FM 2005 #2 april v11 - Formuepleje

More documents

Recommendations

Info

Det globale boligmarked – bobler murstenene? Der er i dag globale bobletendenser på flere markeder. Den globale overflod af likviditet er skabt i efterdønningerne af den bristede it-boble. Disse tendenser vedrører imidlertid ikke kun finansielle aktiver som obligationer og andre fordringer, men også reale aktiver, herunder boligmarkedet. Også her er der tale om et globalt fænomen, hvor det danske marked ligeledes er dyrt prisfastsat. Ingen har tabt penge på fast ejendom … Metoderne er mange, men målet det samme: At tiltrække flere penge til et ejendomsmarked, som de seneste 10 år har vist sig at være en af de allerbedste investeringer. Således forsøger ejendomsfonde at lukrere på folks korte hukommelse og appellere til den mentale bogføring, vi alle kæmper med. Hvis noget har været godt i lang tid, så bliver det vel også ved med at være det? 10 pct. om året uden risiko? Nye investeringsprospekter markedsføres under slogans som ”Kender du nogen, der har tabt penge på fast ejendom?”. Personligt ja. Perioden fra slutningen af 80’erne og op igennem starten af 90’erne var i høj grad præget af tab på ejendomsmarkedet. Realkreditinstitutterne afholdt engros-tvangsauktioner og realiserede massive tab, da køberne var meget få. Gennemsnitligt faldt danske boliger med 30 pct. i perioden, og tvangsauktioner stod for 17 pct. af omsætningen i boligmarkedet 1) . 4 F O R M U E M A G A S I N - A P R I L 2 0 0 5 Peter Brink Madsen Kapitalforvalter Formuepleje A/S Gyldne tider for professionelle og private Imidlertid har både private boligejere og professionelle ejendomsinvestorer haft gyldne dage. Det er ikke kun et nationalt anliggende, men i høj grad et globalt fænomen. Udvikling i boligpriserne ift. sidste år Land 4. kvt. 03 4. kvt. 04 1997-2004 Spanien 16,5 17,2 131 Frankrig 12,7 16 90 USA 8,2 11,2 65 Kina 5,1 10,8 – England 15,6 10,2 147 Sverige 6,1 9,8 76 Italien 10,6 9,7 65 Belgien 8,2 9,3 60 Irland 13,7 8,5 179 Danmark 3,4 7,3 50 Canada 6,9 6,2 41 Holland 3,4 2,8 75 Australien 18,9 2,7 113 Schweiz 2,4 2,3 11 Tyskland -1,7 -1,3 0 Japan -5,7 -6 -25 Kilde: The Economist, 5. til 11. marts 2005 side 69. Det fremgår, at boligpriserne ikke kun stiger, men stiger kraftigere, end de gjorde for et år siden. Bemærkelsesværdigt er det, at lande som England og Australien oplever aftagende vækst i boligpriserne – begge lande, som har været igennem en rentestigningscyklus. Las Vegas i top Bag stigningerne gemmer sig store regionale forskelle. En stigning på 10 pct. i USA giver ikke umiddelbart anledning til bekymring, men en mere detaljeret opgørelse viser helt klare tegn på overophedning i visse områder. Paradoksalt nok er spillebyen Las Vegas stedet, hvor flest champagnepropper springer blandt boligejerne. Priserne steg således gennemsnitligt 36 pct. sidste år. Også i Los Angeles er priserne ude af trit med de fundamentale forhold, idet boliger bliver handlet til 8 gange husstandenes indkomst. Det gør de, fordi køberne forventer, at stigningerne vil forsætte med 22,5 pct. om året de næste 10 år. Analyser peger på en boligmarkedsboble i 27 amerikanske byer. Tendensen går igen i mange europæiske lande. 1) Lunde, Jens: ”The owner-occupiers’ capital structure during a house price boom”, Handelshøjskolen i København. http://staff.cbs.dk/ JensLunde/negative_equity_wp_version_2005.pdf
Det globale boligmarked Huspriserne ikke kun drevet af renten Hvad driver huspriserne? Mange analyser indikerer, at udviklingen i huspriserne er drevet af både finansielle og økonomiske faktorer. Finansielle i form af renteudviklingen og boligejernes mulighed for at finansiere et huskøb via fleksible realkredit- og bankprodukter. Økonomiske i form af den generelle økonomiske udvikling, herunder disponibel indkomst samt forbrugernes generelle optimisme i forhold til den fremtidige økonomiske tilstand. Analyserne viser, at renteudviklingen siden it-boblen har en meget høj forklaringsgrad i forhold til de massive, globale prisstigninger. Bobler murstenene? Bobletendenserne er et globalt fænomen, og der er klare paralleller landene imellem. Men er der tale om tendenser eller er der reelt tale om en boble? En ofte anvendt indikator for den relative prissætning af ejendomsmarkedet er forholdet mellem ejendomspriserne og lejen. Forholdet kan betragtes som et P/E-nøgletal for ejendomsmarkedet. Ligesom en aktiekurs repræsenterer den nutidige værdi af alle fremtidige dividender, bør prisen på en ejendom repræsentere fordelen ved et ejerskab, enten som lejeindtægt for en investor eller som sparet leje for en boligejer. Anlægges denne betragtning på det globale marked er priserne historisk set overvurderet, specielt i Spanien, England og Australien, hvor priserne i forhold til leje ligger mere end 60 pct. over det historiske gennemsnit. Også i Danmark er ejendomspriserne på rekordhøje niveauer i forhold til lejepriser, hvilket implicit betyder, at afkastet af udlejningsejendomme er rekordlavt eller omvendt, at prisen for en indtjeningskrone er rekordhøj. P/E på erhvervsejendomme i Danmark rekordhøj Når udlejnings- og erhvervsejendomme i provinsen sættes til salg ud fra et prospekt, som giver 2-3 pct. i forrentning og i få tilfælde i hovedstaden en negativ forrentning, hvad er så rationalet for at foretage en sådan investering? Svaret er naturligvis fortsatte prisstigninger. At de professionelle investorer ikke længere budgetterer med en sammenhæng mellem omkostninger og indtægter, men er afhængig af fortsatte prisstigninger, minder om de ”glade” dot-com-dage, hvor professionelle argumenterede for, at der ikke længere skulle være sammenhæng mellem aktiekurs og profit. Danske boligejere er teknisk insolvente Fundamentalt set er det private boligmarked i Danmark langt fra i så sund en tilstand, som de massive prisstigninger og en rekordlav rente ellers burde tilsige. Faktisk er den danske boligejer mere gældsat end under krisen i slutningen af 80’erne. Det viser en ny undersøgelse fra Handelshøjskolen i København 1) . Dårligst stillet er de yngste boligejere, hvor hele 40 pct. af de 30 til 39-årige er teknisk insolvente, idet deres gæld overstiger boligens værdi. I lyset af, at den globale økonomi befinder sig i en langsigtet rentebund, er det bekymrende, at 46 pct. af de danske boligejere ifølge analysen er variabelt finansieret. Danske boligejere er ikke forberedt til rentestigninger, og selv mindre rentestigninger kan betyde problemer for boligejerne. Det er svært at spå, specielt om fremtiden … Kommer vi til at opleve faldende huspriser i Danmark i 2005? Umiddelbart vurderer vi, at den europæiske centralbank ikke vil hæve den korte rente før slutningen af året, og dermed vil de korte renter kun stige moderat i 2005. Det er dog stadigt vigtigt at huske på, at renteudviklingen alene ikke kan forklare de kraftige stigninger. Betragter man den professionelle investor og den manglende profitabilitet givet en flad udvikling i ejendomspriserne, er der bestemt grund til at hejse det røde flag. Der findes kun ét ”garantilån” Den private boligejer har ikke det samme valg, som den professionelle investor, idet et tag over hovedet er nødvendigt. Derfor bliver valg af finansiering afgørende. Et fastforrentet lån, hvor der opnås en reduktion af restgælden og dermed en beskyttelse af friværdien ved rentestigninger, er det rigtige valg. Det eneste ”garantilån”, der findes på nuværende renteniveauer, er hverken et FlexGaranti eller et RenteMax, men derimod et fastforrentet 4 pct. 2035. Muligheden for at optage et lån med en effektiv rente på 4,4 pct. og fast ydelse de næste 30 år er enestående. F O R M U E M A G A S I N - A P R I L 2 0 0 5 5
Page 1 and 2: F O R M U E MAGASIN O KA TP OR BI L
Page 3: Tålmodighed belønnes Aktier eller
Page 7 and 8: Valutamarkedet Kursrisiko sænket m
Page 9 and 10: Aktiemarkedet Kilde: Bloom
Page 11 and 12: Aktier er mindre risikable end obli
Page 13 and 14: Finanskalender 2005 Styrkelse af ku
Page 15 and 16: Formuepleje LimiTTellus A/S Godt i
Page 17 and 18: F O R M U E P L E J E Marts 2005 Ta
Page 19 and 20: F O R M U E P L E J E Marts 2005 Ta
Page 21 and 22: F O R M U E P L E J E Target: 175%
Page 23 and 24: F O R M U E P L E J E A D A G I O T

FM 2005 #2 april v11 - Formuepleje

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?