Broager Kommune Lokalplan nr. 48

I dette eksemplar er indarbejdet
den ændring af vejforholdene, som
blev godkendt som prt. nr. 36 på
byrådsmødet den 24. marts 1999.
Nejs Bjerg området i Broager
Broager Kommune
Lokalplan nr. 48

Broager kommune
Lokalplan 48
For et område til boliger ved Nejs Bjerg i Broager
Indledning og redegørelse
Offentliggørelse 1
Forudsætninger, formål og indhold 2
Forholdet til anden planlægning 4
Økologiske hensyn 5
Visuel vurdering 9
Hvad er en lokalplan 13
Retsvirkninger 14
Lokalplanens bestemmelser
§ 1. Lokalplanens formål 15
§ 2. Områdets afgrænsning og zonestatus. 15
§ 3. Områdets anvendelse 15
§ 4. Udstykning og terrænregulering. 16
§ 5. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden 16
§ 6. Veje, stier og parkering 17
§ 7. Ledningsanlæg og antenner 17
§ 8. Kloakering 17
§ 9. Ubebyggede arealer og hegn 17
§ 10. Forudsætninger for ibrugtagning 17
§ 11. Grundejerforening 18
Vedtagelsespåtegning 18
Bilag
Matrikelkort 19
Lokalplankort 1 20
Lokalplankort 2 Byggefelter 21
Tillæg nr. 6. til Kommuneplan1994 - 2004..25 22
Lokalplanen er udarbejdet af Broager kommunes Erhvervs- og miljøforvaltning i samarbejde med
byplankonsulent Christian Raun.
Der er anvendt udsnit af luftfotooptagelser udtegnet i kort.

Broager kommune
Lokalplan 48
Indledning 1
For et område til boliger ved Nejs Bjerg i Broager
Offentliggørelse
Forslaget til lokalplan 48 har været fremlagt i 8 uger fra den 3. juni 1997 til den 29. juli 1997.
Efter indsigelse fra Sønderjyllands Amt blev lokalplanforslaget sendt til udtalelse i Miljø- og
Energiministeriet, Departementet. Det har resulteret i enkelte tilføjelser i form af fastlæggelse af
byggefelter samt bestemmelser om facadefarver.
Efterfølgende er det besluttet, at bibeholde en del af den eksisterende skovplantning i områdets
nordlige del, samt at udlægge Nejs Bjerg til rekreativt område for bebyggelsen, men med offentlig
adgang
Lokalplanområdets placering
Yderligere oplysninger
Såfremt lokalplanen måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Erhvervs- og
miljøforvaltningen, tlf. 74 44 10 33.

Indledning 2
Lokalplanens forudsætninger
Lokalplanområdet ligger i Broager bys sydvestlige udkant på nordsiden af Nejsvejs forlængelse og
omfatter matr. nr. ene 212, 334, 1032, del af 1031 og del af 175, Broager Ejerlav, Broager.
Området afgrænses mod nord af parcelhusområderne langs Møllegade, mod øst af parcelhuse og
en landbrugsejendom. Mod syd afgrænses området af Nejsvejs forlængelse og det åbne land.
Lokalplanens formål og indhold
Det er lokalplanens formål at sikre områdets anvendelse til boliger i form af parcelhuse eller tæt-lav
boliger og Nejs Bjerg som rekreativt grønt område med offentlig adgang. For foden af bjerget bliver
der anlagt en mindre parkeringsplads, der også er offentlig.
I områdets nordlige del udlægges der arealer til rekreativt, grønt område og en del af den
eksisterende skov bibeholdes. Der sikres offentlig adgang til skoven.
Der sikres stiforbindelser gennem området til "Gendarmstien". Der sikres desuden stiforbindelser til
Møllegade og til Drosselvænget
Lokalplanen fastlægger udformningen af området og de overordnede mål for bebyggel-sens
fremtræden, således at den kommer til at fremstå som en harmonisk helhed. Udstykningsplanen er
udformet således, at der bliver udsigt over det åbne land fra så mange parceller som muligt.
Lokalplanen tager desuden stilling til en række af de tekniske anlæg.
Det er Byrådets ønske, at der tages vidtgående økologiske hensyn både i planen, udformning af
husene og i den fremtidige drift af området.

Redegørelse 3
Da planloven kun giver ringe muligheder for at kræve økologiske hensyn, har byrådet valgt at lade
redegørelsen til lokalplanen indeholde ønsker og henstillinger om hensynet til økologiske forhold,
som gerne skulle opfattes som et inspirationsgrundlag. Se side 5-9.
Byrådet har også ønsker med hensyn til de arkitektoniske kvaliteter for området som helhed og for
det enkelte hus. Den økologiske tankegang bør også være bestemmende for materialevalg og
overfladebehandling i det enkelte hus.
Disse ønsker er i tråd med den bygge- og boligpolitiske oversigt som i 1996 er udarbejdet af
Boligministeriet.
Arkitektoniske kvaliteter
Nejs Bjerg området er kuperet og fra mange af grundene er der udsigt over det åbne land og
Flensborg Fjord. I udstykningsplanen er grundene lagt således at der er mulighed for at få udsigt
mellem eller over husene foran. Det kræver dog i mange tilfælde at der ved placering af husene
tages hensyn til de bagved boende. Byrådet opfordrer derfor til - hvad enten de bagvedliggende
grunde er bebyggede eller ej - at den enkelte bygherre tager andres udsigtsmuligheder i
betragtning når huset placeres på grunden.
Inden for mange grunde er der store terrænvariationer. Det giver både mulighed for utraditionelle
placeringer og for spindende udformninger af husene. Byrådet ser gerne at disse muligheder
udnyttes, til glæde for den enkelte husejer, men også for at gøre Nejs Bjergområdet til et
interessant og markant boligområde.
En udnyttelse af det spindende terræn kan give spindende arkitektoniske løsninger. For at give
områdets bebyggelse en vis sammen- hæng - som er forudsætningen for at det opleves som en
harmonisk helhed - fastlægger lokalplanen nogle bindinger for materialevalg. Derudover kan den
enkelte bygherre tilstræbe, at bruge et egnstypisk formsprog. De gode udsigtsmuligheder
indebærer jo også at dele af bebyggelsen kan ses ude fra det åbne land.
Kommunen indbygger nogle økologiske løsninger i planen og opfordrer til økologisk tankegang i
området. Se afsnittet om økologiske hensyn. Derfor bør den enkelte bygherre tilstræbe, at der også
tænkes økologisk i valget af byggematerialer. Det bør i vid udstrækning være naturmaterialer, der
er allergivenlige. Maling og anden overfladebehandling bør have de samme egenskaber samtidig
med at de tillader huset at ånde for derigennem at opnå et bedre og sundere indeklima.
Handicappede
Store dele af boligområdet er på grund af terrænet ikke umiddelbart handicapvenligt, men ved
udførelsen af planen vil der blive taget så mange hensyn som muligt til at handicappede kan
færdes i området. Den enkelte bygherre bør også tage handicaphensyn, dels ved udformning af
adgangsarealer men også i udformningen af huset - selvom det ikke er umiddelbart muligt i huse
med forskudte planer, som jo vil være oplagte på de mest kuperede grunde.

Redegørelse 4
Forholdet til anden planlægning
Kommuneplanlægning
Lokalplanområdet dækker rammeområderne B7, B9 og D7. En mindre del af lokalplanområdet
(Nejs Bjerg) er ikke med i rammerne. Område D7, som er udlagt til offentlige formål, men er en
privatejet granplantage i dårlig forfatning, ønskes anvendt til boliger og grønt område med
bibeholdelse af en del af skoven.
Område B7's grænser udvides til at omfatte det eksisterende område D7. Der skal derfor udarbejdes
et kommuneplantillæg, der indeholder de nævnte Ændringer og desuden indeholder rammer
for det nye offentlige område Nejs Bjerg.
Tilkørselsvej til området
Tilkørsel til området foregår ad Nejsvejs forlængelse. I følge Broager kommunes kommuneplan
1996-2004 (Hovedstruktur) indgår vejen med følgende målsætning: "I planperioden " der i Broager
blive fore- taget trafiktællinger og målinger for at få kortlagt, om der er behov for en vestlig omfartsvej.
I anden del af planperioden fra 2000 til 2004 vil der således være grundlag for, at byrådet kan
tage stilling til udbygning af en vestlig omfartsvej".
Zonestatus
Mindre dele af lokalplanområdet ligger i landzone. Med lokalplanens endelige vedtagelse overføres
områderne til byzone.
Spildevandsplanlægning
Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes til det kommunale
rensningsanlæg.
Regnvandet bortledes ikke i ledninger, men nedsives på stedet.
Vandforsyning
Lokalplanområdet vandforsynes fra Broager fælles private vandværk.
Varmeplanlægning
Området varmeforsynes fra Broager Fjemvarmeselskab.
Skoledistrikt
Området hører til skoledistriktet for Broager skole
Fredningsforhold
Området er ikke omfattet af fredning eller af miljøbeskyttelseslovens beskyttelseslinier.
Kystcirkulæret
Området ligger inden for den 3 km beskyttelseszone, der er fastlagt langs landets kyster.

Økologiske hensyn 5
Økologiske hensyn ved planlægning og byggeri i boligområdet Nejs Bjerg
I planlægningen af det nye boligområde "Nejs Bjerg" er der lagt vægt på at udnytte det meget
kuperede område med udsigterne over landskabet og Flensborg Fjord til et attraktivt og varieret
boligområde.
Udstykningsplanen giver mulighed for bebyggelse bestående af parcelhuse og tæt, lav bebyggelse.
Broager byråd ønsker, at der ved planlægningen og ved byggeriet i det nye boligområde tages
økologiske hensyn.
Formålet er at mindske ressource- og energiforbruget i det nye kvarter.
Byrådet lægger især vægt på en mindskelse af ressourceforbruget inden for områderne: Affald,
nedsivning af regnvand, beplantning samt vand, el og varme.
Inden for indsatsområderne fremsætter byrådet nogle minimumsønsker. Ønsker som ligger inden
for enkle og naturlige løsninger, der er baserede på eksisterende og kendt teknik.
Ud over disse minimumsønsker er der i afsnittene anbefalinger nævnt en række idéer, som vil
medføre yderligere nedgang i ressource- og energiforbruget.
Installationer under gruppen anbefalinger kræver større anlægs- og anskaffelsesudgifter end
minimumsønskerne samt inddragelse af forsøgsteknikker. På længere sigt " disse - ud over at tjene
naturen - også tjene sig ind økonomisk. Et eksempel herpå kan være opsamling af regnvand til
toiletskyl og vask.
Affaldsbehandling
Nejs Bjerg området vil, når det er fuldt udbygget indeholde 90-100 boliger og det vil næppe være
realistisk at tro, at affaldsbehandlingen inden for området kan adskille sig væsentligt i forhold til vil-
kårene for resten af Broager by. F.eks. vil sorteringsordninger og afhentning være de samme. Men
affaldsmængderne kan nedsættes ved hjemmekompostering. Alt haveaffald kan hugges til flis og
komposteres på den enkelte grund eller på en fælles plads med fælles maskiner og beholdere.
Minimurnsønsker:
Kildesortering:
Under byggeriet skal alt affald sorteres på byggepladsen i genanvendelige materialer, brandbart
affald og restaffald til deponering. Bygherren er ansvarlig for at denne sortering sker under hele
anlægs- og byggeperioden
Haveaffald, der ikke komposteres inden for egen grund kan bringes til fælles neddelingsanlæg i det
grønne område. Det drives af beboerne i fællesskab.
Indendørs sortering:
Opdeling af affaldet kan følge det niveau, der lægges for resten af Broager by.
Udendørs sortering:
For at fremme motivationen for hjemmekompostering, kan der indrettes komposteringsplads på
den enkelte grund og for tæt, lav byggeri fælles for flere boliger. Komposteringspladsen kan ved et
parcelhus være på 3 m2. For en fælles komposteringsplads falder arealkravet relativt med antal
tilsluttede husstande, f.eks. for 10 husstande 5-6 m2.
Anbefalinger:
Genbrugsplads
Der kan etableres genbrugspladser på fællesarealerne.
Der skal være plads til mindst 4 fraktioner: papir, pap, glas og blandet plast.
Nedsivning af regnvand
Normalt sker bortledning af spildevand fra et byområde gennem kloaknettet, enten i fællessystem,
hvor spildevand og regnvand løber i samme ledning eller i et separatsystem - spildevand i en led-
ning og regnvand i en anden.

Økologiske hensyn 6
I fællessystemet tilføres rensningsanlægget betydelige mængder regn- vand, hvilket kan nedsætte
renseeffekten.
I separatsystemet får recipienten (vandløb, søer o.l.) under regnvejr tilført store mængder regnvand,
som i mange tilfælde kan være en belastning for recipienten.
Fælles for de to systemer er, at vandets kredsløb indsnævres. En stor del af det vand, der skulle
bidrage til grundvandsdannelsen, ledes direkte ud i åer, søer og havet.
En alternativ metode er, at nedsive regnvandet i byområdet. Metoder hertil kan være mere udstrakt
brug af halvgennemtrængelige overflader på stier og veje, som tillader regnvand - også fra tage,
nedsivningsbrønde og faskiner at sive ned i jorden.
Herved kan regnvandsafstrømningen reduceres betydeligt. Den resterende regnmængde afledes
via dræn og overløb på traditionel vis til recipient.
Fordelen ved lokal nedsivning er:
• Reduktion af regnvandstilledning til rensningsanlæg og recipient.
• Reduktion af forureningsbelastningen af recipienten.
• Reduktion af byområders negative effekt på grundvandsdannelsen.
• Videst muligt hensyn til vandets naturlige kredsløb.
Minimumsønsker
Småveje og p-pladser:
Småveje, parkerings- og vendepladser belægges med halvgennemtrængelige overflader i form af
drænasfalt, chaussesten/brosten, SF- sten, grusbelægning, græsarmeringssten eller lignende.
Desuden skal der langs småveje, parkerings- og vendepladser etableres dræn og overfladeafløb
for afledning under tøbrud eller kraftige regnskyl.
Stier:
Gang- og cykelstier etableres med grus med hældning mod et let forsænket tilplantet eller tilsået
areal, hvor nedsivning eller infiltrering kan foregå. Der etableres dræn og overfladeafløb.
Tage:
Regnvand fra tage afledes i lukket ledning til nedsivningsanlæg eller faskine. Siveanlægget etableres
minimum 5 meter fra hus og gerne ud til vej/sti, således at vejdrænet kan aflaste siveanlægget.
Kældre:
Under kældre drænes i mindst 30 cm's dybde, og vandet føres til nedsivningsanlæg eller faskine.
Anbefalinger
I områder hvor jorden har lav gennemtrængelighed anbefales det, i stedet for at etablere faskiner,
at opsamle tagvandet i lagertanke og anvende det til toiletskyl, tøjvask og/eller havevanding. Overskydende
regnvand kan afledes via faskine. Flere parceller kan anvende samme system.
Alternative løsninger
I stedet for at opsamle tagvandet i lagertanke kan det ledes til fælles vandmiljø med bæk og dam.
Dammen bør konstrueres med tæt bund og overløb til faskine som bør placeres hvor der er god
gennemtrængelighed i jorden.
Ved infiltration af tagvand kan dette udledes via nedløb med udkastere til en tæt rende og derefter
til et tæt bevokset areal mindst 2 meter fra bygninger.
Afstrømningen fra veje og pladser ledes til grønne rabatter. Det skal sikres, at de bevoksede arealer
ikke borteroderes under kraftige regn- skyl, ved at sprede regnvandsudledningen, f.eks. ved
hjælp af render samt ved at lægge en halvgennemtrængelig belægning mellem det bevoksede
areal og de uigennemtrængelige arealer (f.eks. kørebanebelægningerne).
På de enkelte parceller kan det anbefales at etablere smådamme inden nedsivning via faskiner.
Flere parceller kan være fælles om en dam/nedsivningsanlæg. Især kan det være aktuelt på storparcellerne.
Herved skabes biotoper, der kan øge områdets rekreative værdi.

Grønne områder
Økologiske hensyn 7
Beplantningen af fællesarealer og også gerne på den enkelte grund skal være egnstypisk og
varieret for at give de bedste forhold for et varieret dyreliv.
Det lokale klima
Vedplanter og høje urter/græsser renser luften, idet løvet opfanger betydelige mængder af luftens
støv- og gaspartikler.
Læ er en betingelse for frodighed og udendørs ophold. Fællesarealerne skal derfor beplantes
hensigtsmæssigt under hensyntagen til de karakteristiske udsigter fra området.
Mikroklimatisk kan klatreplanter beskytte en udsat husmur mod temperaturudsving og slagregn
(afkøling).
Beplantning
Områdets ydre grænse og de mindre anvendte dele af fællesarealerne kan der dækkes af kratbeplantning
som kun udsættes for minimums- pleje, for at give ynglesteder for smådyr og fugle.
Der må ikke bruges kemikalier på fællesarealerne (eller på private grunde) og de skal i vid
udstrækning drives som naturarealer, hvor græsset ikke klippes hver uge, f.eks. kunne der være
områder, tilsået med rabatblanding som kun slås to gange årligt. Friarealerne bør indeholde
områder med forskellige grader af plejeintensitet.
På fællesarealerne plantes kun træer og buske, der sætter spiselige frugter eller som minimumskrav
er ikke-giftige. Artsvalget skal være varieret og egnstypisk.
Vandforsyning
Hvor der er stort pres på grundvandsressourceme kan der følge vandstandssænkninger i vådområderne
til skade for det variere- de dyre- og planteliv.
Minirnumsønsker:
Der installeres vandmålere i hver enkelt bolig. Hvis varmtvandssystemet omfatter flere boliger,
installeres der varmtvandsmålere i hver bolig.
Ved køkkenvaske installeres etgrebsarmaturer med max. vandgennemstrømning på 12 ltr./minut.
Ved håndvaske installeres etgrebsarmaturer med max. vandgennemstrømning på 6 ltr./minut.
Ved alle brusere installeres termostatblandingsbatterier med max. vandgennemstrømning på 12
ltr./minut.
Der installeres vandbesparende toiletter med max. 6 ltr./skyl.
Anbefalinger:
Etablering af regnvandsanlæg til toiletskyl og tøjvask. Forholdet mellem tagareal (opsamling) og
personantal (forbrug) kan danne grund- lag for en ret sikker dimensionering.
Ved opsamling af regnvand fra flere tage kan der spares anlægsudgifter til en række tagnedløb,
brønde og faskiner.
Rørsystemer til opsamling af regnvand bør etableres i byggefasen.
Elforbrug
Minimumsønsker:
Der installeres udendørs lavenergibelysning, som evt. styres af skumringsrelæ eller bevægelsesføler.
Indendørs anvendes lavenergibelysning, hvor det er muligt og udsugning fra toilet- og baderum
styres individuel af fugtføler eller lyskontakt.

Varmeforsyning
Økologiske hensyn 8
En bebyggelsesplan kan udformes så de enkelte huse får en energirigtig placering. Det betyder
bl.a. orientering mod solen og i læ for den fremherskende vind.
I Nejs Bjerg planen er det muligt at placere de fleste huse gunstigt mod solen. Ønsket eller kravet
om læ kan derimod ikke opfyldes da det netop er udsigten mod sydvest, der er en af de store
attraktioner i området og at der samtidig er så store terrænforskelle, at en væsentlig del af husene
får udsigt. Til gengæld ligger området i læ for nordøstenvind og til dels også for sydøstenvind - de
to kolde vinter- og forårsvinde.
Minimumsønsker:
Installering af varmtvandsbesparende armaturer.
Korte og velisolerede varmtvandsrør fra produktionssted til brugssted.
I alle vinduer bør der anvendes energiglas frem for almindelige termoruder, evt. 3-lags ruder.
Af hensyn til det passive solvarmetilskud til rumopvarmning bør de største lysåbninger placeres
mod syd (sydvest).
Anbefalinger:
I visse installationssituationer kan det anbefales at anvende direkte varmeveksling frem for
varmtvandsbeholdere.
Ved solvarmeanlæg anbefales det, at den systemgodkendte varmtvandsbeholder er forsynet med
en varmespiral, tilsluttet det traditionelle varmesystem.
Hvis der anvendes luftvarme eller mekanisk ventilation, anbefales det at etablere varmegenindviding.
Vinduespartier bør evt. senere kunne forsynes med varmebesparende gardiner/persienner.
Til indvendige vægge, lofter og evt. gulve anbefales det at anvende tunge byggematerialer. De er
varmeakkumulerende og temperaturudjævnende.
Solvægge:
Solvægge er passiv solvarme hvor væggen bag en glasinddækning opvarmes af solen. Varmen
føres herefter naturligt eller ved hjælp af en ventilator ind i boliger som supplement til den normale
varmekilde.
Den passive solvarme kan kombineres med aktiv solvarme således at solvæggens varme - uden
for fyringssæsonen anvendes til opvarmning af brugsvand.

Visuel vurdering 9
Boligområdet Nejs Bjerg ligger i byens sydvestlige udkant, nord for forlængelsen af Nejsvejs. Fra
en del af området er der udsigt over Broager Vig.
Området er, ligesom Broager by og i øvrigt hele Broager kommune, omfattet af Kystcirkulærets 3
km kystnærhedszone.
Dette indebærer, at enhver form for bebyggelse kræver en vurdering af den visuelle indflydelse,
bebyggelsen har på området.
I flg. Kystcirkulærets § 5 b kan der i kystnærhedszonen inddrages nye arealer i byzonen, såfremt
der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering.
Størstedelen af det nye boligområde Nejs Bjerg ligger inden for rammeområderne - B7, B9 og D7 -
i kommuneplan 1996-2004. Områderne er fastlagt til boligformål og offentlige formål.
Et mindre areal, omfattende selve Nejs Bjerg, skal med i lokalplanen for at sikre det til offentligt
grønt område og til en mindre parkeringsplads ved Nejsvej. Da område D7's anvendelse tillige
ønskes ændret fra offentlige formål til boligformål skal der udarbejdes kommuneplantillæg for
området.
Det nye områdes visuelle påvirkning
Området er, som også forudsat i kommuneplan 1996-2004, en del af den naturlige afrunding af
Broager by mod syd. Området ligger umiddelbart vest for parcelhusområdet Drosselvænget.
Størstedelen af lokalplanområdet anvendes i dag til landbrugsformål. Område D7 er en privatejet
granplantage i meget ringe stand. Fra dele af lokalplanområdet kan man se ud over landskabet til
Broager Vig og ud over Flensborg Fjord.
På grund af det meget kuperede terræn ned mod Flensborg Fjord vil der fra kysten kun være
enkelte steder, hvorfra man kan se bebyggelsen. Alle andre steder vil den være skjult bag bakker.
Gendarmstien, som løber genne det eksisterende boligområde nord for lokalplanen, føres gennem
området i nord sydgående retning og for- løber langs Sydskelsvej - med udsigt over Flensborg
Fjord til Nejsvej. Der vil være en alternativ stiføring gennem lokalplanområdet, der fører
Gendarmstien over Nejs Bjerg.
Nejs Bjerg har været udnyttet til grusgravning. Det har medført, at toppen og siderne af bakken er
ødelagt. I øjeblikket arbejdes der på at føre bakken tilbage til sin oprindelige skikkelse. Den manglende
top og til dels siderne fyldes op og arbejdet vil blive afsluttet med en terrænmodulering. Nejs
Bjerg vil herefter blive brugt som rekreativt område og udsigtspunkt.

Visuel vurdering 10

Visuel vurdering 11

Visuel vurdering 12

Hvad er en lokalplan ? 13
loven om planlægning er det bestemt, at kommunen skal udarbejde len lokalplan, før der gennemføres
større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, foretages større nedrivninger eller
ændringer i anvendelsen af en ejendom.
Pligten til at udarbejde lokalplaner skal sikre sammenhæng i den kommunale planlægning, samt
borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen.
Kommunen kan endvidere udarbejde en lokalplan, når den skønner, at det er nødvendigt.
Kommunen kan bruge sin ret til at udarbejde en lokalplan, når byrådet ønsker at inddrage ogleller
informere borgerne om de ændringer, der skal ske i et område. Byrådet kan således høre borgernes
synspunkter, Ændringsforslag og gode ideer, inden lokalplanen vedtages endeligt.
Lokalplanen skal overholde de retningslinier, der er givet i kommune- planen.
En lokalplan er en detaljeret plan, der fortæller, hvad der skal ske i de enkelte områder i kommunen,
f.eks. om arealernes anvendelse, bygningernes placering osv.
En lokalplan er retsligt bindende for ejerne af de enkelte ejendomme med hensyn til udstykning og
bebyggelse samt anvendelsen af arealerne og bebyggelsen.
Lokalplanen regulerer kun den fremtidige anvendelse, den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte.
For at sikre borgerne en rimelig tid til at vurdere og diskutere lokalplanforslaget skal det fremlægges
offentligt i mindst 8 uger.
Inden for den periode, byrådet har valgt at fremlægge lokalplanforslaget, kan borgerne skriftligt
komme med bemærkninger og ændrings- forslag.
Lokalplanens opbygning
Lokalplanen består af en indledning, hvor der fortælles om hvor lokalplanforslaget kan ses - på
Rådhuset og bibliotekerne - og hvor længe fremlæggelsesperioden løber.
I indledningen er der også redegjort for planens baggrund og for hvad man ønsker at opnå med
planen.
Redegørelsen fortæller om lokalplanens forhold til anden planlægning - kommuneplanen, spildevands-
og varmeplanlægning, fredningsplanlægning osv.
Lokalplanens 3. afsnit handler om hvilke retslige virkninger der gælder mens lokalplanforslaget er
fremlagt og når den er endeligt vedtaget.
Og så følger selve lokalplanen, hvor der i paragraffer er fastlagt de retsligt bindende bestemmelser
for området.

Retsvirkninger 14
Lokalplanens midlertidige retsvirkninger
Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af
forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder
således et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse.
Når fristen for fremsættelse af indsigelser og Ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse
til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget
er endeligt vedtaget, dog højst I år efter offentliggørelsen.
Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget, kan byrådet foretage Ændringer i det offentliggjorte
lokalplanforslag, jfr. § 27 stk. 3 i lov om planlægning.
Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt
foreligger et helt nyt forslag, kræver, efter § 27 stk. 3 i lov om planlægning, fornyet offentliggørelse
af lokal- planforslaget.
Lokalplanens varige retsvirkninger
Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er
omfattet af planen, i følge § 18 i lov om planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt
anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsatte som hidtil.
Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i
planen.
Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser
under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt
eller fastholdt ved lokalplanen.
Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny
lokalplan.

Lokalplan 15
'Stempelgebyr: kr. 1.200,00 Anmelder: Broager kommune
Allégade 4
6310 Broager
Broager kommune
Lokalplan nr. 48
For et område til boliger ved Nejs Bjerg i Broager
I henhold til lov om planlægning - bekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 med senere tilføjelser -
fastsattes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
§ 1. Lokalplanens formål
1.1 Lokalplanen har til formål at sikre:
at området anvendes til holigformål og rekreative formål,
at Nejs Bjerg anvendes til offentligt tilgængelige rekreative formål og at der
udlægges en mindre parkeringsplads
at de dele af lokalplanområdet, der ligger i landzone overføres til byzone,
at der ved udstykningsplanens udformning i en vis udstrækning sikres udsigter fra
området til Broager Vig - Flensborg Fjord.
§ 2. Områdets afgrænsning, zonestatus og etapedeling
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort og omfatter del af matr.
nr.ene: 212, 334, 1032, del af 1031 og del af 175, Broager Ejerlav, Broager samt
alle parceller, der efter den 2. april 1997 udstykkes fra nævnte ejendomme.
2.2 Den del af lokalplanområdet, der ligger i landzone, overføres til byzone.
2.3 Lokalplanområdet underdeles i delområderne 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7 som vist på
kortbilag I.
2.4 Lokalplanområdet udstykkes i etaper.
§ 3. Områdets anvendelse
3.1 Delområderne 1, 2 og 3 må kun anvendes til boliger i form af parcelhuse samt
institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn, naturligt hører til i
området.
3.2 Delområderne 4 og 5 må kun anvendes til boliger i form af tæt, lav boligbebyggelse
samt institutioner af almennyttig karakter, som efter bvrådets skøn, naturligt hører
til i området.
3.3Delområde 6 kan anvendes til åben, lav bebyggelse i form af max. 3 parcelhuse eller
til tæt, lav bebyggelse samt institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets
skøn, naturligt hører til i området.
3.4 Delområde 7 må kun anvendes til offentligt tilgængeligt rekreativt område og
parkeringsplads. Delområdet må på ingen måde bebygges.
3.5 Byrådet kan tillade, at der på ejendomme i delområderne 1, 2, 3, 4, 5 og 6 drives
sådan virksomhed, som almindeligvis kan indpasses i et boligområde.
3.6 Der kan inden for delområderne 1, 2, 3, 4, 5 og 6 opføres eller indrettes bebyggelse
til formål, der er fælles for områdets beboere.
3.7 Inden for delområderne 1, 2, 3, 4, 5 og 6 kan der opføres transformerstationer til
områdets forsyning, når de ikke har mere end 30 M2 bebygget areal og ikke gives
en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse
med den øvrige bebyggelse.
3.8 De på kortbilag I med priksignatur viste områder må kun anvendes til rekreativt,
grønt område. Der kan på arealerne opstilles og udføres installationer der er nødvendige
for områdets Økologiske drift såsom kompostbeholdere og lignende, der
efter byrådets opfattelse naturligt hører til i området. Dette gælder dog ikke for delområde
7, hvor der kun må opstilles enkelte bænke og affaldskurve.

Lokalplan 16
3.9 Det er ikke tilladt at opbevare både i området. Joller og mindre både kan dog
opbevares på den enkelte grund, såfremt den opklodsede højde ikke overstiger
1,80 meter.
§ 4. Udstykning og terrænregulering
4.1 Området udstykkes i princippet som vist på kortbilaget. Udstykningen kan ske
etapevis.
4.2 Det naturligt forekommende terræn må ikke ændres ved afgravning eller
påfyldning.
Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter kan udføres efter godkendelse i
hvert enkelt tilfælde af kommunens byggemyndighed.
4.3 Stensætninger til udligning af terrænforskelle mod vej, plads, sti eller friareal må
kun udføres i marksten.
§ 5. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden
5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 30 ved åben lav
bebyggelse og 40 ved tæt-lav bebyggelse.
5.2 I delområdeme 1, 2 og 3 skal bebyggelsen opføres inden for de på kortbilag 2 viste
byggefelter.
Beboelsesbygninger skal placeres med facade eller gavl parallelt med én af byggefeltets
grænser.
Det er tilladt at opføre bebyggelsen med facade eller gavl i byggefeltets grænse
mod vej.
Garager, carporte og mindre udhuse kan opføres uden for byggefeltet.
5.3 I delområde I må bygninger ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig
tagetage.
I delområderne 2, 4 og 5 må bygninger opføres med 2 etager.
I delområde 3 må bygninger opføres med I etage med udnytte- lig tagetage mod
vej og med 2 etager på den del af bygningen, der vender væk fra vejen. Den del af
bygningen, der er i 2 etager må ikke have tagflade, der er højere end tagfladen på
den del af bygningen, der vender ud mod vejen.
I delområde 6 må bygninger opføres med 1 etage med udnytte- lig tagetage mod
delområdets østskel og med 2 etager på den del af bygningen, der vender væk fra
Østskellet. Den del af byg- ningen, der er i 2 etager må ikke have tagflade, der er
højere end tagfladen på den del af bygningen der er i 1 etage med udnyttelig
tagetage.
Det er tilladt at udføre bygningerne med kælder.
5.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger
8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet.
5.5 Det er tilladt at sammenbygge garager og udhuse i naboskel, dersom der kan
opnås enighed herom mellem grundejerne.
5.6 Det er tilladt at opføre garager og udhuse i skel mod sti.
5.7 Beboelsesbygningers tage skal have en hældning på mindst 15'. Tagfladerne skal
beklædes med materialer i røde eller rødlige farver (gerne teglsten). Det er dog
tilladt, at udføre mindre bygningsdele i andre jordfarver (kviste og lignende).
Andre materialer kan dog anvendes efter godkendelse fra kommunens byggemyndighed
i hvert enkelt tilfælde.
5.8 Alle primære facader, bortset fra gavltrekanter, carporte, udhuse o. lign., skal
udføres i sten af murstensformat i blank mur eller vandskuret. Farverne må være
teglfarverljørdfarver eller lys grå.
Galvltrekanter, vindskeder og lignende skal holdes i jordfarver eller disses blanding
med sort og hvid samt i lys grå.
5.9 Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele kan dog også anvendes
andre farver.
5.10 Konstruktioner, der er nødvendige for at forsyne en ejendom med en alternativ
energiform, kan udføres på eller i forbindelse med en bygning, efter byggemyndighedens
godkendelse i hvert enkelt tilfælde.
5.11 Skiltning eller reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt
tilfælde.

Lokalplan 17
§ 6. Veje, stier og parkering
6.1 Tilkørsel til området sker ved 2 vejtilslutninger til Nejsvejs for- længelse.
6.2 Vejene A-B-C-D-E, B-N, C-F-G-H-J, F-M og G-L udlægges i en mindste bredde af
7 m med 5 m kørebane.
Vendepladserne E, J, K, L og N udlægges med en størrelse og placering som vist
på kortbilaget.
6.3 Efter vejenes færdiggørelse optages de som offentlige og "hård belægning" vedligeholdes
af kommunen.
6.4 Parkeringspladsen ved foden af Nejs Bjerg udlægges som offentlig p-plads.
6.5 Der sikres stiforbindelse mellem punkterne c-d og g-h.
6.6 Stierne a-b, c-d, e-f, g-h, j-k, I-m, n-o-p, o-q og r-s-t udlægges med en mindste
bredde af 3 m.
Stierne belægges med grus.
6.7 Alle veje og stier er offentligt tilgængelige.
6.8 Med Byrådets tilladelse kan der etableres adgang fra stier og friarealer til de
tilgrænsende grunde. Låger må ikke åbne ud over stiareal.
6.9 Parkering af last- og varevogne med en totalvægt på mere end 3500 kg må ikke
finde sted på områdets veje mellem kl. 18.00 og 07.00.
§ 7. Ledningsanlæg og antenner
7.1 El-ledninger, herunder vejbelysning, samt andre forsyningskabler skal fremføres
som jordkabler.
7.2 Det er ikke tilladt at opsætte selvstændige udendørs radio-og TV-antenner. Alle
boliger skal tilsluttes fællesantenneanlæg. Det kan enten være et selvstændigt
fællesantenneanlæg for området eller det eksisterende anlæg i boligbebyggelsen
Brombjerg.
§ 8. Kloakering
8.1 Området kloakeres. Regnvand bortledes ikke i ledning, men nedsives på stedet.
§ 9. Ubebyggede arealer, hegn, beplantning og udsigtsarealer
9.1 Langs udstykningens grænse mod syd og sydøst må hækkenes højde ikke overstige
1,80 meter.
9.2 De på kortbilag I med priksignatur viste områder samt træer, beplantninger og stier
vedligeholdes af grundejerforeningen.
9.3 Vejenes græsarealer vedligeholdes af grundejerne.
9.4 Det på kortbilag 1 med skovsignatur viste område skal henligge som skov med
offentlig adgang.
9.5 I det grønne områdes nordskel skal grundejerforeningen etablere og vedligeholde
en afskærmende beplantning i form af et trerækket levende hegn, som vist på
kortbilag I.
9.6 Hegn i skel mod sti, vej eller friareal må kun etableres som levende hegn plantet
0,3 m inden for skel.
9.7 Hegn i skel mod nabo må ligeledes kun etableres som levende hegn.
9.8 Ejeren af den enkelte grund har den fulde vedligeholdelse af de under punkt 9.6 og
9.7 nævnte hegn.
9.,9 Inden for den med lodret skravering viste udsigtskile på kortbilag 1, må der ikke
plantes træer eller buske eller opstilles konstruktioner, der har eller opnår en højde
af mere end 3,0 meter
§ 10. Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse
10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet Broager Fjemvarmeselskab.

Lokalplan 18
§ 11. Grundejerforening
11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere
inden for lokalplanområdet.
11.2 Grundejerforeningen skal dannes når byrådet træffer beslutning herom og der er et
tilstrækkeligt antal grundejere til at danne en forening.
11.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet.
11.4 Grundejerforeningen tilskødes de på kortbilaget viste grønne områder. Vedligeholdelse
af de nævnte områder påhviler grundejerforeningen.
11.5 Kommunen har ret til at udføre anlægs- og vedligeholdelsesarbejder, inel. nedlægning
af kloakledninger mv., i området.
Lokalplan 48 er vedtaget endeligt af Broager Byråd den 16. dec. 1998
Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 12. jan 1999
sign.
Jørn Lehmann Petersen
borgmester sign
Knud H. Jensen
forvaltningschef
Nærværende lokalplan begæres tinglyst på del af matr. nr. ene 212, 334, 1032, del af 1031 og del
af 175 Broager ejerlav samt alle parceller der efter lysningsdatoen udstykkes fra nævnte
ejendomme.
Broager kommune, den 23 februar 1999
sign.
Jørn Lehmann Petersen
borgmester sign
Erik Breum
kommunaldirektør
Matr: 212 DEL. m.fl.
Broager Ejerlav, Broager
Retten i : Sønderborg
Indført den : 10.03.1999
Lyst under nr. : 6165- 6169
sign.
Mona Kræmer
overassistent

Lokalplan Matrikelkort 19

Kommuneplanens rammer 22
Tillæg nr. 6 til kommuneplan 1996 - 2004
Eksisterende område D7
Det eksisterende område D7, som er et privatejet område, ændres fra offentlige formål til
boligformål. Området lægges sammen med bolig- område B7, hvor følgende rammer for
lokalplanlægningen er gældende:
a at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive formål såsom
børneinstitutioner og lignende samt nær- mere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i
området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne samt til rekreative grønne områder.
b. at bebyggelsesprocenten i området ikke overstiger 30 ved åben-lav bebyggelse og 40 ved
tæt-lav bebyggelse.
c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager.
d. at området overføres til byzone og at hele området forsynes med flernvarme.
Nyt område D7, offentlige formål
Det nye område D7 dækker Nejs Bjerg, som ikke tidligere har været medtaget i rammerne. For
området gælder følgende rammer for lokal- planlægningen:
a. at området, der omfatter Nejs Bjerg, udlægges til offentlige formål. b. at anvendelsen
fastlægges til rekreative formål og parkeringsplads.
c. at området overføres til byzone.
Således vedtaget af Broager Byråd, Broager, den 16. dec. 1998
sign
Jørn Lehmann Petersen
borgmester sign
Knud H. Jensen
forvaltningschef
Kortbilag til tillæg nr. 6 på næste side ->

Kommuneplanens rammer 23