guide - Byggeskadefonden

BYGGESKADE 

FONDENS 

GUIDE 

TIL 

KVALITET 

I BOLIG 

BYGGERIET

113

Byggeskade 

fondens guide 

til kvalitet 

i BoligByggeriet 

form, funktion, teknik 

1

Byggeskade 

fondens guide 

til kvalitet 

i BoligByggeriet 

form, funktion, teknik 

2

Denne guide udgives på baggrund af Byggeskadefondens 25 års erfaringer 

fra eftersyn af byggerier med over 200.000 boliger samt fondens løbende 

byggetekniske vidensopsamling og erfaringsformidling. 

Byggeskadefonden blev etableret i 1986 og beskæftigede sig oprindeligt 

primært med eftersyn og skadeudbedring i de færdige byggerier. Senere fik 

arbejdet med at forebygge svigt og skader og med at fremme byggeriets 

kvalitet og effektivitet større betydning. Forebyggelsen har haft stor effekt, 

og omfanget af væsentlige svigt er over tiden reduceret med over 90 %. 

Det skyldes primært en ved holdende og systematisk indsats i samarbejde 

med især de almene bygherrer. Men det skyldes også, at eftersyn 

og skadeudbedringer udføres for fonden af eksterne rådgivere, 

som lærer af deres kollegers fejl og bringer denne viden videre i faget. 

Arbejdet med at kvalitetssikre projektering og udførelse er nu en del 

af det almene boligbyggeris såkaldt alment tekniske fælleseje. 

Formålet med guiden er først og fremmest at styrke dette fælleseje 

og udbrede fondens byggetekniske erfaringer så bredt som muligt. 

Guidens første del en ganske kort introduktion til 25 års udvikling 

med arkitekturidealer, byggepolitik, byggeteknik og kvalitetssikring 

i det almene boligbyggeri. 

Guidens anden del er Byggeskadefondens overordnede anbefalinger 

til bygherrer og projekterende – sammenfattet indenfor 25 temaer. 

Guidens tredje del viser 25 eksempler på boligbyggerier 

i god kvalitet. Eksemplerne viser både, hvor vidtfavnende 

alment boligbyggeri kan være, og at der rundt i Danmark 

er bygget og bygges fin almen arkitektur. 

byggeskadefonden 2012 

3

yggeskadefonden 

Byggeskadefonden er en selvejende institution 

med tre overordnede formål: 

• at forestå og af hol de udgifter til eftersyn 

af støttet boligbyggeri og renoveringer 

• at yde støtte til dækning af byggeskader 

• at bidrage til erfaringer om byggeprocessen 

og byggeriet til byggeriets parter med henblik 

på at forebygge byggeskader og fremme kvalitet 

og effektivitet i byggeriet. 

Studiestræde 50 

1554 København V 

Telefon 33 76 20 00 

Telefax 33 76 20 10 

bsf@bsf.dk 

www.byggeskadefonden.dk 

byggeskadefonden 

4

forord 

udvikling 

25 års boligbyggeri og kvalitetssikring 

Industrialiseret boligbyggeri | 9 

Standardisering og byggesystemer | 9 

De første tæt-lav bebyggelser | 9 

Montagebyggeri med sociale eksperimenter | 10 

Konsekvenser af det industrialiserede byggeri | 10 

Kvalitetssikringsreform og byggeskadefond | 10 

Stabilitetsproblemer og svigt i vådrum | 11 

Nye lette materialer i byggeriet | 11 

Konkurrencer om bedre boligbyggeri | 11 

Enkle former – glas og træ | 13 

Idékonkurrence om bedre byggeteknik | 13 

Store konjunkturudsving i boligbyggeriet | 14 

Urbane megastrukturer og havneomdannelse | 14 

Effektivisering og billigbyggerier | 14 

DUKO | 16 

Byggeskadeforsikring af private byggerier | 16 

Totaløkonomiberegninger | 16 

Bygherrenøgletal | 17 

Byggeskadeforsikring af renoveringsprojekter | 17 

Kvalitetssikringen har givet resultat | 17 

anbefalinger 

kvalitet i alment boligbyggeri | 20 

25 temaer med anbefalinger 

Byggeprogram | 25 

Entrepriseform | 26 

Totaløkonomi | 28 

Førsynsrapport | 29 

Forsøgsbyggeri | 30 

Bygbare løsninger | 32 

Valg af materialer | 34 

Driftsovervejelser | 36 

Energi og tæthed | 37 

Fugt | 38 

Niveaufri adgang | 40 

Undertage | 42 

Tagterrasser | 43 

Konstruktive forhold | 44 

Sårbare bygningsdele | 46 

Ventilation og indeklima | 47 

Fugtspærrer | 48 

Krybekældre | 49 

Lette baderum | 50 

Brugsvandsanlæg | 52 

Projektændringer og besparelser | 53 

Risikoerklæring | 54 

Projektgranskning | 55 

Tilsyn | 56 

Driftsplan | 58 

boligbyggerier 

25 eksempler på god kvalitet 

Pæregrenen | Odense | 62 

Præsteager | Lisbjerg | 64 

Soluret | Odense | 66 

Mejerigården | Viborg | 68 

Jens Langes Gaard | Nørresundby | 70 

Havrevangen | Hillerød | 72 

Hyldemosen | Herlev | 74 

Prangerhuset | København | 76 

Prinsessegade | København | 78 

Auroravej | Aalborg | 80 

Lundegården | Ballerup | 82 

Æblehaven | Holte | 84 

Sandegraven | Vejle | 86 

Søvej Huse | Ishøj | 88 

Solgården | Virum | 90 

Rosenhaven | Lyngby | 92 

Jægersborg Vandtårn | Gentofte | 94 

Valdemarsgade | Brønderslev | 96 

Emaljehaven | København | 98 

Alpha-Beta Kollegierne | Viborg | 100 

Sømærk | København | 102 

Lærkehaven | | Lystrup | 104 

Skivevej | Hobro | 106 

Kragelund Plejecenter | Silkeborg | 108 

Gyldenrisparken | København | 110 

indhold 

5

25 års 

byggeriets kvalitet hænger nøje sammen med de økonomiske 

og tekniske betingelser for byggeriets opførelse. byggeskadefonden 

og kvalitetssikringsarbejdet opstod som reaktion på de mange 

skader i det industrielle boligbyggeri i 1960erne og 1970erne. 

De seneste årtiers arbejde med at forbedre kvaliteten i det støttede 

boligbyggeri har givet resultat, og omfanget af svigt er nu reduceret 

betydeligt. Denne udvikling udfordres nu måske af en ny industrialiseringstendens, 

hvor ikke bare enkelte komponenter, men også 

hele rumstore bygningselementer importeres fra fjerne markeder. 

guidens første del beskriver kort uDviklingen de seneste 

25 år med fokus på arkitekturidealer, boligpolitik og byggeteknik. 

beskrivelsen definerer nogle af de yDre rammer for arbejdet 

med kvalitetssikring af boligbyggeriet og introducerer samtidig 

en række centrale begreber. 

7 

udvikling

Albertslund Syd, Albertslund 

Alment boligbyggeri 1960erne 

8

aggrund 

25 års boligbyggeri og kvalitetssikring 

industrialiseret boligbyggeri 

Udviklingen af dansk boligbyggeri tog et kvantespring i årene efter 2. Verdenskrig, 

da akut boligmangel gjorde det nødvendigt at opføre nye boliger i 

stort antal. Hvis man skulle imødekomme det, var der én vej frem, mente 

politikere og byggebranchen, og det var at industrialisere byggeriet. Her gik 

det almene boligbyggeri foran og udstak den overordnede retning for udviklingen 

frem mod opbygningen af velfærdssamfundet indtil krisen for alvor 

satte ind i 1970erne. Det industrialiserede boligbyggeri resulterede i store 

funktionelle boliger af langt højere standard end tidligere, men også i ensformige 

bebyggelsesplaner, som fra begyndelsen af 1960erne bredte sig ad 

kranspor over det ganske land. I industrialiseringens første år blev der sat 

lighedstegn mellem en rationel byggeproces, der udnyttede produktionsapparatet 

til optimal stordrift og store bebyggelser, repeteret tilsyneladende i 

det uendelige. 

Nogle år senere opstod tæt-lav-byggeriet, som en ideologisk og arkitektonisk 

modreaktion, der forsøgte at genskabe en human skala i boligbyggeriet 

og eksperimentere med nye materialer og byggeteknikker. Hver af de to 

tendenser rummede nytænkning og byggetekniske eksperimenter, som 

lykkedes, men havde også konsekvenser i form af byggeskader, der krævede 

trecifrede millionbeløb at udbedre. 

standardisering og byggesystemer 

Udgangspunktet for det industrialiserede boligbyggeri var de første bebyggelser 

opført af betonelementer, f. eks. Bellahøj fra 1951-56, der rummede 

både arkitektoniske og tekniske ambitioner. Bebyggelsen skulle både virkeliggøre 

le Corbusiers idealer om den moderne bys højhuse i grønne parker, 

og afprøve såvel nye materialer, som en ny mekanisering af byggeprocessen. 

Mange byer lagde fra 1960erne jord til en række store almennyttige 

boligbebyggelser. Byggerier som Milestedet i Brøndby og Carlsro i Rødovre 

satte nye standarder for industrialiseret stringens og effektivitet, men mødte 

også kritik for at tilsidesætte boligmæssige kvaliteter. 

Standardisering og typisering nåede et højdepunkt med udviklingen af et 

byggesystem for etagetypehuse, kaldet Sydjyllandsplanen, der, skåret over 

en fælles læst, blev realiseret flere steder i Jylland og på Sjælland. Det var 

byggeri i tre etager med saddeltag, indrettet med store og funktionelle boliger, 

bag et stereotypt og oplevelsesfattigt ydre, der primært var dikteret af 

produktionsforholdene. 

Næste trin på udviklingsstigen var anlæggelsen af hele byer – eller ’planer’ 

som de blev kaldt – på bar mark. Ud over boliger i tusindtal rummede byerne 

også butikker, egne skoler, børneinstitutioner og ofte også kulturelle 

institutioner i form af bibliotek og svømmehal. Der var tænkt på alt, men det 

var på lang sigt ikke nok til at skabe velfungerende boligområder, hverken i 

Urbanplanen, Gellerupplanen eller Høje Gladsaxe. Ambitionen om rationelt 

byggeri, opført på normeret tid og til prisen, var dog opfyldt. 

de første tæt-lav bebyggelser 

Som et modstykke til de store bebyggelser med højhuse, blev Albertslund 

Syd opført i midten af 1960erne, som en lav bebyggelse med gårdhavehuse 

og rækkehuse, der hentede inspiration i Middelhavsområdets selvgroede 

tætte byer. Bebyggelsen kom på sin vis til at foregribe tæt-lav-bevægelsen, 

9 

Milestedet, Rødovre 

Albertslund Syd, Albertslund

Farum Midtpunkt, Farum 

Hyldespjældet, Albertslund 

der blev resultatet af en idekonkurrence, som SBi udskrev i 1971 og som 

nogle år senere fandt sine første realiserede udtryk med bebyggelserne 

Gjesing Nord ved Esbjerg og Tinggården ved Herfølge. Kodeordene for de to 

bebyggelser var et levende og varieret arkitektonisk udtryk, høj grad af beboerindflydelse 

i projekteringsprocessen og forsøg med at anvende nye 

byggematerialer. I Flexibo, der blev opført på Amager i 1975, handlede det 

om beboernes mulighed for indflydelse på at indrette deres egen bolig, i det 

alle skillevægge kunne flyttes. Flere andre markante bebyggelser med 

samme dagsorden som Albertslund Syd så dagens lys i midten af 1970erne, 

nemlig Galgebakken, Hyldespjældet og Gadekæret. 

Montagebyggeri med sociale eksperimenter 

Sideløbende med disse eksperimenterende og mindre bebyggelser, blev 

der fortsat opført meget store bebyggelser i karréstruktur med flere tusinde 

boliger, som f. eks, Brøndby Strand og Ishøj-planen. Især Brøndby Strand 

forekommer at have hentet inspiration i det tæt-lave byggeris knopskydninger 

og forskydninger af bygningskroppe. 

Samtidig med Ishøjplanen opførtes Farum Midtpunkt nord for København 

som terrassehuse i tre etager med facader beklædt med plader af Cortenstål. 

Bebyggelsen rummede mange typer lejligheder, der alle var forsynet 

med store terrasser, og i modsætning til bebyggelserne syd for hovedstaden 

var der ikke problemer med at leje boligerne ud. Årsagen var måske, at 

beboerne her blev præsenteret for en nytænkende mellemting mellem etageboligen 

og eget parcelhus med have, der i 1970erne blev danskernes 

foretrukne boligform. 

konsekvenser af det industrialiserede byggeri 

I 1974 viste de første konsekvenser sig af det industrialiserede byggeri, da 

vand begyndte at sive gennem de flade og utætte tagkonstruktioner i Albertslund 

Syd. De var opbygget af en bærende trækonstruktion med plader 

af krydsfiner og tagpap øverst, og holdt altså i ca. 15 år, før indsivende vand 

resulterede i omfattende svampeskader, afsprængninger af bebyggelsens 

betonfacader og råd i vinduer og døre. En tredjedel af tagene måtte udskiftes 

fuldstændigt, ligesom facaderne fik ny isolering og beklædning. 

Byggeskadesagen, som hurtigt blev døbt Tagsagen og trak store overskrifter 

i aviser og tv, kom til at koste 250 millioner kroner at udbedre. Årsagerne 

til skaderne blev henført til brug af nye materialer, konstruktioner og 

arbejdsmetoder, der ikke var nok erfaringer med, men nok så meget til 

ufuldstændig projektering, manglende anvisninger på korrekt udførelse, 

samt mangelfuldt tilsyn og byggeledelse. 

Selv om sagen kun var en blandt flere, fik den alligevel særlig status, da den 

daværende boligminister Erling Olsen udnævnte den til århundredets vigtigste 

boligsag, fordi den tvang myndighederne til tage ansvar. Ansvaret udmøntede 

sig i 1978 i vedtagelse af en egentlig byggeskadelov, ’Lex Albertslund’, 

der var en statslig støtteordning til delvis dækning af udgifterne til 

udbedring af byggeskader i almennyttigt boligbyggeri. 

kvalitetssikringsreform og byggeskadefond 

Efter år med bekostelige renoveringer efter at skaderne først var sket, rettedes 

opmærksomheden i begyndelse af 1980erne mod at gøre noget ved 

ondets rod, og forsøge at forhindre at skaderne overhovedet opstod. En arbejdsgruppe 

under Boligministeriet kom i 1985 med forslag til en række 

initiativer, som skulle sikre kvaliteten i boligbyggeriet, nedbringe omfanget 

af byggeskader samt bevare kvaliteten, når byggeriet var i drift. 

Først og fremmest skulle en kvalitetssikring, der stillede skærpede krav til 

projektering, planløsning, konstruktionsmetode og materialevalg, samt 

10

ikke mindst til udførelsen, søge at hæve kvaliteten af nybyggeriet. Den skulle 

følges op af en harmonisering af ansvarsperioden på 5 år for projekterende, 

entreprenører og leverandører, der hidtil havde været henholdsvis 5, 

20 og 1 år, hvilket resulterede i tilsvarende svingende incitamenter til at 

villesikre kvaliteten. Helt centralt var desuden forslaget om at etablere systematiske 

eftersyn af byggeriet for at registrere de svigt, som trods kvalitetssikringen 

alligevel kunne være opstået inden ansvarsperiodens udløb. 

Til at forestå og finansiere dette arbejde forslog og vedtog man at etablere 

en byggeskadefond der skulle fungere på forsikringsmæssigt grundlag, således 

at almennyttigt boligbyggeri opført med støtte, var forpligtet til at bidrage 

til fonden, mod til gengæld at have ret til at få dækket eventuelle udgifter 

til skadeudbedring. Byggeskadefonden etableredes i juli 1986 med tre 

klart definerede opgaver: at foretage 5-års eftersyn, at formidle erfaringer 

til byg geriets parter samt at behandle skadesanmeldelser og yde støtte til 

udbedring af skader. 

stabilitetsproblemer og svigt i vådrum 

Den første periodes eftersyn viste især, at der var stabilitetsproblemer og 

problemer med de bærende konstruktioner i en lang række af de undersøgte 

bebyggelser. Faktisk udgjorde svigt i de bærende konstruktioners 

kraftoverførende samlinger en tredjedel af alle registrerede svigt. Fonden 

måtte specielt i mange af de opførte private andelsboliger konstatere, at 

der ikke var gennemført kvalitetssikring af projekteringen og i den forbindelse 

udarbejdet en stabilitetsredegørelse. Konsekvensen var bærende 

vægge uden den nødvendige stabilitet, hvilket i værste fald kunne resultere 

i meget alvorlige skader, som f. eks. væltede vægge. Et andet udbredt problem, 

som kom for dagen ved de første eftersyn, var fugt skader i vådrum 

opført som lette konstruktioner af træ og gips, med overflader af vinyl eller 

maling. Her var der problemer med opfugtning og svamp i op mod 80 % af de 

undersøgte bebyggelser. Også svigt ved gennemføringer til ventilation i undertag 

af lette banevarer og skjulte vandførende rørføringer, der var indstøbt 

eller indmuret, fyldte godt op i statistikkerne i de første år. 

nye lette materialer i byggeriet 

En del af forklaringen på de mange svigt, der blev registreret ved de første 

års eftersyn, kunne findes i den arkitektoniske tendens, der prægede det 

almene boligbyggeri i begyndelsen af 1980erne med tæt-lavt byggeri i nye 

lette materialer. Eksempler på det er bofællesskaberne Jystrup Savværk og 

Fuglsangpark i Farum, begge fra 1983, samt Håndværkerparken, som er 

opført over 15 år fra 1978-93 i Holme syd for Århus. Mens det lykkedes at 

skabe velfungerende og populære boligområder i human skala, fik eksperimenterne 

med at bruge simple og forholdsvis uafprøvede byggematerialer 

som letbeton, bræddebeklædning, bølgeeternit og malede pandeplader, 

ikke altid et heldigt udfald i bebyggelser med mange forskydninger af bygningskroppe, 

under knappe tage. 

konkurrencer om bedre boligbyggeri 

I begyndelsen af 1980erne faldt boligbyggeriet til 20.000 årligt opførte almene 

boliger. Tendensen holdt sig til midten af 1990erne, men det medførte 

ikke stagnation i udviklingen og den fortsatte industrialisering af boligbyggeriet, 

som blev gjort til genstand for flere konkurrencer i større 

skala gennem årtiet. 

En fornyet interesse for at udvikle etagehuset blev kickstartet af Boligministeriets 

idekonkurrence i 1984 ’Det nye etagehus’, der blev realiseret i tre 

meget forskellige byggerier i løbet af 1980erne, nemlig Engen i Rødovre og 

11 

arkitekturtendenser 

1980erne 

nyrationalisme 

dekonstruktivisme 

traditionalisme 

murværksæstetik 

brugerstyret arkitektur 

Håndværkerparken, Aarhus 

Engen, Rødovre

Håndværkerparken, Aarhus 

Alment boligbyggeri 1980erne 

12

Søfronten ved Skt. Jørgens Sø i København, samt Odinsgård i Brabrand vest 

for Århus. Fælles for de tre bebyggelser var et bærende, præfabrikeret søjle-pladesystem 

i beton, der gav fleksibilitet i rumdisponering og facadeudformning, 

og som noget nyt blev alle installationer til el, vand og varme ført 

i centrale installationskerner. 

I 1985 begyndte Ballerup Kommune udviklingen af området Egebjerggård 

som en integreret tæt-lav bebyggelse, bestående af blandede boligformer 

og småerhverv, komplet med stiliseret gadekær. Området blev bebygget over 

10 år og kom til at rumme ca. 700 boliger, hvoraf hovedparten var almene 

boliger, opført af forskellige bygherrer og tegnet af forskellige arkitekter. 

Parallelt med dette blev grunden lagt til udviklingen af Blangstedgård ved 

Odense, der skulle danne ramme om hovedaktiviteten i Bygge-Bolig-året 

1988. Her blev opført en blanding af almene lejeboliger, private lejeboliger, 

andelsboliger, et kollegium og ejerboliger, i lige så blandede stilarter. Resultatet 

var en lav og åben bebyggelse i to til tre etager, som udtryksmæssigt 

blev et katalog over tidens arkitekturtrends; tæt-lav i opdateret version, 

spirende postmodernisme, rendyrket neoklassicisme og begyndende energiorientering 

i form af store glastilbygninger. 

enkle former – glas og træ 

I årene efter 1990 opstod der tilsyneladende trang til at lufte ud i de arkitektoniske 

udtryksmidler og modernismens enkle former blev genopdaget, nu 

om muligt forenklet endnu mere og opført med glas som foretrukne byggemateriale. 

Især de store ikonbyggerier bar præg af denne tendens, men 

den fik også afsmittende virkning på boligbyggeriet, i modificeret form og 

med nogle års forsinkelse. 

Ligeledes var boligbyggeriet færdig med de meget store bebyggelsesplaner 

og årtiet 1990-2000 karakteriseredes især af enkeltstående, mindre boligbebyggelser 

med spændende æstetiske kvaliteter, men ikke altid høj byggeteknisk 

kvalitet. I perioden ses fx byggerier som Tøndehvælvet i Ballerup fra 

1992 opført med eternitfacader under tage uden udhæng, Skovhøjen i Haselager 

opført af elementer af massivt træ i både væg-, dæk- og tagkonstruktion, 

tvillingebebyggelserne Økohus 99 i Skejby og Ikast, der blev opført 

fra 1997 til 1999, og endelig infill-bebyggelsen i Prinsessegade i 

København, der stod færdig i 2000. Sidstnævntes facader var beklædt af 

armerede cementbaserede beklædningsplader, med balkoner og kviste i 

galvaniseret jern og tagdækning af eternitskiffer. Nok så interessant blev 

alle installationer til boligerne ført synligt og serviceringsvenligt i trappeopgangene. 

Boligbebyggelser i træ er en anden karakteristisk tendens for denne periode. 

Blandt dem kan nævnes Havrevangen i Hillerød fra 1994, Solrækkehusene 

i Vonsild fra 1995 og endelig bebyggelsen Rødkløveren i Rødovre fra 

1999. Alle blev opført med facader af cedertræ og rummede flere miljø- og 

energimæssige tiltag, og for de to sidstnævntes vedkommende, blev de udformet 

som kubiske bygningskroppe uden tagudhæng. De føjede sig i den 

forstand til sidste halvdel af 1990ernes minimalistiske stilideal, som siden 

fik det noget nedsættende tilnavn ’kassearkitekturen’. 

idékonkurrence om bedre byggeteknik 

Boligministeriet reagerede på det billede af det støttede byggeri, som Byggeskadefondens 

erfaringsopsamling tegnede, og udskrev sammen med fonden 

en idékonkurrence, der skulle give realistiske løsninger på byggetekniske 

dispositioner i det offentligt støttede boligbyggeri. Konkurrencens resultater 

blev i 1997 samlet i et kommenteret idékatalog med anbefalinger til 

”hvorledes der på en og samme tid kan bygges smukt, økonomisk og bygge- 

13 

Egebjergård, Ballerup 

Solrækkehusene, Vonsild


1990erne 

nymodernisme 

minimalisme 

’kassearkitektur’ 

træ og glas 

Brohuset, Ørestad 

Stjerneparken, Trekroner 

teknisk sikkert og hvor den byggetekniske sikkerhed først og fremmest 

skabes gennem valg af geometri og et teknisk funktionelt materialevalg” 

som det hed i dommerbetænkningen. Intentionen var ikke at bremse den 

teknologiske og arkitektoniske udvikling af boligbyggeriet, men at agere 

sikkerhedsnet under udviklingen, således at boligbyggeriet netop ikke stivnede 

i tidstypiske standardløsninger. 

Blandt de præmierede projekter var der forslag til tilgængelige installationsskakte, 

en ide som blandt andet blev taget op i et byggeri i Prinsessegade, 

forslag til hvordan fritliggende huse kunne stabiliseres ved hjælp af en stiv 

loftskive, og bud på hvordan helt konkrete byggetekniske udfordringer som 

ventilering af tagrum og forankring af tagværk kunne løses. 

store konjunkturudsving i boligbyggeriet 

Siden årtusindeskiftet har omfanget af alment boligbyggeri svinget kraftigt 

i takt med de økonomiske konjunkturer og ikke mindst ændringer i de politiske 

vilkår. Fra 14.000 boliger i 2002 faldt aktivitetsniveauet i det almene 

boligbyggeri til 9.000 boliger i 2006 og helt ned til 175 boliger i 2007 og 300 

boliger i 2008, samtidig med at det private boligbyggeri boomede frem til 

den globale finanskrise i 2008. Finansieringsvilkårene og forhøjede byggepriser 

som følge af branchens overophedning gjorde det umuligt at bygge 

alment inden for det fastsatte rammebeløb. Det almene boligbyggeri var 

reelt gået i stå og først med finansieringsreformen i 2009, der medførte en 

reducering af huslejen og et øget rammebeløb i hovedstaden og de største 

byer, kom der gang i byggeriet igen med opførelse af ca. 4.000 boliger årligt. 

Dette tal er siden steget yderligere til ca. 17.000 boliger i 2010. 

urbane megastrukturer og havneomdannelse 

Særligt betegnende for udviklingen af boligbyggeriet efter 2000 er genopdagelsen 

af de store og langsigtede udbygningsplaner i og omkring landets 

store byer, med Ørestaden som den foreløbigt største. Selv om konkurrencen 

om Ørestaden blev afgjort allerede i 1994, er den nye bydel i al væsentlighed 

udbygget i årene efter 2000 og består af en blanding af boliger, erhverv 

og institutioner, men kun et fåtal af boligerne blev, som følge af 

ovennævnte årsager, opført som almene boliger. Også andre byer i landet 

har lagt jord til udbygninger udenfor bygrænsen, f.eks. Trekroner ved Roskilde, 

der siden 1999 er opført i tilknytning til RUC, her med en blanding af 

private ejerboliger, andelsboliger, forskellige former for lejeboliger og bofællesskaber. 

De nordlige forstæder til Århus nemlig Lystrup, Hjortshøj og 

ikke mindst Lisbjerg danner ligeledes ramme om byudvikling i stor skala og 

med et tidsperspektiv på 20-30 år. 

En anden generel tendens i boligbyggeriet efter 2000 er omdannelsen af 

byernes tidligere havnearealer til nye byområder. Omdannelsen har skabt 

et vist liv og givet vandet tilbage til byerne, men har, på grund af høje grundpriser, 

først og fremmest resulteret i eksklusive ejerboliger. De seneste år 

er det dog i flere byer lykkedes at opføre også almene boliger på de attraktive 

arealer ved vandet. Værdien af mangfoldige byer med forskellige boligtyper 

i forskellige prisklasser er erkendt af både kommuner, planlæggere 

og byudviklingseksperter og kommer blandt andet til udtryk i de store københavnske 

udbygningsplaner for Carlsberg og Nordhavnen. 

effektivisering og billigbyggerier 

Udviklingen af selve boligbyggeriet efter årtusindeskiftet har været præget 

af en række effektiviserings- og udviklingsinitiativer, som f.eks. ’Proces- og 

Produktudvikling i Byggeriet’, ’Dobbelt kvalitet til halv pris’ og ikke mindst 

konkurrencen ’Bedre billigere boliger’, der havde det til fælles, at de søgte 

at effektivisere byggeriet, uden at gå på kompromis med den arkitektoniske 

14

15 

Trekroner, Roskilde 

Alment boligbyggeri 2000erne

Casa Nova, Herning 

Frugthaverne, Ølby 

Kvistgårdhusene, Kvistgård 

kvalitet. Førstnævnte initiativ resulterede blandt andet i Casa Nova-projektet, 

der var et elementbaseret byggesystem bestående af rumhøje træelementer, 

anvendt som bærende konstruktioner i etagebyggeri. Systemet blev 

blandt andet afprøvet i Herning med en bebyggelse i tre etager og i bebyggelsen 

Grønhøj ved Måløv. 

Idekonkurrencen om ’Bedre Billiger Boliger’ blev til på grundlag af et sæt 

dogmeregler for arkitekter, Charter 99, der prædikede, at arkitekturens 

primære felt var arbejdet med rum – eller grundrum, som det blev kaldt – 

og at alt andet, også detaljeringen, måtte underordne sig dette. Konkurrencens 

2. præmieforslag blev siden realiseret i en bebyggelse i Ølby ved Køge. 

Et par år senere gjorde Københavns daværende overborgmester Ritt Bjerregaard 

det til en mærkesag at opføre boliger som politibetjente, sygeplejersker 

og skolelærere havde råd til at bo i. Ambitionen var at opføre 5.000 familieboliger 

på fem år til en husleje på højst 5.000 kroner om måneden, 

men projektet nåede slet ikke i mål. Der er i dag opført to mindre bebyggelser 

efter konceptet, nemlig Vildrose i København og Solbyen i Ullerød, der 

begge er opført af præfabrikerede moduler bestående af rumstore kasser. 

Inden for de seneste år har en særlig udfordring været at udvikle boligbyggeriet 

i energirigtig retning. Konkurrencen ’Arkitektur og Bæredygtighed i 

Dansk Boligbyggeri’ der løb af stabelen i 2003, blev i 2008 realiseret i boligbebyggelsen 

Lærkehaven i Lystrup, hvis tre afdelinger med blandede boligformer 

udforsker æstetisk kvalitet og social, økonomisk og miljømæssig 

bæredygtighed. Senest har initiativer som Arkitektforeningens og Ingeniørforeningens 

BOLIG+ konkurrence og KAB’s AlmenBolig+ projekt givet bud 

på, hvordan fremtidens boligbyggeri kan udfomes, så det ikke alene er 

energineutralt, men ligefrem energiproducerende. 

duko 

Mange af de mest alvorlige og dyre byggeskader sker i tagene. Byggeskadefonden, 

BvB og Dansk Byggeri tog derfor i 2003 intiativ til etablering af 

Dansk Undertagsklassifikationsordning, DUKO. Ordningen skulle sikre, at 

undertagsmaterialer fremover levede op til en række minimumskrav og 

skabe overblik over hvilke undertagsmaterialer, der egner sig til bestemte 

opgaver. Derfor blev der formuleret krav om at producenterne skulle udarbejde 

detaljerede vejledninger, som dokumenterede hvordan materialerne 

skulle bruges korrekt. Ordningen blev sat i værk i 2004 og blev, selv om den 

er frivillig, hurtigt betragtet som standard, idet ingen projekterende i dag 

foreskriver undertagsmaterialer, som ikke er klassificerede. 

byggeskadeforsikring af private byggerier 

I midten af 2000erne opstod et politisk ønske om at overføre erfaringerne 

med kvalitetssikring af det støttede boligbyggeri til det private boligbyggeri, 

som stadig var – og er – plaget af mange svigt og skader. Folketinget vedtog 

derfor i 2008 at etablere en byggeskadeforsikring for privat boligbyggeri. 

totaløkonomiberegninger 

Fra januar 2010 har det almene nybyggeri været pålagt at foretage totaløkonomisk 

beregninger af tag, facader og vinduer, som både omfatter anlægsudgifter 

og efterfølgende driftsudgifter til bl.a. vedligeholdelse, rengøring 

og forsyning. Den grundlæggende ide er, at overblik over de samlede udgifter, 

vil medføre økonomiske besparelser. Da kravet blev sat i værk, eksisterede 

der ingen redskaber til vurdering af levetiden på de forskellige bygningsdele, 

og Byggeskadefonden har derfor udviklet et beregningsredskab, 

der kan hjælpe med at afklare spørgsmål om levetiden på de bygningsdele, 

der betyder mest for en bygnings samlede levetid. Redskabet, som er til- 

16

gængeligt på fondens hjemmeside, gør det muligt at vurdere levetiden på 

tag, facader og vinduer, hvor der især er besparelser at hente, hvis de projekteres 

og udføres rigtigt fra begyndelsen. 

bygherrenøgletal 

Fra 2010 blev der indført krav om generering og offentliggørelse af bygherrenøgletal 

og dermed er der nu krav om nøgletal for alle byggeriets parter i 

det almene boligbyggeri. Hensigten er at nøgletallene skal bidrage til at 

skabe en evalueringskultur i byggebranchen, der kan synliggøre kvalitet og 

mangler. Det er Byggeskadefonden som skal offentliggøre nøgletallene, og 

til det formål har fonden udviklet en model, der ud over mangler, overholdelse 

af pris og tidsfrister, energiforbrug og kundetilfredshed, også skal 

vurdere det færdige produkt – altså byggeriet og dets omgivelser. 

Vurderingen foretages af to sagkyndige, udpeget af Byggeskadefonden, 

blandt bygherrer, der selv opfører alment nybyggeri. De foretager en subjektiv 

bedømmelse af bebyggelsen, udearealer, bygninger og boliger på en 

skala fra 1-5, som udgør nøgletallene, og ser blandt andet på om bebyggelsen 

er arkitektonisk spændende og tilpasset omgivelserne, om der er trygt 

og om tilgængeligheden er i orden. Desuden vurderes de valgte materialers 

arkitektoniske og byggetekniske kvalitet og robusthed, ligesom boligernes 

indretning og tekniske installationer kommer under lup. Endelig er der mulighed 

for at uddele smiley’er til forhold som er særlige gode eller ringe. 

byggeskadeforsikring af renoveringsprojekter 

Med virkning fra juli 2011 omfatter Byggeskadefonden også hele renoveringsområdet 

i det eksisterende almene boligbyggeri, med over 550.000 

boliger. Baggrunden for beslutningen er, at renoveringsomfanget i den almene 

boligsektor har været stærkt stigende i de senere år og forventes at 

stige yderligere i de kommende år, ikke mindst i forbindelse med nødvendige 

energirenoveringer. Ordningen bliver obligatorisk for de renoveringsprojekter, 

der får støtte fra Landsbyggefonden eller får kommunal og statslig 

støtte efter renoveringsstøtteordningen for ungdomsboliger. 

For øvrige renoveringer gøres det frivilligt at blive omfattet af ordningen, 

men det forudsætter, at renoveringen medfører forbedringer og/eller fornyelser, 

og at arbejdet ikke alene består i vedligeholdelse. Bygningsejerens 

bidrag til Byggeskadefonden for at blive omfattet af ordningen bliver som 

ved nybyggeri 1 % af de samlede udgifter til renoveringsprojektet. 

kvalitetssikringen har givet resultat 

Fra 2001 og frem har Byggeskadefonden kunnet konstatere, at kvalitetssikringsarbejdet 

for alvor har fået effekt og andelen af byggerier med væsentlige 

svigt har siden da ligget i størrelsesordenen 2-4 % af samtlige eftersete 

byggerier. En væsentlig forklaring på den positive udvikling er, at 

arbejdet med at kvalitetssikre projektering og udførelse nu er blevet en del 

af det almene boligbyggeris såkaldt alment tekniske fælleseje. 

Udfordringen fremover bliver at bygge videre på de indvundne erfaringer og 

anvende dem i forbindelse med byggeriets fortsatte industrialisering og effektivisering 

– der kan også i fremtiden opstå uheldige konsekvenser af at 

bygge billigt. Også ny lovgivning kan få betydning for udformningen af byggetekniske 

detaljer, som på langt sigt kan udvikle sig til svigt. Således har 

det vist sig at tilgængelighedsbestemmelsernes krav om niveaufri adgang, 

ofte resulterer i problematiske udformninger af sokkelkonstruktionen. Endelig 

kan de skærpede krav til energibesparelser få betydning, fordi reduceret 

varmeforbrug og lavere luftskifte kan få konsekvenser for indeklimaet 

og fugtniveauet i boligbyggeriet. Der er med andre ord også i fremtiden 

stærkt brug for helhedstænkning. 

17 


2000erne 

nypragmatisme 

ekspressionisme 

mega-strukturer 

computer arkitektur 

energiarkitektur 

Gyldenrisparken, København

25 

goD kvalitet i boligbyggeriet betyder, at byggeriets form, 

funktion og teknik – ud fra den givne økonomi – modsvarer 

bygningsejernes og brugernes krav og forventninger. 

De økonomiske rammer er afgørende for valget af formsprog 

og byggeteknik. Hvis der er begrænsede økonomiske 

rammer, kan man ikke både få et eksklusivt formsprog og 

byggetekniske løsninger af høj standard og med lang levetid. 

man må være realistisk, allerede når de første streger skal 

projekteres. 

guidens anden del indeholder byggeskadefondens 

overordnede anbefalinger til bygherrer og projekterende 

om god kvalitet i byggeriet. vi konkretiserer anbefalingerne 

inden for 25 uDvalgte temaer. Disse temaer er enten 

vigtige faser i byggeprocessen eller særlige byggetekniske 

emner, hvor tingene efter fondens erfaringer ofte går skævt. 

19 

anBefalinger

kvalitet i alment boligbyggeri 

stort potentiale for besparelser Det er billigere at forebygge end 

at udbedre svigt, fejl og mangler. Og der er mange penge at spare for alle 

byggeriets parter og for samfundet. Det skønnes, at omkring 10 pct. af den 

årlige værdi af byggeproduktionen går til udbedring af svigt, fejl og mangler 

i alle faser af et byggeris planlægning, projektering, udførelse og drift. Omfanget 

svarede i 2011 til omkring 10 mia. kr, medens det under højkonjunkturen 

frem til 2008 var op imod 15 mia. kr om året. Der er således et meget 

stort potentiale i en forbedring af byggeriets produktivitet. 

Der er samtidig store kvalitetsforskelle i de enkelte dele af byggeriet. Almene 

boligbyggerier, der omfattes af Byggeskadefonden, har i mange år haft væsentligt 

færre svigt, fejl og skader end andre byggerier. En væsentlig forklaring 

på det er, at der siden starten af Byggeskadefonden i 1986 har været 

krav om kvalitetssikring af støttet boligbyggeri. Billedet er det samme for 

andre byggerier, der frivilligt følger disse forskrifter. 

hvordan kvalitetssikre Formålet med kvalitetssikring er at forebygge 

svigt, fejl, mangler og skader. Men hvordan kvalitetssikrer man et byggeri? 

Det korte svar kunne være, at man følger kvalitetssikringsbekendtgørelsen 

og Byggeskadefondens anbefalinger i dette hæfte. Et længere svar kunne 

være at udvise rettidig omhu ved planlægning, dokumentation, granskning, 

risikovurdering, totaløkonomi, tidsplaner og kontrol. Alt dette er helt afgørende 

for kvalitetssikring. 

overordnede anbefalinger Byggeskadefonden har på baggrund af 

vores eftersyn i mere end 10.000 boligbyggerier formuleret fire helt overordnede 

anbefalinger til bygherrer og projekterende. Det er anbefalinger, 

som bør gennemsyre ethvert byggeri fra den indledende planlægning over 

projektering frem til udførelse og drift: 

Vælg realistiske løsninger, der er 

afstemt i forhold til byggeriets økonomi 

Sæt fokus på levetider og totaløkonomi 

Vælg enkle og bygbare løsninger med 

byggeteknisk overskud 

Få sammenhæng mellem projekt og 

drift helt fra byggeriets planlægning 

På de efterfølgende sider uddybes disse overordnede anbefalinger i ca. 100 

mere konkrete anbefalinger, fordelt på 25 udvalgte temaer i byggeprocessen 

– vigtige knudepunkter i processen eller bygningsemner med mange svigt. 

20

ekendtgØrelse oM kvalitetssikring 

Reglerne om kvalitetssikring findes nu i Socialministeriets bekendtgørelse 

nr. 773 af 27. juni 2011 om kvalitetssikring af byggearbejder 

i alment byggeri m.v. og i Erhvervs- og Byggestyrelsens bekendtgørelse 

nr. 1117 af 23. september 2010 om kvalitetssikring af statslige 

byggearbejder over 5 mio. kr. Forskellen mellem de to består alene 

i, at kravene om totaløkonomi er mere detaljerede for statslige byggearbejder. 

Kvalitetssikring er i den almene bekendtgørelses § 2 defineret 

således: 

”Bygherren skal drage omsorg for, at byggeriet under hensyn til 

sit formål får en god kvalitet. Bygherren skal således sørge for, at 

programoplæg, program og projekt er udtryk for en tilfredsstillende 

brugsværdi og arkitektonisk fremtræden, en forsvarlig byggeteknisk 

udformning og holdbarhed, hensyntagen til miljø, energiforbrug 

og økologiske forhold samt en realistisk anlægs- og driftsøkonomi.” 

Mange svigt skyldes projekteringen De fleste svigt og fejl viser sig 

i forbindelse med byggeriets opførelse, aflevering, 1-års eftersyn eller den 

senere drift, men årsagen ligger oftest i byggeriets planlægning og projektering. 

Enten i form af egentlige projekteringsfejl, eller i de fleste tilfælde i 

form af løsninger, der – selvom de er projekteret byggeteknisk korrekte - er 

for vanskelige at udføre fejlfrit i praksis på byggepladsen. Enkle og gennemprøvede 

løsninger har altid været nemmere at udføre fejlfrit end komplicerede 

og uprøvede løsninger, der er mere tids- og ressourcekrævende, 

og som man bør undgå, hvis der er begrænsede økonomiske rammer. 

ØkonoMisk realisMe Økonomien er helt central både for almene byggerier, 

hvor anskaffelsessummen skal holdes inden for et maksimumbeløb, 

og for de fleste andre byggerier, der skal overholde et fastsat budgetbeløb. 

Bekendtgørelsen indeholder derfor bestemmelse om, at man allerede ved 

udformning af byggeprogrammet skal sikre, at der er overensstemmelse 

med økonomien. Alt for mange svigt, fejl, mangler og skader skyldes, at der 

ikke har været sammenhæng mellem byggeprogram og økonomi, og at det 

derfor efter licitationen har været nødvendigt at foretage besparelser og 

projektændringer, der under tidspresset ofte ikke bliver kvalitetssikret. 

et ledelsesansvar Kvalitetsstyring er et ledelsesværktøj, som bygherren 

skal kræve, at hans rådgivere og entreprenører anvender. For alle parter, 

der deltager i byggeriet, er det ledelsens opgave at forebygge svigt, fejl 

og mangler i byggeprocessen lige fra de første ideer og skitser til aflevering 

af det færdige byggeri. Det er et ledelsesansvar at sikre realistiske aftaler, 

realistiske tidsplaner og en realistisk økonomi, alt sammen afgørende forudsætninger 

for et godt resultat. Det påhviler ledelsen at sørge for, at arbejdet 

udføres af medarbejdere med relevante uddannelser og erfaringer. 

21 

Kvalitetssikrings - 

bekendt gørelsen 

kan ses på hjemmesiden: 


kvalitet er et spørgsmål 

om planlægning. jo tidligere 

kvaliteten tænkes 

ind i byggeprocessen, 

desto lettere – og relativt 

billigere – er det at indarbejde 

de gode løsninger.

kvalitetssikring er 

mere et spørgsmål 

om forebyggelse end 

om tilsyn og kontrol. 

Det er også ledelsens ansvar at sikre tilsyn og kontrol med, at byggeopgaverne 

og byggeriet afleveres uden svigt, fejl og mangler. Der skal udarbejdes 

kontrolplaner, som både ledelse og medarbejdere skal følge op på. 

Også her gælder, at det enkle og gennemprøvede er nemmere at kontrollere 

end det komplicerede. 

brug den eksisterende viden Svigt, fejl og mangler skyldes ikke, at 

der mangler viden om byggeteknisk teori og om god byggeskik – tværtimod 

er de alle konsekvenser af, at eksisterende viden ikke er fulgt. Forebyggelse 

drejer sig derfor om at sikre, at al denne viden anvendes. En første forudsætning 

er naturligvis, at enhver medarbejder har den rette og opdaterede 

uddannelse. Det har samfundet og byggeriets organisationer sikret muligheder 

for. 

tilsyn og kontrol virker I almene nybyggerier har Byggeskadefondens 

eftersyn medført en væsentlig reduktion i antallet af svigt, fejl og 

mangler. Det har haft en effekt, at parterne ved, at arbejdet bliver kontrolleret, 

og at der bliver fulgt op på de svigt, der registreres. Ledelsens tilsyn 

og kontrol bør imidlertid opprioriteres i forhold til egenkontrollen, da der 

fortsat registreres for mange svigt, fejl og mangler. Ledelsens tilsyn og kontrol 

bør især opprioriteres i forhold til egenkontrollen for øvrige, ikke almene 

byggerier, da årlige opfølgninger på SBi´s rapport fra 2004 for disse 

byggerier viser, at omfanget af svigt, fejl og mangler stort set er uændret 

siden 2004. 

digitale registreringssysteMer Der er de senere år udviklet digitale 

systemer til registrering og opfølgning af mangler, som byggeledelse og 

entreprenører med fordel kan anvende, således at bygherren så vidt muligt 

ved afleveringen kan modtage et byggeri uden svigt, fejl og mangler. Systemerne 

er meget effektive og overskuelige, idet de kan anvendes til registrering 

og læsning af alle byggesagens parter, der ved hjælp af sorteringsfunktioner 

for alle entrepriser f.eks. kan se status for, om manglerne er 

registreret, under udbedring eller udbedret. 

22 

Mere inforMation 

Anbefalingerne ved de efterfølgende 25 temaer er overordnede 

og skal ses som en sammenfatning af de mange byggetekniske 

artikler, som kan ses på Byggeskadefondens hjemmeside: 


Andre gode kilder til byggeteknisk viden og information er: 

BYG-ERFA: www.byg-erfa.dk 

Statens Byggeforskningsinstitut: www.sbi.dk

oversigt oVer anbeFalinger 

byggeprograM a 01 

entrepriseforM a 02 

totalØkonoMi a 03 

fØrsynsrapport a 04 

forsØgsbyggeri a 05 

bygbare lØsninger a 06 

valg af Materialer a 07 

driftsovervejelser a 08 

energi og tæthed a 09 

fugt a 10 

niveaufri adgang a 11 

undertage a 12 

tagterrasser a 13 

konstruktive forhold a 14 

sårbare bygningsdele a 15 

ventilation og indekliMa a 16 

fugtspærrer a 17 

krybekældre a 18 

lette baderuM a 19 

brugsvandsanlæg a 20 

projektændringer og besparelser a 21 

risikoerklæring a 22 

projektgranskning a 23 

tilsyn a 24 

driftsplan a 25 

23

yggeprogram 

byggeprogrammet skal definere bygherrens forventninger til 

byggeriet set i forhold til den økonomiske ramme 

byggeprogrammet kan konkretiseres ved at beskrive 

ønskede levetider og forventninger til den fremtidige drift 

inddrag brugere og relevant driftspersonale i udarbejdelsen 

af byggeprogrammet 

bygherrens krav til byggeriet Byggeprogrammet indeholder bygherrens 

grundlæggende krav (og ønsker) til den eller de, som skal projektere 

det kommende byggeri, uanset om det er en totalentreprenør eller en 

teknisk rådgiver. 

Bygherren skal i byggeprogrammet konkretisere sine krav til det kommende 

byggeris form, funktion og byggeteknik. For almene bygherrer og andre 

professionelle bygherrer er det især i denne fase, at erfaringerne fra tidligere 

byggeriers opførelse og efterfølgende drift kan omsættes til gavn for 

byggeprocessen, kvaliteten, totaløkonomien m.v. i det næste byggeri. 

ØkonoMi og realisMe Bygherrens krav (og ønsker) skal være realistiske 

i forhold til de økonomiske rammer for byggeriet. For alment boligbyggeri 

er fastsat maksimumbeløb, og de fleste andre byggerier skal overholde et 

fastsat budgetbeløb. Mange svigt, fejl, mangler og byggeskader skyldes, at 

der ikke har været sammenhæng mellem byggeprogram og økonomi. Efter 

tilbudsindhentning har det derfor været nødvendigt at foretage besparelser 

og projektændringer, som under tidspresset ofte ikke bliver kvalitetssikret, 

projektgransket og risikovurderet. 

totalentreprise I totalentrepriser er byggeprogrammet helt afgørende 

for, om bygherren får et byggeri, der opfylder bygningsejerens og brugernes 

forventninger. Byggeprogrammet er ofte bygherrens eneste og sidste 

chance for at få indflydelse på byggeriets disponering, planløsning, udformning 

og materialevalg, da totalentrepriseaftalen normalt ikke giver bygherren 

muligheder for senere indflydelse. Hvis bygherren undtagelsesvis får 

muligheder for f.eks. at vælge andre løsninger eller materialer, end dem, 

entreprenøren har forudsat anvendt, udløser det som regel krav fra totalentreprenøren 

om betaling for (dyre) tillægsydelser. Et mangelfuldt 

byggeprogram til en totalentreprise kan få alvorlige økonomiske konsekvenser 

for de fremtidige drifts- og vedligeholdelsesudgifter, hvis totalentreprenøren 

vælger billige løsninger og materialer. Disse har som regel 

kortere levetid og medføre større udgifter til drift og vedligeholdelse end 

dyrere, men robuste løsninger, materialer m.v. Forskellen i anskaffelsespris 

er som regel meget beskeden i forhold til de store økonomiske konsekvenser, 

som det får for de fremtidige drifts- og vedligeholdelses udgifter (totaløkonomi). 

hoved- og fagentreprise I hoved- og fagentrepriser kan et gennemarbejdet 

byggeprogram fra bygherrens side sikre effektive og tidsbesparende 

processer hos rådgiver(ne) i arbejdet med at skitsere, planlægge, projektere, 

beskrive og udbyde byggeriet. Man kan bl.a. undgå tidskrævende og 

fordyrende omprojekteringer. 

25 

anbefalinger 01 

Læs mere på: 

www.byggeskadefonden.dk

anbefalinger 02 entrepriseform 

fagentreprise 

hovedentreprise 

totalentreprise 

partnering 

systemleverancer 

26 

entrepriseformen bør bl. a vælges ud fra i hvilket omfang, 

bygherren selv ønsker at tage ansvar i byggeprocessen 

bygherren bør vælge projekterende og entreprenører, 

som har dokumenteret erfaring med alment boligbyggeri 

totalentreprise bør kun vælges af professionelle bygherrer 

valg af udbudsforM Bygherrer for almene byggerier har siden 2009 

skullet vurdere, om byggeopgaven mest hensigtsmæssigt løses ved samlet 

udbud af projektering, udførelse og efterfølgende drift eller ved partnering. 

I de fleste tilfælde løses opgaverne ved fag-, hoved- eller totalentreprise 

uden anvendelse af samlet udbud eller partnering. Men hvilken udbudsform 

skal bygherren vælge? 

De væsentligste forskelle mellem fag-, hoved- eller totalentreprise er; 

hvem står for projekteringen, hvilke entreprenører udbydes og tildeles arbejdet 

til, og hvem står for byggeledelse og tilsyn. Bygherrens indflydelse er 

generelt størst ved fagentrepriser og mindst ved totalentrepriser. Det omvendte 

gælder naturligvis for entreprenørerne, hvis indflydelse er størst ved 

totalentrepriser. 

forskelle i ansvarsplacering 

Her kan reglerne om ansvar for fejl og mangler spille ind, og da ansvaret 

påhviler den part, som bygherren har indgået aftale med, er totalentreprisen 

m.h.t. ansvar som udgangspunkt den mest enkle for bygherren, idet 

totalentreprenøren er ansvarlig for både projektering og udførelse. 

fagentreprise 

Bygherren bør vælge fagentreprise, hvis han i samarbejde med sin(e) 

rådgiver(e) vil have maksimal indflydelse på, hvordan projektet fastlægges i 

detaljer, hvordan projektet opdeles og udbydes i fagentrepriser, og hvordan 

byggeledelsen og tilsynet tilrettelægges. Den almene bygherre kan her 

med sine erfaringer sikre, at boligerne i alle detaljer bliver velindrettede, 

velfungerende og med lave udgifter til drift og vedligeholdelse. 

hovedentreprise Bygherren bør vælge hovedentreprise, hvis han vurderer, 

at det projekterede kan opføres billigere, hvis udvælgelse af under-/ 

fagentreprenører og koordinering af deres entrepriser overlades til en hovedentreprenør.

totalentreprise Bygherren bør vælge totalentreprise, hvis han vurderer, 

at hele byggeriet bliver både bedre og billigere, hvis projektering og 

udførelse overlades til en kompetent totalentreprenør, hvis bygherren vurderer, 

at han er i stand til at prækvalificere kompetente totalentreprenører, 

og hvis han er i stand til at opstille relevante udbuds- og tildelingskrav. 

Totalentreprise stiller større krav til bygherren end fag- og hovedentrepriser. 

Totalentrepriser frarådes derfor, hvis bygherren ikke har fornøden viden, 

overblik og erfaring til at være på forkant og opstille fornødne og tilstrækkelige 

krav både til prækvalifikation af de bydende entreprenører og 

til udbuds- og tildelingskrav i en totalentreprise. Når bygherren har prækvalificeret 

de entreprenører, der bedst opfylder kravene om kompetencer, 

økonomi m.v., skal totalentreprisen normalt tildeles den entreprenør, der 

har det økonomisk mest fordelagtige tilbud, og når entrepriseaftalen er underskrevet, 

bestemmer totalentreprenøren alt, hvad der ikke er beskrevet i 

aftalen. Bygherren kan herefter hverken stille nye krav til entreprenøren 

eller til det aftalte projekt, uden at det koster ekstra, og entreprenøren vælger 

normalt de billigste løsninger, uanset om de på længere sigt viser sig at 

være dyrere for bygningens ejer som følge af kortere levetid og større udgifter 

til drift og vedligeholdelse. 

Bygherren kan ikke forvente, at totalentreprenøren vil betale for bygherrens 

eventuelle ”glemsomhed”, efter at bygherren har afholdt licitation med det 

formål at få lavest mulige pris fra de prækvalificerede entreprenører. Totalentreprise 

bør derfor kun vælges af kompetente og forudseende bygherrer. 

juridiske krav Der er krav om, at almene byggeopgaver udføres i overensstemmelse 

med AB (Almindelige Betingelser), ABR (Almindelige Betingelser 

for Rådgivning) og ABT (Almindelige Betingelser for Totalentreprise). 

Formålet er bl.a. at sikre et solidt juridisk grundlag for aftalerne. Herved 

undgås unødvendige tvister og konkurrence på de juridiske betingelser. 

27 




anbefalinger 03 totaløkonomi 



www.levetider.dk 

28 

brug byggeskadefondens beregningsmodel til vurdering af 

totaløkonomi – se den på vores hjemmeside 

vær realistisk med vurdering af levetider på bygningsdele 

god totaløkonomi kræver, at der er parallel levetid på 

sammenhængende bygningsdele 

ØkonoMi og levetid En totaløkonomisk vurdering skal forholde sig til 

anlægsinvestering, levetid og drifts- og vedligeholdelsesudgifter til sikring 

af den forventede levetid. En højere anlægsinvestering kan således resultere 

i en bedre totaløkonomi, hvis levetiden bliver længere, og hvis drifts- og 

vedligeholdelsesudgifterne bliver lavere. 

De totaløkonomiske vurderinger hænger nøje sammen med de byggetekniske 

vurderinger. Lang levetid forudsætter robuste løsninger uden risikobehæftede 

forhold og konstruktiv beskyttelse mod regn, sol og vind, medens 

kort levetid forudsætter stor fleksibilitet og gode muligheder for udskiftning. 

En god totaløkonomi forudsætter naturligvis ”parallel levetid” for 

sammensatte konstruktioner som fx tagsten og undertag. 

beregningsModel En forenklet model til beregning af totaløkonomi kan 

hentes på www.byggeskadefonden.dk. Beregningsmodellen gør det lettere 

at opfylde kravet i bekendtgørelsen om kvalitetssikring og at foretage totaløkonomiske 

vurderinger i forbindelse med et byggeris planlægning og projektering. 

Beregningsmodellen indeholder kun forslag til levetider og til 

drifts- og vedligeholdelsesudgifter for de mest almindeligt forekommende 

tag-, facade- og vinduesløsninger. Tag, facader og vinduer udgør omkring 

80 pct. af de anlægsudgifter, hvor en ændring i den valgte kvalitet og anlægsudgift 

som regel også medfører ændring i driftsudgifter og levetid. De 

foreslåede værdier kan justeres, men specielt levetider anslås ofte for optimistisk 

i forhold til det konkrete projekt, dets beliggenhed og de klimatiske 

påvirkninger, som byggeriet vil blive udsat for. 

Man bør være realistisk, når man indlægger levetider og drifts- og vedligeholdelsesudgifter 

for alternative løsninger, der ikke findes i modellen. 

grunde til at fravælge det bedste Normalt bør man vælge den totaløkonomisk 

bedste løsning, men det er i nogle tilfælde ikke muligt, hvis 

anlægsudgiften derved overstiger maksimumbeløbet eller budgettet. 

I andre tilfælde bør man overveje at fravælge den totaløkonomisk bedste 

løsning, hvis det er sandsynligt, at bygningsdelen vil blive udskiftet, før dens 

byggetekniske levetid er opbrugt. Det kunne fx være vinduer, varme- eller 

ventilationsanlæg, hvor man vurderer, at stigende energipriser og den teknologiske 

udvikling vil gøre det rentabelt at udskifte bygningsdelene, før 

den faktiske levetid er udløbet.

førsynsrapport (ombygning) 

førsynsrapporten skal indeholde præcis byggeteknisk 

dokumentation for bygningens fysiske standard og tilstand 

sørg for at følge op på førsynsrapportens anbefalinger om 

”nærmere undersøgelse” og overvej bygningens egnethed 

til den fremtidige anvendelse 

krav oM fØrsyn Ifølge gældende bekendtgørelse af 27.06 2011 skal der 

udarbejdes førsynsrapport ved byggerier, som ombygges og som ikke tidligere 

har været anvendt til boligformål. Førsynet skal foretages af en byggeteknisk 

sagkyndig og indeholde en beskrivelse af den foretagne gennemgang 

af bygningen samt en opgørelse over skader og tegn på skader. 

Rapporten skal endvidere indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningens 

tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning. 

Mangelfulde fØrsyn Førsynet er et væsentligt grundlag for kommunalbestyrelsens 

beslutning om at yde støtte til etablering af boligerne. Hvis 

førsynsrapporterne er for upræcise og overfladiske, kan grundlaget for beslutningen 

skride, fordi de ikke oplyste byggetekniske tiltag kan få store 

økonomiske konsekvenser. Førsynsrapporterne er ofte mangelfulde, upræcise 

og langt fra detaljerede nok til at vurdere bygningens egnethed til ombygning, 

herunder anlægsøkonomien. Hvis der i rapporten er en anbefaling 

om nærmere undersøgelse følges denne i mange tilfælde ikke før ombygningen 

projekteres. 

rapportens indhold Rapporterne bør indeholde præcise oplysninger 

om den hidtidige og fremtidige anvendelse af en bygning, så fokus rettes 

mod de nødvendige byggetekniske løsninger. Førsynsrapporten bør indeholde 

en registrering af byggeriets tilstand og en vurdering af hvilke tiltag, 

der skal til, for at bygningen vil være egnet til den påtænkte anvendelse. 

Bygningen kan have indeholdt en erhvervsmæssig udnyttelse, som vil kunne 

belaste det fremtidige indeklima, eller som vil kunne indvirke på bygningsdelens 

fugtoptagelse – garveri, garageanlæg, landbrug, fototeknisk 

laboratorium, renseri, saltlager og lignende. 

fokuser på det væsentligste Nogle af de vigtigste byggetekniske fokuspunkter 

er opstigende grundfugt i yder- og indervægge samt i terræn- 

og kælderdæk. Endvidere bør opmærksomheden rettes mod tag og tagrum 

samt facader. De enkelte rums egnethed til de fremtidige formål bør vurderes. 

Bygningsreglementet indeholder skærpede krav til U-værdier og fokus 

på indeklima, så derfor skal kuldebroer registreres og fugtoptagelse vurderes 

i de bygningsdele, der tænkes efterisoleret. 

29 







forsøgsbyggeri 

forsØg skal planlægges Byggeriet har behov for forsøg for at fremme 

den byggetekniske udvikling. Udover forsøg med byggemetoder kan der 

være tale om forsøg vedrørende boligformer og drift. Forsøg kan give bygherrer 

og brugere erfaringer med, hvordan nye ideer vil fungere i praksis. 

Men forsøgsbyggeri skal ikke håndteres som traditionelt byggeri, hvor metoder, 

materialer og konstruktioner er velkendte, og hvor brug af erfaringer 

og gennemprøvede enkeltdele sikrer den valgte kvalitet af byggeriet. 

vejledningens krav I vejledningen om forsøgsbyggeri foreskrives, at 

forsøgsbyggeri skal tilrettelægges efter en plan forud for opførelsen, at forsøget 

skal følges og evalueres efterfølgende og endelig, at erfaringerne 

skal samles og formidles i en rapport. Erfaringerne viser imidlertid, at disse 

retningslinjer ikke altid følges, og dermed er der sandsynlighed for, at forsøgets 

intentioner enten ikke indfries, eller – værre – at byggeriet opføres 

med svigt. 

undgå forsØg i stor Målestok Det største problem er måske, at forsøgene 

af og til ikke begrænses i skala, men tværtimod gennemføres i stor 

målestok. Lovgivningen sætter ingen grænser, men det betyder, at forsøgsprojekter 

– som jo nødvendigvis indimellem må falde uheldigt ud – får konsekvenser 

for mange boliger. 

hvornår er der tale oM forsØg Mindre ændringer i forhold til gældende 

god byggeskik betragtes ikke som forsøg. Uovervejet brug af (nye) 

materialer og løsninger, der resulterer i svigt, kan ikke efterfølgende betegnes 

som forsøg. Der er ingen fast afgrænsning af, hvornår der er tale om 

væsentlige afvigelser fra god byggeskik – og dermed forsøg – og hvornår 

det er mindre ændringer. Rettesnor for god byggeskik kan bl.a. hentes i 

gældende BYG-ERFA blade og på Byggeskadefondens hjemmeside. 

Vælges disponeringer og konstruktioner, der betegnes som risikofyldte af 

Byggeskadefonden, vil der oplagt være tale om forsøg. Bygherren skal være 

klar over, at der er tale om en vis, afgrænset forsøgsrisiko, og det er typisk 

den tekniske rådgiver, der skal sikre tilstrækkelig information. 

skadedækning Skulle et forsøg medføre en byggeskade kan Byggeskadefonden 

dække denne, hvis betingelserne for forsøg er respekteret. Der vil 

være tale om en såkaldt udviklingsskade. Fonden dækker ikke skader, som 

har årsag i forsøg, der ikke har været lagt forsvarligt tilrette. 

30 

forsøgsbyggeri bør kun gennemføres i begrænset målestok 

og med klar afgrænsning af forsøgselementet 

forsøgsbyggeri skal projektgranskes med særlig omhu 

og følges med skærpet tilsyn og kontrol i udførelsen 

gennemfør en uvildig evaluering af forsøget og gør 

resultaterne tilgængelige for andre

anbefalinger 06 bygbare løsninger 



32 

vælg enkle og gennemprøvede løsninger 

bygbare løsninger skal i al sin enkelhed kunne lade sig gøre 

komplicerede detaljer kræver særlig grundig projektering 

og operationelle arbejdsinstruktioner 

gennemtænk byggeprocessen og sørg for tolerancer mellem 

de enkelte entrepriser 

god byggeskik God byggeskik indebærer, at projekterne er bygbare, dvs. 

at de er gennemprojekteret og beskrevet detaljeret, og at det er sandsynligt, 

at de kan udføres korrekt og uden svigt på byggepladsen. Enkle og gennemprøvede 

løsninger er altid bygbare, nemme at kvalitetssikre og at vedligeholde. 

Derfor er der også i bekendtgørelsen om kvalitetssikring krav om 

at vælge enkle og gennemprøvede løsninger. 

risikobehæftede forhold De krav opfyldes desværre ikke i alle projekter, 

som i en del tilfælde indeholder dispositioner, konstruktioner og detaljer, 

som ganske vist ”på papiret” overholder alle krav i standarder, normer, 

vejledninger m.v. og dermed er projekteret svigtfri, men hvor den 

projekterende burde kunne forudse, at det er sandsynligt, at der under udførelse 

af deres projekt(del) kan opstå væsentlige svigt. Det kaldes også 

risikobehæftede forhold, som kan medføre, at konstruktioner, udformninger, 

sammenføjninger, materialer m.v. ikke får den styrke eller levetid, som 

man normalt bør kunne forvente. 

ikke-bygbare lØsninger Det kan være anvendelse af materialer, der 

ikke egner sig til tildannelse og indbygning på byggepladsen i de perioder af 

året, hvor vejret er ustabilt. Et eksempel herpå kan være montering af undertage 

af lette banevarer. Et andet eksempel kan være montering af dampspærrer 

i komplicerede og specielle tag- og vægkonstruktioner. 

Selv om projektet fra hver af de projekterende parter (arkitekt, konstruktionsingeniør 

og f. eks. systemleverandør) overholder alle krav og ikke isoleret 

set indeholder risikobehæftede forhold, kan det forekomme, at håndværkernes 

muligheder for i praksis at sammenbygge projektdelene 

hensigtsmæssigt ikke er til stede. Også her er der tale om manglende bygbarhed 

og – samlet set stor risiko. Årsagen er manglende projekteringsledelse/ 

samlet projektgranskning. 

tolerancer Projekterne kræver et vist ”overskud” for at være bygbare. 

Der skal være plads til at optage de unøjagtigheder, der vil opstå undervejs, 

og det er nødvendigt at indbygge den grad af fleksibilitet, der skal til, når 

tingene skal udføres under åben himmel og på byggeplads. Der er mange 

parametre, der kan spille ind i processen og påvirke det endelige resultat, 

og parterne skal have indbygget de nødvendige tolerancer, for at et svigtfrit 

resultat kan nås.

33 

anbefalinger 06

anbefalinger 07 valg af materialer 

34 

projektmaterialet skal være udformet med målbare udfaldskrav, 

så der ikke er tvivl om, hvilken kvalitet, der udbydes 

vælg robuste materialer, der er egnet til det danske klima 

med høj fugtbelastning og svingende temperaturer 

kræv dokumentation for, at materialer og løsninger er 

gennemprøvede under klimatiske eller brugs mæssige 

forhold, der modsvarer det konkrete byggeri 

nye materialer, som har stor indflydelse på byggeriets 

totaløkonomi og fremtidige drift, bør kun introduceres i 

forbindelse med et kontrolleret forsøgsbyggeri 

Materialer skal vælges Med oMhu Materialevalget skal foretages 

udfra de påvirkninger, der vil forekomme dels i byggeprocessen, dels i bygningernes 

levetid. Et eksempel på en konstruktion, hvor der stilles store 

krav til materialernes ydeevne, er vinduer og tilsætninger ved disse, som 

bliver monteret i bagmuren, inden skalmuren eller den lette facadekonstruktion 

bliver udført. Disse vindueselementer vil sidde ubeskyttet i lang 

tid, og dele af konstruktionen, som normalt befinder sig i indeklima, når 

huset er lukket, bliver opfugtet. De materialer, som normalt anvendes som 

tilsætning, kan ikke klare denne belastning, og resultatet kan være nedsat 

levetid og skimmelvækst, når boligen tages i brug. 

Almene byggerier er omfattet af udbudsreglerne, der kræver, at der skal 

være konkurrence på alle ydelser herunder valg af materialer. Det er dermed 

ikke tilladt i udbuddet f.eks. at kræve et bestemt fabrikat tagbelægning, 

undertag, vindue eller lignende. 

dokuMentation af egenskaber Det stiller store krav til bygherre og 

rådgivere at udarbejde et fyldestgørende udbudsmateriale, der skal indeholde 

alle relevante tekniske krav i form af standarder, udfaldskrav m.fl., og 

som skal være så præcise og målbare som muligt. Det kan være relevant at 

indføje udbudskrav om dokumentation af kvalitetssikring af produktionen i 

form af tilsyn, modtagekontrol m.v., hvis det er sandsynligt at produkter, 

komponenter eller elementer fremstilles på fjerne markeder. Det kan ligeledes 

være relevant at stille krav om dokumentation af, at materialer og 

løsninger er gennemprøvede under klimatiske eller brugsmæssige forhold, 

der ligner danske. 

Der bør være dokumentation ved anerkendte prøvningsmetoder af nye og 

uprøvede materialer og løsninger. Kravene vil i så fald gælde, både når fabrikationen 

foregår på en dansk fabrik og i udlandet. Ellers vil det være i 

strid med konkurrencereglerne.

Den vindende entreprenør skal alene opfylde udbudskravene og har dermed 

ret til at levere det billigste produkt, uanset hvor i verden det er produceret. 

Det kan være meget vanskeligt at løfte bevisbyrden, når bygherren 

skal bevise, at et produkt ikke har de egenskaber og den kvalitet, han mener, 

at han kan kræve ifølge udbudsmaterialet. 

ce-Mærkning Alle byggematerialer skal som hovedregel være CE-mærkede. 

CE-mærkningen er en slags varedeklaration, et ”materialepas”, som 

tillader produkter at passere landegrænser. Mærkningen giver imidlertid 

ikke sikkerhed for, at materialet eller produktet er egnet i den givne sammenhæng. 

kvalitetssikring af udenlandsk produktion Transportudgifterne 

er nu så små i forhold til besparelserne på arbejdslønnen, at det kan være 

økonomisk fordelagtigt at købe mange byggevarer og byggeelementer, der 

fremstilles i lavtlønsområder som f.eks. i Asien eller Østeuropa. Flere store 

danske byggevareproducenter har etableret fabrikker her, hvor produktionen 

kvalitetssikres efter samme standarder som herhjemme. Men der findes 

også mange lokale producenter af byggevarer og byggeelementer, som 

eksporterer til det danske marked. Der har endda været eksempler på kinesisk 

fremstillede badekabiner, der er forsynet med europæiske fliser, 

sanitet m.v. 

Hvordan sikrer en dansk bygherre, rådgiver, entreprenør, importør eller leverandør 

sig, at sådanne udenlandsk producerede byggevarer opfylder danske 

standarder, normer og krav til levetid og vedligeholdelse? Det kan i 

sidste ende blive bygherrens problem, hvis disse produkter ikke lever op til 

hans forventninger, og hvis han ikke kan komme igennem med mulige krav 

overfor den ansvarlige danske leverandør eller importør, der måske er gået 

konkurs. Hvordan skal bygherren så føre sag mod en kinesisk badeværelsesproducent? 

35 







driftsovervejelser 

36 

overvejelser om drift og vedligeholdelse bør allerede indgå i 

forprojektet til byggeriet 

i projektet bør vurderes og beskrives, hvordan sliddele mest 

hensigtsmæssigt kan udskiftes 

sørg for god tilgængelighed til driftskrævende bygningsdele 

og installationer 

vedligeholdelsesfrie bygninger Den vedligeholdelsesfrie bygning 

findes endnu ikke. Visse sliddele skal udskiftes med mellemrum, og materialer 

og bygningsdele skal fornys efter opbrugt levetid. Ved en sliddel forstås 

et materiale med kort levetid. Materialet har mistet en eller flere af 

sine egenskaber og skal udskiftes inden byggeriets levetid er opbrugt. De 

totaløkonomiske konsekvenser for forskellige alternativer kan vurderes 

med beregningsmodellen på www.byggeskadefonden.dk 

lang levetid eller neM udskiftning Det kan vise sig totaløkonomisk 

fornuftigt at anvende billigere materialer med kortere levetid i dele af byggeriet 

– og så til gengæld sørge for, at disse er nemme at udskifte regelmæssigt. 

Et eksempel herpå er træfacader, hvor nederste del har brædderne på 

den vandrette led, så hele facaden ikke skal skiftes ved opfugtning fra neden. 

Inspirationen er de såkaldte offerbrædder i ældre svenske træhuse. 

konstruktiv beskyttelse Nogle sliddele som fuger, fugebånd og 

overfladebehandling skal normalt fornys med korte mellemrum. Omfanget 

af udskiftning og behandling bør her naturligvis begrænses mest muligt ved 

eksempelvis konstruktiv beskyttelse som inddækning eller overdækning. 

Dette gælder især, hvis udskiftningen omfatter stilladsudgifter, som er meget 

bekostelige. 

udskiftning af rØrinstallationer Muligheden for inspektion og 

eventuel udskiftning af rørinstallationer kræver særlig opmærksomhed i 

projekteringen. Der bør projekteres rummelige og tilgængelige installationsskakte 

og installationsføringer, således at regelmæssige tilsyn med rør 

og ventiler bliver praktisk håndterbare. Udskiftning af defekte ventiler og 

utætte rør og samlinger bør kunne foretages uden store indgreb. Det er 

bl.a. beskrevet i ”Idékatalog Til Det Offentligt Støttede Boligbyggeri”, som 

Byggeskadefonden udgav i 1997, og der har siden været mange vellykkede 

eksempler herpå.

energi og tæthed anbefalinger 09 

kravet om tætte huse kræver skærpet opmærksomhed på 

sammenhængen i byggeteknikken – specielt nødvendigheden 

af at opnå tilstrækkelig ventilation 

tænk driften ind fra starten, og vurder om løsningerne er 

robuste overfor den efterfølgende brugeradfærd 

krav oM endnu tættere huse Begrænsning af energiforbrug til opvarmning 

af boliger drejer sig ikke kun om at isolere. Det drejer sig også om 

at begrænse luftskifte til det nødvendige og forsvarlige, således som det er 

defineret i Bygningsreglementet. Det forudsætter bl.a., at friskluftindtag og 

ventilationsafkast i boliger sker kontrolleret via spalter, lemme, ventilatorer 

m.v. og ikke ukontrolleret via utilsigtede utætheder i dampspærrer og 

vindspærrer. Det gælder både ved nybyggeri, herunder især ved egentlige 

lavenergi- og passivhuse, men også ved renoveringer, hvor der skal foretages 

efterisolering af f.eks. ydervægge og tage. Kravet til lufttæthed skærpes 

yderligere i bygningsreglementet i 2015 og 2020. 

projektering af lufttæthed Lufttæthed forudsætter gennemprojekterede 

og bygbare løsninger i alle detaljer, ligesom det forudsætter hensigtsmæssig 

planlægning af byggeprocesser, således at dampspærrer og 

vindspærrer ikke senere i byggeprocessen bliver utætte ved f.eks. gennembrydninger. 

Det forudsætter også, at der anvendes og projekteres med sammenhængende 

”systemer” af membraner, klæbemidler og tilbehør. Dampspærresystemet 

skal kunne håndtere de mest almindelige detaljer i et byggeri og 

kunne fastgøres og klæbes på forskellige materialer. Det er vigtigt, at tape 

og øvrige klæbemidler og membran kemisk passer sammen, og at tapens 

klæbeevne ikke forringes over tid, hvis dampspærrer skal bevare deres 

lufttæthed i hele bygningsdelens levetid. På www.duko.dk kan der fra 2012 

findes klassificerede dampspærresystemer. 

forebyg fugtprobleMer Både ved projekteringen og i den efterfølgende 

drift skal der ofres stor opmærksomhed på at forhindre fugtproblemer 

og evt. skimmelsvampevækst. Det skal således allerede i byggeriets 

planlægningsfase overvejes, om løsningerne er robuste nok, og om materialerne 

er de rigtige i forhold til den efterfølgende drift. Det bør overvejes, 

om der i konstruktionerne skal indbygges overvågning af kritiske steder i 

form af f.eks. fugtmålere, som jævnligt kan aflæses. 

ventilation og brugeradfærd Et godt indeklima i tætte, højisolerede 

boliger forudsætter korrekt ventilation og korrekt brugeradfærd. Ventilationssystemer 

og andre energibesparende foranstaltninger skal være let forståelige 

og betjeningsvenlige for brugerne. Brugerne skal være opmærksomme 

på, at lave luftskifter let kan føre til dårligt indeklima, hvis de tørrer 

tøj indendørs eller på anden måde belaster indeklimaet med utilsigtet fugt. 

37 



anbefalinger 10 fugt 

38 

der skal projekteres med generel høj sikkerhed overfor enhver 

form for fugtindtrængen og fugtophobning – vis vand væk 

overvej nøje disponering, byggemetode og materialevalg, 

hvis der bygges på fugtige arealer 

vær særlig opmærksom på fugtbeskyttelse, hvor der 

projekteres med organiske bygningsdele 

opstil realistiske tidsplaner med tid til tørring i byggeperioden 

opbevar materialerne tørt under byggeriet og dokumenter 

deres fugtindhold ved indbygning 

overvej totaloverdækning 

indret byggepladsen så traktose undgås 

fugt årsag til flest skader Hovedparten af alle byggeskader og forsikringsskader 

skyldes fugt. Konsekvenserne er velkendte: besværlige og 

kostbare udskiftninger af konstruktioner og bygningsdele samt gener for 

beboerne, der måske skal leve med midlertidige sanitære installationer, 

træk- og kuldeproblemer, eller som måske skal genhuses midlertidigt. I 

nogle tilfælde får brugerne endda helbredsmæssige gener som følge af 

fugt og skimmelsvampe i indeklimaet. 

Derfor indeholder Bygningsreglementet nu krav om fugtgrænser, som 

kommunen kan kræve dokumentation for i form af fugtmålinger af materialer 

og i det færdige byggeri, før byggeriet tages i brug. Overholdelse af fugtgrænser 

er i øvrigt en væsentlig del af kvalitetssikringen. 

hensyn til lokale forhold Fugtindtrængning og fugtophobning skal 

forebygges under hensyn til de lokale vind-, vand- og jordbundsforhold lige 

fra starten af byggeriets planlægning, ved projektering, udførelse og tilsyn. 

Det gælder også byggematerialerne, der under transport, opbevaring og 

efter indbygning skal holdes tørre. Tidsplanen skal desuden have plads til 

udtørring af beton, murværk m.v.. 

vis vand væk Fra alle dele af byggeriet skal vand kunne ledes væk på en 

sikker og hensigtsmæssig måde. Tagkonstruktionen skal have en høj sikkerhed 

overfor utætheder, dampspærren skal være projekteret korrekt, 

lette facader skal beskyttes, opstigende grundfugt skal forhindres, osv, osv. 

Overalt, hvor der anvendes organiske materialer, skal det nøje overvejes, 

hvordan opfugtning forebygges, og eventuel fugt ledes væk. 

Vand skal holdes væk fra bygninger, når der etableres niveaufri adgang fra 

terræn til boligerne, således som det er beskrevet i anbefaling 11, Niveaufri 

adgang.

ansvar i entrepriseskel Det er vigtigt at redegøre for, hvilken entreprenør 

der har ansvaret for sammenhængen mellem tilstødende bygningsdele 

i entrepriseskel. Kvalitetsstyringen skal f.eks. fokusere på, hvem der 

tager sig af sammenbygningsdetaljerne i klimaskærmen, som eksempelvis 

kan være dampspærretæthed, færdigfugning, afsluttende zinkprofiler eller 

tæthed af gennemføringer – detaljer som er afgørende for at modstå utilsigtet 

fugtophobning. 

korrekt nedsivning Hvis den kommunale spildevandsplan kræver, at 

regn- og overfladevand afledes til dræn og faskiner på grunden, er det meget 

vigtigt, at de dimensioneres, placeres og udføres korrekt bl.a. under 

hensyn til jordbundsforholdene. 

byggepladsens indretning Udformningen af byggepladsen kan være 

med til at forhindre fremtidige fugtproblemer. En uigennemtænkt indretning 

af byggepladsen med tung kørsel kan forårsage traktose – komprimering 

af jorden – så fremtidig nedsivningskapacitet begrænses. Byggepladsen 

bør være zoneinddelt for at imødegå dette. 

under byggeriet Ved procesgranskningen før byggestart skal entreprenøren 

have øje for de forskellige fugttekniske risikofaktorer under byggeriet 

og sikre en fornuftig logistik af byggearbejderne. 

Indtil bygningen lukkes, kan byggematerialer og konstruktioner blive opfugtet 

f.eks. på grund af dårlig logistik, pressede tidsplaner, uafklarede ansvarsforhold 

eller simpel tankeløshed m.h.t. afdækning for vind og vejr. Der 

skal afsættes plads til sikker og tør materialeopbevaring. 

Byggeri af industrielt fremstillede rumstore elementer eller af facade- og 

tagkassetter er ikke i sig selv en sikkerhed mod fugtproblemer i det færdige 

byggeri. Disse er ofte udført i fugtfølsomme organiske materialer, som stiller 

krav til byggelogistikken og til håndtering på byggepladsen. 

39 




anbefalinger 11 niveaufri adgang 

Der skal være niveaufri 

adgang til alle adgangsdøre 

i støttet boligbyggeri. 

Se: 

Forslag til de tre løsninger på 


40 

vælg en løsning på niveaufri adgang, som holder murværk 

eller facadebeklædning fri af terræn 

den byggeteknisk bedste løsning er at lægge bygningen højt 

og skabe niveaufri adgang via en rampe til indgangspartiet 

to andre brugbare løsninger er enten at vælge en sokkel, 

som er absolut vandtæt, eller at etablere en drænrende langs 

facaden med niveaufri adgang via en rist over renden 

niveaufri adgang Der skal være niveaufri adgang fra terræn, tagterrasser 

og altaner til boligers adgangsdøre, og for at sikre tilgængelighed for 

alle, må der ingen steder være niveauspring større end 15 mm. 

Niveaufri adgang løses desværre ofte byggeteknisk forkert, ved at gulvoverflade 

placeres i niveau med udvendigt terræn, uden at bygningen samtidig 

med sikres mod opfugtning ved hjælp af velfungerende drænforhold, fald 

væk fra husene, tætte sokler, drænrender/voldgrave og lignende. Problemer 

er størst, når der er tale om en gulvopbygning med trægulv på strøer. 

skader og nedsat levetid Forkerte løsninger medfører stor sandsynlighed 

for, at der trænger vand ind i husene under døre og lette facadepartier, 

fordi fuger ikke bliver udskiftet, når de er nedbrudte, eller fordi fuger 

helt mangler. Det skyldes ofte, at det er vanskeligt at inspicere og udskifte 

fuger, der ligger i samme niveau som flisebelægning. Overfladevand fra 

højtliggende terræn omkring bygningen kan også trænge gennem utætte 

sokler. Manglende sokkelhøjde medfører desuden nedsat levetid på terrasse- 

og yderdøre samt lavtsiddende vinduespartier, lette facadebeklædninger 

og murværk på grund af overfladevand og opsprøjt fra især flisebelægninger. 

Indtrængende overfladevand kan især give problemer, hvis gulve 

ligger på strøer, og det støbte betondæk ligger lavere end flisebelægning og 

terræn. Der kan gå lang tid, før man opdager, at gulve og strøer er opfugtede, 

eller at der i værste fald står vand påbetondækket. Der kan opstå 

skimmelsvampevækst under gulvene, og hele opbygningen kan blive ødelagt 

af trænedbrydende svampe. 

overfladevand skal væk fra bygningen Problemerne forstærkes, 

hvis terrænet falder ind imod bygningen, hvis byggegrunden er lavtliggende, 

hvis der er ”traktose”, eller hvis jordbunden ikke er egnet til nedsivning. 

Forholdene kan forværres yderligere, hvis omfangsdræn fungerer dårligt 

eller helt mangler, eller hvis faskiner er for små eller tilstoppes i tidens løb. 

Problemerne har især vist sig ved de seneste års kraftige regnskyl og skybrud, 

som klimaforskerne forudser flere af i fremtiden. 

lØsning 1 – hØj sokkel Den byggeteknisk sikreste løsning er at placere 

gulvoverfladen mindst 150 mm over terræn og derefter udligne niveauforskellen 

mellem terræn og gulv ved at trække terrænet partielt op til indgangen 

eller etablere en rampe. Rampen skal udføres med en hældning på 1:20 

eller mindre, og vandindtrængning ved døråbningen kan forhindres med en 

drænrende med rist over. En rampeløsning tager imidlertid meget plads, så 

løsningen ses desværre ikke så ofte.

lØsning 2 – tæt sokkel En anden sikker løsning er at etablere en vandtæt 

sokkel. Derved bliver det muligt at vælge en ensartet terrænhøjde, og 

man kan nøjes med drænrende ved udsparringer ved adgangsdøre og lavtsiddende 

vinduespartier, hvor overkant sokkel vil komme ned i terrænniveau. 

Murværket eller den lette ydervægskonstruktion skal hæves minimum 

150 mm over terræn som beskyttelse mod opsprøjt m.v. 

En tæt sokkel kan støbes på stedet eller udføres af betonelementer med 

vandtætte samlinger mellem elementerne. Det er vanskeligt at gøre sokler 

opmuret af letbetonblokke eller af fundamentsblokke helt tætte. 

lØsning 3 – voldgrav/drænrende Ved at etablere en drænrende 

langs med soklen kan kravet om en højdeforskel på 150 mm op til overkant 

af gulv overholdes. Terrænet udenfor drænrenden kan så lægges i niveau 

med gulv, og der kan sikres niveaufri adgang via en rist over renden. Løsningen 

forudsætter naturligvis, at terrænet falder væk fra bygningen, og at 

der ikke sker ophobning af vand på terræn fx som følge af traktose. Bunden 

af drænrenden skal ligge mindst 50 mm under overkant af betondæk. Hvis 

der er gulv på strøer i bygningen, skal rendedybden være ca. 300 mm. 

I den mest anvendte udførelse af renden, ligger der en stenseng af større 

sten ovenpå filtergrus, som leder vandet ned til omfangsdræn eller til selvdrænende 

lag. Rendens sider holdes på plads af betonfliser eller lignende 

ud mod det omgivende terræn. En anden rendeløsning er udlægning af stålrender 

med drænhuller i bunden eller decideret afløb, som skal tilsluttes 

afløbssystemet. Da soklen kan blive udsat for kraftig vandbelastning under 

voldsomme regnskyl, skal den udføres vandtæt i lighed med en kælderydervæg. 

Drænrender kræver regelmæssige tilsyn og oprensning, så renderne holdes 

fri for plantevækst og lignende. Stålrenden vil være den driftsmæssige 

bedste løsning, idet oprensningen lettere kan foretages. 

oMfangsdræn Hvis ikke en jordbundsanalyse kan dokumentere, at jorden 

er selvdrænende, skal der i alle tre løsninger anlægges omfangsdræn. 

41 

anbefaling anbefalinger 1511 

Læs: 

Byggeskadefondens artikel 

”Byg højt i terrænet” på 


anbefalinger 12 undertage 

DUKO – Dansk Undertags 

Klassifikations Ordning 



www.duko.dk 

42 

anvend duko værktøjet til at vælge det rigtige undertag til 

byggeriet – se nærmere på www.duko.dk 

vælg duko klassificerede produkter og gå hellere en dukoklasse 

op end en klasse ned 

dyrt at vælge forkert Valg af undertag er en af de projektbeslutninger, 

hvor overvejelser om totaløkonomi bør spille stærkest ind. Her kan billige 

løsninger blive dyre på lang sigt. 

duko – anvendelsesklasser DUKO er en uvildig og frivillig klassifikation 

af undertagsmaterialer, der giver information om valg af undertag. 

Ordningen opdeler undertagsmaterialerne i fire anvendelsesklasser, som 

vælges ud fra byggeriets konkrete forudsætninger med hensyn til tagdækning, 

taghældning, kompleksitet, tilgængelighed, samt klimapåvirkning og 

etagehøjde. Til hver anvendelsesklasse sætter DUKO en række minimumskrav, 

som undertagene skal leve op til. Indenfor samme anvendelsesklasse 

findes en række produkter, som den projekterende kan vælge imellem. 

DUKO værktøjet er en rettesnor for den projekterende, men det erstatter 

ikke sund fornuft og faglig indsigt. 

krav og egenskaber Valg af undertag afhænger af, hvilke egenskaber 

undertaget skal have i den konkrete konstruktion. Principielt afhænger det 

af, hvilken tagbelægning der anvendes på bygningen, og efterfølgende hvilke 

bygnings- og beliggenhedsmæssige forhold, det vil blive udsat for. 

parallel levetid Det er vigtigt at opnå parallel levetid mellem tagbelægning 

og undertag. Tidligere var det ofte undertagene, som stod for tur i 

forbindelse med besparelsesrunder. Der blev valgt et billigere produkt, som 

ikke var robust nok i det konkrete tilfælde. Det er bekosteligt at skifte et 

nedslidt undertag! 

DUKO værktøjet skal forebygge, at denne situation forekommer. Der forudsættes 

naturligvis svigtfri montering. Som bygherre eller projekterende kan 

man imidlertid vælge at gå en klasse op for at opnå en større sikkerhed bl.a. 

ved montering og sandsynligvis også opnå en forbedret levetid. 

ikke egnet til interiMsoverdækning I byggeperioden er det nødvendigt 

at beskytte undertagsprodukter af banevarer mod utilsigtet opfugtning 

og UV bestråling, da visse typer nedbrydes hurtigt af kombinationen af vand, 

varme og UV-stråler. Derfor skal man undlade at anvende dem til interimsoverdækninger 

i byggeperioden.

tagterrasser 

valg af tagterrasser kræver, at alle vigtige detaljer er løst 

i projekteringen, så vandet kan komme væk, og at det er nemt 

at udføre drift på terrassen 

projekter med en ”beskyttelsesmembran” og undgå 

gennembrydninger af membranen 

anvend robuste inddækninger langs ydervægge og sørg for 

uhindret fald til synlige afløb 

svigt i tagterrasser Tagterrasser har altid været attraktive, da de har 

en betydelig herlighedsværdi for brugerne. Der opstår imidlertid ofte svigt i 

form membraner fastgørelse til underliggende bygningsdele, der udføres 

for små inddækningshøjder og for dårlige afvandingsforhold, som med tiden 

kan føre til omkostningskrævende fugtskader. 

en tæt MeMbran Desværre kan membranen let beskadiges i forbindelse 

med udførelsen og bør derfor suppleres med en ”beskyttelsesmembran”. 

Uanset ”beskyttelsesmembran” bør man ikke anlægge tagterrasser ovenpå 

et etagedæk af træ. Man bør undgå at gennemhulle membranen med gennemføringer 

eller at fastgøre inventar ved at bolte gennem membranen, da 

de er vanskelige at udføre og før eller siden bliver utætte. Utætheder og 

skader opdages altid sent, da gennemføringerne ikke er synlige. 

fald til aflØb Der skal etableres mindst 2 afløb og et nødoverløb ved 

terrassekanten. Alle afløb skal være synlige og kunne renses for blade og 

om vinteren for is. Tagterrassen skal have frit og uhindret fald på minimum 

1:40 til afløb. 

robuste inddækninger Inddækninger ved ydervægge skal beskytte 

membranen mod mekanisk slid. Inddækninger bør være minimum 150 mm 

høje og tætte for at undgå vandindtrængning i boliger. De skal udføres robuste 

så de ikke beskadiges ved mekaniske påvirkninger – ved at der trædes 

på dem eller lignende. 

isolering Med trykstyrke Valg af isoleringsmateriale afhænger af 

hvilken tagopbygning, der vælges. Isoleringsmaterialet bør have den fornødne 

trykstyrke, så opklodsninger og fliseben ikke trykkes ned i isoleringen 

og danner lunker, hvor vand kan ophobes med nedsat levetid for membranen 

til følge. Isoleringen skal kileskæres, så vand render væk fra facaden 

til afløb. 

niveaufri adgang Ud for alle døre skal der være niveaufri adgang i lighed 

med reglerne på terræn. Råbetondækket i boligen bør ligge højere end 

tagterrassens, da isolering ovenpå tagterrassens dæk fylder en del. Derved 

kan man undgå en høj opklodsning af gulvkonstruktionen inde i boligen for 

at sikre den niveuafri adgang. 

43 




anbefalinger 14 konstruktive forhold 

44 

anvendelse af systemleverancer kræver i særlig grad, at der 

er styr på ansvarsforhold og rollefordeling 

hav skærpet opmærksomhed på stabiliteten i forbindelse 

med nye løsninger og materialer 

vær opmærksom på jordbundens og klimaets betydning for 

de konstruktive forhold 

hveM er ansvarlig Forskriftsmæssige bærende og stabiliserende konstruktioner 

er en væsentlig forudsætning for, at bygningen kan modstå 

”vejr og vind”. Det er bygherrens ansvar, at et nybyggeri opfylder forskrifterne. 

I mange tilfælde videreføres ansvaret for beregning af de bærende 

og stabiliserende konstruktioner til systemleverandører. Det involveres 

bygherren normalt ikke i, da han har indgået aftale med en teknisk rådgiver 

eller en totalentreprenør, og derfor regner med, at opgaven ligger hos dem. 

systeMleverancer Ved systemleverancer skal der være helt præcise 

aftaler om, hvem der har ansvaret for at projektere leverancen, og hvem der 

har ansvaret for sammenhængen med resten af bygningen. Det har systemleverancer 

af tagspær og betonelementer i mange år været gode eksempler 

på. I andre tilfælde er det ikke gået så godt, når anvendelse af systemleverancer 

i årenes løb har bredt sig i takt med det stigende udbud af byggevarer 

og industrielt fremstillede byggekomponenter. I en del tilfælde har aftaler 

om projekteringsansvar mellem entreprenør, leverandør og rådgiver 

været uklare, ligesom dimensioneringsgrundlag og oplysninger om detailløsninger 

ikke har været kommunikeret tilstrækkeligt mellem parterne. 

Det har medført en del fejldimensioneringer og skader, f.eks. fordi beregninger 

af sammenbygning med øvrige bygningsdele ikke har været korrekte, 

eller fordi beregninger af vindlast ikke har været korrekte i forhold til den 

aktuelle beliggenhed på grund af manglende lokalkendskab.

nye lØsninger og Materialer Især ved indførelse af nye løsninger og 

nye byggematerialer skal der være fokus på, at de bærende og stabiliserende 

konstruktioner opfylder kravene i normer m.v. Det gælder f.eks. den 

øgede anvendelse af lange vinduesbånd med konsolbåret murværk, hvor 

konsoller, teglbjælker og bagvedliggende konstruktion skal beregnes og 

udføres med særlig omhu. Det gælder ligeledes problematikken med meget 

store isoleringstykkelser og kolde skalmure, hvor en grundig bearbejdning 

af optagelse af temperaturbetingede bevægelser er mere påkrævet 

end tidligere. 

funderingsforhold Funderingsforholdene har også i en del tilfælde 

medført konstruktive problemer, når der bygges på grunde med problematiske 

jordbundsforhold. Ændret grundvandsstand i forbindelse med lukning 

af drikkevandsboringer og ændret klimatisk påvirkning giver nye udfordringer 

til statikerne, især med hensyn til terrænsætninger, som påvirker kloakker 

og fundamenter. 

probleMatisk leMpelse af br Bygningsreglementet blev med virkning 

fra 1. januar 2009 ændret, således at kommunerne ikke skal foretage 

teknisk sagsbehandling – f.eks. af statiske beregninger - i såkaldte ”mindre 

komplicerede byggesager”, der reelt omfattede op imod 80-90 pct. af alle 

hidtidige byggesager i form af ny-, til- og ombygninger af enfamilie-, dobbelt-, 

række-, kædehuse og lignende. Derved bortfaldt også den præventive 

effekt, som ordningen havde, selvom den kommunale sagsbehandling og 

eventuelle kontrol aldrig har været nogen garanti for bygherren. 

Derfor er det nu endnu vigtigere, at private bygherrer i aftaler med rådgivere, 

entreprenører, leverandører og i købsaftaler sikrer sig, at f.eks. de 

bærende og stabiliserende konstruktioner opfylder kravene. 

alMene byggerier har færre probleMer For støttede, almene boligbyggerier 

har der siden 2000 været krav i støttebekendtgørelsen om, at 

kommunen skal godkende de statiske beregninger, før der gives tilsagn om 

støtte. Som følge af dette krav og som følge af Byggeskadefondens systematiske 

eftersyn har der derfor i mange år været langt færre konstruktive 

fejl i almene boligbyggerier end i private. Det viste sig også ved stormene i 

1999 og 2001, hvor der ikke var stormskader i de byggerier, hvor fonden 

havde foretaget eftersyn og eventuelle konstruktive fejl var blevet udbedret. 

45 







sårbare bygningsdele 

46 

de projekterende skal foretage en risikovurdering 

af de enkelte bygningsdele, hvorefter den konstruktive 

beskyttelse skal tilpasses denne vurdering 

sårbare og udsatte bygningsdele skal enten beskyttes 

konstruktivt eller der skal vælges robuste (dyrere) 

materialer 

sliddele skal nemt kunne udskiftes 

et projektvalg Overvejelser om sårbare bygningsdele sker primært under 

byggeriets skitsering, planlægning og projektering, hvor de projekterende 

i forbindelse med risikovurderingerne skal overveje, om levetiden 

bedst kan sikres ved konstruktiv beskyttelse. I samme forbindelse skal de 

projekterende overveje de totaløkonomiske konsekvenser, herunder hvilken 

drift og vedligeholdelse, der er nødvendig for at sikre normal levetid for 

konstruktioner, bygningsdele og materialer. Tænk på, at sliddele nemt skal 

kunne udskiftes. 

konstruktiv beskyttelse For at bevare deres egenskaber og levetid 

bør konstruktioner, bygningsdele og materialer, der er sårbare overfor 

vind, fugt eller UV-bestråling, altid beskyttes konstruktivt af tagudhæng, 

inddækninger, fuger, sålbænke og overdækninger. Organiske facadebeklædninger 

skal beskyttes af udhæng, og beklædningen skal løftes fra terræn, 

så opfugtning og misfarvning fra opsprøjt undgås. Selv robuste materialer 

som beton, stål og tegl kan opnå længere levetid, hvis de beskyttes 

konstruktivt. 

Den projekterende bør have opmærksomhed på detaljeringen af den konstruktive 

beskyttelse. Inddækninger ved tagkanter, gavle, brystningspartier, 

kviste og ovenlys bør være udformet, så vand ledes væk fra underliggende 

bygningsdele, og det skal sikres, at vand ikke blæses op under 

inddækningerne og utilsigtet ledes ind i konstruktionerne. 

nyere Modernistisk arkitektur Tagudhæng, sålbænke, overdækninger 

og anden form for konstruktiv beskyttelse anvendes sjældent i disse 

byggerier – ofte af træ – med stram og knap arkitektonisk fremtoning, hvor 

facader er uden fremspring, hvor vinduer sidder bindig med facaden, og 

hvor der ikke er sålbænke til at lede vandet ud fra facaden. Hvis den manglende 

konstruktive beskyttelse modsvares af robuste materialer og hyppige 

tilsyn og vedligeholdelse af f.eks. facader, kan man fortsat forvente normal 

levetid. 

Det sker desværre – af økonomiske grunde – sjældent, og derfor må man 

forvente, at levetiden for sårbare bygningsdele i disse byggerier bliver mindre 

end i mere traditionelle byggerier.

ventilation og indeklima 

ventilationen skal udformes og indreguleres, så den passer 

til den enkelte bolig 

styring af mekaniske ventilationsanlæg skal være så enkel 

som mulig 

beboeroplysning om ventilation af boligen og brug af 

ventilationssystemet er en vigtig opgave i driften 

ventilationssysteMer og brugerne Et godt indeklima forudsætter 

bl.a. et godt ventilationssystem og korrekt adfærd fra brugernes side. Mekaniske 

ventilationssystemer skal være let forståelige og betjeningsvenlige 

for brugerne. Det gælder ikke mindst i tætte, højisolerede boliger. Brugerne 

skal hele tiden huske på, at lavt luftskifte let kan føre til dårligt indeklima, 

ikke mindst hvis de tørrer tøj indendørs eller på anden måde belaster indeklimaet 

med ekstra fugt. 

dårligt indekliMa Et fugtigt indeklima betyder ringere boligkomfort, og 

kan medføre helbredsgener for beboerne i form af slimhindeirritationer i 

næse, øjne og luftveje. Byggeskadefondens eftersyn vedrørende indeklimaet 

beskæftiger sig især med luftskifte. Der er en række øvrige forhold, 

som kan have stor betydning for indeklimaet og beboernes komfort/oplevelse 

af indeklimaet. Det kan være forhold som mængden af CO2, NOx, formaldehyd, 

(røg)partikler, dagslys, termiske forhold og akustiske forhold. 

Men normalt har disse ikke betydning for byggetekniske forhold og bygningernes 

levetid. 

br 2010 krav En del eftersyn har gennem årene vist, at bygningsreglementets 

krav til ventilation ikke har været opfyldt. Efter de gældende regler 

kan fritliggende enfamiliehuse ventileres ved naturligt aftræk, mens der i 

etagebyggeri skal etableres mekanisk udsugning med varmegenvinding. 

Der skal være en udelufttilførsel på mindst 0,3 l/s pr. m² af hele boligens 

opvarmede etageareal. Bygningsreglementets krav er et minimumskrav, 

som skal tilpasses til udformningen af den individuelle bolig på baggrund af 

en beregning af luftskiftet i de enkelte rum. 

ventilationsprincip Det overordnede princip ved boligventilation i enfamiliehuse 

er, at luften fra beboelsesrummene ventileres ud gennem aftræksventiler, 

mekaniske ventilatorer og emhætter i køkken, bad og bryggers, 

mens frisk luft tilføres via ventiler i opholdsrummene. Antal, størrelse 

og placering af friskluftventiler skal dimensioneres efter boligens disponering, 

så der sikres mod ”døde” områder, hvor luften ikke bliver skiftet. Her 

skal der bl.a. tages hensyn til, hvordan opholdsrummene er placeret i forhold 

til bad, køkken og bryggers, om boligen er i forskudte planer eller flere 

etager, og til styring af luftmængderne, så der ikke forekommer generende 

træk eller støj. 

Naturligt aftræk er måske mest i overensstemmelse med dansk tradition 

for frit at kunne åbne sine vinduer. Men også naturligt aftræk skal udtænkes 

korrekt og tage højde for brugeradfærd og for øgede krav om energibesparelser. 

47 




anbefalinger 17 fugtspærrer 



48 

fugtspærrer skal – både i nybyggeri og ved renovering – 

projekteres med omhu for at hindre fugtindtrængen 

ved renovering skal førsynsrapporten indeholde en 

registrering af eksisterende fugtspærrer 

fugtspærrer på sokler Fugtspærren skal forhindre opstigende fugt 

som følge af kapillarsugning i at opfugte murværk og trækonstruktioner. 

Ved skalmuret byggeri skal fugtspærren desuden sikre, at vand, der trænger 

ind gennem formuren, ledes forsvarligt ud igen. Formuren i en hulmur 

kan ikke regnes for tæt overfor slagregn, idet regnvand under kraftigt vindtryk 

vil kunne presses igennem sten og fuger. 

Udførelsen af en tæt fugtspærre er vanskelig og kræver både tid og ekspertise. 

Ved alle hjørner og false ved fx døråbninger og indbyggede søjler skal 

fugtspærren tildannes og klæbes, så den er fuldstændig tæt. Det er vigtigt 

at vælge materialer, som kan tildannes i al slags vejr. Byggeskadefonden 

anbefaler en bitumenbaseret fugtspærre (murpap), som kan opvarmes og 

tildannes i koldt vejr og har stor styrke, så perforering og rivning undgås. 

fugtspærrer over vinduer og dØre Fugtspærrer over vindues- og 

døråbninger skal forhindre ovenfra kommende vand i at trænge ned i vinduesfalse 

og vindueskarme, og ses i forskellige udformninger. Det kan være 

murpap eller metalbakker, som leder eller dræner vandet direkte ud over 

karmen, eller det kan være drænrender, som leder vandet ud til siderne. 

Murpappen skal placeres et vist antal skifter over murhullet, hvorved det 

sikres, at bæreevnen i muroverliggeren er til stede. Den skal klæbes til bagmuren 

og have fald mod formuren 

En metalbakke eller lignende, placeret i fugen over karmen, har den fordel, 

at den kan udformes, så den fungerer både som fugtspærre, når byggeriet 

står færdigt, og som afdækning i byggeperioden, hvor byggeskikken ellers 

har udviklet sig til, at vinduer og døre isættes inden formur eller let facadekonstruktion 

er udført. Uden omhyggelig afdækning medfører det, at karme 

og tilsætninger bliver meget opfugtede, og at skimmelvækst kan opstå. 

Drænrender, som placeres i første skifte over karmen og leder vandet ud til 

siderne, frarådes i facader med tætsiddende vinduer med smalle murpiller 

imellem, i udsat murværk og i murede huse i flere etager, da de i mange 

tilfælde medfører, at vandet koncentreres ved siden af hullet og opfugter 

konstruktionen. 

renoveringer og oMbygninger Ikke mindst ved renoveringer og ombygninger 

af ældre byggeri, skal man være opmærksom på fugtspærren i 

yder- og indervægge. En gammel fugtspærre kan være uvirksom, eller 

fugtspærren kan helt mangle. Hvis ydervæggen efterisoleres, pudses eller 

males vil der være sandsynlighed for, at fugten vil stige højt op i muren, hvis 

fugtspærren ikke fungerer. I visse tilfælde vil fugten kunne stige så højt op i 

muren, at etagedæk og bjælker opfugtes med sandsynlighed for råd og 

svamp. I førsynsrapporten skal det klarlægges, om fugtspærren findes, og 

om den fungerer (se anbefaling 04 Førsynsrapport).

krybekældre 

undgå udeluftventilerede krybekældre 

sæt i stedet boksmodulerne og trædækelementerne på 

et velisoleret og højtbeliggende terrændæk 

etabler et effektivt drænsystem 

ældre krybekældre Krybekældre var tidligere en normal byggetradition, 

som ikke medførte fugtproblemer. Bygninger med krybekældre blev 

hævet over jorden, hvorved utilsigtet opfugtning af organiske bygningsdele i 

dækkonstruktion og i facader blev undgået. Samtidig var krybekældrene så 

høje, at man kunne trække, vedligeholde og udskifte installationerne. På 

grund af de ringere isoleringskrav end i dag slap en smule varme fra boligen 

igennem dækket og fra dårligt isolerede rørinstallationer, så krybekældre 

under normale forhold forblev tørre og frostfrie. 

nye forMer for ”krybekældre” SBi og BYG-ERFA advarer imod organiske 

materialer i et fugtigt krybekældermiljø. Baggrunden herfor er, at 

byggerier af industrielt fremstillede, rumstore træbokselementer eller af 

industrielt fremstillede facade-, gulv- og tagelementer af træ ofte bliver 

monteret på en krybekælder eller krybekælderlignende konstruktion for at 

sikre elementerne imod grund- og terrænfugt. Men i modsætning til de traditionelt 

opbyggede krybekældre, ligger de nye ”krybekældre” ofte under 

terræn, således at der bliver niveaufri adgang fra terræn til boligens adgangsdøre, 

jf. anbefaling 11 Niveaufri adgang. Når ”krybekældre” samtidig 

reduceres til 15-30 cm. høje hulrum, som er utilgængelige for inspektion og 

vedligeholdelse, kan der i øvrigt stilles spørgsmålstegn ved, om der overhovedet 

er tale om krybekældre. 

fugtprobleMer i lave ”krybekældre” Krybekældrene ventileres 

med udeluft gennem åbninger i soklen eller via præfabrikerede ventilationskasser. 

I visse perioder af året vil kælderen blive ventileret med fugtmættet 

luft, som vil kunne danne kondens på koldere overflader i krybekælderen. 

Kombineret med eventuel fugt fra krybekælderbunde og randfundamenter 

vil det kunne føre til skimmelvækst, råd og svamp og rust på ubeskyttede 

ståldele. 

velisolerede terrændæk Elementer af træ bør i stedet sikres mod 

grund- og terrænfugt, ved at de placeres på velisolerede dækkonstruktioner, 

der hæves minimum 150 mm over terræn, og den niveaufri adgang fra 

terræn til boligens adgangsdøre bør etableres ved ramper. 

49 




anbefalinger 19 lette baderum 

50 

byg tunge vådrum i uorganiske materialer, hvor det er 

teknisk muligt 

vælg gennemprøvede produkter 

stil krav om, at der laves en prototype og aftal omfanget 

af kontrol og prøvning, hvis der er tale om mange 

badeværelser 

kvalitetssikringsdokumentationen skal indeholde 

oplysninger om produktionssted, samt dokumentation på 

kontrol og prøvning 

by og byg anvisning 200 Baderumskabiner skal overholde kravene i By 

og Byg Anvisning 200. Baderum inddeles i en vådzone, hvor der er skærpede 

krav til overfladers og samlingers tæthed, og en fugtig zone, som ikke 

behøver at kunne modstå direkte vandpåvirkning. Hele gulvet og væggene i 

bruseområdet defineres som vådzone, hvor den bedst mulige tæthed skal 

etableres med fokus på gennemføringer og samlingsdetaljer. 

Badeværelset er husets dyreste rum, og reparation eller udskiftning, hvis 

noget er lavet forkert, er endnu dyrere. 

industrielt freMstillede baderuMskabiner Industrielt fremstillede, 

lette baderumskabiner, hvor gulve, vægge og/eller lofter er af organiske 

materialer har en væsentlig mindre levetid, end hvis de bestod af tunge, 

uorganiske materialer såsom beton, mursten eller metal. Det skyldes – på 

trods af avancerede vandtætningssystemer, vådrumsmembraner osv – at 

der er stor sandsynlighed for, at selv mindre udførelsesfejl, fugt- og temperaturbevægelser 

i materialer og konstruktioner samt utilstrækkelig vedligeholdelse 

kan medføre utætheder. Det er meget ofte vanskeligt at konstatere 

fugtskader og foretage de nødvendige udbedringer, før det er for sent. 

Lette baderumskabiner fik en renæssance i forbindelse med ønsket om en 

øget industrialisering af byggeriet, da en lettere kabine selvfølgelig er nemmere 

og billigere at håndtere under transport og montering. Formålet med 

industrialiseringen er dels at billiggøre produktionen dels at reducere omfanget 

af svigt, fejl og mangler, når produktionen sker ”under tag.” 

kvalitetssikring af produktionen En særlig problemstilling knytter 

sig til kvalitetssikring af produktionen af baderumskabiner, da bygherren i 

forbindelse med udbuddet skal tage højde for, at de måske fremstilles på en 

udenlandsk fabrik. Transportudgifterne er nu så små i forhold til besparelserne 

på arbejdslønnen, at dette er blevet meget almindeligt. Det stiller 

store krav til bygherre og rådgivere at udarbejde et fyldestgørende udbudsmateriale, 

der skal indeholde alle relevante tekniske krav i form af standar-

der, udfaldskrav m.v., og som skal være så præcise og målbare som mulige. 

Det er relevant at stille udbudskrav om dokumentation af kvalitetssikring af 

produktionen i form af tilsyn, modtagekontrol mv. så der tages højde for, at 

produkter, komponenter eller elementer kan blive fremstillet på fjerne 

markeder. Det kan ligeledes være relevant at stille krav om dokumentation 

af, at materialer og løsninger er gennemprøvede. Der bør være dokumentation 

ved anerkendte prøvningsmetoder af nye og uprøvede materialer og 

løsninger. De samme krav ville så gælde, hvis produktionen sker på en 

dansk fabrik. 

opbevaring og indbygning Reduktionen af svigt, fejl og mangler forudsætter, 

at der udvises stor omhu ved projektering, fremstilling, transport, 

opbevaring og montering, således at organiske materialer indbygges uden 

fugt. Opbevaring på byggepladsen og tiden der går, indtil bygningen er lukket, 

har vist sig at være en kritisk fase, når det gælder at beskytte organiske 

materialer mod opfugtning. 

51 







brugsvandsanlæg 

52 

rørmateriale til brugsvandsanlæg skal vælges ud fra 

anlæggets udformning og vandkvaliteten 

projekter med synlige rørføringer, let tilgængelige og 

rummelige installationsskakte samt lækagemeldere 

korrosionsskader Brugsvandsanlæg med varmforzinkede stålrør har 

medført en række skader som skyldes korrosion på grund af aggressivt 

vand eller fra kobberioner fra kobberholdige ventiler og fittings. De varmforzinkede 

stålrør er billigst at anvende, men vil ofte være uegnede til 

brugsvandsanlæg. 

rustfri stålrØr, plast, Messing De rustfrie stålrør er de mest korrosionssikre 

rør til brugsvandsanlæg. Derfor bør de anvendes, hvis der er 

den mindste usikkerhed om, at betingelserne for anvendelse af andre rørmaterialer 

ikke er til stede. Plastrør kan med fordel anvendes på grund af 

deres fleksible egenskaber. Vær dog opmærksom på plastrørets store udvidelseskoefficient, 

hvilket blandt andet kan give problemer med ophobning 

af kalkpartikler som løsnes fra rørvæggen. 

I rørinstallationer af rustfri stål eller plast ses i stigende omfang tæringer 

og brud på messingventiler og messingfittings, især i de mindre dimensioner. 

Anvend derfor fittings i rustfri stål, rødgods eller plast, hvor der er sandsynlighed 

for denne type korrosion i installationen. 

undersØg vandkvaliteten I forbindelse med projektering af brugsvandsanlægget 

skal vandsammensætningen altid undersøges. Oplysningerne 

fås fra det lokale vandværk eller kommunen. Information om vandsammensætningens 

betydning for anlægget er nærmere beskrevet i SBi 

anvisninger og Byg-Erfa blade. 

tilgængelighed til installationer Rør skal føres synligt eller i tilgængelige 

kanaler, så nødvendig drift og udskiftning kan foregå hensigtsmæssigt. 

Herved kan mange skader opdages hurtigere, og følgeskader får 

dermed et begrænset omfang. Rørføringer og skakte udformes, så det er 

muligt at udføre tilsyn, reparationer og udskiftninger uden destruktive indgreb 

i bygningen. 

lækageMeldere Installationen skal forsynes med lækagemeldere. Lækagemeldere 

kan blandt andet bestå af synlige melderør fra skakte som 

drypper ved utætheder eller fugtmeldere, som giver et signal. Det er små 

udgifter i forhold til de omfattende skader, der kan ske, hvis en utæthed 

ikke opdages i tide.

projektændringer og besparelser 

byg ikke før der er projekteret færdigt og fuldt overblik 

over sammenhæng og konsekvens af enkeltdispositioner 

– uanset entrepriseform 

undgå ’tidlige’ licitationer 

eventuelle besparelser i løbet af processen bør altid medføre 

skærpet opmærksomhed på den byggetekniske sammenhæng 

– det er ofte her, det går galt 

for dyrt uden færdigt projekt ”Det bliver simpelthen for dyrt, hvis 

man ”stikker spaden i jorden” og begynder at bygge, før det endelige og 

detaljerede projekt foreligger, og før projektet er korrigeret for eventuelle 

besparelser efter licitationerne. Det drejer sig jo ikke om raketfysik, men 

om at bruge sund fornuft”. Det var forklaringen, da Byggeskadefonden 

spurgte en stor totalentreprenør, der år efter år havde færrest svigt og skader 

i fondens statistikker. 

Anbefalingen gælder generelt uanset entrepriseform. 

fag- og hovedentreprise Bygherren skal i fag- og hovedentrepriser 

kræve, at de projekterende tegner, beregner og beskriver projektet, således 

at både helheden, sammenhængen og alle detaljer er nøje gennemtænkt og 

fastlagt. Det er ikke god projekteringsskik at overlade udførelsesdetaljer til 

entreprenøren. Det sker typisk med komplicerede detaljer i projekter, hvor 

den projekterende er presset af tid og et begrænset honorar, eller hvis han 

simpelthen mangler viden. Men det er ikke lettere for håndværkeren at ”stå 

på stilladset” og klare det, den projekterende ikke kunne klare ved tegnebordet. 

totalentreprise Totalentreprenøren skal naturligvis gøre det samme 

som bygherren. Det er en udbredt misforståelse, at en totalentreprise kræver 

mindre projektering, og at en totalentreprise uden problemer kan påbegyndes, 

før hele projektet er færdigt. Teoretisk kunne man forestille sig, at 

det var muligt – men i praksis fører det alt for ofte til svigt og skader. 

”tidlige licitationer” og partnering Byggeskadefonden må således 

fraråde såkaldte ”tidlige licitationer”, hvor dele af byggeriet påbegyndes, 

før der foreligger et færdigt projekt. 

Det gælder også såkaldte partnering-projekter, hvor bygherren nøje bør 

overveje organisering, tilrettelæggelse og tidsplaner, således at byggeriet 

ikke påbegyndes, før der foreligger et færdigt projekt. 

projektændringer og besparelser De samme krav gælder også 

konsekvenserne af eventuelle besparelser efter licitationer, hvorfor bygherren 

i tidsplanen bør sætte rimelig tid af til forsvarlige vurderinger og 

granskninger af eventuelle projektændringer, således at sammenhængen 

med resten af projektet sikres. Forhastede og ugennemtænkte projektændringer 

som følge af besparelser har medført mange skader i tidens løb. 

53 





Risikoerklæringen kan 

findes i kvalitetssikringsbekendtgørelsen 

og på: 




risikoerklæring 

54 

brug risikoerklæringen proaktivt til at undgå risikobehæftede 

forhold i projektet 

risikoerklæringen bør udfyldes ved projektforslag og ved 

hovedprojekt samt ved væsentlige projektændringer 

driftsplan og driftsbudget bør tilpasses, hvis der alligevel 

vælges risiko behæftede forhold 

krav oM risikoerklæring Rådgivere, leverandører og entreprenører, 

der udfører projektering af almene boligbyggerier, skal aflevere ”Erklæring 

om risikobehæftede forhold” til bygherren, der skal underskrive erklæringen. 

Uanset om der er risikobehæftede forhold eller ej, skal det ske mindst 

to gange: Ved projektforslag og ved hovedprojekt. Hvis projektet ændres 

væsentligt, f.eks. i forbindelse med besparelser, skal de projekterende afgive 

risikoerklæring på ny. 

redskab til forebyggelse Risikoerklæringerne skal forebygge, at projekter 

indeholder dispositioner, konstruktioner og detaljer, hvor de projekterende 

bør kunne forudse, at det er sandsynligt, at der under byggeriet af deres 

projekt(del) kan opstå væsentlige svigt og fejl, således at konstruktioner, 

udformninger, sammenføjninger, materialer m.v. ikke får den styrke, holdbarhed 

og levetid, som man normalt bør kunne forvente. 

De projekterende skal derfor som led i kvalitetssikringen både overordnet 

og i alle detaljer gennemgå og vurdere sandsynligheden for svigt og fejl ved 

udførelsen af hele deres projekt(del), før der afgives risikoerklæringer til 

bygherren. Hvis gennemgangen afslører risikobehæftede forhold, bør projektet 

så vidt muligt ændres ved anvendelse af andre metoder, materialer 

eller lignende, således at der kan afgives en ”blank” risikoerklæring til bygherren. 

Det er billigere at ændre projektet end at udbedre svigt og fejl under 

udførelsen eller i det færdige byggeri. 

bygherrens (Med)ansvar Projekterende afgiver undtagelsesvis erklæringer 

om risikobehæftede løsninger, som bygherren af forskellige grunde 

insisterer på at fastholde i projektet. Bygherren påtager sig derfor et (med) 

ansvar, når han underskriver sådanne ikke ”blanke” risikoerklæringer. 

tilpasning af driftsplan og driftsbudget Risikobehæftede forhold 

i projektet skal altid følges op i driftsplanen med forskrifter om f.eks. 

hyppigere tilsyn og vedligeholdelse af risikobehæftede løsninger, således at 

der kan gribes ind, før der udvikler sig egentlige skader. Der skal også afsættes 

fornødne midler i driftsbudgettet. 

ingen skadedækning Byggeskadefonden kan afvise at dække, hvis årsagen 

til en senere byggeskade er risikobehæftede forhold, som bygherren 

kendte og accepterede ved at underskrive risikoerklæringen. De projekterende 

kan tilsvarende afvise ansvar for fejl og mangler, hvis årsagen er forhold, 

som bygherren kendte og accepterede i risikoerklæringen.

projektgranskning 

der bør projektgranskes i hver enkelt af projektets hovedfaser 

og hovedvægten i granskningen bør ligge i perioden 

umiddelbart op til udbud 

projektgranskningen skal have særlig fokus på sene 

ændringer i projektet – her opstår erfaringsmæssigt fejl 

brug byggeskadefondens vejledning i projektgranskning 

– se den på vores hjemmeside 

projektgranskning er kvalitetssikring Projektgranskning er en 

dokumenteret, sammenhængende og systematisk gennemgang af et projekt 

for at vurdere, om projektet opfylder de aftalte krav, om der er svigt i 

projektet, eller om der er løsninger i projektet, der med stor sandsynlighed 

vil medføre svigt. 

Projektgranskning er en væsentlig del af kvalitetssikringen af et byggearbejde, 

og derfor indeholder bekendtgørelsen om kvalitetssikring også 

minimumskrav herom til projekterende ved aflevering af deres projektdel. 

Kravet til entreprenører om procesgranskning før projektgennemgang er 

ligeledes væsentlig for kvalitetssikringen. 

en lØbende proces Projektgranskning bør være en integreret del af 

hele programmerings- og projekteringsforløbet og foregår således ikke efter, 

men samtidig med at valgene træffes. Antallet og omfanget af granskninger 

vil afhænge af karakteren af det enkelte byggeri. Der bør som udgangspunkt 

granskes i hver enkelt af projektets hovedfaser: Program, 

dispositionsforslag, projektforslag og hovedprojekt. Fokus og ressourcer 

skal altid rettes mod de løsninger og bygningsdele, hvor sandsynligheden 

for svigt er størst, og hvor eventuelle svigt får de største konsekvenser. 

sæt tid af En effektiv projektgranskning forudsætter, at der afsættes den 

fornødne tid hertil i tidsplanen. Det gælder også eventuelle projektændringer 

som følge af besparelser efter licitationer. En effektiv granskning forudsætter 

ligeledes, at den udføres af erfarne kolleger i samme virksomhed – 

eller endnu bedre af erfarne kolleger i en anden virksomhed, i form af 

såkaldt ekstern granskning. 

ekstern projektgranskning Flere store boligorganisationer kræver 

som fast procedure ekstern granskning i alle større byggeopgaver, og udgifter 

hertil er begrænsede i forhold til udbyttet. ”Det er de udgifter, vi får 

mest ud af”, som én af de mest erfarne byggechefer har udtalt. 

55 


Byggeskadefonden har 

udgivet en vejledning i 

projektgranskning – se 

den på vores hjemmeside 



anbefalinger 24 tilsyn 

56 

stil krav om kontrol og tilsyn allerede ved udbud og i aftaler 

stil krav til entreprenørens udbudskontrolplan 

glem ikke bygherrens eget tilsynsansvar 

– som gælder for alle entreprisetyper 

kontrol og tilsyn bør altid have fokus på vanskelige løsninger 

og risikobehæftede forhold i byggeriet 

stil krav ved udbud og i aftaler Bekendtgørelsen om kvalitetssikring 

fastlægger generelle minimumskrav til entreprenørens kontrol og dokumentation 

og til bygherrens tilsyn hermed. Herudover bør bygherren i det 

konkrete projekt præcisere og detaljere yderligere krav i juridisk bindende 

aftaler med parterne. Det betyder, at bygherren allerede ved udbud af rådgiverydelser 

og af entrepriser, herunder også af totalentrepriser, skal beskrive 

krav til entreprenørens kontrol og til rådgiverens tilsyn, som ligger 

ud over de generelle minimumskrav i bekendtgørelsen. Hvis bygherren ikke 

stiller specifikke krav, vil kun minimumskravene gælde. 

Med den skærpede konkurrence kan bygherren ikke forvente, at rådgivere 

og entreprenører - efter en måske hård priskonkurrence – gratis leverer 

kontrol- eller tilsynsydelser, som bygherren har ”glemt” at udbyde. 

I totalentrepriser bør bygherren i udbudsmaterialet og totalentrepriseaftalen 

præcisere, at der tilknyttes et bygherretilsyn, ligesom han kan præcisere, 

at udbudskontrolplan og kontrolplan skal udarbejdes i samarbejde 

med bygherretilsynet. 

udbud og tilsyn – to sider af saMMe sag Udbudskontrolplan og tilsynsplan 

er to sider af samme sag: Udbudskontrolplanen angiver bygherrens 

krav til entreprenørens kontrol og dokumentation, mens tilsynsplanen 

angiver de ressourcer og de metoder, bygherren for sit vedkommende vil 

anvende på efterprøvning af entreprenørens kontrol og dokumentation. 

Kravene fremgår af bekendtgørelse om kvalitetssikring og gælder for alle 

entrepriseformer. 

Det er væsentligt, at bygherren finder balance mellem dokumentationens 

nyttevirkning og omkostningerne ved at tilvejebringe materialet. Dokumentationen 

bør ikke blive et mål i sig selv.

udbudskontrolplan Kvalitetssikring i udførelsesfasen er først og 

fremmest entreprenørens sag. Ikke mindst for skjulte bygningsdele gælder, 

at dokumentationen udarbejdes, afgives og kontrolleres løbende. Udbudskontrolplanen 

bør som minimum angive krav til entreprenørens dokumentation 

m.h.t. form, systematik, arkivering, anvendte materialer, udførelse, 

driftsprøver m.v. samt krav om behandling af kvalitetssikring på byggemøder 

og i byggemødereferater. 

entreprenØrens kontrolplan På grundlag af udbudskontrolplanen 

udformer entreprenøren sin egentlige kontrolplan, der mere detaljeret fastlægger 

kvalitetssikringen under udførelsen. Dokumentation, der skal forelægges 

bygherren, kan være opdelt i aktiviteter, som bygherren skal inspicere 

eller godkende, og aktiviteter, som bygherren blot skal have lejlighed 

til at følge. 

bygherrens tilsynsplan Selvom kvalitetssikring i udførelsesfasen 

først og fremmest er entreprenørens sag, er der behov for en samlet overordnet 

indsats fra bygherrens side for at sikre, at de mange enkeltydelser 

bliver til et færdigt byggeri med den tilsigtede kvalitet. Der skal derfor udarbejdes 

en plan for bygherrens tilsyn med entreprenørens udførelse af 

byggeriet. For totalentrepriser betyder det, at bygherrens tilsyn som minimum 

skal omfatte, at materialer og udførelse svarer til totalentrepriseaftalen. 

For fag- og hovedentrepriser bør tilsynsplanen udarbejdes samtidig 

med projekteringen. 

Tilsynsplanen skal sammenfatte behovet for tilsyn, herunder hvor store 

ressourcer, der skal bruges på tilsynet, og hvordan de skal fordeles. Når de 

enkelte dele er færdigprojekterede, bør tilsynsplanen revideres med hensyn 

til tilsynsfrekvens og indsatsområder. 

vanskelige og risikobehæftede forhold Både udbudskontrolplanen 

og tilsynsplanen skal have fokus på forhold, hvor det er sandsynligt, at 

der opstår fejl under udførelsen. Det gælder f.eks. forhold, der erfaringsmæssigt 

er vanskelige at udføre fejlfrit, og som stadig findes i projektet, 

selvom de blev påpeget i projektgranskningen. Der skal især være fokus på 

forhold med stor byggeteknisk risiko – d.v.s. hvor der er stor sandsynlighed 

for udførelsesfejl, som vil få store konsekvenser. Sådanne forhold bør også 

fremgå af risikoerklæringen. 

Vanskelige forhold kan f.eks. være sikring af dampspærretæthed i kassette- 

og fladeelementbyggeri, undertages afslutning ved tagfod, kip og gavle, 

skotrendeudførelser og inddækninger ved kviste og gavle samt gennemføringer 

i undertage og dampspærrer. 

systeMleverancer Efterhånden er det blevet almindelig praksis at udbyde 

en lang række bygningsdele og processer i byggeriet som systemleverancer, 

og det stiller særlige krav til præcisering af, hvem der har ansvaret 

for tilsyn med produktion og med indbygning af leverancen. 

Der kan indgås særskilt aftale med systemleverandøren om projekteringsansvaret 

for systemleverancen. Ellers har den projekterende ansvaret. 

Den projekterende har under alle omstændigheder ansvaret overfor bygherren 

for systemleverancens sammenhæng med resten af byggeriet. 

57 




anbefalinger 25 driftsplan 

krav oM driftsplan Der skal ved afleveringen af alment boligbyggeri 

foreligge en driftsplan, som for alle væsentlige bygningsdele beskriver, 

hvor ofte de skal efterses, og hvordan de skal vedligeholdes. Driften skal 

dokumenteres i en driftsjournal, og driftsbudgettet skal sikre, at der er 

penge til at udføre den vedligeholdelse, der er beskrevet i driftsplanen. Der 

findes forskellige digitale programmer, som håndterer drifts- og vedligeholdelsesplaner. 

driftsplan i projekteringen Driftsplanen er en del af projekteringsopgaven, 

og det skal være beskrevet præcist i aftalen mellem bygherre og 

den projekterende, hvad opgaven består af, hvordan driftsplanen skal afleveres, 

og ikke mindst at den skal foreligge sammen med de rettede tegninger 

ved byggeriet aflevering. 

Under planlægningen og projekteringen skal rådgiveren på baggrund af 

byggeprogram, projekteringserfaring m.m. vurdere de driftsbehov en given 

løsning indebærer. Ikke mindst i forbindelse med projektgranskningen bør 

det vurderes, om de enkelte løsninger afføder specielle driftsmæssige tiltag. 

Det er i strid med kravet om totaløkonomiske overvejelser i kvalitetssikringsbekendtgørelsen, 

hvis driftsplanen først bliver udarbejdet, når projektet 

er realiseret – men det sker desværre ofte. 

saMarbejde oM driftsplanen Det er vigtigt, at driftsplanen udarbejdes 

i samarbejde mellem bygherren/den almene driftsherre og den projekterende. 

På den måde kan parternes viden og erfaring udnyttes bedst muligt. 

Den projekterende kender projektet, de valgte materialers egenskaber 

og de påvirkninger, de bliver udsat for, mens den almene driftsherre ofte 

kan trække på mange års nyttige erfaringer med drift og vedligeholdelse. 

en realistisk driftsplan Driftsplanen skal tage udgangspunkt i realistiske 

vurderinger af levetider, intervaller for tilsyn og vedligeholdelse, udgifter 

m.v. for de anvendte materialer, den konstruktive udformning og bygningsdelens 

placering samt de fysiske og klimatiske påvirkninger, som 

bygningsdelen udsættes for. I nogle tilfælde kan det betale sig at ændre den 

konstruktive uformning af en bygningsdel eller materialesammensætningen 

og derved forlænge bygningsdelens levetid. 

58 

driftsplanen bør altid udarbejdes i et tæt samarbejde mellem 

bygherren eller driftsherren og den projekterende rådgiver 

driftsplanen skal tage udgangspunkt i en realistisk vurdering 

af den valgte kvalitet og levetid på bygningsdelene 

det er driftsherrens ansvar at justere driftsplanen løbende og 

tilpasse den til større ændringer 

driftsherren bør altid overveje om driftsplanen skal justeres, 

når byggeskadefonden har afholdt eftersyn

justering af driftsplanen Det er driftsherrens ansvar at justere 

driftsplanen løbende og tilpasse den til større ændringer. Justeringen kan 

indebære kortere intervaller mellem tilsyn og skærpet vedligehold for at 

sikre en bygningsdels levetid. Driftsherren skal sørge for uddannelse af 

driftspersonalet og i nødvendigt omfang inddrage specialister, som kan 

rådgive om, hvilke tiltag der er nødvendige i forbindelse med driften. 

Driftsplanen bør altid justeres, når Byggeskadefonden har afholdt 1-års og 

5-års eftersyn. Der kan her være givet nogle anbefalinger eller stillet nogle 

krav, som skal indarbejdes i driften. Ved en eventuel anmeldelse af en byggeskade 

vil Byggeskadefonden altid gennemgå driftsplanen for at se, om 

den har været tilpasset de valgte løsninger, og om den er blevet fulgt op i 

praksis fx i form af øget drift. Det kan også være nødvendigt at revidere 

driftsplanen, hvis der er sket udbedring af byggeskader. 

I de tilfælde hvor der ligger en ”Erklæring om risikobehæftede forhold” 

(anbefaling 22) fra opførelsen, hvoraf det fremgår, at bygherren har påtaget 

sig et ansvar vedrørende en konstruktion eller et materialevalg, skal det 

klart fremgå af driftsplanen, hvorledes driften er tilpasset til dette forhold. 

59 




25 

arkitektur er kombinationen af form, funktion og 

teknik. arkitektur er altså ikke bare, hvordan bygninger 

ser ud, men også hvordan de fungerer og byggeteknisk er 

skruet sammen. byggerier med et interessant formsprog, 

men med uheldig funktionalitet eller med byggetekniske 

løsninger, der ikke kan holde eller har dårlig totaløkonomi, 

er Dårlig arkitektur. 

guidens tredie del viser 25 byggerier fra de sidste 25 år 

som eksempler på god kvalitet. Der er ikke tale om byggerier 

helt uden fejl, men om byggerier, hvor der efter 

byggeskade fondens opfattelse er tænkt mange rigtige 

tanker om sammenhængen mellem form, funktion og teknik. 

Der er kort sagt tale om goD arkitektur i ordets mest 

grundlæggende betydning. 

61 

BoligByggerier

yggeri 01 

Adresse 

Pæregrenen m.fl 

Blangstedgård, Odense 

Bebyggelse 

42 familieboliger 

8 ungdomsboliger 

Fælleshus 

Boligselskab 

OAB 

Arkitekt 

Jørgen Stærmose 

Lundgaard & Tranberg Arkitekter 

Opførelsesår 

1988 

pæregrenen : odense 

Bebyggelsen Pæregrenen (Parcel 19) er opført i forbindelse med den internationale 

bygge- og boligudstilling ’BYG og BO 88’, der blev realiseret i en 

frugtplantage ved Blangstedgård. Bebyggelsens forbilleder er engelske havebyer 

og tyske nyklassicistiske boligbebyggelser – her omformet med fint 

proportionerede bygninger i et let postmodernistisk facadeudtryk med lyserøde 

facader, kvadratisk opsprossede vinduespartier og bygningshøje karnapper. 

Boligerne fordeler sig over en eller to etager i en knækket trelænget 

bebyggelse, der mod nord gennemskæres af en høj port, som giver 

adgang til et haverum. Adgangen til boligerne foregår fra haven, enten direkte 

til stueplan eller via lette ståltrapper, der skyder sig vinkelret og diagonalt 

ud fra bygningskroppen. 

Byggeriet er opført af præfabrikerede betonelementer i dæk og vægge og 

med skalmurede facader, som er pudsede og indfarvede. Taget har diagonallagte, 

sorte skiferplader og ventilationsskorstene, der rider diagonalt på 

tagryggen. 

Pæregrenen har vist sig som et demonstrationsprojekt med måske overraskende 

stor holdbarhed. Efter god drift står byggeriet i dag uden større 

problemer som en byggeteknisk meget tidstypisk repræsentant for 1980erne 

og 1990erne. 

62

Vinduerne sidder i flugt med facaden, under et 

tag med muret gesims og kun et lille udhæng, 

og det stiller krav til jævnligt eftersyn og overfladebehandling. 

Sidebelyste kviste har kort levetid. Der må 

påregnes intensiv drift eller udskiftning med 

10-15 års intervaller, afhængigt af materialevalg. 

Indgangspartierne er tilbagetrukne i forhold til 

facadeflugten og er beskyttede mod slagregn. 

63

yggeri 02 

Adresse 

Præsteager, Lisbjerg 

Bebyggelse 



Boligselskab 

Boligforeningen Ringgården 

Arkitekt 

Arkitema Architects 


1990 

Det store tagudhæng betyder at murværk og vinduer, som næsten flugter 

med facaden, holder fint efter mange år. 

Bebyggelsens placering på tværs af det faldende terræn er rigtig i forhold 

til afvanding på grunden. 

præsteager : lisbjerg 

Bebyggelsens fire stokke er placeret i en vifteform på en skråning, der åbner 

sig ud mod et smukt kuperet landskab og udsigten til Århusbugten. 

Stokkene ligger på tværs af det faldende terræn og tagene følger faldet som 

store skrånende flader, der giver bebyggelsen karakter og en særegen profil. 

Tagene samler de forskellige bygningselementer under vældige udhæng, 

der støttes af stræbepiller fæstnet i murværket. 

Stokkene er opført med omhyggeligt murede facader af gule teglsten, der 

på adgangssiden mod nord forskyder sig ind og ud under udhænget, således 

at indgangspartierne ligger længst inde og dermed er beskyttet af taget. 

Udvendige ståltrapper, der er placeret på diagonal i forhold til bygningskroppen 

og båret af betonsøjler, giver adgang til boligerne på første 

sal via en betonrepos. 

Gavlen mod øst tegnes facaden af store metalkarnapper, der agerer bremseklods 

i det faldende terræn, mens lave redskabsrum ved den vestvendt 

gavl, danner basis for en terrasser, der er overdækket af tagudhænget. 

Det store samlende tag er et eksempel på, hvordan et stærk arkitektonisk 

greb på én gang kan skabe karakter og resultere i en fornuftig byggeteknisk 

disponering, som betyder, at bebyggelsen efter 20 år står uden nævneværdig 

synlig påvirkning af vind og vejr. 

64

Bygningskroppen er forskudt under tagudhænget, så indgangspartierne 

ligger længst inde og dermed bedst beskyttet af taget. 

Karnappernes beklædning af profilerede metalplader og udsatte 

placering kræver omhyggelig vedligeholdelse. 

65

yggeri 03 

Adresse 

Soluret 

Nørrebjerg, Odense 

Bebyggelse 



Boligselskab 

OAB 

Arkitekt 

Jørgen Stærmose 


1991 

soluret : odense 

Bebyggelsesplanen er – som navnet antyder – disponeret i et stort cirkelslag, 

hvor blokkene ligger to og to omkring en mellembygning af glas, 

nærmest som viserne i et ur. Mellem de parvise blokke ligger haver, som 

skærmes mod omverdenen af en lav mur og afgrænses mod det næste par 

blokke af opbevaringsrum. Ankomsten til boligerne forgår via glashuset, 

hvortil der er adgang enten fra en ydre halvcirkulær vej, eller en indre fuldt 

cirkelformet vej, der omkranser en grønning. 

Byggeriet står med facader af gulbrune tegl og med knappe tage med eternitbeklædning 

på diagonal, i den tids ånd. Mellembygningerne er opført af 

galvaniserede stålsøjler og stålbjælker, med facader af et lag glas, tagbeklædning 

af pap på den lukkede del af taget, og et langsgående, delvist oplukkeligt 

ovenlys i midten. Et katalog af vinduesformater i forskellige størrelser 

og udformninger er sammen med trekantede karnapper fordelt ud 

over facaderne, afhængigt af bygningernes orientering i forhold til solen. 

Ventilationsskorstene flugter med gavlfacaderne i hver ende og bidrager til 

bebyggelsens særpræg, der har klare referencer til engelske ’crescents’ og 

havebyer. 

Soluret er solid dansk arkitektur med gennemprøvede løsninger og materialer, 

der patinerer smukt. Et imødekommende byggeri med stor holdbarhed. 

66

Overgangen mellem det lette, flade tag og den murede bygningskrop 

er sikret med solide zink indækninger, således at 

der ikke trænger vand ind i glasmellembygningen. 

67

yggeri 04 

Adresse 

Sjællandsgade m.fl., Viborg 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Boligselskabet Viborg 

Arkitekt 

KPF Arkitekter 


1993 

mejerigården : viborg 

Mejerigården ligger som en trelænget gård i Viborgs bymidte – et byområde 

karakteriseret af røde murstensfacader under røde tegltage. Bebyggelsen 

er opført i tre etager mod sydvest og i to etager mod nordøst, og optager 

derved både et skråt terrænfald nedover grunden og formidler en overgang 

til omgivelsernes varierende bygningshøjder. 

Gadefacaderne er overordnet enkle og stramme, men har samtidig liv og 

karakter i form af murfremspring, karnapper opmuret af en mørkere rød 

teglsten og vinduer, der går om hjørner. Op mod den murede gesims tegnes 

de øverste skifter yderligere af en mørkere teglsten. I bebyggelsens hjørner 

trækker små buer og farvede partier spor tilbage til postmodernismen . 

Mod gården domineres bebyggelsen af syv udvendige og robust dimensionerede 

ståltrappetårne, der bærer trappeløb og reposer af beton. Trappetårnene, 

som er orienteret diagonalt i forhold til bygningskroppen, er beskyttet 

mod regn og vind af paneler af strækmetal. 

Mejerigården er arkitektur, som falder fint ind i bybilledet med enkle virkemidler. 

Byggeriet står efter 20 år næsten som nyt – som en slags levende 

dokumentation af, hvordan valg af bygbare løsninger, robuste materialer, 

omhyggelig detaljering og god håndværksmæssig udførelse faktisk fører til 

stor holdbarhed. 

68

70 

Støbte betonsålbænke er 

indfældet i murværket

jens langes gaard : nørresundby byggeri 05 

Jens Langes Gaard er en karrébebyggelse, der fletter sig ind i den eksisterende 

lave bebyggelse i gaderne nord for havnefronten i Nørresundby. Bebyggelsen, 

som er i to en halv etage, omkranser to tætte og oplevelsesrige 

haverum, i et terræn, der skråner ned mod fjorden. 

Bebyggelsen er opført i rustikke materialer. Facaderne er i rødt murværk, 

som er dekoreret af rulskifter af henholdsvis gule og brune sten, der flugter 

med vinduernes underkant. Fugerne er brede og grove. Murede gesimser 

formidler overgangen til taget, hvor skifereternit i den tids ånd er lagt diagonalt 

og tagfladen brydes op af murede altankarnapper og zinkinddækkede 

kviste. Der er lagt særlig vægt på udformningen af indfatningen omkring 

indgangsdørene, som markeres af brede granitpiller, der bærer en 

overligger, ligeledes af granit. Bebyggelsens hjørner er flere steder markeret 

med tårnmotiver, der nyfortolker de mange hjørnetårne, som kendetegner 

nabobyen Aalborgs 1800-tals arkitektur. Det skrånende terræn er udnyttet 

med fald væk fra de sydvendte facader. 

Jens Langes Gaard er langtidsholdbar arkitektur, der både er tænkt og disponeret 

samt udført rigtigt. Byggeriet kræver minimal vedligeholdelse og 

udskiftning og der er for et alment byggeri usædvanlig mange fine håndværksmæssige 

raffinementer at studere i specielt murværket. 

71 

Adresse 

Vestergade m.fl. 

Nørresundby 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Nørresundby Boligselskab 

Arkitekt 

Fich & Bengaard 


1994

yggeri 06 

Adresse 

Havrevangen, Hillerød 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Frederiksborg Boligselskab 

v/ KAB 

Arkitekt 

Vilhelm Lauritzen Arkitekter 


1994 

Det store tagudhæng beskytter 

træfacaderne konstruktivt, mens 

eksponerede bygningsdele består 

af robuste materialer som varmforzinket 

stål. 

havrevangen : hillerød 

Bebyggelsen er et forsøgsbyggeri opført som resultat af en konkurrence om 

energibesparende boliger. Boligerne er placeret i fem stokke, udlagt i en 

vifteform omkring et centralt beliggende fælleshus. To af stokkene er opført 

i halvanden plan, og rummer boliger med intern trappe, mens tre stokke 

er i to etager med selvstændige boliger på hver etage. Boligerne på 1. sal 

nås via udvendige trapper, der er orienteret diagonalt i forhold til bygningskroppen. 

Byggeriets karaktergivende særkende er dets metaltag med meget stort 

udhæng og en synlig spærkonstruktion båret af remme, der hviler på runde 

træsøjler ved gavlen. Langs tagryggen er monteret luftsolfangere med en 

stejlere hældning end taget. Ydervæggene er opført med en bærende konstruktion 

af stålrammer, facadeelementer i tyndpladeprofiler og en udvendig 

beklædning af brandimprægneret cedertræ på klink, der står ubehandlet. 

Klinkbeklædningen er sammen med vinduernes vandrette orientering 

med til at understrege stokkenes længde. Ved gavlene ligger et teknikrum 

med facadebeklædning af kalciumsilikatplader. 

Havrevangens byggetekniske omdrejningspunkt er det store tagudhæng, 

som gør brugen af lette, billige materialer fornuftig og giver stor frihed i 

udformningen af facaden. Et flot og velfungerende træbebyggelse. 

72

De bærende limtræssøjler er hævet over terræn og 

monteret i en sko, således at de ikke bliver opfugtede, 

mens betonfundamenterne under søjlerne er affasede, 

så der ikke står vand. 

Remmenes afslutning er zinkinddækkede – i erkendelse 

af, at udbeskyttet træ har kort levetid. 

73

yggeri 07 

Adresse 

Hyldemosen m.fl., Herlev 

Bebyggelse 


2 fælleshuse 

Boligselskab 

Boligselskabet Sortemosen 

v/ KAB 

Arkitekt 

Tegnestuen Vandkunsten 


1995 

hyldemosen : herlev 

Hyldemosen kaldes også Det Sunde Hus, idet byggeriet er et resultat af en 

international konkurrence ’Das Gesunde Haus’. Bebyggelsen består af tre 

grupper rækkehuse af varierende længde, i en eller to etager. Adgangen 

sker ad stræder mellem to rækker huse, og små fælles grønninger danner 

overgange mellem rækkerne, og leder ned til en lille sø. 

Alle bygninger har ensidig taghældning og store tagudhæng med et spinkelt 

profil, som er høje mod stræderne og lave mod grønningerne. Boligerne er 

indrettet med forskudte planer, som leder ned og op fra indgangsniveauet. 

Facaderne er udformet med sort træbeklædning nederst og hvide eternitplader 

øverst. Det store tagudhæng har hvid listeklædning på undersiden 

for at maksimere lysindtaget i boligerne. Indgangspartierne står som klare 

blå fikspunkter og er trukket tilbage fra facadeflugten, i ly af udhænget. 

Byggeriet bæres af helvægselementer af beton. Facader og tag er opført af 

højisolerede træskeletkonstruktioner, leveret som fuldt monterede elementer 

med døre, vinduer, el og isolering. Efter opførelsen er boligerne 

udstyret med nyt ventilationsanlæg for at imødegå indeklimaproblemer. 

Hyldemosen er et godt eksempel på, at man med enkle velovervejede arkitektoniske 

virkemidler – stort tagudhæng og tilbagetrukne indgangspartier 

– har tænkt form og teknik sammen. 

74

Der er niveaufri adgang til boligerne via 

en bred stålrist i hele indgangspartiets 

bredde, lagt henover en præcist afgrænset 

drænrende med strandsten i bunden. 

75

yggeri 08 

Adresse 

Gasværksvej, Halmtorvet, 

København 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Fagforeningernes Boligforening 

v/ Fællesadministrationen 3B 

Arkitekt 

NOVA 5 Arkitekter 


1998 

prangerhuset : københavn 

Prangerhuset er en infill-bebyggelse på Vesterbro, som rummer 46 boliger, 

fordelt over fem etager, samt en tagetage med ateliervinduer i et københavnertag, 

der brydes op af høje trappetårne. Bygningen går om hjørnet ved 

Gasværksvej med et afskåret hjørne, hvilket giver plads til spidsvinklede 

altaner, der stikker frem som stævnen på et skib. Øverst er et ekspressivt 

hjørnetårn, hvis trappeformede afslutning og runde ventilationsriste låner 

elementer fra art-deco arkitekturen. 

Det arkitektoniske udtryk er ganske særegent og sammensat, men indgår 

paradoksalt nok fint i det samlede bybillede. Inspirationen er hentet i pakhuse, 

som de findes i Hamburg eller London, med store etagehøje opsprossede 

glaspartier. Her er de dog sat i en lys gul-brun facade af kvadrede, 

præfabrikerede betonelementer og udstyret med franske altaner, hvis trefløjede 

døre kan foldes til siden. Facaden opdeles af indgangspartiernes og 

trapperummenes facader af glas i hele bygningens højde. Vinduesrammer 

er gråt aluminium, med udvendig solafskærmning, der indgår i selve vindueskonstruktionen. 

De franske altaners værn er af glas. 

Prangerhuset er et flot eksempel på et infill-byggeri, som trods sin markante 

industrielle karakter falder godt ind i byen. Form og teknik er robust 

og de anvendte materialer som beton og zink patinerer smukt. 

76

Selv om bygningen ikke har udhæng, er vinduerne 

konstruktivt beskyttet, idet de sidder dybt 

i vindueslysningen, hvor der så er blevet plads 

til ventilationsriste. 

77

yggeri 09 

Adresse 

Prinsessegade, København 

Bebyggelse 


Boligselskab 

AKB v/ KAB 

Arkitekt 



2000 

prinsessegade : københavn 

Bebyggelsen er opført som et fint indpasset infill-byggeri, i den tætte del af 

Christianshavn, med Frelserkirken som genbo og Christiania rundt om 

hjørnet. Bygningen rummer seks boliger på hver af de tre udkragede etager 

over stuetagen, som optages af en børneinstitution. 

Byggeriets disponering er klart aflæselig med tre opgange, hvis glasfacader 

skærer bygningskroppen op i sektioner. Trappeopgangen afsluttes i 

vældige ventilationsskorstene, der rider på tværs af tagryggen. Hver sektion 

markeres yderligere af gennemgående karnapper med rumhøje glaspartier, 

der stikker op i tagfladen – gadesiden har indeliggende altaner mens gårdsiden 

har franske altaner. Facaderne er mørkegrå og beklædt med fulguritplader, 

mens karnapper og kviste er inddækket af galvaniserede jernplader, 

og taget er beklædt med plant eternitskifer. 

Samtlige installationsskakte er synlige og tilgængelige for aflæsning og 

service fra trapperummet. De er realiserede på baggrund af Byggeskadefondens 

idekonkurrence i 1995, der skulle give realistiske løsninger på byggetekniske 

dispositioner i det offentligt støttede boligbyggeri. 

Boligbebyggelsen i Prinsessegade er flot og holdbar arkitektur i et til tider 

hårdhændet bymiljø. Byggeriets installationssystem er integreret i arkitekturen 

på en designmæssig interessant og teknisk velfungerende måde. 

78

Stueetagens glasfacade er dels konstruktivt beskyttet af de udkragede 

etager, dels skærmet af hulplader af metal, der når op i dørhøjde, og 

beskytter mod henslængte cykler – og gadekampe. 

Installationsskakten er let tilgængelig – udformet som en åben skakt 

lodret gennem hele bygningen. 

79

Ventilationsskorstene samler aftrækskanaler 

ét sted og reducerer risikoen for utætheder 

omkring samlinger i tagfladen. 

80 

Facaderne og indgangspartierne 

beskyttes konstruktivt af tagudhænget.

auroravej : aalborg byggeri 10 

Bebyggelsen er et seniorbofællesskab med 20 boliger placeret i fire etplans 

rækkehuse, der ligger parallelt to og to. Adgangen til boligerne sker ad fælles 

gangstier, som flankeres af små træbeklædte opbevaringsskure og centralt 

i bebyggelsen ligger et fælleshus. 

Længerne står med facader af gule mursten, hvor den nederste del af facaden 

er dekoreret af fire vandrette bånd af røde sten, som skaber en visuel 

base. Boligerne er samlet under sammenhængende tagflader med store 

karaktergivende udhæng, som er beklædt med listedækket tagpap. På tagryggen 

rider ventilationsskorstene, der samler alle aftrækskanaler i en visuel 

helhed og samtidig minimerer risikoen for at der opstår utætheder i 

tagfladen. Indgangspartierne er rykket ind i forhold til facaden og derved er 

der skabt et lille semiprivat ankomstareal, som er beskyttet af tagudhænget, 

der også skærmer vinduerne mod slagregn. Et let skrående terræn op 

mod indgangsdørene sikrer niveaufri adgang. 

Seniorboligerne på Auroravej er en blandt mange tilsvarende mindre og tilsyneladende 

lidt anonyme almene bebyggelser rundt i landet. Arkitekturen 

spænder ikke buen højt, men projektovervejelserne er gode og byggeriet 

holder uden de store driftsomkostninger. Jordnær arkitektur, og så alligevel 

med lidt kant. 

81 

Adresse 

Auroravej, Aalborg 

Bebyggelse 

20 ældreboliger 

Fælleshus 

Boligselskab 

Boligforeningen Fjordblink 

v/ Alabu Bolig 

Arkitekt 

Arkitekterne Bjørk & Maigaard 


2000

yggeri 11 

Adresse 

Hestens Kvarter m.fl. 

Ballerup 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Ballerup Ejendomsselskab 

v/ KAB 

Arkitekt 

Mangor & Nagel Arkitektfirma 


1970 

Renoveringsår 

2001 

lundegården : ballerup 

Lundegården består af 16 kvarterer med i alt 628 gårdhavehuse, og er oprindelig 

opført i 1969-70. Bebyggelsen var født med uisolerede kældre og 

flade tage, hvilket resulterede i så store fugt- skimmelsvampeskader, at 

bebyggelsen ved renoveringen i 1999 i realiteten blev genopført. De oprindelige 

boligplaner og de tunge dæk og vægge er bevarede, mens der er 

etableret nye lette facader samt lagt nyt tag med ændret tagprofil. 

Byggeriet har alle boliger orienteret med en gårdhave mod sydvest og har 

en lukket facade af bloktegl mod nordøst. De oprindeligt flade tage er erstattet 

af tag med ensidigt fald ind mod gårdhaven, hvorved der er skabt 

plads til højtsiddende vinduer i den lette trækonstruktion over blokteglfacaden. 

Mod gårdhaven er der opbygget nye lette glasfacader, og træværket 

beskyttes begge steder af udhæng med et slankt profil, som giver bebyggelsen 

en egen karakter. De enkelte kvarterer står med facader af skiftevis 

rød og gule bloktegl med vandrette bånd i modsat farve. I hvert kvarter er 

der på udvalgte hushjørner integreret identitetsskabende kunstværker af 

glaseret tegl i selve murværket. På taget ligger tagpap. 

Lundegården er en velfungerende arkitektonisk løsning på en byggeteknisk 

udfordring i stor skala. Der er valgt enkle, gennemprøvede løsninger og 

byggeriet holder godt – det manglede måske også bare med den historik. 

82

Overkanten af teglfacaden er beskyttet 

af en zink inddækning. 

83

yggeri 12 

Adresse 

Kongevejen, Holte 

Bebyggelse 


Centerfaciliteter 

Boligselskab 

Rudersdal Kommune 

Arkitekt 

Arkitekttegnestuen Virumgaard 


2002 

æblehaven : holte 

Bebyggelsen rummer 24 plejeboliger for demente, opført i tilknytning til det 

eksisterende plejehjem Frydenholm. Bebyggelsen er i et plan og organiseret 

i tre boliggrupper, der adskilles af glasvindfang, hvor indgangene findes. 

Udadtil står bebyggelsen som et sammenhængende og enkelt bygningsanlæg, 

med høje murede facader uden tagudhæng og med lavt placerede vinduer, 

under en sammenhængende vinduesoverligger af beton. Over vinduerne 

står murfladen helt ren. 

Bebyggelsens haveside har en helt anderledes karakter. Her åbner facaderne 

sig med rumhøje vinduer mellem lette facadepartier af træ. Alle fællesarealer 

og gangområder orienterer sig ud mod haven, mens boligerne 

vender ud mod omverdenen, med direkte adgang til egen terrasse eller altan. 

Byggeriet er opført med ydre facader af gule teglsten og øverst markeres 

murkronen af et enkelt skifte med en mørkere hårdt brændt sten og også et 

skifte af ventilationssten sætter præg på den murede facade. Taget er beklædt 

med tagpap og har stort udhæng ved de lette facader. 

Æblehaven er velplanlagt og veldisponeret, samt enkelt og robust udført. 

Byggeriet er en meget klar illustration af de arkitektoniske muligheder i 

henholdsvis det lette og det tunge. 

84

Lette facader med vinduer, der går helt ned til 

soklen, beskyttes konstruktivt af tagudhænget 

85

yggeri 13 

Adresse 

Sofievej, Vejle 

Bebyggelse 




25 andelsboliger 

Fælleshus 

Boligselskab 

AAB 

Arkitekt 

Arkitektfirmaet C.F. Møller 


2002 

sandegraven : vejle 

Bebyggelsen er opført i et kuperet terræn langs et skovbryn ved Vejle Ådal 

og består af fem højhuse i otte etager, tre punkthuse i tre etager samt en 

bygning med ældreboliger i syv etager. Bebyggelsen er karakteriseret ved 

høje slanke bygningskroppe med murede facader fra sokkel til tag. Mod 

sydvest er anvendt gule teglsten, mens der mod skoven og nordvest er anvendt 

mørkebrune tegl. 

Facadens spring understreges ved hjørnerne mod sydvest af udkragede, 

skarpt tegnede altaner af fiberarmeret højstyrkebeton med fint detaljerede 

værn, foran af lette facadepartier af eternit med beklædning vandrette trælameller. 

Altanerne er efter opførelsen forsynet med stabiliserende stålsøjler 

for at mindske svingninger, der gjorde beboeren søsyge. Vinduerne har 

slanke alurammer og flugter omtrent med facademuren. Øverst markerer 

en spinkel zinkinddækning overgangen til det flade tag. 

Sandegravens overordnede udtryk er forfinet og overalt præget af omhyggelig 

detaljering og af materialer, der er robuste og må forventes at patinere 

smukt med årene. Bygninger over fire etager er generelt udsat for 

kraftigere vejrpåvirkninger, og det er derfor vigtigt at øge stabiliteten i de 

bærende konstruktioner og som her vælge robuste materialer, der tåler et 

aggressivt miljø. 

86

En smal zinkliste beskytter murkronen, men der ud over er 

der intet udhæng, fordi det ikke vil beskytte facaden ret langt. 

De spinkle altaner af højstyrkebeton er monteret 

ved hjælp af ’tunger’ i den bærende konstruktion, 

hvilket kræver, at eventuelle kuldebroer brydes. 

Altanerne er efter opførelsen forsynet med stabiliserende 

stålsøjler for at mindske svingninger, der 

gjorde beboeren søsyge. 

Det har store driftsmæssige omkostninger at udskifte 

bygningsdele i højhuse, fordi det kræver dyrt stillads 

– et forhold, der bør indgå i driftsplanen. 

87

yggeri 14 

Adresse 

Ishøj Søvej, Ishøj 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Ishøj Boligselskab 

v/ Domea 

Arkitekt 

Witraz Arkitekter 


2004 

søvej huse : ishøj 

Bebyggelsen Søvej Huse er opført som et funktionelt og arkitektonisk supplement 

til storskalabebyggelsen Vejleåparken i Ishøj. Bebyggelsen omfatter 

21 gavlhuse i to etager, kædet sammen af lave mellembygninger med 

ensidig taghældning. Den rytmiske vekselvirkning mellem højt og lavt skaber 

plads til små gårdhaver mellem gavlhusene. Lejligheden på første sal 

nås ad en udvendig ligeløbstrappe, som tager afsæt i et lille udeareal, anlagt 

foran gavlhuset. Sammenfletningen af flere lejemål i samme bygning 

medfører at den nederste del af gavlhusets facade mod vest er en helt lukket 

træfacade, for at forhindre indkigsgener, mens den øverste del er et 

glasparti, der indrammes af den præcist optegnede gavl. Som gennemgående 

facademotiv mod øst ses lukkede træpartier flankeret af glas til begge 

sider og opdelt af en tydeligt markeret etageadskillelse. 

Byggeriet er opført som en rammekonstruktion af stål, beklædt med eternitplader 

på de lukkede facader, mens taget er opbygget af tagkassetter 

monteret på stålrammen og beklædt med falset zink, og endelig består de 

lette facader af en komposition af rumhøje glas- og træpartier. 

Søvej Huse viser på flot måde, at der godt kan skabes oplevelsesrig arkitektur, 

selv om økonomien er begrænset. Byggeriet er disponeret med bevidst 

billige løsninger, som til gengæld nemt kan skiftes efter opbrugt levetid. 

88

Ved at trække gavlhusene fra hinanden 

med en-etages mellembygninger løses 

en ellers byggeteknisk vanskelig sammenbygning. 

Altanerne på 1. sal er konstruktivt 

beskyttet af taget, mens de lette 

facader beskyttes af et lille udhæng. 

Træpartier kan forholdsvis 

let udskiftes efter opbrugt levetid. 

89

yggeri 15 

Adresse 

Virumvej m.fl., Virum 

Bebyggelse 



Boligselskab 

Lyngby Almennyttige 

Boligselskab v/ DAB 

Arkitekt 

Rubow Arkitekter 


2004 + 2008 

solgården : virum 

Solgården er et plejecenter med 48 ældreboliger, opført i to etaper. Den 

seneste etape består af tre punkthuse i tre etager, hvoraf det ene indeholder 

fællesrum, mens de to andre rummer boliger. Punkthusene er udlagt i 

en korsform med boliger i hvert hjørne, således at alle boliger får dagslys 

fra to retninger. Husene er indbyrdes forbundet af glasbygninger. 

Byggeriet står med murede facader af gule tegl, som er vandskuret med en 

lys farvet mørtel. Et karakteristisk træk ved byggeriet er udkragede hjørnevinduer, 

inddækket af zink. Vinduesrammerne er udført i en kombination af 

alu og hårdt træ, mens dørene er udført i mahogni. Mellembygningerne er 

opført med stålprofiler og glasfacader og er på syd- og vestfacaderne udstyret 

med udvendige markiser til solafskærmning. 

Taget påkalder sig særlig opmærksomhed. Dels fordi det er udformet som 

et saddeltag og som sådan bryder med punkthusets præmis, dels på grund 

af de karakterbærende ventilationsskorstene, som rider på tagryggen i 

flugt med facaden i en udformning, der skaber associationer til bornholmske 

røgerier. Solceller på indersiden af skorstene fuldender den lidt avancerede 

løsning. 

Solgården indgår i den modernistiske arkitekturtradition med flere formmæssigt 

og teknisk vellykkede detaljer. 

90

Hjørnevinduerne er udført uden synlig hjørnebæring 

og er inddækket af zink. 

Der er etableret niveaufri adgang i form 

af rustfri stålrist hen over en drænrende. 

91

yggeri 16 

Adresse 

Lundtoftevej, Lyngby 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Boligorganisationen Samvirke 

v/ DAB 

Arkitekt 

Paludan & Ramsager Arkitektfirma 


2005 

rosenhaven : lyngby 

Bebyggelsen rummer 14 boliger, fordelt i to blokke på tre etager. Blokkene 

er placeret vinkelret på hinanden på en grund med skrånende terræn og 

knyttet sammen i hjørnet af et glasinddækket trappe- og elevatortårn. Der 

er adgang til boligerne via åbne altangange af beton, placeret henholdsvis 

langs den nordvendte og østvendte facade. 

Byggeriet udtrykker en stor soliditet, der især er tilvejebragt af facadernes 

lidt dystre mørkegrå teglsten, af altangangenes kraftige proportioner, som 

yder maksimal beskyttelse af muren, og af tagets forholdsvis dybe udhæng. 

Ydermurene er opført af hårdtbrændte grå tegl med en trykket fuge i samme 

nuance. Vandrette forsætninger i murværket markerer etageadskillelsen 

og foran badeværelset skærmer et muret parti, hvor hver anden sten er 

fjernet, mod indkig fra altangangen. Taget er beklædt med pandeplader af 

stål, der er klipset sammen og har en række industrielt udseende ventilationsskorstene, 

der sidder diagonalt over tagryggen. 

Rosenhaven er veldisponeret og opført af robuste materialer med lang levetid 

og lavt vedligeholdelsesbehov. Byggeriet er specielt karakteriseret ved 

en række både fornuftige og finurlige murværksdetaljer. 

92

De bærende konstruktioner i karnapper og fællesaltaner er nye 

stålkonstruktioner forankret til eksisterende betonsøjler og dæk. 

94

jægersborg vandtårn : gentofte byggeri 17 

Jægerborg Vandtårn er opført i 1955, efter tegning af arkitekt Edvard Thomsen. 

Tårnet blev i 2006 konverteret til at rumme et fritidshjem i de tre nederste 

etager og herover 36 ungdomsboliger, fordelt over fem etager. Tårnets 

bærende konstruktion består af 12 ydre og seks indre søjler, der bærer 

dæk og vandtanken, som stadig er i funktion og rummer flere millioner liter 

vand. 

Boligerne er flettet ind i grundplanets specielle tolvkantede geometri og er 

tilføjet skiftevis trekantede og rektangulære lette karnapper for at øge rumligheden 

i boligerne. Vinduerne, som ikke kan åbnes, har særligt tykke og 

lydisolerende termoruder, mens de mindre, oplukkelige vinduer er udført 

som dobbelt konstruktioner, der holder støjen ude, når beboerne lufter ud. 

De nye udvendige facadepartier og karnapper er udført som en præfabrikeret 

facadesystemløsning i aluminium og glas. 

Vandtårnet er et interessant og arkitektonisk vellykket eksempel på transformation 

af en ældre industribygning til boligformål. Projektet udnytter 

kombinationen af den oprindelige solide betonkonstruktion og et præfabrikeret 

facadesystem på en overbevisende måde og byggeriet er, trods sin ret 

komplekse udformning med fx udkragede bygningsdele og mange materialesammenstød, 

registreret uden væsentlige svigt. 

95 

Adresse 

Ørnegårdsvej, Gentofte 

Bebyggelse 


Boligselskab 

Danske Funktionærers Boligselskab 

s.m.b.a v/Domea 

Arkitekt 

Dorte Mandrup Arkitekter 


2006

yggeri 18 

Adresse 

Valdemarsgade, Brønderslev 

Bebyggelse 



Bygherre 

Brønderslev kommune 

Arkitekt 

Hune & Elkjær Arkitektfirma 


2006 

valdemarsgade : brønderslev 

Plejecenter Valdemarsgade i Brønderslev er opført som en lav bebyggelse 

på en parklignende grund med høje træer, omgivet af etagebebyggelse og 

parcelhuse. Bebyggelsen rummer pleje- og aflastningsboliger udlagt i to 

grupper omkring en centerbygning. Boligerne er samlet i stokke med to 

eller flere boliger i hver og fra den enkelte bolig er der via en glasdør adgang 

til en semiprivat terrasse, som beskyttes af tagets udhæng og skærmes 

mod solen af en vandret solafskærmning. En del af boligerne får desuden 

dagslys fra et zinkinddækket vindue, der er hægtet uden på 

murstensfacaden. Bebyggelsens bærende motiv er den skarpt tegnede 

slanke tagprofil, der understreges af facadernes præcise murpartier. 

Byggeriet er opført med facader af røde mursten, tagpap på taget og bygningsdetaljer 

i træ, zink og stål. Taget afsluttes af præcise zinkkanter hele 

vejen rundt og afvandes fra dets laveste ende via delvist skjulte kantede 

render og nedløbsrør. Solafskærmningen er udformet som trælameller 

fastholdt af en stålramme, der er forankret i facadens vandrette lamelbeklædning 

over døren. 

Plejecentret i Valdemarsgade er veldisponeret og der er samtidig arbejdet 

skarpt og præcist med detaljeringen i både projekt og udførelse. Resultatet 

er et byggeri med stor enkelhed i helheden og med fine skarpe kanter. 

96

Indgangspartierne er trukket tilbage og beskyttes af tagudhænget 

og indgangen er yderligere sikret med en rist ved døren. 

Sålbænkene er indfældet i murværket og 

forhindrer, at der opstår såkaldt ’kinaskæg’ 

fra nedsivende vand. 

97

Betonfacaden med aluminiumsvinduer, der 

sidder i flugt, er robust og uden synlige skader 

som følge af slagregn, men til gengæld 

kræver fugerne mellem elementerne opmærksomhed 

i driften. 

98 

Svævende altaner af fiberarmeret højstyrkebeton hægter 

sig på betonfacaden. Den udsatte placering er uproblematisk 

da der er valgt robuste vejrbestandige materialer. 

De dybtliggende altandøre og dobbelthøje glaspartier sikres mod 

vandindtrængning ved hjælp af inddækninger af aluminium, mens 

en vandret aluskinne beskytter stueetagens glasfacade.

emaljehaven : københavn 

Emaljehaven er opført som en stram randbebyggelse i fem – delvis to – etager 

i Københavns nordvestkvarter. Bygningen står mod gadesiden med høj 

sokkel, dobbelthøje indgangspartier og åben glasfacade nederst, mens de 

øvre etager er moduleret i en rytmisk repetition af betonelementer adskilt 

af smalle etagehøje glaspartier. Betonfacaden har vinduerne i fuldstændig 

flugt og tydelige fuger mellem hvert element. Øverst skjuler en opkant af 

beton tagkonstruktionen og medvirker til at understrege bebyggelsens 

knivskarpe profil. 

Dobbelthøje porte mod nordvest og nordøst giver adgang til et stort sydvendt 

haverum, der fungerer som offentlig tilgængelig bypark for kvarteret. 

Her løser det stringente facadebillede sig op. Mod haven er facaden en dobbelthøj 

sammenhængende glasfacade med rammer af aluminium. Repetitionen 

af beton og glaspartier blødes op af betonaltaner med værn af glas, 

der ligner udtrukne skuffer og af dobbelthøje vinduespartier, der visse steder 

sidder dybt i facaden. 

Emaljehaven er et godt eksempel på, at boligbyggeri i storskala – med høj 

grad af repetition – udmærket kan resultere i menneskeligt og oplevelsesrigt 

boligbyggeri. Byggeriet står med et råt industrielt og alligevel forfinet 

udtryk og har robuste løsninger, som lover lang levetid. 

99 

byggeri 19 

Adresse 

Rentemestervej, København 

Bebyggelse 

60 almene familieboliger 

42 andelsboliger 

83 ejerboliger 

Boligselskab 

KAB Bolig 

Arkitekt 

Entasis Arkitekter 

Creo Arkitekter A/S 


2006

yggeri 20 

Adresse 

Prinsens Allé m.fl., Viborg 

Bebyggelse 

126 ungdomsboliger (2 x 63) 

Boligselskab 

Boligselskabet Sct. Jørgen 

Arkitekt 

Arkitema Architects 


2007 

alpha-beta kollegierne : viborg 

Bebyggelsen er opført på Viborgs tidligere kaserneområde og består af to 

bygninger i hver tre etager med kollegieboliger i forskellige størrelser. Bygningskroppen 

slår et knæk på midten og angiver placeringen af indgangen, 

som er markeret af et stort glasparti. Mod syd skaber knækket plads til 

blandt andet en overdækket terrasse i stueplan og en tagterrasse øverst. 

Bygningerne er som en understregning af husenes funktion og ungdommelige 

appel opført af simple og robuste materialer – beton, aluminium og 

en facadebeklædning af polykarbonatplader ophængt på et alu-skelet. Pladerne 

står enten transparente og farveløse, eller semitransparente, indfarvet 

i blå-grønne nuancer på bagsiden. På selve betonkonstruktionen, men 

bag polykarbonatpladerne er områdets navn, Camp Logos, malet med supergrafik. 

Vinduerne har dybe lysninger, men ingen sålbænke og er taktfast 

fordelt over facaderne, med den ydre karm monteret udenpå polykarbonatpladerne. 

Hvert værelse får tilskud af farvet lys fra et lille vindue, der ikke 

kan åbnes, fordi det er placeret bag pladerne. 

Alpha-Beta Kollegierne er et eksempel på en spændende og byggeteknisk 

kontrolleret anvendelse af nye materialer. Den utraditionelle dobbelte facadekonstruktion 

har indtil videre hverken givet de unge brugere eller Byggeskadefonden 

problemer. 

100

Vinduer er udført som færdige bygningsdele 

med dybe lysninger og alukarme, der kan tåle 

vejrpåvirkning. 

Dobbeltkonstruktionen er åben forneden for 

nødvendig ventilation, så eventuel kondens, 

som opstår på grund af varmepåvirkning, kan 

løbe ned i drænrenden. 

101 

Den dobbelte facadekonstruktion 

er øverst sikret mod vandindtrængen 

af en metal inddækning.

yggeri 21 

Adresse 

Peter Holms Vej, København 

Bebyggelse 

120 boliger, 

heraf 61 almene familieboliger 

Fælleshus for de almne boliger 

Boligselskab 

Samvirkende Boligselskaber 

v/ KAB 

Arkitekt 



2008 

sømærk : københavn 

Bebyggelsen består af seks parallelle stokke i fire etager, hvoraf to ligger 

på land og fire er opført på tværs af en kunstig ø i Københavns Sydhavn. I 

bebyggelsens ene ende bæres bygningerne af søjler, der står i vandet, 

mens den anden ende står på søjler på en plint af beton, der ’svæver’ over 

vandet. Dobbelthøje porte giver et langt kig tværs gennem bebyggelsen og 

binder den sammen. Den stringente bebyggelsesplan giver plads til fælles 

opholdsarealer mellem stokkene – et haveareal ovenpå parkeringskælderen, 

havnebassiner indrammet og kædet sammen af landgangsbroer samt 

en ophalingsplads til kajakker på betonplinten under selve bygningen. 

Byggeriet er opført med bærende betonkonstruktion og facadebeklædning 

af basaltbaserede paneler. Bygningerne står med flade tage og glatte facader 

af sorte paneler, mens portene er foret af tilsvarende røde paneler. Vinduerne 

sidder i flugt med facaden, uden sålbænke og med spinkle rammer. 

Adgangen til de boliger, der ligger ud over vandet, sker via altangange på 

nordfacaden, mens hele sydfacaden skærmes af et sammenhængende 

stålstillads af altaner, med indbygget træespalier som solafskærmning. 

Sømærk har trods sin udsatte beliggenhed, næsten flade tage og glatte facader 

vist stor holdbarhed. Enkelte korroderede bygningsdele er måske 

den pris, der må betales med så unik placering af et byggeri med fødderne i 

vandkanten. 

102

Vinduerne har faste rammer af aluminium, med gående 

rammer af hårdt træ. Nærheden til vandet betyder at der 

er salt i luften som korroderer aluminiumet. 

Sydfacaderne er beskyttet af en altankonstruktion. 

Altaner og altangange er 

udført af fiberarmeret højstyrkebeton, 

mens rækværk er af galvaniseret stål. 

103

Afvanding sker bag facaden via 

afløb med store dimensioner til 

riste i drænrenden. 

104 

Manuelt betjente skodder på 

facaderne er delikat integreret 

i det samlede facadedesign. 

Der er etableret drænrende langs facaden 

ved indgangsdøren og niveaufri adgang 

sker via en gangbro udført som en stålrist.

lærkehaven i : lystrup 

Bebyggelsen er en af tre lavenergibebyggelser i Århusforstaden Lystrup, 

opført som Lavenergiklasse 1 byggeri. Bebyggelsen fordeler sig i syv stokke 

i to etager, placeret nord og syd for fire grupper atriumhuse i et plan. Bebyggelsen 

tegner sig i landskabet som kompakte bygningsvolumener med 

træfacader, uden synligt tag. Forskellige bygningshøjder og manuelt betjente 

skodder på facaderne skaber sammen med små udhuse fin variation. 

Boligerne er indrettede i forhold til solen med opholdsrum mod syd, hvor 

store vinduespartier udnytter passiv solvarme, og sekundære rum og funktioner 

mod nord, hvor facaden er mere lukket. 

Byggeriet er opført af præfabrikerede og højisolerede væg- og dækelementer, 

der eliminerer kuldebroer. De lange facader er beklædt med vandrette 

ventilerede lameller af lærketræ, mens gavlfacaderne står med en pladebeklædning 

af træfinér. Skodderne, som regulerer for overophedning, er 

ligeledes udført af lærketræ med partier af semitransparent strækmetal. 

Lærkehaven I er et godt arkitektonisk bud på en lavenergibebyggelse. Kravet 

om høj tæthed og isolering er løst i en integreret designløsning af høj 

kvalitet. Den stramme bygningskrop helt uden tagudhæng er samtidig en 

bygningstypologi, som kræver en skærpet driftsplan for at sikre levetid på 

facader og tag. 

105 

byggeri 22 

Adresse 

Lærkehaven, Lystrup 

Bebyggelse 


Fælleshus 

Boligselskab 

Boligforeningen Ringgården 

Arkitekt 

Herzog & Partner 


2008

yggeri 23 

Adresse 

Skivevej, Hobro 

Bebyggelse 

18 handicapboliger 


Boligselskab 

Hobro Boligforening 

Arkitekt 

Fjorden Arkitekter 


2008 

skivevej : hobro 

Bebyggelsen er opført ud til et naturskønt engområde i udkanten af Hobro. 

Bebyggelsen rummer 18 boliger for psykisk handicappede, fordelt på hver 

side af en langstrakt centerbygning, der fungerer som rygrad i bebyggelsen. 

Bolig enhederne består af længer med to eller tre boliger i hver. Fællesrummets 

tag hæver sig over boligenhederne og højtsiddende vinduer 

sender lys ned i rummet, suppleret af dagslys fra ovenlyslanterner i taget. 

Centerbygningen står med facader af mørkegrå eternitplader, mens boligenhedernes 

facader er opmuret af hårdtbrændte grå tegl i lyse og mørkere 

nuancer. Taget er beklædt med synlig tagpap med trekantlister. 

Byggeriet er opført uden sokkel og murværket vokser direkte op af jorden 

uden voldgrav omkring. Det er efterfølgende, efter flere oversvømmelser, 

besluttet at lægge dræn omkring bygningerne for at forhindre opsivning af 

fugt i murværket. 

Handicapboligerne ved Skivevej er byggeteknisk komplekst med forskydninger 

og sammenskæringer og mange materialesammenstød. Alligevel 

holder byggeriet godt, fordi projektet har været meget bevidst om at beskytte 

de udsatte konstruktioner og bygningsdele. Til gengæld har beboere 

og personale desværre nok ikke set de sidste alvorlige problemer ved at bo 

og arbejde i et lavtliggende engareal. 

106

De murede facader af hårdtbrændte 

klinker står uden udhæng, mens lette 

facadepartier med beklædning af 

eternitplader er beskyttet af et bredt 

tagudhæng. 

Eternitpladerne er opsat med afstand 

for at sikre tilstrækkelig ventilation og 

de udadgående hjørner er forstærket 

af stålskinner. 

107

yggeri 24 

Adresse 

Kragelundsvej, Silkeborg 

Bebyggelse 



Boligselskab 

Silkeborg Kommune 

Arkitekt 

Aarhus Arkitekterne 


2009 

kragelund plejecenter : silkeborg 

Bebyggelsen består af to boligfløje, der knyttes sammen af en centerbygning, 

nærmest som i en traditionel trelænget gård. Boligerne ligger på hver 

side af en central gang, som får tilført dagslys fra en en hævet tagkonstruktion 

med højtsiddende sidelysvinduer. Der er fælles adgang til boligerne via 

et glasinddækket indgangsparti i gavlen af hver fløj. Boligernes soveværelse 

og opholdsrum er orienteret henholdsvis mod øst og vest. Mens soveværelset 

får tilført dagslys fra et stort lavtsiddende vindue, som giver sengeliggende 

beboere mulighed for at se ud, er der fra opholdsrummet direkte 

og niveaufri adgang til en semiprivat og delvist overdækket terrasse. Indgangs- 

og vinduespartiet ved opholdsrummet er trukket tilbage i forhold til 

facadeflugten og danner en lille opholdsniche, som beskyttes af et rigeligt 

tagudhæng. 

Byggeriet er opført med facader af brungule teglsten, med sandfarvede betonelementer 

og tagpapbeklædt, valmet tag med lav hældning. 

Kragelund Plejecenter er en enkel bebyggelse, hvis arkitektoniske intention 

og funktionelle indretning er klart aflæselig. Byggeriet formår inden for 

rammebeløbet og ved hjælp af få arkitektoniske midler at skabe et enkelt 

og ærligt udtryk, der ikke bruger ressourcer på unødige detaljer. 

108

Adgang til boligen fra terrassen er beskyttet af tagudhæng 

og yderligere sikret med rist ved døren. 

109

yggeri 25 

Adresse 

Gyldenrisvej m.fl. 

København 

Bebyggelse 

81 plejeboliger 


Boligselskab 

Lejerbo 

Arkitekt 

Konsortie bestående af: 

Witraz Arkitekter, Tegnestuen 

Vandkunsten og Wissenberg 


2010 

gyldenrisparken : københavn 

Som led i en samlet fornyelse af Gyldenrisparken, er der midt inde i bebyggelsen 

opført et nyt plejecenter med 81 plejeboliger, opdelt i fem enheder 

med hver 16 boliger. Plejeboligerne har skabt en nyt tæthed og mere anvendelige 

uderum i Gyldenrisparken. Den nye bygning er i to etager og bugter 

sig som en forenklet bort gennem området. En glasgang forbinder to fløje 

og danner et lukket haverum, hvorfra der dog er udsyn til omgivelserne. 

Bebyggelsens distinkte bygningsprofil tegnes af sorte facader med lodret 

træbeklædning, store udkragede og åbne karnapper af metal og et mosbeklædt 

tag, der skjules af en knivskarp opkant, således at det ikke kan ses fra 

terræn. Store vinduespartier, som er rytmisk placeret langs facaden og 

flere steder går om hjørnet, skaber åbenhed og transparens i den sorte og 

halvblanke overflade. Bygningen er opført med lette bræddebeklædte ydervægge 

af varmehærdet, sortmalet Thermowood, tværstabiliserende betonvægge 

og etagedæk af betonhuldæk. 

Plejeboligerne i Gyldenrisparken er opført i en renoveringssammenhæng, 

og formsproget snakker overbevisende sammen med den iøvrigt meget delikate 

energirenovering, der er gennemført i de ældre boligblokke. Men der 

er driftsmæssige udfordringer i at forfølge modernismens renliniede arkitektur. 

Indtil videre ser det flot ud ... Byggeskadefonden vender tilbage. 

110

Byggeriet har græstag i form af såkaldt 

mossedum belægning. Alle typer af græstage 

kræver stor omhu i projektering og 

udførelse, samt jævnligt tilsyn i driften for 

at sikre, at konstruktionen holder tæt. 

111

yggeskadefondens guide til kvalitet i boligbyggeriet 

Udarbejdet af Byggeskadefonden 

i samarbejde med 

Tegnestuen Jens V. Nielsen og 

Arkitekturformidling.dk ved Birgitte Kleis 

Foto og layout: Jens V. Nielsen 

Repro: Scanpress 

Produktion: Vilhelm Jensen & Partnere 

Oplag: 5.000 

ISBN: 978-87-995393-0-7 

© Byggeskadefonden, 2012 

kolofon 

112

113

BYGGESKADEFONDEN 

Studiestræde 50 

1554 København V 

Telefon 33 76 20 00 

Telefax 33 76 20 10 

bsf@bsf.dk

guide - Byggeskadefonden

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?