerAlan(m²)Fiyat (TL)BirimDeğeri(TL/m²)Century21 Mozaik (212 607 15 01)IspartakuleOlimpos128 225.000,00 1.757,81Turyap Bahçeşehir (212 669 17 70) Ispartakule Patara 146 250.000,00 1.712,33Turyap Bahçeşehir (212 669 17 70) Ispartakule Patara 72 123.000,00 1.708,33Towers Gayrimenkul (212 444 08 64) Ispartakule Efes 180 250.000,00 1.388,89Newday Gayrimenkul (212 672 59 88) Ispartakule Efes 70 100.000,00 1.428,57Premium Gayrimenkul (212 405 19 05) Ispartakule Patara 146 210.000,00 1.438,36Turyap Bahçeşehir (212 669 17 70) Ispartakule 138 215.000,00 1.557,97Milliyetemlak.com haberi Bizimevler 2 1 1.470,00www.bizimevler.com.tr Bizimevler 3 83 130.000,00 1.566,27www.bizimevler.com.tr Bizimevler 3 115 163.000,00 1.417,39www.bizimevler.com.tr Bizimevler 3 158 252.000,00 1.594,94www.bizimevler.com.tr Bizimevler 3 183 298.000,00 1.628,42www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 79 168.000,00 2.126,58www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 125 210.000,00 1.680,00www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 147 253.000,00 1.721,09www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 174 301.000,00 1.729,89www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 220 443.000,00 2.013,64www.avrupakonutlari.com.tr Ispartakule 1 248 496.000,00 2.000,00www.ispartakule.com Patara 146 225.000,00 1.541,10www.ispartakule.com Patara 143 230.000,00 1.608,3915

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporFideltus İnşaat Fiyat ListesiBlok KatOdaBirim DeğeriBrüt m² Fiyat (TL)Sayısı(TL/m²)C2-2 Zemin 3+1 139.18 190,300.00 1,367.29D2-1 Zemin 2+1 132.17 177,100.00 1,339.94D2-1 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28D2-2 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28C2-1 Zemin 3+1 138.98 186,300.00 1,340.48C2-1 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10C2-2 Zemin 3+1 135.45 190,700.00 1,407.90C2-2 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10C2-1 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00C2-1 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.33C2-2 Zemin 3+1 139.01 186,300.00 1,340.19C2-2 Zemin 3+1 139.01 190,100.00 1,367.53C2-3 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00C2-3 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.335.3.2 Arsa Değeri AraştırmasıArsa Konumu Kaynak İrtibat Arsa m² Fiyat (TL)BirimDeğeri(TL/m²)Avcılar/TahtakaleNew CityEmlak 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000 1.000,00Avcılar/TahtakaleBahçeşehirEmlak 0212 669 13 13 440.376,00 3.750.000 850,00Avcılar/Tahtakale/IspartakuleHanımağaEmlak 0532 385 15 73 7.000,00 6.000.000 857,14Ağaoğlu Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 38.209,00 25.500.000 667,38Avrupa Konutları Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 35.462,00 23.460.000 661,55İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 60.085,00 52.700.000 877,09İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 57.133,00 38.850.000 679,9916

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.No AdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)36 531 1 1A 36 2+1 11.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6837 531 1 1A 37 2+1 12.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3638 531 1 1A 38 1+1 12.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3039 531 1 1A 39 2+1 12.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6840 531 1 1A 40 2+1 13.KAT 131,74 98,97 D 1.350 177.849,00 179.627,4941 531 1 1A 41 1+1 13.KAT 81,95 61,88 D 1.350 110.632,50 111.738,8342 531 1 1A 42 2+1 13.KAT 127,12 95,73 D 1.350 171.612,00 173.328,1243 531 1 1B 1 1+1 ZEMİN 98,81 74,31 D 1.300 128.453,00 129.737,5344 531 1 1B 2 1+1 ZEMİN 81,95 61,88 D 1.300 106.535,00 107.600,3545 531 1 1B 3 2+1 ZEMİN 131,74 98,97 D 1.300 171.262,00 172.974,6246 531 1 1B 4 2+1 1.KAT 127,12 95,73 D 1.300 165.256,00 166.908,5647 531 1 1B 5 1+1 1.KAT 81,95 61,88 D 1.300 106.535,00 107.600,3548 531 1 1B 6 2+1 1.KAT 131,74 98,97 D 1.300 171.262,00 172.974,6249 531 1 1B 7 2+1 2.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6850 531 1 1B 8 1+1 2.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3051 531 1 1B 9 2+1 2.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3652 531 1 1B 10 2+1 3.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6853 531 1 1B 11 1+1 3.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3054 531 1 1B 12 2+1 3.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3655 531 1 1B 13 2+1 4.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6856 531 1 1B 14 1+1 4.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3057 531 1 1B 15 2+1 4.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3658 531 1 1B 16 2+1 5.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6859 531 1 1B 17 1+1 5.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3060 531 1 1B 18 2+1 5.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3661 531 1 1B 19 2+1 6.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6862 531 1 1B 20 1+1 6.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3063 531 1 1B 21 2+1 6.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3664 531 1 1B 22 2+1 7.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6865 531 1 1B 23 1+1 7.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3066 531 1 1B 24 2+1 7.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3667 531 1 1B 25 2+1 8.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6868 531 1 1B 26 1+1 8.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3069 531 1 1B 27 2+1 8.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3670 531 1 1B 28 2+1 9.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6871 531 1 1B 29 1+1 9.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3072 531 1 1B 30 2+1 9.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3673 531 1 1B 31 2+1 10.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6874 531 1 1B 32 1+1 10.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3075 531 1 1B 33 2+1 10.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3676 531 1 1B 34 2+1 11.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6877 531 1 1B 35 1+1 11.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3078 531 1 1B 36 2+1 11.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3679 531 1 1B 37 2+1 12.KAT 127,12 95,73 D 1.400 177.968,00 179.747,6880 531 1 1B 38 1+1 12.KAT 81,95 61,88 D 1.400 114.730,00 115.877,3018

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)81 531 1 1B 39 2+1 12.KAT 131,74 98,97 D 1.400 184.436,00 186.280,3682 531 1 1B 40 2+1 13.KAT 127,12 95,73 D 1.350 171.612,00 173.328,1283 531 1 1B 41 1+1 13.KAT 81,95 61,88 D 1.350 110.632,50 111.738,8384 531 1 1B 42 2+1 13.KAT 131,74 98,97 D 1.350 177.849,00 179.627,4985 531 1 2A 1 3+1 ZEMİN 150,07 113,9 G 1.300 195.091,00 197.041,9186 531 1 2A 2 1+1 ZEMİN 79,66 61,82 G 1.300 103.558,00 104.593,5887 531 1 2A 3 1+1 ZEMİN 95,98 74,08 G 1.300 124.774,00 126.021,7488 531 1 2A 4 3+1 1.KAT 150,07 113,9 G 1.300 195.091,00 197.041,9189 531 1 2A 5 1+1 1.KAT 79,66 61,82 G 1.300 103.558,00 104.593,5890 531 1 2A 6 1+1 1.KAT 95,98 74,08 G 1.300 124.774,00 126.021,7491 531 1 2A 7 3+1 2.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,9892 531 1 2A 8 1+1 2.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,2493 531 1 2A 9 2+1 2.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,7094 531 1 2A 10 3+1 3.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,9895 531 1 2A 11 1+1 3.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,2496 531 1 2A 12 2+1 3.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,7097 531 1 2A 13 3+1 4.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,9898 531 1 2A 14 1+1 4.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,2499 531 1 2A 15 2+1 4.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70100 531 1 2A 16 3+1 5.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98101 531 1 2A 17 1+1 5.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24102 531 1 2A 18 2+1 5.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70103 531 1 2A 19 3+1 6.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98104 531 1 2A 20 1+1 6.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24105 531 1 2A 21 2+1 6.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70106 531 1 2A 22 3+1 7.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98107 531 1 2A 23 1+1 7.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24108 531 1 2A 24 2+1 7.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70109 531 1 2A 25 3+1 8.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98110 531 1 2A 26 1+1 8.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24111 531 1 2A 27 2+1 8.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70112 531 1 2A 28 3+1 9.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98113 531 1 2A 29 1+1 9.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24114 531 1 2A 30 2+1 9.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70115 531 1 2A 31 3+1 10.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98116 531 1 2A 32 1+1 10.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24117 531 1 2A 33 2+1 10.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70118 531 1 2A 34 3+1 11.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98119 531 1 2A 35 1+1 11.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24120 531 1 2A 36 2+1 11.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70121 531 1 2A 37 3+1 12.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98122 531 1 2A 38 1+1 12.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24123 531 1 2A 39 2+1 12.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70124 531 1 2A 40 3+1 13.KAT 150,07 113,9 G 1.350 202.594,50 204.620,45125 531 1 2A 41 1+1 13.KAT 79,66 61,82 G 1.350 107.541,00 108.616,4119

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)126 531 1 2A 42 2+1 13.KAT 121,55 94,05 G 1.350 164.092,50 165.733,43127 531 1 2B 1 1+1 ZEMİN 95,98 74,08 G 1.300 124.774,00 126.021,74128 531 1 2B 2 1+1 ZEMİN 79,66 61,82 G 1.300 103.558,00 104.593,58129 531 1 2B 3 3+1 ZEMİN 150,07 113,9 G 1.300 195.091,00 197.041,91130 531 1 2B 4 1+1 1.KAT 95,98 74,08 G 1.300 124.774,00 126.021,74131 531 1 2B 5 1+1 1.KAT 79,66 61,82 G 1.300 103.558,00 104.593,58132 531 1 2B 6 3+1 1.KAT 150,07 113,9 G 1.300 195.091,00 197.041,91133 531 1 2B 7 2+1 2.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70134 531 1 2B 8 1+1 2.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24135 531 1 2B 9 3+1 2.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98136 531 1 2B 10 2+1 3.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70137 531 1 2B 11 1+1 3.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24138 531 1 2B 12 3+1 3.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98139 531 1 2B 13 2+1 4.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70140 531 1 2B 14 1+1 4.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24141 531 1 2B 15 3+1 4.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98142 531 1 2B 16 2+1 5.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70143 531 1 2B 17 1+1 5.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24144 531 1 2B 18 3+1 5.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98145 531 1 2B 19 2+1 6.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70146 531 1 2B 20 1+1 6.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24147 531 1 2B 21 3+1 6.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98148 531 1 2B 22 2+1 7.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70149 531 1 2B 23 1+1 7.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24150 531 1 2B 24 3+1 7.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98151 531 1 2B 25 2+1 8.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70152 531 1 2B 26 1+1 8.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24153 531 1 2B 27 3+1 8.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98154 531 1 2B 28 2+1 9.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70155 531 1 2B 29 1+1 9.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24156 531 1 2B 30 3+1 9.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98157 531 1 2B 31 2+1 10.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70158 531 1 2B 32 1+1 10.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24159 531 1 2B 33 3+1 10.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98160 531 1 2B 34 2+1 11.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70161 531 1 2B 35 1+1 11.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24162 531 1 2B 36 3+1 11.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98163 531 1 2B 37 2+1 12.KAT 121,55 94,05 G 1.400 170.170,00 171.871,70164 531 1 2B 38 1+1 12.KAT 79,66 61,82 G 1.400 111.524,00 112.639,24165 531 1 2B 39 3+1 12.KAT 150,07 113,9 G 1.400 210.098,00 212.198,98166 531 1 2B 40 2+1 13.KAT 121,55 94,05 G 1.350 164.092,50 165.733,43167 531 1 2B 41 1+1 13.KAT 79,66 61,82 G 1.350 107.541,00 108.616,41168 531 1 2B 42 3+1 13.KAT 150,07 113,9 G 1.350 202.594,50 204.620,45169 531 1 3A 1 2+1 ZEMİN 131,74 98,97 B 1.300 171.262,00 172.974,62170 531 1 3A 2 1+1 ZEMİN 81,95 61,88 B 1.300 106.535,00 107.600,3520

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)171 531 1 3A 3 1+1 ZEMİN 98,81 74,31 B 1.300 128.453,00 129.737,53172 531 1 3A 4 2+1 1.KAT 131,74 98,97 B 1.300 171.262,00 172.974,62173 531 1 3A 5 1+1 1.KAT 81,95 61,88 B 1.300 106.535,00 107.600,35174 531 1 3A 6 2+1 1.KAT 127,12 95,73 B 1.300 165.256,00 166.908,56175 531 1 3A 7 2+1 2.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36176 531 1 3A 8 1+1 2.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30177 531 1 3A 9 2+1 2.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68178 531 1 3A 10 2+1 3.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36179 531 1 3A 11 1+1 3.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30180 531 1 3A 12 2+1 3.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68181 531 1 3A 13 2+1 4.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36182 531 1 3A 14 1+1 4.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30183 531 1 3A 15 2+1 4.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68184 531 1 3A 16 2+1 5.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36185 531 1 3A 17 1+1 5.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30186 531 1 3A 18 2+1 5.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68187 531 1 3A 19 2+1 6.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36188 531 1 3A 20 1+1 6.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30189 531 1 3A 21 2+1 6.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68190 531 1 3A 22 2+1 7.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36191 531 1 3A 23 1+1 7.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30192 531 1 3A 24 2+1 7.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68193 531 1 3A 25 2+1 8.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36194 531 1 3A 26 1+1 8.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30195 531 1 3A 27 2+1 8.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68196 531 1 3A 28 2+1 9.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36197 531 1 3A 29 1+1 9.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30198 531 1 3A 30 2+1 9.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68199 531 1 3A 31 2+1 10.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36200 531 1 3A 32 1+1 10.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30201 531 1 3A 33 2+1 10.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68202 531 1 3A 34 2+1 11.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36203 531 1 3A 35 1+1 11.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30204 531 1 3A 36 2+1 11.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68205 531 1 3A 37 2+1 12.KAT 131,74 98,97 B 1.400 184.436,00 186.280,36206 531 1 3A 38 1+1 12.KAT 81,95 61,88 B 1.400 114.730,00 115.877,30207 531 1 3A 39 2+1 12.KAT 127,12 95,73 B 1.400 177.968,00 179.747,68208 531 1 3A 40 2+1 13.KAT 131,74 98,97 B 1.350 177.849,00 179.627,49209 531 1 3A 41 1+1 13.KAT 81,95 61,88 B 1.350 110.632,50 111.738,83210 531 1 3A 42 2+1 13.KAT 127,12 95,73 B 1.350 171.612,00 173.328,12211 531 1 3B 1 1+1 ZEMİN 97,71 74,31 B 1.300 127.023,00 128.293,23212 531 1 3B 2 1+1 ZEMİN 81,03 61,88 B 1.300 105.339,00 106.392,39213 531 1 3B 3 2+1 ZEMİN 130,26 98,97 B 1.300 169.338,00 171.031,38214 531 1 3B 4 1+1 1.KAT 97,71 74,31 B 1.300 127.023,00 128.293,23215 531 1 3B 5 1+1 1.KAT 81,03 61,88 B 1.300 105.339,00 106.392,3921

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer(KDVDahil) (TL)216 531 1 3B 6 2+1 1.KAT 130,26 98,97 B 1.300 169.338,00 171.031,38217 531 1 3B 7 2+1 2.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80218 531 1 3B 8 1+1 2.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42219 531 1 3B 9 2+1 2.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64220 531 1 3B 10 2+1 3.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80221 531 1 3B 11 1+1 3.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42222 531 1 3B 12 2+1 3.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64223 531 1 3B 13 2+1 4.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80224 531 1 3B 14 1+1 4.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42225 531 1 3B 15 2+1 4.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64226 531 1 3B 16 2+1 5.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80227 531 1 3B 17 1+1 5.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42228 531 1 3B 18 2+1 5.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64229 531 1 3B 19 2+1 6.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80230 531 1 3B 20 1+1 6.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42231 531 1 3B 21 2+1 6.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64232 531 1 3B 22 2+1 7.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80233 531 1 3B 23 1+1 7.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42234 531 1 3B 24 2+1 7.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64235 531 1 3B 25 2+1 8.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80236 531 1 3B 26 1+1 8.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42237 531 1 3B 27 2+1 8.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64238 531 1 3B 28 2+1 9.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80239 531 1 3B 29 1+1 9.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42240 531 1 3B 30 2+1 9.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64241 531 1 3B 31 2+1 10.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80242 531 1 3B 32 1+1 10.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42243 531 1 3B 33 2+1 10.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64244 531 1 3B 34 2+1 11.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80245 531 1 3B 35 1+1 11.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42246 531 1 3B 36 2+1 11.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64247 531 1 3B 37 2+1 12.KAT 125,7 95,73 B 1.400 175.980,00 177.739,80248 531 1 3B 38 1+1 12.KAT 81,03 61,88 B 1.400 113.442,00 114.576,42249 531 1 3B 39 2+1 12.KAT 130,26 98,97 B 1.400 182.364,00 184.187,64250 531 1 3B 40 2+1 13.KAT 125,7 95,73 B 1.350 169.695,00 171.391,95251 531 1 3B 41 1+1 13.KAT 81,03 61,88 B 1.350 109.390,50 110.484,41252 531 1 3B 42 2+1 13.KAT 130,26 98,97 B 1.350 175.851,00 177.609,51253 531 1 4 1 2+1 BODRUM 122,38 95,98 G 1.300 159.094,00 160.684,94254 531 1 4 2 3+1 BODRUM 148,95 117,72 G 1.300 193.635,00 195.571,35255 531 1 4 3 2+1 ZEMİN 122,38 95,98 G 1.300 159.094,00 160.684,94256 531 1 4 4 4+1 ZEMİN 171,41 136,7 K 1.300 222.833,00 225.061,33257 531 1 4 5 3+1 ZEMİN 144,83 114,97 K 1.300 188.279,00 190.161,79258 531 1 4 6 3+1 ZEMİN 148,95 117,72 G 1.300 193.635,00 195.571,35259 531 1 4 7 3+1 1.KAT 144,83 114,97 G 1.300 188.279,00 190.161,79260 531 1 4 8 4+1 1.KAT 171,41 136,7 K 1.300 222.833,00 225.061,3322

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer(KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)261 531 1 4 9 3+1 1.KAT 144,83 114,97 K 1.300 188.279,00 190.161,79262 531 1 4 10 4+1 1.KAT 171,41 136,7 G 1.300 222.833,00 225.061,33263 531 1 4 11 3+1 2.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62264 531 1 4 12 4+1 2.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74265 531 1 4 13 3+1 2.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62266 531 1 4 14 4+1 2.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74267 531 1 4 15 3+1 3.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62268 531 1 4 16 4+1 3.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74269 531 1 4 17 3+1 3.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62270 531 1 4 18 4+1 3.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74271 531 1 4 19 3+1 4.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62272 531 1 4 20 4+1 4.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74273 531 1 4 21 3+1 4.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62274 531 1 4 22 4+1 4.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74275 531 1 4 23 3+1 5.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62276 531 1 4 24 4+1 5.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74277 531 1 4 25 3+1 5.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62278 531 1 4 26 4+1 5.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74279 531 1 4 27 3+1 6.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62280 531 1 4 28 4+1 6.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74281 531 1 4 29 3+1 6.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62282 531 1 4 30 4+1 6.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74283 531 1 4 31 3+1 7.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62284 531 1 4 32 4+1 7.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74285 531 1 4 33 3+1 7.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62286 531 1 4 34 4+1 7.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74287 531 1 4 35 3+1 8.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62288 531 1 4 36 4+1 8.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74289 531 1 4 37 3+1 8.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62290 531 1 4 38 4+1 8.KAT 171,41 136,7 G 1.400 239.974,00 242.373,74291 531 1 4 39 3+1 9.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62292 531 1 4 40 4+1 9.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74293 531 1 4 41 3+1 9.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62294 531 1 4 42 3+1 9.KAT 146,15 115,99 G 1.550 226.532,50 228.797,83295 531 1 4 43 3+1 10.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62296 531 1 4 44 4+1 10.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74297 531 1 4 45 3+1 10.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62298 531 1 4 46 3+1 10.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10299 531 1 4 47 3+1 11.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62300 531 1 4 48 4+1 11.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74301 531 1 4 49 3+1 11.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62302 531 1 4 50 3+1 11.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10303 531 1 4 51 3+1 12.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62304 531 1 4 52 4+1 12.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74305 531 1 4 53 3+1 12.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,6223

ParselBlokDaire NoYETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporS.NoAdaOdaSayısıKatBrütAlan(m²)NetAlan(m²)YönBirimm²Değeri(TL/m²)ToplamDeğer (KDVHariç) (TL)ToplamDeğer (KDVDahil) (TL)306 531 1 4 54 3+1 12.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10307 531 1 4 55 3+1 13.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62308 531 1 4 56 4+1 13.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74309 531 1 4 57 3+1 13.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62310 531 1 4 58 3+1 13.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10311 531 1 4 59 3+1 14.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62312 531 1 4 60 4+1 14.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74313 531 1 4 61 3+1 14.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62314 531 1 4 62 3+1 14.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10315 531 1 4 63 3+1 15.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62316 531 1 4 64 4+1 15.KAT 171,41 136,7 K 1.400 239.974,00 242.373,74317 531 1 4 65 3+1 15.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62318 531 1 4 66 3+1 15.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10319 531 1 4 67 3+1 16.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62320 531 1 4 68 3+1 16.KAT 146,15 115,99 K 1.550 226.532,50 228.797,83321 531 1 4 69 3+1 16.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62322 531 1 4 70 3+1 16.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10323 531 1 4 71 3+1 17.KAT 144,83 114,97 G 1.400 202.762,00 204.789,62324 531 1 4 72 3+1 17.KAT 146,15 115,99 K 1.400 204.610,00 206.656,10325 531 1 4 73 3+1 17.KAT 144,83 114,97 K 1.400 202.762,00 204.789,62326 531 1 4 74 3+1 17.KAT 146,15 115,99 G 1.400 204.610,00 206.656,10327 531 1 4 75 3+1 18.KAT 144,83 114,97 G 1.350 195.520,50 197.475,71328 531 1 4 76 3+1 18.KAT 146,15 115,99 K 1.350 197.302,50 199.275,53329 531 1 4 77 3+1 18.KAT 144,83 114,97 K 1.350 195.520,50 197.475,71330 531 1 4 78 3+1 18.KAT 146,15 115,99 G 1.350 197.302,50 199.275,53TOPLAM 56.129.999,00 56.691.298,99AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 TOPLAM DEĞER TABLOSUBLOK NO BRÜT NETToplam Değer(KDV Hariç)(TL)Toplam Değer (KDVDahil) (TL)1A Blok Toplam 4743,03 3570,70 6.557.870,50 6.623.449,211B Blok Toplam 4743,03 3570,70 6.557.870,50 6.623.449,212A Blok Toplam 4.866,78 3.736,84 6.730.786,00 6.798.093,862B Blok Toplam 4.866,78 3.736,84 6.730.786,00 6.798.093,863A Blok Toplam 4.743,03 3.570,70 6.557.870,50 6.623.449,213B Blok Toplam 4.661,88 3.549,28 6.447.982,50 6.512.462,334 Blok Toplam 11.915,16 9.469,96 16.546.833,00 16.712.301,33Genel Toplam 40.539,69 31.205,02 56.129.999,00 56.691.298,9924

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Raporİstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamındagerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halindebağımsız bölümlerin KDV hariç toplam pazar değeri 56.129.999,00 TL ≈ 56.130.000,00 TLolarak hesaplanmıştır.6.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Değer Takdiriİstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi onaylı çarşaf listesinegöre satışa esas 330 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 40.539,69m² dir. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri1.384,50 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için %7,5 oranında artacağı, Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise yapılan tabloda belirtilenşekilde oluşacağı, İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceğiÖngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundakisonuçlara göre 330 adet (mesken nitelikli) bağımsız bölümün toplam finansal değeri60.496.966 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu aşağıda gösterilmiştir.25

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor26

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor6.3 Arsa DeğeriRapora konu gayrimenkuller Avcılar İlçesi Tahtakale Mahallesi, 531 ada, 1 parselde kayıtlı25.870,16 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde 7 adet konut bloğuve 1 adet sosyal tesis yapısıdır. Parsel üzerinde Avrupa Konutları Ispatakule 2. Etap projesiinşasına devam edilmektedir. Tüm bloklar bazında tamamlanma oranının%45 olduğuöğrenilmiştir.6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri TakdiriGayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler E=1,50 H= Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Uygulamaya başlayabilmek için Avan proje hazırlanmış ve onaylanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 50.841,47 m² konut,13.897,36 m² sosyal tesis için yapı ruhsatlarının alınmış olması, İnşaat faaliyetlerinin devam etmekte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak projenin arsa m² birim değeri 800 TL olarak hesap ve takdiredilmiştir.Arsa Değeri = Alanı x Arsa m² Birim Değeri= 25.870,16 m² x 800 TL/m² = 20.696.128 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil)Bina m² Birim Değeri; aşağıdaki veriler doğrultusunda hesaplanmıştır.Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı YapıYaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğine göre (2011 yılı için tebliğ henüz yayınlanmadı);mesken nitelikli bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların yapı ruhsatlarına göre MimarlıkHizmetlerine Esas Olan Yapı Sınıfı 4, yapı grubu ise A’dır. Yani yapılar 4A grubudur. 4A sınıfıyapıların ilgili tebliğe göre 2010 yılı birim maliyeti 577 TL/m² dir.Blokların tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti aşağıdaki tablodadır.27

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporAVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 TOPLAM DEĞER TABLOSU1-A BLOK 1-B BLOK 2-A BLOK 2-B BLOKTAMAMLANMA ORANI 45% 45% 45% 45%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 577,00 577,00 577,00TOPLAM BRÜT ALAN (m²) 6.010,02 6.010,02 6.311,03 6.311,03TOPLAM YAPI DEĞERİ 1.560.501,69 1.560.501,69 1.638.658,94 1.638.658,94AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 TOPLAM DEĞER TABLOSU3-A BLOK 3-B BLOK 4 BLOK 5 BLOKTAMAMLANMA ORANI 45% 45% 45% 45%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 577,00 577,00 577,00TOPLAM BRÜT ALAN (m²) 6.010,02 6.010,02 14.179,03 13.897,36TOPLAM YAPI DEĞERİ 1.560.501,69 1.560.501,69 3.681.585,14 3.608.449,52AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 TOPLAM DEĞER TABLOSUDEĞERLER TOPLAMI 8 BLOKTAMAMLANMA ORANI 45%BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00TOPLAM BRÜT ALAN (m²) 64.738,83TOPLAM YAPI DEĞERİ 16.809.437,21Gayrimenkullerin Bu Günkü Toplam Değeri = Arsa Değeri + İnşaat Yatırımları= 20.696.128 TL + 16.809.437,21 TL= 37.505.565,21TL ≈ 37.505.500,00 TL olarak hesap vetakdir edilmiştir.Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılandeğerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecektekazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasınıkapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz vetalebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsalyöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.28

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor6.5 En Verimli Kullanım AnaliziÜlkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statikkalmaktadır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksekverimliliğe sahip olan en iyi kullanım olarak kabul edilemez.Ancak Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırımtercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiğigörülmektedir.6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç CümlesiDeğerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. BaşbakanlıkTOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ARTAŞ, FİDELTUS ve GÜN-ER AdiOrtaklığı tarafından gerçekleştirilen Avrupa Konutları Ispartakule 2 Projesi 25 dönüm civarındabir arsa üzerinde yapımı yeni başlayan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamadakonut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Avrupa konutları Ispartakule 2projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânlarıcezbedicidir. Değerleme konusu gayrimenkuller için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaksureti ile günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen değerleri raporun 17 – 24. sayfasında,gelir indirgeme yöntemi kullanılmak sureti ile hesap ve takdir edilen değeri raporun 25 – 26.sayfasında, gayrimenkullerin mevcut durum değerleri raporun 27 – 28. sayfasındabelirtilmiştir.Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m² büyük konutlariçin %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.Gayrimenkuller için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.DeğerlerGayrimenkullerin 31.12.2010 itibariyle Mevcut Durum DeğeriProjenin Tamamlanması Halinde Gayrimenkullerin Toplam PazarDeğeriProjenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.’ne DüşenŞirket PayıKDV Hariç (TL)37.505.500,00 TL60.496.966,00 TL21.173.938,27 TLRapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin birsınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engelbulunmadığı düşünülmektedir.29

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Raporİşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan teminedilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz DeğerlemeUzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygunolarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecekdeğişimlerden rapor etkilenebilir.Şirketimizce oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Raporu Formatı" nda altı nüsha olarakdüzenlenmiştir. Kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimizsorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. veARTAŞ İnşaat, FİDELTUS İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı dışında farklı gerçek ve tüzelkişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.Değerleme UzmanıSorumluDeğerleme UzmanıMustafa PINARLisans No: 400550Yasin PEKTAŞ(Harita ve Kadastro Müh.)Lisans No: 400446RAPOR EKLERİ:1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar2. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri3. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi30

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporRAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR31

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu RaporGENEL GÖRÜNÜM1-A VE 1-B BLOKLAR32

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor2-A VE 2-B BLOKLAR3-A VE 3-B BLOKLAR33

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor4 BLOK34

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor35

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor36

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor37

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.28.01.2011 tarih /Ispartakule2–01.11–11 No.lu Rapor38