Bewertungsgrundlagen g g g für die Besteuerung

Bewertungsgrundlageng gfür die BesteuerungWorkshop am 10.05.2012 in Valjevo

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungZur Person:Name:Hans-Peter Link; DeutschlandAusbildung:Beratender Ingenieur fürVermessungswesen; Fachhochschule MünchenStudium Master of Laws Hochschule für Oekonomie undManagementErfahrung: Vermessungsingenieur seit 1992;Seit 1996 Beratung hinsichtlich des Einsatzes vonSatellitennavigationsmethoden und Qualitätssicherungim Kataster in Laos, Kambodscha, Georgien, Äthopien,Lesotho und zuletzt verantwortlich im Langzeiteinsatzals Berater für die Einführung und Schulung vonCROPOS (Croatian Positioning System) in KroatienValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link2

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungInhaltGesetzliche GrundlagenGrundlagen der BesteuerungGrundlagen der EinheitsbewertungEinheitsbewertungBewertungen im ErbfallNotwendige GrunddatenBeispielValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link3

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungGesetzliche GrundlagenSachverhaltSteuerGesetz u. ErmittlungsgrundlageKauf einesGrundstücksGrunderwerbssteuerGrunderwerbssteuergesetz (§8 GrEStG) oderBewertungsgesetzVererbung einesGrundstücksErbschaftssteuerErbschaftssteuergesetz (§12 ErbStG)und BewertungsgesetzSchenkung einesGrundstücksSchenkungssteuerSchenkungssteuergesetz (§12 ErbStG)und BewertungsgesetzEigentum an einemGrundstückLand- und ForstwirtschaftlicheNutzungeines GrundstücksGrundsteuerEinkommenssteuerGrundsteuergesetz (§13 -15 GrStG)und BewertungsgesetzEinkommenssteuergesetz (§13, 13a EstG)und BewertungsgesetzValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link4

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungGesetzliche GrundlagenBewe ertung gsges setz (B BewG G)Allgemeinen BewertungsvorschriftenBesondere BewertungsvorschriftenEinheitsbewertung für:Land- und forstwirtschaftliches VermögenGrundvermögen, BetriebsvermögenVorschriften für die Bewertung vonGrundbesitz für die GrunderwerbsteuerGesonderte FeststellungenVorschriften für die Bewertung von Grundbesitz,von nicht notierten Kapitalgesellschaften u. v.Betriebsvermögen f. d. ErbschaftssteuerAnlagenGeltungsbereich, Definitionen zu Begriffenund des gemeinen Werts,Abgrenzung der VermögensartenVorschriften über die Ermittlung desEinheitswertes, Bewertungsgrundsätzeund Stichtag, Ertrags-, Vergleichs-, SachundWohnungswertverfahrenVorschriften über die Ermittlung desGrundbesitzwertes für Land- und forstwirt.Vermögen und GrundvermögenVorschriften über die Ermittlung des Grundbesitzwertes bei Erbschaft oder SchenkungVorschriften über die Ermittlung des Grundbesitzwertes und Betriebsvermögenswertefür Land- und forstwirt. Vermögen undGrundvermögenUmrechnungsschlüssel für Tierbestand,Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke,Barwertfaktoren, Bewirtschaftungskosten,GebäudeherstellungswerteValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link5

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungEinheitsbewertungDie Einheitsbewertung diente in der Vergangenheit als einheitliche Grundlage fürunterschiedliche Steuerarten.Heute dient der Einheitswertbescheid als Grundlage für die Grundsteuer und dieGewerbeertragsteuer. Stichtag der Feststellung ist der 01. Januar 1964Bewertet t werden:Bewertungsmethoden:th ErgebnisLand- und forstwirtschaftliches Vermögen:Wirtschaftsteil: land- forstwirtschaftlicheNutzungWohnteil: Gebäude zu WohnzweckenGrundvermögen:bebaut mit Mietwohngebäuden, Ein- undZweifamilienhäusern,Geschäftsgrundstückeunbebaut oder mit sonstigen Gebäudenbebaute Grundstücke für die sich keineMiete ermitteln lässtBetriebsvermögen: GewerbebetriebWirtschaftsteil: Ertragswert durchVergleichszahlen (§ 37-41 BewG) oderEinzelertragswertverfahrenWohnteil: Ertragswert (§78-82 BewG)bebaut: Ertragswert (§78-82 BewG)unbebaut: Sachwert (§78-8282 BewG)Vergleich oder andere im Geschäftsverkehrübliche BewertungsmethodenEin nheits swer rtValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link6

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den EinheitswertLand- und forstwirtschaftliches Vermögen nachErtragswert der Land- und forstwirtschaftlichen Flächen durchVergleichszahlen (§ 37-41 BewG)Ertrag gj je Hektar (§34 BewG) (1964) X Hektar=Vergleichswert (§40 BewG)± 20% Anpassung an tatsächliche Verhältnisse (§41 (1) BewG)=+Wirtschaftswert (§46 BewGWohnwert (§47 BewG) Ermittlung durch Ertragswertverfahren (1964)=Einheitswert (§48 BewG) (1964)Valjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link7

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den EinheitswertBebaute Grundstücke: Mietwohngebäude, Ein- und Zweifamilienhäusern,Geschäftsgrundstücke tü und gemischt genutzte t Grundstücke nachErtragswert (§78-82 BewG)=Wert des Grundstücks (§78 BewG) = Bodenwert + Gebäudewert + AussenanlagenJahresrohmiete (§79 BewG) * X Vervielfältiger (§80 BewG) (Anlage 3-8 BewG)± Ermäßigung oder Erhöhung wegen Umständen die sich nicht im Vervielfältiger oder derJahresrohmiete ausdrücken (§82 BewG)=Wert des Grundstücks (§78 BewG) (1964)Jahresrohmiete*inklusive Betriebskosten ohne Warmwasser und HeizungskostenValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link8

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Einheitswertunbebaut oder mit sonstigen Gebäuden bebaute Grundstücke für die sich keine Mieteermitteln lässtSachwert (§83-90 BewG)(§83 BewG) Wert des Grundstücks = Bodenwert + Gebäudewert + Aussenanlagen+-±Bodenwert = Bodenrichtwert* X Grundstücksgrösse in m² =Gebäudewert = (§85 BewG) durchschnittliche Herstellungskosten (1964)Wertminderung des Gebäudes wegen Alters (§86 BewG)Ermäßigung oder Erhöhung wegen tatsächlicher Umstände (§88 BewG)+ Wert der Aussenanlagen durchschnittliche Herstellungskosten (1964) (§89 BewG)- Angleichung an den gemeinen Wert (§90 BewG)= Einheitswert (Sachwert) (1964)Valjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link9

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den ErbfallGrundsätzlich wird vom im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit desGrundstücks zu erzielenden Preis (gemeinen Wert nach §9 BewG) ausgegangen (§177BewG)Unbebaute GrundstückeDie Bewertung unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach der Fläche und denBodenrichtwerten nach §192 Baugesetzbuch oder nach den Werten vergleichbarerGrundstückeBodenwert (§179 BewG) = Bodenrichtwert (§196 Baugesetz)* X Grundstücksgrösse in m²Valjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link10

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den ErbfallMit benutzbaren Gebäuden bebaute Grundstücke (§180 BewG)Bodenwert ist zu ermitteln mittels:Vergleichswertverfahren (§182 Abs.2 u. §183 BewG)Ertragswertverfahren (§182 Abs. 3 u. §§184 -188 BewG)oderSachwertverfahren (§182 Abs. 4 u. §§ 189 -191 BewG)Valjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link11

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Erbfall, VergleichswertverfahrenMit Wohnungseigentum, g Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstückewerden im Vergleichswertverfahren bewertet (§182 Abs.2 u. §183 BewG)Ermittlung des Werts des Grundstücks durch Vergleich mit Preisen aus derKaufpreissammlung der GutachterausschüsseJahresrohmiete*inklusive Betriebskosten ohne Warmwasser und HeizungskostenValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link12

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die Besteuerung-Bewertungsverfahren für den Erbfall, ErtragswertverfahrenMietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstückewerden im Ertragswertverfahren bewertetErmittlung des Werts des Grundvermögens auf Grundlage des Ertrages der Gebäude unddes Bodenwerts. Der Bodenwert des Grundstücks wird entsprechend den Regeln fürunbebaute Grundstücke (§179 BewG) ermitteltRohertrag des Gebäudes aus Mieten, Pachten (§186 BewG)Verzinsung des Bodenwertes (§188 BewG)*Vervielfältiger ist einFaktor der ausRestnutzungsdauer undLiegenschafszinssatzBewirtschaftungskosten des Gebäudes (§187 BewG)- Gebäudereinertrag (§185 BewG)gebildet wird. DerVervielfältiger* §185 Abs.3 ; Anlage 21 BewG)Liegenschafszinssatz wirdXdurch denGutachterausschuss aus= kapitalisierter GebäudereinertragKaufpreisen ermitteltBodenwert (179 BewG)+=Wert des zu versteuernden GrundvermögensValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link13

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Erbfall, SachwertwertverfahrenMit Wohnungseigentum, g Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern bebauteGrundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet wenn keine Vergleichswertevorliegen oder bei Geschäfts-, oder gemischt genutzten Grundstücken für die sich keinemiete ermitteln lässt und sonstig bebaute Grundstücke werden im SachwertverfahrenermitteltErmittlung des Werts des Grundvermögens auf Grundlage des Ertrages der Gebäude unddes Bodenwerts. Der Bodenwert des Grundstücks wird entsprechend den Regeln fürunbebaute Grundstücke (§179 BewG) ermitteltValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link14

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Erbfall, Sachwertwertverfahren-=X=+Regelherstellungskosten (Anlage 24 BewG) des Gebäudes (§190 Abs.1 BewG)Alterswertminderung (Anlage 22) (§190 Abs. 2 BewG)vorläufige Sachwert des GebäudesSachwertfaktor* (Anlage 25)Sachwert des GebäudesBodenwert (179 BewG)=durch denWert des zu versteuernden Grundvermögens*Vervielfältiger ist einFaktor der Unterschiedeausdrücken soll.Der Sachwertfaktor sollGutachterausschuss ausder Gegenüberstellung derSachwerte und Kaufpreiseermittelt werden.Valjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link15

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungAnlagen zum Bewertungsgesetz; VervielfältigerRestnutzungsdauerLiegenschaftszinssatzVervielfältiger dientzur Berechnung derKapitalisierung derjährlichenwiederkehrendenEinkünfte auf einenStichtagValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link16

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungAnlagen zum Bewertungsgesetz; GesamtnutzungsdauerGebäudeartwirtschaftlicheNutzungsdauerValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link17

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungAnlagen zum Bewertungsgesetz; pauschalierte BewirtschaftungskostenRestnutzungsdauerNutzungsartMietwohngrundstück,Gemischt genutztesGrundstückoderGeschäftsgrundstückBewirtschaftungskosten in% der JahresmieteValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link18

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungAnlagen zum Bewertungsgesetz; GebäuderegelherstellungswerteHerstellungsjahrGebäudetypHerstellungskostenValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link19

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Erbfall, Sachwertwertverfahren, BeispielValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link20

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungAnlagen zum Bewertungsgesetz; Wertzahlen, SachwertfaktorenEin- undZweifamilienhäuserBodenrichtwertVorläufiger SachwertTeileigentumWertzahlVorläufiger SachwertWertzahlValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link21

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungBewertungsverfahren für den Erbfall, Sachwertverfahren, Beispiel, EigentumswohnungErmittlung des GrundstückswertsFläche des MiteigentumanteilsBodenrichtwertBodenwertGebäudeklassifizierungGebäudealterRegelherstellungskosten fürverschiedene BauteileDurchschnittlicheRegelherstellungskostenBruttogrundfläche d. WohnungWert der WohnungAlter der WohnungAlterswertminderungSachwert der WohnungBodenwertvorläufiger Sachwert d. WohnungWertzahlGrundbesitzwertValjevo 10.05.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link22

Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die BesteuerungVielen Dank für die Aufmerksamkeit !Valjevo 01.03.2012Beratende Ingenieure für Geoinformatik und Vermessungswesenwww.bigv.deBeratender Ingenieur Dipl. Ing. (FH) Hans-Peter Link23