Begründung zum Bebauungplan - Soest

9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Begründung
Stadt Soest

1 Allgemeine Planungsvorgaben und Planungsziele 3
1.1 Aufstellungsbeschluss und Räumlicher Geltungsbereich 3
1.2 Planungsanlass und Planungsziel 3
1.3 Derzeitige Situation 3
1.4 Planverfahren 4
1.5 Planungsrechtliche Vorgaben 5
2 Städtebauliche Konzeption 6
3 Festsetzungen zur baulichen Nutzung 7
3.1 Art der baulichen Nutzung 7
3.1.1 Sonstiges Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel, Büro
und Wohnen” 7
3.1.2 Kerngebiet 9
3.1.3 Besonderes Wohngebiet 9
3.2 Maß der baulichen Nutzung 10
3.2.1 Baukörperhöhen und Geschossigkeit 10
3.2.2 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl /
Baumassenzahl 11
3.3 Überbaubare Flächen 12
3.4 Bauweise / Bauformen 13
3.5 Festsetzungen zur baulichen Gestaltung 13
4 Erschließung 14
4.1 Anbindung an das Straßennetz 14
4.2 Ruhender Verkehr 18
4.3 Öffentlicher Personennahverkehr 18
5 Natur und Landschaft / Freiraum 19
5.1 Eingriffsregelung 19
5.2 NATURA 2000 / Artenschutz 20
6 Sonstige Belange 20
6.1 Ver- und Entsorgung 20
6.2 Altlasten und Kampfmittel 21
7 Immissionsschutz 22
8 Nachrichtliche Übernahmen, Kennzeichnungen und
Hinweise 23
8.1 Denkmalschutz 23
9 Fragen der Durchführung und Bodenordnung 25
10 Flächenbilanz 25
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
Inhaltsverzeichnis
2

1 Allgemeine Planungsvorgaben und Planungsziele
1.1 Aufstellungsbeschluss und Räumlicher Geltungsbereich
Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Soest hat in seiner Sitzung
am 03.05.2011 und 29.09.2011 den Aufstellungsbeschluss zur
9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 100 „Nördliche Innenstadt” für
einen Teilbereich des Bebauungsplanes gefasst.
Das Plangebiet der 9. Änderung besitzt eine Größe von ca. 0,84 ha
und wird begrenzt durch:
– die Stiftstraße und die nördliche Grenze der Flurstücke 235
und 300, Flur 42 im Norden,
– die Mariengartengasse im Westen,
– die Waisenhausstraße im Süden sowie
– den Enger Weg im Osten.
Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches der 9. Änderung sind
in der Planzeichnung des Bebauungsplanes entsprechend festgesetzt.
1.2 Planungsanlass und Planungsziel
Die Nutzung des in den 1950-er Jahren errichteten Finanzamtes wurde
im Herbst 2008 aufgegeben. Der Eigentümer des Grundstücks,
die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest mbH, hat daher im
Jahre 2010 einen Investorenwettbewerb ausgeschrieben, mit dem
Ziel, das Grundstück einer neuen, im Schwerpunkt durch Einzelhandel
geprägten, Nutzung zuzuführen, die geeignet ist, die bestehenden
Handelsstrukturen in der Soester Altstadt im Sinne des Einzelhandelskonzeptes
der Stadt Soest sinnvoll und angemessen zu ergänzen.
Nachdem der Wettbewerb im Frühjahr 2011 entschieden wurde, sollen
mit der vorliegenden 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 100
der Stadt Soest nunmehr die planungsrechtlichen Grundlagen für die
Realisierung des Wettbewerbsergebnisses geschaffen werden.
Im Hinblick auf mögliche Auswirkungen der Planung auf angrenzende
Grundstücke zur Stiftstraße und zum Enger Weg werden diese in das
Plangebiet der 9. Änderung einbezogen.
1.3 Derzeitige Situation
Das Plangebiet umfasst die Flächen des ehemaligen Finanzamtes
sowie die unmittelbar nördlich und östlich angrenzenden Grundstücke.
Nach Aufgabe der Nutzung als Finanzamt wurde das Gebäude
zwischenzeitlich abgerissen. Die an der Stiftstraße und dem Enger
Weg gelegenen Gebäude werden überwiegend als Wohngebäude
bzw. Wohn- und Geschäftshaus (Waisenhausstraße 13) genutzt.
Westlich der Mariengartengasse schließen sich durch Wohn- und
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
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Geschäftsnutzungen geprägte Bereiche an der Brüderstraße an. Die
nördlich an der Stiftstraße und östlich am Enger Weg gelegenen
Quartiere werden durch Wohnnutzungen geprägt. Die Waisenhausstraße
ist westlich des Plangebietes, wie auch die Brüderstraße, als
Fußgängerzone ausgewiesen.
1.4 Planverfahren
Da sich das Plangebiet innerhalb des bebauten Siedlungszusammenhanges
der Stadt Soest befindet, wurde geprüft, ob die Voraussetzungen
für die Anwendung des § 13 a BauGB vorliegen und das
Bebauungsplanverfahren im beschleunigten Verfahren durchgeführt
werden kann:
– Aufgrund der Größe des Plangebietes von 0,84 ha und der
zulässigen Grundfläche von weniger als 20.000 qm erfüllt der
Bebauungsplan die in § 13 a (1) Nr. 1 BauGB genannten
Größenbeschränkungen.
– Für das Vorhaben wurde gem. Anlage 1 Nr.18.8 zum Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine
Vorprüfung zur Umweltverträglichkeit* durchgeführt. Als
Ergebnis dieser Vorprüfung ist festzustellen, dass durch das
Vorhaben keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen
zu erwarten sind und von daher für das Vorhaben
die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
nicht besteht.
– Eine Beeinträchtigung der Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung (FFH) oder der Europäischen Vogelschutzgebiete
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes ist nicht zu
befürchten.
Die Stadt Soest hat daher beschlossen, das vorliegende Bauleitplanverfahren
auf der Grundlage des § 13a BauGB und den danach geltenden
Verfahrensvorschriften als „Bebauungsplan der
Innenentwicklung” im beschleunigten Verfahren durchzuführen.
Aufgrund der geringen Größe der zulässigen Grundfläche von weniger
als 20.000 qm finden auf den Bebauungsplan die Vorschriften
des § 13a (2) Nr. 4 BauGB Anwendung. Demnach gelten Eingriffe,
die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind,
als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung
erfolgt oder zulässig.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde mit einer Bürgerversammlung
am 18.10.2011 durchgeführt. Die frühzeitige Beteiligung
der Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgte in der
Zeit vom 10.10.2011 bis zum 25.11.2011.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
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* 9. Änderung Bebauungsplan
Nr. 100, Allgemeine Vorprüfung
des Einzelfalls gem. § 3 c
UVPG, Wolters Partner,
Coesfeld Oktober 2011
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1.5 Planungsrechtliche Vorgaben
• Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Soest trifft für das Grundstück
des ehemaligen Finanzamtes die Darstellung als Gemeinbedarfsfläche
mit der Zweckbestimmung „öffentliche Verwaltung”. Der südliche
Randbereich zur Waisenhausstraße ist als „örtliche Verkehrsfläche”
mit der Zweckbestimmung „öffentliches Parken” dargestellt.
Die nördlich und östlich daran angrenzenden Flächen sowie die im
Umfeld des Plangebietes gelegenen Flächen sind als „gemischte
Baufläche” ausgewiesen.
Die oben beschriebenen Darstellungen des Flächennutzungsplanes
entsprechen für die Flächen des ehemaligen Finanzamtes nicht mehr
der nunmehr verfolgten Planungskonzeption. Da das Verfahren zur
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 100 als beschleunigtes Verfahren
gem. § 13 a BauGB durchgeführt wird, ist ein förmliches Bauleitplanverfahren
zur Änderung des Flächennutzungsplanes nicht
erforderlich. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens erfolgt
eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes entsprechend den im
Folgenden begründeten Festsetzungen des Bebauungsplanes.
• Bebauungspläne
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des
Bebauungsplanes Nr. 100 „Nördliche Innenstadt”.
Für das Grundstück des ehemaligen Finanzamtes trifft der Bebauungsplan
die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
„öffentliche Verwaltung”, einer maximal zulässigen
Grundflächenzahl von 1,0 und einer Geschossflächenzahl von 2,2.
Die Geschossigkeit ist auf eine maximal dreigeschossige Bebauung
begrenzt. Die am nördlichen Rand des Plangebietes zur Stiftstraße
sowie im Osten zum Enger Weg gelegenen Flächen sind als besonderes
Wohngebiet gem. § 4 a BauNVO festgesetzt. Zulässig ist hier
eine maximal zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise. Die
Flächen im Kreuzungsbereich Enger Weg / Waisenhausstraße sind
als Kerngebiet mit maximal dreigeschossiger Bebauung festgesetzt.
Westlich an das Plangebiet angrenzend setzt der Bebauungsplan
zwischen Mariengartengasse und Brüderstraße ein Kerngebiet mit
einer II-III geschossigen geschlossenen Bebauung fest. Die nördlich
der Stiftstraße sowie östlich am Enger Weg gelegenen Flächen sind
als „Besondere Wohngebiete” mit einer maximal zweigeschossigen
Bebauung festgesetzt.
9. Änderung
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• Gestaltungssatzung
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches der
örtlichen Bauvorschrift für die Altstadt Soest gem. § 86 BauO NRW
aus dem Jahre 2001*.
Die Gestaltungssatzung umfasst das Gebiet der historischen Altstadt
Soest. Ihr Ziel ist es, das charakteristische Stadtbild der Altstadt zu
erhalten und sicherzustellen, dass sich Um- und Neubauten in die
historische Umgebung einfügen. Die Gestaltungssatzung trifft u.a.
Regelungen zur Gestaltung der Dächer, der Dachaufbauten, Fenster
und Schaufenster sowie Fassadenmaterialien der Gebäude.
• Denkmalbereichssatzung, Denkmäler
Für das Plangebiet gilt die Denkmalbereichsatzung der Stadt Soest**
aus dem Jahre 1996. Innerhalb des Plangebietes befinden sich vier
Baudenkmäler: Enger Weg Nr. 5, Walburger Straße 17 sowie Stiftstraße
8 und 10.
• Zentrale Versorgungsbereiche
Das Plangebiet befindet sich im Norden des im Einzelhandelskonzept
der Stadt Soest** festgelegten zentralen Versorgungsbereichs
„Hauptzentrum Innenstadt Soest”.
Das Hauptzentrum hat eine über die Stadtgrenzen hinausgehende
Versorgungsfunktion und ist städtebaulicher Mittelpunkt der Gesamtstadt
mit wichtigen zentralen innerstädtischen Funktionen.
Die Fläche des ehemaligen Finanzamtes an der Waisenhausstraße
ist im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens in den zentralen Versorgungsbereich
der Innenstadt einbezogen worden und bildet eine der
wesentlichen Entwicklungsflächen für Einzelhandel innerhalb der Altstadt.
2 Städtebauliche Konzeption
Nach Aufgabe der Nutzung des Finanzamtes im Jahre 2008 wurde
seitens des Grundstückseigentümers ein Investorenwettbewerb
durchgeführt, der Anfang 2011 entschieden wurde. Ziel des Wettbewerbs
war es, unter Berücksichtigung der städtebaulichen Bezüge
der historischen Altstadt ein Bebauungs- und Nutzungskonzept zu
entwickeln, das den vorhandenen innerstädtischen Einzelhandel
sinnvoll ergänzt. Neben Verkaufsflächen für Einzelhandel sollten Flächen
für Wohn- und Büronutzungen angeboten werden.
Das prämierte Entwurfskonzept sieht die Bebauung des Grundstückes
des Finanzamtes mit einem Baukörper vor, der die Möglichkeit
bietet, hochwertigen Einzelhandel in zeitgemäßer Form flexibel auf
großen zusammenhängenden Flächeneinheiten zu präsentieren. Zur
Waisenhaustraße besitzt der Baukörper eine gegliederte Fassaden-
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Stadt Soest
* Örtliche Bauvorschrift über
Gestaltung gemäß § 86 der
Landesbauordnung NW für die
Altstadt Soest in der Fassung
vom 12.11.2001
** Denkmalbereichsatzung
Altstadt Soest, Stadt Soest,
1996
*** Einzelhandelskonzept der Stadt
Soest, Stadt Soest Abteilung
Stadtentwicklung, Soest 2010
6

ansicht mit drei Geschossen zzgl. eines Staffelgeschoss, das nach
Süden orientierte Wohnungen aufnimmt. Die Höhenentwicklung orientiert
sich hier an dem westlich angrenzend an der Mariengartengasse
gelegenen Baukörper.
Aufgrund der nach Norden ansteigenden Topographie schließt der
Baukörper zur Stiftstraße entsprechend der Umgebung als zweigeschossiger
Baukörper ab. Dem eigentlichen Handelsgebäude vorgelagert,
wird hier ein der Bebauungsstruktur an der Stiftstraße
angepasster Baukörper für Wohnnutzung und Personalräume entwickelt,
der sich in die bestehenden Bebauungsstrukturen an der Stiftstraße
einfügt. Weitere Wohnungen sind oberhalb der Verkaufsebene
im nördlichen Teil des Baukörpers vorgesehen. Der Übergang zu den
nördlich angrenzenden durch Wohnbebauung genutzten Grundstücken
wird durch einen Grünstreifen gebildet. Zum Enger Weg findet
der Baukörper ebenfalls durch ein an die Struktur der Umgebung angepassten
Bebauung einen Abschluss. Die Erschließung durch den
motorisierten Individualverkehr ist auf die Waisenhausstraße beschränkt.
Sowohl die Zufahrt zur Tiefgarage als auch die Anlieferungszone
befinden sich im Südosten des geplanten Komplexes.
Zugänge für den nicht motorisierten Verkehr bestehen des Weiteren
von der Stiftsstraße und dem Enger Weg.
3 Festsetzungen zur baulichen Nutzung
3.1 Art der baulichen Nutzung
3.1.1 Sonstiges Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel,
Büro und Wohnen”
Entsprechend dem städtebaulichen Konzept und den Zielsetzungen
des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest werden die zentralen
Flächen des Plangebietes als sonstiges Sondergebiet gem. § 11
BauNVO „Großflächiger Einzelhandel, Büro und Wohnen“ festgesetzt.
Entsprechend der Zweckbestimmung dient das Sondergebiet
überwiegend der Unterbringung von Einzelhandel sowie in untergeordnetem
Umfang von Wohn- und Büronutzungen.
Innerhalb des Sondergebietes ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb
mit einer Verkaufsfläche von maximal 6.400 qm zulässig, wobei
die Verkaufsfläche für die – gem. Einzelhandelskonzept der Stadt
Soest zentrenrelevante – Warengruppe Bekleidung, Meterware für
Bekleidung, Textilien, Pelzwaren, Hüte und Schirme mindestens
4.900 qm betragen muss. Wesentlicher Bestandteil der planerischen
Konzeption ist es, dass die Verkaufsflächen im Plangebiet durch einen
Betreiber genutzt werden. Eine Verteilung der Verkaufsflächen
auf unterschiedliche Betriebe ist daher nicht zulässig.
Im Hinblick auf die konkrete Ausgestaltung der Einzelhandelsnutzung
im Bebauungsplan wurden die Auswirkungen dieser Handelsansied-
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lung in dem Warengruppe Bekleidung und Wäsche sowohl auf die
zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Soest als auch auf die zentralen
Versorgungsbereiche der Nachbarkommunen gutachterlich untersucht*.
Die in dem Gutachten beschriebene Warengruppe
Bekleidung/ Wäsche deckt sich inhaltlich mit der im Einzelhandelskonzept
Soest aufgeführten zentrenrelevanten Warengruppe „Bekleidung,
Meterware für Bekleidung, Textilien, Pelzwaren, Hüte und
Schirme”.
Das Untersuchungsgebiet umfasst neben der Stadt Soest folgende
Städte und Gemeinden: Anröchte, Arnsberg, Bad Sassendorf, Ense,
Erwitte, Lippetal, Lippstadt, Möhnesee, Rüthen, Warstein, Welver,
Werl.
Das Vorhaben befindet sich demnach in integrierter Lage im Zentralen
Versorgungsbereich „Innenstadt” (Hauptzentrum) der Stadt Soest.
Die Lagegunst des geplanten Modehauses wird grundsätzlich positiv
bewertet, da eine direkte funktionale und städtebauliche Anbindung
an den vorhandenen Geschäftsbesatz der Innenstadt möglich ist. Aus
gutachterlicher Sicht sind die Voraussetzungen für positive Synergieeffekte
zwischen dem geplanten Vorhaben und den bestehenden
innerstädtischen Handelsstrukturen gegeben. Vor dem Hintergrund
der Bedeutung von Bekleidungskaufhäusern als Frequenzbringer der
Innenstädte ist davon auszugehen, dass das geplante Vorhaben eine
deutliche Magnetfunktion für die Soester Innenstadt einnehmen wird.
Negative städtebauliche Auswirkungen in der Innenstadt in Folge der
Verlagerung von Kundenfrequenzen sind auf Grundlage der gutachterlichen
Ergebnisse nicht zu erwarten. Während sich in der südlichen
Innenstadt Spezialistenlagen entwickelt haben, die eigene
Kundenfrequenzen binden, kann der Bereich um die Brüderstraße
durch zusätzliche Kundenfrequenzen von dem Vorhaben profitieren.
Die Überprüfung der Orts- und Regionalverträglichkeit kommt auf der
Grundlage der Kriterien des § 24 a LEPro ebenfalls zu positiven Ergebnissen:
Das Vorhaben befindet sich innerhalb eines im Regionalplan
dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereich” und wird innerhalb
des zentralen Versorgungsbereiches (Hauptzentrum) der Stadt Soest
realisiert. In der relevanten Branche „Bekleidung und Wäsche” übertrifft
das Vorhaben nicht die in der Stadt Soest vorhandene Kaufkraft.
Die Untersuchung der durch das Vorhaben zu erwartenden Veränderungen
Kaufkraftströme in der Branche Bekleidung / Wäsche kommt
zu dem Ergebnis, dass durch das geplante Vorhaben weder die ausgewiesenen
Zentren der Nachbarstädte noch die Zentren der Stadt
Soest in einem abwägungsrelevantem Umfang gefährdet werden.
Insbesondere sind keine negativen Auswirkungen auf den Bestand
oder die Entwicklungsperspektiven der zentralen Versorgungsbereiche
der Nachbarkommunen anhand der in dem Gutachten ermittelten
9. Änderung
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* Gutachterliche Stellungnahme
zur Ansiedlung von Mode Kress
in Soest, CIMA Beratung +
Management GmbH, Köln April
2012.
8

Umsatzverteilungswerte und der ergänzenden qualitativen Begutachtung
zu erwarten.
Durch die Begrenzung der Zulässigkeit von sonstigen Sortimenten
auf 1.500 qm Verkaufsfläche werden negative städtebauliche Auswirkungen
im Falle einer späteren Nachnutzung, die zu einer Unverträglichkeit
bezogen auf die Zentren der Stadt Soest oder der
Nachbarkommunen führen könnten, ausgeschlossen.
Im Sinne einer Integration des Gebäudes in das städtebauliche Umfeld
sind zur Stärkung der Wohnfunktion in der Soester Altstadt innerhalb
des Sondergebietes auch Wohnnutzungen oberhalb des 1.
Obergeschoss zulässig. Darüber hinaus sind im Sinne einer innerstädtischen
Nutzungsmischung oberhalb des 1.Obergeschoss Büronutzungen
und Nutzungen für freie Berufe zulässig.
3.1.2 Kerngebiet
Die im Südosten des Plangebietes im Kreuzungsbereich Walburgerstraße
/ Waisenhausstraße gelegenen Flächen werden entsprechend
den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes als Kerngebiet
gem. § 8 BauNVO festgesetzt. Die gem. § 7 (2) Nr. 7 BauNVO sonst
allgemein zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten, Tankstellen
im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen) werden ausgeschlossen,
um in dieser innerstädtische Lage eine Nutzung hoher
Qualität zu sichern. Vergnügungsstätten werden insbesondere deshalb
ausgeschlossen, um einen weiteren Niveauverlust der Einkaufslage
der nördlichen Altstadt, in der bereits heute verstärkt Leerstände
auftreten, und den damit einhergehenden Trading-Down-Effekt zu
verhindern.
Sonstige Wohnnutzungen gem. § 7 (2) Nr. 7 BauNVO sind grundsätzlich
entsprechend den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes
ab dem 1.OG zulässig (MK1). Zur Stärkung der
Wohnfunktion in der Innenstadt wird abweichend davon festgesetzt,
dass Wohnnutzungen im rückwärtigen Teil des Grundstücks (MK 2)
bereits im Erdgeschoss zugelassen werden können.
3.1.3 Besonderes Wohngebiet
Die im Norden an der Stiftstraße und am Enger Weg gelegenen
Grundstücke werden entsprechend den bisherigen Festsetzungen
des Bebauungsplanes als „Besonderes Wohngebiet” gem. § 4 a
BauNVO festgesetzt. Die gem. § 4 (3) BauNVO sonst ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen
ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten
allgemein zulässig sind) werden ausgeschlossen, um in dieser innerstädtische
Lage baulich stark verdichteten Struktur eine Beeinträchtigung
der Wohnnutzung durch die von Vergnügungsstätten
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ausgehenden Emissionen – insbesondere durch Kundenverkehre
aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten zu vermeiden.
3.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird in den verschiedenen Baugebieten
durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse und die
Höhe der baulichen Anlagen sowie durch die Grund- und Geschossflächenzahlen
begrenzt.
3.2.1 Baukörperhöhen und Geschossigkeit
Die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird entsprechend den
bisherigen Regelungen des Bebauungsplanes im Plangebiet durch
die Festsetzung der maximal zulässigen Geschossigkeit definiert. Für
die im Sondergebiet geplante Bebauung werden im Hinblick auf eine
differenzierte Festlegung der Kubatur des geplanten Baukörpers darüber
hinaus die zulässigen Baukörperhöhen definiert. Als einheitliche
Bezugshöhe für die Höhenfestsetzungen wird hier die Höhe über
NHN (Normalhöhenull) gewählt.
Die Baukörperhöhen sind für die einzelnen Teilbereiche des Plangebietes
differenziert festgesetzt:
– Sondergebiet
Für den zur Waisenhausstraße orientierten Baukörper wird in Richtung
Osten abfallend eine gestaffelte Höhe von 105,75 m ü. NHN im
Kreuzungsbereich Mariengartengasse, 102,75 m ü.NHN sowie 98,80
m ü. NHN an der Grenze zum Grundstück Waisenhausstraße 13
festgesetzt. Dies entspricht bezogen auf das Niveau der Waisenhausstraße
(87,60 m ü. NHN) einer Gebäudehöhe von bis zu ca. 18
m. Damit nimmt der Baukörper zur Mariengartengasse die Höhe des
gegenüberliegenden Gebäudes (Brüderstraße Nr. 36) auf. Im Eckbereich
Mariengartengasse/Waisenhausstraße ist zur Betonung des
Eingangsbereichs eine Auskragung des Baukörpers im obersten Geschoss
vorgesehen.
Zum Enger Weg ist ein zweigeschossiger Baukörper mit Satteldach
vorgesehen. Die zulässige Traufhöhe beträgt max. 95,80 m ü. NHN,
die Firsthöhe max. 99,80 m ü. NHN. Bezogen auf das Straßenniveau
entspricht dies einer mittleren Traufhöhe von ca. 7,00 m und einer
Firsthöhe von 10,50 m.
Zur Stiftstraße ist ein zweigeschossiger Baukörper mit Staffelgeschoss
bzw. Pultdach vorgesehen. Die zulässige Baukörperhöhe
beträgt hier max. 99,80 m ü. NHN bzw. 100.60 m ü. NHN. Die Höhe
des Staffelgeschoss beträgt max. 103.75 m ü. NHN bzw. max.
102,75 m ü. NHN. Die Traufhöhe des mit einem geneigten Dach versehenen
Bereichs beträgt max. 97,50 m ü. NHN, die Firsthöhe max.
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Bebauungsplan Nr. 100
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102,75 m ü. NHN. Bezogen auf das Straßenniveau entspricht dies
einer mittleren Traufhöhe von ca. 7,50 m bzw. 10,50. Die maximale
Höhe der Gebäude beträgt ca. 12,50 m - 13,50 m und orientiert sich
damit an den Gebäudehöhen nördlich an der Stiftstraße.
Die Enge der Bebauung mit schmalen Seitengassen zwischen den
Gebäuden ist ein wesentliches Charakteristikum der städtebaulichen
Struktur der Soester Altstadt. Aufgrund der Größe des Vorhabens,
führt die Anwendung der Regelungen der BauO NRW im Hinblick auf
erforderliche Abstandsflächen zu städtebaulich nicht gewünschten
Zäsuren im Bebauungszusammenhang, auch wenn grundsätzlich
davon ausgegangen wird, dass für das Sondergebiet die Abstandsregelungen
eines Kerngebietes Anwendung finden.
Um die Integration des geplanten Baukörpers in die Struktur der historischen
Innenstadt zu ermöglichen, werden die Baukörperhöhen in
den mit Baulinien festgesetzten Teilen des Grundstückes zur Mariengartengasse,
zur Stiftstraße sowie zur Waisenhausstraße und dem
östlich angrenzenden Grundstück daher zwingend festgesetzt. Die
Anforderungen des Brandschutzes sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
entsprechend nachzuweisen.
Die Bebauung im rückwärtigen Bereich nördlich und südlich des
Denkmals Enger Weg 5 wird auf eine eingeschossige (im rückwärtigen
Bereich der Waisenhausstraße 13) bzw. ein-einhalbgeschossige
Bebauung (im rückwärtigen Bereich Enger Weg 7) begrenzt, um zu
vermeiden, dass die geplante Bebauung zu einer Beeinträchtigung
des Denkmals führt.
Mit der somit festgelegten Höhenentwicklung der Neubebauung im
Bereich des Sondergebietes wird gewährleistet, dass sich das geplante
Neubauvorhaben in das städtebauliche Umfeld einfügt.
– Kerngebiet / Besonderes Wohngebiet
Zur planungsrechtlichen Sicherung des vorhandenen Bestandes werden
im „Kerngebiet” und „Besonderen Wohngebiet” ebenfalls die zulässigen
Trauf- und Firsthöhen entsprechend dem baulichen Bestand
mit Mindest- und Höchstmaßen bezogen auf m ü. NHN festgesetzt.
3.2.2 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl /
Baumassenzahl
– Sondergebiet
Entsprechend der innerstädtischen Lage des Plangebietes wird für
das festgesetzte Sondergebiet eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt.
Dies entspricht der bisher innerhalb der festgesetzten Gemeinbedarfsfläche
zulässigen Grundflächenzahl. Unter Berücksichtigung
der am nördlichen Rand des Sondergebietes festgesetzten privaten
Grünfläche, die gemäß § 19 BauNVO bei der Ermittlung der Grund-
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flächenzahl nicht eingerechnet werden kann, entspricht die zulässige
Versiegelung, der in den westlich angrenzenden Kerngebietsflächen
zwischen Mariengartengasse und Brüderstraße festgesetzten Grundflächenzahl
von 0,9. Somit gewährleistet der Bebauungsplan eine der
Zentralität des Grundstücks entsprechende wirtschaftliche Ausnutzung,
deren Versiegelungsgrad dem der angrenzenden Kerngebiete
entspricht. Die Geschossflächenzahl wird ebenfalls entsprechend der
angrenzenden Kerngebiete mit 2,2 festgesetzt.
Mit der festgesetzten Grundflächenzahl werden die Obergrenzen des
§ 17 BauNVO für Sondergebiete überschritten. Die Obergrenzen für
die Geschossflächenzahl werden jedoch eingehalten. Eine Überschreitung
der Obergrenzen des § 17 (1) BauNVO ist im vorliegenden
Fall von daher vertretbar, dass es sich bei dem Plangebiet um einen
Bereich handelt, der bereits vor 1962 bebaut war (§ 17 (3) BauNVO).
Eine Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder
nachteilige Umweltauswirkungen sind durch diese Überschreitung
nicht zu erwarten, da das zulässige Maß der Versiegelung durch die
o.g. festgesetzte private Grünfläche am nördlichen Rand des Sondergebietes
gemindert wird und zudem eine teilweise Begrünung der
Dachflächen festgesetzt (siehe Pkt. 5.1) wird, die sich insbesondere
positiv auf das Kleinklima auswirkt.
– Besondere Wohngebiete
Für die besonderen Wohngebiete werden die Festsetzungen zu
Grund- und Geschossflächenzahl unverändert aus dem bisherigen
Bebauungsplan übernommen. Dementsprechend wird die Grundflächenzahl
auf 0,6 und die Geschossflächenzahl auf 1,6 begrenzt.
– Kerngebiet
Für das festgesetzte Kerngebiet wird im Sinne einer wirtschaftlichen
Ausnutzung des Grundstücks entsprechend den Obergrenzen gem.
§ 17 BauNVO eine Grundflächenzahl von 1,0 und eine Geschossflächenzahl
von 3,0 festgesetzt.
3.3 Überbaubare Flächen
Die überbaubaren Flächen werden zur Mariengartengasse, zur Stiftstraße
sowie zur Waisenhausstraße als Baulinien festgesetzt, um die
Bauflucht entlang des öffentlichen Straßenraumes und damit die beabsichtigte
städtebauliche Raumbildung zu gewährleisten.
Zum östlich angrenzenden Grundstück an der Waisenhausstraße
wird ebenfalls eine Baulinie im Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze
festgesetzt, um in diesem zur Waisenhausstraße orientierten
Bereich entsprechend der für die historische Altstadt typischen Bebauungsstruktur
eine enge Folge der Baukörper zu gewährleisten.
Die aufgrund der Baukörperhöhe erforderlichen Abstandsflächen
gem. BauO NRW werden geringfügig unterschritten (siehe Pkt.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
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3.2.1). Der Brandschutz ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
nachzuweisen.
In den übrigen Teilen des Sondergebietes, in denen aus städtebaulichen
Gründen kein Erfordernis für die verbindliche Festlegung der
Bebauungskante besteht, werden die überbaubaren Flächen durch
Baugrenzen festgesetzt.
Gleiches gilt für die Festsetzung der überbaubaren Flächen im Kerngebiet
und besonderen Wohngebiet. Baulinien werden hier zur Abgrenzung
der überbaubaren Flächen lediglich im Bereich von
Baudenkmälern und im Bereich der Waisenhausstraße festgesetzt.
Im Übrigen sind die überbaubaren Flächen durch Baugrenzen festgesetzt.
Im nordwestlichen Teil des geplanten Sondergebietes springt die
Baugrenze gegenüber dem bisherigen Standort des Gebäudes Stiftstraße
Nr. 6 um ca. 4 m zurück, so dass der bisher dort eng gefasste
Straßenraum der Stiftstraße aufgeweitet wird. Die Aufweitung ist aufgrund
der Anforderungen des Brandschutzes (Aufstellflächen für die
Feuerwehr) erforderlich. Um die Gebäudekubatur den gewachsenen
Bebauungsstrukturen entlang der Stiftstraße anzupassen, wird die
überbaubare Fläche in diesem Bereich kleinteilig gestaffelt. Zu dem
denkmalgeschützten Gebäude Stiftstraße 8/10 hält die überbaubare
Fläche einen Abstand von 5 – 10 m ein und gewährleistet damit ausreichende
Abstandsflächen zu dem Denkmal, in denen darüber hinaus
eine Begrünung vorgesehen ist (siehe Punkt 5.1).
3.4 Bauweise / Bauformen
Innerhalb des Sondergebietes wird entsprechend des Planungszieles
eine abweichende Bauweise festgesetzt, da durch den geplanten
Baukörper die in der offenen Bauweise maximal zulässigen Baukörperlängen
von 50 m überschritten werden. In den übrigen Baugebieten
werden die bisherigen Festsetzungen zur Bauweise beibehalten.
In dem Kerngebiet ist dementsprechend eine Doppelhausbebauung,
in den besonderen Wohngebieten eine offene Bauweise festgesetzt.
3.5 Festsetzungen zur baulichen Gestaltung
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs der
Örtlichen Bauvorschrift für die Altstadt Soest gem. § 86 BauO NRW*.
Die Gestaltungssatzung umfasst das Gebiet der historischen Altstadt
Soest und trifft Regelungen zu folgenden Punkten: Abstandsflächen
(§ 3); Dächer (§ 4 ); Dachaufbauten (§ 5); Balkon, Loggien, und
Dachterassen (§ 6); Fenster (§ 7); Schaufenster (§ 8); Kragdächer,
Vordächer und Markisen (§ 9); Material (§ 10); Farben (§ 11); Einfriedigungen
(§ 12); Außenanlagen (§ 13); Parabolantennen (§ 14) sowie
Garagen und überdachte Stellplätze (§ 15).
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
* Örtliche Bauvorschrift über
Gestaltung gemäß § 86 der
Landesbauordnung NW für die
Altstadt Soest in der Fassung
vom 12.11.2001
13

Unter der Voraussetzung, dass die gestalterische Integration des
Vorhabens in das historische Stadtbild der Altstadt Soest auch unter
Berücksichtigung der Anforderungen des Denkmalschutzes gewährleistet
ist, besteht aus Sicht der Stadt Soest grundsätzlich die Möglichkeit
im Bebauungsplan von der Gestaltungssatzung abweichende
Regelungen zu treffen.
Aufgrund der besonderen Ausdehnung des geplanten Baukörpers
und der beabsichtigten zeitgemäßen Architektursprache, die sich
deutlich von der historischen Bebauungsstruktur innerhalb der Soester
Altstadt abgrenzen soll, werden die folgenden abweichenden Regelungen
formuliert.
Dies betrifft zum einen die in der Gestaltungssatzung festgelegte
Dachform des Satteldachs. Neben den in der Gestaltungssatzung
zugelassenen geneigten Dächern mit einer Dachneigung von 45 –
48 0 werden darüber hinaus innerhalb des Sondergebietes auch
Flachdächer und flach geneigte Dächer (

Dabei werden drei Anbindungsvarianten betrachtet:
– Anbindung von Norden über die Walburger Straße
– Anbindung von Norden über Schültinger Straße,
Stiefernbergstraße und Stiftstraße
– Anbindung von Süden über die Dominikanerstraße mit
Querung der Fußgängerzone.
Die Ergebnisse zeigen, dass die Erschließung über die Dominikanerstraße
insbesondere an der Problematik der Querung der Fußgängerzone
sowie an den stark beengten Straßeverhältnissen scheitert.
Die Erschließung über die Stiftstraße und Stiefernbergstraße ist
ebenfalls von engen Straßenverhältnissen gekennzeichnet. Darüber
hinaus besteht hier die Problematik parkender PKW im Straßenraum.
Im Bezug auf die o.g. Aspekte sowie die Möglichkeiten der höhenmäßigen
Anbindung einer Tiefgarage besitzt die Erschließung über
die Walburger Straße die größten Potenziale für die Erschließung des
Plangebietes sowohl für den Kunden- als auch den Anlieferungsverkehr.
In einem weiteren Schritt wurden die durch die geplante Ansiedlung
des großflächigen Einzelhandelsbetriebs und der Büro-/ Gewerbe-
und Wohnnutzungen erzeugten Zusatzverkehre ermittelt. Die übrigen
Nutzungsfestsetzungen des Bebauungsplanes (Kerngebiet, besonderes
Wohngebiet) dienen im wesentlichen lediglich der planungsrechtlichen
Sicherung bestehender Nutzungen, sodass hiervon eine
Zunahme der Verkehrsbelastungen nicht zu erwarten ist. Im Hinblick
auf die aus der geplanten Einzelhandelsansiedlung zu erwartenden
Kfz-Verkehrs ist davon auszugehen, dass sowohl durch die unmittelbare
Nähe des vorhandenen C&A-Hauses zu dem geplanten Marken-
Mode-Center ein entsprechender Konkurrenzeffekt als auch durch die
unmittelbar an das Bauvorhaben angrenzende Fußgängerzone mit
den dort vorhandenen Einzelhandelsnutzungen ein entsprechend
hoher Verbundeffekt eintreten wird. Diese beiden Einflussfaktoren
werden im vorliegenden Fall mit 40% zugrunde gelegt (15% Konkurrenzeffekt
und 25% Verbundeffekt). Es wird angenommen, dass das
durch das geplante Vorhaben tatsächlich zu erwartende effektive
Neuverkehrsaufkommen in den Nachmittagsstunden eines Normalwerktages
in einer Größenordnung zwischen 40 und 50 Kfz/h jeweils
im Ziel- und Quellverkehr liegen wird.
In der Summe ist somit unter Berücksichtigung der Kunden-, Beschäftigten,
Bewohner- und Anlieferungsverkehre von einer zusätzlichen
Verkehrsbelastung von 535 Kfz/24h jeweils im Ziel- und
Quellverkehr durch die Planung zu rechnen
Bei der Bewertung des Kfz-Verkehrsaufkommens ist zu beachten,
dass die ca. 25 öffentlich zugänglichen Stellplätze am Finanzamt
auch in früheren Zeiten stark frequentiert wurden und somit auch zu
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
15

einem nicht unerheblichen Anteil an der Gesamtverkehrsbelastung
der Walburgerstraße beigetragen haben. Der Parkplatz am Finanzamt
war bekannt dafür, immer voll belegt gewesen zu sein. Außerdem
wurde beim Finanzamt früher Verkehr auch dadurch erzeugt,
dass Besucher des Finanzamtes nur Briefe einwerfen mussten und
dann dort auch gar nicht geparkt haben. Ebenso sind Geschäfte (Lebensmittelmarkt
im Gebäude Brüderstrasse 34, Falzmann), Büros
und Praxen in diesem Bereich entfallen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Verkehrsgeschehen in der
Walburgerstraße bereits im Bestand zu einem erheblichen Anteil
durch nicht notwendige Parksuchverkehre geprägt wird, insbesondere
zu Zeiten maximaler Auslastungen der Parkmöglichkeiten auf den
Parkplätzen Kohlbrink und Schweinemarkt. Durch den Bau einer zusätzlichen
Parkierungsanlage im Zuge der Errichtung eines Marken-
Mode-Centers können somit die heute in Spitzenzeiten abgewiesenen
Stellplatznachfragen von den Bestandparkplätzen in die neue
Parkierungsanlage des geplanten Bauvorhabens verlagert und dort
entsprechend abgedeckt werden. Diese positiven Effekte werden
durch die Aufnahme der geplanten Tiefgarage in das Parkleitsystem
der Stadt Soest noch verstärkt. Insofern kann durchaus unterstellt
werden, dass sich künftig durch eine Reduzierung von Parksuchverkehren
und gleichzeitigem Auftreten von vorhabenbezogenen Neuverkehren
ein Kompensationseffekt einstellt, der in der Summe zu
keiner signifikanten Zunahme der Kfz-Frequenzen im Zuge der Walburgerstraße
im Vergleich zu der bestehenden Verkehrssituation beiträgt.
Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit für den betroffenen Knotenpunkt
Brüder-Walburger-Wallstraße / Walburgerstraße ergab, dass
bei einer Betrachtung der Einzelströme in dem Linkseinbiegestrom
aus der Walburgerstraße bereits in der bestehenden Verkehrssituation
der Schwellenwert einer noch ausreichenden Verkehrsqualität von
45 sec/Fz überschritten wird.
Bedingt durch die unterstellten Zusatzverkehre des geplanten Bauvorhabens
werden sich die bereits heute vorhandenen Qualitätseinbußen
zwangsläufig verstärken.
Das Rechtseinbiegen aus der Walburgerstraße sowie das Linksabbiegen
von der Brüder-Walburger-Wallstraße ist demgegenüber mit
mittleren Wartezeiten zwischen ca. 7 und 16 sec/Fz sowohl in der
ANALYSE als auch in der PROGNOSE als grundsätzlich problemlos
einzustufen.
Bei der Bewertung der Berechnungsergebnisse ist zu beachten, dass
sich die Fußgänger-Bedarfs-LSA in der westlichen Zufahrt Brüder-
Walburger-Wallstraße grundsätzlich positiv auf die Verkehrsabwicklung
des kritischen Linkseinbeigestroms auswirkt. Bedingt durch die
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
16

Sperrung der Geradeausströme in beiden Fahrtrichtungen der Brüder-Walburger-Wallstraße
können die sich daraus ergebenden Zeitlücken
für ein gesichertes Ausfahren des Linkseinbiegestroms genutzt
werden. Dieser insbesondere in den Spitzenstunden positive Einfluss
auf die Leistungsfähigkeit wird jedoch in den angewendeten Berechnungsverfahren
nicht berücksichtigt.
Da der Verkehrsablauf im Einmündungsbereich Brüder-Walburger-
Wallstraße / Walburgerstraße bereits im Bestand im Grenzbereich
der Leistungsfähigkeit einzustufen ist, jedoch gestützt auf die Beobachtungen
vor Ort noch als stabil zu bezeichnen ist, sind zunächst
mit Realisierung des geplanten Vorhabens keine baulichen bzw. betrieblichen
Maßnahmen am Knotenpunkt zwingend erforderlich. Es ist
daher vorgesehen, die Verkehrssituation im Rahmen eines Monitorings
mit Realisierung des Vorhabens weiterhin zu beobachten.
Unter Beachtung der Richtlinienvorgaben ist die Walburgerstraße im
weiträumigen Netzzusammenhang eindeutig durch einen Sammelstraßencharakter
gekennzeichnet, da über diesen Straßenzug die
Bündelung der auf die Wohnbereiche gerichteten Ziel- und Quellverkehre
und eine Verteilung auf die leistungsfähige Brüder-Walburger-
Wallstraße erfolgt. Neben den Ziel- und Quellverkehren der Wohnbereiche
werden über die Walburgerstraße aber auch die Ziel- und
Quellverkehre der angrenzenden Geschäftsbereiche (Parkplatz Kohlbrink,
Schweinemarkt etc.) abgewickelt. Die Walburgerstraße ist zudem
im Flächennutzungsplan Bestandteil des Vorrang- /
Hauptstraßennetzes und ist im Altstadtrahmenplan als Sammelstraße
eingeordnet.
Nach den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen RASt 06 sind in
Sammelstraßen Kfz-Verkehrsbelastungen in einer Größenordnung
zwischen 400 bis 800 Kfz in der stärkst belasteten Spitzenstunden
durchaus abwickelbar und zulässig.
Durch Erhebungen vor Ort am Dienstag, den 12. Juli 2011 und am
Donnerstag, den 9. Februar 2012 wurden in der Walburgerstraße in
den Zeiträumen zwischen 16.00 und 18.00 Uhr auf Basis der Zählung
vom Februar 2012 maximale ANALYSE-Querschnittsbelastungen
zwischen 367 und 341 Kfz/h erhoben. Unter Berücksichtigung von
Konkurrenz- und Verbundeffekten ist durch das geplante Bauvorhaben
in den maßgebenden Nachmittagsstunden mit einer Verkehrszunahme
um 101 Kfz/h und 103 Kfz/h h auszugehen. Dies bedeutet,
dass die Querschnittsbelastungen in der Walburgerstraße in der
PROGNOSE auf 468 bzw. 444 Kfz/h ansteigen werden. Der zulässige
Schwellenwert von 800 Kfz/h für Sammelstraßen wird somit auch
unter sehr ungünstigen Annahmen hinsichtlich des durch das geplante
Bauvorhaben einschließlich Marken-Mode-Center hervorgerufenen
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
17

Neuverkehrs deutlich unterschritten.
Auch wenn im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung insbesondere
im Knotenpunkt Brüder-Walburger-Wallstraße / Walburgerstraße
eine erhebliche Verkehrsbelastung festgestellt wurde, bestehen gutachterlicherseits
grundsätzlich gegen die Ansiedlung des geplanten
Einzelhandelsmarktes keine Bedenken.
Zur allgemeinen Verbesserung der Verkehrssituation wurden – unabhängig
von dem konkreten Vorhaben – in dem Gutachten verschiedene
Vorschläge erarbeitet. Dies betrifft bspw. die Verkehrssteuerung
im Knotenpunkt Brüder-Walburger-Wallstraße / Walburgerstraße oder
die Optimierung der Parkverhältnisse im Umfeld des Vorhabens
(Schweinemarkt ) und das Parkleitsystem der Stadt Soest. Diese
Maßnahmen sind jedoch als Voraussetzung für die Realisierung des
Modemarktes nicht erforderlich. Unabhängig von dem Bebauungsplanverfahren
hat die Stadt Soest ein Verkehrskonzept für den Bereich
Walburgerstraße beschlossen, in dem verschiedene
Maßnahmen zur Verbesserung der Verkehrssituation in dem gesamten
Quartier enthalten sind.
4.2 Ruhender Verkehr
Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze sind auf den privaten
Grundstücksflächen nachzuweisen. Im Bereich des Sondergebietes
ist die Anlage einer Tiefgarage mit ca. 100 öffentlich nutzbaren
Stellplätzen, die im Wesentlichen den für die geplanten Nutzungen
bauordnungsrechtlich erforderlichen Bedarf decken, sowie 18 Stellplätze
für Bewohner und Beschäftigte und einer Zufahrt von der Waisenhausstraße
vorgesehen.
Es ist vorgesehen, die geplante Tiefgarage in das Parkleitsystem der
Stadt Soest einzubeziehen, um Parksuchverkehre zu minimieren.
Entsprechende Regelungen werden in den städtebaulichen vertrag
mit dem Vorhabenträger des geplanten Einzelhandelsmarktes getroffen.
4.3 Öffentlicher Personennahverkehr
Der Bahnhof Soest befindet sich nördlich des Plangebietes in einer
Entfernung von ca. 400 m.
Die Anbindung des Plangebietes an das Netz des Öffentlichen Nahverkehrs
wird im Übrigen über die in der Altstadt verkehrenden Buslinien
gewährleistet.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
18

5 Natur und Landschaft / Freiraum
5.1 Festsetzungen zur Freiraumgestaltung
Als wichtige freiraumplanerische Maßnahme zur Integration der des
geplanten Vorhabens in sein Umfeld wird entlang der nördlichen
Plangebietesgrenze zwischen Stiftstraße und Enger Weg eine private
Grünfläche festgesetzt, in der 8 Bäumen in einem Abstand von 9 -10
m zu pflanzen sind, die künftig die Ansicht des Plangebietes von Norden
prägen sollen.
Aufgrund des im Plangebiet nach Süden abfallenden Geländes wird
im Bebauungsplan in o.g. Bereich zwischen Stiftsstraße und Enger
Weg das künftige Geländeniveau entsprechend der nördlich angrenzenden
Grundstücksflächen festgesetzt, so dass ein Geländeversprung
an dieser Stelle ausgeschlossen wird.
Um negative Auswirkungen auf das Kleinklima durch den hohen Versiegelungsgrad
innerhalb des Plangebietes zu vermeiden wird festgesetzt,
dass Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer (Dachneigung
< 10 0 ) im Bereich der mit einer maximalen Baukörperhöhe von H
max. = 98,90 ü.NHN (zentrale Dachfläche des Hauptbaukörpers), FH
max. = 98,10 ü.NHN (Verbindungstrakt zwischen Hauptbaukörper
und Enger Weg 7) und TH max. = 91,40 ü.NHN (Bebauung im rückwärtigen
Bereich Waisenhausstraße 13) festgesetzten überbaubaren
Flächen mit einem Flächenanteil von mindestens 75 % (bezogen auf
die jeweilige Dachfläche) extensiv zu begrünen sind. Die technische
Ausgestaltung (Aufbau der Substratschicht etc.) hat entsprechend der
Richtlinie für die Planung, Ausführung und Pflege von Dachbegrünungen
„Dachbegrünungsrichtlinie 2008” zu erfolgen. Die o.g. Richtlinie
kann in der Abteilung Stadtentwicklung und Bauordnung der Stadt
Soest eingesehen werden.
5.2 Eingriffsregelung
Der Bereich des Vorhabens war vor Abriss der Bausubstanz mit Ausnahme
einzelner Baumstandorte weitestgehend versiegelt. Für das
ehemalige Grundstück des Finanzamtes war zudem im Bebauungsplan
eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt.
Das Planungskonzept geht ebenfalls von einer weitgehenden Versiegelung
des Plangebietes aus. Für das festgesetzte Sondergebiet wird
eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt, wobei der nördliche
Grundstücksstreifen als „private Grünfläche” festgesetzt und damit
als unversiegelte Freifläche planungsrechtlich gesichert wird. Durch
die o.g. Baumpflanzungen und die festgesetzte Begrünung der Dachflächen
werden zudem negative Auswirkungen auf das Klima gemindert.
Unabhängig davon gelten Eingriffe in Natur und Landschaft im Bereich
von Bebauungsplanverfahren, die der Innenentwicklung gem.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
19

§13 a BauGB dienen und eine zulässige Geschossfläche von 20.000
qm nicht überschreiten, gem. § 13 a BauGB (2) Nr. 4 als bereits vor
der planerischen Entscheidung als zulässig. Eine Bilanzierung des
Eingriffs ist daher für das vorliegende Bebauungsplanverfahren nicht
erforderlich.
5.3 NATURA 2000 / Artenschutz
Das nächstgelegene Natura 2000-Gebiet befindet sich mit 2.100 m
Entfernung außerhalb des Wirkbereiches des Vorhabens. Nachteilige
Wirkungen durch das Vorhaben können somit ausgeschlossen werden.
Gemäß Handlungsempfehlung des Landes NRW* ist im Rahmen
einer artenschutzrechtlichen Prüfung festzustellen, ob Vorkommen
europäisch geschützter Arten im Plangebiet aktuell bekannt oder zu
erwarten sind und bei welchen dieser Arten aufgrund der Wirkungen
des Vorhabens Konflikte mit artenschutzrechtlichen Vorschriften potenziell
nicht ausgeschlossen werden können – bzw. ob und welche
Maßnahmen zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konflikte erforderlich
werden.
Als Betrachtungsgrundlage dient eine Bestandsaufnahme vor Ort im
Juni 2011 sowie eine Potenzialanalyse unter Berücksichtigung der für
das Blattgebiet benannten Arten (gem. FIS).
Das Plangebiet umfasst großflächig den Abbruchbereich des alten
Finanzamtes (Abbruch bereits überwiegend erfolgt). Im Norden und
Osten schließen Wohnnutzungen mit Gärten aus jungen Grünstrukturen
unterschiedlicher Pflegeintensität an.
Aufgrund des max. mittleren Stammdurchmessers (max. 30 cm) weisen
die zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Bäume kein Potenzial für
baumbewohnende Arten (insbesondere Fledermäuse) auf. Die Gartenflächen
stellen zwar einen potenziellen Nahrungsraum dar, sind
aber –eingebettet in die Strukturen des umgebenden Siedlungsraums
mit ähnlichen Gartenstrukturen– nicht als Sonderbiotop oder essenzielles
Nahrungshabitat einzustufen.
So werden insgesamt keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände
gem. § 44 BNatSchG vorgenommen.
Dennoch sollte im Sinne des allgemeinen Artenschutzes beachtet
werden, dass eine Gehölzrodung nicht während der Brut- und Aufzuchtzeiten,
also zwischen dem 01.03. – 30.09., erfolgen sollte.
6 Sonstige Belange
6.1 Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes wird über die bestehenden
Netze sichergestellt.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
* Ministerium für Wirtschaft,
Energie, Bauen, Wohnen und
Verkehr NRW und des
Ministeriums für Klimaschutz,
Umwelt, Landwirtschaft, Natur
und Verbraucherschutz vom
22.12.2010: Artenschutz in der
Bauleitplanung und bei der
baurechtlichen Zulassung von
Vorhaben. Gemeinsame
Handlungsempfehlungen
20

6.2 Altlasten und Kampfmittel
• Altlasten
Das Plangebiet ist nicht im Altlastenkataster des Kreises Soest enthalten.
Im Rahmen des Abbruchs der Gebäudesubstanz auf dem
Gelände des ehemaligen Finanzamtes wurden unterhalb von Asphaltflächen
Bodenverunreinigungen entdeckt, die im Rahmen der
Grundstücksaufbereitung beseitigt und ordnungsgemäß entsorgt
werden.
• Kampfmittel
Nach den vorhandenen Luftbildern Luftbildauswertung (LBA)
11/34483 und (LBA) 11/35145 liegt der Planungsbereich in einem
Bombenabwurfgebiet des 2. Weltkrieges.
Daher ist das Absuchen der zu bebauenden Flächen und Baugruben
unter Berücksichtigung der Anlage 1 der Techn. Verwaltungsvorschrift
für die Kampfmittelbeseitigung (TVV KpfMiBesNRW) - Baugrundeingriffe
auf Flächen mit Kampfmittelverdacht ohne konkrete
Gefahr erforderlich.
Die Anwendung der Anlage 1 hat besondere Bedeutung bei Spezialtiefbaumaßnahmen
wie z.B. Spuntwände, Berliner Verbau, etc. , da
hier vorab Sondierungsbohrungen ggf. erforderlich werden.
Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist darauf zu achten, ob der
Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbungen hinweist oder verdächtige
Gegenstände beobachtet werden. Ist dies der Fall, sind die
Arbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelräumdienst ist zu
verständigen.
Im Bereich der Stadt Soest kann nie völlig ausgeschlossen werden,
dass bei Erdarbeiten Bombenblindgänger oder Munitionsteile gefunden
werden.
Bei der Durchführung des Bauvorhabens ist daher mit erhöhter Vorsicht
vorzugehen.
Im Verdachtsfall ist der Gefahrenbereich großflächig abzusperren und
die Abteilung Ordnungsangelegenheiten der Stadt Soest unverzüglich
zu informieren, damit der Kampfmittelräumdienst benachrichtigt werden
kann. Die entsprechenden Meldungen sind unter der Ruf-Nr.:
103-2111 bei Frau Matteikat (103-2110 bei Herrn Schmäring) zu veranlassen.
Außerhalb der Dienstzeiten sind Meldungen an die Polizeiinspektion
Soest (02921 – 91000) zu richten, um den Bereitschaftsdienst des
Ordnungsamtes informieren zu lassen.
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
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Stadt Soest
21

7 Immissionsschutz
Zu dem Bebauungsplan wurde eine Immissionsschutz-Gutachten*
erstellt, das die Auswirkungen der Planung auf die im und in der Umgebung
des Plangebietes vorhandenen Nutzungen untersucht.
Da der Bebauungsplan mit Ausnahme der geplanten Einzelhandelsnutzung
innerhalb des Sondergebietes lediglich bestandssichernde
Festsetzungen trifft, konzentriert sich die schalltechnische Untersuchung
auf das geplante Einzelhandelsvorhaben.
Im Sinne einer Prüfung der Realisierbarkeit der Planung im Hinblick
auf die Belange des Immissionsschutzes wurde der derzeitige Planungsstand
des Vorhabens für das Gutachten zu Grunde gelegt.
In Verbindung mit der geplanten Einzelhandelsnutzung ist wie oben
beschrieben die Anordnung einer Tiefgarage vorgesehen. Die Zufahrt
zu der Tiefgarage soll wie auch die Anlieferung des Marktes von der
Waisenhausstraße erfolgen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung
wurden neben den durch die Tiefgarage und die Anlieferungszone
verursachten Immissionen auch die Immissionen der
haustechnischen Aggregate in die Prüfung einbezogen.
Da die geplante Einzelhandelsnutzung ausweislich der Ergebnisse
der verkehrstechnischen Untersuchung zu einer spürbaren Erhöhung
der Verkehrsbelastung auf der Walburger Straße führt, wurden auch
die damit verbundenen Verkehrsimmissionen in dem Gutachten betrachtet.
Im Ergebnis ist fest zu stellen, dass durch die Nutzung der Tiefgarage
nicht mit unzulässigen Lärmimmissionen im Umfeld des Bauvorhabens
zu rechnen. Ebenfalls unkritisch sind die haustechnischen Aggregate
zu beurteilen, die sich laut Planungsunterlagen innerhalb des
Gebäudes befinden. Die Zu- und Auslässe können mittels Schalldämpfer
gedämpft werden. Hinsichtlich der geplanten Anlieferung
sind hingegen Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte
an dem unmittelbar östlich angrenzenden Gebäude nicht gänzlich
auszuschließen. Hier wird es im Rahmen des anschließenden Baugenehmigungsverfahrens
erforderlich die Anlieferung so zu gestalten,
dass die Entladegeräusche gegenüber der Nachbarbebauung abgeschirmt
werden. Dies kann z.B. durch die Verlagerung der Anlieferung
nach Innen oder durch eine Umbauung erreicht werden.
Des Weiteren wurden die schalltechnischen Auswirkungen der mit
der Planung verbundenen zusätzlichen Verkehre auf die außerhalb
des Plangebietes bestehenden schutzbedürftigen Nutzungen zur Einstellung
in die städtebauliche Abwägung ermittelt.
Bei Betrachtung der derzeitigen Gesamtverkehrssituation (Analysefall)
ist festzustellen, dass an der bestehenden Bebauung insbeson-
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
* Immissionsschutzgutachten –
Schalltechnische Beurteilung
im Rahmen der Bauleitplanung
„Ehemaliges Finanzamt”,
9. Änderung, Schallimmissionsprognose
Nr. 06 1179 11, Uppenkamp
und Partner, Ahaus,
April 2011
22

dere vor den zur Walburgerstraße orientierten Fassaden die gebietsspezifischen
schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für
Allgemeine bzw. Besondere Wohngebiete (WA/WB) - deren Einhaltung
oder Unterschreitung im Rahmen der städtebaulichen Planung
wünschenswert ist - nicht eingehalten werden. Ebenfalls nicht eingehalten
werden die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung,
die als Grenze zur erheblichen Belästigung durch
Verkehrsgeräusche betrachtet werden kann.
Die im Rahmen der städtebaulichen Planung als absolute Schwelle
der Zumutbarkeit geltenden Sanierungsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzrichtlinien
von 70 dB(A) am Tag werden an der Bestandsbebauung
um mindestens 1 dB(A) unterschritten.
Der bei der Durchführung des Bauvorhabens durch das Verkehrsgutachten
ausgewiesene zusätzliche Verkehr führt an der Bestandsbebauung
zu einer lediglich geringfügigen Erhöhung der
Gesamtverkehrsgeräusche von maximal 0,8 dB (aufgerundet maximal
1 dB). Aufgrund dieser Erhöhung wird der Sanierungsgrenzwert
der Verkehrslärmschutzrichtlinien am Tag im Erdgeschoss der unmittelbar
an der Straße befindlichen Bebauung z. B. Walburgerstraße 42
zwar erreicht jedoch nicht überschritten.
Nach den Erkenntnissen der Akustik ist, eine Zunahme des Dauerschallpegels
von 3 dB(A) vom menschlichen Ohr gerade wahrnehmbar,
während Pegelzunahmen von bis zu 2 dB(A) nicht bzw. kaum
feststellbar sind (VGH Baden-Württemberg (09.02.2010 - 3 S
3064/07). Vor dem Hintergrund, dass es sich um einen bereits vorbelasteten
innerstädtischen Bereich handelt sind Erhöhungen im kaum
wahrnehmbaren Bereich nicht als abwägungserheblich anzusehen.
Zusammenfassend lässt sich somit feststellen, dass mit der Umsetzung
der vorliegenden Planung für die angrenzenden und in der Umgebung
vorhandenen Nutzungen keine unzumutbaren
Lärmimmissionen verbunden sind. Der Bebauungsplan ist somit auch
unter dem Gesichtspunkt des Immissionsschutzes vollziehbar.
8 Nachrichtliche Übernahmen,
Kennzeichnungen und Hinweise
8.1 Denkmalschutz
• Denkmalpflege
Für das Plangebiet gilt die Denkmalbereichsatzung der Stadt Soest*
aus dem Jahre 1996. Schutzgegenstand der Denkmalbereichssatzung
sind der Stadtgrundriss, die Stadträume und ihre Gliederung,
Sichtbeziehungen, das Erscheinungsbild von Gebäuden sowie die
Stadtsilhouette. Eine Beeinträchtigung der in der Denkmalbereichssatzung
beschriebenen Sichtachsen zur Wiesenkirche im Verhältnis
zu der bisher vorhandenen Bebauung des Finanzamtes ist durch den
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
* Denkmalbereichsatzung
Altstadt Soest, Stadt Soest,
1996
23

geplanten Baukörper nicht zu erwarten. Im Bezug auf den Stadtraum
ist – wie unter Pkt. 3 3 beschrieben – eine Aufweitung des Straßenraumes
an der Stiftsstraße aus Gründen des Brandschutzes unvermeidlich.
Durch die Staffelung des Baukörpers zur Stiftstraße soll
eine kleinteilige Bebauungsstruktur nachempfunden werden, die sich
trotz des an sich großen Volumens des Einzelhandelsgebäudes in die
Proportionen der umgebenden Bebauung entlang der Stiftstraße einfügt.
Innerhalb des Plangebietes befinden sich vier Baudenkmäler: Enger
Weg Nr. 5, Walburger Straße 17 sowie Stiftstraße 8 und 10.
Die Baudenkmäler werden gem. § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich im
Bebauungsplan dargestellt.
• Bodendenkmalpflege
Über das Vorkommen von Bodendenkmälern und archäologische
Funden bestehen unterschiedliche Informationen. Auf dem Flurstück
228 ehemals Waisenhausstraße 11 befand sich früher das Waisenhaus,
später das spätbarocke Krankenhaus der Stadt. Die archäologischen
Befunde in diesem Bereich sind im Zuge des Abbruchs des
zuletzt dort befindlichen ehemaligen Finanzamtes bereits dokumentiert
worden.
Die archäologischen Befunde der westlich und östlich gelegenen
Flurstücke innerhalb des Plangebietes sind bislang nicht bekannt.
Diese Bereiche müssen baubegleitend durch die Stadtarchäologie
Soest beobachtet und ggf. dokumentiert werden.“
Im Plangebiet ist mit großer Wahrscheinlichkeit mit archäologischen
Befunden zu rechnen. Deshalb können bei Bodeneingriffen, Bodendenkmäler
(kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h.
Mauern, alte Gräben, Einzelfundamente, aber auch Veränderungen
und Verfärbungen der natürlichen Bodenbeschaffenheit , Höhlen,
Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens
aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden.
Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadtarchäologie Soest
(Tel.: 02921 6639650) oder der Unteren Denkmalbehörde (Tel.:
02921 103-3412) oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle
Olpe (Tel.: 02761 93750), unverzüglich anzuzeigen und die
Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand
zu erhalten (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls
diese nicht vorher von der Denkmalbehörde freigegeben wird. Die
archäologischen Funde, welche im Plangebiet bereits ergraben wurden,
lassen hier weitere wichtige Befunde erwarten. Daher ist es unbedingt
erforderlich, dass Baumaßnahmen archäologisch begleitet
werden. Termine für alle Bodeneingriffe, auch für Ver- und Entsorgungsleitungen,
sind deshalb mindestens 2 Wochen vorher mit der
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
24

Stadtarchäologie Soest (Tel.: 02921 6639650 abzusprechen.“ Ein
entsprechender Hinweis wurde in die Planzeichnung des Bebauungsplanes
aufgenommen.
9 Fragen der Durchführung und Bodenordnung
Maßnahmen der Bodenordnung sind im Plangebiet nicht erforderlich.
Zu dem Bebauungsplan wird ein städtebaulicher Vertrag mit dem
Vorhabenträger des innerhalb des Sondergebietes geplanten Vorhabens
geschlossen, indem ergänzende Regelungen zur Realisierung
des Vorhabens getroffen werden (z.B. Gestaltung des Gebäudes,
Anschluss an die öffentlichen Verkehrsflächen).
10 Flächenbilanz
Gesamtfläche
davon:
0,84 ha – 100 %
– Sonstiges Sondergebiet 0,46 ha – 54,8 %
– Kerngebiet 0,08 ha – 9,5 %
– Besonderes Wohngebiet 0,10 ha – 11,9 %
–
–
Öffentliche Verkehrsfläche
Private Grünfläche
Bearbeitet für die Stadt Soest
Coesfeld, im August 2012
WOLTERS PARTNER
Architekten BDA · Stadtplaner DASL
Daruper Straße 15 · 48653 Coesfeld
0,16 ha
0,04 ha
–
–
19,0 %
4,8 %
9. Änderung
Bebauungsplan Nr. 100
„Nördliche Innenstadt”
Stadt Soest
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