Prezentacija âSlužbena procena vrednosti nepokretnosti u NemaÄkojâ
Prezentacija âSlužbena procena vrednosti nepokretnosti u NemaÄkojâ
Prezentacija âSlužbena procena vrednosti nepokretnosti u NemaÄkojâ
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Službena <strong>procena</strong> <strong>vrednosti</strong><br />
<strong>nepokretnosti</strong> u Nemačkoj<br />
Christoph Jochheim-Wirtz,<br />
dipl. ing. geodezije<br />
Ambero-Icon Consulting<br />
Predstavništvo u Beogradu<br />
Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft für<br />
Internationale Zusammenarbeit)<br />
Predsedavajući Veća veštaka za procenu <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
u okrugu Märkischer Kreis, Nemačka<br />
christoph.jochheim-wirtz@icon-institute.de<br />
www.ambero-icon.rs<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
01.06.2013 . 1<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
01.06.2013 . 2<br />
1
Agenda<br />
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 3<br />
1. Uvod<br />
teritorijano sveobuhvatna transparentnost tržišta<br />
<strong>nepokretnosti</strong> predstavlja osnovnu potrebu države<br />
investiciona spremnost investitora<br />
stabilno tržište <strong>nepokretnosti</strong><br />
sprečava pojavu krize na tržištu<br />
<strong>nepokretnosti</strong><br />
anglosaksonski / nemački<br />
postupci za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong><br />
www.diepresse.com<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 4<br />
2
www.diepresse.com<br />
www.blog.tagesanzeiger.ch<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 5<br />
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 6<br />
3
2. Zakonske osnove<br />
Napomena: U Nemačkoj objekat<br />
izgrađen na parceli predstavlja<br />
njen sastavni deo. U tom smislu<br />
se u ovoj prezentaciji pojmovi<br />
parcela i nepokretnost smatraju<br />
identičnim.<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 7<br />
2. Zakonske osnove<br />
oblast <strong>procena</strong> <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> u SR<br />
Nemačkoj regulisana je zakonskim propisima<br />
Građevinski zakonik (nem. BauGB)<br />
od 23. juna 1960.<br />
Procena <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> čl. 192–199.<br />
Veća veštaka<br />
Tržišna vrednost (prometna vrednost)<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
Ovlašćenja<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 8<br />
4
Uredbe<br />
tehničke smernice<br />
mala odstupanja u pokrajinama<br />
Uredba o načelima za utvrđivanje prometnih<br />
<strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> (Uredba o utvrđivanju<br />
<strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> - UVN)<br />
Pojmovna određenja i definicije<br />
Postupci za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong><br />
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong><br />
<strong>nepokretnosti</strong><br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 9<br />
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentacione vrednosi zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 10<br />
5
Veće veštaka 1(2)<br />
nadležno za službeno utvrđivanje <strong>vrednosti</strong><br />
<strong>nepokretnosti</strong><br />
za okruge i velike gradove (> 50.000<br />
stanovnika)<br />
samostalno nezavisno telo<br />
ministar predsednik imenuje predsedavajućeg i<br />
ostale članove Veća veštaka odabrane po<br />
počasnoj dužnosti<br />
mora posedovati stručne kvalifikacije i iskustvo u<br />
utvrđivanju <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> ali i drugih<br />
predmeta utvrđivanja <strong>vrednosti</strong><br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 11<br />
Veće veštaka 2(2)<br />
inžinjeri geodezije,<br />
arhitekte, inžinjeri građevine,<br />
službenici poreskih uprava,<br />
stručnjaci iz oblasti bankarstva, poljoprivrednici i<br />
agenti nekretnina<br />
predsedavajući: direktor katastra / službe za<br />
premer<br />
poslovnica u odgovarajućem katastru / službi za<br />
premer<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 12<br />
6
Zadaci Veća veštaka<br />
transparentnost tržišta <strong>nepokretnosti</strong> *)<br />
sačinjavanje nalaza o tržišnoj <strong>vrednosti</strong> (prometna<br />
vrednost) izgrađenog i neizgrađenog zemljišta<br />
vođenje i ocenjivanje zbirke<br />
kupoprodajnih cena<br />
orijentaciona vrednost zemljišta *)<br />
ostali podaci neophodni za<br />
utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> *)<br />
*) obaveza objavljivanja<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 13<br />
Tržišna vrednost(= prometna vrednost)<br />
određuje se cenom koja bi mogla biti ostvarena<br />
u uobičajenom poslovnom prometu u trenutku na koji<br />
se utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> odnosi<br />
prema pravnim okolnostima i stvarnim<br />
karakteristikama<br />
ostalim svojstvima i lokacijom <strong>nepokretnosti</strong><br />
ili drugog predmeta procene, ne uzimajući u obzir<br />
neuobičajene ili lične okolnosti<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 14<br />
7
Zbirka kupoprodajnih cena 1 (2)<br />
ugovori o kupoprodaji <strong>nepokretnosti</strong> moraju biti overeni<br />
kod notara<br />
notari su dužni da Veću<br />
veštaka dostave prepis svakog<br />
ugovora<br />
važne podatke Veće veštaka<br />
preuzima u zbirku<br />
kupoprodajnih cena (baza<br />
podataka)<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 15<br />
Zbirka kupoprodajnih cena 2 (2)<br />
podaci iz katastra, adresa<br />
koordinati lokacije<br />
vrsta <strong>nepokretnosti</strong><br />
godina izgradnje, način gradnje,<br />
broj spratova<br />
kupoprodajna cena, stambena<br />
površina<br />
standardi opremljenosti<br />
korisna površina, dvorište<br />
garaža (garaže)<br />
...<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 16<br />
8
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
predstavljaju prosečne cene po kvadratnom metru za<br />
neizgrađeno zemljište<br />
u izgrađenim područjima treba da bude utvrđena<br />
ona vrednost koju bi zemljište imalo kada ne bi bilo<br />
izgrađeno<br />
utvrđuje se iz zbirke kupoprodajnih cena<br />
na određenoj lokaciji<br />
za određenu veličinu zemljišta<br />
utvrđuju se na kraju svake druge kalendarske godine<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 17<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 18<br />
9
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 19<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 20<br />
10
Ostali podaci neophodni za<br />
utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
kamatne stope kapitalizacije za različite vrste<br />
zemljišta<br />
su kamatne stope, kojima se <strong>nepokretnosti</strong> u<br />
uobičajenim okolnostima na tržištu prosečno kamate<br />
faktori prilagođavanja materijalne <strong>vrednosti</strong> stvarnim<br />
okolnostima (“vrednost troškova izgradnje”) na tržištu<br />
<strong>nepokretnosti</strong><br />
utvrđuju se na kraju svake druge kalendarske godine<br />
objavljuju se u izveštaju o tržištu <strong>nepokretnosti</strong><br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 21<br />
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentaciona vrednost zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 22<br />
11
Tehničke smernice 1 (4)<br />
utvrđene uredbama<br />
postupci za utvrđivaje<br />
vrendosti<br />
Komparativna metoda<br />
Metoda vrednovanja<br />
prihoda<br />
Troškovna metoda<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 23<br />
Tehničke smernice 2 (4)<br />
Komparativna metoda<br />
zasniva se na poređenju sa stvarnim slučajevima<br />
kupoprodaje objekata iz zbirke kupoprodajnih cena<br />
koji se mogu uporediti sa objektom čiju vrednost treba<br />
proceniti<br />
primejnuje se uvek ako postoji dovoljan broj<br />
komparativnih objekata<br />
često kod sličnih porodičnih kuća u jednom<br />
građevinskom području ili kod objekata za<br />
višeporodično stanovanje<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 24<br />
12
Tehničke smernice 3 (4)<br />
Metoda vrednovanja prihoda<br />
zasniva se na godišnjem prihodu, koji može da se<br />
ostvari od <strong>nepokretnosti</strong> koja je predmet procene i<br />
primenjuje se često kod:<br />
objekata za višeporodično stanovanje<br />
kuća, stanova ili <strong>nepokretnosti</strong> komercijalne namene<br />
pod najmom<br />
zakupljenog poljoprivrednog zemljišta<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 25<br />
Tehničke smernice 4 (4)<br />
Troškovna metoda<br />
zasniva se na troškovima izgradnje objekta<br />
uzimajući u obzir umanjenje po osnovu amortizacije<br />
dodavanjem <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
prilagođavanjem tržištu<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 26<br />
13
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentacione <strong>vrednosti</strong> zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 27<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 28<br />
14
Okrug Märkischer Kreis (MK)<br />
Märkischer Kreis je okrug na zapadu Nemačke u<br />
pokrajini Severna-Rajna Vestfalija<br />
1.049 km² površine<br />
450.000 stanovnika<br />
15 gradova koji imaju između 7.000 i 100.000<br />
stanovnika<br />
industrijski gradovi i laka industrija<br />
poljoprivreda i šumarstvo<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 29<br />
Veće veštaka MK 1 (2)<br />
predsedavajući = direktor katastra<br />
20 članova odabranih po počasnoj dužnosti<br />
inžinjeri geodezije, arhitekte, inžinjeri građevine,<br />
službenici poreskih uprava, stručnjaci iz oblasti<br />
bankarstva, poljoprivrednici i agenti nekretnina<br />
poslovnica u okviru odgovarajućeg katastra<br />
8 zaposlenih<br />
zbirka kupoprodajnih cena<br />
oko 65.000 kupoprodajnih ugovora, digitalizovano od<br />
1983. godine<br />
godišnje 2.500 i 3.000 novih kupoprodajnih ugovora<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 30<br />
15
Veće veštaka MK 2 (2)<br />
sačinjavanje nalaza o tržišnoj <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
godišnje između 25 i 50<br />
orijentaciona vrednost zemljišta<br />
za ukupno 1.300 zona<br />
određuje se za svaku godinu<br />
http://ris.maerkischerkreis.de/website/internet/brw2013_ETRS/<br />
izveštaj o tržištu <strong>nepokretnosti</strong><br />
http://ris.maerkischerkreis.de/Gutachterausschuss/grundstuecksmarktberic<br />
ht.html<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 31<br />
1. Uvod<br />
2. Zakonske osnove<br />
3. Elementi službene procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Veće veštaka<br />
Tržišna vrednost<br />
Zbirka kupoprodajnih cena<br />
Orijentaciona vrednost zemljišta<br />
Ostali podaci neophodni za utvrđivanje <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
4. Tehničke smernice<br />
5. Primer okruga Märkischer Kreis<br />
6. Zaključak<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 32<br />
16
Zaključak 1 (2)<br />
službena <strong>procena</strong> <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong> u<br />
Nemačkoj od 1960.<br />
zakon i tehničke smernice se stalno usklađuju sa<br />
razvojem u građevinarstvu i tržištem nekretnina<br />
nezavisna veća veštaka se popunjavaju sa<br />
stručnjacima po počasnoj dužnosti<br />
osnova je dužnost notara da Veću veštaka dosteve<br />
prepis svakog ugovora<br />
Veće veštaka vodi zbirku kupoprodajnih cena<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 33<br />
Zaključak 2 (2)<br />
zbirka kupoprodajnih cena predstavlja osnovu za sve<br />
oblasti procene <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
sve utvrđene <strong>vrednosti</strong> i utvrđeni podaci se zasnivaju<br />
na zbirci kupoprodajnih cena, tj. na tržištu nekretnina<br />
nemački sistem za utvrđivanje vredosti <strong>nepokretnosti</strong><br />
anglosaksonski sistem za utvrđivanje<br />
<strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
transparentnost tržišta <strong>nepokretnosti</strong> preko obaveze<br />
objavljivanja<br />
velika stabilnost tržišta <strong>nepokretnosti</strong><br />
transparentnost i stabilnost sprečavaju pojavu krize<br />
na tržištu <strong>nepokretnosti</strong><br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 34<br />
17
Hvala na pažnji!<br />
Christoph Jochheim-Wirtz<br />
dipl. ing. geodezije<br />
Ambero-Icon Consulting<br />
Predstavništvo u Beogradu<br />
Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft für<br />
Internationale Zusammenarbeit)<br />
Predsedavajući Veća veštaka za procenu <strong>vrednosti</strong> <strong>nepokretnosti</strong><br />
u okrugu Märkischer Kreis, Nemačka<br />
christoph.jochheim-wirtz@icon-institute.de<br />
www.ambero-icon.rs<br />
XXV Sabor geodeta Srbije<br />
24.06.2013 01.06.2013 . Page Seite 35<br />
18
![Procena vrednosti zemljista [Compatibility Mode]](https://img.yumpu.com/31095446/1/190x135/procena-vrednosti-zemljista-compatibility-mode.jpg?quality=85)
Change language