Mieter Report 3-2009 - Landesverband hamburgischer Mieterschutz ...

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Tipps unseres Juristen UND WER BEZAHLT MIR DEN ANWALT? Von Rechtsanwalt Erich R. Bartram, Hamburg Wenn Ihr Vermieter Miete nachfordert, wozu er den Standpunkt vertritt, die von Ihnen geltend gemachte Minderung aufgrund von Wohnungsmängeln sei unberechtigt, werden Sie sich rechtlich beraten und vertreten lassen, z.B. durch Ihren Mietverein oder auch einen Rechtsanwalt. Stellt sich dann heraus, dass Ihre Minderung berechtigt war, weil etwa der aufgetretene Schimmel an mangelhafter Isolierung der Außenwand lag, nicht aber, wie der Hauswirt meinte, an fehlerhaftem Wohnverhalten Ihrerseits, hat Ihr Vermieter durch seine unberechtigte Forderung eine so genannte Pflichtverletzung begangen. Er schuldet Ihnen indes nur dann Schadensersatz, muss also nur dann die Ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten übernehmen, wenn er diese Pflichtverletzung zu vertreten, also seinen Rechtsstandpunkt mithin wenigstens fahrlässig eingenommen hat. Fahrlässigkeit liegt aber keineswegs schon dann vor, wenn er einfach nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache nicht berechtigt ist. Er muss nur prüfen, ob seine Forderung plausibel ist. Unser oberstes Zivilgericht hat für die Vorwerfbarkeit also eine hohe Schwelle gesetzt. In der Praxis werden Sie deshalb sehr häufig auf Ihren Anwaltskosten sitzen bleiben. Die Über legung, ob es nicht auch ein Schreiben Ihres Mieterschutzvereins tut, bevor Sie sich durch einen Anwalt wehren, kann also etwas wert sein. Andererseits: Warten Sie einfach die Klage Ihres Vermieters ab und wird diese dann abgewiesen, hat er Ihnen die Prozessvertretungs - kosten zu erstatten, und zwar aufgrund Prozessrechts (BGH Urteil v. 16.01.2009 - V ZR 133/08 in NJW- Spezial 2009, 172). 8 DAS MIETRECHT IST GNÄDIGER Von Rechtsanwalt Erich R. Bartram, Hamburg Auch Sie haben wohl davon gehört oder gelesen, dass nach 30-jähriger Betriebszugehörigkeit einer Kassier - erin fristlos gekündigt wurde, da die Umstände dafür sprachen, dass sie einen liegengebliebenen Leergutbon im Wert von 1,30 € zu Gunsten des eigenen Portemonnaies eingelöst hatte. Vom Wert her eine Bagatelle. Bewiesen war im Übrigen nichts; es bestand nur ein begründeter Verdacht. Müssen Sie befürchten, im Falle eines geringfügigen Verstoßes gegen Ihren Mietvertrag ebenso vor die Tür gesetzt zu werden? Erfreulicherweise nein: Zu einer ordentlichen Kündigung bedarf es immerhin einer schuldhaften, nicht unerheblichen Verletzung Ihrer vertraglichen Pflichten, zu einer frist - losen gar eines so erheblichen Verstoßes, dass Ihrem Vermieter das Abwarten der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Darüber hinaus: Es reicht nicht der
Tipps unseres Juristen Verdacht; Ihr Fehlverhalten muss Ihnen bewiesen werden. Klingt un - logisch, ist es aber nicht: Im Arbeitsrecht steht das zerstörte Vertrauen im Vordergrund. Im Mietrecht die Erheblichkeit der Pflichtverletzung (§§ 543, 573 BGB). DER SCHUSS IN DEN OFEN Von Rechtsanwalt Erich R. Bartram, Hamburg Ältere Zentralheizungsanlagen werden häufig nur deshalb nicht erneuert, weil die Wartungs- und Bedienungskosten der älteren Anlage über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzbar sind, während die Anschaffungskosten einer mo dernen und damit wartungsarmen und möglicherweise völlig bedienungs freien Anlage vom Vermieter zu tragen sind (es sei denn, dass eine so genannte Wertverbesserung vorliegt, die zur Er hebung eines Wert verbesserungs - zuschlages berechtigt). Da wähnte sich ein Hauswirt be son - ders pfiffig, indem er die unumgäng- lich gewordene moderne Zentralheizungsanlage nicht kaufte, sondern leaste (mietete). Bei den so genannten Leasing-Raten handele es sich ja um laufend wiederkehrende Ausgaben, die mit dem Betrieb der Zentralheizung zu tun haben, ganz abgesehen davon, dass dadurch ja Wartungs- und/oder Bedienungskos ten eingespart würden, die mög - lich erweise wegen des Alters der früh eren Anlage sogar höher ausfielen als nunmehr die Leasingraten. Diese Überlegung war, um im Bilde zu bleiben, ein Schuss in den Ofen: Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte kurz und knapp, welche Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage umlagefähig seien, sei in § 7 Abs. 2 HeizkostenV abschließend geregelt. Dort stünde nichts von Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen. Also handele es sich bei diesen Ausgaben nicht um abwälzbare laufende Aufwendungen (BGH Urteil v. 17.12.2008 - VIII ZR 92/08 in NJW 2009, 667). 9 Wiederkehrende juristische Abkürzungen: WuM Zeitschrift für Wohnungswirtschaft und Mietrecht WM wie vor ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht AG Amtsgericht LG Landgericht OLG Oberlandesgericht BGH Bundesgerichtshof BVerfG Bundesverfassungsgericht KG Kammergericht (das ist das OLG in Berlin) GE-Berlin Zeitschrift der Grundeigentümervereine in Berlin GE-Hamburg Zeitschrift des hamburgischenGrundeigentümervereins Schmidt/Futterer/Langenberg: Ein Kommentar zum Mietrecht Langenberg – Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete Die Fundstellen werden grundsätzlich zunächst mit dem Jahrgang und dann mit der Seitenzahl angegeben (z.B. Jahrgang 2000, Seite 150 = 2000, 150)
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