kwiecień 2020
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
WYWIAD<br />
©Peera - stock.adobe.com<br />
Jak zabezpieczyć kapitał kiedy<br />
nadchodzi kryzys?<br />
Rozmowa z Martą Baczewską-Golik przedsiębiorcą, właścicielką agencji nieruchomości, autorką podcastu<br />
Ruszamy Nieruchomości , która pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł.<br />
Marta Baczewska-Golik<br />
Mariusz Ciołeszyński: Zanim porozmawiamy<br />
o tym, czy warto teraz<br />
inwestować w nieruchomości,<br />
proszę powiedzieć czytelnikom<br />
Opolskiego Rynku Nieruchomości<br />
klika słów o sobie, czym się pani<br />
zajmuje na co dzień.<br />
Marta Baczewska-Golik: Krótko<br />
mówiąc pomagam ludziom znajdować<br />
ich domy marzeń lub inwestycje<br />
marzeń. Bo od wielu lat prowadzę<br />
własną agencję nieruchomości<br />
i faktycznie zrobiłam już trochę<br />
transakcji. Pracowałam z ludźmi,<br />
którzy szukają nieruchomości dla<br />
siebie, ale coraz częściej pracuję też<br />
z inwestorami, którzy poszukują<br />
dobrej inwestycji.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Słyszałem,<br />
że kiedy jeszcze studiowała Pani<br />
politologię i czytała książki napisane<br />
przez znanych rentierów,<br />
pojawiły się finansowe marzenia,<br />
do których miały doprowadzić zakupione<br />
okazyjnie nieruchomości.<br />
Jakie były początki w tej branży?<br />
Marta Baczewska-Golik: Tak,to<br />
prawda, mówiłam o tym u Marcina<br />
Iwuć w podcaście Finanse Bardzo<br />
Osobiste, że jeszcze na studiach kupiłam<br />
swoją pierwszą nieruchomość.<br />
Trochę przy pomocy zdolności kredytowej<br />
moich rodziców. Ta pierwsza<br />
nieruchomość była moją szkołą<br />
życia, bo zarobiłam na niej sporo,<br />
ale też popełniłam dużo błędów. Ta<br />
pierwsza nieruchomość pokazała mi,<br />
że w nieruchomościach faktycznie są<br />
pieniądze, że warto je mieć.<br />
Mariusz Ciołeszyński: A jak wygląda<br />
Pani podejście do nieruchomości<br />
dzisiaj, czy marzenia ze studiów<br />
się spełniły?<br />
Marta Baczewska-Golik: Wyspecjalizowałam<br />
się w metodach<br />
zarabiania na nieruchomościach,<br />
a dzisiaj jestem na takim etapie, że<br />
chciałabym żyć tylko i wyłącznie<br />
z dochodów pasywnych. Jestem na<br />
etapie budowania takiego portfela<br />
nieruchomości, który da mi całkowicie<br />
stały przepływ gotówki bez<br />
angażowania czasowego. Więc taką<br />
Str. 12<br />
wiecznie zieloną strategią, jak ja to<br />
mówię, jest inwestowanie w nieruchomości<br />
na najem długoterminowy.<br />
Jestem teraz na tym etapie, że<br />
wiem, jak można pracować i zarabiać<br />
na nieruchomościach.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Porozmawiajmy<br />
o inwestowaniu kapitału<br />
w nieruchomości, jak to robić?<br />
Marta Baczewska-Golik: Będąc<br />
w biznesie nieruchomości, dostrzegam,<br />
że jest to ogromny rynek i jest<br />
tu szerokie spektrum możliwości<br />
działania. Takie typowo inwestycyjne<br />
i wymarzone pasywne dochody<br />
są, jak dla mnie, na samym końcu,<br />
najpierw trzeba w jakiś sposób pieniądze<br />
zarobić, żeby faktycznie trafiały<br />
do naszego portfela, a nie na raty<br />
kredytów i różne inne rzeczy. W tym<br />
miejscu warto przypomnieć wszelkiego<br />
rodzaju formy przekształceń<br />
nieruchomości. Swego czasu była<br />
bardzo popularna metoda kupowania<br />
gruntów rolnych i przekształcania<br />
ich na grunty budowlane.<br />
Przy dużych arteriach w miastach<br />
ludzie często kupują lokale mieszkalne<br />
i zamieniają je na usługowe,<br />
bo przy głównej ulicy nikt nie chce<br />
mieszkać. Możemy inwestować<br />
w kamienice, odnawiając je, robiąc<br />
rewitalizację, wziąć się za deweloperkę,<br />
nawet jeżeli to jest budowa bliźniaka,<br />
co już jest formą deweloperki.<br />
Mariusz Ciołeszyński: A co z kredytami<br />
hipotecznymi? Czy są pomocne?<br />
Marta Baczewska-Golik: Ja w ogóle<br />
nie lubię kredytów. Ale to chyba<br />
też wyniosłam z domu. Aczkolwiek<br />
gdyby nie kredyty, to pewnie jakiejś<br />
nieruchomości bym nie kupiła. Więc<br />
moim zdaniem do kredytu trzeba<br />
podchodzić jak do narzędzia, którego<br />
trzeba użyć, gdy jest faktycznie<br />
konieczne do użycia. Teraz są różne<br />
strategie, kombinacje, żeby ominąć<br />
ten obowiązkowy wkład własny. I to<br />
też nie jest droga do tego, bo później<br />
jest duży stres. Coś się wysypie,<br />
zwłaszcza gdy nie masz dobrej pracy,<br />
która w razie co pokryłaby te raty kredytu,<br />
albo jakichś innych możliwości<br />
spłacania tych rat, gdyby był jakiś<br />
przestój itp. Dlatego bardzo ważna<br />
jest dobra strategia. Mam na myśli<br />
wybór odpowiedniej formy inwestowania.<br />
Trzeba brać pod uwagę, że<br />
nie wszystko, co robią inni, zadziała<br />
u nas, z różnych względów. Zresztą na<br />
to bardzo uczulamy. Nagrałam taki<br />
kurs z Martą Smith, związany z inwestowaniem,<br />
i tam przywiązujemy<br />
dużo wagę do tego, jak wybrać strategię.<br />
Więcej o tym napisałam na naszej<br />
stronie www.dwiemarty.pl, gdzie<br />
można się zainspirować i przemyśleć<br />
swoją strategię, którą się kierujemy<br />
podejmując decyzje finansowe.<br />
Mariusz Ciołeszyński: To prawda,<br />
że długoterminowa strategia pozwala<br />
przetrwać najtrudniejsze<br />
zawirowania na rynku. Ostatnio<br />
często powraca pytanie, jak się zabezpieczyć<br />
przed utratą kapitału?<br />
Marta Baczewska-Golik: Takie<br />
pytanie zadaje sobie dziś wiele osób.<br />
Jednak, aby znaleźć na nie odpowiedzi,<br />
musimy zrozumieć zdecydowanie<br />
szerszy koncept funkcjonowania<br />
gospodarki. O naturze kryzysu<br />
opowiada Jan Fijor, przedsiębiorca,<br />
inwestor, założyciel wyższej szkoły<br />
biznesu ASBIRO. Człowiek z bardzo<br />
dużym doświadczeniem inwestorskim,<br />
ale również wnikliwy<br />
obserwator gospodarczych zjawisk,<br />
o których pisze na swoim blogu<br />
Milion Plus. Cała nasza wiedza ekonomiczna<br />
zdominowana jest przez<br />
błędną teorię ekonomisty Johna<br />
Maynarda Keynes’a, który oparł<br />
środek ciężkości myśli ekonomicznej<br />
o stronę popytową i konsumpcję,<br />
dochodząc do wniosku, że<br />
jak ludzie będą więcej zarabiać, to<br />
wszystkiego nie wydadzą, tylko zaczną<br />
oszczędzać. Konsumpcja była<br />
w jego przekonaniu sposobem na<br />
zażegnanie kryzysu.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jego koncepcja<br />
była chyba reakcją na wielki<br />
kryzys gospodarczy z lat 30?<br />
Marta Baczewska-Golik: Dokładnie<br />
tak i miała na celu przeciwdziałać<br />
zaburzonej równowadze stosunku<br />
oszczędności do inwestycji. W istocie<br />
zakłada wprowadzenie progresywnych<br />
podatków i zwiększanie<br />
świadczeń socjalnych dla uboższych<br />
grup społecznych. Keynes jakoby zaprzeczał<br />
teorii wolnorynkowej. Uważał,<br />
że rynek pozostawiony sam sobie<br />
zawsze prowadzić będzie do kryzysu,<br />
bo nie ma dobrych mechanizmów<br />
samoregulacji. Wiele z państw po<br />
dziś dzień swoje działania prowadzi<br />
w myśl teorii Keynes’a. Niestety, prowadzi<br />
to często do obniżania wartości<br />
pieniądza, bo wbrew założeniom<br />
ekonomisty, gdy ludziom dobrze się<br />
powodzi coraz chętniej i więcej konsumują,<br />
zamiast oszczędzać.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jak ważne<br />
jest oszczędzanie?<br />
Marta Baczewska-Golik: Ponieważ<br />
cały proces powinien przebiegać<br />
w takiej kolejności: najpierw<br />
oszczędzanie, potem inwestowanie,<br />
a na końcu konsumpcja. Keynes<br />
odwrócił ten proces, przez co konsumpcja<br />
stała się dla nas najważniejsza.<br />
Efekt jest taki, że kupujemy<br />
na kredyt dom, a później nie jesteśmy<br />
w stanie zaciągniętego kredytu<br />
spłacić, ponieważ bez oszczędności<br />
nie ma ani wzrostu gospodarczego,<br />
ani inwestycji. Jeśli spada produkcja,<br />
ludzie kupują mniej i zaczyna<br />
brakować pracy. Zamiast rozwoju<br />
jest zadłużenie, bezrobocie i brak<br />
dochodów. Żadne programy socjalne<br />
nie rozwiążą tego problemu, ponieważ<br />
jeśli ludzie nie pracują, nie<br />
ma skąd brać pieniędzy na rządowe<br />
programy. Tylko drukarnie mogą<br />
zaspokoić potrzebę gotówki. Przykładem<br />
może być Program 500+,<br />
czyli zapożyczanie się państwa<br />
w celu zwiększenia konsumpcji<br />
obywateli. Jednak wraz ze wzrostem<br />
zadłużenia, zmniejsza się wolność.<br />
Doświadczają tego Stany Zjednoczone,<br />
gdzie ponad 60 proc. obywateli<br />
ma domy, samochody, sprzęt,<br />
ale nie ma żadnego majątku, ponieważ<br />
wartość netto ich zasobów jest<br />
mniejsza niż 20 dolarów.<br />
Mariusz Ciołeszyński: A jak jest<br />
w naszych realiach?<br />
Marta Baczewska-Golik: Na<br />
szczęście Polacy są nieufni w stosunku<br />
do banków, dlatego nie zadłużają<br />
się tak bardzo jak Amerykanie czy<br />
Niemcy. Są również bardziej świadomi<br />
– jeśli kupią nieruchomość za<br />
300 000 zł przy wkładzie własnym<br />
60 000 zł, to wiedzą, że dom nie należy<br />
do nich, tylko do banku. Drukarnie<br />
pracują, pieniędzy przybywa,<br />
ale problem nie zostaje rozwiązany.<br />
Wydrukowane pieniądze nie mają<br />
bowiem wartości. W sytuacji, gdy<br />
na rynku przybywa pieniędzy, ale<br />
ilość towarów i usług pozostaje taka<br />
sama, pieniądze tracą na wartości.<br />
Nadchodzi inflacja. Sytuację pogarsza<br />
brak edukacji ekonomicznej.<br />
Ekonomia jest nauką o tym, jak<br />
utrzymać się na tym świecie i jak<br />
przeżyć, produkując dobra i usługi.<br />
Na zasadzie popytu i podaży ludzie<br />
ustalają wartość rzeczy czy usługi.<br />
Regulacje rządowe, które narzucają<br />
sztywne ceny, są destruktywne. Ludzie<br />
to istoty dynamiczne.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jakie ma to<br />
przełożenie na podejmowane decyzje<br />
finansowe?<br />
Marta Baczewska-Golik: Domy<br />
i mieszkania są bardzo wrażliwe na<br />
oprocentowanie pieniądza i na koszt<br />
kredytów, które obecnie są bardzo<br />
tanie. Również oprocentowanie, po<br />
jakim bank centralny pożycza innym<br />
bankom pieniądze, jest bardzo<br />
tanie. Do tego stopnia, że większość<br />
banków nie wypłaca w ogóle żadnych<br />
odsetek od depozytów. Jeśli<br />
ktoś trzyma 200 000 czy 300 000 zł<br />
na lokacie oprocentowanej 1 proc.<br />
to dlatego, że nie wie, co z tymi pieniędzmi<br />
zrobić. Dlatego ludzie rezygnują<br />
z oszczędzania w bankach<br />
i wybierają akcje lub obligacje, co<br />
obecnie jest bardzo ryzykowne, ponieważ<br />
przy takim dodruku pustego<br />
pieniądza, zarówno jedne jak i drugie<br />
nie dają żadnej gwarancji.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Czy wobec<br />
tego warto lokować swój kapitał<br />
w nieruchomości?<br />
Marta Baczewska-Golik: Nieruchomości<br />
to najłatwiejszy towar,<br />
który można kupić. Polacy wolą<br />
mieszkać w mieszkaniach, domy<br />
są mniej płynne. I jeżeli liczysz na<br />
wzrost, to fajnie jest inwestować<br />
w nieruchomości mieszkalne. Chcąc<br />
jak najbardziej zmniejszyć ryzyko<br />
inwestycji, warto kupować nieruchomości<br />
w dobrej lokalizacji. Dobrej<br />
z punktu widzenia ryzyka, a nie<br />
wygody. Należy więc unikać bliskości<br />
torów, stadionów, a nawet szkół.<br />
Okolica powinna być ładna, zielona<br />
i spokojna, koniecznie z dostępem do<br />
komunikacji publicznej, ale nie bezpośredniej.<br />
Nikt nie chce przystanku<br />
autobusowego pod balkonem. Miejmy<br />
nadzieję, że każdy kryzys kiedyś<br />
się skończy. Ceny zostaną zredukowane<br />
do prawdziwej wartości, żeby<br />
z czasem znów zacząć rosnąć. Inwestowanie<br />
w nieruchomości wymaga<br />
rozwagi i głębokiej analizy, zwłaszcza<br />
w aktualnej sytuacji. Uważam, że<br />
mimo wszystko nieruchomość jest<br />
dobrem pierwszej potrzeby, zaraz<br />
po jedzeniu. Każdy potrzebuje mieć<br />
dach nad głową. Więc na to dobro<br />
zawsze będą chętni.<br />
Chcesz dowiedzieć się więcej?<br />
Wszystkich słuchaczy podcastów<br />
zapraszamy do podcastu „Ruszamy<br />
nieruchomości”, który jest stricte<br />
poświęcony tematyce inwestowania.<br />
Drugim miejscem jest platforma<br />
www.dwiemarty.pl - to inicjatywa,<br />
którą Marta Baczewska-Golik prowadzi<br />
razem z Martą Smith, która<br />
jest Polką, ale mieszka i inwestuje<br />
w Wielkiej Brytanii, dokładnie<br />
w Walii. Tam znajdziecie Państwo,<br />
a szczególnie panie, wiele inspiracji<br />
dla branży nieruchomości. Dodatkowo<br />
dla zainteresowanych pogłębieniem<br />
tematu, który został poruszony<br />
powyże,j prezentujemy tytuły książek<br />
polecanych przez Martę Baczewską-Golik:<br />
„Ekonomia dla każdego”<br />
Thomas Sowell, „Ekonomia i polityka”<br />
Ludwig von Mises, „Złoto, banki<br />
i ludzie” Murray Newton Rothbard,<br />
„Tajniki bankowości” Murray<br />
Newton Rothbard, „Inwestowanie<br />
w trudnych czasach” Doug R. Casey.<br />
Opolski Rynek NIERUCHOMOŚCI
Change language