promocje NIerUcHomoŚcI - Poznanskie-nieruchomosci

platforma deweloperska
12
Flauta na rynku sprzedaży mieszkań
Spiesz się powoli. Wydaje się, że tą maksymą w coraz większym stopniu kierują się nabywcy na poznańskim rynku nieruchomości.
Sprzedaż mieszkań, zarówno na rynku wtórnym jak pierwotnym wyraźnie spowolniła w stosunku do analogicznego
okresu sprzed roku.
W sierpniu, aby sprzedać lokal mieszkalny na rynku wtórnym trzeba
było poczekać średnio prawie pół roku. Zatem mieszkanie na rynku
wtórnym wystawione do sprzedaży w lutym ma szanse zmienić
właściciela dopiero w sierpniu. Sprzedaż mieszkań nowych rysuje
się nieco lepiej, ale również uwidacznia się wyraźne spowolnienie.
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Proszeni o komentarz
w tej kwestii przedstawiciele poznańskiej branży deweloperskiej
wymieniali jednym głosem te same czynniki. Przede
promocje NIerUcHomoŚcI 2012
tora roku. Szybciej sprzedają się mieszkania mniejsze (tańsze),
ale i tu trzeba poczekać co najmniej 2–3 miesiące. Zdaniem pytanych
przedstawicieli branży deweloperskiej potencjał nabywczy
poznańskiego rynku jest relatywnie niewielki. Osoby mające
wolne środki do zainwestowania zdecydowanie chętniej kupują
mieszkania np. w Warszawie niż w Poznaniu.
Rozmówcy podkreślali, że w związku z topniejącą zdolnością
kredytową tracą na znaczeniu takie cechy mieszkania jak lokali-
Projekt Maraton Gardens w Poznaniu hiszpańskiej firmy Restaura jest na rynku od początku 2008 r. Mimo bardzo dobrej lokalizacji przy ul. Królowej Jadwigi mieszkania
nie sprzedają się. Cena uzgodniona w umowie z bankiem ,,już od 8000 zł/m kw.”. O wiele za wysoka na istniejące warunki
wszystkim zaostrzenie polityki kredytowej banków, które coraz
ostrożniej udzielają kredytów hipotecznych. Tak do niedawna popularne
kredyty walutowe w obecnych warunkach makroekonomicznych,
przy słabym kursie złotego są dla większości klientów
banków nieosiągalne.
Pozostają zatem kredyty złotówkowe, a i te przyznawane są
bardzo ostrożnie i po wnikliwej (i długiej) analizie zdolności kredytowej.
Banki po części zapewne z obawy o jakość swojego portfela
kredytów hipotecznych, a po części ze względu na działania
Komisji Nadzoru Finansowego, która w swoich rekomendacjach
(słynne rekomendacje S i T zaostrzające kryteria przyznawania
kredytów hipotecznych) dąży do ograniczenia akcji kredytowej
banków. Według ostrożnych szacunków pytanych rozmówców
ponad 90 proc. sprzedawanych przez nich mieszkań kupionych
było na kredyt. Zatem wyhamowanie akcji kredytowej musiało
odbić się na sprzedaży mieszkań.
Oprócz mniejszej liczby przyznawanych kredytów maleje również
relatywnie do zarobków kwota przyznanych pożyczek. Wszystko
to powoduje silną presję na deweloperów do obniżki ceny lokali
mieszkalnych. Jednak nie jest to takie proste. Nasi rozmówcy
podkreślają, że nawet gdyby chcieli, to niejednokrotnie nie mogą
zmniejszyć ceny mieszkania. Na przeszkodzie znowu staje bank,
który kredytując przedsięwzięcie deweloperskie (realizowane
w warunkach wyśrubowanych stawek za grunty miejskie, materiały
budowlane, robociznę itd.) nie chce wyjść z takiego interesu
ze stratą. Zatem mieszkania zalegają na rynku.
W Poznaniu duże lokale mieszkalne sprzedają się nawet pół-
zacja, układ funkcjonalny czy przysłowiowy widok z okna. Podstawowym
kryterium jest cena. Z tego względu wybierają oni lokalizacje
położone na rubieżach Poznania lub zupełnie poza miastem,
zyskując tym samym kilka dodatkowych metrów.
Nie bez znaczenia zapewne, jak niechętnie podkreślali pytani,
jest rosnąca podaż mieszkań. Deweloperzy mimo spadających
cen kończą rozpoczęte inwestycje i rozpoczynają nowe. Większa
oferta mieszkaniowa to większy wybór, co w naturalny sposób
wpływa na wydłużenie się okresu sprzedaży. Wszystko to doprowadziło
do sytuacji, gdy faktem stało się, że mieszkania tanieją
w tempie zbliżonym do 10 proc. licząc rok do roku, a docierające
zewsząd kasandryczne informacje o zbliżającej się kolejnej fali
kryzysu, który tym razem ma rzeczywiście odbić się na polskiej
gospodarce, powodują, że wśród potencjalnych kupców nasila
się presja na dalsze obniżki cen. W takich warunkach pojawia się
dobrze znany w naukach społecznych efekt samorealizującej się
prognozy. Prowadzi to do tego, że ostateczna decyzja o zakupie
mieszkania jest odkładana w nadziei na dalsze spadki.
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym wydaje się patowa.
Deweloperzy przyzwyczajeni do wiatru w żaglach w postaci dynamicznej
akcji kredytowej i niesłabnącego popytu muszą chyba
dostosować się do flauty, która obecnie zapanowała na rynku.
piotr Szczepański
magister gospodarki przestrzennej oraz socjologii
doktorant na Uniwersytecie Przyrodniczym w Poznaniu