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- 89 - Die Umnutzung eines ehemaligen Kuhstalles zu zwei Wohneinheiten erfordert hingegen große Umbaumaßnahmen. Es ist kaum möglich, dieses Gebäude in Zukunft wieder landwirtschaftlich zu nutzen. Somit müssen das Gebäude und der dazu gehörende Grund und Boden vom Betriebs- ins Privatvermögen überführt werden. Das vorn angeführte Beispiel zeigt: - Der ehemalige Kuhstall steht mit einem Buchwert von 7.169 € in der Bilanz. - Zur Feststellung des Entnahmegewinns schätzt ein vereidigter Sachverständiger vor Umbau den Wert zum Zeitpunkt der Entnahme auf 43.715 €. Wird davon der bisherige Buchwert in Höhe von 7.169 € abgezogen, so ergibt sich ein Entnahmegewinn in Höhe von 36.546 €. Dieser Betrag muss im laufenden Wirtschaftsjahr mit dem übrigen Einkommen versteuert werden. - Es werden 1.400 m 2 Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, entnommen. Diese Fläche wurde bisher als Garten- und Hoffläche sowie als Zufahrt benutzt. Diese 1.400 m² gehören zur Hofstelle und sind in der Bilanz mit 5 € je m² bewertet. Die Bewertung dieser Fläche durch den Sachverständigen hat ebenfalls 5 € je m² ergeben. Bei der Entnahme des Grund und Bodens werden also keine stillen Reserven aufgedeckt. Die Überführung der Fläche in das Privatvermögen erfolgt deshalb steuerneutral. Dies kann in anderen Fällen jedoch anders sein. In der Regel hat die Gebäudeumnutzung zu Mietwohnungen also eine Überführung des betroffenen Gebäudes und Grund und Bodens vom Betriebs- ins Privatvermögen zur Folge. Die damit verbundene höhere Einkommenssteuer im Wirtschaftsjahr der Entnahme ist bei der Finanzplanung und Rentabilitätskalkulation zu beachten. Die steuerliche Beurteilung erfolgt durch die Finanzverwaltung individuell. Es ist notwendig, vor Umnutzungen in Zusammenarbeit mit dem Steuerberater die Beurteilung durch die Finanzverwaltung abzuklären. Nachabfindungsansprüche Die Umwidmung von Gebäuden oder Flächen führt in der Regel zu Nachabfindungsansprüchen nach § 13 Höfeordnung. Wenn eine Überführung vom Betriebs- in das Privatvermögen stattfindet, haben weichende Erben nach geltender Rechtsprechung Anspruch auf Nachabfindung. - In den ersten zehn Jahren nach Betriebsübergabe wird der Entnahmegewinn zu gleichen Teilen mit den Nachabfindungsberechtigten geteilt. - Im zehnten bis fünfzehnten Jahr nach der Betriebsübergabe kann der Erbe 25 v. H. von diesem Entnahmegewinn abziehen. Der Rest unterliegt der Nachabfindung. - Im fünfzehnten bis zwanzigsten Jahr kann der Erbe 50 v. H. vom Entnahmegewinn abziehen. Die andere Hälfte des Entnahmegewinns unterliegt der Nachabfindung.
- 90 - Zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen sollte vor der Umnutzung mit nachabfindungsberechtigten Erben ein Gespräch geführt werden. Dabei ist zu klären, ob diese auf Nachabfindung bestehen oder auf ihre Nachabfindungsansprüche verzichten. Werden Vereinbarungen getroffen, sollten diese notariell bestätigt werden. Tragfähigkeit im ländlichen Raum Durch landwirtschaftlichen Strukturwandel entfallen für viele landwirtschaftliche Gebäude die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten. Jahrelanger Leerstand solcher Gebäude führt zu großem Wertverlust, insbesondere durch die dann meistens fehlenden Erhaltungsaufwendungen. Die Nutzung solcher Gebäude als Wohnung und für Gewerbenutzung erhält wertvolle Bausubstanz und das Landschaftsbild. Sie reduziert außerdem die Notwendigkeit zur Erschließung von Neubaugebieten. Als positive ökologische Wirkungen von Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude ergeben sich: - Kein Freiraumverbrauch - Keine zusätzliche Versiegelung - Keine Baustoffverschwendung - Wenige zusätzliche Pendlerströme bei gewerblicher Nutzung - Erhaltung wertvoller Bausubstanz. Leider werden in vielen Regionen von Genehmigungsbehörden vorrangig die kurzfristigen Verwertungsinteressen erschlossener Gewerbegebiete gesehen und Genehmigungen zu Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude zögerlich angegangen. Regionale Gesamtbilanzen würden zeigen, dass durch aktive Umnutzungsförderung weniger Erschließung neuer Gewerbeflächen erforderlich wäre und effektiver Freiraumschutz betrieben würde. In den Jahren 1998 und 1999 wurden im Landwirtschaftlichen Wochenblatt Westfalen-Lippe insgesamt 200 gewerbliche Kauf- oder Mietgesuche für Hofgebäude veröffentlicht. Im gleichen Zeitraum standen dieser Nachfrage 326 Angebote gegenüber. Die Immobilienteile der Tageszeitungen zeigen ebenfalls ein noch größeres Ungleichgewicht. In Zusammenarbeit der Wirtschaftsförderungsinstitutionen, Baugenehmigungsbehörden und Kommunalpolitiker muss die Nachfrage mobilisiert und zugleich die Bereitschaft zum bauleitplanerischen Umdenken gefördert werden. Die beiden folgenden Übersichten zeigen jedoch, dass sowohl die Vermietung von Wohnraum wie Verpachtung von Gewerberaum auf Hofstellen in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte wesentlich häufiger vorkommt, als in den Regionen mit niedriger Bevölkerungsdichte.
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