HEV-Information Nr. 98 - Hauseigentümerverbandes Biel

Anteilen erforderlich. Dieser Artikel gibt auch jedem
Stockwerkeigentümer einen unentziehbaren und unverzichtbaren
Anspruch auf Erlass eines Reglements.
Abänderung des Reglements
Das Gesetz knüpft die Abänderung des Reglements an die
gleichen Erfordernisse wie dessen Erlass. So bedarf es nach
Artikel 712g Absatz 3 ZGB der Zustimmung der Mehrheit
der Eigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte der
Wertanteile verfügen. Die gesetzlichen Vorschriften zur
Abänderung des Reglements sind jedoch nur relativ zwingend.
Eine Erschwerung der Abänderung – im Gegensatz
zur Erleichterung – wird als zulässig erachtet. Abzuraten ist
jedoch davon, Reglementsänderungen generell vom Einstimmigkeitserfordernis
abhängig zu machen. Einzelne
Reglementsbestimmungen, die für die Rechtsstellung der
Eigentümer von zentraler Bedeutung sind, sollten jedoch
nur durch Einstimmigkeit oder mit Zustimmung der Betroffenen
abgeändert oder aufgehoben werden können.
Wirkung des Reglements
Das Reglement entfaltet im Allgemeinen Wirkung gegenüber
den Rechtsnachfolgern der einzelnen Stockwerkeigentümer
sowie gegenüber allen weiteren an der Liegenschaft
Berechtigten (Nutzniesser, Wohnrechtsinhaber,
Mieter usw.). Die Wirkung gegenüber den Rechtsnachfolgern
erstreckt sich jedoch nur auf Bestimmungen, die
einen direkten Bezug zur Benutzung und gemeinschaftlichen
Verwaltung aufweisen; andere Bestimmungen sind
für den Erwerber nur verbindlich, wenn er sie ausdrücklich
schriftlich anerkannt hat (z. B. wenn der Rechtsnachfolger
für Verbindlichkeiten seines Vorgängers haften soll).
Das Reglement kann im Grundbuch angemerkt werden.
Gleiches gilt für spätere Änderungen. Durch die Anmerkung
im Grundbuch wird der Veräusserer von seiner Aufklärungspflicht
gegenüber dem Käufer entbunden, denn
die Kenntnis der grundbuchlich verankerten Tatsachen
wird von rechts wegen vorausgesetzt. Der Erwerber kann
in einem solchen Fall den Veräusserer nicht haftbar
machen, indem er behauptet, er sei nicht über den
Bestand des Reglements informiert worden und habe
infolgedessen durch Unkenntnis des Reglements einen
Schaden erlitten.
Der Hauseigentümerverband empfiehlt wegen der aufgeführten
Gründe, von der Möglichkeit zur individuellen
Gestaltung der Gemeinschaftsordnung mittels eines Nutzungs-
und Verwaltungsreglements Gebrauch zu machen
und dieses von einer unabhängigen Stelle überprüfen zu
lassen.
Modification du règlement
La loi lie la modification du règlement aux mêmes exigences
que celles attachées à son décret. Ainsi est exigée
selon l'art. 712g, al. 3 CC l'approbation à la majorité des
propriétaires disposant en même temps de plus de la moitié
des parts de propriété. Cependant, les prescriptions légales
relatives à la modification du règlement sont seulement
des dispositions de caractère relativement impératif.
Une aggravation de la modification – contrairement à une
facilitation – sera considérée comme admissible. Mais il y
a lieu de déconseiller de faire dépendre de façon générale
les modifications du règlement de l'exigence de l'unanimité.
Certaines dispositions du règlement, qui sont d'importance
vitale pour la position en droit des propriétaires,
devraient pourtant pouvoir être modifiées ou annulées à
l'unanimité ou moyennant approbation des intéressés.
Effet du règlement
Le règlement déploie généralement ses effets envers les
successeurs en droit des divers propriétaires ainsi que face
à tous les autres titulaires de droits sur l'immeuble (usufruitiers,
détenteurs de droits d'habitation, locataires, etc.). Les
effets envers les successeurs en droit ne s'étendent toutefois
qu'aux dispositions qui présentent un rapport direct
avec l'utilisation et l'administration commune; d'autres
dispositions ne sont impératives pour l'ayant droit qu'à
condition qu'il les ait expressément reconnues par écrit
(par ex. lorsque le successeur en droit doit répondre d'engagements
de son prédécesseur).
Le règlement peut faire l'objet d'une annotation au registre
foncier. Il en va de même pour des modifications ultérieures.
Du fait de l'annotation au registre foncier, l'aliénateur
est délié de son devoir d'explication à l'acquéreur, car la
connaissance des faits inscrits au registre foncier est supposée
d'office. L'ayant droit ne peut en pareil cas rendre
l'aliénateur responsable, en prétendant qu'il n'aurait pas
été informé de l'existence du règlement et aurait donc subi
un dommage de ce fait.
L'Association des propriétaires fonciers recommande par
conséquent, au vu des motifs mentionnés, de mettre à profit
la possibilité d'une conception individuelle de l'ordre
communautaire au moyen d'un règlement d'utilisation et
d'administration, et de le faire examiner par un organe indépendant.
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