STADT SOEST BEBAUUNGSPLAN NR. 80 / 2. ÄNDERUNG ...

Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 80, 2. Änderung, Begründung 08 / 2011
INHALT:
STADT SOEST
BEBAUUNGSPLAN NR. 80 / 2. ÄNDERUNG
BEGRÜNDUNG
1 Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 80............................. 2
2 Planungsanlass / vorgesehene Nutzung im Plangebiet ......................................... 3
3 Planungsrechtliche Situation............................................................................ 3
3.1 Flächennutzungsplan ................................................................................................................3
3.2 Bebauungsplan Nr. 80...............................................................................................................4
4 Städtebauliche Situation ................................................................................. 5
5 Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes ........................... 5
6 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB......................... 6
6.1 Art der baulichen Nutzung .........................................................................................................6
6.2 Maß der baulichen Nutzung .......................................................................................................6
6.3 Bauweise ................................................................................................................................8
6.4 Überbaubare Grundstücksflächen / Baugrenzen / Baulinien ...........................................................8
6.5 Flächen für Nebenanlagen .........................................................................................................9
6.6 Zahl der Wohnungen ................................................................................................................9
6.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ..............9
6.8 Erhalten und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................... 10
7 Örtliche Bauvorschriften – Abweichung von der Gestaltungssatzung.................... 11
7.1 Abweichung von den Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung für die Altstadt ............................. 11
7.2 Grünsandsteinmauer ..............................................................................................................12
8 Nachrichtliche Übernahme - Denkmal ............................................................. 13
9 Artenschutz ................................................................................................ 13
10 Ver- und Entsorgung .................................................................................... 13
11 Denkmal- und Bodendenkmalpflege ............................................................... 14
12 Altlasten..................................................................................................... 14
13 Immissionen ............................................................................................... 14
14 Kosten ....................................................................................................... 15
Anlage
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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 80, 2. Änderung, Begründung 08 / 2011
1 Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 80
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung befindet sich im westlichen Teil der
Soester Altstadt. Die Fläche wird im Norden von der "Rosenstraße" und im Süden von der
"Höggenstraße" begrenzt. Sie umfasst in der Gemarkung Soest, Flur 52, die Flurstücke
Nr. 36, 37 und 38 und hat eine Größe von ca. 5.000 m².
Lage des Plangebietes im Stadtgefüge
Derzeitige Situation im Plangebiet: dunkelgrau: vorhandene Baukörper, hellgrau:
versiegelte Flächen, Schraffur: überwiegend Rasenflächen
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Das Grundstück mit den aufstehenden Gebäuden wurde in der Vergangenheit vom Ortsverein
Soest des "Deutschen Roten Kreuzes" genutzt. Im zentralen Bereich des Plangebietes
befindet sich eine denkmalgeschützte, zweigeschossige Villa mit hohem Sockel und
relativ flach geneigtem Walmdach. Westlich der Villa steht ein dreigeschossiges Gebäude
auf. Das Erdgeschoss dieses architektonisch anspruchslosen Baukörpers diente mit seinen
Garagen der Unterbringung von Nutzfahrzeugen. Im östlichen Teilbereich wurde ein
eingeschossiger Gebäudekomplex errichtet.
Große Teile des Plangebietes sind aufgrund ihrer bisherigen Nutzung als Stellplatzflächen,
Umfahrten bzw. Rangierflächen oder aber als Wegeflächen asphaltiert, gepflastert oder
mit einem Schotterbelag befestigt. Die verbleibenden Grünbereiche stellen sich bis auf
einzelne Strauchgruppen überwiegend als Rasenflächen dar. Insbesondere entlang der
"Rosenstraße" im Norden des Plangebietes stehen zahlreiche Laubbäume auf, von denen
drei als geschützte Bäume im Sinne der "Satzung zum Schutz des Baumbestandes der
Stadt Soest" einzustufen sind. Dies gilt auch für zwei weitere Bäume im südöstlichen Teil
des Plangebietes.
2 Planungsanlass / vorgesehene Nutzung im Plangebiet
Nach Verlagerung der Einrichtungen des "Deutschen Roten Kreuzes" an einen anderen
Standort und Veräußerung der Fläche beabsichtigt der neue Eigentümer, die auf dem
Baugrundstück vorhandene, nicht erhaltenswerte Bausubstanz zu entfernen. Neben dem
Erhalt und der Sanierung der denkmalgeschützten Villa ist die Errichtung von vier neuen
Wohngebäuden geplant.
Besonderes Merkmal der Wohnbebauung soll u.a. die nahezu vollständige Begrünung und
parkähnliche Gestaltung der Außenanlagen sein. Möglich wird die gärtnerische Gestaltung
eines großen Teils der Fläche durch die im Zusammenhang mit der Neubebauung geplanten
Tiefgaragen und den damit verbundenen Verzicht auf eine erhebliche Anzahl oberirdischer
Stellplätze.
Planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabens ist die Änderung
des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 80, dessen Festsetzungen die vorgesehene
neue Nutzung nicht zulassen.
3 Planungsrechtliche Situation
3.1 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf
– Einrichtungen für soziale Zwecke" dar. Die vorgesehene Änderung des
Bebauungsplanes kann damit nicht aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan entwickelt
werden.
Das Vorhaben, im historischen Stadtkern die planungsrechtlichen Grundlagen für eine
Wohnnutzung zu schaffen, entspricht jedoch den Zielen der Stadtentwicklung und dient
der Lebendigkeit der Altstadt. Die "geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes"
ist durch die Planung somit nicht beeinträchtigt. Unter dieser Voraussetzung
kann nach § 13a (2) Nr. 2 BauGB im beschleunigten Verfahren die Änderung des Bebauungsplanes
auch vor Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen. Der Flächennutzungsplan
ist in diesen Fällen im Wege der Berichtigung anzupassen.
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3.2 Bebauungsplan Nr. 80
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des 1986 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplanes
Nr. 80. Dieser bildet die planungsrechtliche Grundlage für ein mehr als fünf Hektar
großes Segment der Soester Altstadt zwischen "Ulrich-Jakobi-Wallstraße" im Südwesten
und "Puppenstraße" im Nordosten sowie "Rosenstraße" im Nordwesten und "Kesselstraße"
im Südosten.
Der Bebauungsplan Nr. 80 setzt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf" mit
der besonderen Zweckbestimmung "Deutsches Rotes Kreuz" fest. Neben dem Standort
der Villa werden zwei weitere überbaubare Grundstücksflächen bestimmt. Eine Bebauung
ist nach den Vorgaben des Bebauungsplanes in offener Bauweise, giebelständig zu den
Straßenräumen und mit maximal zwei Vollgeschossen zulässig. Die Grundflächenzahl 0,3
und die Geschossflächenzahl 0,6 sind einzuhalten.
Entlang der "Rosenstraße" setzt der Bebauungsplan einen ca. 10 m breiten Streifen als
"Fläche für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern" fest. Entlang der "Höggenstraße"
und teilweise auch im Umfeld der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen sind
demgegenüber nicht näher bestimmte flächenhafte "Pflanzgebote" eingetragen. Darüber
hinaus werden zahlreiche Bäume insbesondere entlang der Straßen als zu erhalten sowie
drei Bäume als anzupflanzen festgesetzt.
Ausschnitt: Bebauungsplan Nr. 80
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4 Städtebauliche Situation
Die städtebaulichen Merkmale eines Plangebietes stellen spezifische Anforderungen an
die zukünftige Nutzung und damit an die zukünftige Bebauung der Fläche.
Die unter Denkmalschutz stehende Villa "Höggenstraße 28" in zentraler Lage des Plangebietes
ist prägend nicht nur für das Baugrundstück. Sie entfaltet auch positive Wirkung
auf die Gestaltqualität insbesondere des Straßenraumes "Höggenstraße". Und trotz des
dichten Baumbestandes eröffnen sich auch von der "Rosenstraße" interessante und
stadtgestalterisch wertvolle Blickbeziehungen auf den eindrucksvollen Baukörper. Eine
ergänzende Bebauung ist daher so auf dem Grundstück zu positionieren, dass die Villa
vom öffentlichen Raum aus erlebbar bleibt.
Die historisch gewachsenen Strukturen des westlichen Teils der Soester Altstadt sind in
der Regel gekennzeichnet durch eine im Bereich der Wallbefestigung aufgelockerte Bebauung
mit zum Teil großen Gärten und altem Baumbestand. Dieses Merkmal ist im
Umfeld der Villa erkennbar, wenn auch die zweifellos nicht erhaltenswerten übrigen Baukörper
im Plangebiet den Gesamteindruck empfindlich stören. Gestaltete Grünflächen in
den Bereichen zwischen dem denkmalgeschützten Gebäude und dem Straßenraum sowie
ein angemessener Abstand der Neubebauung zur alten Bausubstanz können historische
Strukturen auch zukünftig ablesbar machen.
Die angrenzenden Straßenräume sind von unterschiedlicher Qualität. Sowohl die "Höggenstraße"
als auch die "Rosenstraße" stellen radiale Verbindungen zwischen Wallring
und Stadtkern her. Jedoch ist die "Rosenstraße" eine Straße mit teilweise stark verengtem
Querschnitt und hinsichtlich der Bedeutung für den Kfz-Verkehr eher untergeordnet.
Der an das Plangebiet grenzende Abschnitt dieser Straße zeichnet sich insbesondere
dadurch aus, dass die Bebauung hinter den auf den Grundstücken vorhandenen Grünstrukturen
zurücktritt. Der teilweise imposante Baumbestand, die beiderseits den Straßenraum
fassenden und stellenweise von "Grün" überwucherten hohen Grünsandsteinmauern
und die enge, "verwinkelte" Straßenparzelle geben der "Rosenstraße" eine ganz
besondere Charakteristik. Nicht zuletzt wird die Wertigkeit des Plangebietes auch durch
die Qualität des angrenzenden öffentlichen Raumes und hier insbesondere der "Rosenstraße"
bestimmt. Die zukünftige Bebauung muss mit Blick auf die "Rosenstraße" durch
Verzicht auf großzügige Maueröffnungen und durch Erhalt bzw. Anpflanzung prägender
Grünstrukturen "hinter" den Grünsandsteinmauern reagieren. Die Anbindung des Plangebietes
an das örtliche Verkehrsnetz sollte für motorisierte Verkehre ausschließlich über
die "Höggenstraße" erfolgen.
5 Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Die unter § 13a (1) BauGB genannten Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten
Verfahrens sind gegeben. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die
planungsrechtlichen Grundlagen zur "Nachverdichtung" geschaffen werden. Die zulässige
Grundfläche liegt weit unterhalb des unter § 13a (1) Nr. 1 genannten Schwellenwertes
von 20.000 m². Das geplante Vorhaben unterliegt nicht der Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung)
oder nach Landesrecht.
Ein Umweltbericht ist nicht Bestandteil dieser Begründung. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB
gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind, als bereits vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs in den Naturhaushalt
ist im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens daher nicht vorzunehmen. Eine
Ausgleichspflicht gem. § 1 a (4) BauGB besteht nicht.
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6 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB
6.1 Art der baulichen Nutzung
Für den Änderungsbereich wird gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO die Nutzungsart
"Allgemeines Wohngebiet" festgesetzt. Dabei werden gem. § 1 (6) BauNVO die
unter § 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO genannten Ausnahmen "Gartenbaubetriebe" und
"Tankstellen" ausgeschlossen. Diese Nutzungen können sich hinsichtlich ihrer äußeren
Gestaltung und ihrer Standortanforderungen nicht in das städtebauliche Gefüge der
Altstadt und im Besonderen dieses Standortes einfügen.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für den Änderungsbereich gemäß § 9 (1) Nr. 1
BauGB i.V.m. § 16 (2) BauNVO durch Festsetzung der Grundflächenzahl und der Höhe
der baulichen Anlagen bestimmt.
6.2.1 Grundflächenzahl
Der Bebauungsplan Nr. 80 setzt für die Gemeinbedarfsfläche eine Grundflächenzahl von
0,3 fest. Für allgemeine Wohngebiete schreibt § 17 BauNVO für die Grundflächenzahl das
Höchstmaß 0,4 vor. Zwar belegen die Grundflächen der im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
vorgesehenen Gebäude eine Fläche von nur ca. 30 % der Gesamtfläche.
Jedoch sind bei Ermittlung der Grundflächenzahl auch die Tiefgaragen in voller Ausdehnung
zu berücksichtigen. Aus diesem Grunde ist die Festsetzung der
Grundflächenzahl 0,4 gem. § 19 BauNVO erforderlich, um das Vorhaben realisieren zu
können.
6.2.2 Höhe der Baukörper
Die zulässigen Gebäudehöhen werden im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
gem. § 18 BauNVO festgesetzt. Unterer Bezugspunkt zur Bestimmung der jeweiligen
Höhen ist Normalhöhen Null (NHN). Die denkmalgeschützte Villa ist in ihrer Kubatur zu
erhalten. Daher werden für diesen Baukörper die bestehenden Trauf- und Firsthöhen
übernommen.
Für die vorgesehene Neubebauung wird die zulässige Firsthöhe durch Festsetzung eines
Mindest- und eines Höchstmaßes bestimmt. Das Höchstmaß von 109,7 m für die zukünftige
Wohnbebauung an der "Höggenstraße" wurde u.a. auf Grundlage des vorliegenden
Gebäudeentwurfs gewählt und unterschreitet die Firsthöhe der Villa (112,80 m) um mehr
als drei Meter. Die im Westen an das Plangebiet angrenzende Bebauung weist jedoch
geringere Firsthöhen von 108,9 m bzw. 109,6 m auf, ebenso mit 107,3 m das im Nordosten
etwas entfernt liegende Gebäude "Rosenstraße 11". Für die geplante Bebauung an
der "Rosenstraße" wird eine wesentlich niedrigere Firsthöhe von maximal 107,7 m festgesetzt.
Damit wird auf die Enge und besondere Charakteristik des Straßenraumes der
"Rosenstraße" reagiert.
Unter Berücksichtigung der Höhenentwicklung der Bebauung im weiteren Verlauf der
beiden Straßen und auch angesichts der höheren Gebäude an den gegenüberliegenden
Seiten der "Höggenstraße" und der "Rosenstraße" ordnen sich die geplanten Baukörper in
Bezug auf die Firsthöhen insgesamt gut in das städtebauliche Gefüge ein. Die festgesetzte
Mindestfirsthöhe entlang der "Höggenstraße" soll verhindern, dass eine wesentlich
niedrigere Bebauung sich irritierend auf die das Plangebiet und sein Umfeld prägende
"Gebäudetopographie" auswirkt.
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Das Dachgeschoss wird in den Festsetzungen der Bebauungsplanänderung als das oberste
Geschoss des jeweiligen Gebäudes definiert. Im Zusammenhang mit der Festsetzung
der überbaubaren Grundstücksflächen schreibt der Bebauungsplan ein Zurückspringen
des Dachgeschosses vor. Die Erdgeschossfußbodenhöhe dieses Geschosses wird damit zu
einer vom Straßenraum aus wahrzunehmenden und stadtgestalterisch relevanten "Gebäudekante",
vergleichbar einer Traufkante. Dementsprechend wird in die Planung eine
Festsetzung zur Eingrenzung dieser Höhe aufgenommen. Wie auch bei der Firsthöhe wird
hier ein Mindest- und ein Höchstmaß gewählt (105,8 m bis 106,8 m an der "Höggenstraße"
bzw. 102,8 m bis 103,8 m an der "Rosenstraße"), welches auf eine harmonische
Einordnung der Baukörper in den baulichen Zusammenhang abzielt. So bleibt diese Höhe
deutlich unter der Traufhöhe des denkmalgeschützten Gebäudes (TH 109,88 m). Die
geplanten Baukörper an der "Höggenstraße" können die Traufhöhen des benachbarten
Baukörpers "Höggenstraße 24/26" (TH 105,84 m) sowie der "gegenüber liegenden" Bebauung
(TH 104,62 m bis 106,36 m) aufnehmen. Die beiden zukünftig an der "Rosenstraße"
zu errichtenden Gebäude können Bezug zur Traufhöhe des benachbarten Wohnhauses
"Höggenstraße 34" (TH 103,84 m) nehmen, ordnen sich in ihrer
Höhenentwicklung aber der Villa und den gegenüber auf dem Gelände des ehemaligen
Stadtkrankenhauses errichteten Gebäuden deutlich unter.
6.3 Bauweise
Wie auch im Bebauungsplan Nr. 80 wird für das Plangebiet die offene Bauweise gem. § 9
(1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO vorgeschrieben. Die mit Festsetzung dieser Bauweise
verbundene Sicherstellung seitlicher Grenzabstände unterstreicht die Zielsetzung einer
aufgelockerten Bebauung.
6.4 Überbaubare Grundstücksflächen / Baugrenzen / Baulinien
Gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO werden die überbaubaren Grundstücksflächen
durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien bestimmt.
Die denkmalgeschützte Villa ist in ihrer Kubatur zu erhalten. Um dies planungsrechtlich
zu unterstreichen, wird der Baukörper eng durch eine Baulinie umfahren.
Für die vier neu zu errichtenden Wohngebäude liegt ein architektonischer Entwurf vor.
Die durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich
an diesem Entwurf und umfahren die für eine Bebauung vorgesehenen Grundstücksbereiche.
Die überbaubaren Flächen liegen in den westlichen und östlichen Randbereichen des
Plangebietes. Die Villa bleibt dadurch weitestgehend freigestellt. So halten die Baugrenzen
im westlichen Teil einen Abstand von mehr als 12 m und im östlichen Teil einen
Abstand von mehr als 16 m zum denkmalgeschützten Gebäude ein. In Verbindung mit
der ebenfalls festgesetzten Durchgrünung des Grundstücks kann die Villa somit ihre aus
stadtgestalterischer Sicht erwünschte Wirkung entfalten. Blickbeziehungen von den Straßenräumen
auf das Gebäude werden sich auch zukünftig eröffnen. Aufgrund der Positionierung
der geplanten Wohngebäude sind darüber hinaus Durchblicke zwischen "Höggenstraße"
und "Rosenstraße" möglich, was wiederum den städtebaulich erwünschten
Charakter einer aufgelockerten Bebauung unterstützt.
In Anwendung des § 9 (3) BauGB wird für die Dachgeschosse der Neubauten eine gegenüber
den darunter liegenden Geschossen geringere Grundfläche festgesetzt. Mindestens
drei Außenwände des Dachgeschosses müssen gegenüber den Außenwänden des
darunter liegenden Geschosses um mindestens einen Meter zurückspringen. Dieses Zurückbleiben
des obersten Geschosses ist an den straßenzugewandten Gebäudeseiten
zwingend vorgeschrieben. Durch diese Abstufung in der Höhenentwicklung erscheinen die
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Baukörper weniger massiv und werden vom Straßenraum aus als weniger hoch wahrgenommen.
6.5 Flächen für Nebenanlagen
Es ist beabsichtigt, den überwiegenden Teil des Plangebietes zu begrünen und "parkähnlich"
anzulegen. Um dafür die Voraussetzungen zu schaffen und um eine auch dem
städtebaulichen Kontext angemessene Gestaltung der Fläche erreichen zu können, werden
im Bebauungsplan Regelungen zur Anordnung der Stellplätze getroffen. Grundsätzlich
wird gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 (6) BauNVO festgesetzt, dass Stellplätze
ausschließlich in den dafür gekennzeichneten Flächen zulässig sind. Die Ein- und
Ausfahrten des Grundstücks sind aufgrund der unter Gliederungspunkt 4 dieser Begründung
erläuterten Charakteristik der "Rosenstraße" ausschließlich zur "Höggenstraße"
orientiert.
Die der Villa "Höggenstraße 28" zuzuordnenden Stellplätze werden oberirdisch angelegt.
Die Zufahrt ist so angeordnet, dass sie direkt auf den Haupteingang des denkmalgeschützten
Gebäudes weist.
Die für die Neubebauung nachzuweisenden Stellplätze sollen in Tiefgaragen untergebracht
werden. Nur so kann der angestrebte hohe Grünflächenanteil erreicht werden.
Die Grundrisse und die Ausrichtung der Gebäude erfordern, dass die Tiefgaragenrampen
jeweils im Osten der geplanten Baukörper eingerichtet werden. Die Flächen für Tiefgaragen
und ihre Zufahrten werden im Bebauungsplan festgesetzt.
6.6 Zahl der Wohnungen
Im Rahmen der Bebauungsplanänderung wird gem. § 9 (1) Nr. 6 BauGB für die einzelnen
überbaubaren Flächen die jeweils höchstzulässige Zahl der Wohnungen festgesetzt. Die
Villa kann verschiedene Nutzungen aufnehmen. Aufgrund ihrer Architektur sind bei einer
Wohnnutzung jedoch maximal fünf Wohneinheiten realistisch. Demgegenüber muss die
vorgesehene Neubebauung nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Gründen auf die jeweils
aktuelle Situation am Wohnungsmarkt reagieren und Wohnungen in der nachgefragten
Größe anbieten können. Die planungsrechtlichen Festsetzungen zu den Gebäudehöhen
erlauben die Realisierung von bis zu drei bzw. vier Geschossen. Unter Beachtung der
qualitativen Anforderungen an die Wohnungsgrundrisse und die Erforderlichkeit des
Stellplatznachweises ist die im Bebauungsplan festgesetzte maximal zulässige Zahl von
Wohnungen für die einzelnen Gebäude ein realistisches Maß und überdies auch der Lage
im Stadtkern angemessen.
6.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Mit § 13 (2) der "Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung für die Altstadt Soest" ist
bereits klargestellt, dass Stellplätze mit großem Fugenanteil zu pflastern sind, so dass
das dort anfallende Regenwasser versickern kann.
In Ergänzung dieser Vorgabe wird gem. § 9 (1) Nr. 20 BauGB festgesetzt, dass im Plangebiet
auch Fußwegeverbindungen sowie Feuerwehr- und Rettungswege in wasserdurchlässiger
Bauweise herzustellen sind. Damit wird der Versiegelungsgrad der durch Nebenanlagen
genutzten Flächen weitestmöglich reduziert. Das anfallende Niederschlagswasser
kann unmittelbar in den Untergrund eindringen und sich somit positiv auf Bodenqualität
und Wasserkreislauf auswirken.
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6.8 Erhalten und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
6.8.1 Erhalt von Bäumen
Im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung stehen zahlreiche Bäume, von denen
fünf auch die Anforderungen des § 3 der "Satzung zum Schutz des Baumbestandes der
Stadt Soest" erfüllen.
Angesichts der konkret vorliegenden Entwurfsplanung zur zukünftigen Nutzung des Gebietes
kann davon ausgegangen werden, dass einer dieser Bäume nicht erhalten werden
kann. Dieser Baum ist im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichnet. Für ihn sind
nach § 7 der "Satzung zum Schutz des Baumbestandes der Stadt Soest" zwei Ersatzbäume
gleichwertiger Art zu pflanzen. Für die vier anderen geschützten Bäume wird
gem. § 9 (1) Nr. 25b die Festsetzung "Standort eines zu erhaltenden Baumes" in den
Bebauungsplan übernommen.
Darüber hinaus wurden im Jahr 2006 entlang der "Höggenstraße" sieben Linden als Ersatzpflanzungen
für dort zu fällende Kastanien angepflanzt. Diese Linden stehen damit
ebenfalls unter dem Schutz der Baumschutzsatzung. Nur vier der Linden können jedoch
an ihrem Standort verbleiben und werden dementsprechend als zu erhalten festgesetzt.
Drei Linden sind an einen anderen Standort im Geltungsbereich zu verpflanzen bzw. es
sind drei gleichwertige Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Als zu erhalten festgesetzt
werden darüber hinaus vier der nördlich der Villa an der "Rosenstraße" aufstehenden
jungen Laubbäume.
Insgesamt sind damit im Geltungsbereich des Bebauungsplanes fünf Ersatzpflanzungen
heimischer, großkroniger Laubbäume vorzunehmen. Inwiefern diese an den im Plangebiet
festgesetzten Standorten für Baumpflanzungen oder an anderen Stellen innerhalb
des Geltungsbereiches realisiert werden können, ist in Abstimmung mit der Stadtverwaltung
Soest zu klären.
6.8.2 Begrünung der Grundstücksfläche
Ein wichtiges Ziel ist es, trotz der Errichtung von vier neuen Wohngebäuden eine aufgelockert
wirkende und stark durchgrünte Baustruktur im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
zu entwickeln. Daher werden die Teilflächen des Plangebietes, die weder
als überbaubare Grundstücksflächen noch als oberirdische Flächen für Nebenanlagen
vorgesehen sind, als "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen" gem. § 9 (1) Nr. 25a BauGB festgesetzt.
Die textliche Festsetzung schreibt vor, dass die Bereiche gärtnerisch anzulegen und - um
die Inanspruchnahme der Flächen durch Nebenanlagen zu vermeiden - vollflächig zu
begrünen sind. Einbezogen in die Festsetzung werden ausdrücklich auch die Tiefgaragen.
Für diese wird das Aufbringen einer mindestens 30 cm starken Vegetationsschicht vorgeschrieben,
so dass auch dort die baulichen Voraussetzungen für eine wirkungsvolle Begrünung
gegeben sind. Zulässig im Bereich der "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" sind Terrassen, die aber hinsichtlich ihrer Lage
und Größe aufgrund der Abhängigkeiten von der Detailplanung der Gebäude noch nicht
klar bestimmt sind. Im Rahmen des Bebauungsplanes kann daher keine zeichnerische
Berücksichtigung der Terrassenflächen erfolgen; die textliche Festsetzung zur Begrenzung
der Terrassenfläche je Erdgeschosswohnung auf 30 m² beugt aber einem übermäßigen
Vordringen von Terrassen in die Grünbereiche vor. Eingeschränkt zulässig sind
innerhalb der festgesetzten "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen" zudem ausschließlich als Abstellräume zu nutzende "Gartenlauben".
Dies sind mit Blick auf die Unterhaltung und Pflege der Flächen sinnvolle Anlagen.
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7 Örtliche Bauvorschriften – Abweichung von der Gestaltungssatzung
7.1 Abweichung von den Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung für die Altstadt
Der Rat der Stadt Soest hat am 25.09.2001 die Neufassung der "Örtlichen Bauvorschrift
über Gestaltung für die Altstadt Soest" als Satzung beschlossen. Mit der Satzung soll das
charakteristische Stadtbild des mittelalterlichen Stadtkerns erhalten werden. Im Rahmen
der Satzung werden detaillierte Regelungen getroffen, die dazu beitragen sollen, dass
sich Neu-, Um- und Anbauten in die historische Umgebung einfügen.
Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass allein die Berücksichtigung der
Satzung nicht an jedem Standort die Erreichung baulicher Qualitäten mit zufrieden stellenden
stadtgestalterischen Wertigkeiten gewährleistet. Wesentliche Faktoren, die über
das äußere Erscheinungsbild eines Baukörpers entscheiden, sind nicht zuletzt wirtschaftliche
Zwänge und die Ausrichtung des Entwurfs an der jeweiligen Nachfragesituation.
Dieses durch die Vorgaben der Gestaltungssatzung und die übrigen Rahmenbedingungen
eng geknüpfte Korsett zwingt oftmals zu architektonischen Kompromissen, die gestalterisch
nicht immer zufrieden stellen können. "Weiche" Lagefaktoren, wie der aus zahlreichen
Einzelmerkmalen bestimmte einzigartige Charakter nahezu jeden Standortes im
historischen Stadtkern müssen dabei gelegentlich in den Hintergrund treten.
Diese Problematik wurde auch bei der Ausarbeitung der Satzung erkannt. Die "Örtliche
Bauvorschrift über Gestaltung für die Altstadt Soest" erlaubt in § 16 für Neubauten die
Abweichung von einzelnen Vorschriften der Satzung, sofern folgende Voraussetzungen
gegeben sind:
1. Dem Vorhaben liegt eine architektonisch harmonische und im Detail durchkomponierte
Entwurfskonzeption zugrunde.
2. Die Gestaltungselemente des Vorhabens beziehen sich in eigenständiger, der Zeit
entsprechender Formensprache auf die Umgebung.
3. Das Bauvorhaben fügt sich städtebaulich nach Maßstab und Materialwahl ein und
wird dabei den in der Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest formulierten besonderen
Belangen des Denkmalschutzes in der Altstadt gerecht.
Zentral im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung gelegen befindet sich die denkmalgeschützte
Villa mit umgebendem, teilweise altem Baumbestand. In der Vergangenheit
erfolgte auf dem Grundstück eine relativ unsensible Bebauung in unmittelbarer Nähe
der Villa. Mit dem Eigentümerwechsel ist nun der Abriss der nicht erhaltenswerten Bausubstanz
sowie die Errichtung von vier Wohngebäuden vorgesehen. Die im architektonischen
Entwurf für die Neubebauung vorgesehene Dachneigung ist mit den in § 4 der
"Örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung für die Altstadt Soest" formulierten Vorschriften
zur Ausführung von Dächern nicht vereinbar. Demnach müssen Dächer eine symmetrische
Neigung von 45° - 58° aufweisen. Geplant sind jedoch Dächer mit Dachneigungen
von 15° - 25°. Zudem entsprechen die durch das geplante Zurücktreten des Dachgeschosses
entstehenden Dachterrassen nicht den Vorgaben des § 6 der Gestaltungssatzung,
wonach Dachterrassen von keiner öffentlichen Fläche aus einsehbar sein dürfen.
Die Realisierung der Planung ist daher nur bei Abweichung von der Gestaltungssatzung
möglich.
Die o.g. Voraussetzungen für eine Abweichung von der Gestaltungssatzung werden in
vorliegendem Fall erfüllt:
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Die geplante Bebauung hält einen unter den gegebenen Rahmenbedingungen angemessenen
Abstand zur Villa. Die vorgesehene Dachneigung trägt zur Ausbildung einer ruhigen
Dachlandschaft im Plangebiet bei. Die geplanten Baukörper nähern sich dem denkmalgeschützten
Gebäude hinsichtlich ihrer Kubatur an und ermöglichen es somit, eine
harmonische und qualitativ hochwertige Bebauung auf dem gesamten Grundstück zu
realisieren. Jedoch treten sie wegen der geringeren zulässigen Gebäudehöhen nicht
gleichwertig neben die Villa oder gar in Konkurrenz zu dieser, sondern ordnen sich ihr
unter. Die vorgesehenen Baukörper nehmen mit ihrer Positionierung und ihren Firsthöhen
Rücksicht auf die umgebende Bebauung und die konkrete Situation, die unter anderem
durch den besonderen Charakter der "Rosenstraße" geprägt ist. Sie treten als selbstverständliche
und zeitgemäße Ergänzung neben die Altbebauung. So kann - insbesondere in
Verbindung mit den Festsetzungen zur nahezu vollständigen Begrünung des Grundstücks
- im Plangebiet ein stadtgestalterisch ansprechendes Ensemble realisiert werden. Den
Belangen des Denkmalschutzes wird unter anderem durch das Freihalten von Sichtbeziehungen
- aus den Straßenräumen auf die Villa sowie aus der "Rosenstraße" bzw. vom
Wall auf die stadtbildprägenden Kirchtürme - und durch die starke Durchgrünung der
Fläche entsprochen. Darüber hinaus werden mögliche Beeinträchtigungen des typischen
Charakters des Straßenraums "Rosenstraße" durch Verzicht auf Ein- und Ausfahrten
sowie Festsetzungen zum Erhalt von hinter der Grünsandsteinmauer befindlichen Bäumen
auf ein verträgliches Maß reduziert. Neben der geringeren Dachneigung wirkt sich
aus stadtgestalterischer Sicht auch das beabsichtigte Zurücksetzen des obersten Geschosses
2 aufgrund der damit verbundenen vertikalen Gliederung der Baukörper positiv
aus.
Im Rahmen der nach § 9 (4) BauGB i.V.m. § 86 BauO NRW für den Geltungsbereich der
Bebauungsplanänderung formulierten "Örtlichen Bauvorschriften" werden daher Dachneigungen
von 15° bis 25° festgesetzt sowie Dachterrassen für das oberste Geschoss zugelassen.
Da die im Verlauf der "Höggenstraße" vorhandene Grünsandsteinmauer die in der
Gestaltungssatzung vorgeschriebene Höhe von 1,60 m nicht erreicht, wird diese mit einer
Mindesthöhe von 1 m als zu erhalten festgeschrieben.
Die übrigen Vorschriften der Gestaltungssatzung für die Altstadt behalten ihre Gültigkeit.
7.2 Grünsandsteinmauer
Die das Plangebiet zu den Straßen hin einfassende Grünsandsteinmauer ist prägendes
Element der Soester Altstadt und durch die "Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung
für die Altstadt Soest" geschützt. Diese Vorschrift wird gem. 9 (4) BauGB i.V.m. § 86
BauO NRW in den Bebauungsplan übernommen. Gleichzeitig ist aber eine Anpassung der
vorhandenen Maueröffnungen an die mit der Planung beabsichtigte neue Nutzung insbesondere
unter Berücksichtigung der Tatsache erforderlich, dass es sich hier zukünftig um
drei unabhängig voneinander zu erschließende Grundstücke handeln wird.
Im Bestand gibt es zur "Höggenstraße" hin zwei Mauerdurchbrüche und zwar eine ca. 6,0
m breite Zufahrt sowie einen ca. 1,8 m breiten Zugang. Infolge der zukünftig geplanten
Nutzung ist die Mauer für insgesamt drei Ein- und Ausfahrtbereiche sowie zwei Zugänge
zu öffnen. Diese Bereiche der zu entfernenden Mauerabschnitte werden im Bebauungsplan
festgesetzt. Zudem wird die Schließung der nicht mehr benötigten Maueröffnungen
durch neu zu errichtende Mauerabschnitte vorgeschrieben.
2 siehe dazu die Ausführungen im letzten Absatz des Gliederungspunktes 6.4 der Begründung
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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 80, 2. Änderung, Begründung 08 / 2011
Zur "Rosenstraße" gibt es bereits ein "Törchen" nördlich der Villa. Neben dieser bestehenden
Durchgangsmöglichkeit werden für die fußläufige Anbindung der geplanten
Wohngebäude jeweils zwei weitere max. 1,5 m breite Maueröffnungen festgesetzt.
8 Nachrichtliche Übernahme - Denkmal
Die Villa ist eine denkmalgeschützte Einzelanlage und wird als solche gem. § 9 (6) BauGB
nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
9 Artenschutz
Mit der Planung und den dadurch ermöglichten Baumaßnahmen werden artenschutzrechtliche
Belange nicht berührt. Das Plangebiet wird schon im Bestand intensiv genutzt
und weist einen hohen Versiegelungsgrad auf 3 . Bei den nicht versiegelten Flächen handelt
es sich überwiegend um Rasenbereiche. Vor allem entlang der "Rosenstraße", aber
auch im südöstlichen Teil des Geltungsbereiches stehen einige Bäume auf, die zum Teil
als zu erhalten festgesetzt werden.
Nach Inaugenscheinnahme des Plangebietes und Durchführung einer artenschutzrechtlichen
Vorprüfung durch ein Fachbüro 4 wird davon ausgegangen, dass die in § 44 (1)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) genannten Verbotstatbestände – Beschädigung
oder Tötung besonders geschützter Arten, erhebliche Störung streng geschützter Arten
bzw. europäischer Vogelarten während bestimmter Zeiten, Beschädigung oder Zerstörung
von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten besonders geschützter Arten – nicht erfüllt
werden. Das Protokoll der Artenschutzprüfung ist Anlage dieser Begründung.
10 Ver- und Entsorgung
Auf die Ver- und Entsorgung des Plangebietes haben die geänderten Inhalte des Bebauungsplanes
nur geringe Auswirkungen. Die Versorgung des Baugrundstücks mit Energie
und Trinkwasser kann durch Anschluss an das vorhandene Leitungsnetz sichergestellt
werden.
Die Entsorgung erfolgt im Trennsystem. Während in der "Rosenstraße" keine geeignete
Infrastruktur existiert, befinden sich im Verlauf der "Höggenstraße" sowohl ein Schmutzwasser-
als auch ein Regenwasserkanal. Das im gesamten Plangebiet anfallende
Schmutz- und Regenwasser ist dementsprechend getrennt den Kanälen in der "Höggenstraße"
zuzuführen. Die Nutzungsintensität wird aufgrund der vorgesehenen Neubebauung
zwar deutlich erhöht. Da es sich insgesamt jedoch um einen flächenmäßig kleinen
Bereich handelt, der zudem schon im Bestand einen hohen Versiegelungsgrad
aufweist, kann davon ausgegangen werden, dass die vorhandenen Kanäle die zusätzlichen
Abwassermengen problemlos aufnehmen können. Es wird auf die Verpflichtung
nach § 61a, 4 Landeswassergesetz hingewiesen. Bei bestehenden Abwasserleitungen
muss die erste Dichtheitsprüfung gem. Absatz 3 bei einer Änderung, spätestens jedoch
bis zum 31. Dezember 2015 durchgeführt werden.
Da das Grundstück bereits vor dem 01.01.1996 erstmals bebaut und an die öffentliche
Kanalisation angeschlossen war, greift die Vorschrift des § 51a Landeswassergesetz zur
Beseitigung von Niederschlagswasser nicht. Ungeachtet dessen werden im Rahmen der
Bebauungsplanänderung Festsetzungen getroffen, die den möglichen Versiegelungsgrad
3 siehe dazu auch Erläuterungen und Abbildung unter Gliederungspunkt 1 dieser Begründung
4 Büro Stelzig, Thomä-Grandweger-Wallstraße 16, 59494 Soest
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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 80, 2. Änderung, Begründung 08 / 2011
begrenzen und damit die unmittelbare Versickerung von Niederschlagswasser unterstützen.
Die vorgeschriebene Begrünung der Tiefgarage führt zudem zu einer Rückhaltung
des dort anfallenden Regenwassers.
11 Denkmal- und Bodendenkmalpflege
Das Urkataster zeigt zentral in der Planungsfläche, im Bereich der denkmalgeschützten
Villa "Höggenstraße 28", ein großes Kaufmannshaus mit Nebengebäude. Durch die bestehende
Bebauung, d.h. die Villa und ein westlich davon gelegenes weiteres Gebäude ist
besonders der südwestliche Bereich des Plangebietes bereits erheblich gestört, dennoch
kann hier mit früh- bis spätmittelalterlichen Befunden gerechnet werden, da diese Besiedlung
besonders in diesem Stadtquartier ehemals deutlich dichter war, als es das
Urkataster anzeigt. Dies zeigte augenscheinlich die Untersuchung der westlich angrenzenden
Parzellen "Höggenstraße 32-34" vor deren Neubebauung.
Für den östlichen Teil des Plangebietes ist eine mittelalterliche Bebauung bekannt. Da
auch keine moderne tiefgreifende Bebauung stattgefunden hat, könnte dort noch mit gut
erhaltenen archäologischen Befunden zu rechnen sein. Und gerade hier ist der Verlauf
eines neolithischen Erdwerkes zu vermuten, das bereits verschiedentlich in der Altstadt
dokumentiert werden konnte. Die Ausgrabungen auf dem ehemaligen Burgtheaterplatz
und auf dem Gelände des ehemaligen Stadtkrankenhauses haben diese Befestigungsanlagen
freigelegt. Dieses mehrphasige Grabensystem der Michelsberger Kultur aus dem 4.
Jahrtausend v. Chr. sicherte bogenförmig ein Areal zwischen Soestbach im Nordwesten
und Kützelbach im Süden der heutigen Altstadt. Der Rekonstruktionsversuch der Anlage
lässt untertägige Relikte des jungsteinzeitlichen Erdwerkes im östlichen Plangebiet erwarten.
Die Qualität dieser Befunde und Funde führt dazu, dass zurzeit die Eintragung in die
Denkmalliste der Stadt geprüft wird. In jedem Fall ist es erforderlich, dass Baumaßnahmen
archäologisch begleitet werden, bzw. vor einer Neubebauung eine vorangehende
Ausgrabung eingeleitet wird.
Durch die Beteiligung der Stadtarchäologie sind die Belange der Bodendenkmalpflege
gesichert. Außerdem liegt das Plangebiet im Geltungsbereich der Denkmalbereichssatzung
"Altstadt Soest" und unterliegt damit insgesamt den Vorschriften des Gesetzes
zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Land Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz
–DSchG-).
12 Altlasten
Altlasten sind im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung nicht bekannt.
13 Immissionen
Neben den in der Kernstadt "üblichen", verkehrsbedingten Emissionen der "Rosenstraße"
und der "Höggenstraße" sind keine weiteren für die geplante Wohnnutzung relevanten
Emissionsquellen im Umfeld des Plangebietes bekannt. Die auf der gegenüberliegenden,
südlichen Seite der "Höggenstraße" befindlichen Flächen sind im rechtskräftigen Bebauungsplan
Nr. 80 als "Kerngebiet mit eingeschränkter Nutzung" festgesetzt. So sind dort
neben anderen Nutzungen nur solche Gewerbebetriebe zulässig, die als nicht störend
eingestuft werden können.
Negative Auswirkungen der Planung auf die im Umfeld bereits vorhandene Wohnbebauung
sind aufgrund der im Plangebiet festgesetzten Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet"
und den damit zulässigen Nutzungen nicht zu erwarten. Die beiden vorgesehenen
Tiefgaragenein- und -ausfahrten verursachen Schallimmissionen, die aber aufgrund der
jeweils begrenzten Zahl von maximal 18 bzw. 14 angeschlossenen Wohneinheiten als
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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 80, 2. Änderung, Begründung 08 / 2011
hinnehmbar einzustufen sind. Die den Zufahrtsrampen gegenüberliegenden Bereiche an
der "Höggenstraße" werden zwar nicht übermäßig aber voraussichtlich doch mehr als das
übrige Umfeld von der Geräuschentwicklung ein- und ausfahrender Fahrzeuge betroffen
sein. Diese Grundstücke sind planungsrechtlich als "Kerngebiet" festgesetzt und genießen
damit einen geringeren Schutzanspruch als die dem Plangebiet benachbarten "Allgemeinen
Wohngebiete".
Die festgesetzte Zufahrt zur Tiefgarage im östlichen Teil des Plangebietes grenzt wegen
der Ausrichtung des geplanten Gebäudes und der vorgesehenen Wohnungsgrundrisse
unmittelbar an das Nachbargrundstück "Höggenstraße 24/26". Die Einrichtung der Zufahrt
an dieser Stelle ist dennoch vertretbar. Auf dem Nachbargrundstück wurden ebenfalls
an dieser Grundstücksgrenze im Untergeschoss zwei Garagen errichtet, die mit
einem eingeschossigen Baukörper überbaut wurden. Die über den beiden Garagen befindliche
Wohnnutzung weist keine Fensteröffnungen zum Plangebiet auf. Die durch die
geplante Tiefgaragenein- und -ausfahrt verursachten Schallimmissionen werden im rückwärtig
gelegenen Gartenbereich des angrenzenden Grundstücks und damit auch im Bereich
der dort möglicherweise vorhandenen Terrassenflächen aufgrund der baulichen
Gegebenheiten (Länge der Rampe, teilweise Abschirmung durch Überbauung, etc.) nur
stark vermindert und damit nicht erheblich störend wahrzunehmen sein.
14 Kosten
Der Stadt Soest werden durch die Planung keine Kosten entstehen.
Arnsberg, 24. August 2011
vielhaber stadtplanung städtebau
Dipl.-Ing. Doris Vielhaber / Stadtplanerin AK NW
Konrad-von-Bergheim-Weg 25, 59757 Arnsberg
Anlage:
Protokoll einer artenschutzrechtlichen Prüfung (Gesamtprotokoll)
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