Veräusserung von Bauland in der Arbeitszone Bernfeld - Jegenstorf

Einwohnergemeinde Jegenstorf
Botschaft zur Urnenabstimmung
Veräusserung von Bauland
in der Arbeitszone Bernfeld
Ermächtigung des Gemeinderates
Informationsveranstaltung
am 20. April 2011
Einladung siehe letzte Seite
Sonntag, 15. Mai 2011

1. Einleitung
• Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 26. November 2010 haben die
Stimmberechtigten der Ortsplanungsrevision zugestimmt.
• Unter anderem beinhaltet die Anpassung des Zonenplanes 1 (Siedlung) die
Zuweisung von 2,8 ha Land von der Landwirtschafts- in die Arbeitszone.
• Die Ortsplanungsrevision wurde beim Amt für Gemeinden und Raumordnung
AGR eingereicht. Der Genehmigungsentscheid ist noch ausstehend.
• Gemäss den Bestimmungen der Gemeindeordnung (Art. 37 Abs.2) beschliessen
die Stimmberechtigten über ein Sachgeschäft mit einmaligen Ausgaben von
Fr. 2 Mio. oder mehr an der Urne.
2. Ausgangslage
Die Stossrichtung des Gemeinderates bei der Überarbeitung der baurechtlichen
Grundordnung (Zonenplan und Baureglement) im Rahmen der Ortsplanungsrevision
ist auf breite Unterstützung gestossen. Die Gemeindebehörden haben in jeder
Hinsicht grossen Wert auf eine Durchmischung gelegt, nicht nur in Bezug auf die
verschiedenen Bauweisen (Ein- oder Mehrfamilienhäuser in verschiedener Dichte)
sondern auch auf die verschiedenen Nutzungsformen (Wohnen, Gewerbe, usw.).
Dabei wurde vor allem den Industrie-, den Gewerbe- und den Dienstleistungsbetrieben
ein grosses Augenmerk geschenkt.
Noch bevor die Ortsplanungsrevision genehmigt oder Land zum Verkauf ausgeschrieben
wurde, haben Gewerbetreibende Niederlassungsabsichten in Jegenstorf
kommuniziert und Interesse an einem Landerwerb bekundet. Der Gemeinderat hat
mit diversen Firmenverantwortlichen Vorgespräche geführt und insbesondere deren
Kaufabsichten geprüft.
Parallel zu diesen Vorgesprächen hat der Gemeinderat bei den ortsansässigen
KMU's abgeklärt, ob ein Interesse an einer standortgebundenen Expansion im
Bernfeld besteht.
3. Ansiedlung von neuem Gewerbe / Überbauung
Mit der Schaffung einer neuen und zu überbauenden Arbeitszone im Bernfeld
besteht auch die Absicht, neues Gewerbe anzusiedeln. Weil die Gemeinde Landeigentümerin
ist, hat sie die einmalige Chance zu steuern, welches Gewerbe sich in
Jegenstorf niederlassen soll.
Grundsätzlich befindet sich die Gemeinde in einer komfortablen Ausgangslage, weil
sich Betriebe für die Ansiedlung interessieren, ohne dass dafür geworben werden
musste. Dies eröffnet dem Gemeinderat bei den Verhandlungen eine optimale
Ausgangslage.
Der Gemeinderat möchte als Verhandlungspartner auf gleicher Augenhöhe agieren
können. Deshalb ist es für den weiteren Verlauf sinnvoll, wenn er mit den nötigen
Vollmachten ausgestattet wird. Die Ermächtigung ermöglicht dem Gemeinderat, sich
dieser Aufgabe gesamtheitlich anzunehmen und so die Projekte zielstrebig voran-
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
2
zutreiben und umzusetzen. Müsste für jedes einzelne Geschäft ein separater
Abstimmungsprozess gewählt werden, könnte die daraus entstehende Komplexität
den Verlauf hemmen oder sogar den Verkauf und den Erfolg einer gesamtheitlichen
Lösung gefährden.
Mit der Überbauung sind vielschichtige Interessen zu berücksichtigen. Dem
Gemeinderat ist bewusst, dass die neue Arbeitszone im Bernfeld in ein sensibles
Gebiet eingebettet ist. So müssen unter anderem sowohl die Interessen der Bewohner
am Galgenhogerweg/Ringweg als auch die Übergänge zum Kulturland und zum
Landschaftsschutzgebiet (Galgenhoger) mitberücksichtigt werden. Sofern die
Schrebergärten im Bernfeld aufgehoben werden müssen, sieht sich der Gemeinderat
in der Pflicht, für einen Ersatz zu sorgen. Als Grundeigentümerin hat die Gemeinde
die Möglichkeit, die Gestaltung der Überbauung direkt mitzubestimmen und zwar in
einem Ausmass, das über die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften hinausgeht.
Mit Blick auf die Bewertung der verschiedenen Kaufinteressenten möchte sich der
Gemeinderat an folgenden Prioritäten orientieren:
• Trotz der Ansiedlung von neuem Gewerbe sollen den ortsansässigen Betrieben
und ihren Expansionsabsichten und -interessen ein grösseres Gewicht
beigemessen werden.
• Produzierendes, verarbeitendes Gewerbe wird bevorzugt.
• Auf die Ansiedlung von Gewerbe, welches ein grosses Verkehrsaufkommen
generiert, soll verzichtet werden.
• Mit einer Niederlassung in Jegenstorf müssen neue Arbeitsplätze geschaffen und
der Gemeinderat muss über die strategischen Entwicklungsabsichten informiert
werden.
4. Kaufinteressenten
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision wurde durch den Gemeinderat bekanntgegeben,
dass die neue Arbeitszone unter anderem auch dazu dienen soll, dem
ortsansässigen Gewerbe eine Expansion in Jegenstorf zu ermöglichen. Der
Gemeinderat will den heimischen Interessenten eine grössere Gewichtung
beimessen. Dies soll sich auch im Kaufpreis widerspiegeln. Ein in der Produktion
tätiger Jegenstorfer Betrieb hat konkrete Absichten bekundet, seine Firma ins
Bernfeld auszulagern und zu expandieren.
Das neue Bauland in der Arbeitszone hat vor allem grosses Interesse bei auswärtigen
KMU's geweckt, welche ihre Produktionsstätte nach Jegenstorf verlegen
möchten. Sie sind bereit, für die Ansiedlung in unserer Gemeinde einen höheren
Baulandpreis zu zahlen, als dies andernorts der Fall ist.
Konkret hat der Gemeinderat bereits erste Verhandlungen mit zwei auswärtigen
Betrieben geführt. In ihrem Kerngeschäft befasst sich eine Firma mit elektrischen und
mechanischen Problemlösungen im Bereich der Antriebstechnik (Instandhaltung und
Neuanlagen) sowie dem elektrischen und mechanischen Anlageunterhalt. Der Hauptsitz
befindet sich in der Nähe von Zürich. Die Zweigniederlassung in der Region Bern
ist mit einem Personalbestand von 35 Personen und der erzielten Produktionssteigerung
an die Kapazitätsgrenzen gestossen. Mit einem Neubau möchte die Betriebsleitung
die bisherige Filiale nach Jegenstorf verlegen und gleichzeitig vergrössern.
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
3

Die zweite auswärtige Interessentin ist eine Firma, ebenfalls mit Sitz in der Region
Zürich. Sie befindet sich seit 30 Jahren in Familienbesitz und möchte im Raum Bern
zur Verbesserung der Kundennähe eine Filiale eröffnen. Sie plant das Erstellen einer
Werkstatt für die Umrüstung von Fahrzeugen (KMU's, Dienstleistungen, usw.) sowie
eines kleinen Showrooms. Der Gemeinderat wurde eingeladen zu prüfen, ob mit dem
Landerwerb eine Option für eine spätere Betriebserweiterung geprüft werden könnte.
Eine weitere Interessentin ist die Coop/Interdiscount. Aktuell ist ein Baugesuch beim
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland hängig, welches eine Betriebserweiterung
auf dem bestehenden Areal vorsieht. Der Gemeinderat hat in einer ersten Stellungnahme
zu verstehen gegeben, dass er im Sinne der Festigung des Standortes
Jegenstorf gewillt ist, max. die Hälfte der neuen Arbeitszone der Coop/Interdiscount
zur Verfügung zu stellen. Nach Konsultation der Geschäftsleitung wurde dem
Gemeinderat mitgeteilt, dass vorderhand kein sehr grosses Kaufinteresse mehr
besteht, die Coop/Interdiscount aber gewillt ist, eine Fläche für eine temporäre
Parkplatzerweiterung zu erwerben. Es werden weitere Verhandlungen geführt.
5. Verbindlichkeiten / Vorbehalte / Kompetenzen
Die unter Pt. 4 skizzierten Kaufinteressenten mit ihren sehr unterschiedlichen
Anliegen lassen erahnen, wie schwierig es für den Gemeinderat ist, Gespräche und
Verhandlungen zu führen und dabei nicht abschliessend entscheidbefugt zu sein. Die
jeweils nur mit Vorbehalten getroffenen Einigungen verunsichern und erschweren es,
auf beiden Seiten die nötigen Planungen zu konkretisieren und zu diesem Zweck
finanzielle Mittel einzusetzen.
Der Gemeinderat strebt auch erschliessungstechnisch eine sinnvolle Gesamtlösung
an. Ohne eine Bündelung und Übertragung der Kompetenzen an den Gemeinderat
fallen die einzelnen Geschäfte je nach ihrem finanziellen Ausmass (Parzellengrössen,
mögliche Dienstbarkeiten und Rechte, etc.) in verschiedene Zuständigkeiten. So
kann zum Beispiel über ein komplexes zusammenhängendes Geschäft sowohl an
der Gemeindeversammlung als auch an der Urne befunden werden müssen. Mit der
vom Gemeinderat angestrebten Lösung wird nach seiner Einschätzung der
komplexen Ausgangslage am besten Rechnung getragen. Dies könnte mit Blick auf
eine erfolgreiche Umsetzung sämtlicher Ziele schlussendlich entscheidend sein.
6. Finanzrechtliche Überlegungen
Massgebend für die Bestimmung der Zuständigkeit zum Beschluss über ein
bestimmtes Geschäft ist die Höhe der damit verbundenen Ausgabe. Eine Ausgabe
liegt dann vor, wenn das Finanzvermögen der Gemeinde vermindert wird (z.B. für
den Kauf eines Kommunalfahrzeuges). Das Bauland in der Arbeitszone Bernfeld
stellt Finanzvermögen dar. Wird das Land verkauft, wird das Finanzvermögen nicht
vermindert, es ist lediglich anders zusammengesetzt: Neu werden nicht mehr
Grundstücke bilanziert, sondern flüssige Mittel. Die Gemeindeordnung bestimmt
indessen, dass Rechtsgeschäfte über Grundstücke und beschränkte dingliche
Rechte - also der Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder die Erteilung eines
Baurechts oder eines Kaufrechts - den Ausgaben gleichgestellt werden. Angesichts
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
4
der Höhe der zur Diskussion stehenden Werte sind die Stimmberechtigten der
Einwohnergemeinde Jegenstorf für den Beschluss über dieses Geschäft zuständig.
Das Bauland in der Arbeitszone Bernfeld soll nicht an einen einzigen Interessenten
verkauft werden. Der Gemeinderat beabsichtigt, das Land an verschiedene Kaufwillige
- im Rahmen klarer Vorgaben (s. Ziff. 3) - zu veräussern oder allenfalls ein im
Zeitfenster der Ermächtigung gültiges Vorkaufsrecht einzuräumen. Es ist angesichts
des engen Sachzusammenhangs der einzelnen Rechtsgeschäfte rechtlich zulässig
und vom Vorgehen her sinnvoll, wenn das Geschäft zuhanden der Stimmberechtigten
zu einer einzigen Vorlage zusammengefasst wird. Massgeblich zur Bestimmung
der Zuständigkeit ist somit das gesamte Finanzvolumen. Aufgrund des veranschlagten
Gesamtertrags könnte mit Einnahmen in der Grössenordnung von
Fr. 8 Mio. gerechnet werden (wenn sämtliches Bauland veräussert wird). Gemäss
Art. 37 Abs. 2 der Gemeindeordnung befinden die Stimmberechtigten über ein
solches Geschäft an der Urne.
7. Finanzielles
7.1 Landwert
Die zur Einzonung beantragte Arbeitszone im Bernfeld verfügt über eine Fläche von
28'000 m 2 . Abzüglich der Baulandfläche von geschätzten 4'000 m 2 , welche für die zu
erstellenden Erschliessungsanlagen in Anspruch genommen werden muss,
verbleiben rund 24'000 m 2 .
Beim Festlegen des Landwertes hat sich der Gemeinderat am Preis orientiert,
welcher in anderen Gemeinden für Gewerbeland bezahlt worden ist. Land in der
Arbeitszone wird vor allem auch nach dessen Anschluss ans Strassen- und ÖV-Netz,
nach dessen Bebaubarkeit (Hanglage, Erschliessungsgrad, etc.) sowie nach dessen
werbewirksamem Standort beurteilt. In Urtenen-Schönbühl wird der Wert eines
Grundstückes, welches unmittelbar an der Autobahn A1 liegt, durch seine Eigentümerin
mit Fr. 350.--/m 2 beziffert. Abklärungen in anderen Gemeinden (so z. B.
Kirchberg, Belp, Münchenbuchsee, Lyss, Moosseedorf, usw.) haben zum Teil
deutlich tiefere Preise für Gewerbeland ergeben.
Aufgrund der geschilderten Ausgangslage hat der Gemeinderat entschieden, mit
ansiedlungswilligen Interessenten die Verhandlungen auf der Basis eines Mindestpreises
von Fr. 350.--/m 2 zu führen. Weil explizit mit der Neueinzonung dem ortsansässigen
Gewerbe eine standortgebundene Expansion ermöglicht werden soll,
möchte der Gemeinderat in diesem Fall eine Ermässigung des Mindestpreises von
bis zu 10 % einräumen. Über die gesamte Baulandfläche rechnet der Gemeinderat
mit einem Durchschnittswert von Fr. 335.--/m 2 und somit einem möglichen
Gesamtertrag von rund Fr. 8 Mio.
7.2 Finanzhaushalt
Insbesondere für die Instandstellung der Schulinfrastruktur wird die Gemeinde in den
nächsten 10 Jahren finanzielle Mittel in der Grössenordnung von rund Fr. 10 Mio.
aufbringen müssen. Die seit Jahren verfolgte Praxis, wenn immer möglich, die Investitionen
entsprechend der Selbstfinanzierung - also ohne Neuverschuldung - zu
planen, wird kaum realisierbar sein. Ausserordentliche Einnahmen aus dem Mehr-
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
5

wertausgleich der Ortsplanung und dem Verkaufserlös des Ferienheims Amt
Fraubrunnen sind in Bezug auf Zeitpunkt und Höhe noch unbestimmt.
Der willkommene Verkaufserlös Bernfeld würde nicht nur eine Neuverschuldung
abdämpfen, sondern auch die notwendigen flüssigen Mittel für die Erschliessungsanlagen
(Bernfeldweg via Schützenweg) sicherstellen. Der Gemeinderat hat
anlässlich der Beschlussfassung über die Ortsplanungsrevision an der Gemeindeversammlung
vom 26. November 2010 über die entsprechenden Kosten orientiert.
Sie sind „gebunden“ und können deshalb durch den Gemeinderat ausgelöst werden.
8. Einschätzungen des Gemeinderates / Dauer der Ermächtigung
Erst die mit den Kaufinteressenten geführten Verhandlungen haben in aller Deutlichkeit
gezeigt, dass die Zuständigkeitsregelungen der Gemeinde bei der Abwicklung
dieses Geschäftes grosse Herausforderungen mit sich bringen. Deshalb erschien
dem Gemeinderat eine temporäre Anpassung im Sinne der Zielerreichung angezeigt.
Jegenstorf ist an der Ansiedlung von innovativem Gewerbe im Rahmen der geltenden
Nutzungsvorschriften interessiert. Der Gemeinderat ist davon überzeugt, dass
die KMU’s, mit welchen er in Verhandlung steht, dieses Anforderungsprofil erfüllen.
Sie zeichnen sich auch durch ihre Entschlossenheit und den Willen aus, innerhalb
nützlicher Frist ihre strategischen Zielsetzungen umzusetzen. Wie es sich für einen
erfolgreichen Betrieb gehört, sind die Zuzugswilligen daran, auch andere Standorte
zu evaluieren, obwohl Jegenstorf bei ihnen an oberster Stelle steht.
Der Gemeinderat möchte die beantragte Ermächtigung an gewisse Voraussetzungen
knüpfen, welche seinen Handlungsspielraum in den wichtigsten Punkten (z. B.
Landpreis oder Befristung der Ermächtigung) einschränken. Mit dieser Massnahme
haben die Stimmberechtigten die Möglichkeit zu bestimmen, unter welchen
Bedingungen Land veräussert werden soll. Gleichzeitig soll mit diesen Voraussetzungen
auch zum Ausdruck gebracht werden, dass der Gemeinderat in seiner
Funktion als Planungsbehörde das Geschäft aus verschiedensten Blickwinkeln
beurteilt und wirkungsvoll umsetzen kann.
Die Ermächtigung wird auf einen Zeithorizont von 6 Jahren beschränkt. Dieses
Zeitfenster ergibt sich aus praktischer Sicht aufgrund der nicht abschätzbaren
zeitlichen Abwicklung sowie der verschiedenen Prozesse. Die Gemeinde ist
verpflichtet, das Bauland zu erschliessen, bevor eine Baubewilligung für ein
Bauvorhaben erteilt werden kann. Der Gemeinderat wird einen Verkauf von Bauland
in der neuen Arbeitszone davon abhängig machen, wie die verschiedensten
Interessen (inklusive diejenigen der Gemeinde) aufeinander abgestimmt werden
können. Gemeinsam soll eine gesamtheitliche Überbauung festgelegt werden. Erst
wenn dieser Prozess abgeschlossen ist, wird die Gemeinde die Erschliessungsanlagen
bauen können.
Es ist nicht unüblich, dass ein Kaufvertrag erst seine Gültigkeit entfaltet, wenn für ein
Bauvorhaben die Baubewilligung erteilt wird. Über das gesamte Entwicklungsgebiet
beurteilt, wird rasch ersichtlich, dass verschiedenste formelle Bau- und Planungsverfahren
notwendig sein werden, deren Zeitbedarf im ungünstigsten Fall Jahre in
Anspruch nehmen können. Die Ermächtigung von 6 Jahren fällt zudem auf ein
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
6
Legislaturende und es erscheint gerechtfertigt, zu diesem Zeitpunkt die Situation
durch die Stimmberechtigten neu beurteilen zu lassen.
9. Weiteres Vorgehen
Die Verhandlungen mit den einzelnen Interessenten werden unter Mitberücksichtigung
des Abstimmungsergebnisses fortgeführt. Dort wo es sinnvoll ist, wird die
Planung koordiniert. Eine Grundvoraussetzung für die spätere Umsetzung stellt die in
Rechtskraft erwachsene Ortsplanung dar. Der Gemeinderat wird die Stimmberechtigten
über die weitere Entwicklung permanent auf dem Laufenden halten.
10. Ermächtigung - Eckwerte
Folgende Eckwerte knüpft der Gemeinderat an die beantragte Ermächtigung.
• Die Ermächtigung des Gemeinderates dauert 6 Jahre.
• Die Dauer beginnt mit dem Inrechtskrafterwachsen der Ortsplanungsrevision
(Genehmigung durch das kant. Amt für Gemeinden und Raumordnung AGR).
• Der Preis pro Quadratmeter Land in der neuen Arbeitszone Bernfeld (Gbbl-Nrn.
180.01 und 180.02) pro Quadratmeter beträgt mindestens Fr. 350. --. Für
ortsansässige Betriebe kann eine Ermässigung bis zu 10 % gewährt werden.
• Sofern der Schrebergarten Bernfeld einer Überbauung weichen muss, ist der
Gemeinderat für einen Ersatz besorgt.
• In einem ersten Schritt ist der Grünstreifen zwischen der neuen Arbeitszone
Bernfeld und dem Wohnquartier Galgenhoger zu bepflanzen.
Antrag des Gemeinderates
1. Der Gemeinderat wird ermächtigt, das Bauland in der Arbeitszone Bernfeld (Gbbl-
Nr. 180 01/02) für mindestens Fr. 350.--/m 2 zu veräussern. Für ortsansässige
Betriebe kann eine Ermässigung bis zu 10 % gewährt werden - (möglicher
Gesamterlös: Fr. 8 Mio.).
2. Diese Ermächtigung ist während 6 Jahren ab Rechtskraft (Genehmigung durch
das Amt für Gemeinden und Raumordnung) der Ortsplanungsrevision - GV-
Beschluss vom 26. November 2010 - gültig und erlischt nach Ablauf dieser Frist.
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
7

Alle Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde Jegenstorf sind freundlich
eingeladen, an der Urnenabstimmung teilzunehmen. Den beiliegenden Stimmzettel
können Sie zusammen mit dem kantonalen Stimmzettel im Abstimmungscouvert
bei der Gemeindeverwaltung (letzte Briefkastenleerung, Samstag, 14. Mai 2011,
17.00 Uhr) einwerfen oder persönlich in die Urne einlegen (Sonntag, 15. Mai 2011,
von 10.00 Uhr bis 12.00 Uhr im Sägetschulhaus, Iffwilstrasse 10).
Bitte denken Sie daran, bei der brieflichen Abstimmung die Ausweiskarte zu
unterschreiben.
Gemeinderat Jegenstorf
Einladung zur Informationsveranstaltung
Termin Mittwoch, 20. April 2011
Zeit 19.30 Uhr
Ort Schulanlage Gyrisberg, Aula
Der Gemeinderat lädt die Stimmberechtigten und alle interessierten
Bürgerinnen und Bürger freundlich zu dieser Informationsveranstaltung ein.
Nutzen Sie die Gelegenheit und lassen Sie sich über das Geschäft mit weiteren
Angaben und Hintergrundinformationen noch detaillierter in Kenntnis setzen.
Der Gemeinderat wird Ihnen gerne Fragen beantworten.
Sollten Sie einen speziellen Informationsbedarf abgedeckt erhalten wollen, so
melden Sie sich bitte auf der Gemeindeverwaltung und deponieren im Vorfeld
der Veranstaltung Ihr Anliegen - Tel. 031 763 16 16 oder
gemeinde@jegenstorf.ch.
Der Gemeinderat bedankt sich bestens für Ihr Interesse und Ihre Teilnahme an
der Urnenabstimmung.
Botschaft zur Urnenabstimmung vom 15. Mai 2011
8