Mieter Report 3-2009 - Landesverband hamburgischer Mieterschutz ...

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Kommentare KÜNDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS Bericht von Rechtsanwältin Dr. Antraud Ashölter, Hamburg Bekanntlich ist die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter grundsätzlich zulässig, wenn dieser sich berechtigterweise auf den so genannten Eigenbedarf beruft, d.h. die Wohnung für sich oder einen Ange - hörigen benötigt. Nun hat es zu dieser Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Eigenbedarf des Vermieters begründet ist, in der Vergangenheit schon eine Fülle von höchstrichterlichen Entscheidungen gegeben. Gleichwohl gibt es jedoch auch zu diesem Punkt immer wieder neue tatsächliche Facetten, die dann den Rechtsweg bis zum Bundesgerichtshof (BGH) durchlaufen. Es soll daher von 3 dazu jüngst ergangenen Entscheidungen berichtet werden: Zunächst hatte sich der BGH im vergangenen Jahr mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Vermieter auch verpflichtet ist, eine später frei werdende Alternativwohnung dem gekündigten Mieter anzubieten. Hintergrund war, dass der Vermieter in einem Mehrfamilienhaus eine im 5. Stock gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist aber nicht auszog, sondern sich vom Vermieter auf Räumung verklagen ließ. Noch während der laufenden Kündigungsfrist erhielt der Vermieter dann die Kündigung eines Mieters, der in diesem Hause eine vergleichbare Wohnung im 4. Ober - geschoss angemietet hatte. Die Kün - digungsfrist dieses Mieters aus dem 4. Obergeschoss endete jedoch 2 Monate später als die vom Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung für den Mieter aus dem 5. Ober - geschoss. Dieser Mieter vertrat nun die Auffassung, den Vermieter treffe eine Verpflichtung, ihm diese später frei werdende Wohnung anzubieten. Diese Auffassung hat der BGH (NJW 2009, 1141) jedoch nicht geteilt: Der BGH weist nämlich zutreffenderweise darauf hin, dass der Mieter – den geltend gemachten Eigenbedarf des Vermieters unterstellt – bei recht - mä ßigem Verhalten seine Wohnung bereits zu einem Zeitpunkt hätte räumen müssen, als die im darunter liegenden Stockwerk liegende Alternativwohnung noch gar nicht frei war. Wenn der Eigenbedarf des Vermieters nämlich begründet ist, dann wäre der 6 Mieter aus dem 5. Obergeschoss nach dem Mietervertrag verpflichtet, zum Ablauf der Kündigungsfrist seine Wohnung geräumt an den Vermieter herauszugeben. Die vom klagenden Mieter angeführte Begründung, ihm hätte die kurz darauf frei werdende Wohnung im 4. Obergeschoss vom Vermieter an - geboten werden müssen, würde daher die rechtliche Wirkung der Kündigung unzulässig unterlaufen. In einer weiteren Entscheidung des BGH (NJW 2009, 1139) ging es um die Frage, ob eine wiederholte Eigen - bedarfskündigung des Vermieters rechtsmissbräuchlich war. In diesem Fall ging es darum, dass ein Vermieter ein bereits viele Jahre laufendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, weil seine Tochter demnächst ihr Studium beende und in ihre Heimatstadt zurückkehren werde. Diese Eigenbedarfskündigung des Vermieters wurde abgewiesen, weil der Eigenbedarf des Vermieters zu diesem Zeitpunkt vom Gericht noch nicht für gegeben erachtet worden war. Kurze Zeit später kündigte der Vermieter dann jedoch erneut die Wohnung wegen Eigenbedarfs, weil seine Tochter nun tatsächlich in ihre Heimatstadt zu - rückgekommen und gezwungen war,
Kommentare in der beengten Wohnung ihrer Eltern zu wohnen. Für diesen Fall hat der BGH nun entschieden, dass der vom Vermieter mit der zweiten Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf gegeben sei und das vorangegangene klagabweisende Urteil ihn nicht daran gehindert habe, erneut wegen Eigenbedarfs zu kündigen. In der ersten Gerichtsentscheidung habe das Gericht nämlich lediglich darauf hingewiesen, dass zu dem damaligen Zeitpunkt der Eigenbedarf des Vermieters noch nicht hinreichend begründet gewesen sei. Dies sei jedoch bei Ausspruch der zweiten Eigenbedarfskündigung der Fall gewesen. Der Mieter könne sich auch nicht darauf berufen, die Wiederholung des identischen Kündigungsgrundes sei rechtsmissbräuchlich, denn der Mieter habe aus dem Vorprozess bereits gewusst, dass der Vermieter in absehbarer Zeit für seine Tochter die Wohnung benötigen würde. Und schließlich soll noch von einem Fall berichtet werden, in welchem der BGH (AZ: VII ZR 231/07) darüber zu entscheiden hatte, welche Konsequenzen es mit sich bringt, wenn der Vermieter den im Rahmen der Kündigung geltend gemachten Eigenbedarf nur vorgetäuscht hatte. In dem entschiedenen Fall ging es darum, dass der Vermieter die gekündigte Wohnung angeblich für sich selbst benötigte und der Mieter dann „freiwillig" auszog. Einige Zeit später stellte der Mieter dann jedoch fest, dass die Immobilie kurz nach dem Auszug über einen Makler zum Verkauf angeboten wurde. In diesem Fall hat der BGH dann entschieden, dass der Mieter Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten, der Renovierungskosten für die ehemalige Wohnung, die Maklerkosten sowie die Kosten der höheren Miete für die neue Wohnung hat. Die Argumentation des Vermieters, der Mieter sei „freiwillig" ausgezogen, sei nicht stichhaltig, denn der Mieter habe bei Ausspruch der Kündigung keinen Anlass gehabt, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu seinem angeblichen Eigenbedarf zu zweifeln. Der Mieter kann also grundsätzlich auch dann Schadenersatz von seinem ehemaligen Vermieter verlangen, wenn er sich der Eigenbedarfskündigung „freiwillig" beugt und auszieht, dann jedoch später feststellt, dass dieser Eigenbedarf nur wahrheitswidrig vorgetäuscht worden war. 7 Entscheidungen in Kurzfassung: LÄRMBELÄSTIGUNG DURCH GARAGENTOR Die Lärmbelästigung in der Wohnung, die vom defekten Garagentor der Tiefgarage des Mietwohngebäudes ausgeht, kann die Mietzinsminderung begründen. Die 15 %ige Minderung der Bruttowarmmiete wurde als berechtigt anerkannt. LG Hamburg, Beschluss vom 26.3:.2009 – 333 S 65/08 – ARBEITSPLATZ IN DER WOHNUNG Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages ist nicht schon dadurch begründet, dass der Mieter Computer, Fax und Telefon als Arbeitsmittel in der Wohnung nutzt. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung stellt nämlich nur dann einen vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn die Räume hierdurch stärker als durch das bloße Bewohnen abgenutzt werden oder wenn mit dieser Nutzung ein nicht nur unerheblicher Publikumsverkehr einhergeht. AG Hamburg, Urteil vom 24.3.2009 – 48 C 477/08 –
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