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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag"
Ortsteil Reichenbach
Fassung vom 12.06.2006
(Abschnitt 5.2 der Begründung am 22.6.2006 redaktionell geändert
auf Grund der
Sitzung des Gemeinderates am 21.06.2006)
als Satzung beschlossen in der Gemeinderatssitzung
am

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“
Ortsteil Reichenbach
Verfahrensnachweise
Satzung vom 12.06.2006
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
Übersichtslageplan vom 24.04.2006 mit eingetragenem Geltungsbereich
Lageplan (M 1 : 500) vom 12.06.2006 mit eingetragenem Geltungsbereich
Grünordnungs – und Gestaltungsplan (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan 1. – 4. Obergeschoss (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Schnitt (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Neubrunnenschlag (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Jägerweg (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Pforzheimer Straße (o. M.) vom 12.06.2006
1 Plan Erdgeschoss Schema (M 1 : 200) vom 12.06.2006
Grünordnerische Festsetzungen vom 12.06.2006 in Ergänzung der Planzeichnung
Begründung vom 12.06.2006
Hinweise der Träger öffentlicher Belange vom 12.06.2006
Umweltprüfung / Umweltbericht vom 12.06.2006
Zusammenfassende Erklärung gem. § 10 Abs.4 Baugesetzbuch

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“
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Verfahrensnachweise
Beschluss des Gemeinderates über die Einleitung des
Satzungsverfahrens am 03.05.2006
Waldbronn, den 04.05.2006
Frühzeitige Bürgerbeteiligung durch Bürgerversammlung
am 24.05.2006 nach Bekanntgabe in den Amtsblättern
vom 11.05. u. 18.05.2006
Waldbronn, den 25.05.2005 Irion
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durch Übersendung der
Satzung mit Planzeichnungen und Anlagen am 08.05.2006
Waldbronn, den 09.05.2006 Irion
Billigungsbeschluss des Gemeinderats am 21.06.2006
Waldbronn, den 22.06.2006 Irion
Offenlage nach Bekanntmachung im Amtsblatt vom 29.06.2006
in der Zeit vom 10.07.2006 bis einschließlich 09.08.2006
Waldbronn, den xx.yy.2006 Irion
Entscheidung über Anregungen sowie Satzungsbeschluss
in der Gemeinderatssitzung am xx.yy.2006
Waldbronn, den xx.yy.2006 Ehrler
Bürgermeister
Inkrafttreten mit der Bekanntmachung
im Amtsblatt vom xx.yy.2006
Waldbronn, den xx.yy.2006 Irion

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“
Ortsteil Reichenbach
S A T Z U N G
Aufgrund der §§ 1- 4a, 8 - 10 und 12 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004, zuletzt geändert
durch Gesetz vom 21.6.2005, der BauNVO i.d.F. vom 23.1.1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22.4.1993, der LBO für Baden-Württemberg vom 08.08.1995, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 14.12.2004, sowie § 4 GemO für Baden-Württemberg vom
24.7.2000, zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.7.2005 hat der Gemeinderat der
Gemeinde Waldbronn in seiner Sitzung am ........ den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan "Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“ als Satzung beschlossen.
§ 1
Räumlicher Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und
der Örtlichen Bauvorschriften
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und der
Örtlichen Bauvorschriften umfasst das Grundstück Flst.-Nr. 2795/4 der Gemarkung
Waldbronn-Reichenbach.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist in der Planzeichnung
(Übersichtslageplan) vom 24.04.2006 dargestellt.
§ 2
Aufhebung entgegenstehender Regelungen
Alle zeichnerischen und schriftlichen Festsetzungen des nicht rechtsverbindlichen
Bebauungsplans „Sankt-Barbara-Straße“ werden für das Plangebiet fürsorglich
aufgehoben und durch die Festlegungen dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans
ersetzt.
Bestandteile der Satzung
Übersichtslageplan vom 24.04.2006 mit eingetragenem Geltungsbereich
Lageplan (M 1 : 500) vom 12.06..2006 mit eingetragenem Geltungsbereich
§ 3
Grünordnungs – und Gestaltungsplan (M 1 : 200) vom 12.06.2006

1 Plan Erdgeschoss Schema (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan 1. – 4. Obergeschoss (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Schnitt (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Neubrunnenschlag (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Jägerweg (M 1 : 200) vom 12.06.2006
1 Plan Ansicht Pforzheimer Straße (o. M.) vom 12.06.2006
Grünordnerische Festsetzungen vom 12.06.2006 in Ergänzung der Planzeichnung
Als Anlagen sind beigefügt:
Begründung vom 12.06.2006
Hinweise der Träger öffentlicher Belange vom 12.06.2006
Umweltprüfung / Umweltbericht vom 12.06.2006
Zusammenfassende Erklärung gem. § 10 Abs.4 Baugesetzbuch
Inkrafttreten
§ 4
Diese Satzung tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung in Kraft.
Fassung vom 12.06.2006
Mit sämtlichen Bestandteilen und Anlagen beschlossen
in öffentlicher Gemeinderatssitzung am
Die Satzung wird hiermit ausgefertigt.
Waldbronn, den
Der Bürgermeister:
Ehrler

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“
Ortsteil Reichenbach
Grünordnerische Festsetzungen in Ergänzung der Planzeichnung
Wo in den Planzeichnungen Pflanzgebote für Bäume oder Sträucher eingetragen sind,
kann nur zwischen folgenden einheimischen, standortgerechten Baum – und
Straucharten ausgewählt werden:
Bäume
Feld-Ahorn - Acer campestre
Berg-Ahorn - Acer pseudoplatanus
Gemeine Esche - Fraxinus excelsior
Trauben-Eiche - Quercus petraea
Stiel-Eiche - Quercus robur
Eberesche - Sorbus aucuparia
Winter-Linde - Tilia cordata
Die Bäume müssen zum Pflanzzeitpunkt einen Stammumfang von mindestens 20 cm
aufweisen.
Sträucher
Kornelkirsche - Cornus mas
Roter Hartriegel - Cornus sanguinea
Hasel - Corylus avellana
Weißdorn - Crateagus spec.
Pfaffenhütchen - Euonymus europaea
Liguster - Ligustrum vulgare
Rote Heckenkirsche - Lonicera xylosteum
Traubenkirsche - Prunus padus
Schlehe - Prunus spinosa
Echter Kreuzdorn - Rhamnus cathartica
Lederblättrige Rose - Rosa caesia
Hunds-Rose - Rosa canina
Hecken Rose - Rosa corymbifera
Wein-Rose - Rosa rubiginosa
Schwarzer Holunder - Sambucus nigra
Trauben-Holunder - Sambucus racemosa
Gewöhnl. Schneeball - Viburnum opulus
Wolliger Schneeball - Viburnum lantana

Fassung vom 12.06.2006
Bestandteil des Satzungsbeschlusses vom
Waldbronn, den
Ehrler
Bürgermeister
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag"
Ortsteil Reichenbach
B E G R Ü N D U N G
Der Gemeinderat der Gemeinde Waldbronn hat in seiner Sitzung am 03.05.2006 beschlossen,
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag“
aufzustellen.
1. Das Plangebiet und seine Umgebung
1.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (vorhabenbezogener
Bebauungsplan) umfasst das Grundstück Flst.-Nr. 2795/4 der Gemeinde Waldbronn,
Ortsteil Reichenbach. Die Fläche des Plangebietes beträgt 1.348 m².
1.2 Lage des Plangebietes
Das Plangebiet liegt an einer exponierten Stelle in der Nähe des Ortseingangs aus
Richtung Osten. Es befindet sich im Einmündungsbereich der von Süden nach Norden
verlaufenden innerörtlichen Haupterschließungsstraße Neubrunnenschlag und der von
Ost nach West verlaufende Landesstraße 609 (Pforzheimer Straße), die das Albtal mit
Pforzheim verbindet. Die Straße Neubrunnenschlag begrenzt das Plangebiet im Westen.
Die Pforzheimer Straße bildet die nördliche Grenze des Plangebietes. Im Osten grenzt
das Plangebiet an ein Privatgrundstück, das mit einem neungeschossigen Wohngebäude
bebaut ist. Im Süden grenzt das Plangebiet an den Jägerweg, der als Zufahrt zu dem
neungeschossigen Wohngebäude dient.
1.3 Gegenwärtige Nutzung des Plangebietes
Das Plangebiet ist mit einem eingeschossigen Flachdachgebäude bebaut, das bis vor ca.
4 Jahren als Lebensmittelmarkt genutzt wurde. Das Gebäude mit einer Grundfläche von
495 m 2 steht zurzeit leer. Die unbebaute Fläche des Grundstückes ist als Verkehrsfläche

und als Stellplatzfläche angelegt. Nur ca. 80 m² des Grundstückes sind unversiegelte
Grünfläche.
1.4 Bebauungsstruktur in den angrenzenden Gebieten
Die Bebauungsstruktur in der Umgebung ist uneinheitlich. Im Osten grenzt das
Plangebiet an ein Privatgrundstück, das mit einem neungeschossigen Gebäude bebaut
ist. Daran schließt sich entlang der Pforzheimer Straße eine Reihenhauszeile an.
Südlich dieser Reihenhauszeile befindet sich ein weiteres neungeschossiges
Wohngebäude. Südlich des Jägerweges, der das Plangebiet im Süden begrenzt, befinden
sich zwei Garagenzeilen. Daran schließen sich ein- bis zweigeschossige Doppelhäuser in
der Sankt-Barbara-Straße an. Westlich des Plangebietes, jenseits der Straße
Neubrunnenschlag, befindet sich eine zweigeschossige Reihenhauszeile sowie eine
Trafostation. An diese Bebauung schließt sich die ca. 3 m tiefer liegende Schienentrasse
der AVG an. Es handelt sich um die Linie S 11 der AVG, die Karlsruhe mit dem Ortsteil
Ittersbach der Gemeinde Karlsbad verbindet. Der Bahnhof Reichbach befindet sich nur
wenige Meter in südwestlicher Richtung.
Auf der Nordseite der Pforzheimer Straße befindet sich eine Tankstelle mit Waschanlage
und einem zweigeschossigen Wohngebäude. Östlich davon sind vor wenigen Jahren
neue, gewerblich genutzte Gebäude entstanden. Es handelt sich um ein
zweigeschossiges Bürogebäude mit Getränkemarkt, ein zweigeschossiges Fitnessstudio
und ein eingeschossiges Bäckereigebäude. Die Gebäude wurden mit Flachdach bzw.
sehr flach geneigtem Pultdach errichtet. An diese Bebauung schließt sich im Norden,
getrennt durch die ca. 3 m tiefer liegenden Schienentrasse der AVG, das Baugebiet
„Birkel“ an. Das Baugebiet ist mit zweigeschossigen Wohngebäuden bebaut.
2. Ziel und Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
2.1 Städtebauliche Ziele
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll eine exponierte Stelle im Ortsteil
Reichenbach städtebaulich neu geordnet werden. Ziel ist es, in einer sehr inhomogenen
Umgebungsbebauung einen neuen städtebaulichen Akzent zu setzen. Dabei wird eine
Kubatur gewählt, die optisch und gestalterisch gegenüber den neungeschossigen
Gebäuden bestehen kann und trotzdem gegenüber den in der Umgebung vorhanden
zweigeschossigen Wohngebäuden nicht zu dominant wirkt. Gleichzeitig dürfen die Form-
und Gestaltungssprachen der neuen Gebäude am Ortseingang, nördliche der
Pforzheimer Straße, nicht ignoriert aber auch nicht imitiert werden.
2.2 Ziele, die mit der geplanten Nutzung verfolgt werden
In Waldbronn gibt es 2.732 Bürger über 65 Jahren. Es stehen jedoch nur sehr wenige
betreute Wohnungen für ältere Menschen zur Verfügung. Deshalb sind ältere Mitbürger,
die sich für seniorengerechte Wohnungen mit Betreuungsangebot interessieren, häufig
gezwungen, ihre langjährige Wohngemeinde zu verlassen und in entsprechende
Einrichtung in anderen Gemeinden zu ziehen. Dieses Projekt soll diesem allgemein
bekannten Trend entgegenwirken und ein Angebot schaffen, das es älteren Menschen,
wenn sie Betreuung benötigen, ermöglicht, in ihrem Wohnumfeld und dem gewohnten
Bekanntenkreis zu bleiben. Die Betreuung soll durch Caritas erfolgen.
3. Das Vorhaben

Im Plangebiet soll ein fünfgeschossiges Gebäude mit zusätzlichem Penthausgeschoss als
„Betreute Wohnanlage“ entstehen. Im Erdgeschoss sind 2 Praxen sowie
Gemeinschaftsräume vorgesehen. In den Obergeschossen sind bis zu 14 betreute
senioren-gerechte Wohnungen geplant.
Für den ruhenden Verkehr ist eine Tiefgarage mit 14 Stellplätzen geplant. Weiterhin sind
7 oberirdischen Stellplätze sowie Nebenanlagen geplant. Das Gebäude soll abgerückt
von der Pforzheimer Straße errichtet werden. Dadurch entstehen einerseits ein
angemessener Eingangsbereich und andererseits eine Pufferzone, die attraktiv gestaltet
und begrünt wird. Das neue Gebäude setzt architektonische Akzente auf dem Eck-
Grundstück zwischen den drei Straßen. Die Lage, abgerückt von den Straßen, und
ringsum in Grün eingebettet, ist die logische Konsequenz der Funktionen.
Im Norden sind die Zufahrt zu den Stellplätzen, die Abfahrt zu der Tiefgarage und der
Zugang zum Haus vorgesehen.
Die Nord-Ost und Nord-West-Räume sind die der geschlossenen Schlafräume und Bäder,
nach Süd-Osten und Süd-Westen und nach Süden öffnen sich die Wohnräume und die
weiteren Räume großzügig dem Licht- und Sonneneinfluss, auch durch vorgesetzte
große Balkone und Terrassen.
Somit ist auch die verkehrsreiche Pforzheimer Straße in der Planung berücksichtigt,
zusätzlich erfolgt eine Abpflanzung durch Großgrün.
4. Einfügung in die überörtlichen und örtlichen Planungen
4.1 Regionalplanung, Raumordnung und Flächennutzungsplanung
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden Belange der Regionalplanung
oder der Raumordnung nicht berührt. Im Flächennutzungsplan sind das Plangebiet und
die bestehende Umgebungsbebauung südlich der Pforzheimer Straße als Wohnbaufläche
ausgewiesen. Für die eher gewerblich geprägte Bebauung nördlich der Pforzheimer
Straße ist ein Mischgebiet ausgewiesen. Das Baugebiet, das sich nördlich des
Mischgebietes und somit jenseits der AVG-Schienentrasse anschließt, ist als
Wohnbaufläche ausgewiesen. Die geplante Nutzung des Gebäudes im Plangebiet hält
sich somit im Rahmen der Vorgaben des Flächennutzungsplans. Der Landschaftsplan
zum Flächennutzungsplan enthält für das Plangebiet keine relevanten Angaben.
4.2 Örtliche Bauleitplanung
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Sankt-Barbara-Straße“ der
ehemals selbständigen Gemeinde Reichenbach. Der aus dem Jahr 1978 stammende
Bebauungsplan ist jedoch nicht ordnungsgemäß ausgefertigt und leidet deshalb an
einem formellen Mangel, der nicht behoben werden kann. Dies wurde in mehreren
Gerichtsverfahren vom Verwaltungsgericht Karlsruhe und vom Verwaltungsgerichtshof
Baden-Württemberg festgestellt. Der Bebauungsplan ist deshalb nicht rechtsverbindlich
und daher unbeachtlich.
5. Das städtebauliche Konzept und seine Auswirkungen
Bei der Ausarbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplanes werden
stadtgestalterische, soziale, kurörtliche, ökologische und verkehrliche Belange sowie die
Interessen der Eigentümer der angrenzenden Wohnbaugrundstücke gegeneinander und
untereinander abgewogen. Das Ziel, einen gerechten Interessenausgleich zu schaffen,
wird erreicht.

5.1 Kurort und Stadtgestaltung
Durch die Bebauung des Plangebietes mit einem fünfgeschossigen Gebäude zuzüglich
Penthausgeschoss wird ein neuer städtebaulicher Akzent gesetzt, der den Ortsteil
Reichenbach und die Pforzheimer Straße architektonisch aufwertet und prägt.
Durch die vorgesehenen Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern, insbesondere
entlang der Pforzheimer Straße, wird ein Puffer zur viel befahrenen Pforzheimer Straße
entstehen und gleichzeitig der Straßenraum gegliedert.
Das neue Gebäude mit seiner gegliederten Architektur und seiner modernen Gestaltung
geht in seiner Ausformung auf die Umgebungsbebauung mit teils ländlichen und teils
kleinstädtische Details ein.
5.2 Gestaltung des öffentlichen Straßenraums
In der Bürgerversammlung wurde angeregt, den Jägerweg, wie seit Jahren geplant,
umzugestalten und damit aufzuwerten. Diese Maßnahme ist für die Realisierung des
Projektes jedoch nicht erforderlich. Insbesondere erfüllt der Jägerweg keine
Erschließungsfunktion für das Vorhaben. Zusätzlich können zumindest mittelfristig keine
Haushaltsmittel zur Verfügung gestellt werden. Es ist deshalb – auch zur Beschleunigung
des Verfahrens – sachgerecht, die Planung für die Umgestaltung des Jägerweges nicht
in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufzunehmen.
Die Maßnahme kann unabhängig von diesem Bebauungsplanverfahren zu gegebener
Zeit vorbereitet, geplant, finanziert und realisiert werden.
Der vom Polizeipräsidium Karlsruhe angeregte Bau eines Gehwegs auf der Ostseite der
Straße Neubrunnenschlag wird entlang der Westgrenze des Plangebietes realisiert. Hier
besteht bereits ein ca. 1,20 m breites Gehweggrundstück, das jedoch gestalterisch in die
Parkplatzfläche des ehemaligen Lebensmittelmarktes einbezogen wurde. Im
Zusammenhang mit der Realisierung des Projekts wird die vorhandene Trennung der
Grundstücke auch optisch und funktional wieder hergestellt. Die private
Grundstücksfläche im Plangebiet wird mit Ausnahme der Grundstückszufahrt begrünt.
Die direkt westlich angrenzende aber außerhalb des Plangebietes liegende
Gehwegsfläche wird als öffentlicher Gehweg sichtbar wiederhergestellt und vom
Privatgrundstück zumindest durch eine Stellkante getrennt.
Die Weiterführung des Gehweges in Richtung Süden ist gegenwärtig jedoch nicht
möglich. Zwar ist auch auf Höhe des Garagengrundstückes, südlich des Jägerweges,
eine öffentliche Grundstücksfläche in einer Breite von ca. 1,20 m entlang der Straße
Neubrunnenschlag zur Herstellung eines Gehweges vorhanden. Diese gemeindliche
Fläche ist zurzeit in das private Garagengrundstück eingegliedert und gärtnerisch
angelegt. Die Gehwegsfläche endet jedoch direkt an einem Privatgrundstück. Eine
Weiterführung des Gehweges bis zur Sankt – Barbara – Straße würde deshalb den
Erwerb der benötigten Fläche voraussetzen. Der Gehwegsbau und der damit
einhergehende notwendige Eigentumserwerb, der von der Verwaltung als schwierig
eingeschätzt wird, sollte jedoch nicht mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
verknüpft werden. Es könnten nämlich erhebliche zeitliche Verzögerungen bei der
Realisierung des Projekts eintreten.
Die Herstellung eines Gehweges vom Jägerweg zur Sankt – Barbara – Straße, die
durchaus im Interesse der Verkehrssicherheit der Fußgänger liegt, wird unabhängig von
diesem Bebauungsplanverfahren zu gegebener Zeit vorbereitet, geplant, finanziert und
realisiert.

5.3 Verkehr
5.3.1 Durch das geplante Gebäude werden keine relevanten verkehrlichen Probleme
ausgelöst. Die vorhandenen Straßen sind ausreichend breit, um den geringfügigen
zusätzlichen Verkehr durch PKW aufzunehmen. Auf Grund der Lage des Plangebietes am
Einmündungsbereich von Neubrunnenschlag in die Pforzheimer Straße muss jedoch das
Parken im öffentlichen Straßenraum, das evtl. zu Verkehrsbehinderungen führen kann,
vermieden werden. Deshalb sind trotz der geplanten Nutzung ausreichende Stellplätze,
insbesondere für Personal und Besucher zur Verfügung zu stellen. Die geplanten 21
Stellplätze werden diesen Anforderungen gerecht. Unter verkehrlichen Gesichtspunkten
ist die direkte Nähe zur Haltestelle des ÖPNV, die fußläufig zu erreichende Ortsmitte mit
Geschäften und der kurze Weg in den parkartigen Wald positiv zu vermerken.
5.3.2 Um eine verkehrssichere Ausfahrt vom Plangebiet in die Straße Neubrunnenschlag zu
gewährleisten sind Sichtdreiecke einzuhalten, die von Anpflanzungen und baulichen
Anlagen mit einer Höhe von über 0,7 m freizuhalten sind.
5.3.2 Der in der Bürgerversammlung geäußerte Wunsch, am Ortseingang einen
Verkehrskreisel zu bauen, um die Geschwindigkeit auf der L 609 zu reduzieren, ist zwar
verständlich. Ein direkter Bezug zum Vorhaben besteht jedoch nicht. Deshalb ist der
vorgeschlagene Kreisel weder direkt noch indirekt Gegenstand dieses
vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
5.4 Nachbarschutz
Auf Grund der doch relativ großen Entfernung des Gebäudes im Plangebiet zu den
nächsten Wohngebäuden wird es keine rechtlich relevanten negativen Auswirkungen
geben.
5.4.1 Insbesondere durch die Art der baulichen Nutzung werden keine Störungen entstehen,
die in der Umgebungsbebauung unvertretbar wären.
5.4.2 Durch die Kubatur des Gebäudes werden keine rechtlich erheblichen
Beeinträchtigungen, insbesondere für die Bewohner des östlich gelegen
neungeschossigen Wohngebäudes entstehen. Die von der Landesbauordnung
geforderten Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze sind eingehalten. Zwischen den
Gebäuden besteht ein Abstand von ca. 25 m. Die Belichtung und Belüftung wird deshalb
nur sehr geringfügig beeinträchtigt. Auch die Verschattungswirkung des neuen
Gebäudes wird nur gering sein. Natürlich wird das neue Gebäude die Aussicht aus dem
bestehenden Gebäude etwas einschränken. Da jedoch eine bestehende Aussicht
rechtlich nicht geschützt ist, muss dies von den Bewohnern hingenommen werden.
5.4.3 Die Anordnung der oberirdischen Stellplätze nimmt die gebotene Rücksicht auf die
Umgebungsbebauung. Auch der Bau einer Tiefgarage wird dazu beitragen, die mit dem
Abstellen von Fahrzeugen verbundenen Lärmentfaltungen auf die Umgebungsbebauung
zu reduzieren. Die Tiefgaragenzufahrt ist zwar an der Grenze zum östlich gelegenen
Privatgrundstück angeordnet. Es sind jedoch nur 14 Stellplätze in der Tiefgarage
vorgesehen. Es ist deshalb mit maximal ca. 28 Fahrbewegungen pro
24 Stunden zu rechnen. Die Anzahl der erwarteten Fahrbewegungen ist deshalb
gegenüber der Fahrzeugbelastung auf der Pforzheimer Straße völlig untergeordnet.
Die Tiefgarage wird ohne Lüftungsanlage entlüftet, sodass auch in dieser Hinsicht keine

Lärmbelästigungen entstehen werden.
5.4.4 Das Gebäude erhält zur Wärmeerzeugung eine Gasheizung. Die von einer Gasheizung
ausgehenden Rauchemissionen sind gering. Es kann deshalb davon ausgegangen
werden, dass keine rechtlich erheblichen Belästigungen der Bewohner der oberen
Geschosse des östlich gelegenen neungeschossigen Wohnhauses entstehen. Die
abschließende Prüfung bleibt dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
5.5 Schutz vor Verkehrslärm
Das Gebäude wird in sehr geringem Umfang den Verkehrslärm auf der Pforzheimer
Straße auch auf die bereits vorhandenen Gebäude reflektieren. Durch eine
gutachterliche Stellungnahme ist jedoch belegt, dass die Auswirkungen der neuen
Schallverteilung rechtlich unerheblich sind.
Es ist Aufgabe des Vorhabenträgers im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen, ob
und ggf. welche Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der Bewohner des Gebäudes
gegenüber dem Verkehrslärm von der Pforzheimer Straße zu ergreifen sind. Die
Vorgesehenen Schallschutzmaßnahmen werden von der Baurechtsbehörde geprüft.
5.6 Ver- und Entsorgung des Plangebiets
5.6.1 Außerhalb des Plangebiets sind Mischwasserkanäle verlegt, über die auch das Schmutz-
und Regenwasser der neuen Gebäude im Plangebiet entsorgt werden soll. Die
Kanalleitungen werden nachrichtlich in die Planzeichnung aufgenommen. Da
diese Kanäle stark belastet sind, darf Regenwasser nur verzögert an die Kanalisation
abgegeben werden. Es ist deshalb im Plangebiet ein ausreichendes
Regenrückhaltevolumen zu schaffen. Es wird empfohlen, das Regenwasser zumindest
teilweise zu speichern und für die Bewässerung der Grünflächen zu verwenden.
5.6.2 Außerhalb des Plangebietes verlaufen Wasserversorgungsleitungen der Gemeindewerke.
Der Verlauf wird nachrichtlich in die Planzeichnung aufgenommen. Die Lage der neuen
Hausanschlussleitung wird zwischen Vorhabenträger und Gemeindewerken abgestimmt.
5.6.3 In den Straßen außerhalb des Plangebietes befinden sich Telekommunikationsanlagen
der Deutschen Telekom AG, Energieversorgungsleitungen sowie Gasleitungen. Die
Energieversorgungsleitungen und Gasleitungen werden nachrichtlich in den
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragen.
5.7 Verunreinigungen durch Schadensfälle und Altlasten
Der Gemeinde wurden im Rahmen der historischen Altlastenerkundung keine Hinweise
bekannt, die auf eine altlastenrelevante Vornutzung hindeuten.
5.8 Abfallrecht
Fallen im Rahmen der Planverwirklichung Bau- oder Abbruchabfälle an, dann ist
sicherzustellen, dass eine ordnungsgemäße und schadlose sowie möglichst hochwertige
Verwertung der angefallenen Abfälle zu gewährleisten ist. Diese hochwertige Verwertung
ist durch Getrennthalten der Abfallfraktionen sicherzustellen, soweit
diese getrennt anfallen, jeweils getrennt zu halten, zu lagern, einzusammeln, zu
befördern und einer Verwertung zuzuführen (siehe GewAbfV § 8).
5.9 Soziale Maßnahmen
Durch die Planung werden keine Härtefälle begründet, die soziale Maßnahmen

erforderlich machen.
6. Realisierungsmaßnahmen
Sämtliche Baumaßnahmen im Plangebiet werden auf dem privaten
Grundstück ausgeführt. Der Vorhabenträger ist deshalb für die Durchführung der
Baumaßnahme selbst verantwortlich.
Das Plangebiet ist erschlossen. Von den Gemeindewerken ist in
Abstimmung mit dem Vorhabenträger noch Hausanschluss für Wasser herzustellen. Ein
Abwasseranschluss ist im Jägerweg vorhanden. Sollten Zweitanschlüsse gewünscht
werden oder eine Verlegung der Leitungen erforderlich sein, hat dies der
Vorhabenträger in Abstimmung mit den Versorgungsträgern auf eigene Kosten zu
veranlassen.
7. Kosten / Beiträge
Der Vorhabenträger veranlasst auf seine Kosten die Erstellung sämtlicher Planungen,
Gutachten und Fachplanungen, die für den Erlass der Satzung ggf. notwendig sind. Er
führt auf seine Kosten sämtliche Baumaßnahmen aus, um das Projekt zu realisieren.
Dazu gehören auch alle eventuell erforderlichen Anpassungsarbeiten im öffentlichen
Straßenraum.
Für die Gemeinde werden im Rahmen der Bauleitplanung und der Projektdurchführung
nur eigene Personalkosten sowie Verfahrenskosten von ca. 5.000 € entstehen.
Durch die gegenüber der vorhandenen Bebauung erheblich höhere bauliche Ausnutzung
werden zusätzliche Wasserversorgungs-, Abwasser- und Klärwerksbeiträge entstehen.
Die Beiträge, die vom Vorhabenträger an die Gemeinde zu bezahlen sind, werden sich
auf ca. 16.000 € belaufen.
8. Planstatistik
8.1 Flächenbilanz
Grundstücksfläche: 1.348 m²
Bisheriger Baubestand
Gebäudefläche : 495 m² 36,70 %
Garagenfläche: 48 m² 3,60 %
Stellplätze: 225 m² 16,70 %
Verkehrsfläche: 500 m² 37,00 %
Grünfläche: 80 m² 6,00 %
Planung
Gebäudefläche: 343 m² 25,45 %
Tiefgarage: 315 m² 23,38 %
Zufahrtsflächen: 210 m² 15,57 %
Stellplätze fugenoffen: 80 m² 5,94 %
Garage: 12 m² 0,89 %
Zugangsfläche: 16 m² 1,19 %
Müllboxen: 22 m² 1,61 %
Grünfläche: 350 m² 25,97 %

8.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl: 0,57
Geschossflächenzahl 1,18
8.3 Anzahl Stellplätze
oberirdisch: 7
Tiefgarage: 14
8.4 Pflanzgebot für Bäume: 9
Waldbronn, den
Ehrler
Bürgermeister
Fassung vom 12.06.2006
(Abschnitt 5.2 am 22.6.2006 redaktionell geändert
auf Grund der
Sitzung des Gemeinderates am 21.06.2006)
Bestandteil des Satzungsbeschlusses vom

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Hinweise der Träger öffentlicher Belange
1. Wasserversorgung
Das Grundstück ist zur Zeit nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen. Im
Zusammenhang mit der Neuherstellung der öffentlichen Wasserversorgungsleitung in der
Straße Neubrunnenschlag wurde die damals bestehende Hausanschlussleitung aus
Gründen der Gesundheitsvorsorge außer Betrieb genommen und nicht erneuert. Die
Gemeindewerke werden rechtzeitig auf eigene Kosten in Abstimmung mit dem
Vorhabenträger den öffentlichen Teil des Hausanschlusses ordnungsgemäß herstellen.
Der private Teil des Hausanschlusses ist ordnungsgemäßer an das öffentliche
Versorgungsnetz anzuschließen (§ 3 a Abs. 4 WG B.-W.).
2. Entwässerung
Das Plangebiet ist in Richtung Süden (Jägerweg) an den öffentlichen Abwasserkanal
angeschlossen. Es ist ein ordnungsgemäßer Anschluss an das öffentliche
Entwässerungsnetz herzustellen.
Auf Grund der Sohlenhöhe des Kanals ist eventuell eine Hebeanlage erforderlich. Die
abschließende Prüfung erfolgt im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nach
Vorlage der Entwässerungspläne.
Zur Entlastung der öffentlichen Kanalisation und im Sinne einer naturverträglichen
Regenwasserbewirtschaftung sollten im Rahmen der Möglichkeiten eine Minimierung der
Flächenversiegelung und ein bevorzugter Einsatz von Gründächern erfolgen.
3. Strom- und Gasversorgung
Die Stromversorgung für das Gebiet kann aus dem bestehenden 20/0,4 kW-Ortsnetz
erfolgen, das Niederspannungs-Stromversorgungsnetz wird als Kabelnetz ausgeführt.
Weitere Maßnahmen von Seiten der EnBW werden nach Erfordernis zu einem späteren
Zeitpunkt realisiert und sind zurzeit nicht geplant.
Der Bebauungsplan hat keinen Einfluss auf das bereits verlegte Gasleitungsnetz.
Das geplante Gebäude kann vom Neubrunnenschlag oder vom Jägerweg aus mit Gas
versorgt werden.
Die Einhaltung der Baumschutzverordnung wird vom Vorhabenträger veranlasst und
bezahlt. Die Planung neuer Baumstandorte ist auf Grund des Leistungsbestandes und der
Baumart im Einzelfall abzustimmen. Zur Vermeidung von Schäden an
Versorgungsleitungen müssen die Baufirmen auf das Einholen von Lageplänen
hingewiesen werden. Für die genauere Leitungsauskunft und Einweisung vor Ort sollten
sich die Baufirmen mit dem Bezirkszentrum Langensteinbach, Herr Bernhard, Telefon
(07202) 9370.11, rechtzeitig in Verbindung setzen. Für den Beginn der Bauarbeiten ist es
erforderlich, den Zeitpunkt der Genehmigung des Bebauungsplanes und den Beginn der

Erschließungsarbeiten frühzeitig der EnBW mitzuteilen. Projektpläne im Maßstab 1:500
müssen zugesandt werden.
4. Verunreinigung durch Schadensfälle und Altlasten
Auf der Grundlage der „Historischen Erhebung altlastenverdächtiger Flächen“ im Landkreis
Karlsruhe vom August 1996 wurden im Plangebiet keine altlastenverdächtigen Flächen
festgestellt. Der Gemeinde und dem Umweltamt des Landkreises sind nach dem
derzeitigen Kenntnisstand im Plangebiet auch tatsächlich keine Altlasten sowie schädliche
Bodenverunreinigungen bekannt.
Falls im Zuge der weiteren Planungen bzw. der Bauarbeiten Hinweise oder konkrete
Anhaltspunkte auf Bodenverunreinigungen (ungewöhnliche Färbungen und/oder
Geruchsemissionen, z.B. Mineralöle, Teer o.ä.) oder verunreinigtes Grund- oder
Niederschlagswasser entdeckt oder sonstige Auffälligkeiten festgestellt werden, so ist
unverzüglich das Landratsamt Karlsruhe – Umweltamt - zu informieren (Telefon:
0721/936-6522). Weitere Maßnahmen (mögliche Erkundung, Sanierung oder
Überwachung nach § 9 Abs. 2 und §10 BBodSchG) sollten im Vorfeld mit dem
Landratsamt Karlsruhe – Umweltamt – abgestimmt werden.
5. Bodenschutz
Der im Planungsgebiet befindliche Oberboden ist bei Bautätigkeiten entsprechend
DIN 18915 zu sichern. Überdeckungen des Bodens mit sterilem Erdreich sind untersagt.
Abgehobener Oberboden ist bis zu seiner Wiederverwendung auf Mieten von höchstens 2
m Höhe und 4 m Breite aufzusetzen.
Bei der Anlage von Pflanzflächen ist der vorhandene Boden zu verwenden. Der
Bodencharakter ist nicht zu verändern. Aufschüttungen oder Abgrabungen im Bereich
vorhandener und zu erhaltender Bäume sind unzulässig.
6. Grundwasserschutz
Das Vorhaben liegt in innerhalb der Zone A (Innenzone) des Heilquellenschutzgebietes
„Waldbronn“. Die Rechtsverordnung des Landratsamtes Karlsruhe zum Schutz der
staatlich anerkannten Heilquelle in Waldbronn vom 10.11.2005 ist zu beachten. Das ATV-
Arbeitsblatt A 142 „Abwasserkanäle und –leitungen in Wassergewinnungsgebieten“ ist bei
entsprechenden Arbeiten zu berücksichtigen.
7. Gesundheitsschutz
Das in Zisternen gesammelte Dachablaufwasser kann mikrobiologisch und chemisch
verunreinigt sein. Es ist deshalb sicherzustellen, dass es nicht in die Trinkwasserleitung im
Haus oder Ortsnetz gelangen kann. Deshalb ist es zu vermeiden, dass die Regen- und
Trinkwasserleitungen verbunden werden. Sollte eine Verbindung nicht zu vermeiden sein,
ist der Einbau eines Rohrtrenners erforderlich.
8. Vorbeugender Brandschutz
8.1 Feuerwehrflächen
Zur Durchführung wirksamer Lösch – und Rettungsarbeiten sind von den öffentlichen
Verkehrsflächen zu – und Durchfahrten bis zu den zum Anleitern bestimmten Stellen
herzustellen. Die Ausführung der Feuerwehrflächen hat entsprechend der

Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums über Flächen für Rettungsgeräte der
Feuerwehr auf Grundstücken (VwV Feuerwehrflächen) zu erfolgen.
8.2 Löschwasserversorgung
Die Löschwasserversorgung erfolgt über das bereits vorhandene Leitungsnetz, da das
Gebäude kein erhöhtes Personen – oder Sachrisiko darstellt.
9. Kriminalprävention
Dem Vorhabenträger wird empfohlen, sich bei der Planung und Ausschreibung des
Bauvorhabens von der Kriminalpolizeilichen Beratungsstelle des Polizeipräsidiums
Karlsruhe kostenlos über präventive Maßnahmen und effektive Sicherungstechnik beraten
zu lassen.
10. Tiefgaragenzufahrt
Da auf der ca. 3,50 m breiten Zufahrt zur Tiefgarage kein Gegenverkehr möglich ist, muss
der Gegenverkehr durch Schranken oder Lichtzeichenanlagen geregelt werden.
Die gewählte Art der Verkehrsregelung ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren
nachzuweisen.
Waldbronn, den
Ehrler
Bürgermeister
Fassung vom 12.06.2006
Bestandteil des Satzungsbeschlusses vom

G E M E I N D E W A L D B R O N N
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Betreute Wohnanlage Neubrunnenschlag"
Ortsteil Reichenbach
Umweltprüfung / Umweltbericht
1. Einleitung
Im Rahmen der Bauleitplanung sind von den Kommunen, mit der Änderung des
Baugesetzbuches vom 20.07.2004, die europarechtlichen Vorgaben zur Umweltprüfung
umzusetzen. Zweck des Umweltberichtes, als Teil der Bebauungsplanbegründung, ist die
Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Belange des Umweltschutzes und der
erheblichen Umweltauswirkungen (in Ahnlehnung an die Kriterien der
Umweltverträglichkeitsprüfung) zur Vorbereitung der planerischen
Abwägungsentscheidung. Im Einzelnen umfasst dies:
- Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft und
die biologische Vielfalt;
- Auswirkungen auf Menschen und dessen Gesundheit;
- Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter
- sowie die Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen.
- Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck von FFH- und Vogelschutzgebieten;
- die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen
und Abwässern;
- die Nutzung erneuerbarer Energien sowie der sparsame und effiziente Umgang
mit Energie;
- die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen umweltbezogenen
Plänen;
- die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in bestimmten Gebieten.
Des Weiteren sind die Belange des Bodenschutzes und der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung zu berücksichtigen.
2. Umweltrelevante Fachgesetze und Fachpläne
2.1 Naturschutz
Im Vorhabengebiet befindet sich kein Naturschutz-, Landschaftsschutzgebiet, kein
Naturdenkmal, oder besonders geschützte Biotopflächen gemäß Landes-
Naturschutzgesetz. Es ist auch kein FFH-Gebiet ausgewiesen (Flora-Fauna-Habitat-
Richtlinie).
2.2 Grundwasserschutz
Nach (§ 45 b) Landes-Wassergesetz ist das Niederschlagswasser von Grundstücken, die

nach dem 1. Januar 1999 bebaut werden, möglichst ortsnah zu versickern bzw. in ein
oberflächennahes Gewässer einzuleiten. Aufgrund der innerörtlichen Lage des
Plangebietes und der vorherrschenden Bodenbeschaffenheiten sind derartige
Möglichkeiten nicht gegeben.
2.3 Bodenschutz und Altlasten
Gem. § 1 des Bundes-Bodenschutzgesetzes sind vorhandene Altlasten zu sanieren und
schädliche Bodenveränderungen (soweit sie nicht durch das Bauplanungsrecht
zugelassen und damit auch ausgleichsrelevant werden) abzuwehren. Es gibt im
Geltungsbereich - nach den der Gemeinde Waldbronn vorliegenden historischen
Erhebung altlastenverdächtiger Flächen aus dem Jahre 1996 (auf Grundlage sämtlicher
verfügbarer Informationen über Nutzungsgeschichte und hydrologische Situation) keine
Anhaltspunkte über Altlastenstandorte oder -ablagerungen auf dem betreffenden
Grundstück. Nach dem derzeitigen Kenntnisstand besteht somit kein Altlastenverdacht.
Sollten beim Abbruch des bestehenden Gebäudes schadstoffhaltige Baumaterialen
vorgefunden werden, sind diese einer sach- und fachgerechten Entsorgung zuzuführen.
2. Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen
Ausgangspunkt für den weiteren Untersuchungsumfang ist die prinzipielle Überprüfung,
welche der Schutzgüter durch das geplante Vorhaben betroffen sein könnten.
Die Bewertung erfolgt verbal argumentativ.
Das Schutzgut Landschaft ist für diesen Umweltbericht nicht relevant, da es sich um ein
innerörtliches Bauvorhaben auf zum größten Teil bereits versiegelter bzw. bebauter
Fläche handelt.
Schutzgut Mensch: Die Brachfläche mit dem Flachdachgebäude des momentan leer
stehenden Supermarktes ist optisch wenig ansprechend. Lediglich die Eingrünung an der
Schmalseite des Gebäudes zum Jägerweg hin bietet einen gewissen Sichtschutz.
Die vorhandenen versiegelten Flächen werden zum Teil als Parkplätze genutzt.
Der Untersuchungsbereich wird stark von Schülern (Fußgänger und Radfahrer)
frequentiert, die die nahe gelegenen Schulen (Grund- und Werkrealschule der Gemeinde
Waldbronn, Schulzentrum der Gemeinde Karlsbad) besuchen.
Die Lärm- und Emissionsbelastungen der Anwohner sind geprägt durch den Autoverkehr
auf der Durchgangsstraße (L 562, Richtung Langensteinbach) und der Wohnanlage
Jägerweg.
Schutzgut Tiere: Aufgrund der innerörtlichen Lage des Geltungsbereiches mit einem
geringen Grünflächenanteil - überwiegend Zierstrauchrabatte mit 2 größeren
standortfremden Gehölzen (Lebensbäume) 3 heimischen Laubbäumen (Bergahorn) sowie
einer Rosskastanie am Straßenrand - können sich im Geltungsbereich nur sehr wenige
unempfindliche Arten aus den Tiergruppen der Vögel, Insekten und Nagetiere halten.
Bezüglich der Besiedlung des Untersuchungsraumes mit Tieren kann deshalb von
einer sehr geringen Wertigkeit und somit unerheblichen naturschutzfachlichen
Bedeutung ausgegangen werden.
Schutzgut Pflanzen/Biotope: Die Brachfläche ist gekennzeichnet durch eine starke
Versiegelung (Versiegelungsgrad 94%). Der freiliegende Boden wird zum Teil mit

Fremdmaterialien (Bauschutt) überlagert und weist eine nur lückige Vegetation von
wenigen Ruderalpflanzen auf. Wertbestimmende Gesichtspunkte lassen sich nicht
feststellen. Auf den versiegelten Flächen sind keine Lebensraumfunktionen vorhanden.
Die Bewertung der Einzelbäume erfolgt aufgrund ihres Alters und der Baumart.
Demnach ist die Rosskastanie (Ecke Neubrunnenschlag/Pforzheimerstr.) mit einem
Stammumfang von 0,75 m als mittelwertiger Einzelbaum (junges bis mittleres Alter,
heimische Baumart) anzusprechen; zur gleichen Wertstufe sind auch die drei Bäume
(Bergahorn; Stammumfang von 0,42 bis 0,55 m ) an der Hausfront zum Jägerweg
zuzuordnen, die durch Rückschnittmaßnahmen tief liegende Verzweigungen gebildet
haben. Die beiden benachbarten Lebensbäume (mit einem Stammumfang zwischen 0,30
und 0,50 m) haben, als nichtheimische Baumart nur eine geringe Wertigkeit.
Es ist darauf zu achten, dass der hochwertige Ahorn (Stammumfang 1,32 m) des
Nachbargrundstückes, auf Grund des geringen Grenzabstandes, durch die
Baumaßnahmen nicht in Mitleidenschaft gezogen wird.
In Anlehnung an die Biotoptypenbewertung nach dem LfU-Entwurf für Baden-
Württemberg, 2001 wird dieser Fläche deshalb eine geringe naturschutzfachliche
Bedeutung zugeordnet.
Schutzgut Boden: Die auf Waldbronner Gemarkung anstehenden Gesteine gehören
überwiegend dem Oberen Buntsandstein an und bilden eine leicht nach Nordosten
geneigte Hochfläche. Da eine Beschreibung und Bewertung der Bodenfunktionen mit
Hilfe der Bodenschätzwerte nur für landwirtschaftliche Flächen gängig ist, kann über die
Art der Böden innerorts keine Aussage getroffen werden. Die Arbeitshilfe des
Ministeriums für Umwelt und Verkehr Baden Württemberg empfiehlt deshalb eine
pauschale Einstufung von geringer bodenschutzfachlicher Bedeutung. Es wird davon
ausgegangen, dass die Böden im Innenbereich stark verändert und in der Regel auch
vorbelastet sind. Die geringe Größe der Freiflächen und eine mögliche Verdichtung oder
Umlagerung des Bodens durch frühere Baumaßnahmen im Untersuchungsbereich legen
diese Annahme nahe.
Schutzgut Wasser: Durch den hohen Versiegelungs- und Verdichtungsgrad findet eine
Grundwasserneubildung praktisch nicht statt. Das Vorhabengebiet hat nur eine geringe
Bedeutung für das Schutzgut Wasser.
Schutzgut Klima, Luft: Klimatisch liegt der Untersuchungsraum zwischen der
wärmebegünstigten Oberrheinebene und den weitaus kühleren und
niederschlagsreicheren Lagen des höheren Schwarzwaldes.
Das Sonderklima der Siedlungsräume wird durch die Überbauung beherrscht, die nicht
nur Windströmungen verändert, sondern auch Parameter, wie Verdunstung, Luft- und
Bodenerwärmung entscheidend beeinflusst.
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern: Die wesentlichsten Wechselwirkungen
zwischen den einzelnen Schutzgütern gehen von dem hohen Versiegelungsgrad im
Untersuchungsgebiet aus:
- Schutzgut Tiere kleine Grünflächen und Einzelbäume Lebensbedingungen nur
für sehr wenige Tierarten geeignet

- Schutzgut Wasser wenig Möglichkeiten zur Versickerung geringes
Wasserangebot für Pflanzen
- Schutzgut Klima und Luft starke Erwärmung, geringe Verdunstungsrate
3. Prognose bei Durchführung/Nichtdurchführung der Planung
Grundsätzlich ist im Rahmen des kommunalen Flächenmanagements die
Innenentwicklung der Außenentwicklung vorzuziehen. Gesetzliche Anforderungen an die
Bauleitplanung bezüglich des Flächensparens werden vor allem durch das
Baugesetzbuch formuliert; das Ziel, den Flächenverbrauch deutlich zu reduzieren ist
ebenso im Umweltplan Baden-Württemberg verankert. Deshalb sollte – gerade auch im
Sinne einer nachhaltigen Gemeinde-Entwicklung – durch behutsames Nachverdichten
vorrangig vorhandenes Potential genutzt werden (zumal ein steigender Wohnbedarf bei
sinkender Haushaltsgröße prognostiziert wird).
Ökologisch stehen die Aspekte einer Verminderung des Flächenverbrauchs, Schutz von
Naherholungsflächen und angrenzender Landschaftsräume, schonender und effizienter
Einsatz der Ressource Boden sowie einer geringeren Zersiedelung im Vordergrund.
Ökonomische Vorteile ergeben sich z.B. durch eine bessere Auslastung der Infrastruktur,
reduzierte Anfahrtswege/Verkehrsbelastung, meist geringere Planungs- und
Erschließungskosten, Verminderung der Verbrauchskosten je Nutzungseinheit.
Auch das soziale Lebensumfeld profitiert von der Siedlungsentwicklung im Bestand. So
kann sich ein vermehrter Zuzug nicht nur im Hinblick auf die veränderte
Altersentwicklung – sondern auch als Rentabiltätsfaktor für Einzelhandel positiv
auswirken.
4. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Auswirkungen
Die Vermeidung von Eingriffen in den Naturhaushalt lässt sich primär durch alternative
Standortentscheidungen erreichen. In diesem Fall ist die innerörtliche Bebauung
wesentlich naturverträglicher als eine Bebauung im Außenbereich.
Die durch das Vorhaben (mehrgeschossige, geschlossene Bebauung) zu erwartenden
Auswirkungen gliedern sich in
- anlagebedingte Wirkungen
- betriebsbedingte Wirkungen
- baubedingte Wirkungen.
Durch die Vorbelastungen des Untersuchungsgebiets können die meisten
Beeinträchtigungen als unerhebliche bzw. als temporäre Beeinträchtigungen während
der Bauphase (erhöhter Lärm- und Emissionspegel) eingeschätzt werden.
Betriebsbedingte Wirkungen sind nicht zu erwarten, da die zukünftige Nutzung des
Gebäudes sich nicht von der Nutzung der umgebenden Bebauung unterscheidet.
Der anlagebedingte Verlust von Bäumen und Grünflächen ist nicht erheblich und
ausgleichbar. Der Verlust bzw. die Verdrängung von wenigen mobilen/bodenlebenden
Tierarten ist ebenfalls nicht erheblich, da die Arten in ihrem Bestand nicht gefährdet
sind.

Der anlagebedingte Verlust offener Bodenflächen und Regenwasserversickerungsflächen
wird durch die deutliche Verbesserung des Versiegelungsgrades – geplant sind: 348,5
m² Grünfläche, 324 m² begrünte Dachfläche, 325 m² begrünte Tiefgaragenfläche sowie
80 m² teilversiegelte Stellplätze - ausgeglichen.
Anlagebedingte zusätzliche klimatische Auswirkungen, wie Erwärmung und
eingeschränkter Luftaustausch, dürften durch das bereits benachbarte Hochhaus nur
wenig ins Gewicht fallen. Eine Verbesserung des Mikroklimas im Untersuchungsraum
kann durch die Dachflächenbegrünung auf dem geplanten Gebäude/Tiefgarage und die
Pflanzung mehrerer heimischer Bäume im Rahmen der Umgestaltung der Grünflächen
erreicht werden. Durch beide Maßnahmen kann ein Teil des Regenwassers
zurückgehalten werden und durch großflächige Verdunstung kann zur Abkühlung
beigetragen werden. Durch die Auswahl heimischer Arten kann zusätzlich wieder
Nahrungs- und Lebensraum für Tiere und Pflanzen geschaffen werden.
5. Alternative Planungsmöglichkeiten
Wesentliche andere Lösungen zur Entwicklung und Bebauung des Bereiches erscheinen
nicht sinnvoll.
Der Einsatz von regenerativen Energien/alternativer Wärmeversorgung sollte geprüft
werden.
6. Verwendete Methodik
6.1 Schwierigkeiten und Kenntnislücken
Für die Gemeinde Waldbronn existieren wenig umweltrelevante Gutachten. Die meisten
Angaben beruhen somit auf Erfahrungswerten und Abschätzungen allgemeiner Natur.
Für die Gegenüberstellung der Lärmbelastung – Zunahme durch temporären Baulärm,
zukünftigen Nachbarschaftslärm, Zunahme der Verkehrsbelastungen im Vergleich zum
früheren Zustand (Gewerbelärm) ist ein externes Lärmgutachten vorgesehen.
Eine gesicherte Abwägung der klimatischen Veränderungen durch die Massierung der
Bebauung im Vergleich zur geplanten Entsiegelung kann ohne fachliches Gutachten nicht
vorgenommen werden.
6.2 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring)
Auf Grund der Ausgangsstruktur des Untersuchungsgebietes (fast vollständige
Versiegelung bzw. vorhandene Bebauung) und der durchgeführten Umweltprüfung sind
nachteilige erhebliche Umweltauswirkungen nicht zu erwarten.
Eine Kontrolle der Baumpflanzungen kann von der Gemeinde Waldbronn geleistet
werden.
Sind bei Erdarbeiten Auffälligkeiten visueller oder geruchlicher Art festzustellen, so ist
das Material zu separieren, ein Bodengutachter einzuschalten und die zuständige
Bodenschutzbehörde zu informieren.
Eventuell anfallende schadstoffhaltige Baustoffe sind der Gemeinde Waldbronn
mitzuteilen und auf geeignete Weise zu entsorgen.
7. Zusammenfassung

Mit dem Bebauungsplan wird das Ziel verfolgt den Bereich städtebaulich aufzuwerten
und als Wohngebiet weiterzuentwickeln. Die Neubebauung soll sich in den vorhandenen
Bestand an Gebäuden und Nutzungen einfügen.
Die Bestandserfassung und Bewertung ergibt für alle, für das Vorhaben relevanten
Schutzgüter nicht erhebliche Beeinträchtigungen. Bei Umsetzung der vorgeschlagenen
Maßnahmen können alle beeinträchtigten Funktionen der Schutzgüter ausgeglichen und
zum Teil sogar verbessert werden. Eine extensive Dachbegrünung und die Pflanzung
einheimischer Bäume werden zu einer Verbesserung des Klimas und der Luftqualität
beitragen und damit positiv auf das Schutzgut Mensch wirken. Das Gleiche gilt für das
Schutzgut Pflanzen/Biotope und Tiere. Das Schutzgut Wasser wird vor allem von der
Dachbegrünung profitieren.
Waldbronn, den
Ehrler
Bürgermeister
Fassung vom 12.06.2006
Bestandteil des Satzungsbeschlusses vom