Geschäftsbericht 2011 - Magdeburger ...
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<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2011</strong><br />
<strong>Magdeburger</strong> Wohnungsbaugenossenschaft<br />
von 1893 eG
4<br />
impressum<br />
Herausgeber<br />
<strong>Magdeburger</strong><br />
Wohnungsbaugenossenschaft von 1893 eG<br />
Ulrichplatz 1<br />
39104 Magdeburg<br />
Tel.: 0391 6292-0<br />
Fax: 0391 6292-222<br />
gestaltung<br />
DATES Medien Verlag GmbH<br />
Fotos<br />
Andreas Lander<br />
Druck<br />
Grafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG<br />
Auf einen Blick<br />
Jahreabschlusskennzahlen<br />
<strong>2011</strong> 2010 2009<br />
Bilanzsumme in T€ 205.420,50 202.432,00 190.822,10<br />
Bilanzgewinn in T€ 2.434,05 7.378,20 519,20<br />
Eigenkapitalquote in % 39,1 38,3 36,3<br />
Cashflow in T€ 4.428,80 3.476,80 3.572,50<br />
Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen<br />
<strong>2011</strong> 2010 2009<br />
Anzahl Mitglieder 6.533 6.387 6.315<br />
Anzahl Wohnungen 4.070 4.070 4.084<br />
Leerstandsquote per 31.12. 3,0 5,3 9,9<br />
Mietanschlussquote in % 118,4 131,8 102,6<br />
Sollmiete Wohnungen in T€ 15.323,80 14.788,40 14.366,30<br />
durchschnittl. Sollmiete pro qm in € 4,99 4,83 4,69<br />
Instandhaltungskosten in T€ 2.501,20 2.440,80 2.192,60<br />
5
6<br />
inhAlt<br />
Impressum 4<br />
Auf eInen BlIck 5<br />
GeschäftsBericht für dAs JAhr <strong>2011</strong> 11<br />
1. Wohnen 17<br />
1. 1. kommen und Gehen: Vermietung in der 1893 18<br />
1. 2. schulden eintreiben: mahn- und klagewesen 20<br />
1. 3. strom sparen: Betriebskosten 21<br />
1. 4. Was wir sonst noch alles vermieten: nebengeschäfte 23<br />
2. mItGlIed seIn 31<br />
2. 1. eigentümerwechsel: mitgliederentwicklung 31<br />
2. 2. Wahljahr <strong>2011</strong>: mitgliedervertreter gewählt 32<br />
2. 3. Gemeinsam aktiv sein: mitgliederfahrten und mehr <strong>2011</strong> 32<br />
3. BAuen 39<br />
3. 1. stein auf stein: modernisierung und sanierung 40<br />
3. 2. Wasserrohrbruch und co: die operative Instandhaltung 41<br />
3. 3. Instandhaltungsstau vermeiden:<br />
die planmäßige Instandhaltung 42<br />
3. 4. moderne Wohnungen für den neuen mieter:<br />
der Ausbau von leerwohnungen 43<br />
3. 5. Wer will fleißige handwerker sehen:<br />
Was unsere haushandwerker für die Genossenschaft tun 44<br />
4. VerWAlten 51<br />
4. 1. marketing: Wie wir zeigen wer wir sind 51<br />
4. 2. personalentwicklung: mitarbeiterstamm<br />
mit reichem erfahrungsschatz wird behutsam verjüngt 52<br />
7
8<br />
lAGeBericht für dAs JAhr <strong>2011</strong> 55<br />
1. GeschäftsVerlAuf 57<br />
1. 1. Branchenentwicklung 57<br />
1. 2. Geschäftsverlauf im unternehmen 58<br />
2. dArstellunG der lAGe 63<br />
2. 1. Vermögenslage 63<br />
2. 2. finanzlage 66<br />
2. 3. ertragslage 68<br />
3. chAncen und rIsIken der zukünftIGen entWIcklunG 71<br />
4. VorGänGe Von Besonderer BedeutunG<br />
nAch dem schluss des GeschäftsjAhres 75<br />
5. VorAussIchtlIche zukünftIGe entWIcklunG<br />
des unternehmens 76<br />
JAhresABschluss zum 31.12.<strong>2011</strong> 79<br />
Bilanz zum 31.12.<strong>2011</strong> 80<br />
Gewinn- und Verlustrechnung 82<br />
AnhAnG für dAs JAhr <strong>2011</strong> 85<br />
1. AllGemeIne AnGABen 87<br />
2. erläuterunGen zu den BIlAnzIerunGs-<br />
und BeWertunGsmethoden 87<br />
2. 1. Anlagevermögen 87<br />
2. 2. umlaufvermögen 90<br />
2. 3. rücklagen 92<br />
2. 4. rückstellungen 92<br />
2. 5. Verbindlichkeiten 93<br />
3. erläuterunGen zur BIlAnz und zur<br />
GeWInn- und VerlustrechnunG 94<br />
3. 1. Angaben zur Bilanz 94<br />
3. 2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 99<br />
4. sonstIGe AnGABen 101<br />
5. BerIcht des AufsIchtsrAts 105<br />
mitArBeiter der 1893 111<br />
Vorstand und stabstellen 112<br />
rechnungswesen & finanzen 114<br />
Vermietungs management 116<br />
service management 118<br />
projekt- und technisches management 120<br />
9
10<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
<strong>Geschäftsbericht</strong><br />
für das Jahr <strong>2011</strong><br />
11
12<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
13
14<br />
Wohnen<br />
Insgesamt standen<br />
im Berichtsjahr 490<br />
Wohnungskündigungen<br />
580 Vermietungen<br />
gegenüber. dies führte<br />
zu einer Vermietungs-<br />
quote von 97 prozent<br />
zum 31.12.<strong>2011</strong>.
16<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
1. Wohnen<br />
der genossenschaftlichen Aufgabe, bezahlbaren und sicheren<br />
Wohnraum für ihre mitglieder bereitzustellen, fühlt sich die 1893 im<br />
besonderen maße verbunden. mit stolz kann sie faire mieten in zum<br />
teil denkmalgeschützten voll sanierten Altbauten in Innenstadtnähe<br />
bieten.<br />
per 31.12.<strong>2011</strong> bewirtschaftet die Genossenschaft 4.070 mietwohnungen,<br />
darunter vier Gästewohnungen und sechs zum Verkauf<br />
stehende einfamilienhäuser.<br />
trotz des Verkaufes von zwei einfamilienhäusern wurde die Anzahl<br />
◘ Mitarbeiterentwicklung (Anzahl der Vollbeschäftigten per 31.12.)<br />
der Wohnungen durch den umbau einer seit jahren ungenutzten<br />
Gaststätte zu zwei barrierearmen Wohnungen im Berichtsjahr<br />
konstant gehalten.<br />
26 <strong>2011</strong><br />
26 2010<br />
25 2009<br />
◘ Wohnungsverteilung in Magdeburg (gesamt 4.070) 1.000<br />
6 EFH<br />
49 Goethestraße<br />
105 Stadtfeld West<br />
160 Buckau<br />
181 westl. Leipziger Straße<br />
243 Sudenburg<br />
299 Neue Neustadt<br />
336 Altstadt<br />
612 östl. Leipziger Straße<br />
964 Brückfeld<br />
1.115 Stadtfeld Ost<br />
◘ Kündigungsgründe (insgesamt 490 Kündigungen)<br />
Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich die fluktuation beruhigt.<br />
1,8 % fristlos durch die 1893 (9)<br />
dementsprechend ging die Anzahl der neuvermietungen zurück.<br />
3,5 % Eigentumserwerb (17)<br />
dies steht im zusammenhang mit dem Abschluss des sanierungspro-<br />
5,3 % sonstiges (26)<br />
grammes in der Gartenstadt Westernplan und der neuen neustadt,<br />
7,3 % Zeitmietvertrag (36)<br />
14,1 % Altersbedingt (69)<br />
16,3 % Umzug innerhalb der 1893 (80)<br />
19,8 % Ortswechsel (97)<br />
31,8 % veränderte Wohnbedürfnisse (156)<br />
17
18<br />
da nur noch wenige Wohnungen aus den sanierungsobjekten zur<br />
Vermietung bereit standen und auch die Ausweichumzüge von<br />
Bestandsmietern im Geschäftsjahr 2010 abgeschlossen waren.<br />
1. 1. kommen und Gehen: VermietunG in der 1893<br />
Insgesamt standen im Berichtsjahr 490 Wohnungskündigungen<br />
(2010: 556) 580 Vermietungen (2010: 733) gegenüber. dies entspricht<br />
einer mietanschlussquote von 1,18. es konnten also knapp 20 prozent<br />
mehr mieter für die 1893 gewonnen werden, als sie im Berichtsjahr<br />
verließen.<br />
stellt man die frage, wie viele und welche menschen die 1893<br />
verlassen haben oder in die 1893 gezogen sind, ergibt sich ein differenziertes<br />
Bild. In den 490 verlassenen Wohnungen lebten knapp 800<br />
menschen. davon waren je rund 20 prozent rentner, studenten oder<br />
Angestellte mit einem durchschnittsalter von 39 jahren. die hälfte<br />
der Verzogenen war zwischen 21 und 40 jahren alt und nur 19 prozent<br />
waren älter als 60. die durchschnittliche haushaltsgröße betrug 1,7<br />
personen.<br />
diese ergebnisse spiegeln sich auch in den kündigungsgründen wider,<br />
die sich zum großen teil auf vier hauptursachen verdichten lassen:<br />
»<br />
»<br />
»<br />
69 Wohnungskündigungen erreichten die 1893 aus Altersgründen,<br />
97 mieter verließen nicht nur die 1893 sondern auch magdeburg<br />
und<br />
156 mieter wollten sich in ihrer Wohnsituation verändern, d. h. die<br />
Wohnung war ihnen zu groß oder zu klein oder entsprach sonst<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
6 EFH<br />
49 Goethestraße<br />
105 Stadtfeld West<br />
160 Buckau<br />
nicht mehr den Bedürfnissen der mieter. für diese 156 konnte<br />
keine passende Wohnung in den Beständen der 1893 gefunden<br />
werden, so dass sie die Genossenschaft verließen.<br />
181 westl. Leipziger Straße<br />
243 Sudenburg<br />
299 Neue Neustadt<br />
336 Altstadt<br />
eine neue Wohnung im Bestand, die den veränderten Bedürfnissen<br />
612 östl. Leipziger Straße<br />
der 1893-mieter entsprach, konnte die Genossenschaft 80 mitgliedern<br />
964 Brückfeld<br />
anbieten.<br />
◘ Kündigungsgründe (insgesamt 490 Kündigungen)<br />
1,8 % fristlos durch die 1893 (9)<br />
3,5 % Eigentumserwerb (17)<br />
5,3 % sonstiges (26)<br />
7,3 % Zeitmietvertrag (36)<br />
14,1 % Altersbedingt (69)<br />
16,3 % Umzug innerhalb der 1893 (80)<br />
19,8 % Ortswechsel (97)<br />
31,8 % veränderte Wohnbedürfnisse (156)<br />
ein ◘ Modernisierung/Sanierung etwas anderes Bild zeichnet 5 Mio. € sich ab, wenn die zuzüge 10 Mio. im € jahr <strong>2011</strong><br />
einer 1.586,1 Betrachtung T€ unterzogen werden.<br />
<strong>2011</strong><br />
11.231,0 T€ 2010<br />
» fast 60 prozent der neuen 1893-Bewohner 6.912,8 T€ sind <strong>2011</strong> zwischen 2009<br />
◘ Leerwohnungsausbau 20 und 40 jahren alt gewesen 0,5 Mio. € und brachten 121 1 Mio. kinder € mit in die<br />
1893. 1.205,0 T€ <strong>2011</strong><br />
1.260,9 T€ 2010<br />
» nur rund 6 prozent der neuzugänge waren im rentenalter über<br />
1.083,9 T€ 2009<br />
60.<br />
◘ Instandhaltg./Instandsetzung 0,5 Mio. € 1 Mio. €<br />
1.277,3 T€ <strong>2011</strong><br />
» rund die hälfte der neueinzüge sind Angestellte, facharbeiter<br />
1.147,1 T€ 2010<br />
oder Beamte, 20 prozent studenten.<br />
1.085,3 T€ 2009<br />
◘ » Halteinvestitionen durchschnittlich leben 50 1,8 T€ personen in den neu 100 bezogenen<br />
T€<br />
18,9 T€ <strong>2011</strong><br />
Wohnungen der 1893.<br />
38,4 T€ 2010<br />
23,4 T€ 2009<br />
◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen<br />
1.115 Stadtfeld Ost<br />
425 <strong>2011</strong><br />
19
20<br />
die Genossenschaft konnte daher die Vermietungsquote nun auf<br />
97 prozent verbessern. zum 31.12.<strong>2011</strong> standen nur 127 Wohnungen<br />
leer, ein jahr zuvor waren es noch 215 Wohnungen.<br />
1. 2. schulden eintreiBen: mAhn- und klAGeWesen<br />
die zunehmend schwerer werdende wirtschaftliche situation vieler<br />
mieter sowie die weiter verschlechterte zahlungsmoral hat es<br />
notwendig gemacht, das mahn- und klagewesen nochmals in seinen<br />
Abläufen auf den prüfstand zu stellen, einige organisatorische fragen<br />
neu zu gestalten und so das mahnwesen abermals zu straffen und zu<br />
verbessern.<br />
Im Geschäftsjahr haben<br />
»<br />
»<br />
»<br />
»<br />
365 mieter mit einem durchschnittlichen zahlungsrückstand von<br />
500 € ihre gesamten mietrückstände beglichen.<br />
98 neue mietschuldner einen durchschnittlichen zahlungsrückstand<br />
von 365 € aufgebaut.<br />
90 mieter ihre schulden zumindest reduzieren, wenn auch nicht<br />
vollständig abzahlen können.<br />
76 mieter ihre schulden trotz intensiver Betreuung um<br />
durchschnittlich 570 € im Berichtsjahr aufgebaut.<br />
Insgesamt 60 abgeschlossene ratenzahlungsvereinbarungen unterstützen<br />
die schuldner bei der Abzahlung ihrer schulden und sind ein<br />
bewährtes Instrument der 1893, um mietforderungen im Griff zu<br />
behalten.<br />
Im Vergleich zum Vorjahr konnten auf diese Weise die Anzahl der fristlosen<br />
kündigungen durch die 1893 von 19 auf 9 halbiert werden.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
dennoch mussten forderungen von 94,1 t€, die die 1893 bereits in der<br />
Vergangenheit als uneinbringlich eingeschätzt hatte, aufgerechnet<br />
werden. daneben wurden 42,6 t€ neue einzelwertberichtigungen<br />
gebildet und 17,2 t€ offene forderungen direkt abgeschrieben.<br />
Bereits einzelwertberichtigte forderungen von 46,8 t€ konnten<br />
aufgrund von zahlungseingängen wieder aufgelöst werden.<br />
die mietforderungen vor Wertberichtigungen entwickelten sich im<br />
Berichtsjahr weiter positiv; sowohl die offenen forderungen als auch<br />
die einzelwertberichtigungen nehmen kontinuierlich ab, was seine<br />
ursache vor allem in dem verbesserten und intensivierten mahn- und<br />
klagewesen hat.<br />
1. 3. strom spAren: BetrieBskosten<br />
Im Berichtsjahr wurden insgesamt Betriebskosten i.h.v. 6.168,9 t€ für<br />
das jahr 2010 ordnungsgemäß abgerechnet.<br />
die lange kälteperiode zu Beginn des jahres und der frühe und heftige<br />
Wintereinbruch ende november sorgten in vielen Abrechnungen für<br />
einen weiteren Anstieg der kosten für heizung und Warmwasser,<br />
aber auch der kosten für die schnee- und eisbeseitigung. Allein in<br />
magdeburg konnten im dezember 2010 insgesamt 63,3 liter niederschlag<br />
gemessen werden, was mehr als dem Anderthalbfachen<br />
(154 prozent) des langjährigen klimamittelwertes entspricht. Allein der<br />
Winterdienst war mit 46 einsätzen im Abrechnungsjahr genau doppelt<br />
so häufig unterwegs wie 2009.<br />
Gegenläufig wirken sich sinkende kosten im Bereich von heizung und<br />
Warmwasser aus, die die 1893 bereits 2009 mit den Wärmeversorgern<br />
verhandelt hatte. so können die um 6,6 prozent pro megawattstunde<br />
gesunkenen kosten zumindest zum teil den Anstieg beim Wärmeverbrauch<br />
um über 20 prozent abfedern.<br />
21
22<br />
Im durchschnitt führten diese entwicklungen zu einem weiteren<br />
Anstieg der Betriebskosten pro Quadratmeter Wohn- und nutzfläche<br />
und monat auf 1,98 €/qm:<br />
˥<br />
Betriebskostenverlauf<br />
Abrechnungsjahr 2010 2009 2008<br />
Kosten pro m 2 Wohnfläche und Monat 1,98 € 1,88 € 1,92 €<br />
für die Abrechnung des Berichtsjahres <strong>2011</strong> lassen sich ebenso einige<br />
Vorhersagen treffen: zwar war der Winter im frühjahr lang und kalt,<br />
doch kam dieser zum ende des jahres noch nicht zurück. der wohl<br />
sonnigste und wärmste november seit jahrzehnten und der fast<br />
frost- und damit schnee- sowie eisfreie dezember dürften für einen<br />
geringeren Wärmeverbrauch im Vergleich zum Abrechnungsjahr 2010<br />
sorgen.<br />
Gegenläufig wird sich die Anhebung der müllgebühren im mai <strong>2011</strong><br />
auswirken.<br />
neue Wege will die 1893 ab 2012 beschreiten. so werden bei der<br />
neuorganisation einzelner dienstleistungen, die zu den regelmäßigen<br />
hausmeisteraufgaben gehören, zuverlässige, motivierte und freundliche<br />
mieter der 1893 zum einsatz kommen. die 1893 verspricht sich<br />
davon vor allem unterstützung für die jeweiligen kundenbetreuer<br />
und attraktivere Quartiere, denn vor allem die Bewohner wissen sehr<br />
genau, an welchen ecken hand angelegt werden muss und haben<br />
nun einen Ansprechpartner vor ort, der sich um kleinere Arbeiten<br />
kümmern kann.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
1. 4. WAs Wir sonst noch Alles Vermieten: neBenGeschäfte<br />
neben 4.066 Wohnungen vermietet die 1893 Grundstücke zur Garten-<br />
und Garagennutzung, stellplätze, Gewerbeflächen sowie Gästewoh-<br />
nungen und einen Wohngebietstreff.<br />
˥<br />
Vermietungsobjekte<br />
Nebengeschäft Anzahl<br />
Gewerbe 40<br />
Stellplätze/ Bodenflächen/Sonstiges 778<br />
Gästewohnungen 4<br />
Wohngebietstreff 1<br />
Nissan-Transporter 1<br />
gewerbe<br />
Im Berichtsjahr verfügte die 1893 über insgesamt 40 gewerblich<br />
genutzte flächen und es ist nach wie vor der Anspruch der 1893 durch<br />
diese Gewerbeflächen die Quartiere zu beleben und durch Anbieter<br />
verschiedenster produkte und dienstleistungen die Quartiere noch<br />
lebenswerter zu gestalten. Besonders erfreulich war die Gewinnung<br />
eines neuen Anbieters von Biolebensmitteln für die räumlichkeiten<br />
des Bau- und Vermietungsbüros in der freiherr-vom-stein-straße.<br />
Aber auch in anderen Quartieren erleichtern und bereichern ärzte,<br />
friseure und verschiedenste gastronomische Angebote den Alltag.<br />
stellplätze<br />
die 1893 bewirtschaftet per 31.12.<strong>2011</strong> insgesamt 466 stellplätze,<br />
die sehr unterschiedlich in den Quartieren verteilt sind. um die<br />
angespannte parkplatzsituation in stadtfeld ost zu entschärfen,<br />
23
24<br />
wurde bei den sanierungsprojekten auch der Bau von stellplätzen<br />
integriert. Weiterhin wurden die Anwohner im April befragt, ob<br />
die Genossenschaft Anwohnerstellplätze bei der stadt magdeburg<br />
beantragen sollte. über 1.000 schreiben wurden an die Anwohner<br />
zwischen ebendorfer straße und Gagernstraße verschickt, doch nur<br />
25 prozent der Befragten wünschen sich einen Anwohnerparkausweis,<br />
so dass die 1893 keine neue parkordnung beantragen wird.<br />
boDenFläcHen unD garagen<br />
neben den stellplätzen bewirtschaftet die Genossenschaft noch 312<br />
Garagen, Boden- und pachtflächen sowie andere einheiten.<br />
gästewoHnungen<br />
Bis <strong>2011</strong> verfügte die 1893 über drei Gästewohnungen in drei verschiedenen<br />
stadtgebieten (Brückfeld, stadtfeld ost und Östliche leipziger<br />
straße). nach fertigstellung der sanierungsarbeiten kam eine Gäste-<br />
Wohnung in der sanierten martin-Andersen-nexö-straße als ersatz für<br />
die Wohnung in der Albert-Vater-straße dazu. Im zuge der Ausstattung<br />
dieser Wohnung wurde eine Generalüberholung aller Gästewohnungen<br />
beschlossen. neben einer malermäßigen Instandsetzung und<br />
der Verlegung neuer fußböden durch die haushandwerker der 1893<br />
wurden die Wohnungen mit liebe zum detail neu möbliert und ausgestattet.<br />
dem Anspruch „Wohnen in der schönsten form“ wird die 1893<br />
nun auch bei den Gästewohnungen gerecht.<br />
In diesem zusammenhang wurden zum 01.01.2012 auch die preise<br />
angepasst, was die Auslastung nicht beeinträchtigt hat.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Wohnen<br />
18,9 T€ <strong>2011</strong><br />
◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen<br />
38,4 T€ 2010<br />
23,4 T€ 2009<br />
425 <strong>2011</strong><br />
369 2010<br />
402 2009<br />
◘ Instandhaltungskosten incl. Rückstellungsbeeinflussung in €/qm/Monat<br />
so verfügt die 1893 über drei modernisierte Gästewohnungen:<br />
9,63 <strong>2011</strong><br />
˥<br />
Übernachtungspreise in Gästewohnungen<br />
9,41 2010<br />
8,43<br />
Preis für<br />
2009<br />
Mitglieder Nichtmitglieder<br />
◘ Kontaktaufnahme 2-Zimmerwohnung der Handwerker mit im Erdgeschoss<br />
dem Mieter<br />
Martinmit<br />
ausklappbarer Couch im<br />
Andersen-<br />
67,97 %<br />
Wohnzimmer<br />
Nexö-Str. 6 20,79<br />
bis zu 4 Personen<br />
100 %<br />
35,00 €* am gleichen 45,00 Tag (137 €* Fälle)<br />
innerhalb von 3 Tagen (37 Fälle)<br />
1,69<br />
Wörlitzer<br />
Straße 1a<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
im Erdgeschoss<br />
bis zu 4 Personen<br />
35,00 €*<br />
länger als 3 Tage (3 Fälle)<br />
45,00 €*<br />
Helmholtzstraße<br />
24<br />
4-Zimmer-Wohnung im<br />
Erdgeschoss<br />
bis zu 6 Personen<br />
35,00 €* 45,00 €*<br />
+10,00 € Aufschlag bei Belegung<br />
mit mehr als 4 Personen<br />
* Bei allen Gästewohnungen wird bei bis zu 3 Übernachtungen eine Reinigungspauschale von 15,00 €<br />
erhoben. Bei mehr als 3 Übernachtungen erhöht sich die Reinigungspauschale auf 30,00 €.<br />
woHngebietstreFF<br />
neben den Gästewohnungen zur unterbringung der lieben Verwandtschaft<br />
bietet die 1893 auch einen Wohngebietstreff für feiern, kaffeenachmittage<br />
oder sportgruppen in der roßlauer straße 4 in Brückfeld an.<br />
nissan-transporter<br />
der von den haushandwerkern genutzte 1893-Bus kann am<br />
Wochenende von freitagnachmittag bis montagmorgen von<br />
1893-mitgliedern gemietet werden. An den Wochenenden steht er für<br />
umzüge und Ausflüge mit der Großfamilie zur Verfügung. Auch dieses<br />
Angebot wurde im vergangenen jahr vermehrt angenommen.<br />
25
26<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Mitglied sein<br />
27
28<br />
mitGlieder<br />
Gemeinsame<br />
Aktivitäten mit den<br />
mitgliedern ermög-<br />
lichen es, in einem<br />
entspannten umfeld<br />
sorgen und probleme<br />
diskutieren zu können<br />
oder einfach nur<br />
genossenschaftliches<br />
miteinander zu leben.
30<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Mitglied sein<br />
2. mitGlied sein<br />
die mitglieder als eigentümer einer Genossenschaft sind unver-<br />
zichtbarer Bestandteil der täglichen Arbeit der 1893. nicht nur, dass<br />
es der 1893 lt. satzung untersagt ist, nichtmitgliedergeschäfte<br />
abzuschließen, sondern auch die tatsache, dass mitbestimmung und<br />
kontrolle durch die mitgliedergremien, wie die Vertreterversammlung<br />
oder den Aufsichtsrat, in der 1893 großgeschrieben werden, ermög-<br />
lichen ein reges genossenschaftliches miteinander.<br />
2. 1. eiGentümerWechsel: mitGliederentWicklunG<br />
die mitgliederzahlen haben sich im Geschäftsjahr noch einmal stark<br />
bewegt. Wurden in den vergangenen beiden jahren noch enorme<br />
zuwächse verzeichnet, die maßgeblich auf die umfassenden sanie-<br />
rungsarbeiten in stadtfeld und neustadt und die sich anschließenden<br />
Vermietungen zurückgehen, war dies <strong>2011</strong> nicht mehr der fall. Im<br />
Gegenteil, denn auch in diesem jahr wirken nach der novellierung<br />
der satzung genau wie im vergangenen jahr letztmalig zwei kündi-<br />
gungsfristen: zum einen die verkürzte neue kündigungsfrist von sechs<br />
monaten zum jahresende und zum anderen die alte kündigungs-<br />
frist von zwei jahren zum jahresende. so scheiden zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
sowohl die mitglieder aus, die bis zum 31.12.2009 ihre mitgliedschaft<br />
gekündigt haben als auch jene, die bis 30.06.<strong>2011</strong> eine kündigung<br />
vornahmen.<br />
dennoch konnte die Anzahl der mitglieder um 174 von 6.387 auf 6.533<br />
mitglieder gesteigert werden (inkl. 28 korrekturen früherer jahre). 659<br />
zugänge stehen hierbei 507 Abgängen im Berichtsjahr gegenüber.<br />
damit einher ging eine erhöhung des Geschäftsguthabens von 18,4 t€.<br />
31
32<br />
2. 2. WAhlJAhr <strong>2011</strong>: mitGliederVertreter GeWählt<br />
Anlässlich der mitgliedervertreterwahl <strong>2011</strong>/2012 konstituierte sich<br />
im oktober <strong>2011</strong> eine siebenköpfige Wahlkommission, die durch<br />
Vorstand und Aufsichtsrat der 1893 berufen wurde.<br />
datengrundlage zur Bestimmung der zu wählenden mitgliedervertreter<br />
war die mitgliederanzahl per 31.08.<strong>2011</strong>, d. h. 6.724 mitglieder.<br />
somit waren gemäß satzung 90 Vertreter sowie ersatzvertreter per<br />
Briefwahl zu wählen. die Wahl fand im zeitraum vom 15.11.<strong>2011</strong> bis<br />
30.11.<strong>2011</strong> statt.<br />
Insgesamt stellten sich 103 kandidaten zur Wahl. die geringe Wahlbeteiligung<br />
der 1893-mitglieder mit 18,1 prozent bestätigt den allgemeinen<br />
trend in deutschland. 96,1 prozent der abgegebenen stimmzettel<br />
waren gültig.<br />
Insgesamt haben aber 89 mitglieder ihre Wahl zum Vertreter<br />
angenommen und treten im juni ihr Amt an, 12 der 14 ersatzvertreter<br />
nahmen die Wahl an.<br />
2. 3. GemeinsAm AktiV sein: mitGliederfAhrten und mehr <strong>2011</strong><br />
Gemeinsame Aktivitäten mit den mitgliedern ermöglichen es, in<br />
einem entspannten umfeld sorgen und probleme diskutieren zu<br />
können oder einfach nur genossenschaftliches miteinander zu leben.<br />
<strong>2011</strong> bot die 1893 wieder zahlreiche Aktivitäten von mieterfahrten<br />
über mieterfeste und der Weihnachtsfeier an.<br />
die erste mieterfahrt führte 70 mitglieder und mitarbeiter auf den<br />
hexentanzplatz und zur roßtrappe.<br />
die zweite mieterfahrt führte 45 mitglieder am 25. juni in den<br />
serengeti park.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Mitglied sein<br />
der zootag der acht magdeburger Wohnungsbaugenossenschaften<br />
war trotz regens ein großer erfolg. tausende Genossenschafter<br />
trauten sich mit Gummistiefeln und regenschirmen am 3. juli in den<br />
magdeburger zoo, um ein buntes programm zu erleben und die tiere<br />
im zoo zu bestaunen.<br />
einen höhepunkt bildete in diesem jahr der Geburtstag des jüngsten<br />
Quartiers der 1893: der faßlochsberg wurde 50 jahre alt und der<br />
einladung zur Geburtstagsfeier folgten hunderte Genossenschafter,<br />
darunter auch zahlreiche Bewohner der ersten stunde. Insgesamt<br />
65 damen und herren halten der 1893 seit 1961 im faßlochsberg<br />
die treue und wollen dies auch noch so lange, wie es die eigene<br />
Gesundheit zulässt, tun. Bei einem Wohnungsbestand von insgesamt<br />
300 Wohnungen ist dies beachtlich und spricht für die Attraktivität<br />
dieses Quartieres.<br />
den Abschluss der mieterfahrten bildete eine Busreise in die keramikscheune<br />
nach spickendorf und eine schiffahrt auf der Goitzsche, die<br />
54 Genossenschaftern einen schönen tag bescherte.<br />
den traditionellen jahresausklang bildete die festliche mitgliederweihnachtsfeier<br />
am 8. dezember im ratswaagehotel. In diesem jahr<br />
folgten 260 Gäste der einladung und genossen bei kaffee, kuchen und<br />
Weihnachtsgebäck das weihnachtliche unterhaltungsprogramm.<br />
33
34<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bauen<br />
35
36<br />
operAtiVe<br />
instAndhAltunG<br />
mit viel sachverstand,<br />
einfühlungsvermögen<br />
und kreativen Ideen<br />
stehen die handwerker<br />
der 1893 in der<br />
Beratung genauso gern<br />
ihren (fach)mann, wie<br />
sie in der schnellen,<br />
sauberen und ordent-<br />
lichen umsetzung auch<br />
kniffliger Aufgaben<br />
brillieren.
38<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bauen<br />
3. BAuen<br />
lag 2010 noch der fokus auf der fertigstellung des sanierungspro-<br />
grammes in stadtfeld und neue neustadt sowie der entwicklung einer<br />
Idee zur durchführung der planmäßigen Instandhaltung der nächsten<br />
jahre, hat sich die 1893 im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> voll darauf konzentriert,<br />
die nötige datengrundlage für einen masterplan zur Instandhaltung<br />
und Instandsetzung des Bestandes der 1893 zu legen.<br />
die entscheidung, die dem masterplan zugrunde liegt, ist eine<br />
entscheidung für Investitionen in den Bestand und damit gegen die<br />
realisierung von neubauvorhaben oder objektankäufen. der fokus<br />
der 1893 wird in den nächsten jahren in der weiteren Aufwertung der<br />
Bestände liegen. ein schwerpunkt hierbei wird die errichtung weiterer<br />
Balkonanlagen in den unterschiedlichsten stadtgebieten sein, da die<br />
Genossenschaft von der zukunftsfähigkeit ihres Bestandes überzeugt<br />
ist.<br />
Im ersten halbjahr <strong>2011</strong> wurden verschiedene Bauteile an den 122<br />
objekten der 1893 hinsichtlich ihres technischen zustandes bewertet.<br />
dabei wurden u. a. die Außenanlagen, die tragenden Bauteile, die<br />
fassaden, die hausflure, die dachböden, die keller, die Ver- und entsorgungsleitungen,<br />
die haustechnik, die fenster und türen, vorhandene<br />
Balkone, Wärmedämmsysteme und die dächer technisch beurteilt. die<br />
einzelne Wohnung hingegen war nicht Bestandteil der Bestandsaufnahme.<br />
Im ergebnis zeigte der technische Gesamteindruck der Bestände<br />
überwiegend eine gute Bausubstanz.<br />
Ausgehend von der Bestandsaufnahme und der weiteren Auswertung<br />
wurden die prioritäten für die Instandhaltung und für die Bestandsentwicklung<br />
festgelegt und unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit<br />
39
40<br />
geplant. die daraus entwickelten Instandhaltungs- und Investitions-<br />
kosten bilden eine Grundlage für den Wirtschafts- und finanzplan.<br />
zur Wohnwertverbesserung und weiteren entwicklung der Bestände<br />
werden vor allem die ergänzungen fehlender Balkonanlagen sowie<br />
die weitere energetische Aufwertung der Gebäudehüllen durch<br />
dämmsysteme schwerpunkte bilden.<br />
3. 1. stein Auf stein: modernisierunG und sAnierunG<br />
das Berichtsjahr war maßgeblich durch die fertigstellung der sanierungen<br />
in der Gartenstadt Westernplan und der neuen neustadt<br />
geprägt. Weiterhin konnten die Balkonanbauten in der Braunschweiger<br />
straße fortgeführt werden.<br />
In der Braunschweiger straße wurde der Anbau von Balkonen in den<br />
objekten 60 und 64 bis 66b fortgesetzt und in Wärmedämmung und<br />
Balkone insgesamt 789,2 t€ investiert.<br />
diese umfassenden maßnahmen haben das Quartier seit Beginn 2009<br />
enorm aufgewertet. so konnte die leerstandsquote von 9,0 prozent<br />
2009 durch die gesteigerte Attraktivität sowohl des Wohngebietes als<br />
auch der Wohnungen selbst auf 3,7 prozent per 31.12.<strong>2011</strong> reduziert<br />
werden.<br />
die umfangreichen Arbeiten aus dem sanierungsprogramm in der<br />
Wiener straße, der Gartenstadt Westernplan und der neuen neustadt<br />
konnten an allen objekten im frühjahr mit der Gestaltung der Außenanlagen<br />
erfolgreich zum Abschluss gebracht werden. Insgesamt<br />
wurden so in den letzten vier jahren 18,4 mio. € in die verbliebenen<br />
unsanierten Bestände der 1893 investiert.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bauen<br />
3. 2. WAsserrohrBruch und co:<br />
die operAtiVe instAndhAltunG<br />
es liegt in der natur der sache, dass die kleinen reparaturen im<br />
Alltag einen Großteil der Instandhaltungsaufträge ausmachen. so<br />
wurden im Berichtsjahr über 5.500 einzelaufträge zur reparatur von<br />
Wasserhähnen, fenstern, hauseingangstüren aber auch dachrinnen,<br />
Gehwegen oder zäunen ausgesteuert. Insgesamt stand ein Budget<br />
i.h.v. 700 t€ zur Verfügung. das große Volumen hatte zum einen seine<br />
ursache in der schnellen Bearbeitung von mängelanzeigen durch die<br />
mitarbeiter der 1893, zum anderen aber auch in den Quartiersbe-<br />
gehungen im rahmen des masterplanes. die zahlreichen kleineren<br />
mängel wurden direkt zur reparatur beauftragt.<br />
Im Berichtsjahr wurden mit einer „servicekarte reparatur“ die<br />
kontrollen hinsichtlich Qualität und Ausführung der beauftragten<br />
Arbeiten bei den betroffenen mietern abgefragt. Insgesamt wurden<br />
267 servicekarten versandt, um den Ablauf der mangelbeseitigung<br />
besser nachvollziehen zu können. so wurden die mieter nach dem<br />
zeitraum bis zur ersten kontaktaufnahme der firma, zur terminein-<br />
haltung und zur zufriedenheit mit der Ausführung der Arbeiten und<br />
der freundlichkeit des firmenmitarbeiters befragt. zwei drittel der<br />
Befragten sandten die servicekarte beantwortet zurück und konsta-<br />
tierten allgemeine zufriedenheit mit der Art und Weise, wie repara-<br />
turaufträge in der 1893 durch die beauftragten firmen abgewickelt<br />
werden.<br />
41
42<br />
◘ Kontaktaufnahme der Handwerker mit dem Mieter 100 %<br />
9,63 <strong>2011</strong><br />
9,41 2010<br />
8,43 2009<br />
67,97 % am gleichen Tag (137 Fälle)<br />
20,79 innerhalb von 3 Tagen (37 Fälle)<br />
1,69 länger als 3 Tage (3 Fälle)<br />
jeweils 98 prozent der Befragten schätzten die handwerker als<br />
pünktlich, freundlich und in der Ausführung der Arbeiten als gut ein.<br />
Auch 2012 wird deshalb die servicekarte weiter für Gewissheit bei der<br />
kontrolle der kleinen Instandhaltung sorgen.<br />
3. 3. instAndhAltunGsstAu Vermeiden:<br />
die plAnmässiGe instAndhAltunG<br />
die Instandsetzungsmaßnahmen in der Braunschweiger straße<br />
wurden in <strong>2011</strong> weiter fortgesetzt. so erfolgte die teilweise sanierung<br />
und dämmung von dachböden im Berichtsjahr in den Gebäuden 59<br />
bis 60, 64 bis 67 und 71, 71a, 71b für insgesamt 220,1 t€.<br />
zur nachhaltigen Isolierung wurden auch dachböden in den folgenden<br />
objekten gedämmt:<br />
»<br />
»<br />
»<br />
helmholtzstraße 20 bis 26 für 27,7 t€<br />
Westernplan 19 bis 21, 22-29 für 124,1 t€<br />
schmidtstraße 38 bis 40 für 20,5 t€<br />
darüber hinaus wurde die Grundstückszufahrt zum faßlochsberg 1<br />
bis 1c für 16,0 t€ saniert und die fenstererneuerung in Brückfeld für<br />
35,0 t€ weiter vorangetrieben.<br />
daneben wurden viele kleinere Arbeiten wie sockel-, Weg- und<br />
dachsanierungen sowie Vorbereitungsarbeiten für weitere sanierungsarbeiten<br />
an den entwässerungssystemen realisiert. Insgesamt<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bauen<br />
wurden 567,4 t€ in der planmäßigen Instandhaltung in den Gebäuden<br />
aufgewendet.<br />
Im nächsten jahr liegt der schwerpunkt in der planmäßigen Instandhaltung<br />
vor allem in maßnahmen zum schutz der Bausubstanz. so<br />
werden vorrangig dachböden- und kellerentlüftungen vorgenommen<br />
werden.<br />
Auf eine neue Basis wird die planmäßige Instandhaltung ab dem<br />
jahr 2012 gestellt. Grundlagen hierfür wurden mit einer komplettbegehung<br />
des Bestandes und die Aufnahme und Auswertung des<br />
baulichen zustandes von über 35 Bauteilen geschaffen. mit dem<br />
einsatz einer planungssoftware wird die 1893 in den kommenden<br />
jahren einsparpotentiale durch die Vergabe größerer Volumina und die<br />
nutzung von synergieeffekten bei verwandten Arbeiten realisieren.<br />
Auf die Weise wirtschaftet die Genossenschaft noch sorgsamer mit<br />
ihren begrenzten mitteln, schafft aber auch freiräume für weitere<br />
Instandsetzungsarbeiten.<br />
3. 4. moderne WohnunGen für den neuen mieter:<br />
der AusBAu Von leerWohnunGen<br />
zahlreiche mieterwechsel und die bereits angesprochene hohe fluktuation<br />
durch die zunehmende mobilität der magdeburger machen<br />
ein nach wie vor hohes Budget für den Ausbau von leerwohnungen<br />
notwendig. zusätzlich verlassen vermehrt ältere menschen ihre seit<br />
10, 20, 30 jahren oder länger bewohnten Wohnungen. Auch das erhöht<br />
den Aufwand für die Genossenschaft, die Wohnung marktgerecht<br />
herzurichten, damit sie den hohen Ansprüchen der mieter gerecht<br />
wird und schnell wieder vermietet werden kann.<br />
43
44<br />
Im Berichtsjahr wurden 186 Wohnungen ausgebaut. dazu kamen<br />
noch kleinere Aufträge wie z.B. die erneuerung von Badkeramik u.ä.<br />
Insgesamt wurden in dem Bereich 1,2 mio. € ausgegeben.<br />
˥<br />
Ausbau von Leerwohnungen<br />
2009 2010 <strong>2011</strong><br />
Durchschnittliche Kosten pro Wohnung 5.000 € 6.400 € 6.470 €<br />
Ausgebaute Wohnungen 210 163 186<br />
3. 5. Wer Will fleissiGe hAndWerker sehen:<br />
WAs unsere hAushAndWerker für die GenossenschAft tun<br />
ronny klein und uwe jordan, haushandwerker der 1893, haben sich<br />
einen guten ruf erarbeitet. noch sind sie hauptsächlich beim Ausbau<br />
in der Braunschweiger straße und bei diversen Arbeiten in den auszu-<br />
bauenden leerwohnungen eingesetzt, doch häufen sich inzwischen<br />
die Anfragen zur fachgerechten renovierung der eigenen Wohnung<br />
von mietern der 1893. mit viel sachverstand, einfühlungsvermögen<br />
und kreativen Ideen stehen sie in der Beratung genauso gern ihren<br />
(fach)mann, wie sie in der schnellen, sauberen und ordentlichen<br />
umsetzung auch kniffliger Aufgaben brillieren. ob das Verlegen<br />
von fußböden, die auf die Bedürfnisse und auch auf die Beanspruchung<br />
ihrer nutzer ausgelegt sind oder die richtige farbe in jedem<br />
zimmer zum Wohlfühlen, für die beiden ist keine herausforderung<br />
zu groß. und davon, dass die 1893 trotz kostendeckender kalkulation<br />
faire preise bieten kann, haben sich <strong>2011</strong> wieder zahlreiche mieter<br />
überzeugen können.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bauen<br />
45
46<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Verwalten<br />
47
48<br />
VerWAlten<br />
die intensive markt-<br />
analyse, zielgerichtete<br />
Investitionen, die auf<br />
die Bedürfnisse und die<br />
finanziellen möglich-<br />
keiten der unterschied-<br />
lichen zielgruppen<br />
abgestimmt sind und<br />
die hohe service- und<br />
Beratungsqualität<br />
führten neben dem<br />
guten Image der 1893<br />
zu einer leerstands-<br />
quote von 3,0 prozent<br />
per 31.12.<strong>2011</strong>.
50<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Verwalten<br />
4. VerWAlten<br />
sicherlich, die 1893 lebt durch Ihre mitglieder und die zahlreichen<br />
Bewohner, die die Quartiere lebendig machen. Aber ohne eine<br />
tatkräftige mannschaft, die sich motiviert und qualifiziert den herausforderungen<br />
des Alltags jeden morgen neu stellt, würde so einiges in<br />
der Genossenschaft nicht reibungslos funktionieren. so arbeiten wir<br />
kontinuierlich an unseren Beständen, unsere Beziehung zu unseren<br />
mitgliedern, aber auch an unserer Bekanntheit und unserem personal.<br />
4. 1. mArketinG: Wie Wir zeiGen Wer Wir sind<br />
das produkt Wohnung ist ein high-Involvement-produkt. der kunde<br />
trifft mit der Anmietung einer Wohnung eine kostenintensive<br />
entscheidung für einen elementaren teil seines lebens mit meist<br />
mittel- bis langfristigen konsequenzen. In Werbeanzeigen, dem<br />
Internetauftritt aber auch im Beratungsgespräch oder bei der Besichtigung<br />
von Wohnungen muss die 1893 demnach viele Informationen<br />
transportieren, um emotionen und Bedürfnisse zu wecken. Besonders<br />
wichtig ist es heute, für jeden mietinteressenten zu jeder zeit die<br />
geforderten Informationen zu erhalten und von einem produkt<br />
begeistert zu werden. dies ist aber über die nutzung der klassischen<br />
medien, wie zeitung, fernsehen oder radio nur bedingt und mit oft<br />
hohem finanziellem Aufwand möglich.<br />
Aus diesem Grund hat sich die 1893 im letzten jahr sehr intensiv mit<br />
der optimierung ihrer onlinepräsenz beschäftigt. hier können jedem<br />
potentiellen mietinteressenten alle wichtigen Informationen rund<br />
um die uhr geboten und mit dem einsatz professioneller Bilder und<br />
3-d-Grundrissen qualitativ hochwertig dargestellt werden. durch die<br />
Auswertung von zugriffszahlen, den einsatz von Google-kampagnen,<br />
51
52<br />
die intensivere nutzung von Immobilienportalen sowie den einsatz<br />
von dreidimensionalen Grundrissen und Bildmaterialien konnte<br />
die zahl der über das Internet gewonnenen mieter deutlich erhöht<br />
werden.<br />
natürlich wurden im Berichtsjahr ebenso die klassischen medien<br />
belegt, wie z. B. zeitungs- und zeitschriftenwerbung, kinowerbung,<br />
Bandenwerbung, sponsoring sowie plakatwerbung. Alle Anzeigen<br />
waren darauf ausgelegt aufzufallen, die 1893 weiter bekannt zu<br />
machen, emotionen zu wecken sowie ein positives Image zu transportieren.<br />
Auch die genossenschaftliche Internetseite www.wg1893.de<br />
wurde beworben, um ihren Bekanntheitsgrad zu steigern.<br />
Gutes marketing definiert sich folglich nicht aus sich selbst heraus,<br />
sondern dient einem höheren ziel. der erfolg im Immobilienbereich ist<br />
vor allem von der erreichung zweier ziele abhängig. dies ist zum einen<br />
die Generierung von erlösen aus einer erfolgreichen Vermarktung im<br />
Immobilienverkauf sowie zum Anderen die Immobilienvermietung und<br />
die damit verbundene leerstandsenkung im eigenen Immobilienbestand.<br />
die intensive marktanalyse, zielgerichtete Investitionen, die auf<br />
die Bedürfnisse und die finanziellen möglichkeiten der unterschiedlichen<br />
zielgruppen abgestimmt sind, eine differenzierte Werbung<br />
und die hohe service- und Beratungsqualität führten neben dem<br />
guten Image der 1893 zu einer leerstandsquote von 3,0 prozent per<br />
31.12.<strong>2011</strong>.<br />
4. 2. personAlentWicklunG: mitArBeiterstAmm mit reichem<br />
erfAhrunGsschAtz Wird BehutsAm VerJünGt<br />
der erfolg eines unternehmens in der Wohnungswirtschaft hängt in<br />
großem maße von der Qualität seiner mitarbeiter und deren Identifi-<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Verwalten<br />
kation mit dem unternehmen ab. die möglichkeit zur übernahme von<br />
eigenverantwortung und selbstentfaltung sind ebenso wichtig, wie<br />
regelmäßige schulungen des fachwissens.<br />
deshalb setzt die 1893 kontinuierlich auf regelmäßige coachings für<br />
ihre führungskräfte und fachliche und soziale schulungen für die<br />
mitarbeiter. Bonussysteme und zielvereinbarungen motivieren die<br />
teams zusätzlich. nur so konnte der Wandel von der reinen mieterverwaltung<br />
und Wohnungsvergabe zu umfassender kundenbetreuung<br />
und aktiver Vermietung durch marktpositionierung erreicht werden.<br />
die 1893 gibt deshalb nicht nur jungen menschen die chance, eine<br />
kaufmännische Ausbildung in der Immobilienbranche zu absolvieren,<br />
sondern fördert ebenso die nebenberufliche Qualifikation ihrer mitarbeiter,<br />
um sie auf die Aufgaben der zukunft adäquat vorzubereiten<br />
und sie an die 1893 zu binden.<br />
der personalstamm hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht<br />
verändert:<br />
◘ Mitarbeiterentwicklung (Anzahl der Vollbeschäftigten per 31.12.)<br />
26 <strong>2011</strong><br />
26 2010<br />
25 2009<br />
◘ Wohnungsverteilung in Magdeburg (gesamt 4.070) 1.000<br />
6 EFH<br />
49 Goethestraße<br />
105 Stadtfeld West<br />
160 Buckau<br />
181 westl. Leipziger Straße<br />
243 Sudenburg<br />
299 Neue Neustadt<br />
336 Altstadt<br />
◘ Kündigungsgründe (insgesamt 490 Kündigungen)<br />
612 östl. Leipziger Straße<br />
964 Brückfeld<br />
1.115 Stadtfeld Ost<br />
1,8 % fristlos durch die 1893 (9)<br />
53
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Lagebericht<br />
für das Jahr <strong>2011</strong><br />
54 55
56<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Geschäftsverlauf<br />
1. GeschäftsVerlAuf<br />
1. 1. BrAnchenentWicklunG<br />
die kommunale und genossenschaftliche Wohnungswirtschaft hat<br />
im Berichtsjahr den konsolidierungskurs weiter fortgesetzt. der<br />
stadtumbau ost wurde in sachsen-Anhalt mit dem Abriss von rund<br />
4.000 Wohnungen weiter vorangetrieben, insgesamt investierten die<br />
Akteure landesweit 400 millionen euro in die sanierung und modernisierung<br />
ihrer Bestände.<br />
per 30.06.<strong>2011</strong> lebten in sachsen-Anhalt 2,32 mio. menschen,<br />
womit das Bundesland seit jahresanfang weitere 12.158 einwohner<br />
verloren hat, 618 mehr als im Vorjahreszeitraum. demnach schrumpft<br />
sachsen-Anhalt weiter durch einen negativen Wanderungssaldo<br />
(4.807 personen) und das chronische Geburtendefizit (7.354 personen).<br />
Gegenläufig ist nur der trend in der landeshauptstadt, hier blieb auch<br />
im 1. halbjahr <strong>2011</strong> die einwohnerzahl konstant.<br />
die zahl der studierenden in sachsen-Anhalt stieg weiter auf knapp<br />
55.000 aufgrund günstiger studienbedingungen und dem immer noch<br />
kostenfreien erststudium sowie niedrigerer lebenshaltungskosten.<br />
nach kurzer erholung im jahr 2010 stieg die erwerbslosenquote von<br />
10,4 prozent (dezember 2010) auf 11,3 prozent (dezember <strong>2011</strong>)<br />
wieder leicht an, womit magdeburg vom Bundestrend abgekoppelt ist,<br />
denn die erwerbslosenquote war im dezember <strong>2011</strong> in der Bundesrepublik<br />
insgesamt so niedrig wie seit 21 jahren nicht mehr. Auch<br />
die zahl der offenen stellen hat sich im dezember auf 1.797 um 471<br />
vakante Arbeitsplätze reduziert. deutlich wird die problematik bei der<br />
57
58<br />
Betrachtung der langzeitarbeitslosigkeit: von 13.075 erwerbslosen<br />
personen im november <strong>2011</strong> bezogen mehr als zehntausend hartz-<br />
IV-leistungen. mit 35 prozent ist die Arbeitslosenquote der 50- bis<br />
65-jährigen besonders hoch.<br />
diese entwicklung spricht auch für den 14. platz unter deutschen<br />
Bundesländern im Armutsranking des Armutsberichtes <strong>2011</strong> des<br />
paritätischen Gesamtverbandes. demnach sind 19,8 prozent der<br />
sachsen-Anhaltiner von Armut bedroht, wobei sich die situation in<br />
magdeburg von 20,8 prozent 2005 auf 18,7 prozent leicht verbessert<br />
hat.<br />
die teuerungsrate der Verbraucherpreise ist unverändert auf einem<br />
hohen niveau: so haben sich die preise von november 2010 bis<br />
november <strong>2011</strong> um durchschnittlich 2,4 prozent erhöht. maßgeblichen<br />
einfluss auf die teuerung hatten im vergangenen jahr vor allem<br />
die kostensteigerungen für strom (+6 %), fernwärme (+10,4 %), heizöl<br />
(+28 %) und Gas (+9,6%).<br />
1. 2. GeschäftsVerlAuf im unternehmen<br />
zum stichtag 31.12.<strong>2011</strong> bewirtschaftet die Wohnungsbaugenossenschaft<br />
von 1893 eG 4.070 Wohnungen, 778 stellplätze, Bodenflächen,<br />
Garagen und andere einheiten sowie 40 Gewerbeflächen.<br />
die Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen konnte trotz des<br />
Verkaufes von zwei einfamilienhäusern durch den umbau einer<br />
Gaststätte zu zwei barrierearmen Wohnungen konstant gehalten<br />
werden. damit zählt die 1893 zu den mittelgroßen Genossenschaften<br />
der landeshauptstadt.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Geschäftsverlauf<br />
die fluktuationsquote ist mit 490 kündigungen leicht auf 12,0<br />
prozent (2010: 13,7 prozent) gesunken. demgegenüber stehen 580<br />
Vermietungen, so dass die mietanschlussquote 1,18 beträgt. die<br />
Vermietungsquote konnte zum 31.12.<strong>2011</strong> weiter auf 97,0 prozent<br />
(31.12.2010: 94,7 prozent) verbessert werden.<br />
die erlösschmälerungen aus leerstand im jahr <strong>2011</strong> reduzierten sich<br />
daher auf 706,5 t€ (2010: 1.198,5 t€).<br />
ursachen hierfür liegen vor allem in der Beendigung des sanierungsprogramms<br />
in der Westlichen leipziger straße, der neuen neustadt<br />
und der Gartenstadt Westernplan und der damit verbundenen<br />
Vermietung der neu sanierten Wohnungen. In die sanierungsobjekte<br />
wurden seit 2008 18,4 mio. € investiert.<br />
mit der restaurierung der letzten unsanierten Bestände verfügt die<br />
1893 nun fast ausschließlich über voll sanierte objekte. lediglich sechs<br />
einfamilienhäuser, die die 1893 zum Verkauf vorgesehen hat, sind im<br />
unsanierten bzw. teilsanierten zustand.<br />
Auch die konsequente Weiterführung der modernisierungen des<br />
Quartiers Braunschweiger straße mit Balkonanbauten und fassadendämmung<br />
haben maßgeblich zur weiteren senkung des leerstandes<br />
im Geschäftsjahr beigetragen. hier wurden 789,2 t€ in die objekte<br />
Braunschweiger straße 60, 64 bis 66 investiert.<br />
eine intensivierte Instandhaltungstätigkeit von rund 2,5 mio. €<br />
im 1893-Bestand sorgte für weiter steigende Attraktivität in den<br />
Quartieren:<br />
59
60<br />
16,3 % Umzug innerhalb der 1893 (80)<br />
5,3 %<br />
19,8 %<br />
sonstiges (26)<br />
Ortswechsel (97)<br />
7,3 %<br />
31,8 %<br />
Zeitmietvertrag (36)<br />
veränderte Wohnbedürfnisse (156)<br />
14,1 % Altersbedingt (69)<br />
16,3 %<br />
◘ Modernisierung/Sanierung<br />
19,8 %<br />
1.586,1 T€<br />
5 Mio. €<br />
Umzug innerhalb der 1893 (80)<br />
10 Mio. €<br />
Ortswechsel (97)<br />
<strong>2011</strong><br />
31,8 % veränderte Wohnbedürfnisse (156)<br />
11.231,0 T€ 2010<br />
6.912,8 T€ 2009<br />
◘ Modernisierung/Sanierung<br />
◘ Leerwohnungsausbau<br />
1.586,1 T€<br />
1.205,0 T€<br />
5 Mio. €<br />
0,5 Mio. €<br />
10 Mio. €<br />
1 Mio. €<br />
<strong>2011</strong><br />
<strong>2011</strong><br />
1.260,9 T€<br />
11.231,0 T€ 2010<br />
2010<br />
1.083,9 T€<br />
6.912,8 T€ 2009<br />
2009<br />
◘ Leerwohnungsausbau 0,5 Mio. €<br />
◘ Instandhaltg./Instandsetzung 0,5 Mio. €<br />
1.205,0 T€<br />
1.277,3 T€<br />
1 Mio. €<br />
1 Mio. €<br />
<strong>2011</strong><br />
<strong>2011</strong><br />
1.260,9 T€<br />
1.147,1 T€<br />
2010<br />
2010<br />
1.083,9 T€<br />
1.085,3 T€<br />
2009<br />
2009<br />
◘ Instandhaltg./Instandsetzung 0,5 Mio. €<br />
◘ Halteinvestitionen 50 T€<br />
1.277,3 T€<br />
18,9 T€<br />
1 Mio. €<br />
100 T€<br />
<strong>2011</strong><br />
<strong>2011</strong><br />
1.147,1 T€<br />
38,4 T€<br />
2010<br />
2010<br />
1.085,3 T€<br />
23,4 T€<br />
2009<br />
2009<br />
◘ Halteinvestitionen 50 T€ 100 T€<br />
rund 567,4 18,9 t€ T€ flossen dabei in die planmäßige Instandhaltung, 710 t€ <strong>2011</strong><br />
◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen<br />
in die operative Instandhaltung 38,4 T€ 2010<br />
425 und 1,2 mio. € in den marktgerechten <strong>2011</strong><br />
23,4 T€ 2009<br />
Ausbau von leerwohnungen. 369 knapp 19 t€ investierte die Genossen2010<br />
schaft für bauliche Veränderungen 402 in den Wohnungen auf mieter- 2009<br />
◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen<br />
wunsch, die allerdings über eine modernisierungsumlage gegen-<br />
425 <strong>2011</strong><br />
◘ finanziert Instandhaltungskosten wurden. incl. Rückstellungsbeeinflussung in €/qm/Monat<br />
369 2010<br />
9,63 <strong>2011</strong><br />
daraus ergeben sich 9,63 402 €/qm Wohn- und nutzfläche für Instand- 2009<br />
9,41 2010<br />
haltung:<br />
8,43 2009<br />
◘ Instandhaltungskosten incl. Rückstellungsbeeinflussung in €/qm/Monat<br />
9,63 <strong>2011</strong><br />
◘ Kontaktaufnahme der Handwerker mit dem Mieter 100 %<br />
9,41 2010<br />
67,97 % am gleichen Tag (137 Fälle)<br />
20,79<br />
8,43 2009<br />
innerhalb von 3 Tagen (37 Fälle)<br />
durch die erhöhung der Wohnqualität konnte nicht nur der leerstand<br />
Kontaktaufnahme der Handwerker mit dem Mieter 100 %<br />
verringert, sondern auch die sollmieten weiter um 554,3 t€ auf<br />
1,69 länger als 3 Tage (3 Fälle)<br />
◘<br />
67,97 % am gleichen Tag (137 Fälle)<br />
20,79 innerhalb von 3 Tagen (37 Fälle)<br />
1,69 länger als 3 Tage (3 Fälle)<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Geschäftsverlauf<br />
15,6 mio. € gesteigert werden. ursächlich hierfür waren vor allem<br />
mieterhöhungen nach abgeschlossenen sanierungsmaßnahmen,<br />
neuvermietungszuschläge und modernisierungsumlagen.<br />
Gegenläufig wirkt nur der planmäßige Verkauf von zwei einfamilien-<br />
häusern im Berichtsjahr, der die sollmiete um 9,0 t€ [*] in <strong>2011</strong><br />
geschmälert hat.<br />
˥<br />
Entwicklung der Soll- und Istmieten 2009-<strong>2011</strong><br />
In T€ <strong>2011</strong> 2010 2009<br />
Sollmiete 15.642,3 15.088,0 14.634,5<br />
Erlösschmälerungen aus Leerstand 706,5 1.198,5 1.432,1<br />
Istmiete 14.935,8 13.889,5 13.202,4<br />
[*] einschl. Verkäufe in 2010<br />
61
62<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Darstellung der Lage<br />
2. dArstellunG der lAGe<br />
2. 1. VermöGenslAGe<br />
die überleitung von der Bilanzsumme zum Bilanzvolumen stellt sich<br />
folgendermaßen dar:<br />
˥<br />
Bilanzvolumen<br />
Bilanzsumme lt. Jahresabschluss<br />
Abzgl. unfertige Leistungen<br />
Abzgl. erhaltene Anzahlungen<br />
<strong>2011</strong> in T€ 2010 in T€<br />
205.420,5<br />
5.986,7<br />
0,0<br />
202.432,1<br />
0,0<br />
5.874,3<br />
Bilanzvolumen lt. Vermögenslage 199.433,8 196.557,8<br />
das Bilanzvolumen der Genossenschaft erhöhte sich zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
um 2,9 mio. €.<br />
63
64<br />
die gruppenweise zusammenfassung der Aktiva und passiva ergibt<br />
folgendes Bild:<br />
˥<br />
Vermögenslage<br />
Aktiva<br />
31.12.<strong>2011</strong> 31.12.2010 Veränderungen<br />
T€ % T€ % T€<br />
Anlagevermögen 194.404,0 97,5 194.486,7 98,9 -82,7<br />
Umlaufvermögen<br />
mittelfristig 0,4 0,0 20,0 0,0 -19,6<br />
kurzfristig 5.029,4 2,5 2.051,1 1,1 2.978,3<br />
Bilanzvolumen 199.433,8 100,0 196.557,8 100,0 2.876,0<br />
Passiva<br />
Eigenkapital 80.285,4 40,3 77.598,8 39,5 2.686,6<br />
Rückstellungen<br />
langfristig 38,7 0,0 38,7 0,0 0,0<br />
kurzfristig 1.174,1 0,6 1.367,6 0,7 -193,5<br />
Verbindlichkeiten<br />
langfristig 117.260,3 58,8 116.356,5 59,2 903,8<br />
mittelfristig 0,0 0,0 0,7 0,0 -0,7<br />
kurzfristig 675,3 0,3 1.195,5 0,6 -520,2<br />
Bilanzvolumen 199.433,8 100,0 196.557,8 100,0 2.876,0<br />
das Bilanzvolumen der Genossenschaft hat sich im abgelaufenen jahr<br />
um 2.876,0 t€ erhöht.<br />
die erhöhung der Aktiva beruht vor allem auf den Veränderungen im<br />
umlaufvermögen der Genossenschaft. so sind die flüssigen mittel der<br />
Genossenschaft um 3.124,6 t€ auf 4.608,4 t€ gestiegen.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Darstellung der Lage<br />
Gegenläufig wirkt eine Verringerung im kurzfristigen umlaufver-<br />
mögen um 146,3 t€, die unter anderem aus dem Verkauf zweier einfa-<br />
milienhäuser und der reduktion von forderungen aus Vermietung um<br />
zusammen rund 80,3 t€ resultiert.<br />
das Anlagevermögen reduziert sich um 82,7 t€. hier wirken die<br />
planmäßigen Abschreibungen von 2.926,0 t€ auf sachanlagen sowie<br />
die 1.235,4 t€ zuschreibungen zum 31.12.<strong>2011</strong> und 1.586,1 t€ Aktivie-<br />
rungen aus modernisierungsmaßnahmen des Geschäftsjahres (einschl.<br />
Anlagen Im Bau).<br />
Auf der passivseite basieren die Veränderungen vordergründig aus<br />
der erhöhung des eigenkapitals um 2.686,6 t€ und der erhöhung des<br />
langfristigen fremdkapitals um 903,8 t€. die erhöhung des eigenkapitals<br />
resultiert aus dem erzielten jahresüberschuss von rund<br />
2,7 mio. €.<br />
˥<br />
Eigenkapitalquote<br />
Eigenkapitalquote im<br />
Verhältnis zur Bilanzsumme<br />
<strong>2011</strong> 2010 2009<br />
39,1 % 38,3 % 36,3 %<br />
die erhöhung des langfristigen fremdkapitals um 903,8 t€ ergibt sich<br />
trotz planmäßiger tilgungen von 3.146,2 t€ durch die Valutierung<br />
der letzten darlehenstranche zur finanzierung des sanierungsprogrammes<br />
2008 – <strong>2011</strong> über 4.050,0 t€.<br />
Infolgedessen weist die 1893 in diesem jahr eine weiter steigende<br />
Verschuldung pro Quadratmeter Wohnfläche aus.<br />
65
66<br />
˥<br />
Verschuldung<br />
Verschuldung in €/qm durchschnittl.<br />
Wohn- und Nutzfläche<br />
<strong>2011</strong> 2010 2009<br />
451,61 448,51 435,88<br />
es ergab sich eine Verringerung der kurzfristigen Verbindlichkeiten um<br />
520,2 t€, die vorrangig dem Abbau der Verbindlichkeiten aus anderen<br />
lieferungen und leistungen zuzuordnen ist.<br />
2. 2. finAnzlAGe<br />
das jahresergebnis, bereinigt um wesentliche zahlungsunwirksame<br />
bzw. aperiodische Geschäftsvorfälle, bildet den cashflow und stellt<br />
sich wie folgt dar:<br />
˥<br />
Entwicklung des Cashflows<br />
<strong>2011</strong> 2010 Veränderung<br />
T€ T€ T€<br />
Jahresüberschuss 2.705,0 8.198,2 -5.493,2<br />
+ Abschreibungen auf Gegenstände des<br />
Anlagevermögens<br />
2.959,2 2.966,1 -6,9<br />
+/- Zunahme/Abnahme langfristiger<br />
Rückstellungen<br />
0,0 -3,5 3,5<br />
- Zuschreibungen auf Sachanlagen -1.235,4 -7.684,0 6.448,6<br />
Cashflow 4.428,8 3.476,8 952,0<br />
- Planmäßige Tilgung -3.146,2 -2.847,8 -232,2<br />
Cashflow nach planmäßiger Tilgung 1.282,6 629,0 719,8<br />
die 1893 konnte die planmäßigen tilgungen vollständig aus dem<br />
cashflow leisten. der cashflowüberschuss diente auch der finanzierung<br />
von weiteren Investitionen in den Bestand.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Darstellung der Lage<br />
zins- und kapitaldienstanteil zur Istmiete entwickelten sich im<br />
Berichtsjahr weiter positiv:<br />
˥<br />
Kapitaldienstanteil<br />
<strong>2011</strong> 2010 2009<br />
Kapitaldienstanteil zur Istmiete 60,8 % 62,5 % 63,7 %<br />
Zinsanteil zur Istmiete 39,7 % 42,0 % 43,8 %<br />
obwohl der kapitaldienst sich weiter erhöhte, konnte durch die<br />
steigerung der Istmiete das relative Verhältnis des kapitaldienstes zur<br />
Istmiete um 1,7 prozentpunkte verbessert werden.<br />
der derzeitig noch hohen Verschuldung wird mit tilgungen auf hohem<br />
niveau begegnet. der tilgungssatz lag <strong>2011</strong> bei 2,5 prozent.<br />
die zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war jederzeit gesichert.<br />
die zur Verfügung stehende kontokorrentkreditlinie wurde nicht in<br />
Anspruch genommen.<br />
67
68<br />
2. 3. ertrAGslAGe<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> wurde ein positives jahresergebnis erzielt, das<br />
sich durch die Betrachtung nach Geschäftsbereichen folgendermaßen<br />
darstellt:<br />
˥<br />
Ertragslage<br />
<strong>2011</strong> 2010 Veränderung<br />
T€ T€ T€<br />
Hausbewirtschaftung 1.458,4 746,1 712,3<br />
Vertrieb von Verkaufsgrundstücken -9,8 -9,4 -0,4<br />
Bautätigkeit -30,9 29,7 -60,6<br />
sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -109,3 -98,8 -10,5<br />
Finanzergebnis 65,5 76,4 -10,9<br />
neutrales Ergebnis 1.331,1 7.440,8 -6.109,7<br />
Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 2.705,0 8.184,8 -5.479,8<br />
Ertragsteuern (Steuererstattung) 0,0 13,4 -13,4<br />
Jahresergebnis 2.705,0 8.198,2 -5.493,2<br />
das ergebnis der hausbewirtschaftung als kerngeschäft der Genos-<br />
senschaft konnte im Berichtsjahr deutlich um 712,3 t€ verbessert<br />
werden. damit erwirtschaftete die Genossenschaft <strong>2011</strong> mit der<br />
Vermietung von Wohn- und Geschäftsbauten 1.458,4 t€. ursächlich<br />
hierfür sind insbesondere die um 557,8 t€ gestiegene sollmiete und<br />
die um 492,0 t€ gesunkenen erlösschmälerungen.<br />
die weitere erhöhung der sollmiete resultiert vor allem aus der fertig-<br />
stellung der sanierungsarbeiten in der Gartenstadt Westernplan und<br />
der neuen neustadt, aber auch aus modernisierungsumlagen, neuver-<br />
mietungszuschlägen und mieterhöhungen gemäß § 558 BGB.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Darstellung der Lage<br />
die weitere reduzierung des leerstandes auf 3,0 prozent zum<br />
31.12.<strong>2011</strong> (31.12.2010: 5,3 prozent) verringerte die erlösschmäle-<br />
rungen aus leerstand erheblich.<br />
Gegenläufig wirken um 60,2 t€ leicht erhöhte Instandhaltungsauf-<br />
wendungen im Berichtsjahr, die vor allem auf die ergebnisse der<br />
technischen Bestandsaufnahme aller objekte der Genossenschaft für<br />
den masterplan zurückzuführen sind.<br />
die planmäßigen Abschreibungen für Grundstücke mit Wohnbauten<br />
erhöhten sich im Geschäftsjahr nochmals um 200,3 t€ aufgrund der<br />
zuschreibungen im Geschäftsjahr 2010 sowie weiterer Aktivierungen<br />
nach modernisierungsmaßnahmen im Berichtsjahr in der Braunschweiger<br />
straße und den restarbeiten in den sanierungsobjekten in<br />
stadtfeld und der neuen neustadt.<br />
das ergebnis aus der Bautätigkeit verminderte sich um 60,6 t€, da der<br />
hauptanteil der Arbeiten im sanierungsprogramm 2008 – <strong>2011</strong> in 2010<br />
geleistet wurde und sich somit die aktivierten eigenleistungen wieder<br />
verringerten.<br />
das finanzergebnis verringerte sich durch das weiter gesunkene<br />
zinsniveau im abgelaufenen Geschäftsjahr geringfügig.<br />
das neutrale ergebnis i.h.v. 1.331,1 t€ ist insbesondere durch zuschreibungen,<br />
die für sieben objekte in höhe von 1.235,4 t€ im Berichtsjahr<br />
vorgenommen wurden, geprägt. es fällt jedoch um 6.109,7 t€<br />
geringer aus, da im Vorjahr zuschreibungen zum Anlagevermögen von<br />
Insgesamt 7.684,0 t€ vorgenommen wurden.<br />
69
70<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung<br />
3. chAncen und risiken der zukünftiGen<br />
entWicklunG<br />
es sind zurzeit keine risiken erkennbar, die zu einer Bestandsgefährdung<br />
der Genossenschaft führen können oder einen wesentlichen<br />
einfluss auf die Vermögens-, finanz- und ertragslage nehmen.<br />
dennoch lassen sich einige mittel- und langfristige entwicklungen<br />
erkennen, die möglicherweise risiken für die Genossenschaft<br />
darstellen können.<br />
sachsen-Anhalts wirtschaftliche entwicklung wird im nächsten jahr<br />
voraussichtlich an dynamik verlieren. nachdem in <strong>2011</strong> sogar einige<br />
Branchen Vorkrisenniveau erreicht hatten, werden alle Wirtschaftszweige<br />
wohl langsamer wachsen bzw. stagnieren. Wie sich die weitere<br />
entwicklung innerhalb der eu auf die menschen, deren Arbeitsplätze,<br />
deren konsumverhalten aber auch auf finanzierungsbedingungen der<br />
Banken auswirken wird, werden die entwicklungen der nächsten jahre<br />
zeigen.<br />
Abwanderung und Alterung der magdeburger sowie die Verarmung<br />
weiter teile der Bevölkerung und eine zunehmende Altersarmut<br />
werden den zukünftigen handlungsspielraum neben der wirtschaftlichen<br />
dynamik und der entwicklung der europäischen union auf der<br />
lokalebene beeinflussen.<br />
das bedeutet für die Wohnungswirtschaft adäquate Angebote für<br />
weniger zahlungskräftige senioren anzubieten, wie bspw. kleine<br />
energieeffiziente und altersgerechte Wohnungen mit Gemeinschaftsräumen<br />
im haus. Anspruch einer Genossenschaft muss es aber auch<br />
71
72<br />
sein, dennoch dem Versorgungsanspruch schwächerer mitglieder ihrer<br />
Gemeinschaft auf qualitativ hochwertigen und adäquaten Wohnraum<br />
gerecht zu werden. hier eine Balance zu finden, da der spielraum für<br />
soziale rücksichtnahme eingeschränkt ist, wird auch Aufgabe der<br />
kommenden jahre sein.<br />
die Genossenschaft verfügt ausschließlich über sanierte Wohnimmobilien.<br />
damit ist der Investitionsbedarf der nächsten jahre gering.<br />
die möglichkeiten, sich den veränderten Ansprüchen der mieter und<br />
mietinteressenten anzupassen, sind dadurch jedoch begrenzt. somit<br />
ist die Vollsanierung chance und risiko gleichermaßen.<br />
hohe mieteinnahmen sind jedoch für die 1893 existenzgrundlage<br />
wegen des im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen relativ<br />
hohen Verschuldungsgrades. pro verdienten euro muss die Genossenschaft<br />
bei derzeit vergleichsweise hohen mieten mehr als 60 ct.<br />
kapitaldienst an die fremdkapitalgeber leisten, was den spielraum der<br />
Bestandsentwicklung oder -verjüngung stark einschränkt. Aufgrund<br />
der hohen Attraktivität der Bestände sind adäquate mietpreise realisierbar.<br />
In diesem spannungsfeld gilt es, qualifizierte mitarbeiter zu halten,<br />
weiter zu qualifizieren und frühzeitig in die nachwuchsförderung<br />
zu investieren. der Wettbewerb zwischen den Branchen aber auch<br />
innerhalb der Immobilienwirtschaft um gutes personal wird vor allem<br />
in einer schrumpfenden, alternden stadt wie magdeburg weiter<br />
zunehmen und wird auch nicht ohne Auswirkungen auf die Gestaltung<br />
der Arbeitsplätze bleiben: alternative Beschäftigungsformen und<br />
moderne Arbeitszeitmodelle, die die Betreuung von kindern oder die<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung<br />
pflege von Angehörigen ermöglichen, werden wohl verstärkt den<br />
Arbeitsalltag in den unternehmen und auch in der 1893 prägen, um<br />
ein attraktives umfeld für sehr gut ausgebildete mitarbeiter bieten zu<br />
können.<br />
die Veränderung rechtlicher rahmenbedingungen, wie die energieeinsparverordnung,<br />
die rauchwarnmelderpflicht oder andere kosten, die<br />
für dinge entstehen, die der mieter nicht zwangsläufig als wohnwertverbessernde<br />
maßnahmen wahrnimmt sowie weiter steigende<br />
energiepreise, schränken den spielraum für mieterhöhungen weiter<br />
ein.<br />
Auch unter Berücksichtigung gesellschaftlicher und rechtlicher risiken<br />
ist die finanzierung der Genossenschaft gesichert. Alle darlehen sind<br />
Annuitätendarlehen, für die langfristige zinsbindungen von 10, 15<br />
und 20 jahren bestehen. das zinserhöhungsrisiko ist durch die fortlaufende<br />
tilgung und das sukzessive Auslaufen der zinsfestschreibungen<br />
begrenzt. die entwicklung der marktüblichen zinsen unterliegt einer<br />
permanenten Beobachtung.<br />
das finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, sämtlichen zahlungsverpflichtungen<br />
aus dem laufenden Geschäft sowie gegenüber den<br />
finanzierenden kreditgebern und anderen Gläubigern termingerecht<br />
nachzukommen.<br />
das an unternehmensspezifischen Bedürfnissen ausgerichtete risikomanagement<br />
beinhaltet neben der erfassung und kontinuierlichen<br />
Beobachtung der unternehmerischen internen und externen risiken<br />
sowie deren Bewertung für die zukünftige entwicklung der Genossenschaft<br />
als strategische komponente, die kurzfristige Beobachtung<br />
73
74<br />
der wichtigsten erfolgsfaktoren wie fluktuation, leerstand, sollmie-<br />
tenentwicklung und forderungsausfälle in vier umfassenden control-<br />
lingberichten im jahr. die ergebnisse beider Betrachtungen finden<br />
wiederum eingang in die mittel- bis langfristige Wirtschafts- und<br />
finanzplanung der Genossenschaft, mit deren hilfe sichergestellt wird,<br />
dass ausreichend liquidität geschöpft wird und diese auch für moder-<br />
nisierung und Instandhaltung des Bestandes zur Verfügung steht.<br />
die größte chance der 1893 ist es aber als genossenschaftlicher<br />
Anbieter von Wohnraum, Vertrauen bei Bestandsmietern und mietinteressenten<br />
zu genießen. Vor allem ältere menschen wünschen sich<br />
einen Ansprechpartner, der sich um alle Belange kümmert und für sie<br />
da ist. Aber auch für junge menschen mit hoher Arbeitsbelastung und<br />
für familien, ist es von Vorteil sicheres Wohnen mit einem freundlichen<br />
Ansprechpartner genießen zu können.<br />
mit einem Anteil von vier prozent am magdeburger Wohnungsmarkt<br />
halten sich die genannten risiken für die 1893 aber in überschaubaren<br />
Grenzen. die Genossenschaft ist in der lage, mit ihrem Angebot an<br />
sanierten Altbauwohnungen in den schönsten Innenstadtlagen, einen<br />
nischenmarkt zu bedienen.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres<br />
4. VorGänGe Von Besonderer BedeutunG<br />
nAch dem schluss des GeschäftsJAhres<br />
nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine weiteren ereignisse eingetreten,<br />
die für unsere Genossenschaft von besonderer Bedeutung sind.<br />
75
76<br />
5. VorAussichtliche zukünftiGe<br />
entWicklunG des unternehmens<br />
die 1893 konzentriert sich in den nächsten jahren weiter auf die<br />
nachhaltige entwicklung des derzeitigen Wohnungsbestandes. die<br />
energetische modernisierung sowie umbaumaßnahmen mit Blick auf<br />
den demografischen Wandel und die entwicklung der zielgruppen<br />
werden neben dem weiteren Ausbau unserer serviceleistungen im<br />
zentrum unseres handelns stehen.<br />
die in der Braunschweiger straße an einigen objekten begonnenen<br />
Balkonanbauten und Wärmedämmungen werden fortgesetzt und<br />
2013 abgeschlossen werden. Auch in der raguhner straße 13-23 in<br />
Brückfeld werden unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen<br />
Auflagen Balkone gebaut. ende 2013 sollen alle Wohnungen im<br />
Quartier östliche leipziger straße mit Balkonen versehen sein, sofern<br />
dies technisch möglich ist. damit reagiert die Genossenschaft auf die<br />
veränderten Bedürfnisse ihrer mitglieder sowie auf die nachfragen<br />
in der neuvermietung. die maßnahmen werden zum teil mit<br />
fremdmitteln finanziert. der erhöhte kapitaldienst wird durch die<br />
steigerung der Istmiete kompensiert. der Verschuldungsgrad sinkt<br />
durch die fortlaufende tilgung weiter. die sollmiete wird in den<br />
nächsten jahren weiter leicht steigen. die leerstandsquote und die<br />
daraus resultierende erlösschmälerung werden durch die zunehmende<br />
Attraktivität der 1893-Wohnungen unter dem Branchendurchschnitt<br />
liegen, so dass trotz der Belastung aus der hohen Verschuldung finanzielle<br />
handlungsspielräume gegeben sind. In 2012 steht planungsseitig<br />
dem kapitaldienst in höhe von 9,3 mio.€ und dem leicht erhöhten<br />
Instandhaltungsvolumen von 2,6 mio.€ eine netto-Istmiete von ca.<br />
Lagebericht für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Voraussichtliche zukünftige Entwicklung des Unternehmens<br />
15 mio.€ gegenüber. Ab 2013 ist ein jährliches Instandhaltungsbudget<br />
in höhe von 2,4 mio. € geplant.<br />
trotz der erhöhten Abschreibungen aus den modernisierungen und<br />
zuschreibungen wird aufgrund der gefestigten einnahmesituation<br />
auch in zukunft von positiven jahresergebnissen ausgegangen.<br />
magdeburg, den 13.03.2012<br />
Wartmann maier<br />
Vorstand Vorstand<br />
77
Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
Jahresabschluss zum<br />
31.12.<strong>2011</strong><br />
78 79
A. Anlagevermögen<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ € €<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 43.238,98 30.386,45<br />
II. Sachanlagen<br />
1. Grundstücke mit Wohnbauten 193.415.507,38 193.444.422,84<br />
2. Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 235.332,14 235.914,97<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 438.040,51 438.040,51<br />
4. Technische Anlagen und Maschinen 47.451,50 58.978,21<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 201.185,56 259.074,15<br />
6. Bauvorbereitungskosten 23.294,11 194.360.811,20 19.865,00<br />
Anlagevermögen insgesamt 194.404.050,18 194.486.682,13<br />
B. Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
1. Grundstücke ohne Bauten 47.200,00 48.000,00<br />
2. Grundstücke mit fertigen Bauten 202.928,24 248.928,24<br />
3. Unfertige Leistungen 5.986.739,36 5.918.133,78<br />
4. Andere Vorräte 5.427,00 6.242.294,60 5.920,00<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus Vermietung 98.832,46 152.581,55<br />
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 608,40 3.604,85<br />
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 20.637,22 13.107,25<br />
4. Sonstige Vermögensgegenstände 31.864,19 151.942,27 47.474,99<br />
III. Flüssige Mittel<br />
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 4.608.413,38 1.483.764,34<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten<br />
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 13.800,35 23.854,96<br />
Bilanzsumme 205.420.500,78 202.432.052,09<br />
80<br />
Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
AktiVA BilAnz zum 31.12.<strong>2011</strong> pAssiVA BilAnz zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
Aktiva/Passiva<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Geschäftsguthaben<br />
- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen<br />
Mitglieder<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ € €<br />
237.740,26 299.117,00<br />
- der verbleibenden Mitglieder 2.879.744,00 2.836.616,48<br />
- aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.520,00 3.120.004,26 2.610,00<br />
Rückständige fällige Einzahlungen auf<br />
Geschäftsanteile: 1.426,00 €<br />
II. Ergebnisrücklagen<br />
(1.593,52)<br />
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 53.406.230,41 53.406.230,41<br />
2. Gesetzliche Rücklage 2.481.152,95 2.210.152,95<br />
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr<br />
eingestellt: 271.000,00 €<br />
(820.000,00)<br />
3. Andere Ergebnisrücklagen 18.844.050,60 74.731.433,96 11.465.827,22<br />
- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:<br />
7.378.223,38 €<br />
(519.249,78)<br />
III. Bilanzgewinn<br />
1. Jahresüberschuss 2.705.046,82 8.198.223,38<br />
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen 271.000,00 2.434.046,82 820.000,00<br />
Eigenkapital insgesamt 80.285.485,04 77.598.777,44<br />
B. Rückstellungen<br />
1. Sonstige Rückstellungen<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
1.212.822,26 1.406.284,83<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 80.795.260,99 79.044.108,18<br />
2. Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern 36.465.756,46 37.314.295,80<br />
3. Erhaltene Anzahlungen 6.195.189,84 5.874.267,50<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 141.916,17 164.552,71<br />
5. Verbindlichkeiten aus and. Lieferungen & Leistungen 286.873,41 979.210,61<br />
6. Sonstige Verbindlichkeiten 37.196,61 123.922.193,48 50.485,02<br />
- davon aus Steuern: 9.066,62 € (4.317,11)<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 70,00<br />
Bilanzsumme 205.420.500,78 202.432.052,09<br />
81
82<br />
GeWinn- und VerlustrechnunG für die zeit Vom 01.01. Bis 31.12.<strong>2011</strong><br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ € €<br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 21.045.197,84 19.684.264,03<br />
b) aus Verkauf von Grundstücken 58.000,00 96.866,55<br />
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen<br />
2. Erhöhung oder Verminderung (-) des Bestandes<br />
24.952,84 21.128.150,68 25.133,37<br />
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit<br />
fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen<br />
22.605,58 274.122,58<br />
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 11.945,46 72.132,27<br />
4. Sonstige betriebliche Erträge 1.641.619,27 8.062.789,42<br />
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 8.901.044,98 8.844.083,43<br />
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.122,13 0,00<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und<br />
Leistungen<br />
14.306,09 8.916.473,20 20.623,76<br />
6. Rohergebnis 13.887.847,79 19.350.601,03<br />
7. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter 1.194.891,30 1.157.903,39<br />
b) soziale Abgaben 276.171,53 1.471.062,83 265.775,24<br />
- davon für Altersversorgung: 14.460,00 € (7.900,00)<br />
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und<br />
Sachanlagen<br />
2.959.202,10 2.966.091,25<br />
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 811.300,11 988.356,54<br />
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 65.494,08 81.240,58<br />
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.006.514,90 5.867.738,44<br />
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.705.261,93 8.185.976,75<br />
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag -0,98 -13.385,85<br />
14. Sonstige Steuern 216,09 1.139,22<br />
15. Jahresüberschuss 2.705.046,82 8.198.223,38<br />
16. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in die<br />
Ergebnisrücklagen<br />
271.000,00 820.000,00<br />
17. Bilanzgewinn 2.434.046,82 7.378.223,38<br />
Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2011</strong><br />
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
83
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Anhang für<br />
das Jahr <strong>2011</strong><br />
84 85
86<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Allgemeine Angaben<br />
1. AllGemeine AnGABen<br />
die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung<br />
(GuV) entspricht der Verordnung über formblätter für Wohnungs-<br />
unternehmen in der fassung vom 25. mai 2009. das formblatt ist um<br />
spezifische posten des dmBilG erweitert worden.<br />
die GuV ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt worden.<br />
2. erläuterunGen zu den BilAnzierunGs-<br />
und BeWertunGsmethoden<br />
Bei der Bewertung gehen wir von der fortführung der unternehmenstätigkeit<br />
gemäß § 252 Abs. 1 nr. 2 hGB aus. Im einzelnen wurden<br />
folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.<br />
2. 1. AnlAGeVermöGen<br />
immaterielle VermögensgegenstänDe<br />
die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten<br />
Anschaffungskosten bewertet und mit einer 3- bzw. 5-jährigen<br />
nutzungsdauer abgeschrieben.<br />
sacHanlagen<br />
das sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und<br />
herstellungskosten bewertet.<br />
Im jahr <strong>2011</strong> wurden sanierungs- und modernisierungsmaßnahmen<br />
durchgeführt. die modernisierungskosten wurden als nachträgliche<br />
herstellungskosten aktiviert, soweit die Voraussetzungen des § 255<br />
hGB erfüllt waren. das sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs-<br />
87
88<br />
bzw. herstellungskosten – vermindert um planmäßige Abschrei-<br />
bungen – angesetzt.<br />
eigene Bauleistungen sind im Geschäftsjahr in höhe von 11,9 t€<br />
angefallen. diese umfassen die auf Basis von stundennachweisen der<br />
angestellten projektbetreuer für deren überwachungs- und Bautätigkeiten<br />
aktivierten Arbeitsleistungen zzgl. 20 prozent Gemeinkosten auf<br />
die angefallenen Arbeitsleistungen.<br />
Gegenstände des sachanlagevermögens werden linear, entsprechend<br />
folgender voraussichtlicher nutzungsdauer, abgeschrieben (restbuchwertmethode):<br />
»<br />
»<br />
»<br />
»<br />
»<br />
»<br />
Wohnbauten 40, 50 bzw. 80 jahre<br />
Geschäftsbauten 10, 25 bzw. 40 jahre<br />
Garagen 10 bzw. 30 jahre<br />
einstellplätze 19 jahre<br />
Außenanlagen 10 jahre<br />
technische Anlagen 8 bzw. 10 jahre<br />
des Weiteren werden Wohnbauten mit einem Abschreibungssatz von<br />
2 bzw. 2,5 prozent linear abgeschrieben (typisierte AfA). für einbauküchen<br />
wird eine nutzungsdauer von zehn jahren angesetzt und über<br />
diesen zeitraum linear abgeschrieben.<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
für die ab dem 01.01.2010 verpflichtenden Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes<br />
(BilmoG) wurden die handelsrechtlichen<br />
Bilanzierungsregelungen angewendet.<br />
zur ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes am Abschlussstichtag<br />
wurden gebäudespezifische ertragswertermittlungen vorgenommen,<br />
die die dauernde Wertminderung eines Wohngebäudes<br />
aufzeigen bzw. die zuschreibungspflicht dokumentieren. ein außerplanmäßiger<br />
Abschreibungsbedarf hat sich nicht ergeben.<br />
für sieben Wohngebäude wurden die niedrigeren Wertansätze, die<br />
auf außerplanmäßige Abschreibungen in früheren jahren infolge<br />
dauernder Wertminderung beruhen und bei denen der Grund für die<br />
außerplanmäßige Abschreibung nunmehr entfallen ist, durch zuschreibungen<br />
von insgesamt 1.235,4 t€ im Wert aufgeholt.<br />
die zuschreibungen wurden erfolgswirksam unter sonstige betriebliche<br />
erträge bilanziert.<br />
neben der Bewertung der Wohngebäude wurden die Grundstücke<br />
unter heranziehung von Bodenrichtwerten und Wertgutachten untersucht.<br />
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke waren<br />
nicht notwendig.<br />
Bauvorbereitungskosten sind in diesem Geschäftsjahr in höhe<br />
von 23,3 t€ angefallen. sie resultieren aus den bereits erbrachten<br />
planungsleistungen für zukünftige Baumaßnahmen.<br />
die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird nach den geltenden<br />
AfA-sätzen abgeschrieben.<br />
89
90<br />
Geringwertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens unter 150 €<br />
Anschaffungskosten (ohne Vorsteuer) werden im jahr des zugangs<br />
sofort kostenwirksam erfasst. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit<br />
einem Anschaffungs- und herstellungswert zwischen 150 € und<br />
1.000 € (ohne Vorsteuer) werden über poolbildung in einem jahresbezogenen<br />
sammelposten erfasst. dieser posten wird über fünf jahre<br />
linear abgeschrieben, unabhängig vom zeitpunkt des zuganges des<br />
einzelnen geringwertigen Wirtschaftsgutes im Anschaffungsjahr.<br />
2. 2. umlAufVermöGen<br />
zum VerkauF bestimmte grunDstücke unD anDere Vorräte<br />
die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten wurden<br />
entsprechend § 253 Abs. 4 hGB bewertet. Abschreibungen in höhe<br />
von 800,00 € waren für ein Grundstück notwendig, um den niedrigeren<br />
beizulegenden Wert am Abschlussstichtag einem bereits<br />
abgeschlossenen kaufvertrag anzupassen.<br />
entsprechend der vorstehend genannten rechtlichen Vorschrift<br />
erfolgte die Bewertung für die Grundstücke mit fertigen Bauten. für<br />
ein Verkaufsobjekt wurden 13 t€ aus in früheren jahren vorgenommenen<br />
Abschreibungen auf den vertraglich vereinbarten kaufpreis<br />
zugeschrieben.<br />
die unfertigen leistungen beinhalten noch nicht abgerechnete<br />
Betriebs- sowie heizkosten für das Geschäftsjahr <strong>2011</strong>. die Bewertung<br />
der noch abzurechnenden kosten erfolgte zu Anschaffungswerten,<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
soweit nicht auf Grund von leerstand und anderen risiken Abwertungen<br />
notwendig waren.<br />
die heizmaterialien als andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten<br />
bewertet. diese wurden durch Anwendung des durchschnittspreisverfahrens<br />
ermittelt.<br />
ForDerungen unD sonstige VermögensgegenstänDe<br />
die forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit<br />
dem nennwert unter Berücksichtigung von einzel- und pauschalwertberichtigungen<br />
(je nach Ausfallrisiko) angesetzt. daneben wurden<br />
Abschreibungen wegen uneinbringlichkeit vorgenommen.<br />
Flüssige mittel<br />
die flüssigen mittel beinhalten 201,7 t€ treuhänderische Verwaltungen.<br />
recHnungsabgrenzung<br />
In der aktiven rechnungsabgrenzung sind im Wesentlichen im Voraus<br />
bezahlte steuern und Versicherungsprämien erfasst.<br />
91
92<br />
2. 3. rücklAGen<br />
die Bestandsentwicklung der einzelnen posten der rücklagen wird im<br />
folgenden rücklagenspiegel dargestellt:<br />
˥<br />
Rücklagenspiegel<br />
Rücklagen<br />
Bestand am Ende<br />
des Vorjahres<br />
Entwicklung im<br />
Geschäftsjahr<br />
Bestand am Ende<br />
des Geschäftsjahres<br />
€ € €<br />
Sonderrücklage gemäß<br />
§ 27 Abs. 2 DMBilG<br />
53.406.230,41 0,00 53.406.230,41<br />
Gesetzliche Rücklagen 2.210.152,95 271.000,00 2.481.152,95<br />
Andere<br />
Ergebnisrücklagen<br />
11.465.827,22 7.378.223,38 18.844.050,60<br />
Gesamt 67.082.210,58 7.649.223,38 74.731.433,96<br />
die zuführung zur gesetzlichen rücklage ergibt sich aus 10 prozent des<br />
jahresüberschusses <strong>2011</strong> (gerundet). die zuführung zu den anderen<br />
ergebnisrücklagen ist auf den Bilanzgewinn des Vorjahres zurückzuführen<br />
und wurde, gemäß § 35 und 41 der satzung, von der Vertreterversammlung<br />
beschlossen.<br />
2. 4. rückstellunGen<br />
rückstellungen wurden insgesamt nach vernünftiger kaufmännischer<br />
Beurteilung gemäß § 249 hGB gebildet und mit dem notwendigen<br />
erfüllungsbetrag angesetzt. rückstellungen mit einer restlaufzeit<br />
von mehr als einem jahr wurden bereits im Vorjahr mit dem ihrer<br />
restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen marktzins der vergangenen<br />
fünf jahre abgezinst. Veränderungen zum kostenansatz und<br />
durchschnittlichen marktzins haben sich nicht ergeben. eine erneute<br />
Abzinsung erfolgt bei wesentlichen Veränderungen der einflussgrößen.<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
2. 5. VerBindlichkeiten<br />
die Verbindlichkeiten wurden mit dem erfüllungsbetrag angesetzt<br />
(gemäß 253 hGB).<br />
93
94<br />
3. erläuterunGen zur BilAnz und zur<br />
GeWinn- und VerlustrechnunG<br />
3. 1. AnGABen zur BilAnz<br />
die entwicklung der einzelnen positionen des Anlagevermögens ist in<br />
dem nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt.<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
II. Sachanlagen<br />
Anschaffungs-/<br />
Herstellungskosten<br />
31.12.2010<br />
Zugänge Abgänge<br />
des Geschäftsjahres<br />
€ € €<br />
268.792,59 46.020,37 11.372,42<br />
1. Grundstücke<br />
mit Wohnbauten<br />
242.475.168,30 1.562.820,24 55.093,67<br />
2. Grundstücke mit Geschäftsund<br />
anderen Bauten<br />
430.995,36 0,00 0,00<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 819.123,60 0,00 0,00<br />
4. Technische Anlagen 134.038,68 0,00 840,34<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
768.356,13 22.188,23 102.159,50<br />
6. Bauvorbereitungskosten 19.865,00 23.294,11 0,00<br />
Sachanlagen gesamt 244.647.547,07 1.608.302,58 158.093,51<br />
Anlagevermögen gesamt 244.916.339,66 1.654.322,95 169.465,93<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
Umbuchungen<br />
Zuschreibungen<br />
Abschreibungen<br />
kumuliert<br />
Buchwert am<br />
Abschreibungen des<br />
Geschäftsjahres<br />
31.12.<strong>2011</strong> 31.12.<strong>2011</strong> 31.12.<strong>2011</strong><br />
€ € € € €<br />
0,00 0,00 260.201,56 43.238,98 33.167,84<br />
19.865,00 1.235.400,00* 1 51.822.652,49 193.415.507,38 2.836.412,27<br />
0,00 0,00 195.663,22 235.332,14 582,83<br />
0,00 0,00 381.083,09 438.040,51 0,00<br />
0,00 0,00 85.746,84 47.451,50 10.686,37<br />
0,00 0,00 487.199,30 201.185,56 78.352,79<br />
-19.865,00 0,00 0,00 23.294,11 0,00<br />
0,00 1.235.400,00 52.972.344,94 194.360.811,20 2.926.034,26<br />
0,00 1.235.400,00 53.232.546,50 194.404.050,18 2.959.202,10<br />
*1 Wertaufholung gemäß § 253 Abs. 5 HGB zum 31.12.<strong>2011</strong> mit 1.235.400,00 €<br />
95
96<br />
unFertige leistungen<br />
die position „unfertige leistungen“ beinhaltet 5.986.739,36 €<br />
(Vorjahr 5.918.133,78 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten.<br />
ForDerungen<br />
die übersicht der forderungen stellt sich folgendermaßen dar:<br />
Forderungen<br />
Forderungen<br />
aus Vermietung<br />
Forderungen<br />
aus Verkauf von<br />
Grund stücken<br />
Insgesamt<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
davon mit<br />
einer Restlaufzeit<br />
von mehr<br />
als 1 Jahr<br />
Insgesamt<br />
davon mit<br />
einer Restlaufzeit<br />
von mehr<br />
als 1 Jahr<br />
€ € € €<br />
98.832,46 68,98 152.581,55 19.485,80<br />
608,40 342,40 3.604,85 502,40<br />
Forderungen<br />
aus anderen<br />
Lieferungen und<br />
Leistungen<br />
Sonstige<br />
20.637,22 0,00 13.107,25 0,00<br />
Vermögensgegenstände<br />
31.864,19 0,00 47.474,99 0,00<br />
Gesamtbetrag 151.942,27 411,38 216.768,64 19.988,20<br />
sonstige VermögensgegenstänDe<br />
In der position „sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge<br />
größeren umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag<br />
rechtlich entstehen.<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
sonstige rückstellungen<br />
In den „sonstigen rückstellungen“ sind folgende Beträge mit einem<br />
nicht unerheblichen umfang enthalten:<br />
Rückstellungen für/ zur: €<br />
Straßenausbaubeiträge 266.960,50<br />
Betriebskosten 334.940,65<br />
Prüfungskosten 40.000,00<br />
Verwaltungskosten 97.429,32<br />
interne Jahresabschlusskosten 54.800,00<br />
Abführungen entsprechend WoGenVermG 345.697,62<br />
VerbinDlicHkeiten<br />
In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge größeren umfangs<br />
enthalten, die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. die<br />
zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der laufzeit<br />
ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.<br />
die fristen der Verbindlichkeiten sowie die zur sicherheit gewährten<br />
pfandrechte und andere rechte stellen sich wie folgt dar:<br />
97
98<br />
Verbindlichkeitsspiegel<br />
˥<br />
Insgesamt davon Restlaufzeit Gesichert<br />
unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre<br />
Verbindlichkeiten<br />
€ € € € €<br />
80.795.260,99 2.417.100,57 10.967.215,81 67.410.944,61 80.795.260,99<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
Kreditinstituten<br />
(79.044.108,18) (2.199.876,89) (9.979.850,75) (66.864.380,54) (79.044.108,18)<br />
36.465.756,46 894.051,17 4.085.599,75 31.486.105,54 36.465.051,28<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
anderen Kreditgebern<br />
(37.314.295,80) (848.539,34) (3.875.858,47) (32.589.897,99) (37.312.381,74)<br />
Verbindlichkeiten aus Vermietung 141.916,17 141.916,17 0,00 0,00 0,00<br />
(164.552,71) (164.552,71) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
286.873,41 286.873,41 0,00 0,00 0,00<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen<br />
und Leistungen<br />
(979.210,61) (979.210,61) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 37.196,61 37.196,61 0,00 0,00 0,00<br />
(50.485,02) (50.485,02) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Erhaltene Anzahlungen 6.195.189,84 6.195.189,84 0,00 0,00 0,00<br />
(5.874.267,50) (5.874.267,50) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Gesamt 123.922.193,48 9.972.327,77 15.052.815,56 98.897.050,15 117.260.312,27<br />
(123.426.919,82) (10.116.932,07) (13.855.709,22) (99.454.278,53) (116.356.489,92)<br />
Hinweis: Klammerzahlen = Ist Vorjahr<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber kreditinstituten und<br />
anderen kreditgebern sind durch Grundpfandrechte gesichert.<br />
3. 2. AnGABen zur GeWinn- und VerlustrechnunG<br />
umsatzerlöse aus Der HausbewirtscHaFtung<br />
die umsatzerlöse aus der hausbewirtschaftung beinhalten bereinigt<br />
um die erlösschmälerungen wesentliche Beträge:<br />
Angaben in €<br />
Mieten, Pachterlöse etc. 14.991.108,60<br />
Aufwendungszuschüsse 195.007,91<br />
Umlagen 5.859.081,33<br />
sonstige betrieblicHe erträge<br />
In den „sonstigen betrieblichen erträgen“ sind folgende wesentliche,<br />
zum teil periodenfremde bzw. nicht regelmäßig wiederkehrende,<br />
Beträge enthalten:<br />
Angaben in €<br />
Auflösung von Rückstellungen 145.712,72<br />
Auflösung von Wertberichtigungen 53.064,89<br />
Erlöse aus der Ausbuchung sonstiger Verbindlichkeiten 80.889,75<br />
Erträge aus Zuschreibungen 1.235.400,00<br />
99
100<br />
auFwenDungen Für HausbewirtscHaFtung<br />
die Aufwendungen für die hausbewirtschaftung beinhalten wesent-<br />
liche Beträge für:<br />
Angaben in €<br />
Betriebskosten 6.226.314,98<br />
Instandhaltung 2.501.199,28<br />
Vertriebskosten 131.932,76<br />
Andere Aufwendungen HBW 41.597,96<br />
sonstige betrieblicHe auFwenDungen<br />
In den „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ sind folgende wesent-<br />
liche, zum teil periodenfremde bzw. nicht regelmäßig wiederkehrende,<br />
Beträge enthalten:<br />
Angaben in €<br />
sächliche Aufwendungen 625.308,27<br />
Abschreibungen auf Forderungen (direkt, indirekt) 60.486,60<br />
Aufwendungen für Gemeinschaftspflege 70.697,93<br />
Straßenausbaubeiträge 37.035,22<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Sonstige Angaben<br />
4. sonstiGe AnGABen<br />
sonstige Finanzielle VerpFlicHtungen<br />
es bestehen keine finanziellen Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz<br />
ausgewiesen sind bzw. die für die Beurteilung der finanzlage von<br />
Bedeutung sind.<br />
Angaben zur durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl:<br />
Qualitätsmanagement 12<br />
kundenbetreuung 14<br />
Gesamt 26<br />
Außerdem wurden zwei Auszubildende (ein Ausbildungsverhältnis<br />
endete am 31.03.<strong>2011</strong>) und zeitweilig Aushilfen beschäftigt.<br />
mitglieDerbewegung<br />
Bestand am 01.01.<strong>2011</strong> 6.387 Mitglieder<br />
Zugang 659 Mitglieder<br />
Abgang 513 Mitglieder<br />
Bestand am 31.12.<strong>2011</strong> 6.533 Mitglieder<br />
die Geschäftsguthaben der verbleibenden mitglieder haben sich im<br />
Geschäftsjahr um 43.127,52 € erhöht.<br />
101
102<br />
name unD anscHriFt Des zustänDigen prüFungsVerbanDes<br />
Verband der Wohnungsgenossenschaften<br />
sachsen-Anhalt e.V.<br />
olvenstedter straße 66<br />
39108 magdeburg<br />
mitglieDer Des VorstanDes<br />
sandra Wartmann dipl.-Betriebswirtin<br />
christoph maier dipl.-Ingenieur<br />
mitglieDer Des auFsicHtsrates:<br />
dennis Adam (Vorsitzender)<br />
fachbereichsleiter Versicherungsmanagement<br />
Aok sachsen-Anhalt<br />
monika stollberg (stellvertreter ab 26.05.<strong>2011</strong> und 1. schriftführerin)<br />
Verwaltungsfachangestellte<br />
landeshauptstadt magdeburg<br />
Barbara pieper (2. schriftführerin)<br />
selbständige Immobilien- und finanzierungsmaklerin<br />
Vorpahl & pfeiffer Gbr<br />
jochen hoppe (stellvertreter bis 26.05.<strong>2011</strong>)<br />
Vorstand hoppe & schultz AG<br />
Günter Walkhoff<br />
rentner<br />
Wolfgang Adam (ausgeschieden am 26.05.<strong>2011</strong>)<br />
rentner<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Sonstige Angaben<br />
VorscHlag an Die VertreterVersammlung zur VerwenDung<br />
Des bilanzgewinnes<br />
unter Beachtung des § 48 Genossenschaftsgesetz wird der Vertreterversammlung<br />
nach gemeinsamer Beratung von Vorstand und<br />
Aufsichtsrat der Vorschlag unterbreitet, den im jahr <strong>2011</strong> entstandenen<br />
Bilanzgewinn von 2.434.046,82 euro gemäß § 35 Abs. 1 c in<br />
Verbindung mit § 41 der satzung den anderen ergebnisrücklagen<br />
zuzuführen.<br />
magdeburg, 13.03.2012<br />
Wartmann maier<br />
Vorstand Vorstand<br />
103
104<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bericht des Aufsichtsrats<br />
5. Bericht des AufsichtsrAts<br />
der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> alle ihm laut Gesetz und<br />
satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. der Vorstand hat<br />
den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesent-<br />
lichen fragen der planung und entwicklung der Genossenschaft, den<br />
Gang der laufenden Geschäfte, die wirtschaftliche lage sowie über<br />
das risikomanagement informiert.<br />
In vier sitzungen hat der Aufsichtsrat mündliche und schriftliche<br />
Berichte des Vorstandes zu ausgewählten schwerpunkten nach einem<br />
gemeinsam abgestimmten Arbeitsplan eingehend diskutiert, analy-<br />
siert und schlussfolgerungen erarbeitet.<br />
schwerpunkte dabei waren<br />
»<br />
»<br />
»<br />
die strategische Ausrichtung für die zukünftige konsolidierung<br />
und finanzielle stabilität unserer Genossenschaft,<br />
die festigung des hausbewirtschaftungsergebnisses als kernge-<br />
schäft,<br />
die fortführung der Bauvorhaben mit dem ziel den Wohnungsbestand<br />
bedarfsgenau und wirtschaftlich nachhaltig<br />
aufzuwerten.<br />
zwischen den gemeinsamen sitzungen des Aufsichtsrates und des<br />
Vorstandes hat der Aufsichtsrat in fünf internen sitzungen fragen<br />
der geschäftspolitischen Ausrichtung, wichtige einzelvorgänge sowie<br />
aktuell anstehende entscheidungen erörtert.<br />
105
106<br />
darüber hinaus wurde am 10.11.<strong>2011</strong> ein weiterer strategie-Workshop<br />
zwischen Aufsichtsrat und Vorstand durchgeführt. hier wurden die<br />
ergebnisse zur umsetzung des „masterplanes“ (der nachsanierung<br />
des Wohnungsbestandes), die Aufwertung des Bestandes durch den<br />
geziehlten Anbau von Balkonen und seine finanzseitigen Auswirkungen<br />
für unsere Genossenschaft beraten und das quartalsweise<br />
unternehmenscontrolling für den Aufsichtsrat beschlossen.<br />
der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand vorgelegten lagebericht für<br />
das Geschäftsjahr <strong>2011</strong> geprüft.<br />
nach unserer pflichtgemäßen prüfung und Beurteilung bestätigen wir,<br />
dass<br />
»<br />
»<br />
die darlegungen im Bericht des Vorstandes richtig sind,<br />
bei den im Bericht aufgeführten maßnahmen keine umstände<br />
für eine wesentlich andere Beurteilung als die durch den Vorstand<br />
sprechen.<br />
der Aufsichtsrat hat den lagebericht zustimmend zur kenntnis<br />
genommen.<br />
Am 27. märz 2012 fand gemeinsam mit dem Verband der Wohnungsgenossenschaften<br />
sachsen-Anhalt e.V. die Abschlussbesprechung zu<br />
der durchgeführten gesetzlichen prüfung in unserer Genossenschaft<br />
unter einbeziehung des vorliegenden jahresabschlusses <strong>2011</strong> und des<br />
lageberichtes statt.<br />
die prüfung des Verbandes hat ergeben, dass der vom Vorstand<br />
erstellte jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre-<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bericht des Aufsichtsrats<br />
chendes Bild der Vermögens-, finanz- und ertragslage vermittelt und<br />
der lagebericht eine zutreffende Beschreibung des Geschäftsablaufes<br />
und der lage der Genossenschaft enthält.<br />
der prüfverband hat seinen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk<br />
erteilt und den bisherigen einschränkungsvermerk zur wirtschaftlichen<br />
entwicklung unserer Genossenschaft erstmalig nach 13 jahren<br />
nicht mehr darstellen müssen, da die unternehmenskennzahlen<br />
einschließlich der wirtschaftlichen entwicklung der letzten jahre eine<br />
sehr gute prognose für die nächsten jahre aufzeigen.<br />
ferner wird bestätigt, dass die organe der Genossenschaft die ihnen<br />
gesetzlich und satzungsmäßig obliegenden pflichten ordnungsgemäß<br />
erfüllt haben.<br />
der Aufsichtsrat hat das prüfungsergebnis zustimmend zur kenntnis<br />
genommen.<br />
der Aufsichtsrat empfiehlt der mitgliedervertreterversammlung:<br />
»<br />
»<br />
»<br />
den jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.<strong>2011</strong> bis<br />
31.12.<strong>2011</strong> mit einer Bilanzsumme von 205.420.500,78 eur und<br />
einem Bilanzgewinn von 2.434.046,82 eur festzustellen,<br />
den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr vom 01.01.<strong>2011</strong> bis<br />
31.12.<strong>2011</strong> in höhe von 2.434.046,82 eur den anderen ergebnisrücklagen<br />
zu zuführen,<br />
dem Vorstand für seine tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr<br />
entlastung zu erteilen.<br />
107
108<br />
Im jahr <strong>2011</strong> wurden die Weichen für die nächsten strategischen<br />
schritte gestellt. nach der fertigstellung aller objekte in der Grundsa-<br />
nierung werden nun die schwerpunkte auf die Bestandsaufwertung<br />
gelegt. hierbei nimmt der Balkonanbau in den nächsten zwei jahren<br />
einen großen stellenwert ein und wird maßgeblich den Wohnwert<br />
unserer Immobilien nachhaltig verbessern, die zukünftige Vermietung<br />
erleichtern und die einnahmesituation optimieren.<br />
mit erreichen der leerstandsquote von 3,0 % zum 31.12.<strong>2011</strong> ist es<br />
den mitarbeiterinnen und mitarbeitern aller Abteilungen gelungen,<br />
das optimum aus diesem prozess auszuschöpfen und damit den<br />
höchsten Wertschöpfungsgrad für unsere Genossenschaft zu<br />
erreichen. dafür bedankt sich der Aufsichtsrat bei allen an diesem<br />
ergebnis Beteiligten ausdrücklich.<br />
der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen mitgliedervertretern/Innen,<br />
den mitarbeiterinnen und mitarbeitern sowie dem Vorstand für diese<br />
erfolgreiche Arbeitsleistung und dem gezeigten engagement.<br />
magdeburg, im märz 2012<br />
der Aufsichtsrat<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Bericht des Aufsichtsrats<br />
109
110<br />
Anhang für das Jahr <strong>2011</strong><br />
Mitarbeiter<br />
der 1893<br />
111
112<br />
VorstAnd und<br />
stABstellen<br />
sandra Wartmann<br />
Wolfhardt dehnhardt<br />
ulrike krieger<br />
sylvia Beust<br />
christoph maier
114<br />
rechnunGsWesen<br />
& finAnzen<br />
margrit Giechau<br />
kathleen Vorhölter<br />
doris Wischeropp<br />
Anett zimmer
116<br />
VermietunGsmAnAGement<br />
jens kuske<br />
silke Bogel<br />
petra redlich<br />
Ingmar Bonath<br />
kristin rusche
118<br />
serVicemAnAGement<br />
kerstin hinke<br />
stefanie jonas<br />
frank Günther<br />
lutz jaenicke<br />
karola kaluza<br />
diana schuldt<br />
michael zenß<br />
Brunhilde kühn
120<br />
proJekt- und<br />
technisches<br />
mAnAGement<br />
Gesine Brock<br />
uwe Braune<br />
elke herzog<br />
ronny klein<br />
daniel Bruhnke<br />
uwe jordan
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