Bilag b Redegørelse fra Lett Advokater (2).pdf - Ishøj Kommune

Ishøj Kommune
Att.: Kommunaldirektør Anders Hvid Jensen
Ishøj Store Torv 20
2635 Ishøj
Kære Anders
Salg af kirkegrunden ved Vejleå Kirke - opførelse af seniorboliger
Som aftalt på vort møde i går skal jeg herved redegøre for de problemstillinger og
hovedprincipper for et salg af kirkegrunden, som vi drøftede på voii møde.
Jeg kan give følgende foreløbig redegørelse for problemstillingerne og mulige
løsningsmodeller:
1.
Kirkegrunden ejes af Ishøj Kommune.
Kirkegrunden omfatter det areal, der udgør dækket på Ishøj Kommunes p-kælder
ved Bilka. Den nævnte p-kælder grænser i det nordøstlige hjørne op til Vejleå
Kirkes teknikkælder. P-kælderens østgrænse grænser op til Bilkas ejendom. P-
kælderen er sin tid blevet opført af Bilka for at opfylde et krav om et forøget antal
p-pladser i anledning af en større udvidelse af Bilkas dagligvareforretning. Efter
forløbet af i O år har Bilka ifølge aftalen med Ishøj Kommune skullet overdrage p-
kælderen vederlagsfrit til Ishøj Kommune. P-kælderen er i dag offentligt park e-
ringsareal.
2.
Det er et ønske fra Ishøj Byråd, at kirkegrunden skal sælges til brug for opførelse
af almene seniorboliger. Wohlert Arkitekter A/S har udarbejdet et udkast til skit-
seprojekt af 20 1 I 07 O i, hvorefter seniorboligerne er en etagebebyggelse med 42-
43 boliger i tre plan samt et fælleshus.
Et mindretal i Ishøj Byråd har rejst det spørgsmål, om man bør sælge kirkegruIl-
den med alternativ mulighed for også at opføre private ejerboliger.
L:TT
Lett Advokatfirma
Rådhuspladsen 4
1550 København V
Tlr. 33 34 00 00
Fax 33 34 00 01
lettl§lett.dk
www.lett.dk
26. august 2011
J.nr.: 267322-MRP
Adv. Ulf Andersen
Dir. tlr. 33 34 02 03
Mail uanl§lett.dk
Sekr. Marianne Roest Hansen
Dir. tlr. 33 34 02 11
I
i

Denne alternative anvendelse af kirkegrunden kan ikke anbetàles af følgende
årsager:
2.1
Efter bekendtgørelse 1991-06-20, nr. 472 om offentl igt udbud ved salg af kom-
munens faste ejendomme § 2, stk. I er der ikke pligt til offentligt udbud ved
kommunens salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i
henhold iil lov om boligbyggeri og lov om boliger for ældre personer med handi-
kap.
Hvis Ishøj Kommune vil sælge kirkegrunden, således at køber har valgfrihed med
hensyn til, om køber vil opføre almene seniorboliger eller private ejerboliger, vil
Ishøj Kommune være forpligtet til at følge reglerne i lovgivningen om offentligt
udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Dette vil i væsentlig grad komplicere
og begrænse mulighederne for at tilrettelægge og aftale salget på den mest
hensigtsmæssige måde.
2.2
Det må i det nuværende boligmarked anses for ganske usandsynligt, at der vil
fremkomme et konkurrencedygtigt købstilbud fra en køber, der ønsker at opføre
private ejerboliger på kirkegninden.
2.3
Det under pkt. 2.2 anføite gælder i ganske særlig grad, fordi det er et ønske fra
Ishøj Kommune, at der skal opføres et fælleshus på kirkegrunden, og at menig-
hedsrådet ved Vejleå Kirke skal have mulighed for at erhverve en brugsret til et
sådant fælleshus.
2.4
Hvis anvendelsen af kirkegrunden begrænses til opførelse af seniorboliger med
fælleshus, kan salget af tællesgrunden hensigtsmæssigt tilrettelægges og gennem-
føres på den måde, at Ishøj Kommune kontakter de relevante almene bol igselska-
ber, heruiider de lokale almene boligselskaber, der må antages at have en iiiteresse
i at købe kirkegrunden til brug for opførelse af seniorboliger, og beder dem give
et tilbud om køb af grundeii på de af Ishøj Kommuiie herfor nærmere fastlagte
vilkår. Ishøj Kommune vil som led i en sådan købeproces også have mulighed for
L:TT
I.

at bede de almene boligselskaber om at udarbejde et skitseprojekt for de seniorboliger
og det fælleshus, boligselskabet skal forpligte sig til at opføre på grunden,
således at et sådant skitseprojekt kan indgå i Ishøj Kommunes vurdering af, hvil-
ket boligselskab, der har afgivet det mest fordelagtige tilbud.
3.
Der udarbejdes og vedtages en lokalplan for kirkegrunden, som skal udgøre en
integreret del af salgsaftalen. Lokalplanen skal enten være vedtaget ved udbuddet
af kirkegrunden, eller udbuddet af kirkegrunden skal ske på grundlag af et udkast
til en lokalplan, således at det bliver en betingelse for købsaftalen, at udkastet til
lokalplan vedtages inden for nærmere fastsatte frister.
4.
Den mest enkle og hensigtsmæssige måde at sælge kirkegrunden på er, at Ishøj
Kommune sælger p-kælderen og den deiiiI hørende byggeret til det almene boligselskab,
således at der ved salget tinglyses en parkeringsdeklaration til sikring af
behovet for offentlige p-pladser, herunder Vejleå Kirkes behov for p-pladser.
Deklarationen bør tinglyses med følgende hovedindhold:
4.1
"Den til enhver tid værende ejer af den faste ejendom (p-kælderen) skal
stedse være forpligtet til at opretholde x antal p-pladser til bilparkering
med fii og vederlagsfri uhindret adgang for den almene affentlighed til
at benytte de pågældende p-pladser til bi/parkering.
Påtaleberettiget er Ishøj Kommune."
Når overdragelsen sker efter disse principper, vil køberne af grunden også uden
videre erhverve byggeretten til i 3. sals højde at bygge ind over den offentlige sti,
der løber langs p-kælderens østgrænse, hvilken byggeret er beskrevet i Wohleii
Arkitekter A/S' udkast til skitseprojekt af 20 L 1 07 O 1. Den beskrevne byggeret
sikres ved bestemmelser i den lokalplan, der udarbejdes for grunden som grund-
lag for købsaftalen.
L:TT
I
i
i

4.2
I anvendelsesbestemmelserne i den i pkt. 3 nævnte lokalplan bestemmes det, at
den del af kirkegrundens areal, der ifølge Wohleii Arkitekter A/S' skitseprojekt
skal anvendes til opførelse af fælleshus skal anvendes til opførelse af et fælleshus
med mødesal, fritidsfaciliteter samt køkken, bad og toiletfaciliteter, skal have
denne anvendelse. Det må nærmere vurderes, hvor præcist udformningen af det
nævnte fælleshus skal fastlægges i lokalplan og/eller købsaftale. Lokalplanens
anvendelsesbestemmelser vil give køberen ret, men ikke pligt til at opføre fælles-
huset. Det areal, der ifølge lokalplanen skal anvendes til opførelse af et fælleshus,
vil derimod ikke af køberne kunne anvendes til andre formåL.
5.
Menighedsrådet for Vejleå Kirke og Ishøj Kommune har ført foreløbige forhandlinger
om, at menighedsrådet skal have en nærmere afgrænset brugsret til at be-
nytte fælleshuset mod at betale et bidrag til fælleshusets opførelse og et bidrag til
driften af fælleshuset.
Menighedsrådet brugsret kan aftales og organiseres efter følgende alternative
modeller:
5.1
Fælleshuset opføres og ejes af det boligselskab, der køber kirkegrunden og skal
opføre de almene seniorboliger.
I købsaftalen mellem Ishøj Kommune og det almene boligselskab om salg af kirkegrunden
bestemmes det, hvilket fælleshus køber skal være forpligtet til at opfø-
re, hvilken brugsret menighedsliuset skal have til dette fælleshus, og hvilken betaling
i form af anlægsbidrag til fælleshusets opførelse og bidrag til driften af fælleshuset,
som menighedsrådet skal være forpligtet til at betale som vederlag for
denne brugsret.
Den således fastlagte brugsret skal sikres ved tinglysning.
5.2
Fælleshuset opføres af og ejes af det boligselskab, der køber kirkegrunden til brug
for opførelse af almene seniorboliger.
L:TT

I købsaftalen bestemmes det, at køber skal forpligtet til at føre forhandlinger med
menighedsrådet for Vej leå Kirke om, at menighedsrådet skal have en brugsret til
fælleshuset.
Efter denne model er det de frie markedskræfter, der er afgørende for, om menig-
hedsrådet skal have brugsret til fælleshuset og i bekræftende fald, hvilket vederlag
menighedsrådet skal betale herfor. Konsekvensen af, at parterne ikke måtte kunne
nå til enighed om en aftale om brugsret for menigsrådet vil efter denne model
være, at menighedsrådet ikke får brugsret til fælleshuset.
5.3
Fælleshuset opføres i et interessentskab mellem menighedsrådet for Vejleå Kirke
og det boligselskab, der ejer seniorboliger, således at parternes rettigheder og
forpligtelser vedrørende interessentskabsejendommen fastlægges i konkrete en-
keltheder i en interessentskabsaftale.
Denne model vil nødvendiggøre, at kirkegrunden opdeles i ejerlejligheder, således
at fælleshuset bliver en særskilt ejerlejlighed, medens seniorboligerne bliver én
eller flere herfra adskilte særskilte ejerlejligheder.
I en sådan ejerlejlighedsmodel bør det bestemmes, at de respektive ejerlejligheder
i videst muligt omfang selvstændigt skal atliolde og varetage udgifterne til drift,
vedligeholdelse og forsyning af ejerlejlighederne, således at fællesudgifterne og
fællesarealerne begrænses mest muligt.
5.4
De under pkt. 5.1 og 5.2 beskrevne salgsmodeller kan alternativt formuleres på
den måde, at det er menighedsrådet for Vejleå Kirke, der køber grunden til fælleshuset
og opfører og ejer fælleshuset, medens det almene boligselskab alene har
brugsret eller mulighed for at opnå brugsret til fælleshuset til brug for seniorboli-
gerne.
Denne formulering forudsætter, at de grunde, der udstykkes og sælges henholds-
vis til det almene boligselskab til brug for opførelse af seniorboliger og til menig-
hedsrådet til brug for opførelse af et fælleshus, udstykkes og udmatrikuleres som
ejerlej lighedsgrunde inden salget.
L:TT
"

Det er min vurdering, at denne model for opførelse af fælleshuset hverken er hen-
sigtsmæssig eller ønskelig. Modellen er væsentlig mere kompliceret end de under
pkt. 5.1 og 5.2 nævnte salgsmodeller.
Hertil kommer, at det vil være ganske unaturligt, at det er menighedsrådet, der er
ejer af fælleshuset, og det er lejerne af seniorboligerne, der alene har en brugsret,
idet det på forhånd må antages, at seniorerne vil have en væsentlig mere intensiv
og omfattende brug af fælleshuset end menighedsrådet, og at seniorernes krav og
ønsker om anvendelse af fælleshuset vil stille langt større krav til fælleshusets
indretning end menighedsrådets behov.
Fysisk og geografisk er det også den mest hensigtsmæssige løsning, at seniorboli-
gerne bliver ejer affælleshuset.
6.
Det bør overvejes, om Ishøj Kommune allerede nu bør foranstalte en foreløbig
geoteknisk og statistisk undersøgelse af kirkegrunden og p-kælderens konstrukti-
oner som grundlag for, at de almene boligselskaber kaii give et endeligt og bin-
dende tilbud om køb af grunden på grundlag af rådgiverfirmaets geotekniske og
statiske rapport.
Alternativet vil være, at en købsattale bliver betinget af klausuler om, at køberen
skal have adgang til inden for nærmere fastsatte frister at udføre de nødvendige
geotekniske og statiske undersøgelser, således at der i klausulerne redegøres for,
hvilke konsekvenser undersøgelsesresultaterne skal have for købsaftalen.
7.
Som afslutning på vort møde i går aftalte vi i øvrigt, at Ishøj Kommune nu vil
kontakte menighedsrådet for Vejleå Kirke med henblik på nu at få menighedsrå-
dets ønsker vedrørende et fælleshus endeligt fastlagt, herunder at få bestemt, hvilken
brugsret menighedsrådet i givet fald ønsker at få til et fælleshus, eksklusiv
og/eller samtidig med seniorerne, og hvilke vederlag menighedsrådet kan og vil
tilbyde for en sådan brugsret.
Min foreløbige vurdering er, at den ovenfor under pkt. 5.2 beskrevne salgsmodel
efter Ishøj Kommunes forhandlinger med menighedsrådet muligt kan vise sig at
være den mest hensigtsmæssige. Man kan kombinere salgsmodellen med en løfteerklæring
fra det almene boligselskab, der køber kirkegrunden om, at man vil
tilstræbe, at menighedsrådets brugsønsker om en medbenyttelsesret til fælleshuset
L:TT

imødekommes på rimelige vilkår i det omfang, hensynet til seniorernes benyttelse
af fælleshuset ikke afgørende taler herimod.
L:TT
i
i