Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

Geschäftsbericht 2005

Intershop-Gruppe
Die wichtigsten konsolidierten Zahlen per 31. Dezember
2005 2004
Finanzen Nettoliegenschaftsertrag 1) Mio. CHF 57,3 60,5
Bewertungsveränderungen
Renditeliegenschaften Mio. CHF 5,1 8,8
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Mio. CHF 11,3 7,9
Betriebsergebnis 1) Mio. CHF 67,5 71,0
Unternehmensergebnis vor Steuern
und einzustellende Bereiche 1) Mio. CHF 48,9 50,4
Reingewinn Mio. CHF 50,6 42,0
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 28,8 25,4
Investitionen in Sachanlagevermögen Mio. CHF 44,5 20,4
Bilanzsumme Mio. CHF 1’164,9 1’221,4
Immobilien Mio. CHF 1’119,0 1’177,2
Darlehen und Hypotheken Mio. CHF 559,9 650,0
Eigenkapital Mio. CHF 469,0 436,3
Eigenkapitalrendite 2) % 11,6 10,2
Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 2) + 7) % 10,8 8,8
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 64 67
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 4 5
Vermietbare Fläche 3) in m 2 538’807 596’739
Bruttoobjektrendite 4)+6) % 6,4 6,3
Nettoobjektrendite 5) + 6) % 5,1 5,1
Leerstandsquote 6) % 18,0 18,4
Personal Anzahl Mitarbeiter/-innen 30 43
Aktie Reingewinn pro Inhaberaktie CHF 24.11 20.01
Reingewinn pro Inhaberaktie
exkl. Neubewertung 7) CHF 22.45 17.21
Eigenkapital pro Inhaberaktie CHF 223.31 207.77
Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 240.00 215.00
1) In Übereinstimmung mit IFRS 5 wurden die Erträge und Aufwendungen der einzustellenden Bereiche
im Geschäftsjahr 2004 umklassiert (restated)
2) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn
3) Exklusive Neu- und Umbauprojekte
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen
(exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
6) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern

Intershop Holding AG
Die wichtigsten Holding-Zahlen per 31. Dezember
2005 2004
Aktienkapital
Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21,0 21,0
Dividendenberechtigtes
Aktienkapital per 31. 12.
Anzahl Inhaberaktien 2’100’000 2’100’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21,0 21,0
Börsenkurse (höchst/tiefst) 1) CHF 254/216 215/185
Börsenkurse per 31. 12. CHF 240.00 215.00
Börsenkapitalisierung per 31. 12. Mio. CHF 504 452
Reingewinn Mio. CHF 32,9 14,6
pro dividendenberechtigte Aktie CHF 15.66 6.97
Dividende pro Aktie CHF 20.00 2) 10.00
1) Tagesschlusskurse
2) Antrag des Verwaltungsrates

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Übersichten 6 Verwaltungsrat
8 Geschäftsleitung, Revisionsstelle und Konzernprüfer
9 Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Jahresbericht 12 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick, Aktienkurs,
des Verwaltungsrates Geschäftsverlauf
15 Immobilienportfolio
16 Vermietungsstand
17 Entwicklungsprojekte, Organisation, Strategie und Anlagepolitik
18 Aktionariat, Ausblick
19 Dank
Corporate Governance 24 Konzernstruktur und Aktionariat
25 Kapitalstruktur, Verwaltungsrat
26 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
27 Mitwirkungsrechte der Aktionäre
28 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
29 Informationspolitik
Anlagepolitik 32 Strategie und Anlagepolitik

Inhalt
Intershop-Gruppe 36 Konsolidierte Bilanz
Konzernrechnung 37 Konsolidierte Erfolgsrechnung
38 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
39 Konsolidierte Mittelflussrechnung
40 Konsolidierungsgrundsätze
44 Bewertungsgrundsätze
48 Risikomanagement
50 Anmerkungen zur Konzernrechnung
68 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
72 Detailinformationen zu den Entwicklungsliegenschaften
74 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
76 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers
83 Bericht des Konzernprüfers
Intershop Holding AG 86 Bilanz
Jahresrechnung 87 Erfolgsrechnung
88 Anhang der Jahresrechnung
90 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes
91 Bericht der Revisionsstelle
Konzerngesellschaften 94 Wichtigste Tochtergesellschaften und andere Beteiligungen
Mehrjahresübersichten 96 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
Glossarium 98 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
Adressen 100 Glossarium der wichtigsten verwendeten Begriffe
102 Adressen
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6 Verwaltungsrat
8 Geschäftsleitung, Revisionsstelle und Konzernprüfer
9 Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Übersichten
5

6
Übersichten
Verwaltungsrat, Geschäftsleitung, Revisionsstelle,
Konzernprüfer, weitere Kadermitarbeiter
der Intershop-Gruppe
Stand per 31. Dezember 2005
Verwaltungsrat Kurt Schiltknecht, 1941, Schweizer, Zürich
Beruflicher Hintergrund:
Dr. oec. publ., Habilitation an der Universität Basel; Forschungstätigkeit
bei ETH und OECD; Direktor Schweizerische Nationalbank; Sprecher
Geschäftsleitung Nordfinanzbank; Verwaltungsratspräsident Bank Leu;
Mitglied Bankrat Nationalbank; Geschäftsführer der BZ Trust Aktiengesellschaft.
Heutige Tätigkeiten:
Mitglied des Verwaltungsrates der Patinex AG, Wilen; Mitglied des
Verwaltungsrates der BZ Bank Aktiengesellschaft und der BZ Trust
Aktiengesellschaft, Wilen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der
WMH Walter Meier Holding AG, Stäfa; Mitglied des Verwaltungsrates der
Klosterfrau Zürich AG, Zürich.
Verwaltungsrat Intershop: Seit 1997 Mitglied und Präsident.
Christoph Caviezel, 1957, Schweizer, Zürich
Beruflicher Hintergrund:
Siehe Informationen unter Geschäftsleitung auf Seite 8.
Heutige Tätigkeiten:
Neben seinen Tätigkeiten bei der Intershop-Gruppe Mitglied des Investment
Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland
(AFIAA), Zürich.
Verwaltungsrat Intershop: Seit 2003 Mitglied.
Felix Fischer, 1949, Schweizer, Niederglatt
Beruflicher Hintergrund:
Bankkaufmann; diverse Tätigkeiten im In- und Ausland für die SBG; Chief
Financial Officer und Mitglied der Konzernleitung SBG; Chief Risk Officer
und Mitglied der Konzernleitung der fusionierten UBS; Chief Financial
Officer und Mitglied der Geschäftsleitung PSP Swiss Property Group.
Heutige Tätigkeiten:
Selbstständig; keine wesentlichen Tätigkeiten oder berufliche Interessenbindungen
ausserhalb der Intershop-Gruppe.
Verwaltungsrat Intershop: Seit 2004 Mitglied.

Rolf H. Leuenberger, 1941, Schweizer, Jenins
Beruflicher Hintergrund:
Handelsdiplom; diverse Weiterbildung im In- und Ausland; langjähriger
Präsident und CEO der COOP Schweiz; Verwaltungsratspräsident und CEO
Van Houten & Zoon AG, Zürich; Verwaltungsratspräsident von Bornet SA,
Genf, sowie von Brach’s, Chattanooga & Chicago, USA; Vizepräsident
von Magazine zum Globus, Zürich; Verwaltungsrat von Barry Callebout
Sourcing AG, Zug, Bankers Trust (Schweiz) AG, Zürich, Ziegelei Hägendorf
AG, Hägendorf, und Interkontakt Supermarket, Prag; Executive advisor
Jacobs AG, Zürich.
Heutige Tätigkeiten:
Senior executive advisor, CSFB Private Equity, New York; Partner, The
International Fund, Bermudas.
Verwaltungsrat Intershop: Seit 2004 Mitglied.
Eveline Saupper, 1958, Schweizerin, Pfäffikon SZ
Beruflicher Hintergrund:
Dr. iur.; Rechtsanwältin und eidg. dipl. Steuerexpertin; Peat Marwick
und Baker & McKenzie in Zürich und Chicago.
Heutige Tätigkeiten:
Partnerin Homburger Rechtsanwälte, Zürich; Präsidentin des Verwaltungsrates
der BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen; Mitglied des Verwaltungsrates
der Bâloise Holding AG, Basel.
Verwaltungsrat Intershop: Seit 2000 Mitglied.
Alle Mitglieder des Verwaltungsrates sind bis zur Generalversammlung,
welche über das Geschäftsjahr 2005 beschliesst, gewählt.
7

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Übersichten
Geschäftsleitung Christoph Caviezel, 1957, Schweizer, Zürich
Beruflicher Hintergrund:
Dr. iur., Rechtsanwalt; Tätigkeit als selbstständiger Rechtsanwalt, Leiter
Immobilienabteilung SBB. Seit 1995 bei der Intershop, zuerst als
Leiter Generalsekretariat, ab 1998 als stellvertretender Vorsitzender
und seit 2001 als Vorsitzender der Geschäftsleitung. Seit 2003 auch
Mitglied des Verwaltungsrates.
Heutige Tätigkeiten:
Chief Executive Officer (CEO) der Intershop-Gruppe sowie Mitglied des
Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im
Ausland (AFIAA), Zürich.
Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Meilen
Beruflicher Hintergrund:
Betriebsökonom FH und eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer; Tätigkeit im
Bankwesen, der Wirtschaftsprüfung und -beratung sowie im internationalen
Group-Controlling. Seit 1998 bei der Intershop als CFO tätig,
seit 1999 Mitglied der Geschäftsleitung.
Heutige Tätigkeiten:
Chief Financial Officer (CFO) der Intershop-Gruppe. Keine weiteren
Tätigkeiten oder Interessenbindungen ausserhalb der Gruppe.
Revisionsstelle und PricewaterhouseCoopers AG, Winterthur
Konzernprüfer Die Amtsdauer der Revisionsstelle und des Konzernprüfers endet mit
der Generalversammlung vom 27. April 2006.

Weitere Kadermitarbeiter Intershop Management AG
der Intershop-Gruppe Christian Baldinger; Mitglied der Direktion,
Leiter Immobilienentwicklung
Jacqueline Barth; Mitglied des Kaders, Immobilienbewirtschaftung
Peter Blaser; Mitglied des Kaders, Leiter Bauten
Markus Bosshard; Mitglied der Direktion, Leiter Immobilienverkauf
Philippe Burkhard; Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Richard Frei; Mitglied der Direktion, Leiter Controlling
Ruedi Graf; Mitglied des Kaders, Immobilienbewirtschaftung
Christoph Grundl; Mitglied des Kaders, Treasury
Claudia Hagmann; Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Markus Hausherr; Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Ian Keeble; Mitglied des Kaders, Leiter Rechnungswesen
Erica Martin; Mitglied des Kaders, Immobilienbewirtschaftung
Marcel Meier; Mitglied des Kaders, Immobilienbewirtschaftung
Margot Rösch; Centerleiterin Puls 5
Michael Salmina; Mitglied des Kaders, Controlling,
Immobilienbewirtschaftung
Jeannette Steinmann-Mark; Mitglied des Kaders,
Immobilienbewirtschaftung
Eva Weber; Mitglied des Kaders, Immobilienverkauf
Centre St-Roch Yverdon-les-Bains S.A.
Gérald Moret; Leiter Objektverwaltung Yverdon
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12 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick, Aktienkurs, Geschäftsverlauf
15 Immobilienportfolio
16 Vermietungsstand
17 Entwicklungsprojekte, Organisation, Strategie und Anlagepolitik
18 Aktionariat, Ausblick
19 Dank
Jahresbericht
des
Verwaltungsrates
11

12 Jahresbericht
des Verwaltungsrates
Jahresbericht des Verwaltungsrates
An unsere Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2005 vorlegen zu können.
Die wichtigsten Kennzahlen Intershop erzielte im vergangenen Geschäftsjahr ein ausgezeichnetes
im Überblick Ergebnis:
– Der Reingewinn des Geschäftsjahres stieg auf CHF 50,6 Mio. respektive
CHF 24.11 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 11,6%.
– Das Eigenkapital per 31.12. 2005 erhöhte sich auf CHF 469,0 Mio.
respektive CHF 223.31 pro Inhaberaktie.
– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Brutto-Objektrendite von 6,4%,
entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,1%, erwirtschaftet.
– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich von
18,4% auf 18,0%.
– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung, unter
Berücksichtigung des Erfolges aus dem Verkauf des letzten Einkaufszentrums
in den USA sowie der hohen Eigenkapitalbasis, die
Ausschüttung einer Dividende von CHF 20.–, was auf der Basis des
Aktienkurses am Bilanzstichtag eine Rendite von mehr als 8% ergibt.
Aktienkurs Der Kurs der Intershop-Aktie stieg im Verlaufe des Berichtsjahres von
CHF 215.– auf CHF 240.– an. Unter Berücksichtigung der bezahlten Dividende
von CHF 10.– resultierte eine Gesamtperformance von 16,3%.
Geschäftsverlauf Ein wesentlicher Schwerpunkt der Tätigkeit der Intershop im Berichtsjahr
lag in der Vermietung der Leerstände. Das Umfeld für die Vermietung
von leer stehenden Flächen, insbesondere von Büroflächen, ist
nach wie vor schwierig. Der sich abzeichnende Wirtschaftsaufschwung
hat bisher nur eine geringe Nachfrage nach zusätzlichen Flächen bewirkt.
Unverändert besteht der Trend, dass Mieter von Objekten an
schlechteren Lagen oder mit einem nicht mehr zeitgemässen Grundriss
in attraktivere oder besser gelegene Liegenschaften umziehen. Wegen
des grossen Bestandes an unvermieteten Flächen sind solche Verbesserungen
für Mieter oftmals ohne signifikante Mehrkosten umsetzbar.
Die Verlierer dieser Migration sind alte Objekte an schlechter Lage.
Ohne umfassende Sanierung werden diese Objekte in der Regel noch
lange Zeit leer stehen. Der Fokus der Intershop auf Liegenschaften im
mittleren Preissegment an guten Lagen hat sich in diesem Marktumfeld
bewährt. Trotz Konkurses dreier Mieter und dem Verkauf von vier vermieteten
Liegenschaften konnte die Leerstandsquote, nach einem
deutlichen Anstieg zur Jahresmitte, im Jahresvergleich leicht um 0,4%
auf 18,0% reduziert werden.

Dank der unverändert tiefen Zinssätze, aber auch auf Grund des «Revival»
von Immobilien als fester Bestandteil in der Anlagepolitik von
Vermögensverwaltern, verblieb die Nachfrage nach vermieteten Liegenschaften
hoch. Intershop konnte im Verkauf von dieser Entwicklung
profitieren und Renditeliegenschaften für insgesamt CHF 72,3 Mio.
verkaufen. Die erzielten Preise lagen rund 5,9% über dem geschätzten
Verkehrswert per Ende 2004. Weiterhin erfolgreich verlief auch der
Verkauf der Eigentumswohnungen im «Puls 5». Am Bilanzstichtag waren
von den 102 Eigentumswohnungen 94 verkauft sowie drei weitere Verkäufe
öffentlich beurkundet.
Aus dem Verkauf von inländischen Liegenschaften resultierte im Berichtsjahr
ein Gewinn von CHF 11,3 Mio. Intershop konnte sowohl beim Verkauf
der Eigentumswohnungen als auch bei den veräusserten Renditeliegenschaften
und der Landparzelle in St.Gallen von der grossen Nachfrage
nach Immobilien profitieren und erarbeitete Mehrwerte realisieren.
Die grosse Nachfrage nach Immobilien erschwerte demgegenüber den
Ankauf von entwicklungsfähigen Immobilien. Trotz der Prüfung einer
grossen Anzahl von angebotenen Objekten und Portfolios mit
einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizer Franken entsprachen
nur eine geringe Anzahl den Ansprüchen von Intershop. In der
Berichtsperiode wurden drei Liegenschaften erworben.
Der Liegenschaftsertrag reduzierte sich um 4,1%, da die weggefallenen
Mietzinseinnahmen der verkauften Liegenschaften noch nicht durch
neu entwickelte respektive erworbene Liegenschaften kompensiert
werden konnten. Bezogen auf Renditeliegenschaften, die unverändert
während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop standen (likefor-like),
erhöhte sich der Ertrag um 2,4%.
Der Liegenschaftsaufwand stieg leicht auf CHF 13,3 Mio. an. Wesentliche
Kostentreiber waren die Vermarktungskosten der Leerstände und
insbesondere der Eventhalle «Puls 5». Mit zunehmendem Vermietungsstand
wird sich das Verhältnis der Kosten zum Mietertrag wieder reduzieren.
Der Marktwert der Renditeliegenschaften erhöhte sich im Berichtsjahr,
nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 5,1 Mio. Der Erfolg
setzt sich zusammen aus dem Gewinn aus der erstmaligen Bewertung
neu erworbener Liegenschaften von CHF 1,9 Mio. sowie einer Werterhöhung
von CHF 3,2 Mio. auf den Renditeliegenschaften, welche sich
das gesamte Jahr im Portfolio befunden haben.
Der administrative Aufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF
0,7 Mio. Während die Personalkosten dank der Auflösung nicht mehr
benötigter Rückstellungen auf Vorjahresniveau stagnierten, stiegen
insbesondere die Rechtskosten an.
13

14 Jahresbericht
des Verwaltungsrates
Intershop hat in den letzten Jahren vermehrt Dienstleistungen im Bereich
Verwaltung, Promotion und Verkauf selbst übernommen und dafür
den Personalbestand in der Schweiz aufgestockt. Ab 2006 wird in ausgewählten
Objekten eine Gesellschaft mit dem Facility Management
beauftragt, an der Intershop zu 50% beteiligt ist. Als Folge dieses
Insourcings wird der administrative Aufwand weiter steigen. Demgegenüber
stehen jedoch tiefere Kosten für Drittleistungen sowie
grössere Markt- und Kundennähe. Alle amerikanischen Mitarbeiter sind
zum Käufer des Einkaufszentrums übergetreten, wodurch sich der
Personalbestand gesamthaft reduzierte.
Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug per Bilanzstichtag
3,35% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von rund 28
Monaten. Der Anstieg des durchschnittlichen Zinssatzes ist auf den
überproportionalen Abbau der tiefverzinslichen rollover-Kredite
zurückzuführen. Am Bilanzstichtag betrug deren Anteil rund 15% (Vorjahr
19%) der gesamten Darlehen. Der deutliche Abbau des durchschnittlichen
Bestandes an Darlehen und Hypotheken sowie das unverändert
tiefe Zinsniveau hatten eine Reduktion des Finanzaufwandes
von rund 6% zur Folge.
In Übereinstimmung mit dem neuen Rechnungslegungsstandard IFRS 5
überprüfte Intershop die Klassifizierung der einzustellenden Bereiche.
Darunter fallen die gesamten verbliebenen Beteiligungen im Ausland.
Da deren Liquidation innert Jahresfrist erwartet wird, werden
die gesamten Erlöse und Aufwendungen dieser Bereiche in der Jahresrechnung
neu in einer separaten Position der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Der Gewinn von CHF 8 Mio. aus dem Verkauf des amerikanischen
Einkaufszentrums, welches Ende des Berichtsjahres an einen Investor
verkauft worden ist, wird ebenfalls in dieser Position ausgewiesen. Das
Vorjahr wurde in Übereinstimmung mit dem Standard angepasst (restatement).
Die Eigenkapitalquote am Bilanzstichtag ist auf 40% gestiegen und
liegt somit deutlich über dem strategischen Ziel. Die verfolgte Strategie,
neben dem kontinuierlichen Ertrag aus der Vermietung mittels Entwicklung
und Verkauf zusätzliche Mehrwerte zu schaffen, impliziert,
dass ein Teil der Gewinne ungleichmässig anfällt. Unter Berücksichtigung
dieses Tatbestandes, der für dieses Jahr geplanten Investitionen,
der längerfristig angestrebten Eigenkapitalquote und dem hohen
Gewinn des Geschäftsjahres 2005, beantragt der Verwaltungsrat der
Generalversammlung eine Dividende von CHF 20.00, was einer Ausschüttungsquote
von 89% des Reingewinnes exklusive Neubewertung
entspricht. Auch nach dieser Gewinnausschüttung ist Intershop bezogen
auf Eigenkapitalausstattung und Liquiditätsreserve, welche sich
auch in den nicht belehnten Objekten darstellt, gut gerüstet für die
Übernahme neuer Entwicklungsobjekte oder Liegenschaften.

Immobilienportfolio Am Bilanzstichtag umfasst das Portfolio 68 Liegenschaften, inklusive
der Entwicklungsliegenschaften und Landparzelle. Nach dem Verkauf
des letzten Einkaufszentrums im Ausland konzentrieren sich die Investitionen
auf die wichtigsten Wirtschaftszentren und entlang der Hauptverkehrsachsen
in der Schweiz.
22%
Genferseegebiet
17 %
Basel/Bern/Mittelland
55%
Grossraum Zürich
Geografische Verteilung der Renditeliegenschaften auf Basis Marktwerte
Der Verkauf des Einkaufszentrums in Volketswil hat die Übergewichtung
der Region Zürich leicht reduziert. Die bestehende relative Übergewichtung
wird jedoch bewusst belassen, da ein wirtschaftlicher Aufschwung
erfahrungsgemäss zuerst in den grossen Zentren, insbesondere
in den Grossräumen Zürich und Genf, spürbar wird und dort die
Leerstände vergleichsweise rasch reduziert werden können. Grundsätzlich
wird jedoch an der bewährten regionalen Diversifikation des Immobilienportfolios
entsprechend der Anlagepolitik unverändert festgehalten.
Die in der Anlagepolitik der Intershop geforderte Diversifikation der
Mieterträge hat sich als stabilisierenden Faktor erwiesen. Die Mietpreise
für Büroflächen standen im Berichtsjahr deutlich mehr unter Druck als
diejenigen für Gewerbe- und Detailhandelsflächen. Die zunehmende Anzahl
von schlecht vermieteten neuen Wohnbauten und die unverändert
grosse Anzahl der sich in Planung oder Bau befindlichen Projekte lassen
gewisse Zweifel aufkommen, ob die vielerorts prognostizierten Mietzinssteigerungen
überall umgesetzt werden können. Insbesondere bei
den relativ teuren Mietwohnungen an wenig attraktiven Lagen muss
zukünftig vermehrt mit anhaltenden Leerständen gerechnet werden.
Intershop ist deshalb in diesem Segment eher zurückhaltend. Eine
Akquisition von Wohnliegenschaften mit einem interessanten Mietpreis-
Lage-Verhältnis wird allerdings nicht grundsätzlich ausgeschlossen.
19 %
Handel/Gastro
5%
Ostschweiz
5%
Wohnen
1%
Übrige
6%
Parking
32%
Gewerbe/Lager
38%
Büro
Aufteilung der Mieterträge der Renditeliegenschaften in der Berichtsperiode
15

16 Jahresbericht
des Verwaltungsrates
Vermietungsstand Die Leerstandsquote hat sich im Berichtsjahr von 18,4% auf 18,0%
reduziert. Trotz verschiedener Neuvermietungen konnte die Quote
nicht stärker reduziert werden, da einerseits mehrere vermietete
Liegenschaften veräussert wurden und andererseits drei Mieter im
Berichtsjahr ihre Bilanz deponieren mussten und ihre langfristigen
Mietverträge nicht mehr vollumfänglich erfüllen konnten. Unter Ausschluss
aller Zu- und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) reduzierte
sich der Leerstand um knapp ein Prozentpunkt. Ein Rechtsstreit
mit einem grösseren Mieter, welcher trotz langfristigem Mietvertrag
auszog, ist vor dem Gericht hängig.
Erfreulich entwickelte sich die Vermietung der ehemaligen Entwicklungsprojekte
«Pionierpark» in Winterthur, mit einer Vermietungsquote
von 92%, und «Staffelstrasse» in Zürich, welche auch bereits einen
Vermietungsstand von 69% auswies. Hinter den Erwartungen zurück
blieb die Vermietung im «Puls 5» in Zürich, mit einer Vermietungsquote
von 54% per Jahresende. Intershop ist zuversichtlich, die Leerstände
innert nützlicher Frist weiter abbauen zu können. Die Tatsache,
dass sich der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT
dazu entschlossen hat, seine Niederlassung in den «Puls 5» zu verlegen,
bestätigt Intershop in ihrer Einschätzung.
Dass Leerstände nicht per se negativ zu beurteilen sind, zeigt sich
am Beispiel der Liegenschaft «Centre St-Roch» in Yverdon-les-Bains.
Nachdem Intershop diese Liegenschaft Ende 1997 erworben hatte,
zog im Jahr 1998 einer der Hauptmieter aus. Da dessen Auszug
absehbar gewesen war, wurde er bei der Kaufpreisbestimmung mitberücksichtigt.
In den Folgejahren wurde die Liegenschaft schrittweise
umgenutzt und neu vermietet. Mit dem im letzten Jahr abgeschlossenen
Mietvertrag mit dem Kanton Waadt, welcher die «Haute École d’Ingénieurs
et de Gestion» (HEIG) von Lausanne in die Liegenschaft «Centre
St-Roch» in Yverdon verlegen wird, ist ein weiterer grosser Schritt in
Richtung Vollvermietung gemacht worden. Nach Abschluss der notwendigen
Um- und Ausbauten werden ab Herbst 2006 rund 90% des Areals mit
rund 44’000 m2 Mietfläche vermietet sein.
Die diversen Vermietungserfolge während der letzten Monate stimmen
Intershop positiv, auch im Jahr 2006 den Vermietungsstand weiter verbessern
zu können. Eine signifikante Verbesserung des Vermietungsstandes
erscheint jedoch nicht als wahrscheinlich.

Entwicklungsprojekte An der Rüdigerstrasse in Zürich-Süd plant Intershop den Bau von 61
grosszügigen Stadtwohnungen mit interessanten Grundrissen. Das im
Projektwettbewerb obsiegende Architekturbüro hat Ende 2005 das Bauprojekt
zur Bewilligung eingereicht. Intershop rechnet damit, im Frühjahr
2006 mit dem Bau beginnen zu können. Zugleich werden auch die
Verkaufsaktivitäten gestartet. Obwohl noch keine spezifische Werbung
für das Projekt gemacht worden ist, besteht bereits heute ein reges
Interesse am Kauf der geplanten Wohnungen. Das gute Preis-
Leistungs-Verhältnis lässt einen erfolgreichen Verkauf der Wohnungen
erhoffen.
Die etappierte Entwicklung der Landparzelle in Solothurn wurde weiter
vorangetrieben.
Im Berichtsjahr wurden 44 kleinere Stockwerkeigentumswohnungen in
einer Liegenschaft an der Rue de Lyon 83 + 85 in Genf erworben, was
einem Eigentumsanteil von rund 50% der Liegenschaft entspricht.
Intershop beabsichtigt, die Wohnungen umfassend zu sanieren und
anschliessend einzeln zu verkaufen.
Organisation Intershop hat in den letzten Jahren begonnen, grosse und komplexe
Liegenschaften selber zu bewirtschaften. Um den sowohl für den Mieter
als auch für den Eigentümer wichtigen Gebäudeunterhalt und die
Hauswartung besser im Interesse aller Beteiligten führen zu können,
entschied Intershop, mit der Facility Management Gesellschaft
«Tescon AG» ein Joint Venture einzugehen. Der Eigentümer der Tescon
AG hat Anfang 2006 50% der Aktien der Realconsult AG erworben. Realconsult
AG hat elf Mitarbeiter, die bisher bei der Tescon AG angestellt
waren, per 1.1. 2006 übernommen. Alle diese Mitarbeiter waren nahezu
ausschliesslich für Immobilien der Intershop tätig. Intershop erwartet
damit, mittelfristig den Aufwand für Nebenkosten und den Unterhalt
reduzieren und Qualität und Service erhöhen zu können.
Im Rahmen des Verkaufs des verbliebenen Einkaufszentrums in den USA
sind alle amerikanischen Mitarbeiter zum Erwerber übergetreten. Per
Ende des Jahres hatte Intershop somit im Ausland keine Mitarbeiter
mehr.
Strategie und Anlagepolitik Die Anlagepolitik, die im Geschäftsbericht auf den Seiten 32 und 33
beschrieben ist, wurde während des ganzen Berichtsjahres eingehalten.
17

18 Jahresbericht
des Verwaltungsrates
Aktionariat Die Patinex AG (ehemals BZ Gruppe Holding Aktiengesellschaft) hielt
nach eigenen Angaben am Bilanzstichtag unverändert rund 48% der
Stimmrechte der Intershop Holding AG. Weitere grössere Aktionäre,
welche Stimmrechte von mindestens 5% halten, sind Intershop nicht
bekannt.
Zwischen der Intershop-Gruppe und der Patinex AG oder deren Tochtergesellschaften
bestanden und bestehen keine Darlehens- oder Kreditverhältnisse
oder anderweitige Verpflichtungen zu Gunsten Dritter.
Ausblick In den letzten Monaten des Berichtsjahres hat sich eine leichte Belebung
im Vermietungsgeschäft, insbesondere im Grossraum Zürich,
feststellen lassen. Dieser positive Trend hat sich im laufenden Jahr
bisher fortgesetzt. Nach wie vor besteht jedoch ein deutliches Überangebot
an Mietflächen, welches einen zügigen Abbau von Leerständen
vorerst verhindert und auch nur vereinzelt Spielraum für Mietzinserhöhungen
zulässt. Intershop schaut jedoch aus den folgenden Gründen
optimistisch in die Zukunft:
Trotz schwierigem Umfeld und unerwarteten Rückschlägen konnte Intershop
die Leerstandsquote im 2005 leicht reduzieren. Sollte die Belebung
im Vermietungsgeschäft nachhaltig sein, geht Intershop davon
aus, die Leerstandsquote mittelfristig deutlich reduzieren zu können.
Trotz der relativ hohen Leerstände erzielte die Gruppe im Berichtsjahr
eine Nettorendite von 5,1%. Auf Grund des durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatzes
von rund 3,35% beträgt der Zinsspread immer noch
rund 1,7%.
Die unverändert grosse Nachfrage nach vermieteten Immobilien ermöglicht
es Intershop, entwickelte Objekte zu attraktiven Preisen zu
veräussern und somit die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren. Im Januar
2006 wurde deshalb das Einkaufszentrum «Le Forum» in Montreux
zu einem Preis über dem vom unabhängigen Schätzer ermittelten Verkehrswert
veräussert. Weitere Verkäufe sind beabsichtigt. Auf Grund
des Erfolges im Verkauf der Stockwerkeigentumswohnungen im «Puls 5»
und der anhaltenden Nachfrage nach Wohneigentum wird Intershop an
der Rüdigerstrasse in Zürich-Süd 61 Eigentumswohnungen zum Kauf anbieten.
Intershop geht von einem zügigen Verkauf eines Grossteils der
Wohnungen aus, wobei Nutzen und Gefahr der Wohnungen voraussichtlich
im Herbst 2007 übergehen werden.

Laufende Verhandlungen über interessante Liegenschaften und Entwicklungsobjekte
lassen erwarten, dass Intershop im 2006 vermehrt
Objekte erwerben wird, welche den strengen wirtschaftlichen Vorgaben
von Intershop entsprechen.
Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2006 ein befriedigendes
bis gutes Resultat, welches jedoch unter dem Vorjahr liegen wird,
da der im Berichtsjahr erzielte Gewinn aus den einzustellenden Bereichen
einmalig ist. Intershop geht unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt
eine Eigenkapitalrendite von 8% erwirtschaften zu
können. Bedingt durch den bereits erfolgten Verkauf des Einkaufszentrums
«Le Forum» wird sich auch der Liegenschaftsertrag nochmals
reduzieren, da die wegfallenden Mieten voraussichtlich nicht vollumfänglich
durch Neuvermietungen und Akquisitionen kompensiert
werden können.
Dank Der Verwaltungsrat dankt den Aktionären und Geschäftspartnern,
insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die
Leistungsfähigkeit der Intershop.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie
allen Mitarbeitern der Intershop für ihren grossen Einsatz.
Prof. Dr. Kurt Schiltknecht Dr. Christoph Caviezel
Präsident des
Verwaltungsrates
Chief Executive Officer
Winterthur, 3. März 2006
19

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Intershop
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über Maisonette-Wohnateliers mit Garten und Attikawohnungen bis hin zu konventionellen
und familienfreundlichen 21 ⁄2- bis 51 ⁄2-Zimmer-Wohnungen.

24 Konzernstruktur und Aktionariat
25 Kapitalstruktur, Verwaltungsrat
26 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
27 Mitwirkungsrechte der Aktionäre
28 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
29 Informationspolitik
Corporate
Governance
23

24
Corporate
Governance
Die Reihenfolge in diesem Kapitel entspricht der Richtlinie betreffend
Informationen zur Corporate Governance (RLCG) der Schweizer Börse
SWX. Einige Unterkapitel der Richtlinie wurden jedoch zusammengefasst,
und in einigen Fällen wird auf andere Kapitel dieses Geschäftsberichtes
verwiesen.
Konzernstruktur und Intershop ist eine Immobiliengesellschaft, welche sich auf den Kauf,
Aktionariat die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz
konzentriert. Da das Unternehmen keine zusätzlichen Tätigkeiten
ausführt, besteht keine Segmentberichterstattung. Die operative
Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:
Immobiliengesellschaften
Einkaufszentrum Herti AG
EZ Volketswil AG
SGI City Immobilien AG
SGI Promotion AG
SGI Schweizerische
Gesellschaft
für Immobilien AG
Corvest Property Trust
Intershop Holding AG
Holdinggesellschaft
Dienstleistungsgesellschaften Beteiligungsgesellschaften
Centre St-Roch
Yverdon-les-Bains S. A.
Intershop Management AG
Interproperty Holding AG
in Liquidation
Intershop Holding
(North America) Inc.
Mit der operativen Führung aller Gesellschaften der Gruppe ist die
Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 27 Mitarbeitern
den Grossteil der Angestellten inklusive der Gruppenleitung.
Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteiligungsverhältnisse
sind im Geschäftsbericht auf den Seiten 94 und 95
dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft
kotiert.
Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Winterthur/Schweiz.
Die Aktien des Unternehmens sind an der SWX Swiss Exchange (Ticker:
IS / Valorennummer: 1731394 / ISIN: CH0017313948) kotiert. Die Börsenkapitalisierung
per 31. Dezember 2005 betrug CHF 504 Mio.
Per Ende 2002 befand sich die Gesellschaft noch zu 95% im Besitze der
BZ Gruppe Holding Aktiengesellschaft, welche im Berichtsjahr in Patinex
AG umfirmiert worden ist. Gemäss ihren Mitteilungen unterschritt
ihre Stimmrechtsbeteiligung an der Intershop Holding AG am 3. November
2003 die Schwelle von zwei Dritteln und am 2. Juni 2004 die Schwelle
von 50%. Per Bilanzstichtag betrug ihr Anteil noch 47,6%. Intershop
hat keine Kenntnisse über andere Aktionäre mit einem Anteil von
mindestens 5%.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.

Kapitalstruktur Das Aktienkapital betrug per Ende 2005 unverändert CHF 21 Mio.
Bis am 18. Dezember 2003 setzte sich das Aktienkapital aus 900'000
Inhaberaktien zu nom. CHF 20 sowie 300'000 Namenaktien zu nom. CHF
10 zusammen. An der ausserordentlichen Generalversammlung vom 18.
Dezember 2003 wurde beschlossen, die Inhaberaktien im Verhältnis
1 zu 2 zu splitten und anschliessend die Namenaktien in Inhaberaktien
umzuwandeln.
Das Aktienkapital setzt sich seither aus 2'100'000 Inhaberaktien zu
nom. CHF 10 zusammen, welche voll dividendenberechtigt sind.
Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch
keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.
Die Kapitalveränderungen sind in der Konzernrechnung auf der Seite
88 (Aktienkapital) und Seite 89 (Reserven und Bilanzgewinn) ersichtlich.
Zum Bilanzstichtag waren keine Wandelanleihen oder Optionen ausstehend.
Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat besteht aus einem exekutiven und vier nicht exekutiven
Mitgliedern. Auf Grund seiner Grösse bestehen keine Ausschüsse.
Der Verwaltungsrat trifft sich in der Regel zu vier bis fünf
ordentlichen Verwaltungsratssitzungen im Jahr sowie, bei Bedarf, zu
kurzfristig einberufenen Sitzungen. Entscheide können auch im Zirkulationsverfahren
getroffen werden. Alle Entscheidungen des Verwaltungsrates
werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei
die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangen.
Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das
Los. Die Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen üblicherweise an den
Verwaltungsratssitzungen teil.
Die Zusammensetzung des Verwaltungsrates wie auch weitere Informationen
über die einzelnen Verwaltungsräte sind im Geschäftsbericht
auf den Seiten 6 und 7 ersichtlich. Ebenso ersichtlich sind dort Kreuzverflechtungen
auf Grund der Einsitznahme in Verwaltungsräten
anderer kotierter Gesellschaften. Die nicht exekutiven Verwaltungsratsmitglieder
haben früher keine operative Führungsfunktion innerhalb
der Gruppe innegehabt.
Im Geschäftsjahr fanden keine wesentlichen Geschäftsbeziehungen
zwischen nicht exekutiven Verwaltungsräten und der Intershop-Gruppe
statt.
25

26 Corporate
Governance
Laufende Amtszeit Alle Verwaltungsräte sind bis zur Generalversammlung, welche über das
Geschäftsjahr 2005 beschliesst, gewählt. Die Wahl des Verwaltungsrates
erfolgt jeweils für eine gleichzeitige Amtsdauer von drei Jahren.
Ergänzungs- und Ersatzwahlen zwischen den periodischen Gesamterneuerungswahlen
erfolgen für die restliche Amtsdauer. Eine statutarische
Amtszeitbeschränkung besteht nicht.
Kompetenzregelung Neben den gesetzlich nicht übertragbaren Aufgaben hat der Verwaltungsrat
die folgenden Aufgaben nicht delegiert:
– Anlagepolitik der Gesellschaft;
– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;
– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über
einem definierten Wert;
– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);
– Grundsätze der Finanzierungen;
– Abnahme des Budgets;
– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.
Informations- und Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten konsolidierten
Kontrollinstrumente Abschluss. Mit dem Management-Informations-System (MIS) steht ein
Informationsmittel zur Verfügung, welches monatlich die Entwicklung
auf Stufe jedes einzelnen Objektes sowie den Vergleich zur Vorjahresperiode
und zum Budget aufzeigt. Deren Zusammenzug, ausgewählte
Objekte wie auch allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige
Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung
besprochen. Ebenso werden regelmässig der Verlauf bei
Entwicklungsobjekten und die Finanzierungs- und Liquiditätsplanung
eingehend diskutiert.
Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung besteht aus zwei Mitgliedern unter Oberleitung
des CEO. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung
sind im Geschäftsbericht auf der Seite 8 ersichtlich. Es
bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.
Entschädigungen, Beteiligungen Der Verwaltungsrat erhält ein pauschales Honorar pro Geschäftsjahr;
und Darlehen die Auszahlung erfolgt jeweils im folgenden Jahr. Das Salär der Geschäftsleitung
setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer leistungsabhängigen,
variablen Bonuszahlung in bar. Der Bonus wird vom
Gesamtverwaltungsrat auf Grund des Geschäftsergebnisses wie auch
unter Berücksichtigung der individuellen Leistung festgelegt. Sowohl
die Entschädigung des Verwaltungsrates wie auch der Geschäftsleitung

wird vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt (inkl. allfälliger Aktien- und
Optionenprogramme). Die folgenden Entschädigungen wurden, inklusive
der geldwerten Leistungen, im Berichtsjahr zugesprochen:
Entschädigung an amtierende Verwaltungsrat (nicht exekutiv): CHF 300'000
Organmitglieder exekutiver Verwaltungsrat und Geschäftsleitung: CHF 1'258'000
Abgangsentschädigungen: keine
Entschädigung an ehemalige Verwaltungsrat: keine
Organmitglieder exekutiver Verwaltungsrat und Geschäftsleitung: keine
Aktienzuteilung 1) keine
Aktienbesitz per 31.12. 20051) Verwaltungsrat: 7'000 Inhaberaktien
Geschäftsleitung: 7'700 Inhaberaktien
Optionen 1) keine
1) Inklusive nahe stehender Personen
Zusätzliche Honorare und Im Berichtsjahr wurde an die BZ Bank Aktiengesellschaft ein Pauschal-
Vergütungen honorar von CHF 12'500 für die Abwicklung der Dividendenzahlung
bezahlt. Ansonsten wurden keine wesentlichen zusätzlichen Honorare
oder Vergütungen an Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung
bzw. diesen nahe stehenden Personen vergütet.
Organdarlehen Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zu Gunsten von
Organmitglieder oder ihnen nahe stehenden Personen.
Höchste Gesamtentschädigung Die höchste Gesamtentschädigung an einen Verwaltungsrat betrug CHF
692'000. Eine Aktien- oder Optionszuteilung erfolgte nicht.
Mitwirkungsrechte der Aktionäre Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung
Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der
Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.
27

28 Corporate
Governance
Statutarische Quoren
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Einberufung der Generalversammlung
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Traktandierung
Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten,
können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen.
Der entsprechende Antrag muss mindestens sechs Wochen vor der
Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes
und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.
Eintragung im Aktienbuch
Die Intershop Holding AG verfügt lediglich über Inhaberaktien, weshalb
kein Aktienbuch geführt wird.
Kontrollwechsel Angebotspflicht
und Abwehrmassnahmen Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung eines Schwellenwertes
ein Übernahmeangebot zu unterbreiten (opting-out).
Kontrollwechselklauseln
Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich
langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RCLG, welche Mitglieder
des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten
Übernahmen schützen sollen.
Revisionsstelle Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin,
die Revisuisse Price Waterhouse AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revisionsstelle
im Handelsregister eingetragen.
Leitender Revisor
Seit dem Geschäftsjahr 2001 leitet Urs Honegger als leitender Revisor
die Prüfungen.
Honorare
Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per
31.12. 2005 betrug CHF 197'000. Zusätzlich wurden für Beratungsleistungen
im Geschäftsjahr 2005 CHF 9'500 in Rechnung gestellt.
Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision
Der Gesamtverwaltungsrat befasst sich mit der Aufsicht und Kontrolle
der externen Revision. Anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses
ist auch die Revisionsstelle an der Verwaltungsratssitzung
anwesend und informiert über die Prüfungshandlungen und Erkennt-

nisse. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch bei weiteren Sitzungen
beigezogen.
Informationspolitik Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen
Berichterstattung über den Verlauf des Geschäftes. Die Konzernrechnung
wird nach den International Financial Reporting Standards
(IFRS) erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Adhoc-Publikation
veröffentlicht. Pressemitteilungen, die letzten veröffentlichten
Geschäftsberichte wie auch weitere Informationen über
die Gesellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.
Kontaktperson für Investor Relations ist Dr. Christoph Caviezel, Telefon
+41 52 265 11 11; info@intershop.ch.
29

32 Strategie und Anlagepolitik
Strategie und
Anlagepolitik
31

32 Strategie
und Anlagepolitik
Strategie und Anlagepolitik Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen
Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb
mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf
Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen.
Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der
Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der
Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die
Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden
Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig
zu erkennen und zu sichern.
Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung
möglich.
Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine
Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der
mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint
Ventures sind nicht ausgeschlossen.
Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien
im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer
Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt,
wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der
Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil
am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu
einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Friedrich» führen würde, und
ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.
Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten,
liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen,
wobei die Erträge jeder dieser drei Nutzungen 50% der
Gesamtmieterträge nicht übersteigen dürfen.
Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die
Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid
ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie
als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte
Standorte und Lagen aus, die auf Grund der Häufung von Luxus- und
Liebhaberobjekten stark volatilen Miet- und Wertschwankungen unterliegen.
Investitionen im Ausland sind nicht vorgesehen; bestehende Auslandsinvestitionen
werden sukzessive abgebaut.

Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt
sein.
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop
an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital
zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins- oder allfälligen
Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes
genutzt.
Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden
an die Aktionäre ausgeschüttet.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat
der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch
diesen modifiziert werden.
Die aktuelle Strategie und Anlagepolitik trat per 1. November 2004 in
Kraft.
33

36 Konsolidierte Bilanz
37 Konsolidierte Erfolgsrechnung
38 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
39 Konsolidierte Mittelflussrechnung
40 Konsolidierungsgrundsätze
44 Bewertungsgrundsätze
48 Risikomanagement
50 Anmerkungen zur Konzernrechnung
68 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
72 Detailinformationen zu den Entwicklungsliegenschaften
74 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
76 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers
83 Bericht des Konzernprüfers
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
35

36
36 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Konsolidierte Bilanz per 31. Dezember
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2005 2004
Aktiven Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 38’756 36’588
Kurzfristige Forderungen 3 5’673 6’133
Liegenschaften zur Veräusserung 4 73’322 0
Total Umlaufvermögen 117’751 42’721
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften 5 1’019’937 1’126’027
Entwicklungsliegenschaften 6 25’717 51’172
Mobilien und Betriebseinrichtungen 222 153
Total Sachanlagevermögen 1’045’876 1’177’352
Darlehen an Dritte 1’300 1’300
Latente Steuerguthaben 11 0 0
Total Anlagevermögen 1’047’176 1’178’652
Total Aktiven 1’164’927 1’221’373
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten 7 27’915 27’333
Steuerverbindlichkeiten 16’642 13’767
Kurzfristige Rückstellungen 8 3’160 4’938
Darlehen und Hypotheken 9 193’717 103’490
Total kurzfristiges Fremdkapital 241’434 149’528
Langfristiges Fremdkapital
Darlehen und Hypotheken 10 366’144 546’492
Rückstellungen für latente Steuern 11 77’629 79’256
Langfristige Rückstellungen 8 10’421 9’526
Absicherungsgeschäfte 10 347 251
Total langfristiges Fremdkapital 454’541 635’525
Total Fremdkapital 695’975 785’053
Eigenkapital
Aktienkapital 12 21’000 21’000
Reserven 447’952 415’320
Total Eigenkapital 468’952 436’320
Total Passiven 1’164’927 1’221’373
Die Angaben im Anhang auf den Seiten 40 bis 82 bilden einen integrierten
Bestandteil der Konzernrechnung.

Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2005 2004 1)
Liegenschaftsertrag 16 70’587 73’598
Liegenschaftsaufwand 17 – 13’315 – 13’099
Nettoliegenschaftsertrag 57’272 60’499
Bewertungsveränderungen
Renditeliegenschaften 18 5’096 8’769
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 19 11’271 7’918
Abschreibungen
Entwicklungsliegenschaften 20 –84 –67
Kapitalsteuern – 819 – 1’099
Administrativer Aufwand 21 – 5’701 – 4’995
Übriger Erfolg 22 479 5
Betriebsergebnis 67’514 71’030
Finanzertrag 390 102
Finanzaufwand 23 – 19’303 – 20’583
Wechselkurserfolg 281 – 104
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern
und einzustellende Bereiche 48’882 50’445
Ertragssteuern 24 – 7’456 – 10’228
Reingewinn fortzuführende Bereiche 41’426 40’217
Reingewinn einzustellende Bereiche 25 9’213 1’809
Reingewinn 50’639 42’026
Reingewinn pro Aktie 13 24.11 20.01
Reingewinn pro Aktie (verwässert) 13 24.11 20.01
1) In Übereinstimmung mit IFRS 5 werden die Erträge und Aufwendungen (einschliesslich derer Steuerwirkung)
der einzustellenden Bereiche im 2005 erstmals netto in einer separaten Zeile ausgewiesen
und entsprechend die Vorjahreszahlen angepasst
37

38
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
(in CHF 1’000)
Bewertung Kumulierte Total
Einzahlungen Absiche- Fremd- Kapital
von Erarbeitete rungs- währungs- Intershop-
Aktienkapital Aktionären Reserven instrumente differenzen Gruppe
Stand per 31. 12. 2003 21’000 40’668 343’893 0 6’156 411’717
Wechselkursdifferenzen – 1’463 – 1’463
Bewertung Absicherungsinstrumente – 210 – 210
Im Eigenkapital erfasste Erträge
und Aufwendungen – 210 – 1’463 – 1’673
Reingewinn 2004
gemäss Erfolgsrechnung 42’026 42’026
Dividendenzahlung
der Intershop Holding AG
für das Geschäftsjahr 2003 – 15’750 – 15’750
Stand per 31. 12. 2004 21’000 40’668 370’169 – 210 4’693 436’320
Wechselkursdifferenzen 3’070 3’070
Bewertung Absicherungsinstrumente – 77 – 77
Im Eigenkapital erfasste Erträge
und Aufwendungen – 77 3’070 2’993
Reingewinn 2005
gemäss Erfolgsrechnung 50’639 50’639
Dividendenzahlung
der Intershop Holding AG
für das Geschäftsjahr 2004 – 21’000 – 21’000
Stand per 31. 12. 2005 21’000 40’668 399’808 – 287 7’763 468’952

Konsolidierte Mittelflussrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2005 2004
Unternehmungsergebnis vor Ertragssteuern
Fortzuführende Bereiche 48’882 50’445
Einzustellende Bereiche 9’058 1’754
Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften 18 – 5’096 – 8’769
Abschreibungen 29 624 1’080
Finanzertrag – 409 – 151
Zinsen erhalten 395 176
Finanzaufwand 19’303 20’583
Zinsen bezahlt – 19’530 – 20’753
Ertragssteuern bezahlt – 6’302 – 6’947
Veränderung der Rückstellungen – 636 – 789
Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen – 19’389 – 7’588
Veränderungen des Nettoumlaufvermögens 1’858 – 3’627
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 28’758 25’414
Investitionen in Renditeliegenschaften 5 – 28’235 – 11’673
Verkauf von Renditeliegenschaften 71’184 75’635
Investitionen in Entwicklungsliegenschaften 6 – 16’220 – 8’715
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften 31’166 49’588
Verkauf ausländisches Einkaufszentrum 25’577 0
Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen – 140 – 47
Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen 38 0
Rückzahlung Darlehen an Dritte 0 30
Geldfluss aus Investitionstätigkeit 83’370 104’818
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 73’956 141’135
Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken – 164’076 – 232’109
Dividendenausschüttung – 21’000 – 15 750
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit – 111’120 – 106’724
Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel 1’008 23’508
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar 36’588 13’243
Währungseinflüsse 1’160 – 163
Bereinigter Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar 37’748 13’080
Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember 38’756 36’588
39

40
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Konsolidierungsgrundsätze
Basis der Konsolidierung Die Konzernrechnung der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung
mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International
Accounting Standards Board (IASB) erstellt. Der Abschluss
entspricht den gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts
sowie den Vorschriften des Kotierungsreglementes und
des Zusatzreglementes für die Kotierung von Immobiliengesellschaften
der SWX Swiss Exchange.
Grundlage der Konsolidierung bilden die geprüften Jahresrechnungen
der Gruppengesellschaften zum 31. Dezember.
Per 1. Januar 2005 sind die folgenden neuen IFRS in Kraft getreten:
– IFRS 2: Share-based Payment
– IFRS 3: Business Combinations
– IFRS 4: Insurance Contracts
– IFRS 5: Non-current Assets Held for Sale and Discontinued
Operations
Intershop war im Berichtsjahr lediglich von IFRS 5 betroffen. In Übereinstimmung
mit diesem neuen Standard wurden die bereits früher als
einzustellende Bereiche ausgewiesenen Aktivitäten überprüft. Es handelt
sich dabei um die verbliebenen ausländischen Aktivitäten und Gesellschaften.
Da der Verkauf des in den Vereinigten Staaten verbliebenen
Einkaufszentrums per Ende des Jahres realisiert werden konnte
und auch die Liquidation der verbliebenen ausländischen Gesellschaften
innert Jahresfrist erwartet wird, werden die gesamten Erlöse inklusive
des Gewinns aus dem Verkauf des ausländischen Einkaufszentrums
und alle Aufwendungen der einzustellenden Bereiche in der
Erfolgsrechnung neu netto unter der Position «Reingewinn einzustellende
Bereiche» ausgewiesen. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst
(restatement). Die Details dieser Erfolgsposition sind in der
Anmerkung 25 ausgewiesen.
Ebenfalls in Übereinstimmung mit IFRS 5 müssen Vermögenswerte, deren
Veräusserung beschlossen worden sind und deren Verkauf innert
Jahresfrist höchstwahrscheinlich sind, neu im Umlaufvermögen ausgewiesen
werden. Intershop hat deshalb vier Eigentumswohnungen sowie
eine Renditeliegenschaft in die Position «Liegenschaften zum Verkauf»
umklassiert, da für alle diese Objekte am Bilanzstichtag öffentlich
beurkundete Verkaufsverträge vorlagen.
Per 1. Januar 2005 sind die folgenden überarbeiteten Rechnungslegungsstandards
in Kraft getreten und wurden, soweit anwendbar, im

vorliegenden Abschluss mitberücksichtigt. Keine dieser Änderungen
hatte eine Auswirkung auf das Vorjahresergebnis oder auf das Eigenkapital.
– IAS 1: Presentation of Financial Statements
– IAS 2: Inventories
– IAS 8: Accounting Policies, Changes in Accounting Estimates
and Errors
– IAS 10: Events after the Balance Sheet Date
– IAS 16: Property, Plant and Equipment
– IAS 17: Leases
– IAS 21: The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates
– IAS 24: Related Party Disclosures
– IAS 27: Consolidated and Separate Financial Statements
– IAS 28: Investments in Associates
– IAS 32: Financial Instruments: Disclosure and Presentation
– IAS 33: Earning per Share
– IAS 34: Interim Financial Reporting
– IAS 36: Impairment of Assets
– IAS 39: Financial Instruments: Recognition and Measurement
– IAS 40: Investment Property
Per 1. Januar 2006 werden nochmals mehrere neue oder überarbeitete
Standards und Interpretationen in Kraft treten. Intershop verzichtete
auf eine vorzeitige Anwendung bereits im Abschluss 2005. Von diesen
Standards und Auslegungsrichtlinien erwartet Intershop jedoch keine
bedeutenden Auswirkungen auf das Ergebnis oder die finanzielle Lage.
Konsolidierungskreis Die Gesellschaften, die der Konzern unter einheitlicher Leitung
zusammenfasst, werden im Rahmen der Vollkonsolidierung in den
Abschluss einbezogen. Minderheitsanteile am Eigenkapital und am
Ergebnis dieser Gesellschaften werden separat ausgewiesen. Konzerninterne
Transaktionen und Beziehungen sind eliminiert.
Konsolidiert werden alle Gesellschaften, an denen die Intershop Holding
AG direkt oder indirekt mehr als die Hälfte der Stimmrechte hält
oder auf diese in anderer Weise einen massgebenden Einfluss ausübt.
Im Berichtsjahr neu erworbene oder veräusserte Gesellschaften werden
am Tag, an dem die Beherrschung übergeht, in den Abschluss einbezogen
respektive aus diesem ausgeschlossen.
Minderheitsbeteiligungen, bei denen der Konzern einen massgebenden
Einfluss ausübt, jedoch nur über 20 bis 50% der Stimmrechte verfügt,
werden nach der Equity-Methode in den Abschluss einbezogen.
41

42
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Kapitalkonsolidierung Diese erfolgt nach der Purchase-Methode, wobei auf den Zeitpunkt der
Erstkonsolidierung Aktiven, Passiven und Eventualverpflichtungen zu
Verkehrswerten bilanziert werden. Ein nach der Neubewertung verbleibender
Kaufpreis (Goodwill) wird in Übereinstimmung mit IFRS 3 als immaterielles
Anlagevermögen in der Bilanz aktiviert und regelmässig,
jedoch mindestens jährlich, bezüglich eines allfälligen Impairments
überprüft. Ein negativer Goodwill wird unverzüglich über die Erfolgsrechnung
als Ertrag gebucht.
Fremdwährungsumrechnung Die Bilanzen ausländischer Tochtergesellschaften werden in den
entsprechenden Landeswährungen erstellt, welche die funktionale
Währung darstellt, und zu den am Jahresende geltenden Devisenkursen
in Schweizer Franken umgerechnet. Die Umrechnung der Erfolgsrechnungen
und der Mittelflussrechnungen der ausländischen Tochtergesellschaften
erfolgt zu Durchschnittskursen des Geschäftsjahres.
Die Umrechnungsdifferenzen zwischen dem Jahresend- und dem Durchschnittskurs
werden erfolgsneutral behandelt. Der Erfolg laut
Erfolgsrechnung wird belassen und derjenige der Bilanz über die Gewinnreserven
des Konzerns angepasst. Im Falle eines Abgangs einer
ausländischen Tochtergesellschaft werden die kumulierten Fremdwährungsdifferenzen,
welche bis zu diesem Zeitpunkt direkt mit
der Gewinnreserve verrechnet worden sind, in der Erfolgsrechnung erfasst.
Die wichtigsten Umrechnungskurse:
Jahresendkurse Jahresdurchschnittskurse
Währung 31. 12. 2005 31. 12. 2004 2005 2004
EUR 1.557 1.546 1.549 1.545
USD 1.315 1.142 1.244 1.242
Kursgewinne und -verluste der Konzerngesellschaften, die aus der Umrechnung
von Transaktionen in Fremdwährungen entstehen, werden per
saldo erfolgswirksam unter Wechselkurserfolg ausgewiesen.
Ertragsausweis Liegenschaftserträge sowie Dienstleistungserträge werden bei Fälligkeit,
gemäss den zugrunde liegenden Verträgen, der Erfolgsrechnung
gutgeschrieben.
Die Renditeliegenschaften werden jährlich durch einen unabhängigen
Liegenschaftenschätzer neu bewertet. Die so ermittelten Veränderungen
des geschätzten Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen
Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Die Gewinne und Verluste aus Liegenschaftshandel mit den schweizerischen
Immobilien sowie die nicht aktivierbaren Aufwendungen im
Zusammenhang mit der Akquisition solcher Objekte sind unter der Position
«Liegenschaftshandel» ausgewiesen.
Entwicklungsliegenschaften werden nach Bauvollendung den Renditeliegenschaften
zugeteilt, sofern sie nicht zum unmittelbaren Verkauf
bestimmt sind. Zu diesem Zeitpunkt wird vom externen Schätzer der
Marktwert bestimmt, und ein allfälliger Mehrwert wird ebenfalls als
Bewertungsveränderung verbucht.
Bei Verkäufen von Liegenschaften erscheint eine allfällige Differenz
zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis (d. h. nach Abzug aller
mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern)
und dem im letzten Abschluss verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger
wertvermehrender Investitionen in der Berichtsperiode erfolgswirksam
unter «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen».
Sämtliche Erträge und Aufwendungen inklusive der Steuern der einzustellenden
Bereiche werden netto in der Zeile «Reingewinn einzustellender
Bereiche» ausgewiesen.
43

44
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Bewertungsgrundsätze
Bewertungsgrundsätze Die konsolidierte Jahresrechnung basiert grundsätzlich auf dem Prinzip
der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon
ausgenommen sind lediglich die Renditeliegenschaften, die zum geschätzten
Marktwert (Fair Value) ausgewiesen werden, die zu Handelszwecken
oder zur Veräusserung verfügbaren Finanzinvestitionen sowie
Absicherungsgeschäfte, die zu Verkehrswerten bilanziert werden.
Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel umfassen Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben
sowie Festgeldanlagen mit Laufzeiten unter drei Monaten zu
ihren Nominalwerten.
Kurzfristige Forderungen Kurzfristige Forderungen werden zum Nominalwert erfasst. Für gefährdete
Forderungen werden Wertberichtigungen gebildet und vom Nominalwert
in Abzug gebracht.
Finanzielle Vermögenswerte Alle Finanzinvestitionen werden zu ihren Anschaffungswerten inklusive
Transaktionskosten erfasst. Die Käufe und Verkäufe werden am
Erfüllungstag, d.h. am Tag der Übergabe des Vermögenswertes, verbucht.
Sowohl die zu Handelszwecken gehaltenen wie auch die zur Veräusserung
verfügbaren Finanzinvestitionen werden zu Verkehrswerten
bilanziert und die Verkehrswertänderungen erfolgswirksam im Wertschriftenerfolg
ausgewiesen.
Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften werden zum Marktwert (Fair Value) bilanziert.
Dieser wird unter Verwendung der «Discounted-Cashflow»-Methode von
externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzern ermittelt. Beim
Marktwert handelt es sich um den geschätzten Verkaufspreis, welcher
für eine Liegenschaft am Tage der Bewertung, nach angemessenem Vermarktungszeitraum,
in einer gewöhnlichen Transaktion erzielt werden
sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang
handelt. Veränderungen des Marktwertes bzw. die Differenz zu den Anlagekosten
bei erstmaliger Bewertung werden in der Erfolgsrechnung
ausgewiesen. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden über
die Erfolgsrechnungsposition «Ertragssteuern» verbucht. In Übereinstimmung
mit IAS 40 werden mit dem Verkauf zusammenhängende
Kosten (z. B. Vermittlungsprovisionen, Handänderungssteuern, Gebühren
usw.) nicht berücksichtigt.
Selbst genutzte Liegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 16
zu den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bzw.
zum tieferen Marktwert ausgewiesen. Die Abschreibung erfolgt über

die erwartete Nutzungsdauer, jedoch maximal über 50 Jahre. Sofern
die Eigennutzung jedoch nicht wesentlich ist, wird die gesamte Liegenschaft
zum Marktwert bilanziert.
Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften, bei denen durch wesentliche Um- und Neubauten
in den nächsten Jahren der Marktwert deutlich erhöht werden
soll, werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen
bzw. tieferen Marktwerten bilanziert (IAS 16). Nach Bauvollendung
werden diese Liegenschaften den Renditeliegenschaften zugeordnet,
sofern sie nicht zum unmittelbaren Verkauf bestimmt sind. Entwicklungsliegenschaften,
welche einer Nutzung unterliegen, werden linear
über die geschätzte Nutzungsdauer von maximal 50 Jahren abgeschrieben.
Aufwendungen für Unterhalt und Reparaturen sind der Erfolgsrechnung
belastet. Entwicklungs- und Finanzierungskosten für Neu- oder Umbauten
werden aktiviert, soweit die Realisierbarkeit des Projektes
gegeben ist und der erwartete Marktwert über dem fortgeführten Anschaffungswert
liegt.
Übrige Sachanlagen Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich
notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen
erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei
bis fünf Jahren.
Rückstellungen Rückstellungen werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung für rechtliche
oder faktische Verpflichtungen gebildet, die auf Ereignisse in der Vergangenheit
zurückzuführen sind. Die Höhe der Rückstellung orientiert
sich am erwarteten Mittelabfluss der entsprechenden Verpflichtungen.
Latente Steuern Rückstellungen für latente Steuern werden nach der «Comprehensive-
Balance-Sheet-Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die Abweichungen
(Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der konsolidierten
Rechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von
Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden,
aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz
zurückgestellt. Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf
Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Grundstückgewinnsteuer
wird den jeweils am betreffenden Ort gültigen Zu- und Abschlägen auf
Grund der effektiven Haltedauer vollumfänglich Rechnung getragen,
d.h. ein allfälliger «Spekulationszuschlag» wird bei der Bestimmung
der latenten Steuern mitberücksichtigt.
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46
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung
der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden
auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen
verrechnet. Latente Steuerguthaben («Tax-Assets») werden
aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.
Latente Steuern auf Gewinnen von vollkonsolidierten Tochtergesellschaften
und von den nach der «Equity»-Methode bewerteten Beteiligungen,
die in naher Zukunft ausgeschüttet werden, sind in den
ordentlichen Steuerrückstellungen enthalten.
Derivative Finanzinstrumente In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente nur für
Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zu
Anschaffungswerten bilanziert und anschliessend zu Marktwerten bewertet.
Die Verbuchung der darauf resultierenden Marktwertveränderungen
(unrealisierte Gewinne und Verluste) hängen von der Art der
Absicherung ab, welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt
wird.
Die Marktwertveränderung von Absicherungsgeschäften, die zur Absicherung
von zukünftigen Cashflows dienen (Cashflow Hedges), werden
direkt im Eigenkapital erfasst, sofern die Vorschriften von IAS 39 erfüllt
sind. Die im Eigenkapital kumulierten Wertveränderungen werden
in jenem Zeitpunkt dem Finanzerfolg belastet oder gutgeschrieben, in
dem die abgesicherte Position erfolgswirksam wird. Kann ein abgesicherter
Cashflow nicht mehr stattfinden, z. B. durch Rückführung
einer Hypothek mit abgesicherten Zinszahlungen, so wird die kumulierte
Wertveränderung unverzüglich über die Erfolgsrechnung
verbucht. Bei allen anderen Absicherungsgeschäften werden die Marktwertveränderungen
direkt im Finanzerfolg verbucht.
Personalvorsorge Für die Altersvorsorge bestehen – nebst den staatlichen Vorsorgeeinrichtungen
– verschiedene Vorsorgepläne der Tochtergesellschaften in
der Schweiz. Bei der Anwendung des Beitragsprimates entsprechen die
in der Jahresrechnung ausgewiesenen Aufwendungen den jeweiligen
Beiträgen der Gesellschaft. Auf Grund seiner Eigenschaften wird der
schweizerische Beitragsprimat-Vorsorgeplan nach IFRS jedoch als Leistungsprimat
qualifiziert. Da die Anzahl der versicherten Mitarbeiter in
der Schweiz jedoch nicht wesentlich ist, wird auf die Erstellung eines
versicherungstechnischen Gutachtens gemäss IAS 19 verzichtet. Basieren
Vorsorgepläne auf dem Leistungsprimat, so werden die Beiträge

mit Hilfe versicherungsmathematischer Berechnungen ermittelt. Zusatzprämien
und Nachfinanzierungen, aber auch Änderungen, welche
auf Anpassungen des Vorsorgeplans sowie der Berechnungsgrundlage
zurückzuführen sind, werden in der Rechnungsperiode, in welcher sie
auftreten, erfasst.
Langfristige Verpflichtungen Die langfristigen Verpflichtungen umfassen Darlehen und Hypotheken
mit überjähriger Laufzeit. Diese werden zum Nominalwert abzüglich geleisteter
Amortisationen ausgewiesen.
Transaktionen mit nahe Zu den nahe stehenden Personen zählt, neben dem Verwaltungsrat und
stehenden Personen der Geschäftsleitung und diesen nahe stehenden Personen, auch die
(«related parties») Patinex AG, welche 47,6% an der Intershop Holding AG hält. Auf Grund
der gegenseitigen Einsitze im Verwaltungsrat zählt ferner die BZ Bank
Aktiengesellschaft dazu. Details zu diesen Transaktionen befinden
sich auf der Seite 60 dieses Geschäftsberichtes.
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48 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Risikomanagement
Grundsatz Dem Risikomanagement wird in der Intershop ein sehr hoher Stellenwert
beigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Verwaltungsratssitzungen
thematisiert. Die folgenden Risiken können
grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den
Wert der Gesellschaft haben:
Marktrisiko Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage
nach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den
Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen
Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines
sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig stark diversifizierten
Immobilienportfolios, diesem Risiko zu begegnen.
Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen
auf mindestens 20 Objekte verteilt sein, und der Verkehrswert eines
Objektes darf 25% der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten.
Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels-
und Gewerbenutzungen. Keine dieser drei Nutzungsarten darf
jedoch mehr als 50% der Gesamtmieterträge ausmachen. Intershop investiert
ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem
Mietpreisniveau, welche in der Regel weniger stark auf
Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.
Kreditrisiko Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird
die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Intershop
versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen Mieter
nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurchschnittliche
Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein
aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Die Anlage der
liquiden Mittel erfolgt ausschliesslich bei erstklassigen Banken.
Zins- und Refinanzierungsrisiko Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik
sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden.
Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der
Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester Bestandteil
der Strategie der Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des
Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen
auf Grund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern.
In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zinsbindung
zwischen zwei und drei Jahren. Bei den Festhypotheken strebt
Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der

Hypotheken mit kurzfristigen Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte
eingesetzt werden.
Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert
(Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungsund
Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz
für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste
Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit
von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei Inflation
der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen,
über eine längere Zeit wieder angleichen.
Entwicklungsrisiko Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhalten ebenfalls
verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit,
der Einhaltung der geplanten Kosten, aber auch bezüglich
Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit solchen
Projekten erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht
ist oder entsprechende Zusagen vorliegen. Davon ausgenommen
sind lediglich Wohnungsbauten, da sowohl der Verkauf wie auch die
Vermietung in diesem frühen Stadium nur schwer möglich sind. Um das
Kostenrisiko zu minimieren, wird in der Regel ein Totalunternehmervertrag
mit Kostendachgarantie unterzeichnet. Beim Erwerb von grossen
Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt
im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden
kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren
Bedingungen erteilt werden.
Altlastenrisiko Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte
mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen
von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenuntersuchung.
Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten
quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder
muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt,
durch diese garantiert werden.
Währungsrisiko Intershop verkaufte am Jahresende das letzte Einkaufszentrum in den
USA. Bis zur Rückführung aller liquiden Mittel und der Liquidation der
verbliebenen Gesellschaften in den USA besteht ein Währungsrisiko
gegenüber dem USD.
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50
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Anmerkungen zur Konzernrechnung
1 Tätigkeit/ Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, welche sich
Konsolidierungskreis auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Winterthur, Schweiz, ist an der
SWX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der
Intershop-Gruppe.
Im Berichtsjahr wurden die Cernam B.V. sowie die DEZ Deutsche Einkaufszentrum
Verwaltungs-GmbH liquidiert.
Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop
Holding AG die folgenden Tochtergesellschaften, welche alle zu 100%
im Besitze der Gruppe sind:
– Centre St-Roch Yverdon-les-Bains, Yverdon-les-Bains; Schweiz
– Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz
– EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz
– Interproperty Holding AG in Liquidation, Winterthur; Schweiz
– Intershop Management AG, Winterthur; Schweiz
– Realconsult AG, Winterthur; Schweiz
– SGI City Immobilien AG, Winterthur; Schweiz
– SGI Promotion AG, Winterthur; Schweiz
– SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG,
Winterthur; Schweiz
– Corvest Property Trust, Maryland/Illinois; USA
– Interinvestments Inc., Delaware; USA
– Intershop Holding (North America) Inc., Wilmington/Delaware; USA
Eine detaillierte Übersicht der wichtigsten Tochtergesellschaften und
anderen Beteiligungen der Intershop-Gruppe befindet sich auf den
Seiten 94/95.
2 Anlagepolitik Die Anlagepolitik ist auf den Seiten 32 und 33 festgehalten. Sie ist
während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.
3 Kurzfristige Forderungen (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
Forderungen aus Betriebstätigkeit an Dritte 3’428 3’815
Übrige Forderungen an Dritte 300 1’107
Total Forderungen 3’728 4’922
Vorausbezahlter Aufwand 267 178
Abgegrenzte Erträge 1’678 1’033
Total aktive Rechnungsabgrenzungen 1’945 1’211
Total 5’673 6’133

4 Liegenschaften (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
zur Veräusserung Renditeliegenschaften 71’183 0
Entwicklungsliegenschaften 2’139 0
Total 73’322 0
Der Brandversicherungswert der Liegenschaften zur Veräusserung beträgt
CHF 46 Mio.
5 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Total
liegen- liegen- liegen- Liegen-
(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaften
Stand per 31. 12. 2003 699’870 294’540 17’080 1’011’490
Käufe 0 0 0 0
Investitionen 7’373 4’276 24 11’673
Übertrag von Entwicklungsliegenschaften
165’148 0 0 165’148
Abgänge – 62’758 – 3’025 – 5’270 – 71’053
Marktwertanpassung 2004 11’464 – 2’801 106 8’769
Stand per 31.12. 2004 821’097 292’990 11’940 1’126’027
Käufe 8’494 5’731 0 14’225
Investitionen 7’214 6’717 79 14’010
Abgänge – 68’238 0 0 – 68’238
Marktwertanpassung 2005 5’903 – 808 1 5’096
Übertrag zu Liegenschaften
zur Veräusserung – 71’183 0 0 – 71’183
Stand per 31. 12. 2005 703’287 304’630 12’020 1’019’937
In der Berichtsperiode wurde der Liegenschaftenbestand strategiekonform
aktiv bewirtschaftet: Vier Liegenschaften sowie sechs
Wohnungen aus einer Überbauung in Widnau wurden verkauft und zwei
neue Objekte erworben. Da die Liegenschaft in Genf baulich mit der
sich bereits im Besitze der Gesellschaft befindlichen Nachbarliegenschaft
eine Einheit bildet, werden diese beiden Objekte zusammen ausgewiesen.
Deshalb hat sich die Anzahl der ausgewiesenen Renditeobjekte
um drei reduziert. Details der verkauften Liegenschaften sind
auf den Seiten 74 und 75 aufgeführt.
Ein bedeutender Abgang im Sinne des Zusatzreglements für die Kotierung
von Immobiliengesellschaften (d.h. > 5% des Gesamtportfolios)
erfolgte nicht. Der Brutto-Verkaufspreis des Einkaufszentrums Volketswil
inklusive der dazugehörenden Landparzelle betrug CHF 57 Mio.
Im Geschäftsjahr 2005 wurden keine Baukreditzinsen auf Investitionen
in Renditeliegenschaften aktiviert (Vorjahr keine).
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52
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31.12. 2005
CHF 1’342 Mio. (Vorjahr CHF 1’464 Mio.).
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
Anschaffungskosten 1) Marktwert 2)
(in CHF 1’000) 2005 2004 2005 2004
Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften
Grossraum Zürich 420’674 473’789 475’160 521’780
Genferseegebiet 3) 43’065 102’233 47’080 113’760
Basel / Bern / Mittelland 125’022 124’417 140’650 141’787
Übrige Regionen 41’394 45’885 40’397 43’770
Total Geschäftsliegenschaften
630’155 746’324 703’287 821’097
Gewerbeliegenschaften
Grossraum Zürich 98’059 97’439 117’460 120’640
Genferseegebiet 117’080 111’253 119’740 111’880
Basel / Bern / Mittelland 30’052 24’219 38’260 31’330
Übrige Regionen 22’137 21’969 29’170 29’140
Total Gewerbeliegenschaften
267’328 254’880 304’630 292’990
Wohnliegenschaften
Basel / Bern / Mittelland 11’999 11’919 12’020 11’940
Total Wohnliegenschaften
11’999 11’919 12’020 11’940
Total Renditeliegenschaften
909’482 1’013’123 1’019’937 1’126’027
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 68 bis
71 ersichtlich.
1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die
wertvermehrenden Investitionen
2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Geschäftsbericht Seiten 76 bis 82)
3) Im 2005 exklusive der Liegenschaft «Le Forum» in Montreux, welche zu «Liegenschaften
zur Veräusserung» umklassiert worden ist

6 Entwicklungsliegenschaften Ab- Total
Grund- Anlagen schrei- Liegen-
(in CHF 1’000) stücke Gebäude im Bau bungen schaften
Stand per 31.12. 2003 58’307 53’533 169’117 – 31’966 248’991
Währungseffekt – 645 – 3’070 0 2’369 – 1’346
Zugänge 42 2’026 6’647 – 1’018 7’697
Abgänge 0 0 – 46’571 0 – 46’571
Übertrag zu Renditeliegenschaften
– 37’282 – 16’533 – 104’813 1’029 – 157’599
Stand per 31. 12. 2004 20’422 35’956 24’380 -29’586 51’172
Währungseffekt 640 3’048 0 – 2’351 1’337
Zugänge 1’291 6’288 8’641 – 544 15’676
Abgänge – 8’589 – 38’984 – 21’814 29’058 – 40’329
Übertrag
zu Liegenschaften
zur Veräusserung 0 0 – 2’139 0 – 2’139
Stand per 31. 12. 2005 13’764 6’308 9’068 – 3’423 25’717
Im Berichtsjahr wurden eine neue Liegenschaft in Genf erworben und
die Landparzelle in St. Gallen sowie 30 Eigentumswohnungen im «Puls
5» in Zürich veräussert. Am Ende des Berichtsjahres erfolgte auch der
Verkauf des letzten verbliebenen Einkaufszentrums in den Vereinigten
Staaten. Die Details der Entwicklungsliegenschaften sind auf den
Seiten 72 und 73 ersichtlich.
Unter Entwicklungsliegenschaften werden somit noch, neben den drei
nachfolgend beschriebenen Projekten, die neu erworbene Liegenschaft
in Genf und die Rüdigerstrasse 11 in Zürich ausgewiesen. Über
das weitere Vorgehen bei der letzteren wird im Zusammenhang mit dem
Neubau an der Rüdigerstrasse 1 entschieden werden.
Im Geschäftsjahr 2005 wurden keine Baukreditzinsen aktiviert (Vorjahr
CHF 1,0 Mio.).
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. 12. 2005
CHF 15 Mio. (Vorjahr CHF 43 Mio.).
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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Stand der laufenden Entwicklungsprojekte
Zürich, Eigentumswohnungen «Puls 5»
Projektbeschreibung: Neubau von 102 Eigentumswohnungen über der alten Giessereihalle in
Zürich-West. «Puls 5» mit seiner historischen Giessereihalle beinhaltet
diverse Einkaufsgelegenheiten für den täglichen Bedarf, trendige
Restaurants, verschiedene Wellnessaktivitäten sowie ein Fitnesscenter
unter einem Dach (www.puls5.ch).
Projektstand: Der Bau ist abgeschlossen, die nicht veräusserten Wohnungen befinden
sich jedoch noch im Rohbau, um die Wünsche der Käufer besser
berücksichtigen zu können.
Vermietungs-/Verkaufsstand: Am Bilanzstichtag waren noch acht Wohnungen im Eigentum der Intershop.
Für drei dieser Wohnungen lagen öffentlich beurkundete Kaufverträge
vor, weshalb sie zu «Liegenschaften zur Veräusserung» umklassiert
worden sind.
Fertigstellung: Die Fertigstellung der sich noch im Rohbau befindlichen Wohnungen
hängt vom Verkaufserfolg ab.
Zürich, Rüdigerstrasse 1 (edeneins)
Projektbeschreibung: Die Rüdigerstrasse 1 soll abgebrochen und darauf zwei Mehrfamilienhäuser
erstellt werden. Es ist geplant, die 61 grosszügigen Stadtwohnungen
im Stockwerkeigentum zu veräussern (www.edeneins.ch).
Projektstand: Das Bauprojekt wurde im Herbst 2005 zur Bewilligung eingereicht. Erwarteter
Baubeginn ist Frühjahr 2006.
Vermietungs-/Verkaufsstand: Die Verkaufsaktivitäten werden im Frühjahr 2006 gestartet.
Fertigstellung: Die Wohnungen sind voraussichtlich im Herbst 2007 bezugsbereit.
Solothurn, Am Bach (SOL 1)
Projektbeschreibung: Es ist geplant, die Parzelle etappiert zu entwickeln und abzuverkaufen.
Ein örtliches Architekturbüro plant und entwickelt die Wohnhäuser
auf eigenes Risiko und wird auch für den Verkauf verantwortlich
sein. Intershop tritt, mit Ausnahme des Mehrfamilienhauses und des
Einfamilienhauses mit Gemeinschaftsraum, lediglich als Verkäufer der
abparzellierten Grundstücke auf (www.sol1.ch).
Projektstand: In einer ersten Etappe sollen auf rund 16’500 m2 total 17 frei stehende
Einfamilienhäuser, zwei Doppeleinfamilienhäuser, ein Mehrfamilienhaus
mit neun Wohnungen sowie ein Einfamilienhaus mit Gemeinschaftsraum
entstehen. Das Baugesuch wurde im September 2004 bewilligt.

Vermietungs-/Verkaufsstand: Am Bilanzstichtag waren mit vier Käufern von Eigentumswohnungen
notariell beglaubigte Vorverträge abgeschlossen. Eine Wohnung und
ein Einfamilienhaus sind reserviert.
Fertigstellung: Das Mehrfamilienhaus und das Einfamilienhaus mit dem Gemeinschaftsraum
werden im Herbst 2006 bezugsbereit sein. Die Erstellung der Einfamilienhäuser
erfolgt nach Verkauf der Landparzelle auf Rechnung
der jeweiligen Käufer.
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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
7 Verbindlichkeiten (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
Verbindlichkeiten aus Betriebstätigkeiten
gegenüber Dritten 5’019 5’167
Andere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 411 2’340
Passive Rechnungsabgrenzungen 22’485 19’826
Total 27’915 27’333
8 Rückstellungen (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
Rückstellungen für Gewährleistungen 9’244 9’270
Übrige Rückstellungen 4’337 5’194
Total 13’581 14’464
davon kurzfristige 3’160 4’938
davon langfristige 10’421 9’526
Es bestehen keine nicht zurückgestellten Personal-Vorsorgeverpflichtungen.
Zusätzliche Angaben:
(in CHF 1’000)
Gewährleistungen
1) Übrige 2) Total
Stand per 31. 12. 2003 9’302 5’362 14’664
Wechselkursdifferenzen 0 – 1 – 1
Beanspruchte Rückstellungen – 32 – 830 – 862
Bildung 0 1’543 1’543
Auflösung 0 – 880 – 880
Stand per 31.12. 2004 9’270 5’194 14’464
Wechselkursdifferenzen 0 0 0
Beanspruchte Rückstellungen – 26 – 686 – 712
Bildung 0 852 852
Auflösung 0 – 1’023 – 1’023
Stand per 31.12. 2005 9’244 4’337 13’581
1) Im Wesentlichen handelt es sich um Rückstellungen für Gewährleistungen im Zusammenhang mit den
ausländischen Desinvestitionen sowie um Rückstellungen für laufende Prozesse. Der Zeitpunkt allfälliger
Mittelflüsse ist bei laufenden Prozessen wie auch bei Gewährleistungen naturgemäss schwer
abschätzbar. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 4 Mio.
Der restliche Betrag hängt von Gerichtsentscheiden und allfälligen Weiterzügen an die nächsten
Instanzen ab.
2) Es handelt sich im Wesentlichen um liegenschaftsbezogene sowie personalbezogene Rückstellungen.
Der Grossteil der Rückstellungen ist kurzfristig. Da jedoch auch Rückstellungen für zukünftige
Sanierungs- und Umbauvorhaben bestehen, welche vom Verkäufer der Liegenschaft oder vom Verursacher
bezahlt worden sind, hängt deren Beanspruchung jedoch unter anderem von den diesbezüglichen
Bauentscheiden ab.

9 Darlehen und Hypotheken (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
(kurzfristig) Darlehen und Hypotheken von
Banken 192’717 102’490
übrigen Finanzinstituten 1’000 1’000
Total 193’717 103’490
Die kurzfristigen Darlehen setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren
vertragliche Laufzeit innert der nächsten zwölf Monate enden, sowie
vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 6,7 Mio. Erstere werden
in der Regel erneuert, entsprechende Vereinbarungen wurden jedoch
noch nicht unterzeichnet. Seit dem Bilanzstichtag sind insgesamt EUR
4,3 Mio. neu aufgenommen, CHF 7,1 Mio. refinanziert und CHF 65,1 Mio.
zurückbezahlt worden.
10 Darlehen und Hypotheken (in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
(langfristig) Darlehen und Hypotheken von
Banken 323’914 503’130
übrigen Finanzinstituten 32’250 33’250
Dritten 9’980 10’112
Total 366’144 546’492
Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten
aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung (siehe
Anmerkungen 9 und 10) per 31. 12. 2005:
davon
Kredit- mit fester
(in CHF 1’000) fälligkeiten Zinsbindung
2006 193’717 118’297
2007 22’894 11’893
2008 26’058 26’058
2009 184’311 184’311
2010 30’881 26’181
danach 102’000 102’000
Total 559’861 468’740
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 995 Mio.
(Vorjahr CHF 1’095 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt
CHF 552,4 Mio. (Vorjahr CHF 642,4 Mio.) sind durch Grundpfandrechte
(Schuldbriefe) sichergestellt.
Zum Bilanzstichtag betrug der durchschnittliche Zinssatz 3,35%
(31.12. 2004: 3,26%). Alle Darlehen und Hypotheken sind in Schweizer
Franken aufgenommen.
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der
Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 28 Monate (Vorjahr 26 Monate).
Am Bilanzstichtag waren rund 84% (Vorjahr 80%) Festhypotheken, 15%
(19%) rollover- und 1% (1%) variable Hypotheken.
57

58
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants)
wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen
sind die konsolidierte Eigenkapitalquote respektive die
absolute Grösse des Eigenkapitals und der Zinsdeckungsfaktor.
Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte
(Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 64 Mio. (Vorjahr
CHF 20 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus den unten
stehenden Tabellen ersichtlich:
31. 12. 2004
Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert
positiv negativ
2010 2,13% 20 Mio. 0 0,25 Mio.
Total 20 Mio. 0 0,25 Mio.
31. 12. 2005
Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert
positiv negativ
2010 2,13% 19 Mio. 0 0,11 Mio.
2013 2,30% 45 Mio. 0 0,23 Mio.
Total 64 Mio. 0 0,34 Mio.
11 Latente Steuern Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition,
die sich aus der Differenz zwischen der Bilanz nach Konzernrichtlinien
und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesellschaft ergeben:
31.12. 2005 31.12. 2004
(in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven Passiven
Immobilien 74’629 73’456
Langfristige
Rückstellungen 3’000 5’800
Übrige Bilanzpositionen 0 0
Zinsabsicherungsgeschäfte 0 0
Verluste 0 0
Total 0 77’629 0 79’256
Das über das Eigenkapital gebildete latente Steuerguthaben aus dem
Zinsabsicherungsgeschäft von CHF 0,1 Mio. wurde mit latenten Steuerrückstellungen
der entsprechenden Gesellschaften verrechnet.
IAS 12 verlangt für die Bilanzierung von aktiven latenten Steuern,
dass es wahrscheinlich ist, dass die entsprechenden noch nicht genutzten
Steuergutschriften zukünftig geltend gemacht werden können.
Die folgende Tabelle zeigt die Fälligkeit von steuerlichen Verlusten,

deren Geltendmachung nicht wahrscheinlich ist und deshalb bei der
Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden:
(in CHF 1’000) 31.12. 2005 31.12. 2004
Verfall in den nächsten 3 Jahren 4’696 4’078
Verfall in 4 bis 7 Jahren 4’938 4’279
Verfall nach mehr als 7 Jahren 42’896 37’482
Total steuerliche Verlustvorträge 52’530 45’839
Rund CHF 52,5 Mio. der Verlustvorträge betreffen die amerikanischen
Tochtergesellschaften. Wegen der geplanten Liquidation der in den
Vereinigten Staaten verbliebenen Mantelgesellschaften können diese
Verluste mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr genutzt werden.
12 Aktienkapital Inhaberaktien Total
à nom. CHF 10 Nominalwert
(Anzahl) (in CHF 1’000)
Dividendenberechtigtes
Aktienkapital per 31.12. 2004 2’100’000 21’000
Dividendenberechtigtes
Aktienkapital per 31.12. 2005 2’100’000 21’000
13 Reingewinn pro Aktie 2005 2004
Reingewinn (in CHF 1’000)
Reingewinn exkl. Neubewertung
50’639 42’026
1)
(in CHF 1’000) 47’152 36’131
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter
Inhaberaktien 2’100’000 2’100’000
Inhaberaktie nom. CHF 10
Reingewinn 24.11 20.01
Reingewinn exkl. Neubewertung 1) 22.45 17.21
1) Die Bewertungsveränderungen der Renditeliegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten
Steuern, welche anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden
Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt. Im Geschäftsbericht 2004 wurden auch noch die
Gewinne aus Liegenschaftshandel eliminiert.
14 Bedeutende Aktionäre Per 31.12. 2005 hielt die Patinex AG, Wilen (ehemals BZ Gruppe Holding
Aktiengesellschaft), unverändert 47,6% der Aktienstimmen der Intershop
Holding AG. Kein weiterer Aktionär hat nach Wissen der Intershop
die für eine Meldepflicht notwendige Beteiligungsquote von 5% erreicht.
59

60
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
15 Nahe stehende Personen Auf Grund der Beteiligungsquote von 47,6% gilt, nebst den Verwaltungsräten
und den Geschäftsleitungsmitgliedern sowie durch diese
kontrollierte Gesellschaften, auch die Patinex AG sowie ihre Gruppengesellschaften
als nahe stehende Personen. Bedingt durch die gegenseitige
Einsitznahme in den Verwaltungsräten gilt auch die BZ Bank
Aktiengesellschaft als nahe stehend. Sie ist mit der Abwicklung der
Dividendenzahlung beauftragt. Die Entschädigung betrug CHF 12’500
(Vorjahr CHF 12’500).
Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte
CHF 300’000 (Vorjahr CHF 300’000). Die Kompensation für
den exekutiven Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung belief sich
insgesamt auf CHF 1’258’000 (Vorjahr CHF 1’159’000). Darin enthalten
sind CHF 33’000 Zahlungen an die Pensionskasse.
Die Personalfürsorgestiftung der Intershop Holding AG hat im Berichtsjahr
einer Konzerngesellschaft ein Hypothekardarlehen in der
Höhe von CHF 2,5 Mio. gewährt. Der Zinssatz betrug 3,0%.
Weitere Transaktionen mit nahe stehenden Personen erfolgten nicht.
Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien
oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zu Gunsten einer
nahe stehenden Person abgegeben.
16 Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2005 2004
Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften 43’817 46’075
Gewerbeliegenschaften 24’226 24’288
Wohnliegenschaften 937 930
Entwicklungsliegenschaften 622 504
Veräusserte Liegenschaften 985 1’801
Total 70’587 73’598
Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt
dar:
(in %) 2005 2004
Wohnen 5,9 4,4
ohne festen Verfall 15,2 12,8
< 1 Jahr 8,1 11,0
1 bis 2 Jahre 11,9 7,4
2 bis 3 Jahre 10,0 8,4
3 bis 4 Jahre 6,9 9,6
4 bis 5 Jahre 16,9 6,6
> 5 Jahre 25,1 39,8
Total 100,0 100,0

Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit
abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen
Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall
handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen
Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf überführt
worden sind.
Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt:
(in %) 31.12. 2005 31.12. 2004
Migros 7,0 8,0
Kanton Zürich 5,9 4,3
Sauvin Schmidt SA, Genf 4,1 4,9
Inapa Schweiz AG, Regensdorf 2,8 –
Oertli Werkzeuge AG, Höri 2,7 2,5
Wirz Gruppe Zürich 1) – 3,9
Total 22,5 23,6
1) Der Mieter befindet sich am 31.12. 2005 nicht mehr unter den fünf grössten Mietern
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem
Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden
juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt
10,3% (Vorjahr 9,1%).
17 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1’000) 2005 2004
Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften 9’258 8’635
Gewerbeliegenschaften 3’651 3’695
Wohnliegenschaften 191 134
Entwicklungsliegenschaften 150 98
Veräusserte Liegenschaften 65 537
Total 13’315 13’099
Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) 2005 2004
Unterhalts- und Reparaturarbeiten 3’385 3’740
Fremdmiete 178 159
Versicherungsaufwand 1’044 1’223
Steuern und Gebühren 811 861
Baurechtsaufwand 930 997
Liegenschaftsverwaltungshonorare 1’522 1’726
Nicht verrechenbare Nebenkosten 2’483 3’048
Übriger Aufwand 2’962 1’345
Total 13’315 13’099
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62
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
18 Bewertungsveränderungen (in CHF 1’000) 2005 2004
Renditeliegenschaften Höherbewertung Renditeliegenschaften 13’406 6’724
Tieferbewertung Renditeliegenschaften – 10’165 – 12’573
Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften 1’855 0
Einfluss Umklassierung von
Entwicklungsliegenschaften 0 14’618
Total 5’096 8’769
Der Bericht der als unabhängigen Liegenschaftenschätzer bestimmten
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG befindet sich
auf den Seiten 76 bis 82 in diesem Geschäftsbericht.
Die Höherbewertung setzt sich zusammen aus CHF 9,8 Mio. (Vorjahr
CHF 5,6 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 3,6 Mio. (CHF 1,0 Mio.) bei den
Gewerbe- und CHF 0,01 Mio. (CHF 0,1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften.
Die Tieferbewertung betrifft zu CHF 5,2 Mio. (CHF 8,7 Mio.) die Geschäfts-,
zu CHF 5,0 Mio. (CHF 3,9 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0,01
Mio. (CHF 0 Mio.) die Wohnliegenschaften.
19 Erfolg aus (in CHF 1’000) 2005 2004
Liegenschaftsverkäufen Verkaufserlöse Renditeliegenschaften 72’284 76’670
Bilanzwert Ende Vorperiode – 68’142 – 70’893
Investitionen laufendes Jahr – 100 – 161
Bruttoverkaufserfolg 4’042 5’616
Verkaufsaufwand – 1’100 – 715
Erfolg Renditeliegenschaften 2’942 4’901
Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften 31’995 51’190
Bilanzwert – 22’837 – 46’571
Bruttoverkaufserfolg 9’158 4’619
Verkaufsaufwand – 829 – 1’602
Erfolg Entwicklungsliegenschaften 8’329 3’017
Total 11’271 7’918
Im Berichtsjahr wurden vier Renditeliegenschaften an verschiedene
Investoren veräussert. Zusätzlich wurden sechs Wohnungen in Widnau
im Stockwerk verkauft.
Der Erfolg der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 2,9
Mio. (Vorjahr CHF 4,4 Mio.) bei den Geschäfts- und CHF 0 Mio. (CHF 0,5
Mio.) bei den Wohnliegenschaften.
Im Entwicklungsprojekt «Puls 5» sind insgesamt 30 Eigentumswohnungen
rechtsgültig an die neuen Käufer übergegangen. Ebenso verkauft
wurde eine Landparzelle in St.Gallen. Detaillierte Angaben zu den Verkäufen
befinden sich auf den Seiten 74 und 75.

20 Abschreibungen Der Buchwert der Entwicklungsliegenschaften wird regelmässig mittels
Entwicklungsliegenschaften eines Impairmenttests geprüft. Ferner werden Entwicklungsliegenschaften,
welche ganz oder teilweise vermietet sind, linear über die
erwartete Nutzungsdauer abgeschrieben. Die ordentlichen Abschreibungen
beliefen sich im Berichtsjahr auf TCHF 84 (Vorjahr TCHF 67).
21 Administrativer Aufwand (in CHF 1’000) 2005 2004
Personalaufwand 1) 3’969 3’983
Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand 2) 1’652 950
Abschreibungen 3) 80 62
Total 5’701 4’995
1) Im Berichtsjahr wurden nicht benötigte Rückstellungen von CHF 1,0 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.)
aufgelöst
2) Im Berichtsjahr wurden nicht benötigte Rückstellungen von CHF 0 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.)
aufgelöst
3) Abschreibungen auf Mobiliar, Einrichtungen und immateriellen Anlagen
Am Ende der Berichtsperiode bestanden keine offenen oder zukünftigen
Verpflichtungen gegenüber von Vorsorgeeinrichtungen. Der
Deckungsgrad (BVG) der Pensionskasse in der Schweiz lag per Bilanzstichtag
unverändert über 100%. Die Arbeitgeberbeiträge in die Pensionskasse
betrugen im Berichtsjahr CHF 0,1 Mio.
22 Übriger Erfolg (in CHF 1’000) 2005 2004
An Dritte verrechnete Dienstleistungen 134 0
Einmalige Positionen 345 5
Total 479 5
23 Finanzaufwand (in CHF 1’000) 2005 2004
Zinsen auf Finanzschulden Dritte 19’183 20’546
Übrige Zinsen und ähnlicher Aufwand 120 37
Total 19’303 20’583
Im Berichtsjahr wurden keine Bauzinsen aktiviert (Vorjahr 1,0 Mio.).
Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzschulden
mit Zinsbindungen unter einem Jahr hätte eine Zinserhöhung um 1%
eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 0,5 Mio. (Vorjahr
CHF 1,3 Mio.) zur Folge.
63

64
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
24 Ertragssteuern (in CHF 1’000) 2005 2004
Ordentliche Ertragssteuer 9’052 7’237
Latente Steuern – 1’596 2’991
Total 7’456 10’228
Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive
Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht:
(in CHF 1’000) 2005 2004
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 48’882 50’445
Durchschnittlicher Steuersatz 22% 22%
Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 10’754 11’098
Steuern zu anderen Steuersätzen 1) – 2’122 1’578
Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen 683 – 509
Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen – 1’859 – 1’939
Total Ertragssteuern 7’456 10’228
1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen

25 Segmentinformationen/ Die Intershop-Gruppe konzentriert sich auf schweizerische Immobilien
Einzustellende Bereiche und kennt daher nur ein Segment. Die Segmentinformationen des
Primär- und Sekundärsegmentes sind demzufolge identisch mit der Konzernrechnung.
In Übereinstimmung mit IFRS 5 hat Intershop die verbliebenen ausländischen
Gesellschaften als einzustellende Bereiche definiert. Im
Dezember 1996 entschied der Verwaltungsrat der Intershop Holding
AG, dass sich die Gruppe auf schweizerische Immobilien konzentrieren
soll und entsprechend die ausländischen Engagements abzubauen
seien. Nachdem das amerikanische Einkaufszentrum per Ende 2005 veräussert
worden ist, bestehen in den einzustellenden Bereichen keine
wesentlichen Vermögenswerte oder Schulden mehr.
Fortzu- Einzu- Total Fortzu- Einzu- Total
führende stellende 2005 führende stellende 2004
(in CHF 1’000)
Liegenschaftsertrag
Bereiche Bereiche Bereiche Bereiche
Renditeliegenschaften 69’965 0 69’965 73’094 0 73’094
Entwicklungsliegenschaften 622 3’974 4’596 504 4’636 5’140
Liegenschaftsaufwand
Renditeliegenschaften – 13’165 0 – 13’165 – 13’001 0 – 13’001
Entwicklungsliegenschaften – 150 –1’923 – 2’073 – 98 – 1’866 – 1’964
Nettoliegenschaftsertrag 57’272 2’051 59’323 60’499 2’770 63’269
Bewertungsveränderungen
Renditeliegenschaften 5’096 0 5’096 8’769 0 8’769
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 11’271 8’086 19’357 7’918 0 7’918
Abschreibungen Entwicklungsliegenschaften – 84 – 460 – 544 – 67 – 951 – 1’018
Kapitalsteuern – 819 0 – 819 – 1’099 0 – 1’099
Administrativer Aufwand – 5’701 – 264 – 5’965 – 4’995 – 304 – 5’299
Übriger Erfolg 479 91 570 5 129 134
Betriebsergebnis 67’514 9’504 77’018 71’030 1’644 72’674
Finanzertrag 390 19 409 102 49 151
Finanzaufwand – 19’303 0 – 19’303 – 20’583 0 – 20’583
Wechselkurserfolg
Unternehmensergebnis
281 – 465 – 184 – 104 61 – 43
vor Ertragssteuern 48’882 9’058 57’940 50’445 1’754 52’199
Ertragssteuern – 7’456 155 – 7’301 – 10’228 55 – 10’173
Reingewinn 41’426 9’213 50’639 40’217 1’809 42’026
31.12. 2005 31.12. 2004
CHF Mio. CHF Mio.
Gesamte Vermögenswerte 1’165 0 1’165 1’203 18 1’221
Gesamte Schulden 696 0 696 784 1 785
Die wesentlichen Mittelfluss-Informationen der einzustellenden Bereiche sind:
2005 2004
CHF Mio. CHF Mio.
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Geldfluss aus Investitionstätigkeit
(inkl. Verkauf von Shopping Centers
1,4 3,9
und Beteiligungen) 24,2 – 2,0
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 0,0 0,0
2005 2004
Reingewinn einzustellende Bereiche CHF CHF
pro Aktie 4.39 0.86
pro Aktie (verwässert) 4.39 0.86
65

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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
26 Eventualverpflichtungen Wie im Vorjahr bestanden per 31.12. 2005 keine quantifizierbaren
Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften. Im Zusammenhang mit den
Desinvestitionen seit 1998 wurden jedoch verschiedene Zusicherungen
abgegeben, deren Quantifizierung nicht vollständig möglich sind. Nach
Ansicht des Managements wurden hierfür genügend Rückstellungen gebildet.
Eine Gruppengesellschaft wurde im 1998 von einer Drittpartei auf
Schadenersatz von CHF 35 Mio. eingeklagt. Der Prozess ist zurzeit noch
immer hängig. Die Geschäftsleitung wie auch die von ihr beauftragten
Rechtsanwälte beurteilen die Wahrscheinlichkeit einer substanziellen
Schadensersatzzahlung jedoch als gering.
27 Investitionen Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den
nächsten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 63 Mio. vorgesehen.
Nicht darin enthalten sind die Investitionen in die Entwicklungsobjekte
«edeneins» und «SOL1», welche rund CHF 33 Mio. betragen.
28 Beteiligungspläne Es bestehen keine Mitarbeiterbeteiligungspläne.
29 Abschreibungen (in CHF 1’000) 2005 2004
Abschreibungen Entwicklungsliegenschaften 84 67
Abschreibungen einzustellende Bereiche 460 951
Mobiliar und Einrichtungen 80 62
Total 624 1’080
30 Ereignisse nach Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung am 3. März
dem Bilanzstichtag 2006 durch den Verwaltungsrat sind keine wesentlichen Ereignisse
nach dem Bilanzstichtag eingetreten. Seit Jahresbeginn wurde jedoch
der Verkauf einer Liegenschaft für CHF 73,4 Mio. vollzogen. Der Nettoverkaufserlös
der erwähnten Liegenschaft liegt über dem vom unabhängigen
Schätzer ermittelten Marktwert per 31.12. 2005.

31 Unsicherheiten bei den Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit IFRS
Einschätzungen müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen
auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und
die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen
ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die
Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit
oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend
erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden
laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen
Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen der Intershop,
welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind folgend
dargestellt:
Marktwert der Renditeliegenschaften
Der Marktwert der Liegenschaften wird jährlich von einem unabhängigen,
qualifizierten Schätzer mittels der Discounted-Cashflow-Methode
neu bestimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen
könnten den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich
beeinflussen.
Rückstellungen
Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen
auf Grund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet.
Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend
herausstellen, oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben
werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden
haben.
Latente Steuern
Die Berechnung der latenten Steuern basiert auf aktuellen Steuersätzen
und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der aktuellen Besitzesdauer.
Veränderungen in den Steuersätzen und längere Besitzesdauer
bei der Grundstückgewinnsteuer können den Steueraufwand in zukünftigen
Berichtsperioden beeinflussen.
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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
Stand per 31. Dezember 2005
Ort Adresse Eigen- Eigentums- Eigentums- Erwerbs- Baujahr Renovationstümer
verhältnis quote jahr jahr
Geschäftsliegenschaften
Grossraum Zürich
Kloten Hamelirainstrasse 2 SGIC SW 39,9% 2000 1995 –
Seuzach Deisrütistrasse 6 SGI AE 100% 1999 1992 –
Winterthur Shopping Seen SGIP AE 100% 1978 1973 1993/94
Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% 2002 2002 – 2004 –
Winterthur Zürcherstrasse 15 – 21 SGI AE 100% 1998 1906 1998
Zug Einkaufszentrum und Bürohaus Herti HE SW + BR 96,7% 1983 1983 –
Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% 1999 1948–1963 2002 – 2004
Zürich Edenstrasse 16, 20, 20a SGI AE 100% 1998 1957 2000
Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51,0% 2002 2001– 2004 –
Zürich Sihlquai 253 – 259 SGI SW + BR 41,7% 2002 1986 –
Zürich Staffelstrasse 8 +10 +12 SGI AE 100% 1998 1923 –1963 2002 – 2004
Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% 1999 1893/1958 2002
Grossraum Zürich
Genferseegebiet
Genf Rue de Lausanne 42 + 44 SGI AE 100%1999/2005 1961 –
Lausanne Chemin de Renens 52 SGI AE 100% 1999 1927 1962
Montreux Centre Commercial «forum» 2) SGI SW 57,4% 1997 1997–1999 –
Pully Avenue C.-F. Ramuz 43 SGI AE 100% 1999 1992 –
Yverdon Tour Bel-Air, Rue de Neuchâtel SGI AE 100% 1999 1973 –
Genferseegebiet
Basel/Bern/Mittelland
Basel Schützengraben 21 SGI AE 100% 1999 1969 –
Basel Steinenberg 1/Elisabethenstrasse 2 SGIC AE 100% 1999 1921 1981
Belp Airport Business Center,
Hühnerhubelstr. 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95,0% 1997 1992 –
Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% 1998 1961 1996
Biel Mühlebrücke 14 SGIC AE 100% 1999 1961 2001
Fribourg Rue de l’Industrie 21 SGI AE 100% 1999 1969 1985
Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% 1997 1988 –1990 1998 – 2000
Interlaken Höheweg 1, Postplatz SGIC AE 100% 1998 1900 1987
La Chaux-de-Fonds Avenue Léopold Robert 50 SGIC AE 100% 1999 1899 1999/00
Murgenthal Zentrum Fahracker,
Fahrackerstrasse 1– 4 SGI AE 100% 1998 1991–1993 –
Neuenburg Rue de Monruz 36 SGI AE 100% 2001 1946 –
Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% 1998 1989 –
Reinach/BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 83,6% 1998 1989 –
Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 95,0% 1999 1991 –
Sissach Hauptstrasse 93 SGIC AE 100% 1999 1982 –
Studen/BE Sägeweg 7 SGI AE 100% 1998 1989 –
Wohlen Zentralstrasse 52 SGIC AE 100% 1998 1980 2000
Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% 1997 1992 –
Basel/Bern/Mittelland
1) stichtagbezogen
2) Liegenschaft zur Veräusserung
Abkürzungen: Siehe Seite 72

Grundstücks- Vermietbare Flächen (in m2 ) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)
fläche (in m2 ) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto
1’501 893 0 129 0 0 1’022 25 306 2,5
3’171 684 0 1’668 0 0 2’352 42 332 5,3
9’191 0 9’787 1’306 0 274 11’367 330 3’439 11,4
2’300 6’344 164 714 0 693 7’915 0 1’334 7,7
3’344 4’829 256 1’524 0 0 6’609 0 1’309 4,7
7’429 2’830 3’291 1’511 0 587 8’219 67 2’372 2,5
28’378 10’803 0 10’922 273 899 22’897 160 4’233 43,1
8’743 9’317 0 4’228 0 0 13’545 151 3’088 14,3
7’134 14’165 6’097 1’151 0 4’345 25’758 121 9’508 46,1
7’002 4’925 0 2’589 0 0 7’514 36 1’718 6,7
3’726 6’980 0 5’457 0 0 12’437 65 2’446 30,6
12’656 11’894 316 1’679 272 0 14’161 150 4’402 34,3
94’575 73’664 19’911 32’878 545 6’798 133’796 1’147 34’486 28,0 24’190 5’384 18’806
948 1’954 683 108 2’629 0 5’374 0 1’521 3,4
4’132 2’280 0 576 150 0 3’006 63 378 0,2
3’384 0 8’622 1’672 0 963 11’257 199 4’539 0,2
3’178 2’313 0 514 0 0 2’827 52 886 0,0
1’126 3’205 0 301 125 0 3’631 0 665 0,0
12’768 9’752 9’305 3’171 2’904 963 26’095 314 7’990 0,7 7’708 1’172 6’536
982 1’231 0 1’100 513 0 2’844 34 512 0,0
546 1’632 219 147 0 127 2’125 0 879 0,0
28’666 11’445 0 8’179 202 157 19’983 312 2’901 38,6
1’178 0 1’598 795 780 0 3’173 28 636 11,9
426 1’468 243 448 187 0 2’346 0 357 91,7
787 631 0 455 0 0 1’086 12 161 82,8
2’283 2’401 1’232 284 957 185 5’059 64 645 16,2
552 793 245 134 0 0 1’172 1 334 32,0
1’767 1’304 423 551 849 152 3’279 12 544 18,5
10’651 283 2’165 1’527 4’204 0 8’179 189 1’312 18,9
4’902 0 0 954 0 0 954 92 94 0,0
5’920 1’938 0 1’384 151 0 3’473 87 433 4,5
3’658 3’883 640 2’346 0 240 7’109 116 1’325 18,2
4’913 0 221 1’036 343 1’430 3’030 42 362 18,1
1’237 676 158 60 228 53 1’175 32 261 0,6
5’663 1’539 0 1’369 107 28 3’043 78 400 8,2
900 798 0 155 0 0 953 15 182 11,9
2’285 853 661 515 561 465 3’055 62 429 28,7
77’316 30’875 7’805 21’439 9’082 2’837 72’038 1’176 11’767 23,1 8’990 1’963 7’027
69

70 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung)
Stand per 31. Dezember 2005
Ort Adresse Eigen- Eigentums- Eigentums- Erwerbs- Baujahr Renovationstümer
verhältnis quote jahr jahr
Übrige Regionen
Chiasso Via Livio 14 SGIC SW 63,1% 1998 1995 –
Heerbrugg Berneckerstrasse 215 SGI AE 100% 1999 1962 –
Kreuzlingen Hauptstrasse 54 SGIC AE 100% 1999 1977 2001
Martigny Place Centrale 9b, 11 SGIC SW 83,7% 1999 1981 –
St.Gallen Fürstenlandstrasse 159 SGI AE 100% 1999 1912 1970
St.Gallen Heiligkreuzstrasse 9 +11 SGI AE 100% 1998 1960 –
Sursee Unterstadt 3/Altstadtgasse 1 SGIC AE 100% 1998 1971 2001/02
Widnau/SG Bahnhofstrasse 24 – 24c SGI SW 61,3% 2000 1994 –
Übrige Regionen
Total Geschäftsliegenschaften
Gewerbeliegenschaften
Grossraum Zürich
Au-Wädenswil Seestrasse 295 SGI AE 100% 2001 1960 –1987 –
Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% 2000 1990 –
Pfäffikon Talstrasse 35 – 37 SGI BR 100% 2000 1987 –
Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% 2000 1965 1992
Rüti Im Neuhof SGI AE 100% 1999 1993 –
Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% 1999 1967 –
Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% 2002 1984 –
Zürich Schaffhauserstrasse 468 SGI AE 100% 1997 1910 –
Grossraum Zürich
Genferseegebiet
Tolochenaz Route du Molliau 30 SGI AE 100% 2001 1972–1989 –
Vernier Chemin de Morglas SGI BR 100% 2002 2000 – 2002 –
Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% 1997 1956 seit 1998
Genferseegebiet
Basel/Bern/Mittelland
Bern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 1935/56 –
Biel Maurerweg 10 +12 SGI AE 100% 1998 1932 1968
Lyss Industriering 43 SGI AE 100% 1999 1964 –1991 2001/02
Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% 2001 1989 –1992 2002
Basel/Bern/Mittelland
Übrige Regionen
Bad Ragaz Elestastrasse 16, 16a +18 SGI AE 100% 1999 1960/87 –
St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% 1998 1962 –
St.Gallen Oststrasse 29 + 31 SGI AE 100% 1998 1968 2000
St.Gallen Spinnereistrasse 10 +12 +14 SGI AE 100% 1998 1968 1983
Übrige Regionen
Total Gewerbeliegenschaften
Wohnliegenschaften
Basel/Bern/Mittelland
Marly Route du Confin 21+ 23 SGI AE 100% 2000 1982 –
Villars-sur-Glâne Route de
Villars-Vert 25+25a+28+30+ 30a SGI AE 100% 1998 1966 2000
Total Wohnliegenschaften
Total Renditeliegenschaften
1) stichtagbezogen
Abkürzungen: Siehe Seite 72

Grundstücks- Vermietbare Flächen (in m2 ) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)
fläche (in m2 ) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto
1’050 4’073 0 20 0 0 4’093 39 616 20,8
1’223 654 0 67 1’274 0 1’995 15 282 21,6
2’955 1’646 308 377 0 0 2’331 87 619 64,0
759 1’396 252 659 119 0 2’426 16 345 0,2
3’962 800 3’489 845 0 0 5’134 39 489 0,0
866 463 0 565 0 0 1’028 9 72 8,2
510 502 203 183 346 0 1’234 3 214 11,6
4’206 960 855 949 1’217 1’818 5’799 172 975 37,5
15’531 10’494 5’107 3’665 2’956 1’818 24’040 380 3’611 27,2 2’929 739 2’190
200’190 124’785 42’128 61’153 15’487 12’416 255’969 3’017 57’854 23,2 43’817 9’258 34’559
42’965 5’437 0 20’466 0 874 26’777 307 3’313 5,6
9’970 3’787 0 10’566 0 110 14’463 100 1’967 0,0
9’349 2’133 0 8’215 0 0 10’348 134 1’395 0,0
16’471 1’823 0 11’570 211 0 13’604 58 2’050 0,0
8’284 811 0 3’798 0 0 4’609 90 522 16,5
5’896 56 0 3’071 80 0 3’207 41 309 12,2
5’910 497 0 6’138 358 157 7’150 56 702 6,5
11’082 513 0 6’117 146 0 6’776 89 501 0,2
109’927 15’057 0 69’941 795 1’141 86’934 875 10’759 3,3 9’193 1’138 8’055
73’618 1’260 0 38’679 0 0 39’939 320 2’411 0,0
30’725 0 0 41’496 0 0 41’496 0 3’000 0,0
56’989 25’950 4’150 11’195 922 1’720 43’937 515 6’087 23,6
161’332 27’210 4’150 91’370 922 1’720 125’372 835 11’498 12,5 9’745 1’788 7’957
1’875 180 0 1’990 1’289 0 3’459 16 507 0,0
1’492 836 0 1’004 120 0 1’960 15 178 5,4
62’341 2’968 0 12’880 0 7’240 23’088 262 1’605 5,2
12’290 2’250 0 5’640 0 0 7’890 55 1’121 0,0
77’998 6’234 0 21’514 1’409 7’240 36’397 348 3’411 2,7 2’851 333 2’518
16’469 2’764 106 9’961 0 0 12’831 126 1’065 36,8
2’905 1’717 0 3’652 170 0 5’539 60 537 0,5
2’307 88 0 1’841 1’107 234 3’270 11 291 0,0
3’528 2’566 0 4’455 0 0 7’021 81 867 1,1
25’209 7’135 106 19’909 1’277 234 28’661 278 2’760 14,6 2’437 392 2’045
374’466 55’636 4’256 202’734 4’403 10’335 277’364 2’336 28’429 8,1 24’226 3’651 20’575
3’786 0 0 0 1’353 0 1’353 24 249 0,5
5’344 0 0 0 4’121 0 4’121 48 721 2,3
9’130 0 0 0 5’474 0 5’474 72 970 1,8 937 191 746
583’786 180’421 46’384 263’887 25’364 22’751 538’807 5’425 87’253 18,0 68’980 13’100 55’880
71

72
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Detailinformationen zu den Entwicklungsliegenschaften
Stand per 31. Dezember 2005
Ort Adresse Eigen- Eigentums- Eigentums- Erwerbs- Baujahr Renovationstümer
verhältnis quote jahr jahr
Bau-/Umbauprojekte
Genf Rue de Lyon 83 + 85 SGI SW 50,0% 2005 1975 –
Zürich Puls 5, Technoparkstrasse
6, 8, 10, 12, 14 2) SGIP SW 7,2% 2002 2001– 2004 –
Zürich Rüdigerstrasse 1 +11 SGI AE 100% 1998 1955 –
Landparzellen
Solothurn Oberer Brühl SGI AE 100% 1998 n/a n/a
Total Entwicklungsliegenschaften
1) Flächen bei Bauprojekten auf Grund der aktuellen Erwartungen
2) Hiervon sind drei Wohnungen mit einer Eigentumsquote von 1,5% unter «Liegenschaften zur Veräusserung» ausgewiesen
Abkürzungen:
Eigentümer: CO = Corvest Property Trust
HE = Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
SGIC = SGI City Immobilien AG
SGIP = SGI Promotion AG
VO = EZ Volketswil AG
Eigentumsverhältnisse: AE = Alleineigentum
BR = Baurecht
ME = Miteigentum
SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop

Grundstücks- Vermietbare Flächen (in m2 ) 1) Anzahl Leerstand Mieterträge (in TCHF)
fläche (in m2 ) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in %) Brutto Aufwand Netto
1’126 0 165 0 2’204 0 2’369 12 15,5
1’000 0 0 63 1’817 0 1’880 8 n/a
4’535 1’255 0 1’308 0 0 2’563 146 20,7
54’038 0 0 0 0 0 0 0 n/a
60’699 1’255 165 1’371 4’021 0 6’812 166 n/a 622 150 472
73

74
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
Stand per 31. Dezember 2005
Ort Adresse Eigen- Eigentums- Eigentums- Erwerbs- Übergang
tümer verhältnis quote jahr Nutzen/Gefahr
Zugänge
Renditeliegenschaften
Bern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 30. 9. 2005
Genf Rue de Lausanne 42 SGI AE 100% 2005 18. 2. 2005
Total Renditeliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften
Genf Rue de Lyon 83 + 85 SGI SW 50,0% 2005 18.11. 2005
Total Zugänge
Abgänge
Renditeliegenschaften
Baden Bahnhofplatz 4 SGI AE 100% 1999 1. 4. 2005
Lenzerheide Voa Principala 66 SGIC SW 57,0% 1999 11. 8. 2005
Vevey Rue de Lausanne 31+ 33 SGIC AE 100% 1998 1. 7. 2005
Volketswil Einkaufszentrum Volketswil VO AE 100% 1986 1. 2. 2005
Volketswil Landparzelle im Baurecht VO AE 100% 1986 1. 3. 2005
Widnau/SG Bahnhofstrasse 24 – 24c SGI SW 9,1% 2000 diverse
Total Renditeliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften
St.Gallen Langgasse 4 + 6 SGI AE 100% 1997 30.11. 2005
Zürich Puls 5, Technoparkstr. 6, 8,10,12,14
Eigentumswohnungen SGIP SW 14,0% 2002 laufend
Danville/USA Village Mall CO AE 100% 1978 30.12. 2005
Total Entwicklungsliegenschaften
Total Abgänge
Abkürzungen: Siehe Seite 72

Grundstücks- Vermietbare Flächen (in m2 ) Anzahl
fläche (in m2 ) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze
1’875 180 0 1’990 1’289 0 3’459 16
491 1’013 263 108 1’338 0 2’722 0
2’366 1’193 263 2’098 2’627 0 6’181 16
1’126 0 165 0 2’204 0 2’369 12
3’492 1’193 428 2’098 4’831 0 8’550 28
298 549 260 117 144 0 1’070 0
153 131 103 226 0 0 460 7
293 993 186 192 0 0 1’371 0
17’135 195 10’559 3’019 0 300 14’073 563
3’381 0 0 0 0 0 0 0
624 0 0 0 608 0 608 10
21’884 1’868 11’108 3’554 752 300 17’582 580
2’501 0 0 0 0 0 0 0
1’962 0 0 445 3’742 0 4’187 30
166’300 0 41’461 14 0 2’868 44’343 2’137
170’763 0 41’461 459 3’742 2’868 48’530 2’167
192’647 1’868 52’569 4’013 4’494 3’168 66’112 2’747
75

76
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Winterthur
Bewertung der Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe
per 31. Dezember 2005
Auftrag Die Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe wurden im Auftrag der
jeweiligen Eigentumsgesellschaften zum Zweck ihrer Rechnungslegung
von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per
31. Dezember 2005 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um
insgesamt 64 Liegenschaften.
Bewertungsstandard Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bestätigt,
dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen
der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der
Marktwerte (Market Values) zum 31. Dezember 2005 wieder. In Übereinstimmung
mit IVSC (International Valuation Standards Commitee) und
TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association) gilt dabei als
Marktwert
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden
Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem
verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach
angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede
Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Gemäss den Anweisungen der Intershop-Gruppe wurden die Bewertungen
nach dem Accounting Standard IFRS durchgeführt. Die erwähnten
Bewertungsstandards decken sich mit denjenigen des Fairen Wertes
(Fair Value Model), wie sie sich in IAS 40 unter den Paragrafen 27 bis
49 finden.
Bewertungsmethode Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bewertet die
Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe mit der Discounted-Cashflow-Methode
(DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer
Liegenschaft auf Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben ermittelt.
Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen
sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den
Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten).
Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung
langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10jährigen
Bundesobligation, plus einem spezifischen Risikozuschlag.
Dieser Zuschlag berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene

höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation.
Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage
sowie nach Immobiliensegmenten variiert.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise
leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung
eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und
andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen
Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.
Mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, Transaktionskosten und
Finanzierungskosten sowie latente Steuern wurden bei der Wertfindung
ausgeklammert.
Kontinuität der Die Vorjahresbewertung sämtlicher Immobilien der Intershop-Gruppe
Immobilienbewertung wurde von der Ernst & Young AG, Real Estate durchgeführt. Auf Grund
der zunehmenden Konflikte mit der Wirtschaftsprüfung sind per
1. Dezember 2005 sämtliche Immobilienspezialisten von Ernst & Young
AG, Real Estate geschlossen zur neu gegründeten Sal. Oppenheim jr. &
Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG übergetreten. Unter diesem Namen
werden die gleichen Immobiliendienstleistungen wie bisher erbracht.
Die Marktwertbewertungen per 31. Dezember 2005 der Immobilien der
Intershop-Gruppe sind entsprechend von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG testiert. Sämtliche Immobilien wurden auf
dem gleichen DCF-Bewertungssystem und anhand der übernommenen
Stammdaten und Informationen bewertet. Im Weiteren wurden sämtliche
Bewertungen von den gleichen Schätzungsexperten in der gleichen,
hohen Qualität wie im Vorjahr durchgeführt. Entsprechend ist die
Marktwertbewertung per 31. Dezember 2005 in Methodik und Durchführung
konsistent zur Vorjahresbewertung durchgeführt worden.
Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte Sal. Oppenheim
jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per 31. Dezember 2005
den Marktwert der 64 bewerteten Renditeliegenschaften1) , welche sich
im Eigentum der Gesellschaften der Intershop Holding AG befinden, wie
folgt ein:
Total CHF 1’091 Mio.
Das Bewertungsresultat in Worten: eine Milliarde einundneunzig Millionen
Schweizer Franken
1) Inklusive zur Veräusserung bestimmte Liegenschaften (IFRS 5)
77

78
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Vertraulichkeit Abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen
wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den
oben genannten Zweck bestimmt ist. Es wird keine Haftung gegenüber
Dritten übernommen.
Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.
Zürich, 10. Februar 2006
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
Jan P. Eckert, Philipp Schelbert,
Managing Director Senior Vice President
dipl. Wirtschaftsprüfer dipl. Bauing. ETH
Immobilienökonom ebs
MRICS
dipl. Betriebswissenschafter NDS ETH
Beilage: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen

Anhang:
Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Die nachfolgend dargestellte Bewertungsmethodik sowie die Aussagen
zu Werttreiber und Annahmen gelten für den überwiegenden Teil der
Bewertungen der Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe. Vorbehalten
bleiben einzelne Bewertungen, bei welchen andere als die nachstehend
aufgeführten Angaben in die Bewertung eingebracht wurden.
Werttreiber bei Immobilienanlagen
Netto-
Einnahmen
(Mietzins
./. NK
./. Leerstände)
Liegenschaftsaufwand(BewirtschaftungsundInstandhaltungskosten)
DCF-Werttreiber
Cashflow-Rendite Wertänderungen
Mietermarkt
Veränderung
der
Marktmieten
Quelle: Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
Transaktionsmarkt
Veränderung
bezahlter
Anfangsrenditen
Diskontierungs-/ Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objekt-
Kapitalisierungszinssätze spezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten
differenziert.
Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert
sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie
beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation, plus einem spezifischen
Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des
Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt
berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko
und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie
gegenüber einer Bundesobligation. Der Spread zwischen einer Bundesanleihe
und einer Immobilieninvestition wird von Sal. Oppenheim jr.
& Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen
verifiziert. Zurzeit liegt der Spread zwischen einer
Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition in vergleichbare Objekte
in der Schweiz zwischen 200 und 600 Basispunkten.
Auf Grund der gewählten Methodik werden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz
nur sehr vorsichtig und mit einer gewissen Trägheit
79

80
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
verändert. Sie bewegen sich für die Bewertungen der Renditeliegenschaften
der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2005 zwischen 5,0%
und 7,6%.
Der Diskontierungszinssatz ist nicht zu vergleichen mit dem Kapitalisierungszinssatz
einer statischen Ertragswertbewertung und ist im
Weiteren für eine unabhängige Marktwertberechnung auf Liegenschaftsebene
auch nicht vergleichbar mit den Weighted Average Cost of
Capital (WACC), welche unternehmensspezifische Kapitalkosten widerspiegeln
und von Unternehmen zu Unternehmen stark differieren können.
Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen sind die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss
Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2005. Ausgehend
von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen
prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte
oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten
und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen
von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.
Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem
Immobilien Research von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance
(Schweiz) AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der
Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung.
Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden bei deutlicher
Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls
nachhaltige Marktmieten angesetzt.
Indexierung Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen
Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss
daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden.
Mieten für Büro- und Gewerbeflächen sind grundsätzlich an den Landesindex
der Konsumentenpreise (LIK) geknüpft, während Mietverträge
für Wohnräume an den Hypothekarzins gekoppelt sind, zusätzlich
aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den
Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK,
SECO) für die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise
und der Hypothekarzinsen werden von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG folgende Annahmen für die zukünftige Indexierung
der Vertragsmieten getroffen:
2006 2007 2008 nachhaltig
Basis LIK 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Basis Hypothekarzins 2,50% 2,50% 1,50% 0,50%
Quelle: Sal. Oppenheim Real Estate

Die vertraglich geregelten prozentualen Ansätze werden dabei im Rahmen
der Bewertungen berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben wurden
die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten
gekoppelt. Die oben abgebildeten Wachstumsraten wurden
auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig
beurteilten Marktmieten verwendet.
Die verwendeten Indexierungsannahmen der Mieteinnahmen widerspiegeln
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen,
sondern entsprechen, in Verbindung mit dem Diskontierungszinssatz,
dem Realwertschutz der Anlagekategorie Immobilien.
Leerstand Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen
für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt.
Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs- und Büroflächen
wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form
einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf)
angesetzt.
Bei Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände
angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet
sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen
Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.
Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Betriebs- und Unterhaltskosten
zusammen, welche nicht in Form von Nebenkosten auf den Mieter
überwälzt werden können, sowie aus Kosten, die infolge von Leerständen
durch den Eigentümer zu tragen sind. Die der Wertermittlung
zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf
den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen der vergangenen Jahre sowie
den Budgetvorgaben 2006 von Intershop. Diese werden mit Hilfe
von eigenen Benchmark-Daten auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls
im Verlauf des DCF-Betrachtungszeitraumes auf nachhaltige Ansätze
angepasst.
Gebäudekosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten
eine grosse Bedeutung zu. Die während des DCF-Betrachtungszeitraumes
berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-
Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe.
Die zur Ermittlung des Exit Value langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen
(«Capex») wurden unter der Annahme, dass je
nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der
Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich
81

82 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
über die Gesamtlebensdauer zyklisch reinvestiert werden müssen,
objektspezifisch berechnet. Dieser Betrag wird im Exitjahr in einen
(Instandsetzungs-)Fonds umgerechnet, welcher den Cashflow im Exitjahr
entsprechend vermindert. In diesen Kosten werden dabei ausschliesslich
die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung
eingerechnet, welche das der Bewertung zugrunde liegende
Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
Im Einklang mit IAS 40 werden keine Projektentwicklungen oder eventuell
vorhandene Umnutzungspotenziale respektive keine damit verbundenen
zusätzlichen Mietzinseinnahmen berücksichtigt.

86 Bilanz
87 Erfolgsrechnung
88 Anhang der Jahresrechnung
90 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes
91 Bericht der Revisionsstelle
Intershop
Holding AG
Jahresrechnung
85

86
Intershop Holding AG
Jahresrechnung
Bilanz per 31. Dezember
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2005 2004
Aktiven Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 2’714 2’028
Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften
661 70
Übrige Forderungen gegenüber Dritten 25 8
Rechnungsabgrenzungsposten 65 59
Total Umlaufvermögen 3’465 2’165
Anlagevermögen
Beteiligungen 2 245’978 235’485
Darlehen Konzerngesellschaften 3 57’344 55’936
Total Anlagevermögen 303’322 291’421
Total Aktiven 306’787 293’586
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Darlehen
von Konzerngesellschaften 29’757 13’677
Schulden gegenüber Dritten 33 5
Rechnungsabgrenzungsposten 1’979 914
Total kurzfristiges Fremdkapital 31’769 14’596
Langfristiges Fremdkapital
Darlehen Konzerngesellschaften 5’500 18’218
Übrige langfristige Verbindlichkeiten
und Rückstellungen
gegenüber Dritten 3’279 3’418
gegenüber Konzerngesellschaften 0 3’000
Total langfristiges Fremdkapital 8’779 24’636
Total Fremdkapital 40’548 39’232
Eigenkapital
Aktienkapital 4 21’000 21’000
Allgemeine gesetzliche Reserven 4’800 4’800
Allgemeine Reserven 5 199’721 208’721
Reserven für eigene Aktien 0 0
Gewinnvortrag 7’834 5’194
Reingewinn 32’884 14’639
Bilanzgewinn 6 40’718 19’833
Total Eigenkapital 266’239 254’354
Total Passiven 306’787 293’586

Erfolgsrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2005 2004
Ertrag Beteiligungsertrag 21’470 14’645
Zinsertrag 2’452 3’047
Auflösung Währungsrückstellungen,
Wertberichtigungen, Kursgewinne 7 12’606 387
Total betrieblicher Ertrag 36’528 18’079
Aufwand Zinsaufwand 825 1’522
Personalaufwand 385 383
Übriger Verwaltungsaufwand 1’054 962
Währungsrückstellungen,
Wertberichtigungen, Kursverluste 140 233
Total betrieblicher Aufwand 2’404 3’100
Betriebsergebnis vor Steuern 34’124 14’979
Steuern – 1’240 – 340
Gewinn des Geschäftsjahres 32’884 14’639
87

88
Intershop Holding AG
Jahresrechnung
Anhang der Jahresrechnung
1 Allgemeines Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen
Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buchführungsvorschriften
der Schweiz. Wertkorrekturen auf Aktiven werden
generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen
verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung
bilanziert.
Im Berichtsjahr wurden keine stille Reserven aufgelöst (Vorjahr keine).
2 Beteiligungen Auf Grund der Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen auf
den amerikanischen Beteiligungen erhöhte sich der Buchwert der Beteiligungen.
Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf
den Seiten 94 und 95.
3 Darlehen Das grösste Darlehen in der Höhe von gut CHF 36 Mio. wurde der
Konzerngesellschaften Trägergesellschaft des Projektes «Puls 5» gewährt. Auf diesem Darlehen
besteht ein Rangrücktritt von CHF 7 Mio. (Vorjahr CHF 7 Mio.).
4 Aktienkapital Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem Nominalwert
von CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden
sich in der konsolidierten Rechnung unter Anmerkung 14 (Seite 59).

5 Allgemeine Reserven (in CHF 1’000) 2005 2004 2003
Reserven am Anfang
des Geschäftsjahres 208’721 198’721 209’721
Reservezuweisung gemäss
Gewinnverwendungsbeschluss – 9’000 10’000 – 11’000
Reserven am Ende
des Geschäftsjahres 199’721 208’721 198’721
6 Bilanzgewinn (in CHF 1’000) 2005 2004 2003
Bilanzgewinn am Anfang
des Geschäftsjahres 19’834 30’944 – 10’687
Gewinnverwendung gemäss Beschluss
der Generalversammlung:
Dividende – 21’000 – 15’750 0
Zuweisung/Auflösung an
allgemeine Reserven 9’000 – 10’000 11’000
Gewinn des Geschäftsjahres 32’884 14’639 30’631
Bilanzgewinn am Ende
des Geschäftsjahres 40’718 19’834 30’944
7 Auflösung Währungs- Der Verkaufspreis des letzten verbliebenen Einkaufszentrums im Aus-
rückstellungen, Wertberich- land lag deutlich über dem Buchwert. Dank dieses Gewinnes und wegen
tigungen, Kursgewinne des deutlich höheren USD konnten nicht mehr benötigte Rückstellungen
für die amerikanischen Gesellschaften in der Höhe von gut CHF 12
Mio. erfolgswirksam aufgelöst werden.
8 Eventualverbindlichkeiten Per 31. Dezember 2005 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der
Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien
CHF 428,5 Mio. (Vorjahr CHF 482,4 Mio.). Im Weiteren hat die Gesellschaft
im Zusammenhang mit dem Verkauf ausländischer Gesellschaften
eine gesamtschuldnerische Haftung zusammen mit der Verkäuferin
übernommen (siehe auch Anmerkung 26 im konsolidierten Abschluss).
Per Ende des Berichtsjahres bestanden weder verpfändete oder abgetretene
Aktiven noch nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten. Auch
Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen bestanden per
31. Dezember 2005 keine.
89

90
Intershop Holding AG
Jahresrechnung
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes
des Geschäftsjahres 2005
Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung (in CHF)
Gewinnvortrag vom Vorjahr 7’833’482
Jahresgewinn 2005 32’883’963
Total Bilanzgewinn 40’717’445
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung:
Auflösung an allgemeinen Reserven 8’000’000
Ordentliche Dividende für 2005 von CHF 20
pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 42’000’000
Vortrag auf neue Rechnung 6’717’445
Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die
folgende Dividende am 3. Mai 2006 wie folgt ausbezahlt:
Bruttodividende CHF 20.00
abzüglich 35% Verrechnungssteuer CHF 7.00
Nettoauszahlung CHF 13.00

94 Wichtigste Tochtergesellschaften und andere Beteiligungen
96 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
98 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
100 Glossarium der wichtigsten verwendeten Begriffe
102 Adressen
Konzerngesellschaften,Mehrjahresübersichten,
Glossarium,
Adressen
93

94
Wichtigste Tochtergesellschaften
und andere Beteiligungen
Stand per 31. Dezember 2005
Schweiz
Beteiligung Intershop
Gesellschaftsname, Sitz (in %)
Centre St-Roch Yverdon-les-Bains S. A.,
Yverdon-les-Bains ▲ 100,00
Einkaufszentrum Herti AG, Zug ■ 100,00
EZ Volketswil AG, Volketswil
Interproperty Holding AG in Liquidation,
■ 100,00
Winterthur ● 100,00
Intershop Management AG, Winterthur ▲ 100,00
Realconsult AG, Winterthur ▲ 100,00
SGI City Immobilien AG, Winterthur ■ 100,00
SGI Promotion AG, Winterthur
SGI Schweizerische Gesellschaft
■ 100,00
für Immobilien AG, Winterthur ■ 100,00
Ausland
USA Corvest Property Trust,
Maryland/Illinois ■ 100,00
Interinvestments Inc., Delaware
Intershop Holding (North America) Inc.,
■ 100,00
Wilmington/Delaware ● 100,00
■ = Immobiliengesellschaft
● = Beteiligungs- und Finanzgesellschaft
▲ = Dienstleistungsgesellschaft
VK = Vollkonsolidierung

Einbezahltes Konsolidierungs-
Eigentümer Gesellschaftskapital methode
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG 100’000 CHF VK
Intershop Holding AG 3’000’000 CHF VK
Intershop Holding AG 2’000’000 CHF VK
Intershop Holding AG 12’600’000 CHF VK
Intershop Holding AG 250’000 CHF VK
Intershop Holding AG 100’000 CHF VK
Intershop Holding AG 25’000’000 CHF VK
Intershop Holding AG 12’000’000 CHF VK
Intershop Holding AG 150’000’000 CHF VK
Intershop Holding (North America) Inc. 21’315’000 USD VK
Intershop Holding AG 1’000 USD VK
Intershop Holding AG 106’805’176 USD VK
95

96
Intershop-Gruppe
Mehrjahresübersicht
2005 2004 2003 2002 2001
Aktiven
Umlaufvermögen Mio. CHF 118 43 20 68 190
Sachanlagevermögen Mio. CHF 1’0462) 1’1772) 1’2612) 1’2702) 1’023
Finanzanlagevermögen Mio. CHF 1 1 1 2 4
Bilanzsumme Mio. CHF 1’165 1’221 1’282 1’340 1’217
Passiven
Kurzfristiges Fremdkapital Mio. CHF 241 150 232 318 267
Langfristiges Fremdkapital Mio. CHF 455 636 639 647 656
Eigenkapital inkl. Minderheitsanteile Mio. CHF 469 2) 436 2) 412 2) 375 2) 294
Eigenkapital Intershop-Gruppe Mio. CHF 469 2) 436 2) 412 2) 375 2) 290
Nettoliegenschaftsertrag
Bewertungsveränderungen
Mio. CHF 57 60 65 75 66
Renditeliegenschaften Mio. CHF 5 9 3 – 1 n.a.
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Mio. CHF 11 8 1 0 18
Betriebsergebnis Mio. CHF 68 71 66 65 58
Unternehmensergebnis vor Steuern 5) Mio. CHF 49 50 32 – 37 – 4
Reinerfolg Intershop-Gruppe Mio. CHF 51 42 29 – 40 – 9
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 29 25 13 41 13
Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe
bezogen auf das Eigenkapital
zu Beginn des Jahres % 11,6 10,2 7,6 n.a. n.a.
Reinerfolg Intershop-Gruppe
pro dividendenberechtigte
Inhaberaktie à CHF 10 CHF 24.11 20.01 13.60
pro dividendenberechtigte
Namenaktie à CHF 10 CHF n.a. 6) n.a. 6) n.a. 6) –19.21 – 4.52
Reinerfolg Intershop-Gruppe exkl. Neubewertung
pro dividendenberechtigte
Inhaberaktie à CHF 10
pro dividendenberechtigte
CHF 22.45 17.21 12.77
Namenaktie à CHF 10 CHF n.a. 6) n.a. 6) n.a. 6) –18.84 n.a.
1)
3)
4)
4)
4)

Ausschüttungsgrad 7) % 89,1 58,1 58,7 n.a. n.a.
Investitionen in Sachanlagevermögen Mio. CHF 44 20 86 155 179
Eigenkapital pro Aktie
pro dividendenberechtigte
Inhaberaktie à CHF 10
pro dividendenberechtigte
CHF 223 208 196
Namenaktie à CHF 10 CHF n.a. 6) n.a. 6) n.a. 6) 179 138
Anzahl Mitarbeiter/-innen 30 43 41 38 45
1) Im Jahre 2003 wurden die Renditeliegenschaften erstmalig zum geschätzten Marktwert verbucht und das Vorjahr entsprechend angepasst;
deshalb sind die Zahlen des Jahres 2001 nur beschränkt mit den folgenden Geschäftsjahren vergleichbar
2) Inklusive Mehrwerte auf Renditeliegenschaften (Eigenkapital nach Abzug der latenten Steuern)
3) Liegenschaften zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen
4) Abschluss nach alter Rechnungslegung (Renditeliegenschaften zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen); deshalb nicht vergleichbar
mit späteren Abschlüssen
5) Ab 2004 Unternehmensergebnis vor Steuern und einzustellende Bereiche (IFRS 5)
6) Mit Beschluss der a.o. Generalversammlung vom 18. 12. 2003 wurden die Namenaktien in Inhaberaktien umgewandelt
7) Ab Geschäftsjahr 2002 auf Basis des Reinerfolgs der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften
97
4)

98
Intershop Holding AG
Mehrjahresübersicht
2005 2004 2003 2002 2001
Aktienkapital (nominal) Mio. CHF 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0
Inhaberaktienkapital
Anzahl Titel à CHF 20 1) 900’000 900’000
Anzahl Titel à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21,0 21,0 21,0 18,0 18,0
Namenaktienkapital
Anzahl Titel à CHF 10 2) 300’000 300’000
Nominalbetrag Mio. CHF 3,0 3,0
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.
Anzahl Titel 2’100’000 2’100’000 2’100’000 1’200’000 1’200’000
davon:
Inhaberaktien 2’100’000 2’100’000 2’100’000 900’000 900’000
Namenaktien 300’000 300’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0
Börsenkurse (höchst/tiefst) 3)
Inhaberaktie CHF 254/216 4) 215/185 4) 300/175 4) 870/600 940/790
Börsenkurse per 31.12.
Inhaberaktie CHF 240.00 4) 215.00 4) 199.50 4) 600.00 860.00
Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 504 452 419 630 5) 903 5)

Reinerfolg Mio. CHF 32,9 14,6 30,6 – 14,6 3,4
pro dividendenberechtigte
Inhaberaktie à CHF 10 CHF 15.66 6.97 14.59
pro dividendenberechtigte
Namenaktie à CHF 10 CHF – 6.96 1.63
Dividende
pro Inhaberaktie à CHF 10 CHF 20.00 6) 10.00 7.50 0.00 0.00
1) Mit Beschluss der a.o. Generalversammlung vom 18.12. 2003 wurden die Inhaberaktien im Verhältnis 1 zu 2 gesplittet
2) Mit Beschluss der a.o. Generalversammlung vom 18.12. 2003 wurden die Namenaktien in Inhaberaktien umgewandelt
3) Tagesschlusskurse
4) Nach Aktiensplit vom 18.12. 2003 im Verhältnis 1 zu 2
5) Berechnung unter Berücksichtigung der nicht kotierten Namenaktien zum hälftigen Wert der Inhaberaktie
6) Antrag des Verwaltungsrates
99

100
Glossarium der wichtigsten verwendeten Begriffe
Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value)
Renditeliegenschaften am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der
Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investitionen.
Bruttoliegenschaftsertrag Siehe Liegenschaftsertrag.
Bruttoobjektrendite Für die Berechnung der Bruttoobjektrendite wird der Liegenschaftsertrag
ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Eigenkapitalquote Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalrendite Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode
gemäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn
dieser Periode.
Einwertungsgewinn Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkosten)
einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Entwicklungsliegenschaft
zu den Renditeliegenschaften umklassiert wird.
Entwicklungsliegenschaft Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente
verfügt. Der Bilanzwert entspricht den abgeschriebenen
Erstellungskosten.
Fair Value Siehe Marktwert.
Leerstandsquote Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände
gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag
bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um
eine stichtagsbezogene Grösse.
Liegenschaftsaufwand Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft
direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind
Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative
Aufwand der Gruppe.
Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten
Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht
somit der Soll-Miete abzüglich Leerstände, Mietausfälle, Mietzinsreduktionen
und dergleichen.

Marktwert Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen
Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis,
welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum
Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und
einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum
in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt
werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne
Zwang handelt.
Nettoliegenschaftsertrag Entspricht dem effektiv erzielten (Miet-)Ertrag einer Liegenschaft
nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag
abzüglich Liegenschaftsaufwand).
Nettoobjektrendite Für die Berechnung der Nettoobjektrendite wird der Nettoliegenschaftsertrag
ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode
gesetzt.
Renditeliegenschaft Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen
wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen
Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Soll-Miete Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme
einer Vollvermietung.
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Holding
Adressen
Sitz der Gesellschaft Intershop Holding AG
Zürcherstrasse 19
CH-8400 Winterthur
Briefadresse Postfach 819
CH-8401 Winterthur
Telefon + 41 52 265 11 11
Telefax + 41 52 265 11 12
Internet Homepage: http://www.intershop.ch
E-Mail: info@intershop.ch
Managementgesellschaften
Schweiz Intershop Management AG
Zürcherstrasse 19
CH-8400 Winterthur
Telefon + 41 52 265 11 11
Telefax + 41 52 265 11 12
Centre St-Roch Yverdon-les-Bains S. A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon + 41 24 425 22 00
Telefax + 41 24 425 08 88
Internet Homepage: http://www.st-roch.ch
E-Mail: immo@st-roch.ch

43. ordentliche Generalversammlung
Donnerstag, 27. April 2006
Media Campus
Baslerstrasse 30, 8048 Zürich
Berichterstattung
Bilanz-Presseorientierung, 31. März 2006
Halbjahresbericht 2006, September 2006
Aktienkapital (nominal)
CHF 21’000’000, eingeteilt in
2’100’000 Inhaberaktien à CHF 10
Börsenkotierung
SWX Swiss Exchange
Aktien Valorennummer Ticker-Symbol
Inhaber 1 731 394 Telekurs IS /
Reuters IS.S
Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2005
Inhaberaktie CHF 240.00
Investor Relations
Dr. Christoph Caviezel
Sprache
Deutsch

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