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4.3 Gebäude- und Flächenverwertung durch Umnutzung
Die Umwidmung bisheriger landwirtschaftlich genutzter Gebäude und Flächen kann
eine Einkommensalternative sein, wenn weitere landwirtschaftliche Nutzung von
Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie Flächen nicht sinnvoll oder nicht vorgesehen
ist. In solchen Fällen entsteht kein entgangener Nutzen durch Umnutzung. Zur Beurteilung
der Rendite sind Marktsituation, Umbaukosten, steuerliche und vermögensrechtliche
Auswirkungen (Betriebs- oder Privatvermögen), eventuelle Nachabfindungsansprüche
und baurechtliche Vorschriften zu analysieren. Die Beratung
der Landwirtschaftskammer und die Steuerberatung unterstützen dabei (DAMM
UND GRAHLMANN, 1996).
5,3 v. H. aller Betriebe ab 2 ha vermieten auf ihren Höfen Wohnungen und 3 v. H.
haben Gebäudeteile für gewerbliche Zwecke umgenutzt und vermietet (BEFRA-
GUNG DER ORTSLANDWIRTE, 2001). Die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum
im Außenbereich wird in Randlagen von Ballungsräumen weiterhin hoch sein und
relativ hohe m 2 -Mieten ermöglichen. Ab gewisser Pendlerentfernung muss jedoch
mit niedrigem Mietpreisniveau unter 5 € kalkuliert werden.
Zu prüfen ist, ob konzertierte Aktionen dazu führen können, für qualitativ hochwertige
Wohnungsangebote im ländlichen Räumen Rentnerehepaare zu interessieren,
für die der Nachteil der Pendlerentfernung nicht zutrifft und die andererseits die
Vorteile größerer Wohnungen eingebettet in Natur und Ruhe mit den Möglichkeiten
der Gartennutzung und unter Umständen möglicher Tierhaltung schätzen.
Gebäudeumnutzungen im Innenbereich
� Liegt die Hofstelle in einem Bebauungsplan, so sind dessen Vorschriften für die
Genehmigung geplanter Umnutzungen maßgebend.
- Ist für die Hofstelle landwirtschaftliche Nutzung vorgeschrieben, so muss für
eine Nutzungsänderung die Befreiung vom Bebauungsplan beantragt oder
die Gemeinde veranlasst werden, den Bebauungsplan zu ändern.
- Ist die Hofstelle im Bebauungsplan als Dorfgebiet ausgewiesen, so ist eine
Umnutzung der Wirtschaftsgebäude zu Gewerberäumen oder Mietwohnungen
möglich. Die gewerbliche Nutzung kann allerdings eingeschränkt werden,
wenn sie erhöhte Lärm- oder Verkehrsbelästigung verursacht.
� Liegt die Hofstelle im unbeplanten Innenbereich (es liegt also kein Bebauungsplan
vor) und ist die Erschließung für Verkehr und Versorgungsleitungen gesichert,
so ist für die Genehmigung einer Umnutzung die Nutzungsstruktur der
Umgebung entscheidend.
- Wenn z. B. bereits Gewerbebetriebe vorhanden sind, wird eine solche Nutzungsänderung
auf der Hofstelle möglich sein.
- Ebenso einfach lassen sich Mietwohnungen einrichten, wenn die Hofstelle
nicht in einem klassischen Gewerbegebiet liegt.

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Gebäudeumnutzungen im Außenbereich
� Die meisten Hofstellen liegen im Außenbereich, der für Landwirtschaft, Natur
und Erholung vorgesehen ist. Hier sind nur die für Land- und Forstwirtschaft
privilegierten Bauvorhaben erlaubt. Für Umnutzungen ist hier eine Ausnahmegenehmigung
erforderlich. Diese kann erreicht werden,
- wenn die Umnutzung direkten Bezug zur landwirtschaftlichen Produktion hat,
wie z. B. Einrichtungen für Direktvermarktung selbsterzeugter Produkte oder
Ferienangebote auf dem Bauernhof;
- wenn ein Gebäude nicht anders sinnvoll genutzt werden kann.
� Ausnahmegenehmigungen für Umwidmungen im Außenbereich sind auch zu
erreichen, wenn die gesamte Produktion oder einzelne Betriebszweige aufgegeben
werden und die bisher dafür verfügbaren Gebäude nicht ohne Umwidmung
weiterhin genutzt werden können. Die durch diese Gebäude anfallenden
Kosten müssen letztendlich gedeckt werden. Voraussetzungen für die Ausnahmegenehmigung
sind:
- Das Gebäude muss vor dem 27.08.1996 für landwirtschaftliche Zwecke
errichtet worden und damit privilegiert sein.
- Die landwirtschaftliche Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen.
- Das Gebäude muss auf der Hofstelle stehen.
- Die äußere Gestalt des Gebäudes muss bei der Umwidmung im wesentlichen
erhalten bleiben.
- Die Nutzungsänderung bei Aufgabe des Betriebes oder von Betriebszweigen
kann nur einmal genehmigt werden. Es ist also nicht möglich, zunächst in
Gewerberäume und später in Mietwohnungen umzuwidmen.
- Bei Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken gelten als Grenze drei zusätzliche
Wohneinheiten auf der Hofstelle neben den privilegiert genutzten Wohnungen
für die Betriebsleiterfamilie, den Altenteiler und Mitarbeiter.
- Die genehmigte Nutzungsänderung hat Bestandschutz. Genehmigte Gewerberäume
können also später in Grenzen neuen Anforderungen angepasst
werden.
� Im Außenbereich können kulturlandschaftsprägende Gebäude auch für nichtlandwirtschaftliche
Zwecke nach einfachen Gesichtspunkten umgenutzt werden.
Kulturlandschaftsprägend können Gebäude sein, die durch besondere
Lage weithin sichtbar das Bild der Kulturlandschaft prägen oder auch ältere Gebäude
aus Fachwerk oder Bruchsteinen. Zu den kulturlandschaftsprägenden
Gebäuden zählen
- Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
- Gebäude, die das Bild der Kulturlandschaft prägen ohne Baudenkmal zu
sein.

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Über den jeweiligen Status entscheiden die Baubehörden und das Denkmalamt.
Um diese kulturlandschaftsprägenden Gebäude erhalten zu können, ist
hier die Anzahl zusätzlicher Wohnungen im Außenbereich nicht beschränkt.
Allerdings muss auch hier die Erschließung gesichert sein. Für solche Gebäude
gilt auch nicht die Sieben-Jahresfrist seit Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung.
Beispiele für Gebäudeumnutzungen
Einrichtung von Wohnungen
Landwirt Meier bewirtschaftet mit seiner Ehefrau seit 1970 einen 28,5 ha großen
landwirtschaftlichen Eigentumsbetrieb. Der Betrieb wurde bis 1995 im Vollerwerb
mit Milchvieh, Bullen und Mastschweinen geführt.
1995 hat Landwirt Meier eine außerlandwirtschaftliche Arbeitsstelle angenommen
und bewirtschaftet den Betrieb mit seiner Frau seither im Nebenerwerb. Seit 1999
ist Herr Meier in Folge eines Unfalls zu 100 % erwerbsgemindert. Herr Meier verpachtete
den Betrieb deshalb an seine Ehefrau.
Eine Betriebsumstellung wurde notwendig auf Grund der neuen arbeitswirtschaftlichen
Situation. Die Milchviehhaltung wurde aufgegeben, die Quote verkauft und die
verbleibenden 8,5 ha Grünland über Pensionsvieh genutzt. Kombiniert mit dem
Ackerbau werden im Betrieb ca. 700 Mastschweine pro Jahr erzeugt.
Das ehemalige Kuhstallgebäude wurde zu zwei Wohneinheiten mit je 115 m 2
Wohnfläche umgebaut. Beide Wohnungen besitzen getrennte Eingänge. Beide
Wohnungen verfügen über je 300 m 2 Gartenfläche. Die Umbaukosten für die beiden
Wohnungen betrugen 230.000 € incl. Gartengestaltung und Ausbau einer separaten
Zufahrt.
Die Gesamtinvestitionssumme von 230.000 € floss zur einen Hälfte in bauliche
Substanz, die kaum Wertverlust unterliegt (Betondecken, Wände etc.), zur anderen
Hälfte in Wohnungsausstattungen wie Fenster, Türen, Bäder usw., die nach ca. 25
Jahren erneuert werden müssen. Auf Grundlage dieser Verhältnisse wird zwischen
Gebäude und Einbauten unterschieden. Bei der Verzinsung und der Ermittlung der
Gesamtkapitalrentabilität wird entsprechend gerechnet.
Die Mieteinnahmen betragen 7 € je m 2 und Monat. Vermietet werden 230 m 2 . Insgesamt
werden Mieteinnahmen von 19.320 € je Jahr erzielt.

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Wirtschaftlichkeitsberechnung
Kosten €/Jahr
Variable Kosten
Festkosten
Gebäude
--
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
2.875
- Instandhaltung 1 v. H. vom Neuwert
1.150
Einbauten
- Abschreibung bei 25 Nutzungsjahren
4.600
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
2.875
- Instandhaltung 1 v. H. vom Neuwert
1.150
Sonstige Festkosten (nicht umlagefähig)
1.435
Vollkosten (ohne Arbeitsanspruch) 14.085
Es ergibt sich ohne den Ansatz von FamAkh der Ehefrau für notwendige Hausmeistertätigkeit
u. ä. bei Vollkosten von 14.085 € je Jahr und Mieteinnahmen von
19.320 € je Jahr ein jährlicher Überschuss von 5.235 €. Die Gesamtkapitalrentabilität
beträgt somit 9,6 v. H.
Einkommen im Betrieb Meier nach Gebäudeumnutzung
Mieteinnahme
./. Vollkosten
Überschuss aus Vermietung von Wohnungen
+ Gewinne aus Landwirtschaft
+ Erwerbsunfähigkeits- und Unfallrente BG + Zulage
€/Jahr
19.320
14.085
5.235
14.930
16.360
Gesamt 36.525
Dieser Betrag steht für Lebenshaltung, Tilgung, Steuern und Eigenkapitalbildung
zur Verfügung.
Die Vermietung der Wohnung hat mit 14 v. H. einen erheblichen Anteil am Gesamteinkommen.
Die Einrichtung von Mietwohnungen in Wirtschaftsgebäuden ist die intensivste
Form der Umnutzung. Wer ein solches Vorhaben plant, muss vorher den Wohnungsmarkt
analysieren. 7 € je m² und Monat sind als Miete nicht in allen Regionen
zu erzielen. Das ist bei Wohnungen mit über 100 m² schwieriger als bei kleineren
Wohneinheiten. Oftmals ist in ländlichen Regionen nur mit 4 bis 4,50 € je m² zu
rechnen. Entsprechend günstiger müssen in solchen Fällen die Umbaukosten sein.
Als Faustzahl zur Sicherung vernünftiger Rentabilität im Wohnungsbau gilt, dass
die Investitionssumme höchstens das 15fache der Jahreskaltmiete betragen darf.
In dem aufgezeigten Beispiel liegt der Investitionsaufwand für die Umbaumaßnahme
zu Wohnungen 12mal höher als die Jahreskaltmiete. Acht bis zehn Prozent
Verzinsung sollte bei Umnutzung zu Wohnzwecken erreicht werden.

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Erfahrungen zeigen, dass sich Wohnungen mit Gartenbenutzung, Möglichkeit der
Unterbringung von Haustieren, Reitgelegenheit und Wohnungen in landschaftlich
schöner Lage jenseits von Lärmbelästigung gut vermieten lassen.
Umnutzung zum Aktenlager
Landwirt Müller bewirtschaftete mit seiner Ehefrau bis zum 01.10.1999 einen 67,5
ha großen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb. Auf Grund gesundheitlicher
Probleme hat Herr Müller die Flächen seines Betriebes am 01.10.1999 für 10 Jahre
verpachtet.
Auf der Hofstelle sind 1.100 Mastplätze vorhanden. Familie Müller wollte diese Stallungen
nicht mit verpachten, da sie sich in der Nähe des Wohnhauses befinden.
Familie Müller reagierte auf eine Annonce in der Tageszeitung. Ein Wirtschaftsprüfer
suchte Lagerraum für Akten. Nach Gespräch und Besichtigung war der Interessent
bereit, die gesamte Fläche eines Maststalles von 500 m 2 zum Preis von
2,25 € je m 2 und Monat zu mieten. Er wünschte einen festen Boden, um Regale
aufstellen zu können und eine funktionsfähige Gasheizung.
Das Gebäude wurde innen gereinigt und gestrichen. Innerhalb eines Monats war es
nach den Vorstellungen des Interessenten hergerichtet. Die Gesamtinvestitionssumme
betrug 15.500 €. Es wurde ein schriftlicher Mietvertrag für die Nutzung des
Gebäudes abgeschlossen.
Nach Rücksprache mit dem Steuerberater und verbindlicher Auskunft der Finanzverwaltung
führt diese Umnutzung des Schweinemaststalles nicht zu einer Überführung
von dem Betriebs- ins Privatvermögen. Da Herr Müller schon über 20
Jahre Eigentümer des Betriebes ist, bestehen auch keine Nachabfindungsansprüche
nach § 13 Höfeordnung (HöfeO).
Wirtschaftlichkeitsberechnung
€/Jahr
Variable Kosten --
Festkosten
Einbauten und Ausstattung
- Abschreibung bei 15 Nutzungsjahren
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
Instandhaltung, Reparaturen
Sonstige Festkosten (nicht umlagefähig)
1.033
388
1.750
711
Vollkosten 3.882
Bei Mieteinnahmen von 13.500 € je Jahr ergibt sich ein jährlicher Überschuss von
9.618 €.

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Einkommen nach Gebäudeumnutzung zum Aktenlager
€/Jahr
Mieteinnahme (500 m² x 2,25 €/m²) 13.500
./. Vollkosten 3.882
Überschuss aus Vermietung 9.618
+ Pachteinnahme aus Flächen 27.250
+ Renten 12.400
Zwischensumme
./. Festkosten Betrieb 9.106
Gesamt 40.162
Dieser Betrag steht für Lebenshaltung, Tilgung, Steuern und Eigenkapitalbildung
zur Verfügung. Die Vermietung des ehemaligen Schweinestalles hat mit 23,9 v. H.
einen erheblichen Anteil am Gesamteinkommen.
Bei der kostengünstigen Investition in Eigenleistung ergibt die Vermietung eine hohe
Rendite. Es wäre jedoch ein Trugschluss, wegen hoher Verzinsung grundsätzlich
Mastschweineställe in Lagerräume zu verwandeln. Dagegen wäre dann zunächst
der entgangene Nutzen durch Verzicht aus Schweinemast zu rechnen,
wenn die Schweineproduktion im Betrieb weiterhin eine Alternative wäre.
Umnutzung für Holzverarbeitung
Herr Schulze bewirtschaftet einen landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb mit einer
Gesamtgröße von 55,7 ha LF. Der Schwerpunkt der Viehhaltung liegt in der
Milchviehhaltung. 70 Kühe im Boxenlaufstall mit weiblicher Nachzucht und
507.000 l Milchquote stehen zur Verfügung.
Herr Schulze besitzt eine Erblast aus Gebäuden auf der Hofstelle und versucht, die
nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Gebäude durch Vermietung zu nutzen. Er
hat 3 Monate lang jeden Samstag seine Scheune mit einer Grundfläche von 480 m 2
in der Tageszeitung zur Vermietung als Lagerhalle angeboten.
Aus der Nachbargemeinde hat ein holzverarbeitender Betrieb die Scheune als Lagerhalle
mit Wirkung vom 01.03.2001 zum Pachtpreis von 1,10 € je m 2 und Jahr gepachtet.
Der holzverarbeitende Betrieb benutzt die Scheune als Lagerhalle für Holz
und Holzbauelemente. Der Pächter der Scheune wünschte, dass die 4 Holztore
durch 4 mit Elektromotoren betriebene Rolltore ersetzt wurden. Weitere Reparaturen
und Umbaumaßnahmen waren nicht erforderlich. Es wurde ein Pachtvertrag
mit einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen.
Diese Gebäudevermietung führt steuerlich zu keiner Überführung vom Betriebs- ins
Privatvermögen. Die Umbaumaßnahme hat 14.350 € gekostet.
Da Herr Schulze erst 8 Jahre Eigentümer des Betriebes ist, hätten seine 3 Geschwister
Anspruch auf Nachabfindung nach § 13 HöfeO. Sie haben auf Nachabfindungsansprüche
aus der Nettomieteinnahme notariell verzichtet.

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Wirtschaftlichkeitsberechnung
Kosten €/Jahr
Variable Kosten
Festkosten
Rolltore
--
- Abschreibung bei 10 Nutzungsjahren
1.435
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
359
Instandhaltung, Reparatur
1.050
Sonstige Festkosten (nicht umlagefähig)
948
Vollkosten 3.792
Ziel der Umnutzung zu Lagerraum muss sein, dem Interessenten mit wenig Investitionsaufwand
eine attraktive und für Arbeitsabläufe sichere und komfortable Nutzung
zu bieten. Nur so lassen sich hohe m²-Preise erzielen. Voraussetzung ist
allerdings, dass Lagerräume mit Gabelstaplern befahrbar sind. Soweit es sich um
bisherige Stallungen handelt, müssen Wände und Decken so behandelt werden,
dass der Stallgeruch aus den Räumen verschwindet.
Einkommensbeitrag aus Umwidmung der Scheune
€/Jahr
Mieteinnahme (480 m² x 1,10 €/m²) 6.336
./. Vollkosten 3.792
Überschuss aus Vermietung 2.544
Es ergibt sich 40,6 v. H Gesamtkapitalrentabilität. Nutzungskosten müssen hier
nicht gegengerechnet werden, da die Scheune für den Betrieb nicht mehr benötigt
wird.
Umnutzung zur Unterstellung von Wohnwagen, Oldtimern oder Booten
Herr Fromme bewirtschaftet 27,5 ha LF Acker im Nebenerwerb. Die Viehhaltung
wurde aufgegeben. Die gesamten Arbeiten auf dem Acker werden durch einen
Nachbarbetrieb erledigt und nach Maschinenring-Sätzen abgerechnet. Angebaut
werden Weizen, Gerste und Rüben. Sie werden aus arbeitswirtschaftlichen Gründen
ab Feld verkauft. Somit werden 820 m 2 Gebäudefläche nicht mehr genutzt.
Scheune und Maschinenhalle mit einer Grundfläche von 520 m 2 werden seit einem
Jahr zur Unterstellung von Wohnwagen, Booten und Autos vermietet. In den beiden
Gebäuden stehen 28 Fahrzeuge. Jeder Einsteller hat jederzeit Zugang zu seinem
Fahrzeug, ohne dass andere Fahrzeuge umgefahren werden müssen. Der Bedarf
an Verkehrsflächen ist deshalb relativ hoch. Im Durchschnitt werden per eingestelltes
Fahrzeug 18,5 m 2 genötigt. Das durchschnittliche Fahrzeug beansprucht
selbst nur 10 bis 12 m 2 .
Da einige Stützen abgefangen werden mussten, kostete die Umbaumaßnahme
21.350 €.

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Wirtschaftlichkeitsberechnung
Kosten €/Jahr
Variable Kosten
Festkosten
Gebäude
--
- Abschreibung bei 25 Nutzungsjahren
854
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
534
- Instandhaltung
1.200
Sonstige Festkosten (nicht umlagefähig)
393
Vollkosten 2.981
Die Gesamtkapitalrentabilität beträgt 47,9 v. H., weil keine Nutzungs- und Arbeitskosten
in Rechnung gestellt werden müssen.
Einkommensbeitrag durch Unterstellen von Fahrzeugen
€/Jahr
Mieteinnahme (28 Fahrzeuge, 22,50 €/Fahrzeug/Monat) 7.560
./. Vollkosten 2.981
Überschuss aus Vermietung 4.579
Mit jedem Einsteller wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen. Darin wurde
u. a. vereinbart, dass Gasflaschen und lose Treibstoffbehälter aus den Fahrzeugen
zu entfernen sind (Auflage der Feuerversicherung). Sie können in einem Kellerraum
des Betriebes untergestellt werden. Die Fahrzeuge sind von der Batterie abzuklemmen.
Zur Regelung der Haftung im Schadensfalle wurde mit jedem Einsteller folgende
schriftliche Vereinbarung getroffen:
Vereinbarung
Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die an den bei dem Vermieter untergestellten
Gegenständen entstehen, unabhängig davon, wodurch diese eingetreten sind.
Dieser Ausschluss betrifft sowohl die vertraglichen als auch die deliktischen Schadensersatzansprüche,
insbesondere aus § 836 BGB. Die Haftung wegen Vorsatzes
gemäß § 276 II BGB bleibt unberührt. Das bedeutet, dass der Mieter von Stellflächen
seine Gegenstände gegen Feuer, Sturm und Diebstahl auf eigene Rechnung
versichern muss. Die Gegenstände sind nicht durch die Versicherung des Vermieters
abgesichert. Für Schäden, die aufgrund von grober Fahrlässigkeit des Vermieters
an den Gegenständen entstehen, haftet natürlich der Vermieter
Vermieter Datum Mieter

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Bei der Vermietung von Unterstellflächen ist wichtig, dass es sich um abschließbare
Gebäude handelt, die mit befestigten Zufahrten erschlossen sind. Die Durchlüftung
der Gebäude muss gewährleistet sein, damit kein Schwitzwasser entsteht.
Sauberkeit der Gebäude versteht sich von selbst.
Auf dem Hof sind bisher noch 300 m 2 Unterstellfläche nicht genutzt.
Umnutzung landwirtschaftlicher Flächen zu Camping- und Golfplätzen oder Schrebergartensiedlungen
Wer landwirtschaftliche Flächen in landschaftlich schöner Lage, in Randlagen von
Gewässern (Fluss, See) oder stadtnah liegen hat, sollte prüfen, ob sich die Flächen
für Freizeitaktivitäten nutzen lassen.
Campingplätze
Campingplätze können nur eingerichtet werden, wenn die zuständige Gemeinde für
die in Frage kommenden Flächen den Flächennutzungsplan ändert und einen Bebauungsplan
aufstellt. Dieses ist notwendig, da auf Campingplätzen Erschließungsmaßnahmen
wie Zufahrten, Abwasser, Frischwasser und Stromanschlüsse
verlegt werden müssen. Auch die Errichtung von Gemeinschaftsräumen, Duschen
und Toilettenanlagen bedarf einer baurechtlichen Genehmigung.
Bei dem großen Angebot an bestehenden Campingplätzen lohnen Investitionen nur
in bevorzugten Lagen und bei entsprechender Ausstattung mit Strom-, Wasser-
und Abwasseranschluss pro Stellplatz, Stellplatzgrößen von 100 bis 120 m 2 und
attraktiven Gemeinschaftsanlagen wie z. B. mit Sauna. Bedarf an Billigplätzen besteht
nicht mehr.
Die Einstellgebühren auf Dauercampingplätzen betragen 5 bis 7,50 € je m 2 und
Jahr plus Nebenkosten für Wasser, Strom und Abwasser.
Die Einstellgebühr auf Saisoncampingplätzen (3 bis 6 Monate) ist 10 bis 20 v. H.
höher als auf Dauercampingplätzen.
Zusätzlich stellen die meisten Campingplätze Durchreiseplätze für einige Tage zur
Verfügung. Dafür werden zwischen 12,50 und 25 € je Übernachtung berechnet.
Zurzeit besteht noch Bedarf an Wohnmobilplätzen in der Nähe von Kurorten, Touristen-
und Stadtzentren. Für diese Plätze gelten planungs- und baurechtlich die
gleichen Voraussetzungen wie für Campingplätze. Dieses Angebot richtet sich nicht
an Dauercamper, sondern an Durchreisende oder solche Kunden, die am Ort eine
Kur absolvieren. Die Kosten dieser Plätze werden meistens pauschal pro Tag mit
12,50 bis 25 € je Tag bzw. Nacht abgerechnet.

Golfplätze
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Die Anzahl der Golfplätze hat in den letzten Jahren in Westfalen-Lippe sprunghaft
zugenommen. Fast in jedem Kreis sind ein oder zwei neue Plätze gebaut worden.
Wartelisten für die Aufnahme in einen Golfclub bestehen nicht mehr.
Für die Einrichtung von Golfplätzen gelten die gleichen planungs- und baurechtlichen
Voraussetzungen wie bei Campingplätzen. Der Flächenbedarf beträgt 35 ha
(9 Loch) bis 100 ha (18 bis 27 Loch). Die Plätze werden von Betreiberfirmen oder
Golfclubs gebaut.
Die Flächen werden entweder gekauft oder mit langfristigen Verträgen für 30 Jahre
und länger gepachtet.
Die Errichtung von Golfanlagen kostet 2,5 bis 5 Mio. €. Die Pachtpreise für Golfplatzflächen
betragen je nach Lage 700 bis 1.000 € je ha und Jahr. Wegen der
Langfristigkeit der Verträge ist es wichtig, dass entsprechende Wertsicherungsklauseln
eingebaut werden. Diese müssen verbunden sein mit Bürgschaften
in Höhe der ausstehenden Pachtzahlungen.
Die Rückumwandlung von Golfplätzen in landwirtschaftlich genutzte Flächen ist
selten möglich.
Schrebergartenanlagen
Betreiber von Schrebergartenanlagen sind Kommunen oder eingetragene Schrebergartenvereine.
Die Errichtung von Schrebergärten erfordert die gleichen planungs-
und baurechtlichen Voraussetzungen wie die von Camping- und Golfplätzen.
Die Investition ist hoch. Die Betreiber verlangen deshalb Erbbaurechts-Pachtverträge
mit einer Dauer von 33 bis 99 Jahren.
Der Pachtpreis pro m 2 wird für Schrebergartensiedlungen vom Preis für Gewerbeflächen
abgeleitet.
Wegen der Langfristigkeit der Verträge muss der Erbbauzins durch Wertsicherungsklauseln
(z. B. Lebenshaltungsindex des 4 Personen-Arbeitnehmerhaushaltes
mit mittlerem Einkommen) abgesichert werden.
Die Betreiber von Schrebergartensiedlungen lassen sich fast immer ein Vorkaufsrecht
für die von ihnen genutzten Flächen einräumen. In den meisten Ballungszentren
in Westfalen-Lippe ist der Bedarf an Schrebergartenflächen gedeckt.
Förderung
Für die Umnutzung von Wirtschaftsgebäuden können Fördergelder aus dem Dorferneuerungsprogramm
beantragt werden.

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Zuwendungsempfänger müssen einen steuerlich als Land- oder Forstwirtschaft veranlagten
Betrieb besitzen. Die Größe des Betriebes muss über der unteren Alterskassengrenze
(4 bis 5 Hektar) liegen.
Die positiven Einkünfte der Betriebsleiterfamilie dürfen zum Zeitpunkt der Antragsstellung
im Durchschnitt der letzten drei Wirtschaftsjahre nicht über 76.693 € gelegen
haben.
Die zu fördernde Baumaßnahme muss von der Gemeinde genehmigt sein. Bei
Pachtbetrieben muss die Nutzung für 12 Jahre gesichert sein. Außerdem ist ein
Nachweis über die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung zu erbringen.
In NRW sind Förderanträge aus dem Dorferneuerungsprogramm bei der Landesanstalt
für Ökologie, Bodenordnung und Forsten zu stellen. Die Förderung beträgt:
- Bei Umnutzung zu Wohnzwecken 25 v. H. der Investitionskosten von maximal
40.903 € je Wohnung.
- Für alle anderen Nutzungszwecke bis zu 35 v. H. der Investitionssumme bis
maximal 51.129 € je Umbaumaßnahme.
Die Umnutzung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude kann unter bestimmten
Bedingungen auch im Rahmen des Agrarinvestitionsförderungsprogramms (AFP)
finanziell gefördert werden. Voraussetzung ist, dass eine arbeitswirtschaftliche Einkommenskombination
im Vordergrund steht. Darunter fallen z. B. Urlaub auf dem
Bauernhof, Direktvermarktung und Bauernhofcafés. Hingegen können Umnutzungen
für Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen nicht nach dem AFP gefördert
werden.
Für die Umnutzung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude können auch Sonderkredite
der landwirtschaftlichen Rentenbank in Anspruch genommen werden. Diese
Kredite werden über die jeweilige Hausbank abgerufen, die dazu Informationen
gibt. Die Zinsersparnis beträgt in der Regel 1 bis 1,5 v. H.
Steuerliche Auswirkungen
Wenn durch Umnutzung (Beispiele "Scheune zu Lagerhalle" und "Schweinestall zu
Aktenlager") keine Entnahme aus dem Betriebsvermögen erfolgt, werden keine
stillen Reserven aufgedeckt. Ein solcher Fall liegt in der Regel vor, wenn
- an dem Gebäude keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden,
- es jederzeit möglich ist, bei Beendigung des Mietvertrages ohne Investitionen
das Gebäude wieder in die landwirtschaftliche Nutzung zurückzunehmen,
- die Jahresmiete nur einen geringen Anteil an den Gesamteinnahmen aus Landwirtschaft
darstellt.

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Die Umnutzung eines ehemaligen Kuhstalles zu zwei Wohneinheiten erfordert hingegen
große Umbaumaßnahmen. Es ist kaum möglich, dieses Gebäude in Zukunft
wieder landwirtschaftlich zu nutzen. Somit müssen das Gebäude und der dazu gehörende
Grund und Boden vom Betriebs- ins Privatvermögen überführt werden.
Das vorn angeführte Beispiel zeigt:
- Der ehemalige Kuhstall steht mit einem Buchwert von 7.169 € in der Bilanz.
- Zur Feststellung des Entnahmegewinns schätzt ein vereidigter Sachverständiger
vor Umbau den Wert zum Zeitpunkt der Entnahme auf 43.715 €. Wird davon
der bisherige Buchwert in Höhe von 7.169 € abgezogen, so ergibt sich ein
Entnahmegewinn in Höhe von 36.546 €. Dieser Betrag muss im laufenden Wirtschaftsjahr
mit dem übrigen Einkommen versteuert werden.
- Es werden 1.400 m 2 Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, entnommen.
Diese Fläche wurde bisher als Garten- und Hoffläche sowie als Zufahrt
benutzt. Diese 1.400 m² gehören zur Hofstelle und sind in der Bilanz mit 5 € je
m² bewertet.
Die Bewertung dieser Fläche durch den Sachverständigen hat ebenfalls 5 € je
m² ergeben. Bei der Entnahme des Grund und Bodens werden also keine stillen
Reserven aufgedeckt. Die Überführung der Fläche in das Privatvermögen erfolgt
deshalb steuerneutral. Dies kann in anderen Fällen jedoch anders sein.
In der Regel hat die Gebäudeumnutzung zu Mietwohnungen also eine Überführung
des betroffenen Gebäudes und Grund und Bodens vom Betriebs- ins Privatvermögen
zur Folge. Die damit verbundene höhere Einkommenssteuer im Wirtschaftsjahr
der Entnahme ist bei der Finanzplanung und Rentabilitätskalkulation zu beachten.
Die steuerliche Beurteilung erfolgt durch die Finanzverwaltung individuell. Es ist
notwendig, vor Umnutzungen in Zusammenarbeit mit dem Steuerberater die Beurteilung
durch die Finanzverwaltung abzuklären.
Nachabfindungsansprüche
Die Umwidmung von Gebäuden oder Flächen führt in der Regel zu Nachabfindungsansprüchen
nach § 13 Höfeordnung. Wenn eine Überführung vom Betriebs-
in das Privatvermögen stattfindet, haben weichende Erben nach geltender Rechtsprechung
Anspruch auf Nachabfindung.
- In den ersten zehn Jahren nach Betriebsübergabe wird der Entnahmegewinn zu
gleichen Teilen mit den Nachabfindungsberechtigten geteilt.
- Im zehnten bis fünfzehnten Jahr nach der Betriebsübergabe kann der Erbe 25
v. H. von diesem Entnahmegewinn abziehen. Der Rest unterliegt der
Nachabfindung.
- Im fünfzehnten bis zwanzigsten Jahr kann der Erbe 50 v. H. vom Entnahmegewinn
abziehen. Die andere Hälfte des Entnahmegewinns unterliegt der Nachabfindung.

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Zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen sollte vor der Umnutzung mit
nachabfindungsberechtigten Erben ein Gespräch geführt werden. Dabei ist zu klären,
ob diese auf Nachabfindung bestehen oder auf ihre Nachabfindungsansprüche
verzichten. Werden Vereinbarungen getroffen, sollten diese notariell bestätigt werden.
Tragfähigkeit im ländlichen Raum
Durch landwirtschaftlichen Strukturwandel entfallen für viele landwirtschaftliche
Gebäude die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten. Jahrelanger Leerstand solcher
Gebäude führt zu großem Wertverlust, insbesondere durch die dann meistens fehlenden
Erhaltungsaufwendungen.
Die Nutzung solcher Gebäude als Wohnung und für Gewerbenutzung erhält wertvolle
Bausubstanz und das Landschaftsbild. Sie reduziert außerdem die Notwendigkeit
zur Erschließung von Neubaugebieten. Als positive ökologische Wirkungen
von Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude ergeben sich:
- Kein Freiraumverbrauch
- Keine zusätzliche Versiegelung
- Keine Baustoffverschwendung
- Wenige zusätzliche Pendlerströme
bei gewerblicher Nutzung
- Erhaltung wertvoller Bausubstanz.
Leider werden in vielen Regionen von Genehmigungsbehörden vorrangig die kurzfristigen
Verwertungsinteressen erschlossener Gewerbegebiete gesehen und Genehmigungen
zu Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude zögerlich angegangen.
Regionale Gesamtbilanzen würden zeigen, dass durch aktive Umnutzungsförderung
weniger Erschließung neuer Gewerbeflächen erforderlich wäre und effektiver
Freiraumschutz betrieben würde.
In den Jahren 1998 und 1999 wurden im Landwirtschaftlichen Wochenblatt Westfalen-Lippe
insgesamt 200 gewerbliche Kauf- oder Mietgesuche für Hofgebäude
veröffentlicht. Im gleichen Zeitraum standen dieser Nachfrage 326 Angebote
gegenüber. Die Immobilienteile der Tageszeitungen zeigen ebenfalls ein noch größeres
Ungleichgewicht. In Zusammenarbeit der Wirtschaftsförderungsinstitutionen,
Baugenehmigungsbehörden und Kommunalpolitiker muss die Nachfrage mobilisiert
und zugleich die Bereitschaft zum bauleitplanerischen Umdenken gefördert werden.
Die beiden folgenden Übersichten zeigen jedoch, dass sowohl die Vermietung von
Wohnraum wie Verpachtung von Gewerberaum auf Hofstellen in Regionen mit hoher
Bevölkerungsdichte wesentlich häufiger vorkommt, als in den Regionen mit
niedriger Bevölkerungsdichte.

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