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August 2005<br />
journal. Sprechstunde<br />
mit Herrn Henke<br />
siehe Seite 25<br />
8
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Inhalt<br />
Ausgabe August 2005<br />
Auf den Punkt gebracht .... 1<br />
Neues aus’m Wuppertal<br />
75 Jahre Malerbetrieb Conrad ............ 2<br />
Energiepass für Wohnhäuser .............. 3<br />
Von Fall zu Fall<br />
Fallbeilwirkung droht!.......................... 5<br />
Unangemessene Tarife ........................ 6<br />
Urkundenprozess: Auch für<br />
Klage wegen rückständiger<br />
Wohnraummiete .................................. 7<br />
Übergang auf Wärmecontracting<br />
nur mit Mieterzustimmung .................. 7<br />
Kündigungsverzicht:<br />
Maximal 4 Jahre .................................. 8<br />
Samstag ist ein Werktag ...................... 8<br />
Unwirksame<br />
Renovierungs-Klausel .......................... 9<br />
GbR als Mietvertragspartei.................. 9<br />
Schadenersatz bei unberechtigter<br />
Eigenbedarfskündigung ...................... 10<br />
Mangelhafte Mietsache bei<br />
fehlender bauordnungsrechtlicher<br />
Genehmigung ...................................... 10<br />
Schriftform bei Änderung eines<br />
langfristigen Mietvertrages ................ 11<br />
Unangemessene Tarife öffentlicher<br />
Versorger gerüffelt................................ 12<br />
Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen............................................<br />
13<br />
Neue Gesetzesregelung<br />
über Darlehen ...................................... 14<br />
Gut zu wissen<br />
Immobilienmarkt vor neuen<br />
Herausforderungen .............................. 16<br />
Rauchmelder ........................................ 18<br />
Familienunternehmen<br />
präsentieren sich .................................. 19<br />
Freitags bei Haus und Grund .............. 20<br />
Trinkwasser zu teuer ............................ 20<br />
Altbauten vor dem Kauf<br />
genau prüfen ........................................ 22<br />
BuchTIPP .............................................. 23<br />
Wir haben es versucht.......................... 24<br />
Aus’m Verein.............................. 25<br />
Pinnwand ...................................... 26<br />
Impressum/<br />
Beratungszeiten/Index ...... 28<br />
Titelfoto: Dirk Schubert<br />
Alt und Neu –<br />
Blickfang im Briller Viertel<br />
Auf den Punkt gebracht<br />
Ist das denn so schlimm???<br />
Wo früher eine altehrwürdige Bank an<br />
der Alten Freiheit betrieben wurde, hatte<br />
einer die Idee,<br />
eine Spielhölle zu schaffen.<br />
Die Verwaltung mußte eine Veränderungssperre<br />
vom zuständigen Ausschuß<br />
beschließen lassen, um die Niederlassung<br />
zu verhindern.<br />
In einer kleinen Gasse nahe der Herzogstraße<br />
wollte sich ein Bordell niederlassen, eine Einrichtung,<br />
gegen dessen Ansiedlung die Verwaltung nur mit stadtplanerischen<br />
Maßnahmen angehen kann.<br />
Einem <strong>Mit</strong>glied des Bauauschusses war aufgefallen, daß eine<br />
solche Bauabsicht besteht. Aus dem Plan wird wohl nichts.<br />
Aber, so frage ich mich, warum zieht die Verwaltung nicht von<br />
sich aus die Notbremse, wenn eine derartige Ansiedlung in der<br />
Innenstad!! geplant ist ?<br />
Warum muß die Politik darauf achten?<br />
Warum ist Verwaltung nicht sensibel genug, um über den bauordnungsrechtlichen<br />
Tellerrand zu sehen und hierbei festzustellen,<br />
daß eine derartige Ansiedlung – jenseits aller moralischer<br />
Bewertung – in der Innenstadt problematisch ist und geeignet<br />
ist, verschiedene Stellen der Stadt, die ohnehin belastet ist,<br />
noch zu verschlimmbessern?<br />
Eine Spielhölle an die Alte Freiheit würde neben der Konzentration<br />
von Dönerbuden, der Aufenthaltszone für <strong>Mit</strong>menschen<br />
mit erhöhtem Freizeitpotential eine weitere Problematik an das<br />
Empfangstor zu Stadt bringen, die wir dort am wenigsten gebrauchen<br />
können.<br />
Ein Bordell in eine Straße, die als Nebenstraße zur Neumarktstraße<br />
wenig Einblick erlaubt und wegen seiner Nähe zu Teilen<br />
der Neumarktstraße weitere Konflikte beschert, macht auch<br />
wenig Sinn.<br />
Die Beispiele zeigen, daß wir dem Stadtbild mehr Aufmerksamkeit<br />
schenken müssen und die Verwaltung bei ihrem Tun unterstützen<br />
müssen.<br />
Auch die an allen Ecken aus dem Boden sprießenden Discounter<br />
werden uns noch Kopfzerbrechen bescheren.<br />
Im Interesse unserer Stadt : Bleiben Sie aufmerksam und mischen<br />
Sie sich ein. Damit Schlimmeres verhütet wird!<br />
Ohne die Hilfe und Einmischung der Bürger kann ein Gemeinwesen<br />
nicht funktionieren.<br />
Und sagen Sie nicht, die Politik hinge Ihnen zum Hals heraus.<br />
Wenn Sie sich nicht einmischen, bekommen Sie die Politik, die<br />
die gestalten, die Sie nicht akzeptieren !<br />
Dabei wollen wir doch eine zweifellos schöne Stadt erhalten<br />
und verbessern. Oder?<br />
Herzlichst<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 1
2 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Neues aus’m Wuppertal<br />
75 Jahre Malerbetrieb Conrad<br />
Andreas Conrad feierte das<br />
75jährige Bestehen seines Malerbetriebes,<br />
den er in der dritten<br />
Generation führt. Der Malerbetrieb<br />
ist heute ansässig in der Hospitalstraße<br />
in der Südstadt. Bunt,<br />
wie die Werbung auf seinen<br />
PKWs, so ist auch die Palette, die<br />
Interessenten bei Malermeister<br />
Conrad abfragen können.<br />
Vom Fassadenanstrich über die<br />
italienische Gestaltung der<br />
Wohnräume, der malermäßigen<br />
Überarbeitung einer Gartenbank<br />
Herr Bühren (ehem. Kassenwart von H+G) gratuliert<br />
Herrn Conrad und Herrn Sonnenschein.<br />
alles, so Malermeister Andreas<br />
Conrad, ist er bemüht zur Zufriedenheit<br />
seiner Kunden auszuführen.<br />
Malermeister Conrad selbst ist in<br />
seinem Malerbetrieb für die kaufmännische<br />
Abwicklung, die Angebotserstellung<br />
und die Kundenbetreuung<br />
zuständig. Draußen vor<br />
Ort beaufsichtigt, berät und koordiniert<br />
Malermeister Ralf Sonnenschein<br />
die auszuführenden Arbeiten.<br />
Alles in allem strahlt die junge<br />
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sind schon seit vielen Jahren dabei.<br />
Oldie der Truppe ist Helmut<br />
Jungheim, der als Rentner hin und<br />
wieder die familiäre Atmosphäre<br />
des Malerbetriebes sucht und bereitwillig<br />
Lücken füllt.<br />
<strong>Mit</strong> Andreas Conrad hat auch der<br />
Haus- und Grundbesitzerverein<br />
einen Kassenwart, der kein<br />
Schwarzmaler ist, sondern stets<br />
positiv und optimistisch in die Zukunft<br />
schaut.<br />
Wir wünschen Malermeister Conrad<br />
und seinem Betrieb für die Zukunft<br />
alles Gute!<br />
Auch Frau Conrad (rechts) hilft an diesem Tag. Hier im<br />
Kundengespräch.
Energiepass für Wohnhäuser<br />
Fragen und Antworten<br />
Was ist der Energiepass, wie sieht<br />
er aus?<br />
Der Energiepass wird ein Papier<br />
sein, auf dem der Energiestandard<br />
eines konkreten Hauses dokumentiert<br />
ist. Steckbriefartig werden<br />
das Haus und sein Energieverbrauch<br />
dargestellt. Ähnlich wie<br />
man es z.B. von Kühlschränken<br />
oder Waschmaschinen kennt,<br />
zeigt der Pass einen unter vergleichbaren<br />
Kriterien ermittelten<br />
Kennwort ("Note") für den Energieverbrauch.<br />
Der Energiepass<br />
wird es in Zukunft erleichtern,<br />
den Energiebedarf von Gebäuden<br />
zu vergleiche.<br />
Ab wann wird der Energiepass<br />
eingeführt?<br />
Aufgrund einer EU-Richtlinie<br />
muss Deutschland den Energiepass<br />
bis 2006 einführen. Wann genau<br />
der Pass aber tatsächlich eingeführt<br />
wird, ist noch unklar. Derzeit<br />
gibt es noch keine entspre-<br />
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chenden rechtlichen Grundlagen<br />
(Stand Juli 2005).<br />
Wie wird der<br />
Energiepass erstellt?<br />
Der Energiepass wird rechnerisch<br />
erstellt. Aufgrund vorhandener<br />
Bauunterlagen, dem Baujahr,<br />
durchgeführten Maßnahmen usw.<br />
wird der Energiepass von z.B. Ingenieuren<br />
und Architekten, ggf.<br />
auch Handwerkern mit Hilfe entsprechenderComputerprogramme<br />
berechnet. Es werden keine<br />
Messungen, wie z.B. Wärmebilder<br />
erforderlich sein. Derzeit wird<br />
diskutiert, ob bei größeren Gebäuden<br />
der Energiepass anhand<br />
der tatsächlichen Brennstoffverbräuche<br />
erstellt werden soll. Über<br />
die sich in Zukunft am Markt einstellenden<br />
Kosten für einen Energiepass<br />
kann man nur spekulieren.<br />
Der Preis wird auch von der<br />
Komplexität und Genauigkeit des<br />
Verfahrens abhängen. Vierhun-<br />
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vielen als realistischer Preis für<br />
ein Gebäude eingeschätzt.<br />
Bin ich verpflichtet, einen Energiepass<br />
ausstellen zu lassen?<br />
Es ist vorgesehen, dass bei jeder<br />
Vermietung und bei jedem Verkauf<br />
ein Energiepass vorgelegt<br />
werden muss. Man kann davon<br />
ausgehen, dass es großzügige<br />
Übergangsregelungen geben<br />
wird. Aber: Ob Pflicht oder nicht<br />
Pflicht, wer ein gut gedämmtes<br />
Haus hat, ist sicher im Vorteil,<br />
wenn er schon jetzt bei der Vermietung<br />
oder beim Verkauf freiwillig<br />
einen Energiepass vorlegt.<br />
Gilt der Energiepass für<br />
eine Wohnung oder nur für<br />
das ganze Haus?<br />
Zumindest in der Markteinführung<br />
ist der Energiepass nur<br />
für Wohnhäuser vorgesehen. Der<br />
Energiepass des Hauses gilt dann<br />
für jede Wohnung. Ob es später<br />
auch möglich sein wird, Pässe für<br />
einzelne Wohnungen auszustellen<br />
ist unklar.<br />
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August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 3
4 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
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Bin ich verpflichtet, mein Haus<br />
wärmedämmen zu lassen?<br />
Der Energiepass verpflichtet zu<br />
gar nichts, er ist quasi nur eine<br />
"Schulnote" für das Haus. Indirekt<br />
wird sich der <strong>Eigentümer</strong>,<br />
der ein schlecht bewertetes Haus<br />
hat, vielleicht bemühen, durch<br />
Wärmedämmung oder optimierte<br />
Heiztechnik seine Note zu verbessern.<br />
Auch die Energieeinsparverordnung<br />
verpflichtet im<br />
Altbau bis auf wenige Ausnahmen<br />
(zugänglicher, aber nicht begehbarer<br />
Dachboden) nicht zur<br />
nachträglichen Wärmedämmung.<br />
Wer aber Wärmedämmungen<br />
durchführt, muss die geforderten<br />
Mindeststandards einhalten.<br />
Aber: Auch wenn es keine Pflicht<br />
ist, kann es dennoch sehr sinnvoll<br />
sein, sein Haus zu dämmen. Die<br />
Heizölpreise haben sich in zwei<br />
Jahren fast verdoppelt, was ist in<br />
zwei Jahren? Welche Maßnahmen<br />
zwecksmäßig sind, was diese<br />
kosten und nutzen erfahren<br />
Sie bei der Energieberatung der<br />
Verbraucherzentrale (siehe unten).<br />
Kann ich jetzt schon einen<br />
Energiepass erstellen lassen?<br />
Ja, derzeit gibt es eine "Markteinführung"<br />
für den Energiepass.<br />
Zum Beispiel erstellen die<br />
Verbraucherzentrale und zugelassene<br />
Ingenieurbüros Energiepässe.<br />
Diese Pässe sind freiwillig<br />
und unterscheiden sich<br />
möglicherweise von den noch<br />
einzuführenden Pflichtpässe, sind<br />
aber auf jeden Fall zehn Jahre<br />
lang gültig. Die Verbraucherzentrale<br />
erstellt die Pässe nur im<br />
Rahmen eines Energiegutachtens<br />
für einen Altbau.<br />
Kann ich die Wärmedämmung<br />
meines Hauses fördern lassen?<br />
Es gibt günstige Förderkredite<br />
von der KFW mit Zinssätzen unter<br />
2%, ggf. auch einem Teilschulder-<br />
erlass. Genauere Informationen<br />
bei der Verbraucherzentrale, siehe<br />
unten.<br />
Ist der Energiepass<br />
zu befürworten?<br />
Vom Energiepass ist zu erwarten,<br />
dass er einen starken Impuls auslöst<br />
und zu verstärkten Wärmedämmung<br />
von Altbauten führen<br />
wird. Nicht zuletzt durch den Klimaschutz,<br />
dem verringerten Energieimport<br />
und der Schaffung von<br />
Arbeitsplätzen profitieren wir<br />
hiervon alle.<br />
Einige kritische Punkte beim Energiepass<br />
könnten sein:<br />
• Der Energiepass gilt für ein<br />
ganzes Haus, aber jede Wohnung<br />
ist anders.<br />
• Der Energiepass wird theoretisch<br />
berechnet, die tatsächlichen<br />
Verbräuche können stark<br />
hiervon abweichen.<br />
• Die Kenndaten der Baustoffe,<br />
Dämmstoffe und Wärmebrücken<br />
sind im Altbau nur mit begrenzter<br />
Genauigkeit zu ermitteln.<br />
• Ein am tatsächlichen Verbrauch<br />
orientierter Pass würde auch bei<br />
großen Gebäuden vom Nutzverhalten<br />
abhängen (Senioren, Berufstätige,<br />
Leerstand,...).<br />
• Bewertet wird nicht der Endenergieverbrauch<br />
sondern der<br />
Primärenergieverbrauch. So<br />
kann ein Haus mit Pelletsheizung<br />
leicht die Note A erreichen,<br />
aber Energiekosten wie<br />
ein Haus mit Note E verursachen.<br />
Eine Bewertung nach den<br />
zu erwartenden Energiekosten<br />
wäre wünschenswert.<br />
• Gute und sehr gute Häuser sollten<br />
unterscheidbar sein, und<br />
nicht wie bei Kühlschränken alle<br />
in der Klasse "A" liegen.<br />
• Ist der Pass wirklich objektiv?<br />
Sind die Ergebnisse belastbar?<br />
Erstellen zwei verschiedene<br />
Gutachter für das gleiche Gebäude<br />
auch den gleichen Pass?<br />
Die kritischen Punkte werden zur<br />
Zeit noch diskutiert.
Fallbeilwirkung droht !<br />
Das Kölner Amtsgericht hat mit<br />
Urteil vom 21. April 2005 einen<br />
„Spitz - auf - Knopf - Fall“ zu entscheiden<br />
gehabt.<br />
Es ging um die sattsam bekannte<br />
Fallbeilwirkung bei den Betriebskosten.<br />
Zur Erinnerung: Nach dem neuen<br />
Mietrecht hat der Vermieter ein<br />
Jahr Zeit, über die Betriebskosten<br />
abzurechnen. Wird diese Zeitspanne<br />
überschritten, bleibt die<br />
Pflicht zur Abrechnung zwar bestehen.<br />
Aber: Er kann dann keine<br />
Nachforderungen mehr durchsetzen.<br />
Beispiel:<br />
Der Abrechnungszeitraum laufe<br />
vom 1. Januar bis zum 31.12. eines<br />
jeden Jahres.<br />
Daher muß - unter Beachtung des<br />
Wochentages - die Abrechnung<br />
dem Mieter spätestens am 31. Dezember<br />
zu verkehrsüblichen Zeiten<br />
zugehen.<br />
So wird die Jahresfrist gewahrt<br />
und Nachforderungen können<br />
geltend gemacht werden.<br />
Geht die Abrechnung dem Mieter<br />
erst am 2. Januar zu, ist die Jahresfrist<br />
überschritten, der Vermie-<br />
ter kann keine Nachforderungen<br />
mehr durchsetzen.<br />
Zustellung am Sylvesterabend<br />
So weit, so schlecht. Doch was ist,<br />
wenn der Vermieter am 31. Dezember<br />
um 23.59 Uhr, unmittelbar<br />
vor dem Beginn des Glockengeläutes,<br />
dem Mieter die Abrechnung<br />
„hereinreicht“?<br />
Na ja, nahezu punktgenau zum<br />
Jahreswechsel, da wird jeder sagen:<br />
Frist versäumt.<br />
Denn: Würden Sie gern am Sylvesterabend,<br />
zu Punsch oder Wein,<br />
Bier oder Korn eine Rechnung<br />
hereinflattern sehen, womöglich<br />
noch mit ‘ner Nachforderung ?<br />
Wohl kaum.<br />
Und wie ist es abends um sechs ?<br />
Klar, auch hier haben die Briefträger<br />
schon längst Feierabend gemacht.<br />
Also: Abends ab 18 Uhr, da<br />
kommt keine Post mehr an.<br />
Briefe müssen daher im allgemeinen<br />
bis zum späten Nachmittag<br />
zugehen.<br />
Das entspricht auch vernünftiger<br />
Anschauung. Denn ansonsten<br />
müßte man auch noch abends<br />
um zehn, vielleicht sogar bis<br />
elf nachschau’n, ob vielleicht<br />
Von Fall zu Fall<br />
ein wichtiger Brief gekommen<br />
ist. Und das ist sicher unzumutbar.<br />
19.11 Uhr, das war zu spät<br />
Nun könnte einer sagen, so etwas,<br />
wie am Sylvesterabend eine Abrechnung<br />
zuzustellen, das tut kein<br />
Mensch. Das könnten sich doch<br />
nur weltfremde Juristen ausdenken.<br />
<strong>Mit</strong>nichten! So etwas kommt tatsächlich<br />
vor.<br />
Denn der Kölner Amtsrichter<br />
mußte darüber befinden, ob eine<br />
Betriebskostenabrechnung auch<br />
dann noch rechtzeitig zugegangen<br />
ist, wenn sie am 31. Dezember<br />
um 19.11 Uhr beim Rechtsanwalt<br />
des Mieters aus dem Faxapparat<br />
läuft.<br />
Das Urteil: Da um diese Zeit und<br />
zumal an diesem Tag ein Rechtsanwaltsbüro<br />
geschlossen ist, hatte<br />
der Rechtsanwalt und natürlich<br />
auch der Mieter keine Möglichkeit,<br />
die Betriebskostenabrechnung<br />
zu lesen. Daher gilt als Zugangsdatum<br />
der Abrechnung erst<br />
der 2. Januar des folgenden Jahres<br />
(AG Köln, Urt. v. 21.4.2005 -<br />
210 C 31/05).<br />
Fazit: Keine Nachforderung mehr<br />
möglich.<br />
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6 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Von Fall zu Fall<br />
Ist Abhilfe möglich?<br />
Ja, ganz einfach.<br />
1. Bei Mietbeginn werden die Betriebkostenvorschüsse<br />
in realistischer<br />
Höhe vereinbart. Wurde<br />
das versäumt, dann können<br />
spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung<br />
die<br />
Vorschüsse unbürokratisch<br />
nach § 560 Absatz 4 BGB auf<br />
eine realistische Höhe angehoben<br />
werden.<br />
Dann geht die Fallbeilwirkung<br />
ins Leere, und, man muß auch<br />
bei fristgerechter Abrechnung<br />
nicht seinem Gelde hinterherlaufen.<br />
2. Sollten die Vorschüsse zu gering<br />
sein, dann liegt es im eigenen<br />
Interesse, die Abrechnungsfrist<br />
von einem Jahr einzuhalten.<br />
Praxistipp: Daher (bei kalender-<br />
jährlicher Abrechnungsperiode)<br />
spätestens Anfang November die<br />
Abrechnung fertigmachen und<br />
rausschicken.<br />
Welche Formalien bei der Betriebskostenabrechnung<br />
und beim<br />
Unangemessene Tarife<br />
Öffentlicher Versorger gerüffelt<br />
<strong>Mit</strong> Grundsatzurteilen vom<br />
5.7.2005, die von bundesweiter<br />
Bedeutung sind, hat der Bundesgerichtshof<br />
entschieden, dass die<br />
nachfolgende Klausel unwirksam<br />
ist:<br />
"Trotz rechtzeitiger <strong>Mit</strong>teilung der<br />
Einwendungen gegen die Rechnung<br />
des Versorgers bleibt die<br />
Verpflichtung zur Zahlung der<br />
Entgelte unberührt.<br />
Die Einwendungen sind im Rahmen<br />
eines Rückforderungsprozesses<br />
geltend zu<br />
machen. Ist eine<br />
Einwendung begründet,<br />
so wird<br />
der zuviel gezahlte<br />
Betrag<br />
verrechnet oder<br />
auf ausdrückli-<br />
Anheben der Vorschüsse zu beachten<br />
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erstattet." (Nichtamtlicher<br />
Leitsatz; BGH, Urteile vom<br />
5.7.2005 - X ZR 60/04 und 99/04)<br />
Zugrunde lag ein Fall aus Berlin,<br />
in welchem um Straßenreinigungstarife<br />
gestritten wurde. Der<br />
auf Zahlung verklagte Kunde hielt<br />
die Tarife für unbillig. Das klagende<br />
Unternehmen hatte aber im<br />
Zahlungsprozeß nichts zur Angemessenheit<br />
= Billigkeit seiner Tarife<br />
vorgetragen. Das Berliner<br />
Kammergericht meinte, die Behauptung,<br />
die festgesetzten Tarife<br />
seien unbillig, brauche nicht in<br />
der Zahlungsklage geprüft zu<br />
werden. Das ergebe sich aus der<br />
streitigen Klausel (siehe oben).<br />
Der Kunde hätte also zahlen müssen.<br />
Und erst später, in einem<br />
Rückforderungsprozess wäre eine<br />
Überprüfung der Tarife möglich<br />
gewesen.<br />
Doch, der Kunde zog vor das<br />
Höchstgericht. Und, die Bundesrichter<br />
schufen Remedur, sie erklärten<br />
die obige Klausel für unwirksam!<br />
Es stelle eine unangemessene Benachteiligung<br />
der Kunden dar,<br />
daß das Versorgungsunternehmen<br />
entgegen dem Gesetz seine Kunden<br />
auch mit begründeten Einwendungen<br />
auf einen Rückforderungsprozeß<br />
verweise.<br />
Die Klausel sei also nach dem<br />
AGB-Recht (§§ 305, 307 ff. BGB)<br />
unwirksam.<br />
Allerdings: Die Verfahren wurden<br />
an das jeweilige Berufungsgericht<br />
zurückverwiesen.<br />
RA Frank - Georg Pfeifer<br />
Hinweis: Das Urteil liegt noch<br />
nicht in gedruckter Form vor.
Urkundenprozeß<br />
Auch für Klage wegen rückständiger<br />
Wohnraummiete<br />
Der Bundesgerichtshof hat entschieden,<br />
daß der Wohnraumvermieter<br />
rückständige Miete im Urkundenprozeß<br />
geltend machen<br />
kann, und zwar auch dann, wenn<br />
der Mieter Mängel der Wohnung<br />
einwendet (BGH, Urt. v. 1. Juni<br />
2005 - VIII ZR 216/04)<br />
Was war geschehen ? Als der Mieter<br />
statt der vereinbarten 660 Euro<br />
mit dem Behaupten einer Gegenforderung<br />
bloß knapp 170 Euro<br />
zahlte, klagte der Vermieter den<br />
Differenzbetrag von 490 Euro ein.<br />
Im sog. Urkundenprozeß legte er<br />
dazu - eben als Urkunde - den<br />
Mietvertrag vor. Der Mieter hatte<br />
aber Wohnungsmängel behauptet.<br />
Diese hätten auch durch Urkunden<br />
bewiesen werden müssen.<br />
Das gelang dem Mieter aber<br />
nicht, da solche Urkunden nicht<br />
vorlagen.<br />
Vermieter bewies<br />
Durchhaltevermögen<br />
Obwohl also der Vermieter Beweis<br />
erbracht hatte (= den Mietvertrag)<br />
und der Mieter diesen<br />
Beweis nicht entkräften konnte,<br />
haben das Amtsgericht zu Jever<br />
und die Oldenburger Landrichter<br />
die Klage abgewiesen. Das höch-<br />
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ste Zivilgericht hat jetzt den Mieter<br />
zur Zahlung der rückständigen<br />
Miete verurteilt.<br />
Seine - so er Beweis erbringen<br />
kann - Gegenrechte darf er nun<br />
im Nachverfahren geltend machen.<br />
Wenn dem Mieter dieser<br />
Gegenbeweis gelänge, würde das<br />
vom Vermieter erstrittene Urteil<br />
sozusagen rückwirkend aufgehoben.<br />
Der Kläger, also der Hauseigentümer,<br />
könnte bei ungünstigem<br />
Verlauf sogar zum Schadensersatz<br />
an den Mieter verpflichtet<br />
werden. Zur weiteren Erledigung<br />
hat das Höchstgericht den Prozeß<br />
zurückverwiesen.<br />
Von Fall zu Fall<br />
Hintergrund-Info<br />
Der Vorteil des Urkundenprozesses<br />
liegt darin, daß die Beweislast<br />
für die Mietmängel und vor allem<br />
für deren Umfang auf den Mieter<br />
übergeht. Für den Vermieter ist<br />
der Urkundenprozeß günstig,<br />
wenn z.B. der Mieter die Mängel<br />
und deren Auswirkung übertrieben<br />
dargestellt hat. Und der Vermieter<br />
kommt ggfls. rascher zu<br />
seinem Geld.<br />
Das ist wichtig, wenn der Mieter<br />
sich im Stadium des fortschreitenden<br />
Vermögensverfalls befindet.<br />
Praxistipp<br />
Aber, der Urkundenprozeß gehört<br />
in die Hände des Profis von Haus<br />
und Grund. Informieren Sie sich<br />
daher bei Ihrem örtlichen Verein.<br />
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RA Frank Georg Pfeifer<br />
Übergang auf Wärmecontracting<br />
nur mit Mieter-Zustimmung<br />
Will der Vermieter von Wohnraum<br />
während eines laufenden Mietverhältnisses<br />
den Betrieb einer<br />
vorhandenen Heizungsanlage auf<br />
einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“),<br />
bedarf es einer<br />
Zustimmung des Mieters, wenn<br />
eine ausdrückliche Regelung<br />
hierfür im Mietvertrag fehlt und<br />
dem Mieter dadurch zusätzliche<br />
Kosten auferlegt werden sollen.<br />
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.<br />
April 2005 - VIII ZR 54/04 - LG<br />
Köln-AG Köln.<br />
Dieses Urteil ist von Bedeutung,<br />
wenn der Vermieter bei der Wärmeversorgung<br />
von der Eigenerzeugng<br />
abgeht und sie auf einen<br />
Unternehmer auslagert.<br />
RA Frank - Georg Pfeifer<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 7
8 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Von Fall zu Fall<br />
Kündigungsverzicht: Maximal 4 Jahre<br />
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil<br />
vom 6.4.2005 (veröffentlicht:<br />
26.4.2005, Aktenzeichen: VIII ZR<br />
27/049) die Frage geklärt, für wie<br />
lange Mieter und Vermieter einen<br />
gegenseitigen Kündigungsverzicht<br />
formularmäßig vereinbaren<br />
können. Darauf weist der in Hagen<br />
ansässige Landesverband<br />
Haus & Grund Westfalen hin.<br />
Nach dem höchstrichterlichen Urteil<br />
sei ein Kündigungsverzicht<br />
unwirksam, wenn seine Dauer<br />
mehr als vier Jahre betrage. Da<br />
Samstag ist ein Werktag<br />
Der Karlsruher Bundesgerichtshof<br />
hat die bisher offene Frage geklärt,<br />
ob im Mietrecht der Samstag<br />
ein Werktag ist oder nicht<br />
(BGH, Urteil vom 27. April 2005 -<br />
VIII ZR 206/04).<br />
Eigentlich eine simples Problem<br />
würde man meinen. Kann doch<br />
z.B. jeder Samstags einkaufen.<br />
Andererseits: Vielfach ist der<br />
Samstag schon ein halber Sonntag;<br />
denn welche Behörde hat<br />
noch Samstags geöffnet?<br />
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im entschiedenen Fall aber das<br />
Formular einen Kündigungsverzicht<br />
von fünf Jahren aufwies, war<br />
der Vertragspassus über den Verzicht<br />
„insgesamt unwirksam“.<br />
Die vereinbarten fünf Jahre werden<br />
also nicht etwa auf die zulässigen<br />
vier Jahre heruntergerechnet.<br />
Mieter und Vermieter können<br />
daher in solchen Fällen das Mietverhältnis<br />
mit den gesetzlichen<br />
Fristen kündigen.<br />
RA Frank - Georg Pfeifer<br />
Zudem haben im Laufe der Jahre<br />
viele Juristen hier unterschiedliche<br />
Ansichten vertreten. Und so<br />
tat Klärung not. Im entschiedenen<br />
Fall hatte das Höchstgericht darüber<br />
zu befinden, ob eine Kündigung<br />
rechtzeitig zugegangen war<br />
oder nicht.<br />
Und das kam so:<br />
Im Mietvertrag war festgelegt,<br />
daß sich das Mietverhältnis mangels<br />
Kündigung um jeweils ein<br />
Jahr verlängere. Da stand also viel<br />
Geld auf dem spiel, falls eine Kündigung<br />
verspätet zuging oder<br />
nicht.<br />
Als die Mieterin kündigen wollte,<br />
schickte sie ihr Kündigungsschreiben<br />
am Montag, den 3. Juni 2002<br />
ab. Beim Vermieter kam es am<br />
<strong>Mit</strong>twoch, den 5. Juni 2002 an.<br />
Frage, war dies rechtzeitig oder<br />
nicht?<br />
Wir erinnern uns: Die Kündigung<br />
muß nach dem Gesetz im Regelfall<br />
bis zum dritten Werktag des<br />
ersten Monats der Kündigungsfrist<br />
zugehen.<br />
Betrachtet man den Samstag als<br />
Werktag, dann wäre der Eingang<br />
des Kündigungsbriefes am <strong>Mit</strong>twoch<br />
verspätet. Würde man den<br />
Samstag nicht als Werktag ansehen,<br />
dann wäre das Schreiben<br />
noch rechtzeitig zugegangen.<br />
Die Bundesrichter haben festgestellt,<br />
daß der Begriff des Werktags<br />
im Mietrecht sich u.a. nach<br />
dem allgemeinen Sprachgebrauch<br />
richte.<br />
Aber auch in anderen Gesetzen,<br />
werde der Sonnabend als Werktag<br />
angesehen. So etwa im<br />
§ 3 des Bundesurlaubsgesetzes.<br />
RA Frank-Georg Pfeifer<br />
Meisterbetrieb
Von Fall zu Fall<br />
Unwirksame Renovierungsklausel<br />
bei Geschäftsraum<br />
Wie im Wohnraummietrecht führt<br />
auch in Formularmietverträgen<br />
über Geschäftsräume die Kombination<br />
einer Endrenovierungsklausel<br />
mit einer solchen über turnusmäßig<br />
vorzunehmende Schönheitsreparaturen<br />
wegen des dabei auftretenden<br />
Summierungseffekts zur<br />
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Unwirksamkeit beider Klauseln.<br />
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.<br />
April 2005 - XII ZR 308/02 - OLG<br />
Saarbrücken-LG Saarbrücken<br />
Dieses Urteil sollte unbedingt bei<br />
der Vereinbarung gewerblicher<br />
Mietvertäge beachtet werden.<br />
RA Frank - Georg Pfeifer<br />
Gesellschaft bürgerlichen Rechts<br />
als Mietvertragspartei<br />
Eine Gesellschaft bürgerlichen<br />
Rechts besteht aus zwei und mehr<br />
Personen und kann gemeinschaftlich<br />
am Rechtsleben teilnehmen,<br />
d.h. sowohl als Vermieter als auch<br />
als Mieter auftreten.<br />
Wenn nun eine Mietvertrag für<br />
länger als ein Jahr abgeschlossen<br />
werden soll, ist kraft Gesetzes die<br />
Schriftform vorgeschrieben. Dafür<br />
ist erforderlich, daß alle Vertragsparteien<br />
die Vertragsurkunde unterzeichnen.<br />
Unterzeichnet für<br />
eine Vertragspartei ein Vertreter<br />
den Mietvertrag, muß dies in der<br />
Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis<br />
anzeigenden Zu-<br />
satz hinreichend deutlich zum<br />
Ausdruck kommen.<br />
Daher ist bei einer Gesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts (GbR) die<br />
Schriftform nur gewahrt, wenn<br />
alle Gesellschafter der GbR den<br />
Vertrag unterzeichnen oder aber<br />
die Unterschrift eines Gesellschafters<br />
mit einem die Vertretung der<br />
anderen Gesellschafter ausweisenden<br />
Zusatz versehen wird.<br />
Dieser Zusatz muß hinreichend<br />
deutlich erkennen lassen, daß die<br />
Unterschrift zugleich in Vertretung<br />
der anderen Gesellschafter<br />
vorgenommen wird. Hierfür reicht<br />
der bloße Umstand, daß die Un-<br />
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terschrift über dem Wort „Vermieter“<br />
erfolgt, nicht aus, da auch angesichts<br />
dessen nicht auszuschließen<br />
ist, daß der eine unterzeichnende<br />
Gesellschafter nur für sich<br />
gehandelt hat und zweite Unterschrift<br />
noch fehlt.<br />
Die Schriftform wird auch dann<br />
nicht gewahrt, wenn am Anfang<br />
des Mietvertrages die Vertretung<br />
der GbR durch zwei Gesellschafter<br />
ausdrücklich erwähnt wird, da<br />
sich die Vertretung der Gesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts durch<br />
sämtliche Gesellschafter bereits<br />
aus dem Gesetz ergibt. Diese Auffassung<br />
hat das Oberlandesgericht<br />
Naumburg im Urteil vom<br />
7.9.2004 - 9 U 3/04 - vertreten.<br />
In dem konkreten Fall war die<br />
Schriftform für den Mietvertrag<br />
auch deshalb nicht gewahrt worden,<br />
weil die Mietzeit nicht hinreichend<br />
bestimmt worden war. Die<br />
wesentlichen Vertragsinhalte, wie<br />
Vertragspartner, Mietgegenstand,<br />
Mietpreis und Mietdauer müssen<br />
nämlich im Mietvertrag bestimmbar<br />
geregelt sein, wobei bei der<br />
Beurteilung der Bestimmbarkeit<br />
auch außerhalb der Urkunde liegende<br />
Umstände herangezogen<br />
werden können. Dr. tt<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 9
10 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Von Fall zu Fall<br />
Schadensersatz bei<br />
unberechtigter Eigenbedarfskündigung<br />
Eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung<br />
gibt dem Mieter einen<br />
Schadensersatzanspruch. Dies hat<br />
der Bundesgerichtshof mit Urteil<br />
vom 18. Mai 2005 erneut bekräftigt<br />
(BGH, Urteil vom 18. Mai<br />
2005, Aktenzeichen: VIII ZR<br />
368/03).<br />
Der Sachverhalt<br />
Der Hauseigentümer nutzte die<br />
Souterrainwohnung, die Mieter<br />
wohnten im Erdgeschoß. Zum 31.<br />
Dezember 1999 kündigte der<br />
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Hauseigentümer mit der Begründung,<br />
er wolle „in die größere,<br />
hellere und trockenere Wohnung<br />
im Erdgeschoß einziehen“. Die<br />
Mieter bezogen eine andere Wohnung,<br />
die aber teurer war. Nachdem<br />
der Hauseigentümer geheiratet<br />
hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung<br />
<strong>Mit</strong>te 2002 anderweitig.<br />
Die Klage der ursprünglichen<br />
Mieter auf Schadensersatz<br />
(Umzugskosten und<br />
höhere Miete) war in den Vorinstanzen<br />
überwiegend erfolgreich.<br />
Der Bundesgerichtshof hat die Sache<br />
zurückverwiesen.<br />
Grundsätze und Ausnahmen<br />
Die Karlsruher Oberrichter haben<br />
im Grundsatz bestätigt, daß ein<br />
Vermieter zum Schadensersatz<br />
verpflichtet ist, wenn er schuldhaft<br />
eine Kündigung ausspricht,<br />
die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes<br />
unwirksam ist.<br />
Hier habe der Mieter prinzipiell<br />
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zu beweisen, daß nur ein vorgeschobener<br />
Eigenbedarf bestanden<br />
habe. Habe aber der Vermieter<br />
die Wohnung gar nicht bezogen,<br />
dann müsse er (der Vermieter) zuvor<br />
plausibel machen, warum er<br />
zunächst wegen Eigenbedarf<br />
kündige und dann trotzdem nicht<br />
die leergezogene Wohnung nutze.<br />
Anders als in der Tagespresse zu<br />
lesen, trifft den Vermieter also<br />
durchaus eine Pflicht zur genauen<br />
Offenlegung der Umstände; und<br />
zwar ihn als ersten.<br />
Praxistipp:<br />
Ein Eigenbedarfkündigung muß<br />
vernünftig, plausibel und nachvollziehbar<br />
begründet sein. Nur<br />
der Satz „Ich kündige wegen Eigenbedarf“<br />
reicht nicht. Wie eine<br />
solche Kündigung abzufassen ist,<br />
erfahren Sie auf der Geschäftsstelle<br />
unseres Vereins von Haus &<br />
Grund. RA Frank-Georg Pfeifer<br />
Mangelhafte Mietsache bei fehlender<br />
bauordnungsrechtlicher Genehmigung<br />
Ein Mietobjekt darf nicht mit einem<br />
Mangel behaftet sein, der<br />
seine Tauglichkeit für den vertragsgemäßen<br />
Gebrauch ausschließt.<br />
Sonst steht dem Vermieter<br />
kein Mietzinsanspruch zu. Nach<br />
dem Urteil des Oberlandesgerichts<br />
Düsseldorf vom 12.5.2005 -<br />
10 U 190/04 - stellen aber behörd-<br />
liche Beschränkungen des Gebrauchs<br />
oder der Nutzung des<br />
Mietobjekts, wenn sie auf deren<br />
Beschaffenheit und Lage beruhen,<br />
einen Sachmangel dar, die<br />
den Mieter zur Nichtzahlung des<br />
Mietzinses und zur fristlosen Kündigung<br />
des Mietverhältnisses berechtigen.
Das Fehlen einer an sich erforderlichen<br />
bauordnungsrechtlichen<br />
Genehmigung stellt zwar nicht<br />
automatisch einen Mangel dar.<br />
Voraussetzung dafür ist vielmehr,<br />
daß die fehlende Genehmigung<br />
eine Aufhebung oder erhebliche<br />
Beeinträchtigung der Tauglichkeit<br />
der Mietsache zum vertragsgemäßen<br />
Gebrauch zur Folge hat.<br />
Eine solche liegt im Allgemeinen<br />
nur vor, wenn die zuständige<br />
Behörde die Nutzung des Mietobjekts<br />
zu dem vereinbarten Zweck<br />
untersagt hat oder ein behördliches<br />
Einschreiten insoweit zu erwarten<br />
ist.<br />
Wenn die Erteilung einer Nut-<br />
Von Fall zu Fall<br />
zungsänderungsgenehmigung<br />
notwendig ist, kann dem das<br />
Rücksichtnahmegebot oder öffentliche<br />
Belange entgegenstehen.<br />
Eine Beeinträchtigung öffentlicher<br />
Belange liegt insbesondere<br />
dann vor, wenn das Vorhaben<br />
schädliche Umwelteinwirkungen<br />
hervorrufen kann oder ihnen<br />
ausgesetzt wird. Als entgegenstehender<br />
öffentlicher Belang<br />
zählt hierzu auch das Interesse<br />
angrenzender Anwohner an der<br />
Freihaltung von Verkehrslärm,<br />
insbesondere des Zu- und Abgangs<br />
von Besuchern, der bei bestimmten<br />
Objekten zu erwarten<br />
ist. Dr. tt<br />
Schriftform bei Änderung eines<br />
langfristigen Mietvertrages<br />
Ein Mietvertrag, der für mehr als<br />
ein Jahr verbindlich sein soll, muß<br />
schriftlich abgeschlossen werden.<br />
Sonst kommt die langfristige Bindung<br />
nicht zustande. Die gesetzlich<br />
vorgeschriebene Schriftform<br />
ist aber auch zu beachten, wenn<br />
der Mietvertrag geändert werden<br />
soll. Eine solche Änderung liegt<br />
aber dann nicht vor, wenn der<br />
Vermieter nur dem Mieter schriftlich<br />
für einen begrenzten Zeitraum<br />
die Herabsetzung des Mietzinses<br />
anbietet und der Mieter<br />
dieses Angebot durch Zahlung<br />
annimmt. Die Beachtung der<br />
Schriftform ist bei einem solchen<br />
Sachverhalt entbehrlich, wenn<br />
sich der Vermieter den jederzeitigen<br />
Widerruf des Mietzinsnachlasses<br />
vorbehält.<br />
Die nachträgliche Herabsetzung<br />
des Mietzinses muß aber auch<br />
sonst nicht schriftlich vereinbart<br />
werden, wenn die Geltungsdauer<br />
ein Jahr nicht überschreitet. <strong>Mit</strong>hin<br />
muß die Schriftform nur beachtet<br />
werden, wenn der Mietzins<br />
unwiderruflich bis zu dem weiter<br />
entfernt liegenden Vertragsende<br />
herabgesetzt wird (Urteil des<br />
Bundesgerichtshofes vom<br />
20.4.2005 - XII ZR 192/01 -).<br />
Dr. tt<br />
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Von Fall zu Fall<br />
Unangemessene Tarife<br />
öffentlicher Versorger gerüffelt<br />
<strong>Mit</strong> Grundsatzurteilen vom<br />
5.7.2005, die von bundesweiter<br />
Bedeutung sind, hat der Bundesgerichtshof<br />
entschieden, dass die<br />
nachfolgende Klausel unwirksam<br />
ist:<br />
„Trotz rechtzeitiger <strong>Mit</strong>teilung<br />
der Einwendungen gegen die<br />
Rechnung des Versorgers bleibt<br />
die Verpflichtung zur Zahlung der<br />
Entgelte unberührt.<br />
Die Einwendungen sind im Rahmen<br />
eines Rückforderungsprozesses<br />
geltend zu machen. Ist eine<br />
Einwendung begründet, so wird<br />
der zuviel gezahlte Betrag verrechnet<br />
oder auf ausdrücklichen<br />
Wunsch des Entgeltpflichtigen erstattet.“<br />
(Nichtamtlicher Leitsatz; BGH,<br />
Urteile vom 5.7.2005 – X ZR 60/04<br />
und 99/04)<br />
Zugrunde lag ein Fall aus Berlin,<br />
in welchem um Straßenreinigungstarife<br />
gestritten wurde. Der<br />
auf Zahlung verklagte Kunde hielt<br />
die Tarife für unbillig. Das klagende<br />
Unternehmen hatte aber im<br />
Zahlungsprozeß nichts zur Angemessenheit<br />
= Billigkeit seiner Tarife<br />
vorgetragen. Das Berliner Kammergericht<br />
meinte, die Behauptung,<br />
die festgesetzten Tarife seien<br />
unbillig, brauche nicht in der Zahlungsklage<br />
geprüft zu werden.<br />
Das ergebe sich aus der streitigen<br />
Klausel (siehe oben).<br />
Der Kunde hätte also zahlen<br />
müssen. Und erst später, in einem<br />
Rückforderungsprozess wäre<br />
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möglich gewesen.<br />
Doch, der Kunde zog vor das<br />
Höchstgericht. Und, die Bundesrichter<br />
schufen Remedur, sie erklärten<br />
die obige Klausel für unwirksam!<br />
Es stelle eine unangemessene Benachteiligung<br />
der Kunden dar,<br />
daß das Versorgungsunternehmen<br />
entgegen dem Gesetz seine Kunden<br />
auch mit begründeten Einwendungen<br />
auf einen Rückforderungsprozeß<br />
verweise.<br />
Die Klausel sei also nach dem<br />
AGB-Recht (§§ 305, 307 ff. BGB)<br />
unwirksam.<br />
Allerdings: Die Verfahren wurden<br />
an das jeweilige Berufungsgericht<br />
zurückverwiesen.<br />
RA Frank Pfeifer<br />
Hinweis:<br />
Das Urteil liegt noch nicht in<br />
gedruckter Form vor.
Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen<br />
und Endrenovierung bei Gewerberäumen<br />
Bei Abschluß eines Mietvertrages<br />
über Gewerberäume wird vielfach<br />
vereinbart, daß der Mieter verpflichtet<br />
ist, turnusmäßig Schönheitsreparaturen<br />
vorzunehmen,<br />
aber auch eine Endrenovierung<br />
bei Beendigung des Mietverhältnisses.<br />
Dieses Nebeneinander von zwei<br />
Klauseln taucht auch in Wohnraummietverträgen<br />
auf und hat zu<br />
der Auffassung geführt, daß jede<br />
Klausel für sich allein wirksam<br />
sein kann, nicht aber beide Verpflichtungen<br />
nebeneinander.<br />
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes<br />
vom 6.4.2005 - XII ZR<br />
308/02 - gilt Entsprechendes für<br />
den Bereich der Geschäftsraummiete.<br />
Nach der gesetzlichen Regelung<br />
hat nämlich die Schönheitsreparatur<br />
nicht der Mieter,<br />
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sondern der Vermieter vorzunehmen.<br />
Von diesem gesetzlichen<br />
Leitbild wird aber regelmäßig abgewichen.<br />
Dies wird als rechtlich<br />
zulässig angesehen, weil es sich<br />
um eine lange bereits Verkehrssitte<br />
gewordene Übung handelt.<br />
Die in Formularmietverträgen<br />
enthaltene Verpflichtung des<br />
Mieters, neben der Durchführung<br />
der Schönheitsreparaturen die<br />
Mietsache bei Beendigung des<br />
Mietverhältnisses renoviert<br />
zurückzugeben, entfernt sich aber<br />
noch weiter vom gesetzlichen<br />
Leitbild und führt zu einer zusätzlichen<br />
Verschärfung zu Lasten des<br />
Mieters. Er muß in diesen Fällen<br />
eine Endrenovierung vornehmen,<br />
unabhängig davon, wann die letzte<br />
Schönheitsreparatur erfolgt ist<br />
und ob ein Bedarf hierfür besteht.<br />
Von Fall zu Fall<br />
Eine so weitgehende Abweichung<br />
vom gesetzlichen Leitbild ist<br />
rechtlich nicht hinnehmbar.<br />
Trotz der allgemein geringeren<br />
Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters<br />
muß davon<br />
ausgegangen werden, daß Geschäftsräume<br />
regelmäßig langfristig<br />
vermietet werden. Die Problematik<br />
der Endrenovierung stellt<br />
sich meist erst am Ende einer langen<br />
Vertragslaufzeit dar. Der Mieter,<br />
insbesondere derjenige, der<br />
zum ersten Mal Geschäftsräume<br />
mietet, geht in der Regel nicht davon<br />
aus, daß er unabhängig vom<br />
Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur<br />
in jedem Fall eine Endrenovierung<br />
durchführen muß.<br />
Selbst wenn der Mieter die Problematik<br />
erkennt, kann nicht ohne<br />
weiteres unterstellt werden, daß<br />
ihm die örtliche Marktsituation die<br />
Abwehr einer solchen, seine gesetzlichen<br />
Rechte beschneidende<br />
Klausel ermöglicht.<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 13
14 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Von Fall zu Fall<br />
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Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter<br />
könne die Kosten der<br />
Endrenovierung in die Preise für<br />
seine Waren und Dienstleistungen<br />
einkalkulieren, überzeugt nicht.<br />
Zum einen ist bereits zweifelhaft,<br />
ob die jeweilige Marktsituation<br />
eine solche Abwälzung erlaubt.<br />
Zum anderen ließe sich mit dieser<br />
Argumentation jede für den Geschäftsraummieter<br />
nachteilige<br />
Klausel rechtfertigen. Dem Mieter<br />
von Geschäftsräumen kann aber<br />
nicht zugemutet werden, die finanziellen<br />
Nachteile, die ihm durch<br />
eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende<br />
Klausel auferlegt<br />
werden, durch die mit geschäftlichen<br />
Risiken verbundene Erhöhung<br />
seiner Preise aufzufangen.<br />
In dem konkreten Fall hatte der<br />
Vermieter Schadensersatz wegen<br />
Unterlassung der Schönheitsrepara-<br />
Die leistungsstarke Neugründung aus den Traditionsunternehmen<br />
Schopps & Knieriem, Poschen & Schreiner und Bernhard Giebel<br />
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turen sowie eine Entschädigung<br />
wegen entgangener Nutzung beansprucht.<br />
Wegen Unwirksamkeit<br />
der beiden Klauseln nebeneinander<br />
hatte der Mieter aber durch das<br />
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Unterlassen der Schönheitsreparaturen<br />
und der Endrenovierung keine<br />
ihm obliegende Pflicht verletzt.<br />
Deshalb hatte der Vermieter mit<br />
seiner Klage keinen Erfolg. Dr. tt<br />
Seit 1. Juli 2005:<br />
Neue Gesetzesregelung über Darlehen<br />
Seit dem 1.7.2005 sind die Absätze<br />
zwei bis vier des § 506 BGB<br />
aufgehoben.<br />
Damit wird der Schutz des Verbrauchers<br />
bei Darlehensverträgen<br />
usw. erhöht.<br />
Der Paragraph lautet nunmehr:<br />
§ 506 Abweichende<br />
Vereinbarungen<br />
Von den Vorschriften der §§ 491<br />
bis 505 darf nicht zum Nachteil<br />
des Verbrauchers abgewichen<br />
werden. Diese Vorschriften finden<br />
auch Anwendung, wenn sie<br />
durch anderweitige Gestaltungen<br />
umgangen werden.“<br />
Aufgrund der seit dem 1.7.2005<br />
geltenden Neuregelung sind die<br />
gesetzlichen Bestimmung in den<br />
§§ 491 ff. BGB nunmehr grundsätzlich<br />
zwingendes Recht.<br />
Die nachfolgende Aufzählung<br />
zeigt, um was es im einzelnen<br />
geht. Sie dient der ersten Übersicht,<br />
sie ersetzt weder den genauen<br />
Gesetzestext noch die Beratung<br />
durch den Fachexperten. Im einzelnen<br />
betrifft die Neuregelung:<br />
• Beim Verbraucherdarlehensvertrag<br />
nach § 491 BGB die<br />
• Schriftform und Ausschluß der<br />
elektronischen Form (vgl. § 126a<br />
BGB);<br />
des weiteren Angaben zu folgenden<br />
Punkten:<br />
• Nettodarlehensbetrag, gegebenenfalls<br />
die Höchstgrenze des<br />
Darlehens,<br />
• Gesamtbetrag aller vom Darlehensnehmer<br />
zur Tilgung, sonstige<br />
Kosten und zu entrichtende<br />
Teilzahlungen,<br />
• bei Darlehen mit veränderlichen<br />
Bedingungen, die in Teilzahlun-<br />
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gen getilgt werden, einen Gesamtbetrag,<br />
• Art und Weise der Rückzahlung<br />
des Darlehens,<br />
• Vertragsbeendigung,<br />
• Zinssatz und alle sonstigen Kosten<br />
des Darlehens, die, soweit<br />
ihre Höhe bekannt ist, im Einzelnen<br />
zu bezeichnen, im Übrigen<br />
dem Grunde nach anzugeben<br />
sind, einschließlich etwaiger<br />
vom Darlehensnehmer zu<br />
tragender Vermittlungskosten,<br />
• effektiver Jahreszins und weitere<br />
detaillierte Angaben dazu;<br />
• Restschuldversicherung oder<br />
sonstige Versicherung, die im<br />
Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertragabgeschlossen<br />
wird,<br />
• zu bestellende Sicherheiten.<br />
• Sonderregelungen zu Verbraucherdarlehen,<br />
die durch ein<br />
Grundpfandrecht gesichert sind<br />
(z.B.: Grundschuld),<br />
• Angaben zum effektiven Jahreszinses<br />
gemäß § 6 Preisangabenverordnung,<br />
• Zurverfügungstellen der Abschrift<br />
der Vertragserklärungen,<br />
• Regelungen zur Vollmacht<br />
(Hinweis: bei Vollmachterteilung<br />
immer aufpassen und genau<br />
überlegen wer die Voll-<br />
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macht erhält, es sind schon ernorme<br />
Mißbräuche geschehen),<br />
• Überziehungskredit,<br />
• Bestätigung der Vertragsbedingungen,<br />
• Unterrichtungspflicht bei Änderung<br />
des Jahreszinses,<br />
• Unterrichtung bei Kontenüberziehung,<br />
• Nichtigkeit des Verbraucherdarlehensvertrag<br />
bzw. der Vollmacht,<br />
• Zinsermäßigung bei Heilung<br />
der Vollmacht,<br />
• Folge zu niedrig angegebenen<br />
Zinssatzes,<br />
• Widerrufsrecht (wichtig: § 355<br />
Absatz 3 BGB),<br />
• Nichtigkeit eines Einwendungsverzichts,<br />
• Wechsel- und Scheckverbot,<br />
• Verzugszinsen,<br />
• Anrechnung von Teilleistungen<br />
• Tilgungsreihenfolge (Rechtsverfolgung,<br />
geschuldeter Betrag,<br />
zuletzt die Zinsen),<br />
• Pflicht zur Teilzahlungsannahme,<br />
• Verjährung der Ansprüche auf<br />
Darlehensrückerstattung und<br />
Zinsen,<br />
• Zahlungsverzug des Darlehensnehmers<br />
und Voraussetzungen<br />
der Vertragskündigung,<br />
• Zahlungsaufschub,<br />
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• Barpreis,<br />
• Teilzahlungspreis (Anzahlung +<br />
alle Teilzahlungen einschließlich<br />
Zinsen und sonstiger Kosten),<br />
• Die einzelnen Teilzahlungen<br />
(Betrag, Zahl und Fälligkeit),<br />
• Effektiver Jahreszins,<br />
• Versicherung im Zusammenhang<br />
mit dem Teilzahlungsgeschäft,<br />
• Eigentumsvorbehalt,<br />
• Teilzahlungsgeschäfte im Fernabsatz,<br />
• Nichtigkeit des Teilzahlungsgeschäfts,<br />
• Rückgaberecht und Rücktritt<br />
bei Teilzahlungsgeschäften,<br />
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• Vorzeitige Zahlung bei Teilzahlungsgeschäften,<br />
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Immobilienmarkt<br />
vor neuen<br />
Herausforderungen:<br />
Verkauf von Baugrundstücken,<br />
Häusern und Eigentumswohnungen<br />
geht stark zurück<br />
Innenminister Wolf legt Grundstücksmarktbericht<br />
NRW 2005 vor<br />
Das Innenministerium teilt mit:<br />
Der Verkauf von Baugrundstücken,<br />
Häusern und Eigentumswohnungen<br />
ist im Jahr 2004 deutlich<br />
zurückgegangen. Dies teilte<br />
Innenminister Dr. Ingo Wolf heute<br />
bei der Vorlage des Grundstücksmarktberichts<br />
2005 durch den<br />
oberen Gutachterausschuss für<br />
Grundstückswerte mit. „Die Menschen<br />
brauchen Vertrauen in die<br />
Zukunft, damit es wieder wirtschaftlich<br />
aufwärts geht und mehr<br />
investiert wird“, sagte er in Düsseldorf.<br />
Im vergangenen Jahr<br />
wurden 10 % weniger Eigentumswohnungen,<br />
14 % weniger Einund<br />
Zweifamilienhäuser und sogar<br />
21 % weniger Baugrund-<br />
16 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
stücke verkauft. Die Marktpreise<br />
folgten dieser Entwicklung nur<br />
zögerlich.<br />
Sie gaben bei den Eigentumswohnungen<br />
landesweit im Durchschnitt<br />
um 2 % sowie bei den Einund<br />
Zweifamilienhäusern um 1 %<br />
nach. Der Preisanstieg bei Baugrundstücken<br />
ist seit der landesweiten<br />
Marktbeobachtung durch<br />
den Oberen Gutachterausschuss<br />
im Jahr 1989 erstmalig zum Stillstand<br />
gekommen.<br />
Spitzenreiter bei den Baulandpreisen<br />
in mittleren Wohnlagen<br />
ist nach wie vor Düsseldorf mit<br />
430 Euro/m 2 , gefolgt von Meerbusch<br />
mit 345 Euro/m 2 sowie Köln<br />
und Langenfeld (Rhld.) mit 320<br />
Euro/m2. Bei den guten Wohnlagen<br />
rangiert Köln mit 700 Euro/m 2<br />
vor Düsseldorf mit 600 Euro/m 2<br />
und Aachen mit 455 Euro/m 2 .<br />
Deutlich günstiger ist die Situation<br />
in einigen ländlichen Gebieten.<br />
So liegt der Preis für den<br />
Quadratmeter Bauland in mittleren<br />
Wohnlagen beispielsweise in<br />
Hallenberg bei 25 Euro/m 2 und in<br />
Medebach bei 30 Euro/m 2 (beide<br />
Hochsauerlandkreis).<br />
Zum ersten Mal hat der Obere<br />
Gutachterausschuss auch die<br />
durchschnittlichen Baulandpreise<br />
in den Regionen ermittelt. Am<br />
teuersten sind die Grundstücke in<br />
<strong>Mit</strong>telrhein/Bergisches Land. Dort<br />
kostet der Quadratmeter Bauland<br />
194 Euro. Etwas günstiger sind<br />
die Grundstücke im Ruhrgebiet<br />
mit 180 Euro/m 2 , gefolgt vom Niederrhein<br />
mit 149 Euro/m 2 . Im<br />
Münsterland können die Grundstücke<br />
mit 113 Euro/m 2 , in der Region<br />
Eifel/Rur mit 103 Euro/m 2 , in<br />
Ostwestfalen/Lippe mit 100<br />
Euro/m 2 und im Sauer- und Siegerland<br />
mit 87 Euro/m 2 deutlich<br />
günstiger erworben werden.<br />
In Bonn ist Wohnungseigentum<br />
besonders teuer. Die Bundesstadt<br />
steht landesweit an oberster Stelle.<br />
Eine Wohnung in mittlerer<br />
Lage kostet hier 2.460 Euro/m 2<br />
Wohnfläche. Etwas günstiger ist<br />
es im Rhein-Kreis Neuss mit 2.320<br />
Euro/m 2 , in Münster mit 2.300<br />
Euro/m 2 sowie in den Städten<br />
Neuss und Ratingen mit 2.260<br />
Euro/m 2 Wohnfläche. Dagegen<br />
kostet eine Eigentumswohnung<br />
im Kreis Höxter nur 1.540<br />
Euro/m 2 , im Kreis Herford 1.530<br />
Euro/m 2 und in der Stadt Herford<br />
1.460 Euro/m 2 .<br />
Erstbezugsfertige Reihenendhäuser<br />
oder Doppelhaushälften im<br />
Münsterland kosten mit 195.000<br />
Euro deutlich weniger als in der<br />
Region <strong>Mit</strong>telrhein/Bergisches<br />
Land mit 270.000 Euro. Noch<br />
preisgünstiger sind Reihenmittelhäuser.<br />
Für sie müssen in der Region<br />
<strong>Mit</strong>telrhein/Bergisches Land<br />
durchschnittlich 235.000 Euro und<br />
im Münsterland 175.000 Euro bezahlt<br />
werden. Die Werte für die<br />
anderen Regionen: Ruhrgebiet<br />
235.000 Euro/205.000 Euro, Niederrhein<br />
225.000 Euro/200.000<br />
Euro, Sauer- und Siegerland<br />
210.000 Euro/180.000 Euro, Eifel/Rur<br />
210.000 Euro/185.000<br />
Euro, Ostwestfalen/Lippe 205.000<br />
Euro/160.000 Euro.<br />
Von den Gutachterausschüssen in<br />
NRW wurden insgesamt 130.820<br />
Kaufverträge (- 10 %) über bebaute<br />
und unbebaute Grundstücke<br />
mit einem Geldumsatz von<br />
25,02 Milliarden Euro (- 5 %) und<br />
einem Flächenumsatz von 205,2
km 2 (+ 1 %) mitgeteilt.<br />
16.250 Baugrundstücke für den<br />
individuellen Wohnungsbau (- 21<br />
%), 43.490 Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
(- 14 %) und 45.670 Eigentumswohnungen<br />
(- 10 %)<br />
wechselten den <strong>Eigentümer</strong>. Landesweit<br />
insgesamt rückläufigen<br />
Umsatzzahlen stehen steigende<br />
Umsätze lediglich bei den Mehrfamilienhäusern<br />
(+ 8 %) sowie<br />
den Gewerbe- und Industrieobjekten<br />
(+ 13 %) gegenüber.<br />
Der Grundstücksmarktbericht<br />
wird jährlich vom Oberen Gutachterausschuss<br />
für Grundstückswerte<br />
im Land Nordrhein-Westfalen<br />
erstellt; Berichtszeitraum ist<br />
das jeweilige Vorjahr. Für den Bericht<br />
wird das Datenmaterial der<br />
örtlichen Gutachterausschüsse<br />
ausgewertet. Er informiert umfassend<br />
und aktuell auf 129 Seiten<br />
über Umsätze, Preise und Preisentwicklungen<br />
auf allen Grundstücksteilmärkten<br />
in Nordrhein-<br />
Westfalen und enthält Übersichten<br />
über die von den örtlichen<br />
Gutachterausschüssen ermittelten<br />
Liegenschaftszinssätze und Bo-<br />
denpreisindexreihen.<br />
Zum ersten Mal<br />
hat der Obere<br />
Gutachterausschuss<br />
für Grundstückswerte dieses<br />
Jahr auch eine überregionale<br />
Auswertung über Grundstücke<br />
des großflächigen Einzelhandels<br />
vorgenommen, wobei insbesondere<br />
die Preisbildung bei unbebauten<br />
Grundstücken für Handelsketten<br />
von Interesse war. Der Grundstücksmarktbericht<br />
NRW enthält<br />
wertvolle Informationen für Bewertungssachverständige<br />
aus<br />
Wirtschaft und Verwaltung und<br />
nicht zuletzt für alle Bürger, die<br />
sich mit der Finanzierung und dem<br />
Erwerb bzw. der Veräußerung von<br />
Immobilien beschäftigen.<br />
Der Grundstücksmarktbericht<br />
NRW 2005 kann für 40 Euro bei<br />
der folgenden Anschrift bestellt<br />
werden:<br />
Oberer Gutachterausschuss für<br />
Grundstückswerte<br />
im Land Nordrhein-Westfalen<br />
Postfach 300865, 40408 Düsseldorf<br />
Telefon: 0211/4 75 41 50, Telefax:<br />
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werden.<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 17
Gut zu wissen<br />
In Deutschland gibt es 200.000<br />
Brände pro Jahr. Dabei sterben<br />
600 Menschen. Zehn Mal so viele<br />
erleiden schwere Rauchvergiftungen<br />
und Verbrennungen. Doch<br />
obwohl Dreiviertel aller Brände<br />
nachts ausbrechen, ist hierzulande<br />
nur jeder zehnte Haushalt mit<br />
Rauchmeldern ausgestattet. In anderen<br />
Ländern sind Rauchmelder<br />
seit Jahren Pflicht, zum Beispiel in<br />
den USA oder in Großbritannien,<br />
Irland, Holland und Belgien. Dort<br />
sind inzwischen weniger als halb<br />
so viele Brandopfer zu beklagen.<br />
Schlusslicht Deutschland?<br />
Übertragen auf den Brandschutz<br />
steht Deutschland international<br />
noch sehr hinten an. Es gibt zwar<br />
die DIN 14676 mit ihren Empfehlungen<br />
in Sachen „Feuersicherheit<br />
im Haus“. Wirksamer, da gesetzlich<br />
bindend, sind jedoch die<br />
Landesbauordnungen von derzeit<br />
vier Bundesländern. Das Saarland,<br />
Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein<br />
und Hessen schreiben vor:<br />
Schlaf- und Kinderzimmer sowie<br />
Flure, über die ein Rettungsweg<br />
von Aufenthaltsräumen führt,<br />
müssen jeweils mindestens einen<br />
Rauchwarnmelder haben.<br />
18 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
75 Jahre Conrad – das Team<br />
Rauchmelder: Sicherheit für Mensch und Immobilie<br />
Nordrhein-Westfalen setzt<br />
auf Eigenverantwortung<br />
In NRW setzt der Gesetzgeber bisher<br />
ganz auf die Vernunft der Vermieter<br />
und Bewohner, in ihrem eigenen<br />
Interesse Rauchmelder zu<br />
installieren. Besorgt geben die<br />
Feuerwehren Empfehlungen heraus<br />
und leisten Aufklärungsarbeit.<br />
Wussten Sie zum Beispiel, dass<br />
Kleinkinder bei Feuer reflexmäßig<br />
zum Verstecken neigen anstatt ihr<br />
Zimmer zu verlassen? Brandschutz<br />
muß also auf Fachwissen<br />
beruhen. Ob NRW vor diesem<br />
Hintergrund seinen Weg über die<br />
Eigenverantwortung durchhält, ist<br />
fraglich. Abgesehen davon tendiert<br />
die weitere gesetzliche Entwicklung<br />
eindeutig zur Ausweitung<br />
der Rauchmelderpflicht auf<br />
alle Bundesländer. Als nächstes<br />
will der Stadtstaat Hamburg entsprechende<br />
Vorschriften einführen.<br />
Wie können Sie beim Brandschutz<br />
schon heute auf Nummer<br />
sicher gehen? Lassen Sie sich vom<br />
Haus- und Grundbesitzerverein<br />
e.V. beraten und entscheiden Sie<br />
sich für Qualität – denn nur funktionierende<br />
Rauchmelder können<br />
Leben retten. „Ei Professional“<br />
aus Irland produziert seit 30 Jahren<br />
VDS-geprüfte und nach europäischen<br />
Sicherheitsstandards<br />
ausgezeichnete Rauch- und Hitzemelder<br />
für jeden Haustyp. Die<br />
Geräte aus Irland erreichten Platz<br />
1 bei Stiftung Warentest (Okt.<br />
2002). Ein Beispiel für ein solides<br />
Exemplar ist Ei 105b. Es tut zuverlässig<br />
seinen Dienst, wenn es einmal<br />
im Jahr eine 9-Volt-Batterie<br />
bekommt. Der größere Bruder Ei<br />
3105 tych funktioniert dank<br />
selbstaufladender Lithium-Batterie<br />
ganze zehn Jahre wartungsfrei<br />
und verfügt über diverse Extras.<br />
In dem einzigen am Markt erhältlichen<br />
Rauchmelder für Hörgeschädigte<br />
zeigt sich besonders der<br />
Brandschutzprofi Ei Electronics: Ei<br />
176 warnt durch Lichtblitze und<br />
bringt eine Scheibe im Bettzeug<br />
des Schlafenden zum Vibrieren, so<br />
dass auch diese Menschen rund<br />
um die Uhr vor Rauch und Brandgefahr<br />
geschützt sind.<br />
Wenn Sie nicht länger mit dem<br />
Feuer spielen möchten, wenden<br />
Sie sich an: Haus + Grund, Dessauerstraße<br />
3, 42119 Wuppertal,<br />
Tel. 0202-479550,<br />
Fax 0202-47955 70
Familienunternehmen präsentieren sich<br />
– eine Demonstration von Zusammenhalt<br />
In der heutigen Zeit ist es schon<br />
ein Phänomen die Betriebe in Tradition<br />
zu führen, es hat noch etwas<br />
mit Respekt vor der erbrachten<br />
Arbeit zu tun!<br />
Die Gebrüder Winterberg übernahmen<br />
1870 eine Idee aus<br />
Frankreich. Maler verschmutzten<br />
Fenster durch Farbspritzer - eine<br />
neue Dimension des Arbeitszweiges<br />
wurde geschaffen - Glasreinigung<br />
! Nach und nach kamen immer<br />
weitere Tätigkeiten, die mit<br />
Glanz und Sauberkeit zu tun hatten,<br />
hinzu.<br />
Unser Familienbetrieb besteht<br />
mittlerweile seit 135 Jahren - und<br />
darauf können wir bauen ! Seit jeher<br />
haben wir den Kundenkontakt<br />
auf eine hohe Stufe gestellt,<br />
d.h. der Chef ist selbst vor Ort.<br />
Die Firma wurde in den letzen 40<br />
Jahren zunächst von Frau Franziska<br />
und Herrn Hubert Winterberg<br />
geleitet. Im Anschluss übernahm<br />
Herr Hanspeter Winterberg<br />
die Leitung. Er verstarb im Alter<br />
von nur 50 Jahren, für alle Beteiligten<br />
hinterließ er eine grosse<br />
Lücke. Sein Sohn - Carsten Winterberg<br />
und Geschäftsführerin<br />
Treppenhausreinigung<br />
Büroreinigung<br />
Glasreinigung<br />
Gewerbe und Privat<br />
Ute Lange führen seit Oktober<br />
1995 die Firma in seinem Sinne<br />
weiter.<br />
Unser Hauptaufgabengebiet liegt<br />
in der Büro-Fassaden-Treppenhaus-Teppich-<br />
und Lichtanlagenreinigung.<br />
Wir würden Sie gerne einmal zu<br />
einer Demonstration unserer<br />
Tätigkeiten einladen!<br />
Wann? 10. September 2005,<br />
Samstag, Sonnenaufgang<br />
9.00 Uhr bis Sonnenuntergang<br />
15.00 Uhr -<br />
Wo Firma Fahnen Herold<br />
In der Fleute 81 - 89<br />
42389 Wuppertal<br />
Die Firma Fahnen Herold ist<br />
ebenfalls ein Familienbetrieb, der<br />
seit vielen Jahrzehnten in Wuppertal<br />
ansässig ist. Sie hat eine<br />
Stammbelegschaft von ca. 135<br />
<strong>Mit</strong>arbeitern. Die Kapazität der<br />
Druckanlagen beträgt ca. 100.000<br />
qm Fahnenstoff pro Tag und gehört<br />
somit zu den Größten der<br />
Fahnenindustrie.Erfolgreich geführt<br />
wird die Firma durch Herrn<br />
Kai Frauenhoff Dipl.-Kfm.<br />
Der Eingangsbereich des Gebäudes<br />
ist sonnendurchflutet, somit<br />
Gut zu wissen<br />
Wuppertal, Hofkamp 148, Tel. 28 09 00<br />
den Umwelteinflüssen stark ausgesetzt.<br />
Hauptsächlich geht es<br />
hier um Rahmengrundreinigung<br />
und Einpflegung des Aluminiums.<br />
Um an den höchsten Bereich des<br />
Entrees zu gelangen, brauchen<br />
wir eine Arbeitsbühne. Auch hier<br />
arbeiten wir wiederum mit einem<br />
Familienunternehmen zusammen<br />
- der Firma Spielhoff. Die Führung<br />
der Firma obliegt Frau Brigitte<br />
und Herrn Hans Peter Spielhoff.<br />
Auch hier wieder erkennbar - persönlicher<br />
Kundenkontakt. Die Firma<br />
Spielhoff arbeitet mit Engagement<br />
bundesweit mit Hocharbeitsbühnen,<br />
es stehen gut geschulte<br />
<strong>Mit</strong>arbeiter vor Ort und<br />
auch am Telefon zur Verfügung.<br />
Kurzfristige Bestellungen von<br />
heut` auf morgen – machen die<br />
Zusammenarbeit einfach.<br />
Wir bedanken uns bei der Firma<br />
Fahnen Herold und der Firma<br />
Hausmeisterdienste<br />
Entrümpelung<br />
und vieles mehr<br />
Uellendahler Str. 346 · 42109 Wuppertal · Tel. 02 02/70 73 08 · Fax 0202/706900<br />
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August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 19
Gut zu wissen<br />
20 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Freitags bei HAUS + GRUND<br />
E I N L A D U N G<br />
Thema: Einsparung beim Heizen<br />
Für 60 Cent ein Euro Energie<br />
Termin: 26. August 2005<br />
Ort: Haus + Grund, Dessauer Str. 3<br />
Zeit: 16 Uhr bis Ende offen<br />
Die Zahl der Teilnehmer ist auf 18 begrenzt.<br />
Bitte rechtzeitig anmelden!<br />
Referent: Herr Rittermeier<br />
P.S.: Auf Wunsch kann die Veranstaltung wiederholt werden.<br />
Spielhoff für die freundliche <strong>Mit</strong>hilfe<br />
an diesem Projekt !<br />
Wir hoffen, dass wir Sie ein wenig<br />
neugierig gemacht haben, Sie<br />
möchten doch gerne die Sonne in<br />
Ihr Haus einladen !<br />
Wir bitten freundlichst um Anmeldung<br />
in unserem Büro, Uellendahler<br />
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Wir würden uns freuen, für Sie die<br />
Sonne zu putzen !<br />
Ihre Gebäudereinigung<br />
Hanspeter Winterberg<br />
Trinkwasser<br />
zu teuer?<br />
Die gefährlichste Lüge ist die,<br />
welche im Gewande der Wahrheit<br />
daherkommt.<br />
An diesen Satz fühlt man sich erinnert,<br />
wenn man die Meldung<br />
des iwd - Informationsdienst des<br />
Instituts der deutschen Wirtschaft<br />
Köln Nr. 26 vom 30. Juni 2005<br />
liest.<br />
1. Dort heißt es: „Zuletzt kostete<br />
ein Kubikmeter Wasser hierzulande<br />
1,83 Euro - in Großbritan-<br />
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Familie Schwetke erzeugt ihren Strom selber und<br />
Dachs-Heizkessel Infoschau entlastet dadurch ihren Geldbeutel und unsere Umwelt<br />
Dachs-Heizkessel Infoschau<br />
<strong>Mit</strong>twoch, 20. 4. 05 – Fachvortrag „Heizkostenfreies Wohnen“<br />
um 19 Uhr, Rathenaustr. 59 a, Hattingen-Welper<br />
Neue Kessel Bitte Parkplätze verdienen am Freibad nutzen! richtig Geld!<br />
Staatliche Fördermittel, Steuervergünstigungen und niedriger Verbrauch:<br />
Neue Vorteile für Kessel Heizkessel mit verdienen Kraft-Wärme-Kopplung richtig beim Kesseltausch. Geld!<br />
Ab Dezember Staatliche 2004 gelten Fördermittel, für alle Heiz- Brennstoff Steuervergünstigungen im Vergleich zu konventionel- und triebe niedriger lohnt sich das Verbrauch:<br />
Leasing eines Dachkessel<br />
die Vorteile verschärften für Abgaswerte Heizkessel nach ler, mit getrennter Kraft-Wärme-Kopplung Energieerzeugung in Kraftses, beim da die Kesseltausch.<br />
Leasingrate teilweise aus Mi-<br />
Ab der Dezember 1. Bundesimmissionsschutz-Verord-<br />
2004 gelten für alle Heiz- Brennstoff werk und im Heizkessel. Vergleich Außerdem zu konventionel- ist der triebeneralölsteuer-Rückerstattung, lohnt sich das Leasing eines StromerDachkesselnung. Rund die verschärften 2,5 Millionen Abgaswerte technisch nach veraller, Brennstoff getrennter für Energieerzeugung den Dachs von der in KraftMineses,zeugung da die und Leasingrate -verkauf sowie teilweise steuerlichen aus Mi-<br />
der tete 1. Anlagen Bundesimmissionsschutz-Verord-<br />
überschreiten die Grenzwerwerkralöl-/Ökosteuer und Heizkessel. befreit Außerdem und für den ist selbst der neralölsteuer-Rückerstattung, Abschreibungen getilgt werden können. Stromernung.te<br />
und Rund müssen 2,5 ausgetauscht Millionen technisch werden. veralDar- Brennstoff erzeugten, für im eigenen den Dachs Haus von verbrauchten der Minezeugung Hier und legen -verkauf Sie sowie Ihr steuerlichen<br />
Geld<br />
teteüber Anlagen hinaus gilt überschreiten nach der Energieeinspar-<br />
die Grenzwerralöl-/Ökosteuer Strom entfällt befreit die Stromsteuer. und für den selbst Ganz Abschreibungen getilgt werden können.<br />
gewinnbringend an:<br />
te Verordnung und müssen (EnEV) ausgetauscht in der Regel werden. eine Dar- Frist erzeugten, schön clever, im eigenen was?! Hergestellt Haus verbrauchten werden Hier legen Sie Ihr Geld<br />
über bis zum hinaus 31. gilt Dezember nach der 2006 Energieeinspar-<br />
zur Nachrü- Strom entfällt die Stromsteuer. Ganz ■Während er preiswert und umwelt-<br />
diese Heizkessel vom Marktführer Sener- gewinnbringend an:<br />
Verordnung stung oder zum (EnEV) Austausch in der Regel für Heizungs- eine Frist schön clever, was?! Hergestellt werden freundlich heizt, versorgt Ihr neuer<br />
Tec, Schweinfurt. Aufgrund der niedrigen ■Während er preiswert und umwelt-<br />
bis anlagen, zum 31. die Dezember vor dem 1. 2006 Oktober zur Nachrü- 1978 in diese Anlagen-Aufwandszahl Heizkessel vom Marktführer des Dachs Sener- Dachs alle Schalter und Steckdosen Ih-<br />
reicht freundlich heizt, versorgt Ihr neuer<br />
stung<br />
Betrieb<br />
oder<br />
gingen.<br />
zum<br />
In<br />
Austausch<br />
der Pflicht<br />
für<br />
zur<br />
HeizungsModerni-<br />
Tec,<br />
oft sein<br />
Schweinfurt.<br />
Einsatz aus,<br />
Aufgrund<br />
um den<br />
der<br />
von<br />
niedrigen res Hauses mit „grünem“ Strom.<br />
der EnEV Dachs alle Schalter und Steckdosen Ihanlagen,<br />
die vor dem 1. Oktober 1978 in Anlagen-Aufwandszahl des Dachs reicht<br />
sierung veralteter Anlagen liegt für die vorgeschriebenen Primärenergiebedarf<br />
■Er<br />
res Hauses<br />
befreit Sie<br />
mit<br />
von<br />
„grünem“<br />
der Öko-<br />
Strom.<br />
und Mine-<br />
Betrieb gingen. In der Pflicht zur Moderni- oft sein Einsatz aus, um den von der EnEV<br />
Hausbesitzer die Chance, durch effiziente- ohne zusätzliche Wärmedämmung des<br />
ralölsteuer.sierung<br />
veralteter Anlagen liegt für die vorgeschriebenen Primärenergiebedarf<br />
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zu 25 Prozent<br />
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Gebäudes<br />
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Noch mer der mehr Ersatz Vorteile der Oldies bringt durch dem EigentüHeizkesren mit Fassade dem Dachs nicht zum verändert Niedrigenergiehaus<br />
werden darf, ■Überschüsse Netz. speist er gegen Cash ins<br />
mersel, die der nach Ersatz dem der Prinzip Oldies der durch Kraft-Wärme- Heizkes- mit umrüsten. dem Dachs zum Niedrigenergiehaus ■Er Netz. wird von Bund und Ländern mehr gesel,<br />
Kopplung die nach arbeiten, dem Prinzip die der außer Kraft-Wärme- Wärme für umrüsten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ■Er fördert wird von als jeder Bund andere und Ländern Heizkessel. mehr ge-<br />
Kopplung Heizung und arbeiten, Warmwasser die außer auch Wärme gleichzei- für Die fördert Kreditanstalt die private für Anschaffung Wiederaufbau vom Dachs (KfW) ■Er fördert bietet als Zukunftssicherheit jeder andere Heizkessel. für die näch-<br />
Heizung tig den im und Gebäude Warmwasser benötigten auch gleichzei- Strom er- fördert zur Heizungserneuerung die private Anschaffung im Rahmen vom Dachs ihres ■Er sten bietet 20 Zukunftssicherheit Jahre.<br />
für die nächtigzeugen.<br />
den im Beispielsweise Gebäude benötigten verbrauchen Strom Heizer- zur COHeizungserneuerung im Rahmen ihres sten 20 Jahre.<br />
2-Gebäudesanierungsprogramms mit Und die Brennwerttechnik beherrscht er<br />
zeugen.kessel vom Beispielsweise Typ Dachs verbrauchen ein Drittel weniger Heiz- CO zinsgünstigen 2-Gebäudesanierungsprogramms Krediten. Für Gewerbebe- mit Und auch. die Brennwerttechnik beherrscht er<br />
kessel vom Typ Dachs ein Drittel weniger zinsgünstigen Krediten. Für Gewerbebe- auch.<br />
nien hingegen nur 1,24 und in<br />
Frankreich 1,15 Euro. Die US-<br />
Amerikaner zahlen umgerechnet<br />
sogar weniger als 50 Cent je<br />
Kubikmeter.“ (Quelle: http://<br />
www.iwkoeln.de/Publikationen/frs_publikationen.htm)<br />
<strong>Mit</strong> diesen wenigen Worten ist<br />
der stille Vorwurf verbunden, in<br />
Deutschland sei das Wasser zu<br />
teuer.<br />
Was ist richtig, was ist falsch ?<br />
Zunächst dies: Nach <strong>Mit</strong>teilung<br />
des Bundesverbandes Gas und<br />
Wasser liegt der durchschnittliche<br />
Wasserpreis bei 1,77 Euro<br />
pro Kubikmeter, einschließlich<br />
Grundpreis und Umsatzsteuer<br />
(Quelle: http://www.bgw.de/<br />
trinkwasser/wasserpreise/23_<br />
cent_taeglich_fuer_trinkwasser).<br />
2. Neben diesem Widerspruch gilt<br />
wie so oft: Entscheidend ist<br />
nicht das, was die Meldung<br />
sagt, sondern, was nicht in dieser<br />
Pressenotiz steht.<br />
Anders gesprochen: Hier wird<br />
nicht nur wahres berichtet, sondern<br />
auch wichtiges verschwiegen.<br />
3. Hier nun ein paar Argumente,<br />
die das „Institut“ unterschlagen<br />
hat.<br />
a. Die Qualität des deutschen<br />
Familie Schwetke bewohnt ein Einfamilienhaus in<br />
Hattingen. Die Dachs-Heizkraftanlage versorgt<br />
das Gebäude das ganze Jahr mit Heizung und<br />
Warmwasser für den Wohnbereich. Der beim Heizen<br />
erzeugte Strom (ca. 15000,00 KWH) wird zum<br />
Großteil im Gebäude verbraucht. Der überschüs-<br />
sige Strom wird in das Stromnetz des Stromversorgers<br />
eingespeist und von diesem vergütet. Der<br />
Gewinn je Betriebsjahr dieser Heizkraftanlage<br />
beläuft sich auf ca. 2000,00 Euro. Der Gewinn für<br />
unsere Umwelt beträgt 9,5 Tonnen CO 2 Einsparung<br />
im Jahr.<br />
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Trinkwassers: Das deutsche<br />
Trinkwasser ist von anerkannt<br />
optimaler Qualität.<br />
Das beweist der HÖR-ZU-<br />
Trinkwassertest von 2003. In<br />
270 Städten Deutschlands<br />
wurde 2003 das Trinkwasser<br />
von akkredetierten Labors<br />
auf Geschmack, Nitrat, Nitrit,<br />
Chlorkohlenwasserstoffe und<br />
Trihalogenmethane geprüft.<br />
Das Ergebnis: Überall liegen<br />
die Meßergebnisse weit unter<br />
den Grenzwerten. (Quelle:http://www.bgw.de/de/trinkwasser/hoerzu-trinkwassertest;<br />
und weiter zum Beispiel<br />
http://www.bgw.de/pdf/dokument-20030711.pdf).<br />
b. In einigen Ländern wird wenig<br />
für die Instandhaltung<br />
des Rohrnetzes getan. Folglich<br />
ist dort die Qualität<br />
schlechter. Aus Hygienegründen<br />
muß dann aber stärker<br />
gechlort werden.<br />
Der geringere Wasserpreis<br />
wird also mit stärkerem<br />
Chlorgehalt erkauft.<br />
c. Während in Deutschland die<br />
Wasserwerke für den Unterhalt<br />
des Rohrnetzes sorgen,<br />
obliegt dies in Frankreich<br />
Gut zu wissen<br />
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den Kommunen. Damit haben<br />
die Wasserwerke dort<br />
weniger Fixkosten.<br />
Nur, was der Bürger bei Wassergeld<br />
spart, zahlt er über<br />
Kommunalabgaben drauf.<br />
d. In England sind Wasserdruck<br />
und Zulaufgeschwindigkeit<br />
geringer. Die Wasserwerke<br />
haben also weniger technischen<br />
Aufwand. Damit sinkt<br />
der Wasserpreis. Aber, zur<br />
Kompensation des geringeren<br />
Drucks haben viele Häuser<br />
auf dem Dachboden einen<br />
Wassertank. Dieser muß<br />
unterhalten, gereingt werden<br />
usw. Das sind Kosten, die<br />
dem Hauseigentümer zur<br />
Last fallen.<br />
Der geringere Wasserpreis<br />
wird also durch andere Kosten<br />
aufgezehrt.<br />
e. Wir halten fest: Zu jedem<br />
Preis gehören nicht nur die<br />
Angabe, worauf er sich bezieht,<br />
sondern auch nähere<br />
Informationen zu den Randbedingungen.<br />
Und daran<br />
fehlt es bei der Meldung des<br />
oben genannten Instituts.<br />
Andernfalls könnte man ja<br />
auch für alle Wohnungen in<br />
Europa und den USA eine<br />
Durchschnittsmiete ermitteln;<br />
ohne zu sagen, worauf sie<br />
sich bezieht: Innenstadt oder<br />
Randlage, Alt- oder Neubau,<br />
groß oder klein.<br />
4. Hauseigentümer und Mieter<br />
sollten sich also nicht ins Bockshorn<br />
jagen lassen.<br />
Denn: Ein reiner Preisvergleich<br />
ist - vornehm gesagt - irreführend.<br />
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August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 21
Gut zu wissen<br />
VPB rät: Altbauten<br />
vor dem Kauf genau<br />
prüfen lassen<br />
"Nicht immer ist das günstige alte<br />
Haus auch ein echtes Schnäppchen",<br />
warnt Thomas Penningh,<br />
Bausachverständiger und Vorstandsmitglied<br />
des Verbands Privater<br />
Bauherren (VPB). Wie eine aktuelle<br />
Untersuchung dieses Verbraucherschutzverbands<br />
ergab,<br />
entpuppen sich scheinbar preiswerte<br />
Altbauten oft im Nachhinein<br />
als recht teure Investition. Denn<br />
der Kaufpreis beinhaltet noch nicht<br />
die für den Altbau dringend nötigen<br />
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22 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
rungsinvestitionen.<br />
"Dabei gilt: je älter<br />
das Haus,<br />
umso höher die<br />
nötigen Ausgaben",<br />
weiß Thomas<br />
Penningh,<br />
Leiter des VPB-<br />
Regionalbüros<br />
Braunschweig.<br />
"Unserer Erfahrung<br />
nach müssen<br />
Käufer einer<br />
Nachkriegsimmobilie<br />
aus den<br />
1950er Jahren im<br />
Schnitt noch einmal gut 40 Prozent<br />
der Kaufsumme zusätzlich investieren,<br />
bevor ihr altes Haus<br />
heutigen Maßstäben entspricht."<br />
Auch jüngere Häuser sind oft<br />
stark reparaturbedürftig, vor allem<br />
bei der Wärmedämmung und der<br />
Haustechnik muss in der Regel erheblich<br />
nachgebessert werden.<br />
"Wer ein Einfamilienhaus aus den<br />
1970er oder 1980er Jahre kauft",<br />
warnt VPB-Sachverständiger Penningh,<br />
"der tut gut daran, noch<br />
einmal rund ein Drittel der Anschaffungskosten<br />
extra für die<br />
nötige Sanierung bereitzustellen."<br />
"Neuralgische Punkte speziell bei<br />
Häusern aus der Vorkriegszeit",<br />
so weiß VPB-Berater Penningh,<br />
Becker<br />
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"sind neben der Haustechnik und<br />
der Wärmedämmung vor allem<br />
schlecht isolierte Keller und mangelhaft<br />
gedämmte Dächer. Wir<br />
rechnen dabei mit zusätzlichen Investitionen<br />
von knapp der Hälfte<br />
des Anschaffungspreises. Wer also<br />
für ein Haus altes Haus scheinbar<br />
günstige 200.000 Euro zahlt, der<br />
sollte unbedingt weitere 100.000<br />
Euro für die Sanierung vorsehen."<br />
Auch jüngere Immobilien aus den<br />
1990er Jahren können nur selten<br />
direkt bezogen werden. Nach<br />
VPB-Erfahrung investieren die<br />
Käufer auch in diese Objekte noch<br />
einmal zusätzlich rund 16 Prozent<br />
der Kaufsumme für nachträgliche<br />
Umbauten und Schönheitsreparaturen.<br />
"Damit das vermeintlich<br />
günstige Althaus nicht zum Euro-<br />
Grab wir, raten wir dringend zu<br />
einer sorgfältigen Bauuntersuchung<br />
vor dem Kauf", empfiehlt<br />
Thomas Penningh. Ein erfahrener<br />
Sachverständiger, spezialisiert auf<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser,<br />
kann ein Objekt sicher einschätzen.<br />
Er weiß, was es wert ist und<br />
wie viel der künftige Käufer noch<br />
investieren muss, damit es heutigen<br />
Ansprüchen entspricht.<br />
Der Verband Privater Bauherren<br />
ist eine unabhängige, bundesweit<br />
tätige Verbraucherschutzgemeinschaft.<br />
Ihre <strong>Mit</strong>arbeiter in den Re-
gionalbüros beraten und betreuen<br />
<strong>Mit</strong>glieder in allen technischen<br />
Fragen des Grunderwerbs, des<br />
Kaufs von Alt- und Neubauten<br />
und des Bauens allgemein. Der<br />
VPB wurde 1976 in Hamburg gegründet<br />
und ist heute in allen<br />
großen Städten und Regionen der<br />
Wer sich zum erstem Mal eine Eigentumswohnung<br />
kauft, ist möglicherweise<br />
überrascht vom Umfang<br />
der gesetzlichen Regelungen.<br />
Langjährige Wohnungseigentümer<br />
wissen, dass die<br />
zunächst un-übersichtlich wirkenden<br />
Vorgaben einen guten Grund<br />
haben: Sie regeln das Zusammenleben<br />
in der Gemeinschaft und<br />
minimieren Auseinandersetzungen.<br />
Bundesrepublik vertreten. Seit<br />
der Gründung haben die regionalen<br />
Vertretungen über 60.000 <strong>Mit</strong>glieder<br />
betreut. Die Experten des<br />
VPB arbeiten firmen- und produktneutral<br />
und sind keinen Interessengruppen<br />
verpflichtet.<br />
Jetzt ganz neu in zweiter Auflage – der BuchTIPP<br />
Der Verwaltungsbeirat in der Praxis<br />
Der Verwalter ist für alle ein<br />
wichtiger Ansprechpartner. Er<br />
setzt um, was die Gemeinschaft<br />
beschließt und führt deren Aufträge<br />
aus. Damit die Kommunikation<br />
gut klappt, alle rechtlichen Vorgaben<br />
beachtet werden und eine<br />
Kontrolle besteht, kann die Gemeinschaft<br />
dem Verwalter einen<br />
Verwaltungsbeirat zur Seite stellen,<br />
der aus gewählten <strong>Mit</strong>eigentümern<br />
besteht und den Ver-<br />
Gut zu wissen<br />
walter berät und unterstützt.<br />
In Deutschland gibt es mehr als<br />
250.000 Beiräte. Zwischen Aufwand<br />
und Engagement dieser ehrenamtlichen<br />
Tätigkeit und den<br />
teilweise recht hohen Haftungsrisiken<br />
besteht oft eine erhebliche<br />
Diskrepanz.<br />
Verwaltungsbeiräte sind „einfache<br />
<strong>Mit</strong>eigentümer“ und kommen<br />
häufig überraschend an ihr Amt.<br />
Manche fragen sich erst dann:<br />
Welche Aufgaben, Rechte und<br />
Pflichten sind mit dem Amt verbunden?<br />
Was ist zu tun? Wer ehrenamtlich<br />
ohne Lohn arbeitet,<br />
wird doch wohl kein Haftungsrisiko<br />
eingehen? Diese Fragen und<br />
viele andere beantwortet das jetzt<br />
völlig überarbeitete und erweiterte<br />
in 2. Auflage neu erschienene<br />
Buch „Der Verwaltungsbeirat in<br />
der Praxis“.<br />
Es erklärt auf rund 110 Seiten die<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 23
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Stellung des Beirates zu den anderen<br />
Organen der Gemeinschaft<br />
und seine Aufgaben, beschreibt<br />
Wahl, Vorsitz und Amtsdauer, erläutert<br />
Aufgaben und Berechtigungen<br />
und beschreibt, welche<br />
Haftungsbeschränkungen und<br />
Versicherungsmöglichkeiten es<br />
gibt.<br />
24 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Natürlich nennt der Autor, Steffen<br />
Haase, auch immer die rechtlichen<br />
Grundlagen und stellt am<br />
Ende des Buches in Form von<br />
Checklisten und Formularen<br />
praktische Arbeitshilfen zur Verfügung.<br />
Haase hat dieses Buch<br />
aus der Praxis für die Praxis geschrieben.<br />
Es ist keine juristische<br />
Abhandlung für Rechtsanwälte<br />
oder Richter, sondern dient dem<br />
Verwaltungsbeirat, dem Wohnungseigentümer<br />
und dem Verwalter<br />
gleichermaßen als leicht<br />
verständliches Praxishandbuch<br />
Wir haben es versucht!<br />
Wie Sie vielleicht bemerkt haben,<br />
wurde Ihnen Ihr <strong>Eigentümer</strong>journal<br />
im Juli nicht mit der<br />
Post, sondern mit dem am Markt<br />
neuen Zustelldienst Westmail ins<br />
Haus getragen.<br />
Wir haben uns bei der Beauftragung<br />
eine Kostensenkung beim<br />
Vertrieb des <strong>Eigentümer</strong>journals<br />
ausgerechnet. Leider müssen wir<br />
feststellen, dass viele <strong>Mit</strong>glieder<br />
das <strong>Eigentümer</strong>journal nicht an<br />
der gewohnten Stelle (Briefkasten)<br />
vorgefunden haben, sondern<br />
anderswo.<br />
Dabei sind offensichtlich auch<br />
viele <strong>Eigentümer</strong>journale verloren<br />
gegangen, wie wir aus der<br />
Reaktion der <strong>Mit</strong>glieder entneh-<br />
bei der täglichen Arbeit. Besonders<br />
ist es demjenigen zu empfehlen,<br />
der die Aufgaben des Verwaltungsbeirates<br />
besser verstehen<br />
will oder schon einmal daran<br />
gedacht hat, ein solches Amt zu<br />
übernehmen.<br />
Das Buch „Der Verwaltungsbeirat<br />
in der Praxis“ ist über den Buchhandel<br />
oder direkt beim Grabener<br />
Verlag, Kiel, zu beziehen: ISBN:<br />
3-925573-20-8 | Autor: Steffen<br />
Haase, 2. Auflage 2005, 110 Seiten,<br />
22 x 15,5 cm, Broschure,<br />
Preis: 19,80 Euro.<br />
men. Wir haben darauf reagiert<br />
und werden Ihnen mit Beginn<br />
des Monats August das <strong>Eigentümer</strong>journal<br />
wieder wie gewohnt<br />
mit dem Briefträger ins Haus<br />
bringen lassen.<br />
Wir hoffen, dass Sie künftig das<br />
<strong>Eigentümer</strong>journal pünktlich<br />
vorfinden! Sollte es Unregelmäßigkeiten<br />
geben und Sie Ihr<br />
<strong>Eigentümer</strong>journal vermissen, so<br />
rufen Sie einfach doch in der<br />
Geschäftsstelle an. Wir haben<br />
immer ein paar Exemplare über,<br />
die wir dann nochmals verschicken<br />
können. Für mögliche<br />
Pannen bitten wir um Ihr Verständnis.<br />
Ihre Geschäftsführung<br />
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Judith Berndt<br />
9.07.2005 – 73 Jahre<br />
Karl Pott<br />
11.07.2005 – 87 Jahre<br />
Marlies Schneider<br />
12.07.2005 – 71 Jahre<br />
Johanne Herrmann<br />
13.07.2005 – 91 Jahre<br />
Ursula Briechle<br />
16.07.2005 – 74 Jahre<br />
Lieselotte Niedner<br />
17.07.2005 – 79 Jahre<br />
Franz-Joachim Mentel<br />
18.07.2005 – 85 Jahre<br />
Wilhelm Kaiser<br />
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Ellen Bellmann<br />
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Waltrud Bröcker<br />
21.07.2005 – 80 Jahre<br />
Helmuth Fülle<br />
24.07.2005 – 81 Jahre<br />
Gertrud Kolberg<br />
28.07.2005 – 85 Jahre<br />
Wir begrüßen<br />
als neue <strong>Mit</strong>glieder<br />
Ulrich Heitmann<br />
Deniz u. GoncaTastan<br />
Petra und Marc Fröse<br />
Dorothee Schönau<br />
Aus’m Verein<br />
Wir kondolieren<br />
Frau Gerda Flick,<br />
Marienstraße 39,<br />
42105 Wuppertal<br />
Herrn Horst Maelzer,<br />
Graf-Adolf-Str. 48,<br />
42119 Wuppertal<br />
Sprechstunde<br />
mit Herrn Henke!<br />
Am 2.9.2005<br />
von 15.30 bis 17.00 Uhr steht<br />
Herr Henke den <strong>Mit</strong>gliedern<br />
zu einer Sprechstunde<br />
zur Verfügung.<br />
August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 25
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Tel.: 0202/781187<br />
26 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
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weitere Person 5,– 9 pro Tag. Ab 5 Übernachtungen. Separater Eingang.<br />
Bernd Busch, Grootflach 1, 26655 Westerstede/Halsbek<br />
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6-Fam.-Haus, 1 Gar., Wfl. Ca. 292<br />
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Wuppertal-Barmen, Klingelholl, Nähe Nordpark, 7 WE gepf. Altbau,<br />
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und Grund (Makler). Tel.: 0202/45 04 39.<br />
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Fax 0202/2818051<br />
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vermieten Tel.: 02 02/47 3136<br />
Fax: 02 02/47 3199<br />
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(Makler).<br />
Tel. 0202/450439.<br />
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ca. 20.000,- € p.a. Verkaufpreis:<br />
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Courtage an Haus und Grund<br />
(Makler).<br />
Tel. 0202/45 04 39<br />
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Keine Haustiere erwünscht.<br />
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(inkl. Nebenkosten) 450,- t oder<br />
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(evtl. AB) oder 0174/9186427<br />
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Grund (Makler),<br />
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info@hausundgrundwtal.de;<br />
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August 2005 | <strong>Eigentümer</strong>journal. 27
28 <strong>Eigentümer</strong>journal. | August 2005<br />
Impressum/Beratungszeiten/Index<br />
Beratungszeiten<br />
Wuppertal Elberfeld<br />
Dessauerstraße 3<br />
42119 Wuppertal<br />
Mo. + Do. 14.00 - 18.00 Uhr<br />
Nach telefonischer Absprache<br />
auch Mi. 9.00 - 12.00 Uhr<br />
Cronenberg<br />
Calvinhaus, Karl-Greis-Straße 8<br />
jeden 1. und 3. Dienstag<br />
im Monat 16.00 - 18.00 Uhr<br />
am 2.8. und 16.8. keine Sprechstunde<br />
Langenberg<br />
Geschäftsstelle Froweinplatz 6b<br />
jeden 2. und 4. Freitag<br />
im Monat 16.00 - 17.30 Uhr<br />
Langerfeld<br />
Allianz-Vertretung Grote<br />
Langerfelder Str. 136<br />
jeden 1. und 3. Dienstag<br />
im Monat 15.30 - 17.00 Uhr<br />
am 2.8. und 16.8. keine Sprechstunde<br />
Ronsdorf<br />
Kath. Jugendheim St. Josef<br />
Remscheider Str. 8<br />
1. OG<br />
jeden 1. und 3. Dienstag<br />
im Monat 14.30 - 15.00 Uhr<br />
am 2.8. und 16.8. keine Sprechstunde<br />
Steuerberatung<br />
für den Bereich Haus- und Grundeigentum<br />
Geschäftsstelle Dessauer Str. 3<br />
Mi. 09.30 - 10.30 Uhr<br />
Anschriften<br />
Haus & Grund<br />
Wuppertal und Umland,<br />
vormals Elberfeld von 1880 e.V.<br />
Dessauerstraße 3<br />
42119 Wuppertal<br />
Postfach 13 24 61<br />
42051 Wuppertal<br />
fon 0202/47955-0<br />
fax 0202/47955-70<br />
email info@hausundgrundwtal.de<br />
web www.hausundgrundwtal.de<br />
Haus und Grund<br />
Langenberg e.V.<br />
Froweinplatz 6b<br />
42555 Velbert<br />
fon 02052 / 847 74<br />
fax 02052 / 847 74<br />
Impressum<br />
<strong>Eigentümer</strong>journal.<br />
Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungs-, und Grundeigentümer<br />
Organ des Haus & Grund Wuppertal u. Umland,<br />
vorm. Elberfeld von 1880 e.V.<br />
Verantwortlich<br />
Dipl.-Volkswirt Dirk Schubert,<br />
Ass. Dirk Ingmar Wimmershoff (stellv.)<br />
Dessauerstraße 3, 42119 Wuppertal<br />
fon 0202/47955-0 – fax 0202/47955-70<br />
Anzeigenverwaltung<br />
Andreas Wimmers<br />
Martin-Luther-Straße 15<br />
45525 Hattingen<br />
Telefon 0 23 24/2 58 22<br />
Telefax 0 23 24/50 13 11<br />
email andreas.wimmers@gmx.de<br />
Druck Fr. Staats GmbH, Kleiner Werth 27,<br />
42275 Wuppertal (Barmen)<br />
Bezugspreis jährlich 42,00 8<br />
Auflage 7.000<br />
Namentlich oder mit Initialen gekennzeichnete Beiträge geben<br />
die Meinung des jeweiligen Verfassers, nicht unbedingt<br />
die der Redaktion wieder.<br />
Eine Haftung für Beiträge, in denen Produkte von Firmen<br />
besprochen werden, wird nicht übernommen. Eine Garantieerklärung<br />
für Produkte und Firmen ist daher nicht damit verbunden.<br />
Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck von Texten und Textteilen<br />
sowie das Abspeichern auf elektronische Medien nur mit<br />
schriftlicher Genehmigung des Verlages.<br />
Immobilien sind unsere Spezialität!<br />
Deshalb sollten Sie uns<br />
– Ihr Haus anvertrauen, wenn Sie verkaufen wollen<br />
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Preisindex für Lebenshaltung<br />
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Preisindex<br />
Deutschland Mai 04 Juni 04 Juli 04 Aug. 04 Sept. 04 Okt. 04 Nov. 04 Dez. 04 Jan. 05 Feb. 05 März 05 April 05 Mai 05<br />
1991 = 100 129,7 129,7 130,1 130,3 129,9 130,2 129,7 131,0 130,6 131,0 131,4 131,5 131,9<br />
1995 = 100 113,0 113,0 113,4 113,6 113,3 113,5 113,0 114,2 113,8 114,2 114,5 114,6 114,9<br />
2000 = 100 106,2 106,2 106,5 106,7 106,4 106,6 106,2 107,3 106,9 107,9 107,6 107,7 108,0<br />
Land NRW<br />
Verbraucher-<br />
Preisindex Mai 04 Juni 04 Juli 04 Aug. 04 Sept. 04 Okt. 04 Nov. 04 Dez. 04 Jan. 05 Feb. 05 März 05 April 05 Mai 05<br />
1962 = 100 341,6 341,9 342,9 343,2 342,2 342,9 341,6 344,5 343,5 344,5 345,8 345,8 347,0<br />
1970 = 100 276,7 276,9 277,7 278,0 277,2 277,7 276,7 279,0 278,2 279,0 280,1 280,1 281,1<br />
1976 = 100 197,7 197,9 198,4 198,6 198,1 198,4 197,7 199,4 198,8 199,4 200,1 200,1 200,9<br />
1980 = 100 168,1 168,3 168,8 168,9 168,4 168,8 168,1 169,5 169,1 169,5 170,2 170,2 170,8<br />
1985 = 100 139,4 139,5 139,9 140,1 139,7 139,9 139,4 140,6 140,2 140,6 141,1 141,1 141,6<br />
1991 = 100 127,0 127,1 127,5 127,6 127,3 127,5 127,0 128,1 127,7 128,1 128,6 128,6 129,1<br />
1995 = 100 113,4 113,5 113,8 113,9 113,6 113,8 113,4 114,3 114,0 114,3 114,7 114,7 115,2<br />
2000 = 100 106,1 106,2 106,5 106,6 106,3 106,5 106,1 107,0 106,7 107,0 107,4 107,4 107,8<br />
Harmonisierter Verbraucherpreisindex (HVPI) für Deutschland<br />
Basisjahr Mai 04 Juni 04 Juli 04 Aug. 04 Sept. 04 Okt. 04 Nov. 04 Dez. 04 Jan. 05 Feb. 05 März 05 April 05 Mai 05<br />
1996 = 100 110,7 110,7 111,1 111,3 110,9 111,1 110,7 111,9 111,3 111,7 112,1 112,1 –<br />
Harmonisierter europäischer Verbraucherpreisindex für die Staaten der europäischen Währungsunion (VPI-EWU)<br />
1996 = 100 115,9 115,9 115,7 115,9 116,1 116,5 116,4 116,9 116,2 116,6 117,4 117,9 –<br />
Das Statistische Bundesamt hat den Preisindex per 1. 1. 2003 umgestellt. Veröffentlicht wird nur noch der Verbraucherpreisindex Deutschland mit dem Basisjahr 2000 =<br />
100. Daten für unterschiedliche Verbrauchergruppen wie etwa den 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt werden nicht mehr erhoben und lassen sich auch nicht mehr durch<br />
Umrechnung ermitteln. Auch eine Umrechnung des Verbraucherpreisindexes auf das frühere Bundesgebiet ist nicht mehr möglich. Dies erfordert in vielen Fällen eine Anpassung<br />
der mietvertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel. Lassen Sie sich insoweit von den Juristen unserer Geschäftsstelle beraten.
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Versicherungen Baufinanzierung Kapitalanlage<br />
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