- 78 - 4.3 Gebäude- und Flächenverwertung durch Umnutzung Die ...

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Wirtschaftlichkeitsberechnung
Kosten €/Jahr
Variable Kosten
Festkosten
Gebäude
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- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
2.875
- Instandhaltung 1 v. H. vom Neuwert
1.150
Einbauten
- Abschreibung bei 25 Nutzungsjahren
4.600
- 5 v. H. Zinsen vom halben Neuwert
2.875
- Instandhaltung 1 v. H. vom Neuwert
1.150
Sonstige Festkosten (nicht umlagefähig)
1.435
Vollkosten (ohne Arbeitsanspruch) 14.085
Es ergibt sich ohne den Ansatz von FamAkh der Ehefrau für notwendige Hausmeistertätigkeit
u. ä. bei Vollkosten von 14.085 € je Jahr und Mieteinnahmen von
19.320 € je Jahr ein jährlicher Überschuss von 5.235 €. Die Gesamtkapitalrentabilität
beträgt somit 9,6 v. H.
Einkommen im Betrieb Meier nach Gebäudeumnutzung
Mieteinnahme
./. Vollkosten
Überschuss aus Vermietung von Wohnungen
+ Gewinne aus Landwirtschaft
+ Erwerbsunfähigkeits- und Unfallrente BG + Zulage
€/Jahr
19.320
14.085
5.235
14.930
16.360
Gesamt 36.525
Dieser Betrag steht für Lebenshaltung, Tilgung, Steuern und Eigenkapitalbildung
zur Verfügung.
Die Vermietung der Wohnung hat mit 14 v. H. einen erheblichen Anteil am Gesamteinkommen.
Die Einrichtung von Mietwohnungen in Wirtschaftsgebäuden ist die intensivste
Form der Umnutzung. Wer ein solches Vorhaben plant, muss vorher den Wohnungsmarkt
analysieren. 7 € je m² und Monat sind als Miete nicht in allen Regionen
zu erzielen. Das ist bei Wohnungen mit über 100 m² schwieriger als bei kleineren
Wohneinheiten. Oftmals ist in ländlichen Regionen nur mit 4 bis 4,50 € je m² zu
rechnen. Entsprechend günstiger müssen in solchen Fällen die Umbaukosten sein.
Als Faustzahl zur Sicherung vernünftiger Rentabilität im Wohnungsbau gilt, dass
die Investitionssumme höchstens das 15fache der Jahreskaltmiete betragen darf.
In dem aufgezeigten Beispiel liegt der Investitionsaufwand für die Umbaumaßnahme
zu Wohnungen 12mal höher als die Jahreskaltmiete. Acht bis zehn Prozent
Verzinsung sollte bei Umnutzung zu Wohnzwecken erreicht werden.