Znalecký posudek č. ZP-2614 - Sreality.cz

Znalecký posudek č. ZP-2614
o ceně obvyklé bytové jednotky č. 1527/20 (byt) v budově č.p. 1527 Vinohrady (byt. dům) na
pozemku parc. č. 2309 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích o velikosti
9568/136269 v kat. území Vinohrady, obec Praha, část obce Vinohrady, okres Hlavní město
Praha, zapsáno na LV 5421
Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o.
Sokolská 584/11
772 00 Olomouc
Účel posudku: Podklad pro dražební řízení
Podle stavu ke dni 13.9.2012 posudek vypracoval:
Znalecký ústav
Znalecká společnost s.r.o.
Palackého 715/15
110 00 Praha 1 – Nové Město
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3
vyhotoveních.
V Praze, 25.9.2012

A. Nález
1. Znalecký úkol
- 2 -
Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou, a to bytové jednotky č. 1527/20 (byt) v
budově č.p. 1527 Vinohrady (byt. dům) na pozemku parc. č. 2309 včetně podílu na společných
částech domu a pozemcích o velikosti 9568/136269 v kat. území Vinohrady, obec Praha, část obce
Vinohrady, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 5421.
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené § 2, odst. 1 a 3 zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve
znění pozdějších předpisů.
1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z
výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace
tohoto výnosu (úrokové míry),
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným
předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné
funkčně související věci,
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní
nebo která je jinak zřejmá,
e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě
předpisů o účetnictví,
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve
stanoveném období na trhu,
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti: Bytová jednotka Vinohrady
Na Švihance 1527/9
12000 Praha 2
Region: Hlavní město Praha
Okres: Praha 2
Katastrální území: Vinohrady
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:
- 3 -
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.9.2012 za přítomnosti vlastníka
oceňované bytové jednotky.
4. Podklady pro vypracování posudku:
Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou
nemovitost.
Výpis z katastru nemovitostí.
Kopie snímku katastrální mapy.
Nabídky realitních kanceláří.
Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené
nemovitosti dne 13.9.2012.
Mapa okolí.
Informace od vlastníka.
5. Použitá literatura:
Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno
2008
Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a
ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004
Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004
Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem,
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování
majetku, Praha 2008
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007

- 4 -
Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006
Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování
majetku, Praha 2007
6. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle výpisu z KN.
Na oceňovaných nemovitostech nebyly ke dni ocenění zjištěny znalcem právní vady.
7. Celkový popis nemovitosti:
Ocenění cenou obvyklou pro účely dražebního řízení se týká bytové jednotky č. 1527/20 (byt) v
budově č.p. 1527 Vinohrady (byt. dům) na pozemku parc. č. 2309 včetně podílu na společných
částech domu a pozemku o velikosti 9568/136269 v kat. území Vinohrady, obec Praha, část obce
Vinohrady, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 5421.
Budova č.p. 1527 se nachází v zástavbě bytových domů z počátku 20. století v městské části
Vinohrady v širším centru hlavního města Prahy. Jedná se o lokalitu s velmi širokou občanskou
vybaveností a velmi dobrou infrastrukturou.
Bytový dům č.p. 1527 je vnitřní řadovou budovou zděné konstrukce. Stáří budovy je cca 90 let.
Střecha je sedlová. Dům je celkem s 6 nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. V
podzemním podlaží se nacházejí nebytové jednotky, v nadzemních podlažích bytové jednotky (v
6.NP se jedná o byty podkrovní). Celkový stavebně-technický stav je velmi dobrý, je prováděna
pravidelná údržba. Dům má novou střechu, opravenou fasádu a nový výtah.
Oceňovaná jednotka č. 1527/20 se nachází v 6. NP. Dispozičně se jedná o 3+1, rozdělený na
kuchyň, obývací pokoj, ložnici, pokoj, předsíň, 2x koupelnu s WC (v předsíni a v ložnici). Plocha
bytové jednotky je dle prohlášení vlastníka budovy 95,68 m 2 . Dle stavební dokumentace bytu je
plocha bytu 113,40 m 2 (včetně balkonu a ploch pod šikmou částí podkroví). Příslušenstvím bytu je
balkon (7,23 m 2 ) vedoucí z obývacího pokoje na sever. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem.
Byt je ve velmi dobrém stavu, zkolaudován v roce 2005.
Pozemek parc. č. 2309 je zastavěnou plochou pod domem. Pozemek parc. č. 2310 je součástí
vnitrobloku a je využíván jako zahrada.
Z inženýrských sítí je v místě veřejný vodovod, kanalizace, elektřina, plynovod. Přístup je po místní
zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné na ulici před domem.
Součástí a příslušenstvím nemovitosti je podíl na společných prostorech domu a pozemku. Tyto
skutečnosti jsou zohledněny ve výsledné ceně obvyklé.
Právní vada v podobě nájemní smlouvy nebo věcného břemene nezjištěna.

8. Obsah posudku:
- 5 -
Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem
1) Byt
Příslušenství bytů a nebytových prostor
a) Pozemky
a1) Podíl na pozemcích
B. Posudek
Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)
Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem
1) Byt - § 13
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Bytový či nebytový prostor v budově
Budova: K. domy vícebytové (netypové)
Dispozice jednotky: 3+1
Svislá nosná konstrukce: zděná
Kód CZ - CC: 1121
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru:
Bytová jednotka: = 95,68 m 2
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 95,68 m 2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí:
Balkon: = 7,23 m 2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 7,23 m 2
Započítaná podlahová plocha jednotky: = 95,68 m 2
Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,23 m 2 * 0,17 = 1,23 m 2
Podlahové plochy - celkem: = 96,91 m 2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení
standardu
1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy S 100,00
2. Svislé konstrukce: zděné tl. 45 cm a více S 100,00
3. Stropy: S 100,00
4. Krov, střecha: dřevěný, sedlová S 100,00
5. Krytiny střech: S 100,00
6. Klempířské konstrukce: S 100,00
Část
[%]

- 6 -
7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky S 100,00
8. Úprava vnějších povrchů: S 100,00
9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00
10. Schody: S 100,00
11. Dveře: protipožární N 100,00
12. Vrata: X 100,00
13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 100,00
14. Povrchy podlah: běžná keramická dlažba S 100,00
15. Vytápění: ústřední plynové S 100,00
16. Elektroinstalace: P 100,00
17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00
18. Vnitřní vodovod: S 100,00
19. Vnitřní kanalizace: S 100,00
20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00
21. Ohřev vody: centrální ohřev teplé vody S 100,00
22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00
23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00
24. Výtahy: osobní výtah S 100,00
25. Ostatní: běžné digestoře a odvětrání S 100,00
26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj.
standardu [%] [%]
podíl
1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00
2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80
3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20
4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30
5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40
6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70
7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90
8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10
9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10
10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00
11. Dveře: N 3,20 100,00 1,54 4,93
13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40
14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10
15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70
16. Elektroinstalace: P 5,20 100,00 0,46 2,39
17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40
18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30
19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20
20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40
21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10
22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80
23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80
24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30
25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60
Součet upravených objemových podílů: 98,92
Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,9892

- 7 -
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9892
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000
Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1580
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 4,9150
Základní cena upravená = 113 849,78 Kč/m 2
Plná cena: 96,91 m 2 * 113 849,78 Kč/m 2 = 11 033 182,18 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem
Stáří objektu: 7 roků
Opotřebení: 10,000 % - 1 103 318,22 Kč
Byt - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 9 929 863,96 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku:
Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč
Spoluvlastnický podíl: 9 568 / 136 269
Hodnota spoluvlast. podílu: 0,- Kč * 9 568 / 136 269 = + 0,- Kč
Byt - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 9 929 863,96 Kč
Byt - cena po zaokrouhlení = 9 929 860,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení
a) Byt = 9 929 860,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 9 929 860,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb.
Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem
1) Byt - § 13
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Bytový či nebytový prostor v budově
Budova: K. domy vícebytové (netypové)
Dispozice jednotky: 3+1
Svislá nosná konstrukce: zděná
Kód CZ - CC: 1121
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru:
Bytová jednotka: = 95,68 m 2

- 8 -
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 95,68 m 2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí:
Balkon: = 7,23 m 2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 7,23 m 2
Započítaná podlahová plocha jednotky: = 95,68 m 2
Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,23 m 2 * 0,17 = 1,23 m 2
Podlahové plochy - celkem: = 96,91 m 2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení
standardu
1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy S 100,00
2. Svislé konstrukce: zděné tl. 45 cm a více S 100,00
3. Stropy: S 100,00
4. Krov, střecha: dřevěný, sedlová S 100,00
5. Krytiny střech: S 100,00
6. Klempířské konstrukce: S 100,00
7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky S 100,00
8. Úprava vnějších povrchů: S 100,00
9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00
10. Schody: S 100,00
11. Dveře: protipožární N 100,00
12. Vrata: X 100,00
13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 100,00
14. Povrchy podlah: běžná keramická dlažba S 100,00
15. Vytápění: ústřední plynové S 100,00
16. Elektroinstalace: P 100,00
17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00
18. Vnitřní vodovod: S 100,00
19. Vnitřní kanalizace: S 100,00
20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00
21. Ohřev vody: centrální ohřev teplé vody S 100,00
22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00
23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00
24. Výtahy: osobní výtah S 100,00
25. Ostatní: běžné digestoře a odvětrání S 100,00
26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj.
standardu [%] [%]
podíl
1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00
2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80
3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20
4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30
5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40
6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70
7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90
8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10
9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10
Část
[%]

- 9 -
10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00
11. Dveře: N 3,20 100,00 1,54 4,93
13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40
14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10
15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70
16. Elektroinstalace: P 5,20 100,00 0,46 2,39
17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40
18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30
19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20
20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40
21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10
22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80
23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80
24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30
25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60
Součet upravených objemových podílů: 98,92
Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,9892
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9892
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000
Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1580
Základní cena upravená = 23 163,74 Kč/m 2
Plná cena: 96,91 m 2 * 23 163,74 Kč/m 2 = 2 244 798,04 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem
Stáří objektu: 7 roků
Opotřebení: 10,000 % - 224 479,80 Kč
Byt - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 2 020 318,24 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku:
Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč
Spoluvlastnický podíl: 9 568 / 136 269
Hodnota spoluvlast. podílu: 0,- Kč * 9 568 / 136 269 = + 0,- Kč
Byt - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 2 020 318,24 Kč
Byt - cena po zaokrouhlení = 2 020 320,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení
a) Byt = 2 020 320,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 2 020 320,- Kč

- 10 -
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb.
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč
Porovnávací hodnota
a) Pozemky
a1) Podíl na pozemcích
Popis porovnávaných pozemků:
prodej pozemku o výměře 1024 m 2 v katastrálním území Praha 2 - Vinohrady. Pozemek je ideální
k výstavbě firemního sídla nebo objektu smíšeného využití. V ÚP se jedná o území OB - čistě
obytné a VN - nerušící výroba. Možnost výstavby až do .3NP. Všechny IS u pozemku.
Seznam porovnávaných pozemků:
Název Realiz. cena
[Kč]
Výměra
[m 2 ]
Jedn.cena
[Kč/m 2 ]
Kp Váha Upravená jedn.
cena [Kč/m 2 ]
Pozemek 11 900 000,- 1024 11 621,09 1,00 1,00 11 621,09
11 621,09 / 1,000
Průměrná jednotková cena: 11 621,09 Kč/m 2
Minimální jednotková cena: 11 621,09 Kč/m 2
Maximální jednotková cena: 11 621,09 Kč/m 2
Oceňované pozemky:
Pozemek p.č. 2309 318 m 2
Pozemek p.č. 2310 87 m 2
Výměra oceňovaných pozemků: 405 m 2
405,00 m 2 á 11 621,09 Kč/m 2 = 4 706 541,45 Kč
Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 4 706 541,45 Kč
= 4 706 541,45 Kč
Úprava ceny:
Realizovatelná cena v daném místě a čase * 1,000

- 11 -
Spoluvlastnický podíl * 0,070
Podíl na pozemcích - výsledná cena = 330 465,39 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků
a) Podíl na pozemcích = 330 470,- Kč
Cena pozemků činí celkem 330 470,- Kč
Porovnávací metoda
Popis oceňované stavby
Název: Bytová jednotka na Vinohradech
Adresa
Popis:
Na Švihance 1527/9, 120 00 Praha 2
Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha
domech
řadový vnitřní
Stáří objektu 90 roků Stav objektu velmi dobrý
Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 1
Výměra pozemku 405 m 2
Zastavěná plocha 405 m 2
Garáž není Výtah ano Podkroví ano
Svislé konstrukce zděné
Přípojky voda, kanalizace, elektro, plynovod
Příslušenství balkon
Jednotkové množství oceňované nemovitosti
Jednotka Zkratka Výměra
Obestavěný prostor OP m 3
Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2
Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2
Hrubá užitná plocha PUH 102,91 m 2
Čistá užitná plocha PUČ 95,68 m 2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
Koeficient K1: Realizovatelná cena v daném místě a čase * 0,95
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO: 0,95
Přehled porovnatelných nemovitostí
Objekt č.: 1 Název: Byt 3+kk Vinohrady
Adresa Lužická, Praha
Popis: Byt 3+kk v lokalitě Královské Vinohrady, Praha 2. Byt v osobním vlastnictví o výměře
106 m 2 v 6.NP byl vybudován v roce 2005 jako nová půdní vestavba. Nadstandartní materiály -
dlažba, plovoucí podlaha, obložkové zárubně, dřevěné dveře, střešní okna Velux, plynový kotel
Vailant, bezpečnostní mříž před vchodem do bytu. K bytové jednotce náleží sklep. Možnost
využití vnitroblokové zahrádky.
Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v
obytných domech
Poloha řadový vnitřní
Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý

- 12 -
Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 1
Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2
Garáž není Výtah ne Podkroví ne
Svislé konstrukce zděné
Přípojky vodovod, kanalizace, elektro, plynovod
Příslušenství sklep, terasa
Požadovaná nebo kupní cena 6 300 000,- Kč
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
Koeficient K1: Realizovatelná cena v daném místě a čase * 1,10
Celkový koeficient: / 1,10
Přepočtená standardní cena: 5 727 272,73 Kč
Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Jednotkové ceny
(JCSi)
Obestavěný prostor: m 3
0,- Kč/m 3
Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2
0,- Kč/m 2
Podlahová plocha podlaží celkem m 2
0,- Kč/m 2
Hrubá užitná plocha: m 2
0,- Kč/m 2
Čistá užitná plocha: 106,00 m 2
59 433,96 Kč/m 2
Přepočtené jedn.
ceny (SJTCi)
0,- Kč/m 3
0,- Kč/m 2
0,- Kč/m 2
0,- Kč/m 2
54 030,87 Kč/m 2
Objekt č.: 2 Název: Byt 3+1 Vinohrady
Adresa Šumavská, Praha
Popis: Bytová jednotka se nachází v 5.NP s dispozicí 3+1 o velikosti 95 m 2 . Byt se nachází v
cihlovém domě s výtahem v Šumavské ulici. Vlastní plynové topení a v obývacím pokoji krb. V
některých místnostech jsou sníženy stropy z důvodu menších nákladů na vytápění (vznikly
důmyslně řešené úložné prostory). V ložnici uzavíratelná šatna. V pokoji pro hosty zvýšené
patro pro spaní. Kuchyně je prostorná, zahrnuje i jídelní kout a komoru. Koupelna působí
menším dojmem. Bytová jednotka disponuje bezpečnostními vstupními dveřmi, dřevěnými
bitermálními okny a sklepem.
Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový vnitřní
obytných domech
Stáří objektu rok Stav objektu dobrý
Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží 1
Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2
Garáž není Výtah ano Podkroví ne
Svislé konstrukce zděné
Přípojky vodovod, kanalizace, elektro, plynovod
Příslušenství sklep
Požadovaná nebo kupní cena 6 200 000,- Kč
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
Koeficient K1: Realizovatelná cena v daném místě a čase * 1,05
Celkový koeficient: / 1,05
Přepočtená standardní cena: 5 904 761,90 Kč
Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Jednotkové ceny
(JCSi)
Obestavěný prostor: m 3
0,- Kč/m 3
Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2
0,- Kč/m 2
Podlahová plocha podlaží celkem m 2
0,- Kč/m 2
Přepočtené jedn.
ceny (SJTCi)
0,- Kč/m 3
0,- Kč/m 2
0,- Kč/m 2

- 13 -
Hrubá užitná plocha: m 2
Čistá užitná plocha: 95,00 m 2
0,- Kč/m 2
65 263,16 Kč/m 2
0,- Kč/m 2
62 155,39 Kč/m 2
Objekt č.: 3 Název: Byt 3+1 Vinohrady
Adresa náměstí Jiřího z Poděbrad, Praha
Popis: Nově zrekonstruovaný byt o podlahové ploše 115 m 2 . Dispozičně řešeno jako 3+kk.
Prostorná vstupní hala, tři světlé pokoje. Dvě koupelny (jedna se sprchovým koutem, druhá s
vanou). Byt se nachází v pátém patře cihlového domu s výtahem. Nemovitost se nachází v ulici
Jiřího z Poděbrad.
Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový krajový
obytných domech
Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý
Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 1
Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2
Garáž není Výtah ano Podkroví ne
Svislé konstrukce zděné
Přípojky vodovod, kanalizace, elektro, plynovod
Příslušenství
Požadovaná nebo kupní cena 7 700 000,- Kč
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
Koeficient K1: Realizovatelná cena v daném místě a čase * 1,00
Celkový koeficient: / 1,00
Přepočtená standardní cena: 7 700 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Jednotkové ceny
(JCSi)
Obestavěný prostor: m 3
0,- Kč/m 3
Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2
0,- Kč/m 2
Podlahová plocha podlaží celkem m 2
0,- Kč/m 2
Hrubá užitná plocha: m 2
0,- Kč/m 2
Čistá užitná plocha: 115,00 m 2
66 956,52 Kč/m 2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů
Přepočtené jedn.
ceny (SJTCi)
0,- Kč/m 3
0,- Kč/m 2
0,- Kč/m 2
0,- Kč/m 2
66 956,52 Kč/m 2
Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů
OP ZP PP PUH PUČ
1. Byt 3+kk Vinohrady 0,00 0,00 0,00 0,00 54 030,87
2. Byt 3+1 Vinohrady 0,00 0,00 0,00 0,00 62 155,39
3. Byt 3+1 Vinohrady 0,00 0,00 0,00 0,00 66 956,52
SJC – průměr 61 048,00
JCO = SJC * IO 57 996,00
Výměry oceňované stavby 102,91 95,68
CO: 5549057
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou:
5 549 057,- Kč
Cp = COprůměrná
Bytová jednotka na Vinohradech - výsledná cena = 5 549 057,- Kč

C. Rekapitulace
- 14 -
Administrativní cena:
Administrativní cena objektů: 9 929 860,- Kč
Administrativní cena celkem: 9 929 860,- Kč
Věcná hodnota:
Věcná hodnota objektů: 2 020 320,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem: 2 020 320,- Kč
Porovnávací cena:
Porovnávací cena pozemků: 330 470,- Kč
Porovnávací cena celkem: 5 549 060,- Kč
slovy: pětmilionůpětsetpadesáttisíc Kč
Obvyklá cena:
5 550 000,- Kč
Při zjištění ceny obvyklé vycházíme jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých
metodik, zvláště pak klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v
daném místě a místním šetřením. Při zjištění srovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených
v příslušných informačních zdrojích realitních společností.
Po zvážení všech skutečností a zjištění hodnot dle jednotlivých metodik stanovujeme pro účely
dražebního řízení cenu obvyklou bytové jednotky č. 1527/20 (byt) v budově č.p. 1527 Vinohrady
(byt. dům) na pozemku parc. č. 2309 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o
velikosti 9568/136269 v kat. území Vinohrady, obec Praha, část obce Vinohrady, okres Hlavní
město Praha, zapsáno na LV 5421 v zaokrouhlené objektivní výši 5.550.000,- Kč.
V Praze, 25.9.2012
Znalecký ústav
Znalecká společnost s.r.o.
Palackého 715/15
110 00 Praha 1 – Nové Město

- 15 -
D. Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15,
PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č.
36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu
seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
(§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2614 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh:
Kopie výpisu z katastru nemovitostí (příloha č. 1)
Fotodokumentace (příloha č. 2)
Kopie snímku katastrální mapy (příloha č. 3)
Kopie mapy okolí (příloha č. 4)