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Center Erfolgs-Check - Empirische Untersuchung<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland<br />
Stand: 4. Oktober 2011<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check
Center Erfolgs-Check - Empirische Untersuchung<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland<br />
Inhalt<br />
1. Vorbemerkung .......................................................................................... 3<br />
1.1. Executive Summary .............................................................................. 9<br />
2. Center Erfolgs-Check ......................................................................... 10<br />
2.1. Ergebnisse der empirischen Centerbewertung ...................... 19<br />
3. Thesen zum Revitalisierungsbedarf der Shopping-<br />
center in Deutschland ........................................................................31<br />
4. Fazit ............................................................................................................ 35<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 2
1. VORBEMERKUNG<br />
„Handel hat mit Menschen zu tun“ – Europa ist mit über einer halben Milliarde Einwohnern ei-<br />
ner der bevölkerungsreichsten Wirtschaftsräume der Welt. Einkaufszentren haben in Europa<br />
und Deutschland seit 1960 eine rasante Entwicklung genommen und stellen heute mittlerwei-<br />
le einen zentralen Bestandteil der Einzelhandelsstrukturen unserer Städte dar.<br />
Gemäß dem Shopping-Center-Report des EHI Retail Institutes existierten 2009 in 414 Shop-<br />
pingcentern gut 13 Millionen Quadratmeter Shoppingcenterfläche, die aus verschiedenen Ge-<br />
nerationstypen von Einkaufszentren mit unterschiedlich langen Entwicklungsphasen stam-<br />
men. Mittlerweile ist bekannt, dass fast 280 Centern mit gut 9 Millionen Quadratmetern vor<br />
2000 errichtet wurden und somit vergleichsweise alt sind. Das sind mehr als 70 Prozent der<br />
Center in Deutschland. Nimmt man das Jahr 2002 als Referenz, sind es knapp 320 Centern<br />
mit gut 10 Millionen Quadratmeter, die vor mindestens acht Jahren eröffnet wurden. Das eige-<br />
ne Haus muss man alle sieben bis zehn Jahre modernisieren, heißt es. In wirtschaftlich beweg-<br />
ten Zeiten, die durch Finanzkrise, Euro-Rettung, verunsicherte Verbraucher, sich stetig wan-<br />
delnde Konsumentengewohnheiten, sich ändernde demographische Rahmenbedingungen<br />
und insbesondere stagnierende Einzelhandelsumsätze geprägt sind, gilt diese Regel selbst-<br />
verständlich auch <strong>für</strong> die Shoppingcenterbranche. Um sich nachhaltig erfolgreich in einem<br />
schärfer werdenden Wettbewerb positionieren zu können, müssen sich auch Handelsimmobi-<br />
lien den veränderten <strong>Markt</strong>- und Konsumgegebenheiten anpassen und ‚à jour’ bleiben.<br />
Diese Ausgangslage war <strong>für</strong> die Arbeitsgemeinschaft Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> <strong>Gesellschaft</strong> <strong>für</strong><br />
<strong>Markt</strong>- und Absatzforschung mbH Anlass, sich im Jahr 2010 mit dem Thema Revitalisierungs-<br />
bedarf in deutschen Shoppingcentern ausführlich zu beschäftigen: Die viel beachtete Grund-<br />
lagenstudie „Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland“ von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> aus<br />
dem Jahre 2010 hatte klar gezeigt, dass unter den deutschen Einkaufszentren ein hoher Revi-<br />
talisierungsbedarf besteht und dass diese Entwickleraufgabe in den nächsten Jahren stark an<br />
Bedeutung gewinnen wird. 199 Center mit einem Flächenvolumen von gut 5,2 Millionen Quad-<br />
ratmetern wurden als potenziell revitalisierungsbedürftig eingestuft. Das war fast die Hälfte<br />
aller Shoppingcenter in Deutschland. Ob diese Einkaufszentren tatsächlich in den nächsten<br />
Jahren revitalisiert werden, bleibt weiter offen. Das hängt von vielen Faktoren ab, wie etwa<br />
vom Know-how, der Eigentümerstruktur, den baulichen Möglichkeiten, der Verfügbarkeit der<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 3
Flächen und den Mietvertragslaufzeiten, den Renditeanforderungen und anderen Bedingun-<br />
gen.<br />
Mittlerweile ist aber in der Fachwelt und in der Öffentlichkeit das Bewusstsein <strong>für</strong> die Bedeu-<br />
tung des Themas deutlich gestiegen, und es werden vermehrt Revitalisierungen von Einkaufs-<br />
zentren in Deutschland angekündigt, wie die nachstehende Tabelle 1 zeigt.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 4
Tabelle 1: Revitalisierungsobjekte Shoppingcenter in Deutschland 2009 - 2013<br />
Nr. Center Center-Typ GLA in m²<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
9<br />
10<br />
11<br />
Rahlstedt<br />
Arcaden,<br />
Hamburg-<br />
Wandsbek<br />
Elbe Park,<br />
Dresden<br />
Elbe-<br />
Einkaufszentrum,<br />
Hamburg<br />
Schwarzwald<br />
Baar Center,<br />
Villingen-<br />
Schwenningen<br />
Forum Wesseling,<br />
Wesseling<br />
Hamburger<br />
Meile,<br />
Hamburg<br />
Königsgalerie,<br />
Duisburg<br />
Plauen Park,<br />
Plauen<br />
Ruhrpark,<br />
Bochum<br />
Äppelallee<br />
Center,<br />
Wiesbaden<br />
Stern Center,<br />
Sindelfingen<br />
Stadtteil-<br />
Center<br />
Regional –<br />
Center<br />
Stadtteil-<br />
Center<br />
Fachmarkt-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Stadtteil-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Fachmarkt-<br />
Center<br />
Regional -<br />
Center<br />
Regional -<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
23.400<br />
Architekt / Centermanagement<br />
/ Eigentümer<br />
mfi Management <strong>für</strong> Immobilien<br />
AG<br />
Investition<br />
Mio. €<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 5<br />
Umbaubeginn<br />
30 2009<br />
93.500 Krieger Grundstück GmbH 80 2009<br />
43.000<br />
35.000<br />
5.600<br />
53.000<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG<br />
Völkel Company Asset<br />
Management<br />
Rusche Retail Business<br />
Consultants<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG / Real i.s.<br />
100<br />
20.000 Multi Development 57<br />
32.000<br />
124.000<br />
30.000<br />
24.000<br />
Gerd Priebe Architects &<br />
Consultants/ METRO Group<br />
Asset Management GmbH<br />
& Co. KG<br />
mfi Management <strong>für</strong> Immobilien<br />
AG / Perella<br />
Weinberg Real Estate Fund<br />
I LP<br />
Union Investment Estate /<br />
Newport Hamburg<br />
METRO Group Asset Management<br />
Services GmbH;<br />
BM MAM<br />
∑ 2010 483.500 673<br />
12<br />
13<br />
14<br />
15<br />
16<br />
Rheinpark-<br />
Center, Neuss<br />
Pfalz Center,<br />
Kaiserslautern<br />
Westpassage,<br />
Langenhagen<br />
A 10 Center,<br />
Berlin<br />
Allee-Center,<br />
Essen-<br />
Altenessen<br />
Regional -<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Regional -<br />
Center<br />
Stadtteil-<br />
Center<br />
40.000<br />
16.000<br />
46.450<br />
66.000<br />
20.000<br />
Unima AG / ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co.<br />
KG<br />
METRO Group Asset Management/KlystronGrundstücksverwaltung<br />
RKW Rhode Kellermann /<br />
Wawrowsky<br />
Deutsche Euroshop AG /<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG<br />
2009<br />
Herbst<br />
50 2009<br />
nicht<br />
bekannt<br />
2009<br />
100 2008<br />
2009<br />
Frühjahr<br />
56 2009<br />
80 2009<br />
70<br />
2009<br />
Sommer<br />
50 2009<br />
93<br />
2008<br />
Herbst<br />
11 2010<br />
35 2008<br />
60 2010<br />
28 2009<br />
Eröffnung<br />
2010<br />
Frühjahr<br />
2010<br />
Frühjahr<br />
2010<br />
Frühjahr<br />
2010<br />
Frühjahr<br />
2010<br />
Sommer<br />
2010<br />
Sommer<br />
2010<br />
Herbst<br />
2010<br />
Herbst<br />
2010<br />
Winter -<br />
erster Teil<br />
2010<br />
Herbst<br />
2010<br />
Winter<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Frühjahr
Nr. Center Center-Typ<br />
17<br />
18<br />
19<br />
20<br />
21<br />
22<br />
Altmarkt-<br />
Galerie,<br />
Dresden<br />
Kö-Galerie,<br />
Düsseldorf<br />
Main-Taunus-<br />
Zentrum,<br />
Sulzbach<br />
Ratio-Land,<br />
Baunatal<br />
Stachus Passagen,<br />
München<br />
Sevens,<br />
Düsseldorf<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Regional -<br />
Center<br />
Regional -<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
GLA in<br />
m²<br />
60.000<br />
20.000<br />
91.000<br />
Architekt / Centermanagement<br />
/ Eigentümer<br />
Deutsche<br />
Euroshop/ECE/TLG<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG<br />
Investitonsvolumen<br />
Mio. €<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 6<br />
Umbaubeginn<br />
165 2009<br />
40 2009<br />
72<br />
28.000 Edeka Melsungen 50<br />
2009<br />
Herbst<br />
2009<br />
Herbst<br />
8.000 ASW/LBBW 30 2009<br />
14.200<br />
Signa-Recap Gruppe,<br />
Comfort<br />
∑ 2011 409.650 624<br />
23<br />
Citti-Park<br />
Einkaufszentrum,<br />
Lübeck<br />
Regional -<br />
Center<br />
30.000<br />
A x 5/Citti Handelsgesellschaft<br />
mbH & Co. KG<br />
40<br />
30<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Herbst<br />
24<br />
Paunsdorf<br />
Center, Leipzig<br />
klassisches<br />
EKZ<br />
119.000<br />
mfi Management <strong>für</strong> Immobilien<br />
AG<br />
155 2011<br />
26<br />
City-Center,<br />
Fürth<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
25.000 TKN Real Estate 50 2011<br />
∑ 2012 174.000 235<br />
27 Bikini Berlin<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
19.500<br />
Arne Quinze/Sonae Sierra/Bayerische<br />
Hausbau<br />
GmbH<br />
100<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
28<br />
29<br />
30<br />
Löhrtor Center,<br />
Fulda<br />
Recklinghausen<br />
Arcaden,<br />
Recklinghausen<br />
Citti-Park<br />
Einkaufszentrum,<br />
Flensburg<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
Innenstadt-<br />
Center<br />
18.000<br />
30.00<br />
0<br />
Regional - Center 18.000<br />
mfi Management <strong>für</strong> Immobilien<br />
AG / Perella Weinberg<br />
Real Estate Fund I LP<br />
Auer+Weber,Stuttgart/<br />
München/<br />
mfi Management <strong>für</strong> Immobilien<br />
AG<br />
A x 5/Citti Handelsgesellschaft<br />
mbH & Co. KG<br />
∑ 2013 165.500 420<br />
Quelle: Eigene Recherchen Sonae Sierra / <strong>GMA</strong> 2011 auf Basis von GCSC Veröffentlichungen (kein Anspruch auf Vollständigkeit)<br />
100<br />
180<br />
40<br />
2012<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Herbst<br />
Eröffnung<br />
2011<br />
Frühjahr<br />
2011<br />
Herbst<br />
2011<br />
Herbst<br />
2011<br />
Herbst<br />
2011<br />
Herbst<br />
2011<br />
Winter<br />
2012<br />
Herbst<br />
2012<br />
Herbst<br />
2012<br />
Herbst<br />
2013<br />
Frühjahr<br />
2013<br />
Frühjahr<br />
2013<br />
Frühjahr<br />
2013<br />
Herbst
Schaubild 1: Shoppingcenter-Revitalisierungen in Deutschland 2009 – 2013<br />
Quelle: Sonae Sierra / <strong>GMA</strong> 2011<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 7
Im Zeitraum der Jahre 2009 bis 2013 sind insgesamt 30 Einkaufszentren mit knapp 1,2 Millio-<br />
nen Quadratmetern (GLA) <strong>für</strong> eine Neu- oder Umstrukturierung vermeldet worden, die mit<br />
einem Investitionsvolumen von rund 2,1 Milliarden Euro entweder bereits revitalisiert wurden<br />
oder aber dies in den nächsten Jahren noch werden (s. Tabelle 1 und Schaubild 1). Das zeigt<br />
klar, welch enorme Bedeutung die Revitalisierung von Shoppingcentern in Deutschland hat<br />
und dass sich der sprichwörtliche Wandel im Handel auch am Immobilientypus Shoppingcenter<br />
ablesen lässt.<br />
Nach unseren Erfahrungen sind nur jene Center nachhaltig erfolgreich, die sich individuell und<br />
adäquat im <strong>Markt</strong> positionieren. Wesentliche Rahmenbedingungen hier<strong>für</strong> stammen aus den<br />
Bereichen <strong>Markt</strong>umfeld, Standort, Objekt und Management des Centers. Jeder Centereigen-<br />
tümer sollte sich daher unbedingt fragen, wo er sein Center in zehn Jahren sieht. Denn fehlen-<br />
de, dringend erforderliche Investitionen können eine Abwärtsspirale auslösen, die mit man-<br />
gelnder Umsatzperformance, dem Auszug von Mietern, Leerständen, Mietausfällen und Wert-<br />
verlust einhergeht.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 8
1.1. EXECUTIVE SUMMARY<br />
<strong>GMA</strong> und Sonae Sierra haben mit dem Center Erfolgs-Check eine Methode entwickelt, mit<br />
deren Hilfe Eigentümer und Investoren anschaulich das Wertschöpfungs- und Entwicklungs-<br />
potenzial eines Bestandscenters erkennen können.<br />
1. Der Center Erfolgs-Check berücksichtigt insgesamt über 40 Kriterien in den vier Ka-<br />
tegorien <strong>Markt</strong>umfeld, Standort, Objekt und Management. Er differenziert außerdem,<br />
inwieweit die einzelnen Faktoren von Eigentümern und Investoren beeinflusst werden<br />
können. So werden auf einen Blick nicht nur die Stärken und Schwächen des Centers<br />
aufgezeigt, sondern auch die Chancen und Risiken einer Revitalisierung.<br />
2. Bei der Anwendung des Center Erfolgs-Checks auf die 199 revitalisierungsbedürftigen<br />
Center, die 2010 von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> identifiziert wurden, zeigt sich, dass<br />
a. ein Teil der revitalisierungsbedürftigen Center mit einer unbefriedigenden oder<br />
schlechten einzelhändlerischen Lage kämpft und somit entweder gar nicht oder nur<br />
bedingt und durch enormen Aufwand neu positioniert werden kann. Dies betrifft al-<br />
lerdings nur cirka 13 Prozent der gesamten Center in Deutschland (56 von derzeit<br />
etwa 420).<br />
b. ungefähr die Hälfte der identifizierten Center sich in einem sehr wettbewerbsinten-<br />
siven <strong>Markt</strong>gebiet mit mehr als zwei typgleichen oder typähnlichen Centern befin-<br />
det und daher einer marktadäquaten Neupositionierung bedarf, um sich von den<br />
Wettbewerbsstandorten abzuheben.<br />
c. bei fast 80 Prozent der untersuchten Center konzeptionelle Schwächen vorliegen,<br />
wobei jedoch die Mehrzahl der Center über die bauliche Flexibilität verfügt, um eine<br />
erfolgreiche Neu- oder Umstrukturierung durchzuführen.<br />
d. mehr als ein Drittel der untersuchten Objekte nicht aktiv durch ein Centermana-<br />
gement verwaltet werden. Bei mehr als der Hälfte genügt das Management nicht<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 9
den Ansprüchen an eine hinreichende Professionalität. Allein mit dem entspre-<br />
chenden professionellen Know-how in Management, Marketing und Vermietung<br />
könnten aber wesentliche Performance-Steigerungen des Centers erreicht werden.<br />
Derzeit sind etwa 30 Center mit einem Investitionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro in<br />
der Revitalisierung. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Bereich als ein Wachstumsfeld der Ein-<br />
zelhandelsentwicklung in Deutschland erweisen wird.<br />
2. CENTER ERFOLGS-CHECK<br />
Ein standardisiertes Analysetool<br />
Um bestehende Einkaufszentren im Hinblick auf ihre Erfolgs- oder<br />
Misserfolgswahrscheinlichkeit besser einschätzen und mögliche Probleme schnell eruieren zu<br />
können, hat die Arbeitsgemeinschaft Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> ein standardisiertes Analysever-<br />
fahren, den Center Erfolgs-Check, entwickelt, der helfen soll, Stärken und Schwächen rasch<br />
identifizieren zu können. Grundlage dieses standardisierten Analysetools sind folgende vier<br />
Hauptkriterien (siehe auch Schaubild 2):<br />
<strong>Markt</strong>umfeld<br />
Standort<br />
Objekt<br />
Management<br />
Diesen vier Hauptkriterien wurden zwölf Unterkriterien zugewiesen, die sich in einer fünfstufi-<br />
gen Bewertungsmatrix aus über 40 zu bewertenden Einzelfaktoren zusammensetzen. Jeder<br />
der 40 Einzelfaktoren leistet dabei in teilweise sehr unterschiedlich großem Umfang einen<br />
Beitrag zum Erfolg oder Misserfolg eines Shoppingcenters. Auch hier gilt die Devise: Der Mix<br />
macht’s.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 10
Schaubild 2: Erfolgskriterien <strong>für</strong> Shoppingcenter<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 11
Schaubild 3: Bewertungskategorien und Erfolgskriterien des Center Erfolgs-Checks von Sonae Sierra<br />
und <strong>GMA</strong><br />
<strong>Markt</strong>umfeld<br />
Demografie & Sozioökonomie<br />
Bevölkerungsentwicklung<br />
& Prognose<br />
Arbeitslosenquote &<br />
Entwicklung<br />
Kaufkraft & Entwicklung<br />
Zentralitätskennziffer<br />
Wettbewerb<br />
Art und Anzahl der Wettbewerber<br />
im Einzugsgebiet<br />
/ Flächendichte m²<br />
im Stadtgebiet<br />
Shopping-Center im 20<br />
km-Radius<br />
Einzugsgebiet<br />
Bevölkerungsentwicklung<br />
Nachfragevolumen<br />
Standort<br />
Mikrostandort<br />
Lage im Stadtgebiet<br />
Entwicklung der Lage<br />
Agglomerations- und Synergieeffekte<br />
Verkehrliche Erreichbarkeit<br />
(nach Innenstadt, Stadtteile, Grüne<br />
Wiese)<br />
Pkw-Erreichbarkeit<br />
Erreichbarkeit ÖPNV<br />
Erreichbarkeit zu Fuß /<br />
per Rad<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 12
Objekt<br />
Größe in Quadratmetern<br />
GLA / kritische Masse<br />
Anzahl der Läden<br />
Komplettheit Branchen- & Mietermix<br />
Geschossigkeit<br />
Anzahl Geschosse<br />
Kritische Masse pro Geschoss<br />
Center-Layout & baulich-funktionales Konzept<br />
<strong>Markt</strong>gängigkeit Center-Konzept (Stripe,<br />
Knochen etc.)<br />
Durchflutung Mall (vertikal, horizontal),<br />
„Tote Ecken“<br />
Lage Ankermieter<br />
Lage und Funktionalität Erschließungsbereiche<br />
Lage und Funktionalität Ein- und Ausgangssituation<br />
Teilbarkeit Mietflächen<br />
Baulicher Zustand<br />
Baualter Center<br />
Datum letztes Refurbishment<br />
Äußeres und inneres Erscheinungsbild<br />
Besatzstruktur / Branchen- und Mietermix<br />
Renommee, Bonität & Qualität<br />
Ankermieter<br />
mittelgroße Ladenlokale<br />
kleinteilige Ladenlokale<br />
Management<br />
Mikrostandort<br />
Lage im Stadtgebiet<br />
Entwicklung der Lage<br />
Agglomerations- und Synergieeffekte<br />
Verkehrliche Erreichbarkeit<br />
(nach Innenstadt, Stadtteile, Grüne<br />
Wiese)<br />
Pkw-Erreichbarkeit<br />
Erreichbarkeit ÖPNV<br />
Erreichbarkeit zu Fuß /<br />
per Rad<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 13
Unter den 40 Einzelvariablen <strong>für</strong> bestehende Einkaufszentren befinden sich<br />
nicht beeinflussbare Faktoren wie die demografischen oder ökonomischen Rahmen-<br />
bedingungen eines Makrostandortes, die Kaufkraftsituation vor Ort und die Wettbe-<br />
werbssituation<br />
begrenzt beeinflussbare Faktoren wie Mietfläche (in Quadratmetern), die bauliche Si-<br />
tuation, die Geschossigkeit, die Größe des Einzugsgebietes<br />
beeinflussbare und vollständig kontrollierbare Faktoren wie Qualität des Centerma-<br />
nagements, Anzahl der Läden, der Branchen- und Mietermix, Marken- und Internet-<br />
auftritt<br />
Mehr als die Hälfte der Einzelvariablen ist den begrenzt beeinflussbaren oder komplett beein-<br />
flussbaren Faktoren zuzuordnen. Damit bestehen bei entsprechend professioneller Umset-<br />
zung in nennenswertem Maße Steuerungsmöglichkeiten im Hinblick auf den Erfolg der Cen-<br />
terperformance.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 14
Schaubild 4: Vom Eigentümer zu beeinflussende Faktoren bei Bestandscentern<br />
STANDORT<br />
Mikrostandort<br />
Lage im Stadtgebiet<br />
Entwicklung der Lage<br />
im Stadtgebiet<br />
Agglomerations- und<br />
Synergieeffekte<br />
Erreichbarkeit<br />
Pkw-Erreichbarkeit<br />
Erreichbarkeit ÖP<br />
Erreichbarkeit zu Fuß<br />
/ per Rad<br />
MARKTUMFELD<br />
Demografie und Sozioökonomie<br />
Bevölkerungsentwicklung-<br />
und<br />
Prognose<br />
Zentralitätskennziffer<br />
Arbeitslosenquote<br />
und Entwicklung<br />
Kaufkraftsituation<br />
und Entwicklung<br />
Wettbewerb<br />
Art und Anzahl der<br />
Wettbewerber im<br />
Einzugsgebiet/<br />
Flächendichte m²<br />
im Stadtgebiet<br />
Shoppingcenter im<br />
20 km-Radius<br />
Einzugsgebiet<br />
Bevölkerungsentwicklung<br />
im Einzugsgebiet<br />
Nachfragevolumen<br />
im Einzugsgebiet<br />
Nicht beeinflussbare Faktoren<br />
MARKTUMFELD<br />
Mikrostandort<br />
Einzugsgebiet<br />
STANDORT<br />
Mikrostandort<br />
Verkehrliche Erreichbarkeit<br />
OBJEKT<br />
Größe in m²<br />
GLA / Kritische<br />
Masse<br />
Geschossigkeit<br />
Anzahl der Geschosse<br />
Kritische Masse pro<br />
Geschoss<br />
Teilbarkeit der Mietflächen<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 15<br />
Bedingt beeinflussbare Faktoren
Fortsetzung Schaubild 4: Vom Eigentümer zu beeinflussende Faktoren bei Bestandscentern<br />
MANAGEMENT<br />
Betreiberqualität<br />
Centermanagement vorhanden<br />
Professionalität des Centermanagements<br />
/ Anzahl der Center im<br />
Management<br />
Marken -/ Internetauftritt<br />
Internetpräsenz vorhanden<br />
Funktionalität der Homepage<br />
Informationen zum Angebot<br />
OBJEKT<br />
Baulich-funktionales Konzept / Center-Layout<br />
<strong>Markt</strong>gängigkeit Center-Konzept<br />
(Stripe, Knochen etc.)<br />
Durchflutung Mall vertikal / horizontal,<br />
„Tote Ecken“<br />
Lage Ankermieter<br />
Lage und Funktionalität Erschließungsbereiche<br />
Lage und Funktionalität Ein- und<br />
Ausgänge<br />
Anzahl Läden<br />
Komplettheit Branchen- und Mietermix<br />
Besatzstruktur / Branchen- und Mietermix<br />
Renommee, Bonität, Qualität<br />
Ankermieter<br />
mittelgroße Ladenlokale<br />
kleinteiligen Ladenlokale<br />
Baulicher Zustand<br />
Äußeres Erscheinungsbild<br />
Inneres Erscheinungsbild<br />
Direkt beeinflussbare Faktoren<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 16
Um die Praxistauglichkeit dieses neuartigen, standardisierten Analysetools zu testen und<br />
systematisch zu untersuchen, worin die wahrscheinlichen Gründe <strong>für</strong> den Erfolg oder Misser-<br />
folg der Performance bestehen, haben Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> ein weiteres Mal eine empirische<br />
Grundlagenforschung durchgeführt.<br />
Grundlage der Betrachtung und empirischen Untersuchung waren die 199 im letzten Jahr als<br />
revitalisierungsbedürftig identifizierten Shoppingcenter in Deutschland. Für die Bewertung der<br />
Hauptkriterien Standort und Objekt wurde eine repräsentative Stichprobe von insgesamt 111<br />
Einkaufszentren gezogen (56 Prozent), die der Arbeitsgemeinschaft durch eigene Beschäfti-<br />
gung mit diesem Immobilientypus bestens bekannt waren oder aber eigens besichtigt wurden.<br />
Bei den beiden übrigen Kriterien <strong>Markt</strong>umfeld und Management fand hingegen eine Bewer-<br />
tung aller Objekte der Grundgesamtheit (n = 199) statt.<br />
In 2010 lagen folgende Kriterien der Definition <strong>für</strong> revitalisierungsbedürftige Einkaufszentren<br />
zu Grunde:<br />
Kritische Masse / Mindestgröße: > 10.000 m²<br />
Eröffnungsjahr / letztes Refurbishment: vor 2003<br />
Frequenz: < 0,7 Besucher / m² / Tag<br />
Bewertung der Ankermieterqualität: mindestens zufrieden stellend / durchschnittlich<br />
Die qualitative Bewertung der Ankermieterqualität erfolgte <strong>für</strong> die Branchen Nahrungs- und<br />
Genussmittel; Bekleidung, Schuhe, Sport; Elektrowaren sowie Bau- und Heimwerkerbedarf<br />
nach folgenden Gesichtspunkten: „sehr gut“, „gut“, „zufrieden stellend / durchschnittlich“, „we-<br />
niger gut“, „schlecht“. Die Beurteilung erfolgte durch ein interdisziplinär zusammengesetztes<br />
Mitarbeiterteam der <strong>GMA</strong> und in Abstimmung mit Sonae Sierra.<br />
Die räumliche Verteilung der Stichprobe zu Standort / Objekt auf die einzelnen Bundesländer<br />
bzw. Nutzungsklassen / Immobilientypen (klassisches EKZ, Fachmarktzentrum, multifunktio-<br />
nales EKZ; jeweils gemäß EHI-Definitionen) zeigen die nachstehenden Graphiken und signali-<br />
sieren damit deutlich, dass hier keine Überrepräsentanz in einer der obigen Kategorien festzu-<br />
stellen ist, sodass eine Repräsentativität der Ergebnisse gegeben ist.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 17
Center Erfolgs-Check<br />
Der Center Erfolgs-Check hilft, Stärken und Schwächen sowie das Revitalisierungspotenzial<br />
rasch identifizieren zu können. Alle 40 Einzelfaktoren, die wesentlich über Erfolg oder Misser-<br />
folg eines Bestandscenters entscheiden, werden mit dem Analysetool auf einer Skala von 1-5<br />
bewertet. Daraus ergeben sich entsprechende Durchschnittswerte <strong>für</strong> die zwölf Kriterien.<br />
Schaubild 5: Der Center Erfolgs-Check von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> (Beispiel eines fiktiven Bestandscen-<br />
ters in der Analyse)<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 18<br />
Centerbewertung anhand der<br />
Erfolgsfaktoren auf einer Skala<br />
von 1-5
2.1. ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN CENTERBEWERTUNG<br />
Für die nachstehende empirische Centerbewertung mittels des standardisierten Center Er-<br />
folgs-Checks haben Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> eine differenzierte Auswertung nach den vier<br />
Hauptkriterien <strong>Markt</strong>umfeld, Standort, Objekt und Management durchgeführt. Dabei zeigen<br />
sich folgende Ergebnisse:<br />
ERGEBNISSE MARKTUMFELD<br />
Der Einzelhandel benötigt eine hinreichende Anzahl von Einwohnern im Einzugsgebiet einer<br />
Einzelhandelseinrichtung. Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> haben daher <strong>für</strong> die im letzten Jahr identifi-<br />
zierten 199 revitalisierungsbedürftigen Bestandscenter 1 eine Bewertung der markt- und po-<br />
tenzialseitigen Rahmenbedingungen vorgenommen.<br />
Der Einzelhandelsmarkt in Deutschland ist durch hohen Wettbewerb gekennzeichnet. Das<br />
zeigt eine Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Kommunen: Da-<br />
nach sind fast 60 Prozent der identifizierten Center in Städten und Gemeinden angesiedelt,<br />
die eine Verkaufsflächenausstattung von mehr als 2,0 m² / 1.000 Einwohner aufweist. Shop-<br />
pingcenter treten aber in zunehmendem Maße auch untereinander in hohe Konkurrenz. Etwa<br />
128 der betrachteten 199 Bestandscenter (fast 65 Prozent), die eine Centerfläche von rund<br />
3,1 Millionen Quadratmeter auf sich vereinen, haben drei, vier oder sogar mehr als vier weitere<br />
Einkaufszentren in ihrem Einzugsgebiet. Besonders in Großstädten (> 250.000 Einwohner)<br />
und Metropolen (> 500.000 Einwohner) ist <strong>für</strong> 80 Center der Systemwettbewerb von beson-<br />
derer Relevanz, da hier das eigene Einkaufszentrum gegen mindestens vier typgleiche oder<br />
typähnliche Wettbewerber antreten und infolgedessen mit einem besonders attraktiven Kon-<br />
zept am <strong>Markt</strong> agieren muss, um auf Dauer erfolgreich die Gunst der Kunden zu gewinnen.<br />
1 Anders als bei der Bewertung der standort- und objektseitigen Parameter wurden bei dieser<br />
Betrachtung alle 199 in der letztjährigen Studie identifizierten Bestandscenter in die Betrachtung<br />
einbezogen, so dass diesbezüglich keine Stichprobe, sondern die Grundgesamtheit (n = 199) zugrunde<br />
liegt.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 19
Differenziert nach den Einwohnern, die in einem Radius von 20 Kilometern leben, wird deut-<br />
lich, dass sich unter den betrachteten 199 Bestandscentern die Spreu vom Weizen teilt.<br />
Nimmt man eine Mindestgröße <strong>für</strong> ein Einzugsgebiet eines Einkaufszentrums in Deutschland<br />
von etwa 250.000 Menschen an, wird deutlich, dass <strong>für</strong> etwa 80 Center diese betriebswirt-<br />
schaftlich notwendige Grenze in einem 20-km-Radius nicht oder nur knapp erreicht wird, so-<br />
dass hier alle Anstrengungen auf die Erweiterung des Einzugsgebietes oder die Singularität<br />
der eigenen <strong>Markt</strong>position (Alleinstellung) gerichtet werden müssen. Hingegen ist erfreulich,<br />
dass gut 110 Center (rund 3,2 Millionen Quadratmeter GLA) über ein hinreichendes Potenzial<br />
an Menschen in dem benötigten 20-km-Radius verfügt und von daher einer Revitalisierung<br />
nichts entgegensteht.<br />
Bewertung der Anzahl der Shoppingcenter<br />
im Einzugsgebiet<br />
Shoppingcenter im Einzugsgebiet vorhanden<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 20
STANDORTSEITIGE ERGEBNISSE<br />
Alle im Einzelhandel tätigen Akteure kennen das Credo: Lage, Lage, Lage! Standortentschei-<br />
dungen sind konstitutive Entscheidungen, die nur mit meist (unverhältnismäßig) hohem Mit-<br />
telaufwand wieder korrigiert werden können.<br />
Differenziert nach der Qualität der Einzelhandelslage der 111 Bestandscenter zeigt sich, dass<br />
gut 40 Prozent der analysierten Center (45 Center insgesamt) nur eine unbefriedigende oder<br />
teilweise schlechtere einzelhändlerische Lagequalität aufweisen. Mehr als 50 Prozent können<br />
kaum oder gar nicht von Agglomerations- und Synergieeffekten zu dem übrigen bestehenden<br />
Einzelhandel profitieren (sogenannte Solitärstandorte). Da also ganz offensichtlich die Mehr-<br />
zahl der betrachteten Center mit schwierigen standörtlichen Rahmenbedingungen zu kämp-<br />
fen hat und sich die meisten Einzelhandelslagen im Stadtgebiet dieser Center nach Einschät-<br />
zungen von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert haben,<br />
zeigt sich, dass es sich hier um standortstrukturelle Probleme handelt.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 21
Bei etwa einem Drittel der Center mit lagebedingten Schwächen kommt erschwerend hinzu,<br />
dass die notwendige kritische Größe nicht erreicht wird und somit langfristig mit erheblichen<br />
Schwierigkeiten zu rechnen ist.<br />
In den nächsten Jahren werden erhebliche Bemühungen erforderlich sein, um Lagen und<br />
Standorte aufzuwerten.<br />
Nicht verwunderlich ist daher, dass die standardisierte verkehrliche Pkw-Erreichbarkeits-<br />
bewertung zu 37 Prozent (etwa 40 Center) weniger günstig oder sogar schlecht ausfällt. Eine<br />
unzureichende verkehrliche Erreichbarkeit ist insbesondere bei Centern in Stadtteillagen fest-<br />
zustellen. Dieser Mangel kann nur mit hohem Aufwand und Unterstützung der Kommunen<br />
behoben werden und zählt somit zu den nur bedingt beeinflussbaren Faktoren.<br />
Hingegen werden die Erreichbarkeitsvoraussetzungen mit dem öffentlichen Personennahver-<br />
kehr unter den analysierten Bestandscentern zumeist als sehr gut oder gut eingeschätzt. Die<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 22
Einschätzung der fußläufigen Erreichbarkeit hingegen hängt von der räumlichen Situierung<br />
des Mikrostandortes (City, Stadtteil, Grüne Wiese oder Gewerbegebiet) ab und ist daher sehr<br />
unterschiedlich zu kategorisieren.<br />
OBJEKTSEITIGE ERGEBNISSE<br />
Pkw-Erreichbarkeit<br />
Jeder Entwickler weiß: Shoppingcenter sind anspruchsvolle Frequenzimmobilien. Nur mit ei-<br />
nem stringenten und stimmigen baulich-funktionalen Center-Konzept, das sich nach bewähr-<br />
ten Branchengrundsätzen richtet, wird sich der gewünschte Umsatzerfolg einstellen. Hinsicht-<br />
lich des Center-Layouts gelten vor allem die so genannten Strip-, T- oder V-Formen und<br />
Race-Track-Mallkonzepte als erfolgreich: Kleine und mittelgroße Ladenlokale befinden sich<br />
entlang einer ein- oder mehrgeschossigen Ladenstraße, die an ihren End- und Eckpunkten auf<br />
große und frequenzstarke Magnetbetriebe zuführt. Schon leichte Abstriche bei diesem Cen-<br />
ter-Layout können schnell zu sogenannten toten Ecken und Ladenleerständen führen, die<br />
vielerorts in deutschen Centern zu finden sind.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 23
Bewertet man nun die Grundrisse und das Layout der betrachteten Einkaufszentren mit dem<br />
Center Erfolgs-Check, wird deutlich, dass etwa 90 zumeist kleinere und mittelgroße Center<br />
nicht den marktgängigen Grundsätzen eines sinnvollen baulich-konzeptionellen Center-<br />
Konzeptes folgen. Diese Shoppingcenter sind daher von ihrer baulichen Struktur und dem<br />
baulich-funktionalen Konzept her grundlegend auf den Prüfstand zu stellen.<br />
Das führt unter anderem zu horizontalen und vertikalen Durchflutungsproblemen, die Sonae<br />
Sierra und <strong>GMA</strong> bei 91 Centern (rund 82 %; rund 3,2 Millionen Quadratmeter GLA) lediglich<br />
befriedigend oder schlechter einstufen. Hier sind vor allem die in den 90-er Jahren errichteten<br />
Einkaufs- und Fachmarktzentren betroffen, die oft nach dem Motto „Schneller, Höher, Weiter“<br />
errichtet wurden. Konzeptionelle Schwächen waren vor allem hinsichtlich der Sichtbarkeit der<br />
Magnetmieter und zwischen den Verkaufsebenen auszumachen, desweiteren hinsichtlich der<br />
der Lage und Anordnung der vertikalen Erschließung mit Roll- oder Fahrtreppen und Aufzügen<br />
als auch hinsichtlich der Positionierung der Ankermieter zu erkennen. All das führt zu un-<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 24
gleichmäßigen Kundenströmen im Center und geht infolge einher mit zu wenig frequentierten<br />
Bereichen und Leerständen.<br />
Bei über der Hälfte der betrachteten Center sind nach der Analyse von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong><br />
auch Abstriche bei der Qualität der Ankermieter gemacht worden. Oft halten hier die Mietkon-<br />
zepte mit der Entwicklung des Einzelhandels nicht Schritt, sodass sich die Abwärtsspirale<br />
schneller dreht. Verwunderlich ist, dass etwa zehn der betrachteten Objekte Geschäftsflächen<br />
auf vier oder mehr Geschossen aufweisen. Zumindest in Deutschland sind in der Regel nur<br />
Center-Konzepte mit maximal drei Geschossen erfolgreich, oft sind es sogar nur ein- oder<br />
zweigeschossige Center.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 25
Das große Potenzial, das eine Centerrevitalisierung bietet, wird noch nicht von allen Akteuren<br />
der Branche erkannt. Denn es ist anzunehmen, dass die Mehrzahl der Center hinreichende<br />
Möglichkeiten <strong>für</strong> eine erfolgreiche Neu- oder Umstrukturierung der Centerflächen und der<br />
baulich-konzeptionellen Reorganisation des Center-Layouts bietet.<br />
Dabei wird die Teilbarkeit der Mietflächen <strong>für</strong> fast 80 Center mit zusammen rund 2,4 Millionen<br />
Quadratmetern (GLA) von der Arbeitsgemeinschaft Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> als zufriedenstel-<br />
lend oder sogar besser eingestuft. Auch die nötige Flächenflexibilität <strong>für</strong> eine nachhaltige<br />
Neupositionierung im <strong>Markt</strong> wird als ausreichend eingeschätzt. Mit professioneller Begleitung<br />
in puncto Projektentwicklung, Bau und Vermietung sowie Centermanagement dürften insge-<br />
samt gute Chancen bestehen, Wertsteigerungspotenziale zu generieren. Insbesondere durch<br />
eine größere Kleinteiligkeit im Branchen- und Betriebstypenmix sind höhere Quadratmeter-<br />
Mieten im Vergleich zur Ausgangssituation zu erzielen. Es muss allerdings sichergestellt wer-<br />
den, dass weiterhin das richtige Verhältnis zwischen Groß- und Kleinflächen gewahrt wird.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 26
Üblich sind bei Shoppingcentern etwa 30–50 Prozent Großflächenanteil im Verhältnis zur<br />
Gesamtmietfläche, bei den Fachmarktzentren liegt der Großflächenanteil mit etwa 60–85<br />
Prozent wesentlich höher.<br />
Bereits im letzten Jahr hatten Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> darauf hingewiesen, dass vor allem kleine<br />
(bis 15.000 m² GLA) und kleinere (15.000 bis 20.000 m² GLA) Objekte eher revitalisierungs-<br />
bedürftig sind als größere und große Shoppingcenter. Auch bestätigt sich mit der aktuellen<br />
Untersuchung die These, dass ein gut funktionierendes Shoppingcenter standort- und markt-<br />
adäquat dimensioniert sein muss, um sich langfristig im Wettbewerb erfolgreich behaupten zu<br />
können. Die Detailbetrachtung der analysierten Center liefert zudem das Ergebnis, dass mehr<br />
als 80 Prozent dieser Center über weniger als 80 Ladenlokale verfügt und damit offensichtlich<br />
nur in eingeschränktem Umfang den Kundenwünschen nach großer Auswahl und nach einem<br />
breit und tief gefächerten Sortiment nachkommen kann. Unter anderem wegen der zu gerin-<br />
gen Anzahl an Mieteinheiten ist der Branchen- und Mietermix bei 82 Prozent der ausgewähl-<br />
ten Center nicht komplett und nur als befriedigend und sogar schlechter zu bewerten. Ledig-<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 27
lich knapp 10 Center erfüllen die Erwartungen der Kunden an einen breiten und tiefen Mieter-<br />
mix in einem Shoppingcenter.<br />
MANAGEMENTSEITIGE ERGEBNISSE<br />
Neben den Erfolgsfaktoren <strong>Markt</strong>umfeld, Standort und Objektstruktur kommt in der hart um-<br />
kämpften Einzelhandelsbranche auch dem Management der Immobilie mehr und mehr eine<br />
tragende Bedeutung zu. Es ist daher unverständlich, dass unter den 199 bewerteten Be-<br />
standscentern in Deutschland 1 46 Objekte gar kein Centermanagerment haben und 39 Objek-<br />
te von Centermanagern geführt werden, die kein weiteres Einkaufscenter im Management<br />
1 Analog zur Vorgehensweise bei der Beurteilung der markt- und potenzialseitigen Parameter wurden bei<br />
dieser Betrachtung alle 199 in der letztjährigen Studie identifizierten Bestandscenter in die Betrachtung<br />
einbezogen, sodass auch hier die Grundgesamtheit (n = 199) zugrunde liegt.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 28
haben. Das bedeutet, dass bei 43 Prozent der betrachteten Objekten weder die Vermietung<br />
noch das Management in die Hände professioneller Spezialisten gelegt wird. Das führt zu be-<br />
gründeten Zweifeln an der Qualität des Centermanagements, denn ein professionelles Mana-<br />
gement bedarf einer ausgewiesenen Expertise und langjähriger Erfahrung im Bereich Ein-<br />
kaufszentren. Spezialisten, die <strong>für</strong> ein größeres Portfolio zuständig sind, können vielfältige<br />
Instrumente, wie etwa das Benchmarking von Umsätzen und Frequenzen, einsetzen. Außer-<br />
dem erzielen sie Synergien unter anderem im Marketing, in der Vermietung, und im Personal-<br />
einsatz. Unterschätzt werden sollten auch nicht die Einflussmöglichkeiten, die sich aus der<br />
Gestaltung der Mietverträge ergeben und den Erfolg des Centers wesentlich beeinflussen<br />
können. Dazu zählen unter anderem Vereinbarungen zu monatlichen oder sogar täglichen<br />
Umsatzmeldungen der Mieter, zu Werbebeiträgen, Öffnungszeiten und baulichen Veränderun-<br />
gen. Auch das gehört in die Hände eines professionellen Centermanagements.<br />
Mehr oder weniger durchgesetzt hat sich scheinbar die Wichtigkeit eines professionellen und<br />
umfassenden Internetauftritts zur Kundenrekrutierung und -bindung. Bei fast 140 (rund 3,7<br />
Millionen Quadratmeter Centerfläche) der 199 betrachteten Center wurde der Webauftritt als<br />
sehr gut, gut oder zufriedenstellend bewertet werden. Hier gab es unter anderem Angaben zur<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 29<br />
0
Kontaktadresse und Lage, Anfahrtsbeschreibungen, Centerpläne sowie Informationen zum<br />
Angebot, zu Öffnungszeiten und Parkplätzen. Überraschend ist, dass mehr als 50 (also mehr<br />
als ein Viertel) der betrachteten Center gar keine Webpräsenz aufweisen. Hier wird die Chance<br />
vertan, auch abseits des Centerbesuches in Kontakt mit dem Kunden zu treten.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 30
3. THESEN ZUM REVITALISIERUNGSBEDARF DER<br />
SHOPPINGCENTER IN DEUTSCHLAND<br />
Nachfolgend werden die Erkenntnisse aus der empirischen Grundlagenbetrachtung mit dem<br />
standardisierten Center Erfolgs-Check in neun Thesen zum Revitalisierungsbedarf in Deutsch-<br />
land zusammengefasst und wahrscheinliche Entwicklungen aufgezeigt.<br />
These 1: Das Revitalisierungsvolumen bei deutschen Shoppingcentern hat in den letzten<br />
Jahren an Bedeutung gewonnen. Diese Bedeutung wird exponentiell zunehmen<br />
und sich räumlich etwas verschieben.<br />
Konsens besteht in der deutschen Einzelhandelsbranche mittlerweile darüber, dass der Revi-<br />
talisierungsbedarf bei deutschen Einkaufszentren in den nächsten Jahren stark steigen wird.<br />
Das von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> im Jahre 2010 bezifferte Investitionsvolumen von rund 2,5<br />
Milliarden Euro bis rund 3,5 Milliarden Euro scheint <strong>für</strong> den Zeitraum bis 2013 / 2014 realistisch.<br />
Im Fokus stehen bislang vornehmlich Bestandsobjekte im Norden, Westen und Südosten<br />
Deutschlands. Die südlichen Bundesländer und insbesondere weite Teile der neuen Länder, in<br />
denen überproportional viele revitalisierungsbedürftige Shoppingcenter vertreten sind, wer-<br />
den in den nächsten Jahren rasch aufholen.<br />
Innerhalb des letzten Jahres ist die Aufmerksamkeit <strong>für</strong> die Bedeutung von Revitalisierungen<br />
deutlich gestiegen. Das Interesse wird angesichts des Revitalisierungspotenzials weiter stei-<br />
gen. Deutlich wird aber auch, dass sich vor allem Projektentwickler des Themas annehmen,<br />
während Eigentümer immer noch zögerlich handeln.<br />
These 2: Städte und Kommunen werden, wenn Sie an der Wieder-Inwertsetzung von Standorten<br />
interessiert sind, einzelhändlerische Kompromisse eingehen müssen.<br />
Bereits im letzten Jahr hatten Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> darauf hingewiesen, dass von einem<br />
schwächelnden Center negative Auswirkungen auf die Umgebung und auch auf die gesamte<br />
Kommune ausgehen können, wenn angrenzende Straßenzüge in der Nähe des Centers mit<br />
Leerständen ebenfalls Mieter verlieren und damit an Attraktivität einbüßen.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 31
Da spätestens an der Grundstücksgrenze zum betreffenden Objekt die Einflussbereich der<br />
Kommune zu Ende ist, ist die Wieder-Inwertsetzung einer zu revitalisierenden Handelsimmo-<br />
bilie auch <strong>für</strong> die Standortgemeinde ein zentrales Anliegen, insbesondere dann, wenn es sich<br />
um eine Schlüsselimmobilie handelt. So müssen speziell <strong>für</strong> Revitalisierungsobjekte machbare<br />
Lösungen gefunden werden, die auch <strong>für</strong> die Stadtentwicklung und den lokalen Einzelhandel<br />
vertretbar sind. Fallweise werden Städte und Kommunen dazu aufgefordert sein, Kompromis-<br />
se einzugehen.<br />
These 3: Revitalisierungsobjekte mit nicht mehr marktgängigen Center-Konzepten werden<br />
ohne Neu- oder Umstrukturierung dem Evolutionsprozess zum Opfer fallen.<br />
Für diejenigen Center, die nicht nach marktfähigen Centergrundsätzen und -konzepten konzi-<br />
piert worden sind, ist es aus Sicht von Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> fünf vor Zwölf. Entweder werden<br />
diese Handelsimmobilien baulich-konzeptionell und besatzstrukturell grundlegend neu- oder<br />
umstrukturiert, um den Turnaround zu schaffen, oder sie werden zu reinen Nahversorgungs-<br />
zentren verkommen. Das bedeutet entsprechende Abstriche in puncto Fläche, Ertrag und<br />
Wert. Nicht in jedem Falle wird sich hier allerdings eine Neu- oder Umstrukturierung des Cen-<br />
ters lohnen.<br />
These 4: Die vielerorts vorhandenen Flächenflexibilitäten in den Bestandscentern werden<br />
helfen, Wertschöpfungspotenziale zu generieren.<br />
Die Revitalisierung von Einkaufszentren kann höhere Kosten verursachen als deren Abriss<br />
oder Neubau. Das liegt an technisch und baulich veralteten Bestandsstrukturen. Sonae Sierra<br />
und <strong>GMA</strong> haben in ihrer Studie aus dem Jahre 2010 durchschnittliche Revitalisierungskosten<br />
zwischen rund 1.000 € / m² und 1.500 € / m² beziffert. Je nach Fall kann es natürlich Abwei-<br />
chungen geben – in der Regel aber eher nach oben als nach unten. Die Wertschöpfung <strong>für</strong> den<br />
Eigentümer kann allein über eine höhere Durchschnittsmiete als zuvor erzielt werden. Das<br />
gelingt nur durch die entsprechende Aufteilung von Ladenflächen und die anschließende<br />
Nachbestückung zu höheren Quadratmeterpreisen. Gerade hier hat die aktuelle Untersu-<br />
chung gezeigt, dass eine Vielzahl der betrachteten Bestandscenter über eine hinreichend<br />
günstige Flächenflexibilität zur Teilung von Mietflächen verfügt, um den heutigen Kundenbe-<br />
dürfnissen und der Anforderungen einer Wertsteigerung gerecht zu werden. Damit bestehen-<br />
de Mietverhältnisse die Revitalisierung nicht verhindern, müssen Revitalisierungsmaßnahmen<br />
sehr frühzeitig geplant werden.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 32
These 5: Oftmals muss die Revitalisierung eines Einkaufszentrums auch mit einer Erweiterung<br />
der Verkaufsfläche einhergehen.<br />
Manchmal sind die Möglichkeiten einer Neuaufteilung und –bestückung begrenzt, und es ste-<br />
hen monetäre, bauliche, eigentumsrechtliche oder technische Gründe im Weg. Um ein Center<br />
langfristig überlebensfähig zum machen, bedarf es häufig der Vergrößerung des objekteigenen<br />
Grundstücks durch Zukäufe benachbarter Grundstücke, um die erforderliche kritische Masse<br />
sicherzustellen. Gerade die Vielzahl der Neu- oder Umbauvorhaben zeigt, dass sich Revitalisie-<br />
rung und Erweiterung von Handelsimmobilien nicht ausschließen, sondern eher bedingen. Für<br />
die Kommunen wird es somit nicht selten zu komplexen Abwägungsfragen kommen, um eine<br />
Balance zwischen der Stärkung der Innenstadt und der Sicherstellung der Überlebensfähigkeit<br />
peripherer Standorte zu erzielen.<br />
These 6: Bei Revitalisierungsobjekten stehen bislang primär Metropolen und Großstädte im<br />
Fokus. Hier wird es Verschiebungen geben.<br />
Überall dort, wo Standort, <strong>Markt</strong> und Wettbewerb berücksichtigt werden und eine hinreichende<br />
Anzahl von Einwohnern im Einzugsgebiet lebt, sind prinzipiell günstige Voraussetzungen <strong>für</strong><br />
ein Einkaufszentrum anzutreffen. Berücksichtigt man die bisherigen Beispiele größerer Revi-<br />
talisierungsobjekte, stehen primär Standorte und Lagen in oder in der Nähe zu Metropolen (><br />
500.000 Einwohner) und Großstädten (100.000 - < 500.000 Einwohner) im Fokus. Künftig ist<br />
zu erwarten, dass in deutlich stärkerem Umfang auch Kleinstädte (< 50.000 Einwohner) und<br />
Mittelstädte (50.00 - < 100.000 Einwohner), die überdurchschnittlich unter mangelnder Per-<br />
formance von Einkaufszentren zu leiden haben, ins Zentrum des Interesse gerückt werden.<br />
Kritisch zu bewerten sind Center an Standorten mit schrumpfender Bevölkerung und sinken-<br />
der Kaufkraft (demografischer Wandel). Diese bleiben auch bei einer Revitalisierung nur dann<br />
überlebensfähig, wenn sie sich an die zukünftige <strong>Markt</strong>situation anpassen. Das kann eine Ver-<br />
kleinerung bedeuten, aber auch eine Erweiterung und Neupositionierung, um ein größeres<br />
Einzugsgebiet und neue Kundenkreise zu erschließen.<br />
These 7: Konzentrationstendenzen auf der Betreiberseite werden durch steigenden Bedarf<br />
an Revitalisierungen in Deutschland zunehmen.<br />
Die in jüngerer Vergangenheit zu beobachtenden Zusammenschlüsse und Übernahmen in der<br />
Shoppingcenterbranche (z.B. Multi -> SEC, ECE / Metro -> MEC) werden durch den steigenden<br />
Bedarf an Revitalisierungen und das hier<strong>für</strong> nötige spezifische Know-how weiter zunehmen.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 33
Speziell kleinere Betreibergesellschaften werden Schwierigkeiten haben, den komplexen An-<br />
forderungen in den Bereichen Entwicklung, Vermietung und Management bei gleichzeitiger<br />
Wertsteigerung gerecht zu werden.<br />
These 8: Oftmals wird der Turnaround einer in die Jahre gekommene Shoppingcenter-Lage<br />
nur über Anpassungen der Größe, des Konzeptes und der Besatzstruktur des Centers<br />
zu erreichen sein.<br />
Jeder in der Einzelhandelsbranche weiß, dass es sehr schwierig ist, eine einmal ins Abseits<br />
geratene Einzelhandelslage wieder zum Leben zu erwecken und in eine nachgefragte Han-<br />
delslage zu verwandeln. Die Untersuchung hat gezeigt, dass dies nur durch massive Anstren-<br />
gungen in puncto Größe (Kritische Masse / Mietfläche in m²), Konzept und Branchen- und<br />
Mietermix erreicht werden kann. Dass dies gelingen kann, zeigen bemerkenswerte Beispiele in<br />
der deutschen Shoppingcenterlandschaft. Entscheidend ist die Schaffung eines deutlichen<br />
Mehrwertes, um Nachteile aus der mangelnden Standortattraktivität und des ungünstigen<br />
Einzugsgebietes kompensieren zu können.<br />
These 9: Durch die Komplexität des Revitalisierungsprozesses einer Handelsimmobilie kann<br />
nur der Einsatz von umfassendem Know-how entlang der gesamten Wertschöpfungskette<br />
den nachhaltigen Erfolg sicherstellen.<br />
Stellt die Errichtung der Frequenzimmobilie Einkaufszentrum schon besondere Herausforde-<br />
rungen an die Projektentwicklung, so ist die nachhaltig erfolgreiche Revitalisierung eines Ein-<br />
kaufszentrums die Königsdisziplin der Einzelhandelsentwicklung. Vor allem Eingriffe in den<br />
baulichen Bestand und die technische Infrastruktur sind wesentliche Kostentreiber der Revi-<br />
talisierung einer Handelsimmobilie. Hier müssen Eigentümer hochprofessionelle Hilfe in An-<br />
spruch nehmen. Tun sie das nicht, gehen sie hohe und vermeidbare Risiken ein.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 34
4. Fazit<br />
Die vorliegende zweite Grundlagenstudie zum Thema Revitalisierung von Einkaufszentren, die<br />
durch die Neuentwicklung und den erstmaligen empirischen Grundlageneinsatz des Analyse-<br />
tools Center Erfolgs-Check erst möglich wurde, hat sich auch im Jahre 2011 mit der wachsen-<br />
den Bedeutung der Neu- und Umstrukturierung von Shoppingcentern auseinandergesetzt.<br />
Auch wenn klar ist, dass das im letzten Jahr von der Sonae Sierra und <strong>GMA</strong> identifizierte Revi-<br />
talisierungsvolumen von 199 Shoppingcentern mit gut 5,2 Millionen Quadratmetern nicht in<br />
Gänze einer nötigen Neu- oder Umstrukturierung zugeführt wird, zeigen bereits die aktuellen<br />
30 Revitalisierungsprojekte mit einem Volumen von rund 2,1 Milliarden Euro auf, dass das In-<br />
vestitionspotenzial beachtlich ist.<br />
Da die Aufmerksamkeit <strong>für</strong> das Thema im letzten Jahr erheblich gestiegen ist, erwarten Sonae<br />
Sierra und <strong>GMA</strong>, dass künftig zahlreiche Vorhaben durchgeführt werden und ein Überschreiten<br />
der 3-Milliarden-Euro-Grenze mehr als realistisch ist. Revitalisierungen sind ein zentrales<br />
Wachstumsfeld der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland in den nächsten zehn Jahren.<br />
Es bleibt dabei: Jeder Centereigentümer sollte sich schon heute fragen, wo er sein Center in<br />
zehn Jahren sieht. Denn fehlende, dringend erforderliche Investitionen können eine Abwärts-<br />
spirale auslösen, die mit mangelnder Umsatzperformance, dem Auszug von Mietern, Leer-<br />
ständen, Mietausfällen und Wertverlust einhergeht. Für über die Hälfte der Erfolgschancen ist<br />
der Eigentümer selbst verantwortlich – <strong>für</strong> die Risiken aber auch.<br />
Der neu entwickelte Center Erfolgs-Check gibt Eigentümern und Investoren ein wertvolles<br />
Instrument an die Hand, mit dem sie das Revitalisierungspotenzial ihres Einkaufszentrums<br />
einschätzen können.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 35
KONTAKT<br />
ÜBER SONAE SIERRA<br />
Sonae Sierra, www.sonaesierra.com, ist der internationale Spezialist <strong>für</strong> Einkaufszentren, der mit Leidenschaft<br />
Innovation und Spannung in die Einkaufscenterbranche bringt. Das Unternehmen ist Eigentümer von 49 Einkaufs-<br />
zentren in Portugal, Spanien, Italien, Deutschland, Griechenland, Rumänien und Brasilien. Sonae Sierra bietet zu-<br />
dem Services <strong>für</strong> andere Eigentümer in Zypern, Serbien, Marokko und Kolumbien an. Aktuell hat Sonae Sierra vier<br />
weitere Projekte im Bau und sieben neue Projekte in verschiedenen Entwicklungsphasen in Portugal, Italien,<br />
Deutschland, Griechenland, Rumänien und Brasilien. Über 2,2 Millionen Quadratmeter vermietbare Gesamtfläche<br />
(GLA) mit mehr als 8.500 Mietern stehen unter dem Management von Sonae Sierra. Im Jahr 2010 verzeichneten die<br />
Einkaufszentren des Unternehmens mehr als 442 Millionen Besuche.<br />
ÜBER <strong>GMA</strong><br />
Sonae Sierra<br />
Stephan Austrup<br />
Peter-Müller-Straße 18<br />
40468 Düsseldorf<br />
T. + 49 (211) 43 616 272<br />
F. + 49 (211) 43 616 244<br />
s.austrup@sonaesierra.com<br />
<strong>GMA</strong><br />
Raimund Ellrott & Gyde Thoennessen<br />
Poststraße 25<br />
20354 Hamburg<br />
T. +49 (40) 30 99 77 78 – 0<br />
F. +49 (40) 30 99 77 78 – 9<br />
raimund.ellrott@gma.biz<br />
gyde.thoennessen@gma.biz<br />
Die 1972 gegründete <strong>GMA</strong> <strong>Gesellschaft</strong> <strong>für</strong> <strong>Markt</strong>- und Absatzforschung mbH, www.gma.biz, ein führendes deut-<br />
sches Unternehmen der Standort- und Immobilienberatung und 100 %ige Tochtergesellschaft des Wüstenrot &<br />
Württembergischen Konzerns, erbringt in über 900 Studien, Untersuchungen und Gutachten pro Jahr Standort- und<br />
<strong>Markt</strong>analysen rund um Einzelhandel, Wohnen, Büro, Hotel, Gewerbe und Spezialimmobilien. Ein Tätigkeitsschwer-<br />
punkt der <strong>GMA</strong> sind Auswirkungsanalysen <strong>für</strong> den Einzelhandel sowie Einzelhandels- und Zentrenkonzepte <strong>für</strong><br />
Kommunen und Regionen. Services wie Due Diligence und Finanzierungsentscheidungen, Machbar- und Tragfähig-<br />
keitsanalysen, Wertermittlungen (in Kooperationen) runden das gewerbliche Portfolio ab.<br />
Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland - Center Erfolgs-Check 36
IMPRESSUM<br />
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