P d ti E i Procena vrednosti u Evropi – pregled postupaka

Procena vrednosti u Evropi –
pregled postupaka
Početna radionica
Beograd,01.03.2012.
dr Otmar Šuster
Javno imenovani i zakleti inženjer geodezije
Milhajm na Ruri

Sadržaj:
1. Opšti evropski razvoj
1.1 Oporezivanje – pokretač procene vrednosti nepokretnosti
1.2 Uloga države u proceni vrednosti nepokretnosti
1.3 Od “slobodne procene” do stručne procene
1.4 Osnove procene vrednosti
2. Definicije
i ij
3. Metode procene
3.1 Utvrđivanje komparativne vrednosti
32Utvrđivanje 3.2 vrednosti zemljišta
3.3 Utvrđivanje vrednosti prihoda
3.4 Utvrđivanje stvarne vrednosti
4. Baza podataka za procenu
4.1 Zbirka kupoprodajnih cena
4.2 Orijentacione vrednosti zemljišta
4.3 Indeksni nizovi
4.4 Koeficijenti preračunavanja
45Komparativni 4.5 faktori za izgrađeno zemljište
4.6 Faktori prilagođavanja tržištu i kamatne stope za nepokretnosti
5. U Evropi primenjeni postupci i metode
5.1 Tržišno uobičajeni postupci p i metode u Evropi
5.2 Karakteristike postupaka (metoda) procene
6. Strukture procene u Evropi
7. TEGOVA

Opšti evropski razvoj
1.1 Oporezivanje – pokretač procene nepokretnosti
1. Pravedan porez na imovinu
2. Sistemska smetnja: rajnski plodored: pšenica, krompir, repa, građevinsko
zemljište!
3. Porez na promet zemljišta: instrument protiv “pregrevanja tržišta”
4. Porez na prihode ostvarene prodajom nepokretnosti
5. Ograničavajući rokovi protiv špekulacija
6. Pokretači natržištu
• Kupovina + prodaja
• Podizanje hipoteka
• Prinudna prodaja
• Razvodi braka
• Sporovi oko nasleđa
• Nega starih lica
• Bilansiranje

1.2 Uloga države u proceni vrednosti
nepokretnosti
• Država obezbeđuje imovinu i za to dobija porez, porez
na imovinu koji mora da koncipira pravedno.
• Usmeravanje obima tržišta (npr. porez na promet
zemljišta)
• Transparentnost protiv skrivenih novčanih transakcija
• § protiv poreske evazije
• § protiv pranja novca

1.3 Od slobodne procene do stručne
procene
(Stručna procena u smislu analitičke obrade)
• Slobodna procena zahteva poznavanje tržišne situacije (potražnja
određuje cenu)
• Slobodna procena sastoji se iz iskustva i odgovornosti
• Iskustvo se stiče najpre u oblasti stvarnih vrednosti, pošto je broj
slučajeva veći
• Od slobodne procene preko klasifikacije do stručne procene
• Klasifikacija zahteva definicije (npr. neuređeno građev. zemljište,
uređeno građevinsko zemljište …)
• Tržište zahteva brojeve kupoprodaja, analitika zahteva brojeve
kupoprodaja i datu statistiku
• Moderna procena koristi pozadinske informacije kao što su zbirka
kupoprodajnih cena, zbirka zakupnina, indeks troškova izgradnje,
kamate za nepokretnosti

14 1.4 Osnove procene vrednosti
• Procenu vrednosti treba bazirati na opštim vrednosnim
okolnostima na tržištu nepokretnosti sa efektivnim
datumom procene vrednosti i stanju nepokretnosti sa
efektivnim datumom stanja kvaliteta.
• Efektivni i datum procene predstavlja dt onaj jtrenutak tkna kji koji
se procena vrednosti odnosi
• Efektivni datum stanja kvaliteta predstavlja ona trenutak
na koji se odnosi stanje nepokretnosti merodavno za
procenu vrednosti

U karakteristike nepokretnosti spadaju pre svega
1) lokacijske karakteristike,
2) stepen razvoja,
3) način i merilo namene za izgradnju ili druge
namene,
4) prava i tereti koji utiču na vrednost,
5) stanje u odnosu na naknade i takse,
6) i ostale karakteristike
7) isključivanje j neuobičajenih ih i ličnih ih okolnosti

2. Definicije
2.1 Tržišna vrednost (Evropska Unija)
2.2 Market Value (SAD – Međunarodni standardi procene)
2.3 Prometna vrednost (Nemački građevinski zakonik)
2.4 Tržišna vrednost (TEGOVA)
2.5 Uobičajena vrednost
2.6 Bilansna vrednost
2.7 Jedinstvena vrednost
2.8 Open Market Value
2.9 Vrednost pri prinudnoj prodaji
210 2.10 Procena naslanjajući senatržište(Švajcarski propisi za
bilansiranja)

Šta razlikuje definicije?
Definicije ne predstavljaju egzaktnu nauku,
one predstavljaju j koncepte. Te koncepte
koncipiraju pojedinci, preduzeća ili država.
Vrednost čini predstavu i interpretaciju
parametara od strane kupaca i prodavaca.
Ti parametri mogu biti veoma različiti.

3.0 Metode procene
3.1 Utvrđivanje komparativne vrednosti
• U postupku komparativne vrednosti utvrđuje đ se
komparativna vrednost iz dovoljnog broja
uporedivih cena. Za izvođenje uporedivih cena
treba koristiti kupoprodajne cene takvih
nepokretnosti koje poseduju dovoljan broj
istovetnih karakteristika kao nepokretnost čiju
vrednost treba proceniti.
• Ako u području u kom se nepokretnost nalazi ne
postoji dovoljan broj uporedivih cena, mogu se
koristiti i uporedive cene iz drugih komparativnih
područja.

32Utvrđivanje 3.2 vrednosti zemljišta
• Vrednost zemljišta prevashodno treba utvrditi u
postupku komparativne vrednosti, bez uzimanja
u obzir postojećih izgrađenih objekata.
• Pri tome se vrednost zemljišta može utvrditi i na
osnovu adekvatnih orijentacionih vrednosti
zemljišta. Orijentacione vrednosti zemljišta
pogodne su kada se karakteristike referentne
parcele orijentacione vrednosti u dovoljnoj meri
poklapaju sa karakteristikama zemljišta čiju
vrednost treba proceniti.

33Utvrđivanje 3.3 vrednosti prihoda
• U postupku kapitalizacije prihoda utvrđuje se
vrednost prihoda na osnovu održivo ostvarivih,
tržišno uobičajenih prihoda (najamnine,
zakupnine).
• Bruto prihod čini zbir prihoda koji se tržišno
uobičajeno mogu ostvariti uz propisno
održavanje i upravljanje i dopuštenu namenu.
• Neto prihod čini godišnji bruto prihod umanjen
za operativne troškove.

3.4 Utvrđivanje stvarne vrednosti
• Stvarna vrednost obračunava se iz zbira vrednosti
zemljišta i vrednosti na zemljištu postojećih građevinskih
i spoljnih objekata.
• Vrednost zemljišta utvrđuje đ se odvojeno prema
postupku komparativne vrednosti.
• Vrednost građevinskog objekta proističe postče iz
- troškova izgradnje
- uz sporedne građevinske troškove u trenutku
izgradnje
- eventualno pomnoženo sa regionalnim faktorima i
umanjeno za amortizaciju (linearno, Ros)
• Vrednost spoljnih objekata utvrđuje se shodno tekućoj
vrednosti.
• Privremena stvarna vrednost utvrđena iz zbira
pojedinačnih vrednosti prilagođava se pomoću dodataka
i odbitaka (faktori prilagođavanja tržištu).

4.0 Baza podataka za procenu
Što je bolja baza podataka – to je bolja procena
41 4.1 Zbirka kupoprodajnih cena
• U Evropi postoje veoma različite zbirke kupoprodajnih
cena, privatne i javne. U nekim zemljama njihov sadržaj
je zakonski normiran. Zbog toga one, međutim, još uvek
nisu uporedive. Banke imaju različite odrednice; još uvek
se ne može govoriti o evropskoj, jedinstvenoj obradi.
• Mogu se, međutim, razlikovati dve vrste:
- zbirka sirovih podataka
- analizirane kupoprodajne cene

42 4.2 Orijentacione vrednosti zemljišta
• Orijentacione i vrednosti zemljišta u Nemačkoj
bazirane su na analiziranim kupoprodajnim
cenama ili su izvedene iz deduktivnih
postupaka.
• Po svojoj funkciji su otprilike uporedive sa
orijentacionim vrednostima „masovne procene“
potekle iz SAD koja se u Evropi primenjuje u
Švedskoj ili Holandiji.
Onasetakođe bazira na analiziranim
kupoprodajnim cenama i procenitelju pruža
orijentaciju.
j

43 4.3 Indeksni nizovi
• Javno dostupni indeksni i nizovi i prate se i
evidentiraju od strane naučnih ili državnih
instituta za svaku zemlju. Oni predstavljaju
značajnu osnovu za sigurnost ugovaranja u
zemlji. Od mnoštva takvih indeksnih nizova za
procenu vrednosti nepokretnosti značajni su:
§ Cene zemljišta
§ Cene stanova u vlasništvu
§ Cene jednoporodičnih kuća

44Koeficijenti 4.4 preračunavanja
• Vrednosne razlike između nepokretnosti,
pre svega u pogledu različitog merila
korišćenja u građevinske svrhe ili površine
parcele ili dubine parcele, treba učiniti
uporedivim pomoću koeficijenata
preračunavanja.

4.5 Komparativni faktori za izgrađeno
zemljište
• Poravnanje između različitih stepena
izgrađenosti vrši se preko faktora prinosa i
preko faktora građevinskih objekata. Oni
se baziraju na prosečnom prinosu odn. na
prosečnoj izgrađenosti.

4.6 Faktori prilagođavanja tržištu i
kamatne stope za nepokretnosti
• Sa faktorima prilagođavanja tržištu i kamatnim stopama za
nepokretnosti obuhvataju se opšte vrednosne okolnosti na
tržištu nepokretnosti. Faktori prilagođavanja tržištu su pre
svega
§ faktori za prilagođavanje stvarne vrednosti
§ faktori za prilagođavanje finansijsko-matematički
obračunatih vrednosti naslednih prava gradnje ili
zemljišta sa po osnovu naslednog prava izgrađenim
objektom (faktor naslednog prava ili faktor zemljišta
sa objektom naslednog prava).

5.0 U Evropi primenjeni postupci i
metode
51 5.1 Tžiš Tržišno uobičajeni i postupci i metode u
Evropi
U Evropi primenjeni postupci i metode su raznovrsni, pošto stručnjaci
za procene dolaze do individualnih rezultata i pošto je rezultat uvek
u velikoj meri pod uticajem “slobodne procene”. Samo u zemljama u
kojima postoji zakonska kodifikacija postupaka (npr. Nemačka,
Austrija, Holandija) su metode i njihovi rezultati u većoj meri
uporedivi i sigurniji.
5.2 Karakteristike postupaka (metoda)
p p ( )
procene

60 6.0 Strukture procene u Evropi
Strukture u kojima deluju stručnjaci za
procene u Evropi veoma su različite.
• Državne institucije
ij
o
o
o
poreske e uprave
opštine
poslovnice veća veštaka

6.0 Strukture procene u Evropi
• Poslovni sektor
o
banke i štedionice
o investitori
o
fondovi
• Privatni veštaci
o javno imenovani i zakleti veštaci (Indust. i trgov. komora)
o javno imenovani inženjeri geodezije
o sertifikovani procenitelji prema ISO 90014 / ISO 17024 /
EN 45013
o samoprozvani procenitelji

7.0 TEGOVA
• TEGOVA osnovana je 80-tih godina pod veselim
nazivom TEGOVOVA. Odobravanje sve većeg
stepena zbližavanja Evrope povezali su se
predstavnici najrazličitijih udruženja (BDVI, BVS,
BDGS, DMV i dr.).
• Ubrzo se ispostavilo da se shvatanja u
Engleskoj (više rukovođena tržištem) i na
kontinentu (rukovođena institucijama) teško
mogu podvesti pod zajednički imenitelj. it

70 7.0 TEGOVA
• 2003. god. pošlo je za rukom uspostavljanje j „Evropskog
standarda procene“ koji se nastavio u „plavoj knjizi“.
• Dalji evropski razvoj u ovom sektoru je težak, pošto
procenu prati kapital. To se može tačno pratiti prema
talasastom razvoju kapitala.
• Dragoceni rad TEGOVA zaslužuje potpunu podršku u
svojim nastojanjima za uspostavljanje transparentnosti u
ovoj privrednoj grani, jer sigurna procena vrednosti
nepokretnosti predstavlja značajnu potporu privrednog
rasta bez pukotina.