Lübeck - Stadtumbau West

Pilotprojekt Lübeck-Buntekuh 

2003 - 2007 

Vorgelegt von 

Bereich Stadtplanung 

Mühlendamm 12 

23539 Lübeck 

Abschlussbericht 

Erstellt durch

VerfasserIn 

Stefan Kreutz / steg Hamburg mbH 

Karen Hartmann / steg Hamburg mbH 

Unter Mitarbeit der Steuerungsrunde für das Pilotprojekt Lübeck-Buntekuh 

Gudrun Habeck / Hansestadt Lübeck – Bereich Soziale Sicherung 

Sabine Kling / Innenministerium Schleswig-Holstein - Städtebauförderung 

Matthias Rasch / Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH 

Christiane Schlonski / Hansestadt Lübeck – Bereich Stadtplanung 

30. Juni 2007

ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West Pilotprojekt Lübeck-Buntekuh 2003 - 2007 

INHALTSVERZEICHNIS 

1. Ausgangslage und Rahmenbedingungen ............................................... 1 

1.1 Lage des Projektgebietes im Stadtgebiet.................................................................1 

1.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung ...................................................................2 

1.3 Siedlungsstruktur und -entwicklung .........................................................................3 

1.4 Sozialstruktur ...........................................................................................................5 

1.5 Wohnungsbestand und Wohnungsmarkt .................................................................7 

1.6 Soziale Infrastruktur ...............................................................................................11 

1.7 Herausforderungen für die Stadtteilentwicklung und den Stadtumbau ..................12 

1.8 Fazit zur Ausgangslage und den Rahmenbedingungen ........................................14 

2. Städtebauliche Entwicklungskonzepte im Stadtumbau....................... 15 

2.1 Beschreibung und Analyse des erarbeiteten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes.15 

2.2 Erfahrungen mit dem städtebaulichen Entwicklungskonzept.................................20 

2.3 Empfehlungen für städtebauliche Entwicklungskonzepte ......................................20 

3. Impulsprojekte im Stadtumbau .............................................................. 22 

3.1 Beschreibung der geplanten und umgesetzten Impulsprojekte .............................22 

3.2 Verortung der Impulsprojekte im Projektgebiet und Verzahnung mit dem 

Gesamtprozess......................................................................................................39 

3.3 Erfahrungen mit der Umsetzung von Impulsprojekten ...........................................39 

3.4 Empfehlungen zur Konzeption und Umsetzung von Impulsprojekten....................40 

4. Prozesse im Stadtumbau ........................................................................ 42 

4.1 Gestaltung des Prozesses .....................................................................................42 

4.2 Organisationsstruktur des Prozesses ....................................................................46 

4.3 Einbindung von Akteuren/innen in den Prozess ....................................................47 

4.4 Prozesserfahrungen...............................................................................................48 

4.5 Empfehlungen für kommunale Stadtumbauprozesse ............................................50 

5. Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit im Stadtumbau ...................... 51 

5.1 Konzeption der Öffentlichkeitsarbeit ......................................................................51 

5.2 Konzeption der BürgerInnenbeteiligung.................................................................53 

5.3 Erfahrungen mit der Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit ..................................57 

5.4 Empfehlungen für die kommunale Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit ............58 

6. Kosten, Finanzierung und Förderung im Stadtumbau ......................... 59 

6.1 Kosten- und Finanzplanung ...................................................................................59 

Endbericht steg Hamburg mbH


6.2 Förderkulisse..........................................................................................................61 

6.3 Finanzierungsformen (und kommunale Förderprogramme) ..................................62 

6.4 Innovative Träger- und Fördermodelle...................................................................62 

6.5 Erfahrungen mit Finanz- und Förderaspekten im Stadtumbau ..............................63 

6.6 Empfehlungen für die Stadtumbaufinanzierung .....................................................63 

7. Städtebauliche Instrumente im Stadtumbau......................................... 64 

7.1 Einsatz des städtebaulichen Instrumentariums......................................................64 

7.2 Städtebauliche Leitbilder und Zielvorstellungen.....................................................66 

7.3 Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrumentarium im Stadtumbau ...............67 

7.4 Empfehlungen für den Einsatz des städtebaulichen Instrumentariums im 

Stadtumbau............................................................................................................67 

8. Beobachtungssysteme im Stadtumbau................................................. 68 

8.1 Gestaltung des Beobachtungssystems..................................................................68 

8.2 Erfahrungen mit dem Beobachtungssystem ..........................................................69 

8.3 Empfehlungen für Monitoring und Evaluation im Stadtumbau ...............................69 

9. Gesamtfazit .............................................................................................. 71 

ANHANG.............................................................................................................. 74 

I. Adressen, Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner..................... 75 

II. Quellen und Literatur .............................................................................. 76 

Endbericht steg Hamburg mbH


1. Ausgangslage und Rahmenbedingungen 1 

1.1 Lage des Projektgebietes im Stadtgebiet 

Die Hansestadt Lübeck, am Fluss Trave und der Lübecker Bucht gelegen, befindet sich 

im Osten des Bundeslandes Schleswig-Holstein unmittelbar an der Grenze zu Mecklenburg 

Vorpommern. Mit rund 214.000 Einwohnern/innen ist Lübeck mit einer Fläche von 

ca. 214 km 2 nach der Landeshauptstadt Kiel die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes. Die 

Hansestadt ist eine kreisfreie Stadt, siedlungsstrukturell als Kernstadt der Region Lübeck 

(insgesamt ca. 419.000 Einwohner/innen) und landesplanerisch als Oberzentrum eingestuft. 

Lübeck steht im interkommunalen Wettbewerb mit einigen Mittelzentren und wird insbesondere 

durch die Sogkraft der Metropole Hamburg (65 Kilometer) beeinflusst. Die Oberzentren 

Kiel (80 Kilometer), Schwerin (70 Kilometer) und Rostock (120 Kilometer) begrenzen 

die Ausstrahlung der 

Stadt nach Norden und Osten. 

Lage des Stadtteils Buntekuh im Stadtgebiet 

Quelle: Hansestadt Lübeck 

Der Stadtteil Buntekuh zählt 

zu den flächenmäßig kleineren 

der insgesamt zehn Lübecker 

Stadtteile und liegt im 

Westen des Stadtgebietes. 

Das Stadtumbaugebiet liegt 

ca. fünf Kilometer südwestlich 

der Lübecker Altstadt. Gemeinsam 

mit den Gebieten 

Kücknitz - Roter Hahn und 

Moisling zählt Buntekuh zu 

den Lübecker Wohnsiedlungen, 

die zwischen 1950 und 

1970 entstanden sind. Buntekuh 

ist die jüngste dieser „am 

Reißbrett“ geplanten Stadterweiterungen. 

Das Projektgebiet 

umfasst nicht den gesamten 

Stadtteil Buntekuh, 

sondern nur den homogenen 

Siedlungsbereich rund um das Einkaufszentrum Buntekuh, der von den überörtlichen 

Straßen Ziegelstraße, Buntekuhweg und Moislinger Allee (B 75) sowie den Gleisanlagen 

der Deutschen Bahn im Osten des Gebietes abgegrenzt wird (siehe Abbildung). 

1 Einleitend muss darauf hingewiesen werden, dass viele statistische Angaben zum Projektgebiet 

Buntekuh entweder überhaupt nicht erhoben oder nicht auf der räumlichen Ebene des Projektgebietes 

ausgewertet werden. 


1 

steg Hamburg mbH


1.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung 

Von 1955 (229.345 EW) bis 1969 (243.121 EW) hat die Einwohnerzahl der Hansestadt 

Lübeck kontinuierlich zugenommen 2 . Nachdem die Zahl der Einwohner/innen zwischen 

1970 und 1987 um 11 % von knapp 242.000 auf 207.707 gesunken ist, gab es in Folge 

der deutschen Wiedervereinigung zunächst aufgrund großer Zuzüge wieder einen Anstieg 

bis auf knapp 220.000 Einwohner/innen im Jahr 1992. Seit dieser Zeit waren die Bevölkerungszahlen 

wieder rückläufig, haben sich aber seit 2000 bei ca. 214.000 Einwohner/innen 

mehr oder weniger stabilisiert (31.12.2005: 213.983). 

27 Prozent der Lübecker/innen waren Ende 2002 älter als 60 Jahre, aber nur 16 Prozent 

waren jünger als 18 Jahre. Während der Anteil der Über 65-jährigen seit Ende der 1990er 

Jahre deutlich zunimmt (1998: 40.823 / 2005: 46.604) ist der Anteil der Unter 15-jährigen 

im selben Zeitraum rückläufig (1997: 29.989 / 2005: 27.969). 

Der Anteil der Einwohner/innen mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit liegt in der Gesamtstadt 

bei 8,1 Prozent (17.311 Einwohner/innen). Hiervon sind Türkinnen und Türken 

die mit Abstand größte Bevölkerungsgruppe (6.351) gefolgt von Polinnen und Polen 

(1.657) und Staatsangehörigen aus dem ehemaligen Jugoslawien (749). Die absoluten 

Zahlen der Bevölkerung mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit sind seit 1997 rückläufig 

(1997: 20.989 / 2005: 17.311). Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist in Lübeck seit 

1970 negativ, ebenso der Wanderungssaldo bezogen auf das nähere Umland der Stadt, 

der in 2001 erstmals wieder ausgeglichen gewesen ist. Letzteres ist ein deutlicher Indikator 

für Suburbanisierungsprozesse. So gab es bezogen auf die 18 unmittelbar angrenzenden 

Gemeinden zwischen 1995 und 2001 jährlich etwa 300 mehr Fortzüge als Zuzüge 

in die Hansestadt. Der seit 1993 negative Außenwanderungssaldo insgesamt lag in 2001 

erstmals wieder im positiven Bereich bei +756 und in 2002 bei + 566. Die absoluten Zahlen 

der jährlichen regionalen Fortzüge nehmen seit Anfang der 1990er Jahre kontinuierlich 

zu (1991: 8.902 / 2005: 11.859). 

Die Folgen derartiger Suburbanisierungsprozesse und der sich damit verstärkenden Segregationstendenzen 

innerhalb bestimmter Stadtteile sind bekannt: Die Belastungen für 

den öffentlichen Haushalt bleiben eigentlich konstant (Transferleistungen, soziale Infrastruktur) 

steigen aber relativ, da die Einnahmen der Kommune gleichzeitig sinken (Einkommenssteuer, 

Gewerbesteuer). Der Raumordnungsbericht 1999 für Schleswig-Holstein 

3 stellt Lübeck und Kiel aufgrund dieser Entwicklungen als „klare Verlierer“ der Stadt- 

Umland-Beziehungen in den 1990er Jahren dar, während die Umlandgemeinden im selben 

Zeitraum deutlich profitiert haben. 

Die Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2007 für Lübeck 4 prognostiziert, dass die Bevölkerung 

von rund 215.300 im Jahre 2000 auf knapp 208.000 im Jahre 2020 zurückgehen 

wird. Dies entspricht einer Bevölkerungsabnahme von knapp fünf Prozent. Das Ergebnis 

dieser Prognose ist jedoch bei Weitem nicht so dramatisch wie das Ergebnis der 9. koordinierten 

Bevölkerungsvorausschätzung des Statistischen Landesamtes Schleswig- 

Holstein, die für 2015 lediglich 192.380 Einwohner/innen prognostiziert. 

2 

Alle in diesem Kapitel gemachten statistischen Angaben sind mit Stand 31.12.2005, wenn nicht 

anders angegeben. Quelle: Angaben des Fachbereichs Statistik der Hansestadt Lübeck. 

3 

Ministerpräsidentin Schleswig-Holsteins: Raumordnungsbericht 1999:29. 

4 

Bevölkerungsprognose für die Bevölkerung der Hansestadt Lübeck von 2000 – 2020. 

Statistisches Landesamt / Gerhard Bender. www.luebeck.de/stadt_politik/statistik. 

2 

Abschlussbericht steg Hamburg mbH


Bevölkerungsverluste sind sowohl in der Gesamtstadt Lübeck als auch im Projektgebiet 

bereits seit Längerem festzustellen – allerdings mit zeitlichen Schwankungen. So gab es 

nach der Wiedervereinigung Ende der 1980er Jahre vorübergehend eine Bevölkerungszunahme 

in der Gesamtstadt. Seit 1993 sind die Zahlen wieder rückläufig. Im Pilotgebiet 

sind diese Entwicklungen in wesentlich ausgeprägterer Form festzustellen (siehe hierzu 

die Angaben in Kapitel 1.4). 

1.3 Siedlungsstruktur und -entwicklung 

Die Siedlung Buntekuh ist heute noch sehr 

eindeutig als ein Produkt ihrer Entstehungszeit 

in den 1960er und 1970er Jahren erkennbar. 

Das planerische Ideal der „gegliederten 

und aufgelockerten Stadt“ und das 

Ziel, „Licht, Luft und Sonne“ in einer „modernen 

Gartenstadt“ zu bieten, sind in der gesamten 

Siedlung nachzuvollziehen. Aufgrund 

der geringen baulichen Eingriffe seit 

der Erstellung der Siedlung, die zu keiner 

wesentlichen Veränderung des Städtebaus 

geführt haben, sind diese Planungsziele des 

Stadterweiterungsgebietes auf der grünen 

Wiese heute noch nahezu idealtypisch erhalten 

- mit all den sich hieraus ergebenen 

Problemen und Defiziten (siehe 1.6), aber 

auch Chancen. 

Idealtypischer Städtebau – Modell aus der 

Entstehungszeit der Siedlung 


Vier unterschiedliche Gebäudetypen (eingeschossige 

Kettenhäuser, zweigeschossige Reihenhäuser, viergeschossige Zeilenbauten 

und neun- bis zwölfgeschossige Wohnhochhäuser) sind in sich stets wiederholender 

Kombination zusammengesetzt und bieten Wohnraum für unterschiedliche Bedürfnisse 

und Möglichkeiten. Die Ausbildung der ursprünglich sechs Wohnhochhäuser als städtebauliche 

Dominanten an exponierten Stellen des Gebietes (an den Eingängen und im 

Zentrum) ist deutlich erkennbar. Von diesen Hochhäusern wurde das neungeschossige 

Gebäude am Pinassenweg im Rahmen des Pilotprojektes abgerissen. 

Ebenso auffällig ist der autogerechte Aufbau der Siedlung mit großzügigen, tlw. überdimensionierten 

Straßenquerschnitten und einer Vielzahl von privaten Stellplätzen für Pkw 

sowie Wohnstraßen, die als Sackgassen ausgebildet sind. Mit dem Straßennetz korrespondiert 

in Teilbereichen ein gesondertes, straßenunabhängig geführtes Fuß- und Radwegenetz. 

Das großzügige Angebot an privaten, halb-öffentlichen und öffentlichen Frei- 

und Grünflächen rundet die städtebauliche Charakteristik der Siedlung ab und stellt ein 

besonderes Entwicklungspotenzial für die Zukunft Buntekuhs dar – auch wenn viele Flächen 

derzeit wenig attraktiv gestaltet sind und nur gering genutzt werden. 

Auch die klare Funktionstrennung zwischen den Teilbereichen des Gebietes ist idealtypisch 

und noch fast vollständig erhalten: Gewerbeflächen sowie Sportflächen am südlichen 

Rand des Gebietes, Zentrumsfunktionen (Einkaufszentrum, Wochenmarkt, Ärzte- 


3 

steg Hamburg mbH


haus, Schulen und Kirche) in der räumlichen und funktionalen Stadtteilmitte sowie reine 

Wohngebiete über das gesamte Gebiet verteilt. Verbindende Elemente zwischen den 

Teilbereichen sind die Straßen und die öffentlichen Grünzüge. 

Individuelle Aneignungen und Gestaltungen von Gebäuden und Freiflächen finden sich 

nur im Bereich der ca. 300 Reihenhäuser, die sich in privatem Einzeleigentum befinden. 

Ansonsten sind gestalterische Variationen oder gar Abweichungen im Gebiet kaum zu 

finden. Auch die halb-öffentlichen und privaten Grünflächen wurden bislang nicht individuell 

gestaltet oder genutzt. 

Luftbild des Stadtteils Buntekuh 


Die Gebäude sind teilweise industrialisiert 

(Wohnhochhäuser) oder in relativ schlichter 

Bauweise ausgeführt (Zeilenbauten und 

Reihenhäuser). Hieraus resultieren erforderliche 

Sanierungs- und Modernisierungsbedarfe 

zur Bestandssicherung sowie zur 

Anpassung an die heutigen technischen 

Anforderungen und die veränderten Wohnbedürfnisse. 

Im privaten Immobilienbestand 

wurden solche Maßnahmen von den Eigentümern/innen 

bei Bedarf durchgeführt, 

im Geschosswohnungsbau bislang nicht flächendeckend. 

Der südliche Grünzug schließt den eigentlichen 

Siedlungskern nach Süden hin ab, 

auch wenn die beiden räumlich isolierten 

Wohnhochhäuser am Pinassenweg und am 

Schaluppenweg ursprünglich den Siedlungsrand 

betonen sollten. 

Die funktionalen Ansprüche und die 

Gestaltungselemente des Städtebaus der 1960er und 70er Jahre führen heute zu verschiedenen 

Schwierigkeiten, da z.B. die großflächigen Grünflächen sehr pflegeintensiv 

sind und die großzügigen Straßenquerschnitte sowie die Stellplatzanlagen nicht mehr den 

heutigen gestalterischen und städtebaulichen Ansprüchen genügen. Einige der städtebaulich 

dominanten Wohnhochhäuser haben sich zu Negativ-Symbolen entwickelt, die 

das Image der Siedlung nach innen und außen prägen. 

Daher hat der Umgang mit diesen Objekten besondere Bedeutung für die zukünftige 

Stadtteilentwicklung. So wurde das Wohnhochhaus Fregattenstraße 30-34 vom Gemeinnützigen 

Bauverein Lübeck bereits vor einigen Jahren umfangreich saniert und modernisiert, 

um auf die veränderten Ansprüche zu reagieren und die Vermietbarkeit des Objektes 

zu verbessern. Das Wohnhochhaus Pinassenweg 28-38 wurde hingegen im Jahr 

2005 mit Mitteln aus dem ExWoSt-Forschungsfeld abgerissen. Das Wohnhochhaus Karavellenstraße 

1-5 dominiert als vierzehngeschossiges markantes Gebäude an der höchsten 

Stelle des Projektgebietes die gesamte Siedlung und wurde im Rahmen des Stadtumbaus 

immobilienwirtschaftlich untersucht (vgl. hierzu ausführlich Kapitel 3 - Impulsprojekte 

im Stadtumbau). 


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Einkaufszentrum und Hochhaus Karavellenstraße 

(in der Stadtteilmitte) 

Quelle: Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH 

1.4 Sozialstruktur 

In der Stadtteilmitte (Korvettenstraße-Karavellenstraße) 

sind verschiedene zentrale 

Funktionen und Infrastrukturen angesiedelt: 

Einkaufszentrum, Wochenmarkt, Ärztehaus, 

zwei Schulen und eine Kirche. In diesem 

Bereich bestehen sowohl vielfältige gestalterische 

als auch angebotsbezogene Entwicklungsbedarfe 

und -möglichkeiten, die 

von den im Stadtumbau beteiligten Akteuren/innen 

nachdrücklich gewünscht werden. 

Obwohl das Einkaufszentrum 1996 modernisiert 

und erweitert wurde, besteht hier 

dringender Handlungsbedarf, um eine attraktive 

wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung 

auch zukünftig zu garantieren. 

Die sozio-demographischen Angaben für das Projektgebiet mit seinem hohen Anteil an 

geförderten Wohnungen zeigen eine als problematisch zu bezeichnende Sozialstruktur, 

z.B. eine hohe Arbeitslosigkeit, eine Vielzahl von Haushalten, die auf Transfereinkommen 

angewiesen sind sowie einen hohen Anteil an Migranten/innen. 

Das Projektgebiet musste zwischen 1981 und 2005 einen Bevölkerungsrückgang von 

9.780 auf 7.392 Einwohner/innen hinnehmen (- 23,1 %), während die Hansestadt Lübeck 

im selben Zeitraum nur 2,5 % ihrer Bevölkerung verloren hat. Ursache für diesen massiven 

Rückgang waren im Wesentlichen Fortzüge aus Buntekuh in andere Lübecker Stadtteile. 

Von den 3.634 Haushalten mit Hauptwohnsitz im Gebiet waren 2005 knapp 40 Prozent 

Ein-Personen-Haushalte (HL: 50,1 %) und 34 Prozent Zwei-Personen-Haushalte 

(HL: 27,9 %). Somit liegt der Anteil der kleinen Haushalte unter dem städtischen Durchschnitt. 

Hieraus lässt sich erkennen, dass in Buntekuh überdurchschnittlich viele Familien 

bzw. größere Haushalte wohnen. 

14,5 % der Einwohner/innen waren 2005 jünger als 15 Jahre (HL: 13,1 %). Auch deshalb 

kann noch von einem familiengeprägten Stadtteil gesprochen werden. Allerdings waren 

auch 22,4 % der Einwohner/innen zu diesem Zeitpunkt älter als 65 Jahre (HL: 21,8 %), 

wobei besonders viele Senioren/innen in den Reihenhausgebieten in Buntekuh leben. So 

waren Ende 2003 z.B. in der Loggerstraße 47 %, in der Briggstraße 36 % und im Galeonenweg 

35 % aller Bewohner/innen älter als 65 Jahre. Hier läuft bereits ein Generationenwechsel 

bei den Eigentümern/innen. 

Der Anteil der Migranten/innen mit ausländischer Staatsangehörigkeit lag Ende 2005 mit 

10,5 % deutlich über dem städtischen Durchschnitt (8,1 %). Nach der Innenstadt ist dies 

der zweithöchste Wert in der Hansestadt Lübeck. Auch der Anteil der Sozialhilfeempfänger/innen 

an der Bevölkerung lag in Buntekuh 2003 mit 15,3 % doppelt so hoch wie im 

Lübecker Durchschnitt und war damals der höchste Wert in der Hansestadt. Auch das 

durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. 

Die Einwohner/innen in Buntekuh haben im Schnitt ca. ein Drittel weniger Geld zur Verfügung 

als der gesamtstädtische Durchschnitt. 


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steg Hamburg mbH


Die in 2004 erstellte Wohnungsmarktanalyse und -prognose prognostiziert für den Stadtteil 

Buntekuh bei unveränderten Rahmenbedingungen einen Rückgang der Haushalte um 

17 % bis 2020. Dies ist der stärkste prognostizierte Rückgang im Lübecker Stadtteilvergleich. 

Demnach schrumpft der Stadtteil in allen Haushaltsgrößen, besonders stark jedoch 

bei den 3-Personen-Haushalten und den größeren Haushalten ab 4 Personen, aber 

auch bei Single-Haushalten. 

Im Gegensatz zu diesem statistischen Angaben haben die zu Beginn des Stadtumbauprozesses 

geführten Gespräche mit Expertinnen und Experten aus dem Stadtteil ein eher 

positives Bild der Siedlung gezeigt: Buntekuh sei ein gutes Wohngebiet mit einzelnen Problemen. 

Einhellig wurde betont, dass die Siedlung besser sei als ihr Ruf in der Gesamtstadt. 

Die Ausstattung mit sozialen Einrichtungen und Grünflächen wurde gelobt, der 

“dörfliche“ Charakter hervorgehoben. Ziel sollte es daher aus Sicht der Befragten sein, 

Buntekuh als einen multikulturellen, vielfältigen und bunten Stadtteil weiter zu entwickeln. 

Es sollten insbesondere Wohnraumangebote für besser verdienende Bevölkerungsgruppen 

geschaffen werden. Fehlende Angebote für Jugendliche, das schlechte Image 

der Siedlung und einzelne problematische Standorte (Wohnhochhäuser Pinassenweg und 

Karavellenstraße) wurden von allen Befragten als Negativmerkmale bzw. Defizite genannt. 

Ebenso wurde eine Attraktivitätssteigerung der Stadtteilmitte gewünscht. 


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Kenndaten 

1.5 Wohnungsbestand und Wohnungsmarkt 

Gesamtstadt Stadtteil 

Buntekuh 

Projektgebiet 

Buntekuh 

Bevölkerung (Hauptwohnsitz) 2005 213.983 EW 10.783 EW 7.392 EW 

Davon: unter 15-jährige 13,07 % 15,56 % 14,50 % 

Davon: 65-jährige und älter 21,78 % 21,15 % 22,38 % 

Davon: mit nicht-dt. Staatsbürgerschaft 8,09 % 12,05 % 10,54 % 

Wanderungssaldo 2005 898 EW - 41 EW k.A. EW 

Bev.-Entwicklung 1990 – 2005 - 1,66 % - 13,21 % k.A. % 

Entw. des Anteils der unter 15-jährigen 

1990 – 2005 

+ 0,04 % - 19,87 % k.A. % 

Entw. des Anteils der über 65-jährigen 

+ 11,96 % + 52,88 % k.A. % 

1990 – 2005 

Entw. des Anteils der Bev. mit nicht-dt. 

Staatsbürgerschaft 1990 – 2005 

- 5,31 % - 6,55 % k.A. % 

Gebietsfläche 2005 214,134 km 2 

490 ha 102,5 ha 

Wohnbauflächenpotential FNP 2005 

73 ha 7 ha 7 ha 

Wohngebäudebestand 2005 40.502 GB k.A. GB k.A. GB 

Davon: Altbau bis 1948 k.A. % k.A. % k.A. % 

Davon: Fertigstellung seit 1990 9,09 % k.A. % k.A. % 

Wohnungsbestand 2005 

Leer stehende Wohnungen 2005 

113.010 WE 

k.A. % 

k.A. WE 

k.A. % 

k.A. WE 

k.A. % 

Arbeitslosenquote 2005 13,3 % 17,7 % 18,3 % 

sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 

Wohnort 2005 

58.861 EW 2.706 EW 1.919 EW 

Entw. der sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigten am Wohnort 1990 – 2005 

- 10,51 % - 20,97 % - 23,24 % 

Empfänger von laufender Hilfe zum 

Lebensunterhalt 2005 

465 EW 42 EW k.A. EW 

Wohngeldempfänger 2005 3.590 EW 250 EW k.A. EW 

Empfänger von ALG II zum 31.12.2005 

30.292 EW 2.601 EW 1.682 EW 

Quelle: Angaben der Hansestadt Lübeck 

Blick vom Wohnhochhaus Pinassenweg 


Die Eigentumsverhältnisse im Gebiet haben 

sich nach dem Verkauf der Neuen Heimat, 

der ursprünglich der Geschosswohnungsbestand 

in Buntekuh gehörte, durch die 

Aufteilung der Bestände auf verschiedene 

Eigentümer/innen verändert. Diese Entwicklung 

scheint eine Segregation innerhalb der 

Siedlung verstärkt zu haben. Während sich 

einzelne Lagen und Bestände nach dem 

Verkauf gut entwickelt haben, kumulierten in 

anderen Beständen die Probleme. So hatte 

die städtische Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“ mbH mit zwei Objekten, die sie nach 

dem Verkauf der Neuen Heimat aufgrund 

politischer Entscheidungen übernehmen musste (Wohnhochhäuser Pinassenweg und 


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steg Hamburg mbH


Karavellenstraße), von Anfang an schwierigere Ausgangsbedingungen als private Wohnungsunternehmen. 

Derzeit befinden sich rund 25 % der Wohnungen in Einzeleigentum, die restlichen 75 % 

verteilen sich auf zehn Eigentümer/innen, darunter sieben Wohnungsunternehmen. 

Größte Einzelvermieterin im Projektgebiet ist die städtische Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“ mbH, der bis zum Abbruch des Wohnhochhauses am Pinassenweg Anfang 2005 

rund 1.200 Wohnungen gehörten. Durch den Abriss des Objektes sind 171 vor allem 

große Wohnungen rückgebaut worden. Die „Trave“ besitzt heute noch gut 1.000 Wohnungen 

im Projektgebiet. 

Insgesamt gibt es ca. 5.200 Wohneinheiten im Bestand, von denen gut 25 Prozent (1.340 

Wohneinheiten) mit öffentlicher Förderung entstanden sind. Bis 2008 laufen ungefähr ein 

Fünftel der Bindungen bei diesen geförderten Wohnungen aus. Die bislang günstige Situation 

für die preislich adäquate Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit Wohnraum 

könnte sich hierdurch merklich verschlechtern. Der Lübecker Mietenspiegel ordnet 

sämtliche Wohnungen in Buntekuh der „einfachen Lage“ zu. 

Die in 2004 parallel zum Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept, aber unabhängig 

vom Stadtumbauprozess erstellte Wohnungsmarktanalyse und -prognose 5 für die Hansestadt 

Lübeck bestätigt ein negatives Außen-Image des Stadtteils mit einer sehr hohen 

Abwanderungsquote von 6,9 % Einwohner/innen für Buntekuh zwischen 1995 und 2002 

(im Vergleich zu 0,4 % in der Gesamtstadt). Bei Fortsetzung dieses Trends würde sich bis 

2020 ein weiterer Verlust von 17 % der Haushalte für Buntekuh ergeben (im Vergleich zu 

minus 7 % in der Gesamtstadt). Demgegenüber prognostiziert ein alternatives Szenario 

für Buntekuh eine Abwanderung von “nur“ 9 % der Haushalte bis 2020. Als notwendige 

Vorraussetzungen für eine Verbesserung der Perspektiven werden in dem Konzept eine 

Reihe von wohnungswirtschaftlichen Handlungsempfehlungen genannt sowie weitere 

integrierte Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Siedlung eingefordert. Diese 

Empfehlungen sind in die Stadtumbaustrategie für Buntekuh eingeflossen. 

5 

Wohnungsmarktanalyse und -prognose für die Hansestadt Lübeck, InWIS Forschung & Beratung 

GmbH, Bochum, Mai 2004. 


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Wohnungsmarktanalyse und -prognose 

Im April 2002 hat die Lübecker Bürgerschaft einige Fragen zur Beantwortung an die Verwaltung 

gegeben, die sich u.a. auf eine Wohnungsmarktprognose zur Ausweisung von 

Wohnbauland und auf den sozialen Wohnungsmarkt bezogen. Zuständig für die Beantwortung 

sollten der Bereich Wohnen und der Bereich Stadtplanung sein. Es stellte sich 

jedoch schnell heraus, dass die gewünschte Beantwortung der umfangreichen Fragen 

mit „Bordmitteln“ nicht möglich gewesen wäre. 

Landesweit gibt es das Instrument der „Wohnungsmarktbeobachtung in Schleswig-Holstein“. 

Hier werden jährlichen Informationen hinsichtlich lokaler Wohnungsmärkte (Wohnungsbestände 

im sozialen Wohnungsbau, Leerstände, Anzahl von ausgestellten 

Wohnberechtigungsscheinen, Wohnungssuchende usw.) gesammelt. Träger ist die Investitionsbank 

Schleswig-Holstein. Die Daten werden von Kommunen und Wohnungsunternehmen 

geliefert. Dieses Instrument, das für ganz Schleswig-Holstein konzipiert 

wurde, dient der Beobachtung der Wohnungsmärkte. Als ein „Frühwarnsystem“ ist dieses 

Instrument auch für die Hansestadt Lübeck nützlich, kann aber nicht auf Stadtteilebene 

heruntergebrochen werden. 

Im September 2002 hat das Innenministerium Schleswig-Holstein in einem Schreiben 

ein soziales Wohnraumversorgungskonzept gefordert, um die Fördermittel, die grundsätzlich 

mit Belegungs- und Mietbindungen verbunden sind, dem örtlichen Versorgungsanspruch 

entsprechend bedarfsgerecht und in sozial verträglicher Mischung einsetzen 

zu können. Dieses Schreiben wurde mit Blick auf den Bürgerschaftsauftrag zum Anlass 

genommen, mit der Lübecker Wohnungswirtschaft in Verhandlungen zur Mitfinanzierung 

eines extern zu vergebenden Gutachtens über eine Wohnungsmarktanalyse und -prognose 

zu treten. Da auch die meisten Lübecker Wohnungsunternehmen die Wichtigkeit 

eines solchen Gutachtens für ihre zukünftigen Planungen bezüglich weiterer Investitionen 

sahen, erklärten sich sieben Unternehmen bereit, die Hälfte der Kosten zu übernehmen. 

Die andere Hälfte wurde aus städtischen Mitteln gedeckt. Als Gegenleistung 

konnten Fragestellungen aus Sicht der Wohnungsunternehmen in das Gutachten mit 

einfließen. Es entwickelte sich im Laufe des Verfahrens immer mehr eine fruchtbare und 

einvernehmliche Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft, die 

sich für alle Beteiligten nutzbringend auswirkt. 

Die InWIS Forschung & Beratung GmbH wurde mit der Erstellung einer Wohnungsmarktanalyse 

und -prognose beauftragt. Für die Analyse und Prognose der Entwicklungen 

auf dem Lübecker Wohnungsmarkt wurde von den Gutachtern ein Methoden-Mix 

aus sekundärstatistischen Analysen und Primärerhebungen angewendet. Bei den sekundärstatistischen 

Analysen stand insbesondere die Aufbereitung und Auswertung der 

von der Stadtverwaltung Lübeck, Bereich Wohnen, geführten Datei zum sozial gebundenen 

Wohnungsbestand im Vordergrund. In die sekundärstatistische Auswertung von 

amtlichen Daten wurden zudem auch Ergebnisse aus der Wohnungsmarktbeobachtung 

der Investitionsbank Schleswig-Holstein und des Gutachtens des Instituts für Stadtforschung 

und Strukturpolitik IfS zur Wohnungsmarktentwicklung für Schleswig-Holstein bis 

2015 herangezogen. Die Primärerhebungen umfassten folgende Zielgruppen und Zielsetzungen: 


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steg Hamburg mbH


• eine Durchführung von leitfadengestützten Interviews mit ausgewählten ExpertInnen 

des Lübecker Wohnungsmarktes, 

• eine standardisierte Befragung von Wohnungsunternehmen, die in Lübeck größeren 

Wohnungsbestand haben, 

• eine Erhebung von wohnungsbezogenen Daten bei Lübecker Wohnungsunternehmen. 

Es wurde Material für das gesamte Stadtgebiet gesammelt. Da der Auftrag eine differenziertere 

Untersuchung von fünf ausgewählten Stadtteilen enthielt, wurden auch 

Informationen und Einschätzungen speziell für diese Stadtteile, darunter auch Buntekuh, 

erhoben. 

Es wurden die wirtschaftliche Situation in der Region Lübeck sowie die Entwicklung des 

Grundstücksmarktes und des Wohnungsbestandes einbezogen. Ebenso wurden die Bevölkerungsstruktur 

und -entwicklung unter Berücksichtigung der Wanderungsbewegungen 

untersucht, da diese Faktoren wesentlich den Wohnungsmarkt beeinflussen. Außerdem 

fanden die von der Stadt ausgewiesenen Baulandflächen Berücksichtigung. 

Da die Inhalte des fertigen InWIS-Gutachtens sehr weit reichend sind, konnten auf dieser 

Grundlage das soziale Wohnraumversorgungskonzept für die Hansestadt Lübeck 

entwickelt und das Lübecker Wohnbaulandkonzept fortgeschrieben werden. 

Die Wohnungsmarktanalyse und -prognose von InWIS war ein hilfreiches Instrument im 

Stadtumbauprozess. Das gilt umso mehr, da die Lübecker Wohnungswirtschaft sich an 

der Erarbeitung des Gutachtens aktiv beteiligt hat und insofern eine konstruktive Zusammenarbeit 

zwischen Stadt und Wohnungsunternehmen auch bei der Umsetzung der 

Ergebnisse erwartet werden kann. 

Die Erstellung des Gutachtens unter aktiver Mitwirkung der Lübecker Wohnungsunternehmen 

hat sich als sehr positiv herausgestellt und ist für diese bereits jetzt ein handhabbarer 

Handlungsleitfaden. Zu erwähnen ist an dieser Stelle auch die konstruktive 

Zusammenarbeit der unterschiedlichen städtischen Fachbereiche im Rahmen der Bearbeitung. 

Eine Kooperation zwischen Stadt und Wohnungsunternehmen wäre wohl ohne die 

Tatsache, dass das schleswig-holsteinische Innenministerium den Grundstock durch 

den Erlass bezüglich des sozialen Wohnraumversorgungskonzeptes gelegt hat, mitunter 

schwieriger und mühsamer verlaufen. 


10 

steg Hamburg mbH


1.6 Soziale Infrastruktur 

Baltic-Gesamtschule 

Quelle: steg Hamburg mbH 

Im Projektgebiet befindet sich eine Vielzahl 

von öffentlichen Einrichtungen und Angeboten 

der sozialen Infrastruktur. Verglichen 

mit anderen Stadtteilen kann die soziale Infrastruktur 

in Buntekuh mit Einschränkungen 

als befriedigend bezeichnet werden. 

So gibt es drei Kindertagesstätten (Klipperstraße, 

Briggstraße und Schaluppenweg) im 

Gebiet. Die Versorgungsquote mit Kindertagesstätten 

liegt mit ca. 90 % über dem 

städtischen Durchschnitt von 83 %. Ebenso 

gibt es drei Schulen (Grund- und Hauptschule 

Otto-Passarge-Schule in der Brigg- 

straße, Grundschule am Koggenweg, Baltic-Gesamtschule in der Karavellenstraße) mit 

gut 1.200 Schüler/innen im Schuljahr 2005/2006. Die Baltic-Gesamtschule nimmt zwar 

Schüler/innen aus der ganzen Stadt auf, versteht sich aber ausdrücklich als Stadtteilschule. 

Außerhalb des Projektgebietes, aber in direkter Nähe liegen ein Gymnasium und 

eine Grund- und Hauptschule mit großzügigen Sportanlagen. 

Für Jugendliche aus dem Projektgebiet gab es bis zum Jahresende 2003 den Pinassenclub 

im Hochhaus Pinassenweg. Da nach dem Abriss des Gebäudes kein Ersatzstandort 

im Stadtteil gefunden werden konnte, musste die Einrichtung geschlossen werden. 

Die Personalstellen wurden in 2005 vom zuständigen Bereich Jugendarbeit in einen 

anderen Lübecker Stadtteil verlegt. Daher fehlen seither spezielle Angebote für Jugendliche 

im Projektgebiet. Angrenzend an das Projektgebiet befindet sich der Bauspielplatz an 

der Fregattenstraße, der intensiv genutzt wird. Ebenso befinden sich im benachbarten 

Wohngebiet Hudekamp verschiedene soziale Angebote. 

Die Bugenhagen-Kirchengemeinde an der 

Karavellenstraße bietet neben den originären 

kirchlichen Aufgaben eine breite Palette 

an Begegnungs- und Beschäftigungsangeboten 

für alle Altersgruppen (Kinder, Jugendliche, 

Erwachsene und Senioren/innen) 

in unterschiedlichen Gruppen 

(z.B. Angebote für Mutter und Kind, Männerkreis, 

Senioren/innen). 

Der Seniorenwohnsitz Quellenhof im 

Buntekuhweg, eine Einrichtung des Johanniterordens, 

bietet insbesondere pflegebedürftigen 

Menschen ein Zuhause. Für die 

älteren Bewohner/innen der Siedlung bietet 

er zudem einen Menü-Service an. 

Bugenhagen-Kirche 



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steg Hamburg mbH


Ärztehaus in der Stadtteilmitte 

Quelle: steg Hamburg mbh 

Der Sportverein SC Buntekuh hat sein Vereinshaus 

am Koggenweg. Angrenzend stehen 

eine Sporthalle und mehrere Sportplätze 

zur Verfügung. Der Verein leistet einen 

wichtigen Beitrag zur Freizeitgestaltung 

im Stadtteil. Ungefähr 450 der 750 Vereinsmitglieder 

kommen aus Buntekuh, davon 

sind ca. 350 Kinder und Jugendliche. Die 

Handballerinnen des SC Buntekuh sind 

bundesweit bekannt, da sie bereits in der 1. 

Bundesliga gespielt haben. Da die vorhandenen 

Hallen im Stadtteil hierfür zu klein 

sind, nutzen sie die Hansehalle. 

Im Ärztehaus Korvettenstraße neben dem 

Einkaufszentrum waren drei Arztpraxen, 

eine Krankengymnastikpraxis und die 

Sozialberatungsstelle Buntekuh/St. Lorenz- 

Süd der Stadt Lübeck untergebracht. Inzwischen 

befinden sich in dem Gebäude, das 

an die Nutzer/innen verkauft werden soll, 

nur noch Arztpraxen. Daneben gibt es mehrere 

Arztpraxen in Wohngebäuden an verschiedenen 

Standorten im Gebiet, z.B. im 

Erdgeschoss des Wohnhochhauses an der 

Karavellenstraße. 

Sportplatz (im Hintergrund Wohnhochhaus 

Pinassenweg) 


Der Anwohnerverein Buntekuh e.V. wurde 

bereits in der Entstehungszeit der Siedlung im Februar 1966 von engagierten Einwohner/innen 

gegründet. Der Verein hat ca. 300 Mitglieder. Seine Aktivitäten sind sehr breit 

gestreut. So vertritt der Verein die Bewohner/innen beim Runden Tisch der Stadt sowie 

mit vielen einzelnen Anliegen und Anregungen bei den verschiedenen Fachämtern der 

Stadt. Auch im Stadtumbauprozess hat sich der Verein punktuell engagiert. Ein regelmäßiger 

Beitrag, der alle Haushalte im Stadtteil Buntekuh erreicht, ist die Stadteilzeitung 

„Fregatte“. Der Anwohnerverein veröffentlicht die Zeitung viermal jährlich. 

1.7 Herausforderungen für die Stadtteilentwicklung und den Stadtumbau 

Zusammenfassend lassen sich die Herausforderungen für die Stadtteilentwicklung und den 

Stadtumbau in Buntekuh wie folgt darstellen: 

Bauliche Defizite und Probleme 

Bauliche Probleme (Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfe) gibt es im Projektgebiet 

in verträglichem Maße. Viele der erforderlichen Maßnahmen werden kontinuierlich 

von den Eigentümern/innen vorgenommen. Von besonderer Bedeutung sind die Anpas- 


12 

steg Hamburg mbH


sungsbedarfe der Wohnungsbestände an die sich verändernden Wohnwünsche und 

Haushaltsstrukturen. 

Städtebauliche Defizite und Probleme 

Auch wenn die Lage und Anbindung des Gebietes als zufrieden stellend bewertet werden 

können, finden sich gravierende städtebauliche Probleme. Defizitär sind in erster Linie die 

unattraktiven Eingangssituationen zum Gebiet, die Barrierewirkung der östlichen Gebietsgrenze 

(Fregattenstraße und Bahnanlagen), die fehlende räumliche Fassung der Straßen 

sowie die städtebaulichen Dominanten (Wohnhochhäuser). 

Funktionale Defizite und Probleme 

Funktionale Mängel werden in dem Bereich der beschränkten Funktionen der räumlichen 

und funktionalen Stadtteilmitte, dem gestaltungs- und nutzungsarmen halböffentlichen 

Wohnumfeld, dem lückenhaften Fuß- und Radwegenetz sowie dem fehlenden vernetzten 

Spielangebot festgestellt. 

Gestalterische Defizite und Probleme 

Die oben genannten Defizite haben ihre Entsprechungen auch in gestalterischen Mängeln, 

die das negative Erscheinungsbild des Projektgebietes fördern. Beispielhaft genannt 

werden sollen hier die Straßenräume und die Flächen für den ruhenden Verkehr sowie die 

Gestaltung und Pflege der Grün- und Freiflächen - vor allem der öffentlichen Flächen, z.B. 

hinsichtlich der Beleuchtung, Möblierung sowie der Gestaltungs- und Nutzungsvielfalt. 

Auch bezüglich der Gestaltung der Rad- und Fußwegeverbindungen sowie der Qualität 

der Spielplätze bestehen Handlungsbedarfe. 

Wirtschaftliche Defizite und Probleme 

Wohnungswirtschaftliche Probleme gibt es in Buntekuh in unterschiedlichem Ausmaß. So 

ist das städtische Wohnungsunternehmen Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH durch 

strukturelle Leerstände in Teilen seiner Objekte erheblich belastet. Die Gründe hierfür liegen 

teilweise in den nicht mehr bedarfsgerechten Grundrissen der Wohnungen bzw. in 

den sehr geringen Wohnungsgrößen (420 Klein- und Kleinstwohnungen im Karavellenhochhaus), 

teilweise in der problematischen Mieterstruktur in einigen öffentlich geförderten 

Beständen (Pinassenhochhaus). 

Wirtschaftliche Probleme gibt es auch im Einkaufszentrum, das sowohl unter der Konkurrenz 

außerhalb des Gebietes und den veränderten Kaufgewohnheiten als auch unter der 

niedrigen Kaufkraft im Gebiet leidet. Daher kommt es immer wieder zu Leerständen und 

einer relativ hohen Fluktuation im EKZ. 

Image-Probleme 

Buntekuh hat in Lübeck außerhalb des Stadtteils ein negatives Image als sozial belasteter 

und unattraktiver Stadtteil. Hierunter hat z.B. auch die Gesamtschule gelitten, die deswegen 

ihren Namen von Integrierte Gesamtschule Buntekuh in Baltic-Gesamtschule geändert 

hat. 

Strategische Defizite 

Die notwendige Entwicklung innerhalb des Gebietes hat in den vergangenen Jahrzehnten 

nur sehr punktuell und nicht unter gemeinsam erarbeiteten sowie verbindlich geltenden 


13 

steg Hamburg mbH


Zielvorstellungen stattgefunden. Häufig wurden nur unzusammenhängende Einzelmaßnahmen 

realisiert. Eine stadtplanerisch integrierte Weiterentwicklung der ursprünglichen 

Konzeption der Siedlung als Ganzes ist unterblieben. 

Der Stadtumbauprozess und die in diesem Rahmen geschaffenen konzeptionellen 

Grundlagen sowie die umgesetzten Maßnahmen bilden eine gute Basis dafür, dass die 

zukünftige Stadtteilentwicklung in Buntekuh koordinierter und zielgerichteter verläuft. 

1.8 Fazit zur Ausgangslage und den Rahmenbedingungen 

Wenn man die spezifischen strukturellen Problemlagen in Lübeck und im Projektgebiet 

Buntekuh zusammenfassend betrachtet, so müssen die folgenden Punkte auf jeden Fall 

genannt werden: 

• Räumliche Konzentration von öffentlich gefördertem Wohnungsbau in bestimmten 

Siedlungen an eher peripheren Standorten, so auch in Lübeck-Buntekuh. 

• Strukturelle Leerstände im Wohnungsbestand in problematischen Lagen. 

• Zunehmende Segregation durch die Konzentration von benachteiligten Haushalten 

in zumeist geförderten Wohnungsbeständen aus den 1960er und 1970er Jahren. 

• Verlust an wohnungspolitischen Steuerungsmechanismen aufgrund in großer Zahl 

auslaufender Bindungen in den kommenden Jahren. 

• Hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe in den Wohnungsbeständen 

der 1950er bis 1970er Jahre erzeugen wirtschaftlichen Handlungsdruck für die Eigentümer/innen. 

• Unterhalt und Pflege von Grün- und Freiflächen sowie Sportflächen wird zunehmend 

reduziert, da die Haushaltsmittel für diese Aufgaben gekürzt werden. Hierdurch 

werden diese Angebote zunehmend unattraktiv. 

• Soziale Infrastruktur in der Stadt und in den Stadtteilen gerät angesichts der 

kommunalen Finanzsituation unter Druck bzw. ist gefährdet. So wurden in Buntekuh 

in den vergangenen Jahren zwei soziale Einrichtungen geschlossen. 

• Kein bzw. kaum Entwicklungsdruck sowie sinkende Boden- und Immobilienpreise in 

den Stadtteilen im Lübecker Südwesten, in denen auch das Pilotgebiet Buntekuh 

liegt. 

• Prognostizierte massive Bevölkerungsverluste im Projektgebiet in den kommenden 

10 bis 15 Jahren bei unveränderten Rahmenbedingungen. 

Aufgrund dieser Problemlagen und Herausforderungen gehörte Lübeck-Buntekuh im Rahmen 

des ExWoSt-Forschungsfeldes zu den Pilotstädten des Typs 2 „Wohnquartiere mit 

hohem Leerstand“. 


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steg Hamburg mbH


2. Städtebauliche Entwicklungskonzepte im Stadtumbau 

2.1 Beschreibung und Analyse des erarbeiteten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes 

Als nicht öffentliche konzeptionelle Arbeitsgrundlage für den Stadtumbauprozess in Lübeck- 

Buntekuh wurde zu Beginn des Verfahrens ein städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet. 

Die wichtigsten Erkenntnisse des Konzeptes und der daran anschließenden Diskussionen 

über die Stadtumbaustrategie wurden Anfang 2006 in einem so genannten “Gebietsportrait“ 

veröffentlicht. 

Das im Herbst 2004 vorgelegte integrierte Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept 

(StE+HK) für das Projektgebiet Buntekuh führt erstmalig für dieses Gebiet verschiedene 

räumliche und inhaltliche Themenkomplexe sowie Fragestellungen zusammen und betrachtet 

diese integriert. Hierzu zählen vor allem die Themen Wohnen, Freiflächen, Gewerbe, 

Verkehr und soziale Infrastruktur. Mit diesem Konzept wurden zu Beginn des 

Stadtumbauprozesses Arbeitsgrundlagen geschaffen, die dazu gedient haben, zu 

gesamtstädtisch vertretbaren Entscheidungen bezüglich der zukünftigen Entwicklung des 

Projektgebietes zu kommen. Das Konzept soll ebenfalls dazu dienen, auf Grundlage der 

Erkenntnisse sowie der entwickelten Zielsetzungen des Konzeptes sowohl die Aktivitäten 

der kommunalen Verwaltung strategisch zu orientieren als auch privates Kapital für den 

Stadtteil zu aktivieren, um Maßnahmen auch umsetzen zu können. Denn die zur Verfügung 

stehenden Stadtumbau-Mittel selbst reichen nur für einen kleinen Teil der vorgeschlagenen 

erforderlichen Maßnahmen aus. 

Zur Vorbereitung des Konzeptes hat die Lübecker Steuerungsrunde, die bereits den Antrag 

zur Aufnahme in das ExWoSt-Forschungsfeld erarbeitet hat, die Grundlagen und 

Leistungsprofile für die Erarbeitung des Stadtteilentwicklungskonzeptes und der Projektforschung 

formuliert. Die Ausschreibung für diese Leistungen erfolgte im Februar 2003. 

Die Steuerungsrunde hat als Arbeits- und Entscheidungsgremium die Erstellung des 

Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzeptes kontinuierlich begleitet (siehe hierzu auch 

Kapitel 4). Zu einzelnen Fragen und Schwerpunkten wurden gezielt die jeweils betroffenen 

Fachbereiche der Stadtverwaltung einbezogen. Ebenso wurden im Rahmen der Bestandsaufnahme 

Interviews mit Experten/innen aus dem Stadtteil geführt. 

Nutzungsplan aus dem 

Stadtteilentwicklungs- und 

Handlungskonzept StE+HK 



15 

steg Hamburg mbH


Die Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungsgesellschaft steg Hamburg mbH wurde von 

der Hansestadt Lübeck zum einen mit der Aufgabe der Projektforschung im Rahmen des 

ExWoSt-Forschungsfeldes beauftragt, zum anderen auch mit der Erarbeitung des Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzeptes. Ziel bei der Beauftragung eines Gutachters 

mit beiden unterschiedlichen Aufgaben war die Bearbeitung dieser beiden Stadtumbauaufgaben 

“aus einer Hand“, um Informationsverluste zu vermeiden und den Abstimmungsaufwand 

zu begrenzen. 

Das Konzept ist nach folgenden Kapiteln gegliedert: Bestandsaufnahme, Defizitanalyse, 

Entwicklungsszenarien, Zielvorstellungen und Maßnahmenvorschläge sowie Impulsprojekte. 

Methodisch wurden u. a. Interviews mit Experten/innen im Rahmen der Bestandsaufnahme 

durchgeführt, die Wohnungsmarktprognose für Buntekuh ausgewertet sowie 

relevante Experten/innen für die Prüfung bestimmter Fragestellungen einbezogen. 

Räumliche Bezugsebene des Konzeptes ist das Projektgebiet Buntekuh (Teilgebiet des 

Stadtteils Buntekuh) unter Berücksichtigung gesamtstädtischer Belange. Der Zeithorizont 

bei der Bestandsaufnahme und Analyse ist vor allem die Gegenwart mit Bezügen zurück 

bis zur Entstehung der Siedlung Mitte bis Ende der 1960er Jahre. Für die Konzeption wird 

ein Zeithorizont bis 2020 zugrunde gelegt, auf den sich auch die vorliegende Prognose für 

die Entwicklung des Wohnungsmarktes bezieht. 

Im StE+HK werden die sektoralen Schwerpunkte bzw. Sachgebiete Wohnen und Wohnumfeld, 

Gewerbe, Grün- und Freiflächen, Öffentliche Einrichtungen und soziale Infrastruktur, 

Verkehr analysiert und bewertet. Eine Differenzierung der Darstellung erfolgt u.a. 

nach den im Stadtteil vorhandenen Gebäudetypen (Einfamilien- und Reihenhäuser, Zeilenbauten, 

Wohnhochhäuser). Damit orientiert sich das Konzept an der klaren städtebaulichen 

Struktur und der vorhandenen Gebäudetypologie im Stadtteil. Das Baualter ist bei 

allen Gebäuden (mit wenigen Ausnahmen) nahezu gleich. Gesondert betrachtet und detailliert 

bearbeitet werden darüber hinaus die beiden Impulsprojekte des Stadtumbaus 

„Wohnhochhaus Pinassenweg“ sowie „Aufwertung und Neuordnung Wohnen und Wohnumfeld“ 

mit verschiedenen Schwerpunkten, z.B. die Entwicklung der Stadtteilmitte. 

Zentrale Grundlage für die Erarbeitung von zwei Entwicklungsszenarien im StE+HK war 

die prognostizierte demographische Entwicklung (auf Grundlage der Wohnungsmarktanalyse 

und -prognose – siehe Kapitel 1). Die Handlungsempfehlungen wurden zudem 

aus den vorhandenen baulich-räumlichen Strukturen, den identifizierten Standortpotenzialen 

und -defiziten sowie den festgestellten Bedarfen im Stadtteil und in der Gesamtstadt 

abgeleitet. 

Das Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept Buntekuh wurde im September 2004 

fertig gestellt. Nach der Abstimmung der Ergebnisse in der Steuerungsrunde erfolgte im 

November 2004 die Präsentation des StE+HK vor verschiedenen verantwortlichen Verwaltungsbereichen 

(Stadtplanung, Stadtgrün und Friedhöfe, Schule und Sport, Verkehr, 

Liegenschaften sowie Naturschutz). Innerhalb der Steuerungsrunde wurde anschließend 

eine Zusammenstellung der zukünftigen Handlungsschwerpunkte und Maßnahmenvorschläge 

auf Grundlage des StE+HK erarbeitet. Anschließend wurden die Ergebnisse und 

Maßnahmenvorschläge des Konzeptes Ende 2005 mit der Wohnungswirtschaft diskutiert. 

Ebenso wurden die Ergebnisse und Vorschläge zum weiteren Vorgehen auf einer öffentlichen 

Veranstaltung des Anwohnervereins Buntekuh interessierten Einwohner/innen im 

November 2005 präsentiert. Auch die Lübecker Politik wurde über die Ergebnisse infor- 


16 

steg Hamburg mbH


Plan der Zielvorstellungen und Maßnahmenvorschläge aus dem 

Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept 


miert. Ende März 2006 wurden 

die mit der Verwaltung 

und der Wohnungswirtschaft 

bereits vorabgestimmten Zielsetzungen 

sowie die Handlungsschwerpunkte 

und Maßnahmenvorschläge 

auf einem 

Workshop im Stadtteil Akteuren/innen 

aus Bevölkerung, 

Politik, Wohnungswirtschaft 

und Verwaltung präsentiert, 

diskutiert, ergänzt und mit 

Prioritäten versehen. Die 

Umgestaltung der Stadtteilmitte 

wurde von den TeilnehmerInnen 

des Workshops 

als erste Priorität festgelegt. 

Weiterhin wurden folgende neun Handlungsfelder für die weitere Stadtteilentwicklung 

festgelegt: 

• Entwicklung des Grundstücks Pinassenweg; 

• Zukünftiger Umgang mit dem Wohnhochhaus Karavellenstraße; 

• Aufwertung und Entwicklung der Stadtteilmitte; 

• Aufwertung des Geschosswohnungsbaus; 

• Umgang mit den öffentlichen und halböffentlichen Grün- und Freiflächen; 

• Schaffung von neuen Wohnungsangeboten für bestimmte Nachfragegruppen; 

• Straßenraumgestaltung; 

• Sicherung und Verbesserung der sozialen Infrastruktur; 

• Ausbau des Kulturangebotes. 

Die Möglichkeiten der Umsetzung und der Finanzierung von Maßnahmen werden im Konzept 

aufgrund der geringen verfügbaren Fördermittel im Forschungsfeld nicht oder nur am 

Rande berücksichtigt. Es werden jedoch konkrete Vorschläge zum weiteren Vorgehen 

gemacht, um die entwickelten Maßnahmen zu konkretisieren und umzusetzen. Hierzu 

zählen auch Vorschläge zur Finanzierung bzw. zur Beantragung von Fördermitteln für den 

Stadtteil. Die in 2006 erfolgte Festlegung des Gebietes als Programmgebiet „Soziale 

Stadt“ resultiert unter anderem aus den Ergebnissen des StE+HK. 

Elemente für eine Fortschreibung und eine Wirkungsanalyse sind im StE+HK für Buntekuh 

nicht enthalten. Daher werden entsprechende Elemente und Strukturen zu Beginn der 

Fortführung der Stadtteilentwicklung im Rahmen des Programms „Soziale Stadt“ geschaffen 

(vgl. hierzu auch Kapitel 8). 

Gesamtstädtische Entwicklungskonzepte liegen in Lübeck z.B. für Gewerbe- und Wohnraumentwicklung 

vor. Es existiert bisher kein gesamtstädtisches Stadtentwicklungskon- 


17 

steg Hamburg mbH


zept, das über die Ebene des Flächennutzungsplans hinausgeht und z.B. Vorgaben zur 

gewünschten gesamtstädtischen Funktion und Bedeutung von Buntekuh machen würde. 

Entsprechende Aussagen und abgestimmte Vorgaben wären hilfreich, um sich bei der 

Entwicklung von kleinräumigen Handlungs- und Maßnahmenvorschlägen für den Stadtteil 

an übergeordneten Vorgaben zu orientieren. Voraussichtlich wird die Hansestadt Lübeck 

in das Regelprogramm Stadtumbau West 2007 aufgenommen; damit verbunden ist die 

Erarbeitung eines gesamtstädtischen Integrierten Entwicklungskonzeptes. 


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steg Hamburg mbH


Zeitplan Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept StE+HK 

Januar 2003 • Ausschreibung der Beauftragung 

März 2003 • Auswahl der steg Hamburg mbH zur Beauftragung 

April 2003 • Beginn der Bearbeitung des StE+HK 

April - Juli 2003 • Bearbeitung des Handlungsschwerpunktes Pinassenweg 

• Durchführung von Gesprächen mit Experten/innen 

August 2003 • Umfangreiche Bestandsaufnahme und Defizitanalyse des ge- 

- Februar 2004 

samten Projektgebietes Buntekuh 

März 2004 • Workshop der Steuerungsrunde: Präsentation der 

Zwischenergebnisse als Grundlage für die Diskussion von 

Zielvorstellungen und Maßnahmenvorschlägen 

März - Juni 2004 • Erarbeitung von Zielvorstellungen und Maßnahmenvorschlägen 

für die zukünftige Entwicklung des Gesamtstadtteils sowie 

das zweite Impulsprojekt „Aufwertung und Neuordnung Wohnen 

und Wohnumfeld“ in zwei Entwicklungsvarianten 

August 2004 • Vorlage des Entwurfs für das gesamte StE+HK und Abstimmung 

mit der Steuerungsrunde 

September 2004 • Abgabe des fertigen Stadtteilentwicklungs- und 

Handlungskonzeptes an die Stadt 

November 2004 • Präsentation und Diskussion des StE+HK in einer 

verwaltungsinternen Runde mit verschiedenen Fachbereichen 

März 2005 • Erarbeitung eines Katalogs von Handlungsschwerpunkten für 

die zukünftige Entwicklung von Buntekuh durch die Steuerungsrunde 

Herbst 2005 • Diskussion der Ergebnisse im Rahmen des Wohnungsbaustammtisches 

mit der Wohnungswirtschaft 

• Vorstellung und Diskussion der Ergebnisse auf einer öffentlichen 

Veranstaltung des Anwohnervereins Buntekuh 

• Information der Politik über die Ergebnisse 

März 2006 • Vorstellung und Diskussion der zentralen Ergebnisse (Zielvorstellungen, 

Handlungsschwerpunkte und Maßnahmenvorschläge) 

auf einem öffentlichen Workshop im Stadtteil Buntekuh 


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steg Hamburg mbH


2.2 Erfahrungen mit dem städtebaulichen Entwicklungskonzept 

Das vorliegende StE+HK erfüllt verschiedene Funktionen für die weitere Stadtteilentwicklung 

im Projektgebiet im Rahmen des Stadtumbauprozesses und darüber hinaus: 

• Erstmalige Zusammenstellung von Informationen, Grundlagen und Bewertungen über 

das Projektgebiet in einem integrierten Konzept; 

• Schaffung einer mit den relevanten Projektpartnern/innen abgestimmten Planungsgrundlage 

für den weiteren Stadtumbauprozess und darüber hinaus; 

• Schaffung einer Grundlage für die Diskussionen über die Zukunft des Stadtteils in Verwaltung, 

Politik, Wohnungswirtschaft und Stadtteilöffentlichkeit; 

• Entscheidungshilfe für das zukünftige (Verwaltungs-)Handeln im Stadtteil. 

Der zentrale Unterschied zu früheren Stadt(teil)entwicklungskonzepten liegt in der starken 

Ausrichtung des StE+HK auf die Fragen des prognostizierten Bevölkerungsverlustes und 

der wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen. Diese Rahmenbedingungen stehen bei 

Stadtumbauprozessen deutlich im Vordergrund, ebenso der vorhandene Handlungsdruck, 

aktiv zu werden, um eine weitere Negativentwicklung im Stadtteil zu verhindern. 

Somit erfüllt das Konzept u.a. die zentrale Aufgabe, auf fachlicher Ebene ein fundiertes 

Problembewusstsein für den Stadtteil und die sich abzeichnenden Entwicklungen und 

Herausforderungen (vor allem des demographischen Wandels) zu schaffen. Das Lübecker 

Konzept ist somit weniger ein Instrument für die Vorbereitung und direkte Umsetzung 

von Maßnahmen als vielmehr eine Diskussions- und Planungsgrundlage für die weitere 

konzeptionelle Strategieentwicklung sowie die Gewinnung von Partnern/innen für diesen 

Prozess. Diese Funktion hat das Konzept im Stadtumbauprozess auch erfolgreich erfüllt. 

2.3 Empfehlungen für städtebauliche Entwicklungskonzepte 

Vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus Buntekuh lassen sich folgende grundsätzliche 

Empfehlungen für die Erarbeitung von städtebaulichen Entwicklungskonzepten formulieren: 

• Beauftragung eines Auftragnehmers mit breitem Erfahrungshintergrund, sowohl planerisch 

als auch wohnungswirtschaftlich, für die Erarbeitung. Denkbar ist hier auch die 

Bildung von Arbeitsgemeinschaften zur Bündelung von Kompetenzen. 

• Erkenntnisse und Ergebnisse des Konzeptes sollten strategisch genutzt werden, um 

Aufmerksamkeit zu erzielen, Politik und Verwaltung zu überzeugen sowie Partner/innen 

für die Umsetzung zu gewinnen 

• Vor der Fertigstellung des Entwicklungskonzeptes sollten die Ergebnisse und Vorschläge 

breit mit verschiedenen Akteuren/innen (z.B. Stadtteil, Wohnungswirtschaft, 

Verwaltung) diskutiert werden, um Anregungen und Erfahrungen aufzunehmen und so 

ein bereits konsensual abgestimmtes Konzept zu erhalten, mit dessen Umsetzung zügig 

begonnen werden kann. Akzeptiert und berücksichtigt werden muss bei solchen 

Prozessen, dass sie ausreichend Zeit brauchen, um die Einbindung aller Akteur/innen 

zu gewährleisten. 


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steg Hamburg mbH


• Beteiligungsprozesse im Rahmen der Erarbeitung von Entwicklungskonzepten sind 

problematisch, da zunächst Zeit für die Erarbeitung von Grundlagen und die erforderliche 

Klärung der Rahmenbedingungen benötigt wird. Eine zu frühe Beteiligung von 

Akteuren/innen, insbesondere von Bewohnerinnen und Bewohnern, kann falsche Erwartungen 

wecken bzw. demotivieren, wenn die Grundlagen und Rahmenbedingungen 

noch nicht geklärt sind. 


21 

steg Hamburg mbH


3. Impulsprojekte im Stadtumbau 

3.1 Beschreibung der geplanten und umgesetzten Impulsprojekte 

Die im ersten Kapitel dargestellten städtebaulichen und sozialen Probleme in Lübeck und 

im Stadtteil Buntekuh haben sich in einem Objekt im Projektgebiet besonders verdichtet: 

dem Anfang 2005 abgerissenen Wohnhochhaus im Pinassenweg. Dieses Objekt sowie 

weitere problematische Wohnungsbestände standen daher von Beginn des Stadtumbauprozesses 

an im Mittelpunkt der Betrachtung, Analyse und Bearbeitung - sie waren auch 

Auslöser für die Beantragung der Aufnahme in das ExWoSt-Forschungsfeld. 

Impulsgebende Ansatzpunkte für die zukünftige Entwicklung des Projektgebietes Buntekuh 

sowie Aussagen für den Umgang mit vergleichbaren Problemlagen in der Gesamtstadt 

wurden vom erfolgten Abriss des Wohnhochhauses am Pinassenweg einschließlich 

der stadtteilverträglichen Nachnutzung des Grundstückes erwartet (Impulsprojekt 1), 

ebenso von den im Rahmen des Stadtumbauprozesses umgesetzten Maßnahmen zur 

Neuordnung und Aufwertung des Wohnungsbestandes und Wohnumfeldes im gesamten 

Projektgebiet (Impulsprojekt 2) sowie den in diesen Rahmen vorbereiteten Maßnahmen. 

Somit wurden im Rahmen des Stadtumbauprozesses in Buntekuh zwei gegensätzliche 

Strategien verfolgt: Einerseits der Abriss eines Wohngebäudes mit anschließender Neuverwertung 

und Nachnutzung des Grundstücks sowie andererseits die angestrebte qualitative 

Aufwertung und Verbesserung der Wohnqualität im Bestand. 

Impulsprojekt 1: Wohnhochhaus Pinassenweg 

Das Wohnhochhaus am Pinassenweg war ein neungeschossiges Gebäude mit sechs 

Treppenhäusern, das 1970 in Montagebauweise mit Vorhangfassade am Rande des Gebietes 

errichtet wurde. Mit öffentlicher Förderung wurden hier 171 große Wohnungen mit 

3, 3½ und 4 Zimmern zwischen 74 und 89 Quadratmetern geschaffen. 

Blick auf das Wohnhochhaus Pinassenweg (vom 

Wohnhochhaus Karavellenstraße) 


Bereits gegen Ende der 1970er Jahre gab 

es erste Leerstände in diesem Objekt. Gegen 

Mitte der 1980er Jahre verschärfte sich 

diese Situation, entspannte sich aber aufgrund 

der Verengung des Wohnungsmarktes 

in Folge der Wiedervereinigung vorübergehend. 

Seit Mitte der 1990er Jahre hat sich 

die soziale Problematik am Pinassenweg erneut 

verschärft. Darauf hat die Eigentümerin 

in 2000 reagiert. 

Die Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH 

beauftragte damals das Büro KOM PLAN 

(Sozialplanung) mit einer Befragung der 

Mieter/innen, um sich ein genaueres Bild von der Lage im Haus zu machen. Die Struktur 

der Mieter/innen Ende 2000 lässt sich wie folgt charakterisieren 6 : 71,2 % der Bewoh- 

6 KOM PLAN: Mieterbefragung / Stand Dezember 2000. 


22 

steg Hamburg mbH


ner/innen in den damaligen 124 Haushalten kamen nicht aus Deutschland sondern aus 

insgesamt 23 verschiedenen Herkunftsländern. 50 % hatten keine deutsche Staatsangehörigkeit. 

Nur 16 % aller Bewohner/innen des Hochhauses waren erwerbstätig. Allerdings 

waren knapp die Hälfte aller Bewohner/innen Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren. 

Ungefähr zwei Drittel der Haushalte waren Empfänger/innen von Transferleistungen. 

Ab 2000 nahmen die dauerhaften Leerstände noch zu und Ende 2002 waren über ein 

Drittel der Wohnungen im Gebäude nicht mehr vermietet. Allerdings wurden damals bereits 

die freiwerdenden Wohnungen nicht mehr neu vergeben. Da die Zukunft des Objektes 

ungewiss war, wurde mit der Umsetzung der Mieter/innen in neue Wohnungen begonnen. 

Neben den finanziellen Einbußen durch den Rückgang der Mieteinnahmen, die 

eine rentierliche Bewirtschaftung des Gebäudes unmöglich machten, sah sich die städtische 

Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH als Eigentümerin zudem mit einem umfangreichen 

Modernisierungsbedarf des Gebäudes aufgrund von Bau- und Gestaltungsmängeln 

konfrontiert, z.B. Betonsanierung, Wärmeschutz, Aufzüge. Die Kosten für diese Modernisierung 

wurden von der Eigentümerin auf ca. 9,7 Millionen Euro geschätzt. 

Da es sich auch aus Sicht der Stadt bei diesem Objekt um einen „sozialen Brennpunkt 

von gesamtstädtischer Dimension“ handelte, wurde in 2001 der Abriss des Hochhauses 

am Pinassenweg von der Eigentümerin beschlossen. Seit diesem Zeitpunkt liefen parallel 

zur Antragsstellung für die Aufnahme in das ExWoSt-Forschungsfeld auch die Vorbereitungen 

für den Rückbau des Gebäudes. Hierbei ist zunächst vor allem die Organisation 

des Umzuges der Mieter/innen zu nennen. Fast alle Mietparteien wurden von der „Trave“ 

im Rahmen eines Umzugsmanagements im eigenen Wohnungsbestand der Gesellschaft 

umgesetzt - allerdings kaum innerhalb des Stadtteils Buntekuh sondern in den benachbarten 

Stadtteil St. Lorenz und in weitere Lübecker Stadtteile. In St. Lorenz befindet sich 

ein größerer Siedlungsbereich, der teilweise durch Modernisierung, teilweise durch Abriss 

kurzfristig Neubaupotenziale für den erforderlichen Ersatzwohnraum bot. Ebenso musste 

der Pinassenclub für Jugendliche seine Räumlichkeiten im Gebäude zum Beginn des Jahres 

2004 aufgeben. 


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steg Hamburg mbH


Umzugsmanagement bei Rückbau 

An dieser Stelle werden die Erfahrungen der Grundstücks-Gesellschaft "Trave" mbH 

dargestellt, die als Eigentümerin des im Rahmen des Stadtumbaus abgerissenen 

Wohnhochhauses am Pinassenweg das Umzugsmanagement durchgeführt hat. 

Geleistet wurde das Umzugsmanagement von zwei Mitarbeitern der GG Trave, von denen 

einer als Wohn- und Sozialberater des Unternehmens vorrangig die Konzeption der 

Belegung der Ersatzwohnungen und die Erstansprache der mehrheitlich ausländischen 

Miethaushalte (25 Nationen, Sprachproblem!) übernommen hatte. Beide Mitarbeiter waren 

über einen Zeitraum von ca. 1,5 Jahren mit etwa einem Drittel ihrer Arbeitszeit mit 

dem Umzugsmanagement beschäftigt. 

Das Umzugsmanagement der GG Trave hat von der ersten Ansprache der umzuziehenden 

Personen bis zur Betreuung nach dem Einzug in die Ersatzwohnungen die Miethaushalte 

umfassend betreut und alle mit dem Umzug zusammenhängenden administrativen 

Prozesse im und tlw. auch außerhalb des Unternehmens (z.B. Ummeldung) 

übernommen. Dazu gehörte ebenfalls die Organisation der Umzüge mit einer Umzugsfirma, 

sofern der Umzug nicht gegen Zahlung einer Pauschale in eigener Verantwortung 

der Miethaushalte durchgeführt wurde. 

Als relativ zeitintensiv hat sich dabei insbesondere der Aufwand für die Auswahl und die 

Besichtigung der Ersatzwohnungen erwiesen, bei dem je Haushalt tlw. bis zu fünf verschiedene 

Wohnungen gezeigt werden mussten. Das Umzugsmanagement hat zudem 

die Herrichtung und Ausstattung der Ersatzwohnungen nach Wunsch der umzuziehenden 

Miethaushalte organisiert und die Ausführung kontrolliert. 

Der finanzielle Aufwand je Mieter kann zusätzlich zum personellen Aufwand mit ca. 

2.000,- Euro veranschlagt werden, sofern die Umzüge nicht in eigener Regie erfolgten 

(dann ca. 1.500,- Euro). Die Kosten für neue Ausstattungen in den Ersatzwohnungen 

sind hierbei nicht berücksichtigt, da sie in den meisten Fällen auch bei anderweitiger 

Vermietung dieser Wohnungen angefallen wären. 

Eine Beteiligung der Bewohner/innen an der Entscheidung zum Rückbau des Wohnhochhauses 

konnte nicht erfolgen, da diese Entscheidung auf Seiten der GG Trave aus 

betriebswirtschaftlichen Gründen unausweichlich war. Allerdings hatten die Bewohner/innen 

ca. ein Jahr vor der Abbruchentscheidung im Rahmen einer Wohnzufriedenheits-Befragung 

mehrheitlich ihren Auszugswillen bekundet, so dass mit Widerständen 

kaum zu rechnen war. Letztlich waren die Ergebnisse der Befragung zudem ausschlaggebend 

für die negative betriebswirtschaftliche Prognose. 

Als erfolgreich hat sich die aufsuchende Einzelansprache aller Miethaushalte erwiesen. 

Diese erfolgte frühzeitig und diente neben der Information zugleich der Ermittlung der 

Bedarfe nach Ersatzwohnraum. Die Mitarbeiter erfragten hierbei z.B. Standortpräferenzen, 

die finanziellen Möglichkeiten des Haushalts sowie die Anzahl der umziehenden 

Personen; viele ältere Jugendliche wählten z.B. mit dem Umzug eigene Wohnungen. 

Auf der Basis der vollständigen Erhebungen wurden Belegungskonzepte für die im Bestand 

vorhandenen sowie die ca. 50 neu gebauten Ersatzwohnungen im Nachbarstadtteil 

St. Lorenz-Nord erstellt. 


24 

steg Hamburg mbH


Auf dieser Basis wurde dann die zweite Mieteransprache zum konkreten Umzug vorgenommen. 

Auszugsprämien oder vergleichbare Geld- oder Sachleistungen wurden in 

keinem Fall gewährt. Vorrangig versuchte das Umzugsmanagement, Anreize mit einer 

individuellen Ausstattung der Ersatzwohnung zu schaffen, da diese Ausgaben zugleich 

Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand darstellten, die auch bei späteren Vermietungen 

noch wirksam werden können. In begründeten Fällen wurden aber Entschädigungsleistungen 

in Geld für jüngere Ausstattungsanschaffungen gewährt (z.B. Teppiche 

oder passgenaue Einbaumöbel). 

Für die Umzüge selbst wurde entweder ein Umzugsunternehmen beauftragt (für den 

Miethaushalt kostenfrei) oder eine Umzugspauschale in Geld gewährt. Diese Pauschale 

wurde in vielen Fällen von den Miethaushalten in Anspruch genommen, um dann in Eigeninitiative 

den Umzug günstiger durchzuführen. Ob dieser Anreiz für Transferleistungsempfänger/innen 

höher war, kann nicht festgestellt werden. 

Zum Zeitpunkt der Entscheidung zur Aufgabe des Wohnhochhauses Pinassenweg 28- 

38 wohnten noch ca. 120 Miethaushalte im Haus. Davon wurden ca. 80 aktiv in den 

Trave-Wohnungsbestand umgezogen, ca. 45 davon in im Nachbarstadtteil St. Lorenz- 

Nord mit Hilfe der sozialen Wohnraumförderung neu gebaute große Ersatzwohnungen 

(4/5-Zimmer-Wohnungen). 

Der gesamte Leerzug des Gebäudes mit ursprünglich 171 Wohnungen dauerte etwa 

anderthalb bis zwei Jahre. Es wurde gegen Ende versucht, den Großteil der Miethaushalte 

konzertiert in die neu gebauten Ersatzwohnungen umzuziehen, um eine letzte Betriebsphase 

des Gebäudes mit nur wenigen verbliebenen Bewohner/innen bei hohen 

Betriebskosten (z.B. Vorhalten von Aufzügen und Treppenhausreinigung) zu vermeiden. 

Nennenswerte Verzögerungen beim Umzugsmanagement waren nicht zu verzeichnen. 

Parallel zu den Umzugsangeboten wurden alle noch nicht mieterseitig gekündigten Mietverträge 

entsprechend der individuellen Kündigungsfristen zusätzlich formell von Seiten 

der „Trave“ gekündigt, um mögliche Konfliktfälle rechtzeitig herauszulösen. Lediglich im 

Falle eines Miethaushaltes, der aufgrund von Zahlungsrückständen gekündigt und später 

geräumt werden sollte, ist es zu einer ca. einmonatigen Verzögerung des Leerzuges 

gekommen. Eine juristische Eskalation sollte hier vermieden werden, so dass letztlich 

auch diesem Miethaushalt kurz vor einer bereits angesetzten Gerichtsverhandlung eine 

Ersatzwohnung angeboten wurde. 

Aufgrund der oben geschilderten Erfahrungen ist dringend zu empfehlen, mögliche Konfliktfälle 

vor dem eigentlichen Leerzug zu identifizieren und gesondert zu bearbeiten, um 

spätere Verzögerungen und damit eine Verschlechterung der eigenen Position zu vermeiden. 

Dabei sollten deutliche Grenzen aufgezeigt werden, um für das Unternehmen 

nachteilige Präzedenzfälle zu vermeiden. So sollten z.B. keine Auszugsprämien gewährt 

werden, denn nichts spricht sich schneller unter den Miethaushalten herum, die dann 

nicht selten eine einmalige Chance für schnell „verdientes“ Geld wittern. 

Leider konnten keine Kooperationen mit anderen Unternehmen bzw. Eigentümern 

eingegangen werden, da es trotz entsprechender Anfrage der GG Trave bei anderen 

Unternehmen bedauerlicher Weise keine Bereitschaft zur Übernahme von Miethaushalten 

aus dem Wohnhochhaus Pinassenweg gab. 


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steg Hamburg mbH


Nach der vollständigen Entmietung des Gebäudes 

Pinassenweg im Sommer 2004 

wurde die konkrete Vorbereitung des Abbruchs 

gestartet. Hierzu wurden u.a. zunächst 

im Rahmen eines aus Stadtumbaumitteln 

finanzierten Gutachtens alternative 

Rückbaumöglichkeiten geprüft (Demontage, 

Sprengung, Abbruch mit Abbruchzange), 

um z.B. die ökologischen Auswirkungen 

des Abrisses zu prüfen. Auf 

Grundlage der Ergebnisse wurde für einen 

Abbruch mit der Zange entschieden. Nach 

erfolgter Schadstoffentsorgung und dem 

Ausbau von einzelnen weiter verwendba- 

Rückbau des Wohnhochhauses Pinassenweg 


ren Elementen (z.B. Fenster) wurde am 21. Januar 2005 mit dem Abbruch begonnen. 

Anfang April 2005 war die Gebäudehülle vollständig gefallen. 

Illumination des Wohnhochhauses vor dem 

Rückbau beim „Abschiedsfest“ vom Hochhaus 


Der Abbruch wurde mit einem Abschiedsfest 

gestartet, an dem viele Gäste aus der Gesamtstadt 

und dem Stadtteil teilgenommen 

haben. Hierbei wurde u. a. das Gebäude 

künstlerisch illuminiert und farbig ein letztes 

Mal in Szene gesetzt. Die Demontage selbst 

wurde von der Presse und anderen Medien 

auch überregional begleitet, u. a. durch eine 

ausführliche TV-Reportage auf SAT 1 

(Spiegel TV). 

Die Maßnahmen der Vorbereitung und 

Durchführung des Abbruchs des Wohnhochhauses 

wurden insgesamt mit 460.700 

Euro aus dem Forschungsfeld gefördert. Dies sind ca. 49 % aller Gesamtkosten der 

Rückbau-Maßnahme. Die „Trave“ hat den restlichen Anteil der Kosten getragen (vgl. 

hierzu Kapitel 6). 

Bezüglich der Nachnutzung und Neuverwertung des Grundstückes nach dem Abbruch 

des Wohnhochhauses wurden im Rahmen der Erarbeitung des StE+HK vorbereitende 

Grundlagen geschaffen. Dabei ging es um die Entwicklung und Bewertung von möglichen 

Nutzungsvarianten für das Grundstück nach dem Abriss. Im Schwerpunkt untersucht wurden 

die Varianten Gewerbenutzung, Wohnnutzung sowie eine grundlegende Neuordnung 

des Grundstücks inkl. angrenzender Flächen. Die Ergebnisse dieser Untersuchung sind in 

die weiteren Diskussionen in der Steuerungsrunde über die Nachnutzung der Fläche eingeflossen 

und dienten als Entscheidungshilfe für die Eigentümerin und die Stadt Lübeck. 

Fest stand von Beginn, dass die „Trave“ das Grundstück auf jeden Fall verkaufen und hier 

nicht mehr selber investieren wollte. 


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Im Rahmen des Stadtumbauprozesses 

wurden zwei Entwicklungsvarianten für das 

geräumte Grundstück (siehe Foto) intensiver 

untersucht. So wurden die Rahmenbedingungen 

für einen möglichen Flächentausch 

mit einem angrenzenden Grundstück 

(Variante 1), das derzeit für Sportflächen 

genutzt wird, von den verantwortlichen 

Fachbereichen der Stadtverwaltung 

geprüft. Im Ergebnis dieser Prüfung hat 

sich herausgestellt, dass ein solcher Flächentausch 

zwar attraktive Wohnbauflächen 

in einer Lage direkt am Grünzug 

schaffen würde, jedoch nur mit hohen 

Geräumtes Grundstück nach vollständigem 

Rückbau 


Kosten (ca. 1,5 Millionen Euro) zu realisieren wäre, die von der Hansestadt Lübeck nicht 

getragen werden können. Eine Nachfrage von Wohnungsunternehmen oder anderen 

Investoren/innen an diesem Standort Wohnungsbau zu realisieren, war zudem nicht erkennbar. 

Ein exemplarisch angefragter Bauträger, der derzeit im Wohnungsbau an unterschiedlichen 

Standorten in Lübeck sehr aktiv ist, brachte klares Desinteresse an diesem 

Standort zum Ausdruck. Zudem würde eine Verlagerung der Sportflächen auf das Pinassenweg-Grundstück 

zu Flächenverlusten führen, da die Größe und der Zuschnitt des 

Grundstückes für die Sportanlage ungünstiger sind. Eine Aufgabe dieser Sportflächen 

kam jedoch für die Stadt nicht in Frage. Die Variante Flächentausch wurde auf Grundlage 

der Ergebnisse dieser Prüfungen nicht weiter verfolgt. 

Bezüglich einer gewerblichen Nachnutzung des Grundstücks unter Berücksichtigung der 

Belange des Stadtteils Buntekuh (Variante 2) hat die Verwaltung im Rahmen des Stadtumbauprozesses 

Vorgaben entwickelt, welche gewerblichen Ansiedlungen auf dieser 

Fläche (stadtteil-)verträglich und somit zulässig sind und welche nicht. Diese Variante 

würde das Grundstück sozusagen aus dem Siedlungskern von Buntekuh herauslösen, um 

andere Nutzungen als Wohnen an diesem Standort zu realisieren. Voraussetzung für eine 

gewerbliche Nachnutzung ist, dass sie keinesfalls mit Nutzungen im restlichen Projektgebiet 

konkurriert - dies betrifft vor allem den Einzelhandel, speziell im Einkaufszentrum. Für 

eine gewerbliche Nachnutzung müsste zudem das Planungsrecht geändert werden. 

Nach dem Willen der Eigentümerin sollte ursprünglich noch im Sommer 2003 mit Unterstützung 

durch ein Interessenbekundungsverfahren über die Möglichkeiten der Neuentwicklung 

des Grundstückes nach dem Abriss entschieden werden. Hierbei stand eindeutig 

der wirtschaftliche Handlungsdruck im Vordergrund, da der Abriss hohe Kosten verursacht 

hat, die nur zum Teil aus den Stadtumbaumitteln des Bundes gedeckt wurden. Da 

die erhoffte Nachfrage nach einer Neuentwicklung dieses Standortes jedoch lange Zeit 

nicht erkennbar war, wurde das geplante Interessenbekundungsverfahren nicht veröffentlicht. 

Ende 2005 fanden auf Initiative des Lübecker Bausenators Gespräche mit allen Eigentümer/innen 

aus der Nachbarschaft des geräumten Grundstücks statt. Hierbei ging es um 

die Klärung der Möglichkeiten einer gewerblichen Entwicklung und Neuordnung eines 

größeren Entwicklungsbereiches. Im Rahmen dieser Gespräche konnten nicht nur die 


27 

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Rahmenbedingungen und Zielsetzungen der Stadt geklärt werden (stadtteilverträgliche 

Nutzung, keine zentrenrelevanten Angebote), sondern es wurde auch ein interessierter 

Projektentwickler gefunden. Anfang 2006 hat die „Trave“ mit diesem Projektentwickler einen 

vorbehaltlichen Kaufvertrag über den Verkauf der 2,5 ha großen Fläche am Pinassenweg 

geschlossen. Der Entwickler plant, auf dieser Fläche und benachbarten 

Grundstücken einen großflächigen Bau- und Gartenmarkt sowie evtl. eine Wohnbebauung 

zu errichten. Da hierzu noch weitere Verkaufsverhandlungen mit Nachbareigentümer/innen 

erforderlich sind, hat der Kaufvertrag eine aufschiebende Wirkung bis Herbst 

2007. Ebenso müssen die baurechtlichen Voraussetzungen noch geschaffen werden. Die 

Realisierung der Maßnahme wird sich daher noch hinziehen und frühestens ab 2008 erfolgen. 

An diesem Punkt wird eines der Kernprobleme beim Rückbau bzw. Abriss von Wohngebäuden 

deutlich: Für die Eigentümer/innen rechnet sich der Abriss nie, da hierdurch 

Werte vernichtet werden (Restbuchwert des Gebäudes Pinassenweg rund 4,26 Millionen 

Euro am Stichtag 31.12.2003) und gleichzeitig hohe Kosten für den Abriss und das Umzugsmanagement 

entstehen, die nur durch eine hochwertige Nachnutzung des Grundstückes 

refinanziert werden können. Die mit dem Abriss einhergehende Vernichtung von 

unattraktivem Wohnraum kann zwar neue Impulse für den gesamtstädtischen Wohnungsmarkt, 

bzw. für lokale Wohnungsteilmärkte bedeuten, produziert für die Eigentümer/innen 

der Abrissobjekte aber vor allem Kosten und wirtschaftliche Nachteile. Die Erwartungen 

an eine hochwertige und ökonomisch profitable Neuverwertung des geräumten 

Grundstückes stehen häufig im Konflikt mit den realen Marktbedingungen, den städtebaulichen 

Zielen, den gesamtstädtischen Interessen sowie den Bedarfen des Umfeldes. 

Zeitplan für das Impulsprojekt 1: Wohnhochhaus Pinassenweg 

Ende Juni 2003 • Entwicklungsalternativen für die Nachnutzung des Grundstücks 

Pinassenweg aus dem Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept 

liegen vor 

2. Halbjahr 2003 • Präzisierung und Prüfung der Realisierungsmöglichkeiten von 

zwei Entwicklungsvarianten 

• Fortsetzung des Umzugsmanagements 

1. Halbjahr 2004 • Fortsetzung der Prüfung der Entwicklungsvarianten 

• Vorbereitungen für den Abbruch des Gebäudes 

2. Halbjahr 2004 • Abschluss des Umzugsmanagements / Vollständige Entmietung 

• Vorbereitung eines Interessenbekundungsverfahrens für eine gewerbliche 

Nachnutzung des Grundstücks 

• Gutachten für die Gebäudeanalyse, die Abbruchvarianten und 

Vorbereitung des Abbruchs 

• Ausschreibung und Vergabe der Abbrucharbeiten 

1. Halbjahr 2005 • Durchführung des Abbruchs mit Abbruchzange 


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• Anschließend Einebnung der gesamten Fläche 

2. Halbjahr 2005 • Bildung eines größeren Entwicklungsbereiches durch Verknüpfung 

mit benachbarten Gewerbegrundstücken an der Moislinger 

Allee 

• Zwei Treffen aller betroffenen Eigentümer/innen auf Einladung des 

Bausenators zur Klärung der Möglichkeiten 

• Identifizierung eines Projektentwicklers 

Anfang 2006 • Verkauf des Grundstücks der „Trave“ an einen Projektentwickler 

(Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung bis Herbst 2007) 

Ab Mitte 2006 – 

Herbst 2007 

• Weitere Verkaufsverhandlungen des Projektentwicklers mit den 

Nachbareigentümer/innen 

• ggf. vorbereitende Bauleitplanung für die Realisierung 

ca. in 2008 • Bei Erfolg der Verhandlungen in 2007: voraussichtlich Neuerschließung 

und Neuentwicklung des Grundstücks zur Realisierung 

u. a. eines Bau- und Gartenmarktes 

Impulsprojekt 2: Neuordnung und Aufwertung des Wohnungsbestandes 

Im Rahmen des zweiten Impulsprojektes „Neuordnung und Aufwertung des Wohnungsbestandes“ 

standen im Rahmen des Stadtumbauprozesses vor allem der zukünftige Umgang 

mit dem Wohnhochhaus Karavellenstraße 1-5, die Sicherung, Aufwertung und Stärkung 

des Einkaufszentrums Buntekuh sowie der gesamten Stadtteilmitte und die Modernisierung 

von Zeilenbaubeständen im Mittelpunkt der Stadtumbaustrategie. 

Wohnhochhaus Karavellenstraße 

Städtebauliche Dominante: Wohnhochhaus 

Karavellenstraße 


Beim Wohnhochhaus Karavellenstraße 

handelt es sich um ein vierzehngeschossiges 

Wohnhochhaus mit drei Aufgängen in 

Montagebauweise, das 1967 von der 

„Neuen Heimat“ im Zentrum von Buntekuh 

fertig gestellt worden ist. Das städtebaulich 

markante Gebäude steht an der höchsten 

Stelle des Projektgebietes und ist somit ein 

weithin sichtbares Merkmal für den gesamten 

Stadtteil. Das Gebäude bietet 420 freifinanzierte 

Kleinst- und Kleinwohnungen in 

drei Wohnungstypen mit 32 bis 52 

Quadratmetern Wohnfläche. Aus fast allen 

Wohnungen gibt es einen Panoramablick 

nach Norden Richtung Lübecker Innenstadt und nach Süden Richtung grüner Stadtrand. 


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Trotz überdurchschnittlicher Fluktuation 

war die Struktur der Mieter/innen bis Mitte 

der 1990er Jahre weitgehend unproblematisch. 

Noch heute gibt es einen hohen Anteil 

an Altmieter/innen im Objekt. Nachdem 

es seit Anfang 2001 auch zunehmende 

Leerstände, speziell bei den 1-Zimmer- 

Wohnungen, gegeben hat, hat sich die 

Vermietung seit 2004/2005 wieder verbessert. 

Dennoch stellen Leerstände und 

Fluktuation die Eigentümerin „Trave“ vor 

wirtschaftliche Herausforderungen. Zudem 

gibt es im Objekt eine steigende Anzahl 

von Haushalten mit individuellen sozialen 

Problemlagen. 

Laubengang im Wohnhochhaus 


1996/97 wurden von der „Trave“ 6,5 Millionen DM in die Teilmodernisierung des Gebäudes 

investiert, z.B. für die Laubengänge. Die Eigentümerin hat darüber hinaus im zweiten 

Halbjahr 2003 neue Fahrstühle sowie neue Klingel- und Briefkastenanlagen installiert. 

Diese Investitionen waren technisch dringend erforderlich und mussten daher erfolgen, 

bevor eine weitere Entscheidung über die grundsätzliche Zukunft des Gebäudes getroffen 

wurde. Und es besteht auch weiterhin umfangreicher Modernisierungsbedarf, z.B. an der 

rückwärtigen Fassade mit Balkonen, bezüglich des Wärmeschutzes und der Fenster. 

Vor diesem Hintergrund hat die Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH als Eigentümerin 

im Dezember 2003 im Rahmen des Stadtumbauprozesses in enger Abstimmung mit der 

Steuerungsrunde eine immobilienwirtschaftliche Analyse des Gebäudes in Auftrag gegeben, 

um drei mögliche Entwicklungsalternativen unter baulichen, architektonischen, 

technischen und betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zu analysieren und zu bewerten: 

Vollständige Sanierung/Vollmodernisierung inkl. Entwicklung neuer Nutzungskonzepte, 

einfache Modernisierung und Teilrückbau oder vollständiger Rückbau des Hochhauses 

Karavellenstraße. Die Untersuchung hat sowohl den Modernisierungsbedarf als 

auch die denkbaren Umbaumöglichkeiten (z.B. Grundrisse, Statik) geprüft. Von Interesse 

war in diesem Zusammenhang auch die Prüfung von möglichen neuen Nutzungsperspektiven 

für das Gebäude, um das Objekt ggf. am Lübecker Wohnungsmarkt neu zu positionieren. 

Geprüft wurden in diesem Zusammenhang z.B. die horizontale oder vertikale Zusammenlegung 

von Kleinstwohnungen (Schaffung von Maisonette-Wohnungen), die Entwicklung 

von Boarding-House und/oder Concierge-Konzepten, die Schaffung barrierefreier 

Altenwohnungen, die Integration von Kleingewerbe in den Erdgeschosszonen etc. 

Hierbei spielten aber auch die Prognosen für den Lübecker Wohnungsmarkt eine Rolle, 

da sich hieraus die zu erwartende Nachfrage nach dem Standort Karavellenstraße und 

den möglichen Wohnformen ableiten lässt bzw. ggf. die zu erwartende Wohnraumnachfrage 

gezielt bedient werden könnte. 


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Das Ende 2004 vorgelegte Gutachten 

kommt zu dem Ergebnis, dass eine technische 

und qualitative Aufwertung des Wohnhochhauses 

durchaus möglich ist, diese 

aber sehr kostenintensiv und angesichts 

der realisierbaren Mieteinnahmen wirtschaftlich 

nicht tragfähig wäre. Da die evtl. 

Abbruchkosten ebenfalls immens gewesen 

wären, kommt eigentlich nur die Variante 

Sicherung und reduzierte Instandhaltung in 

Frage. Vor diesem Hintergrund hat der Aufsichtsrat 

der „Trave“ entschieden, bis auf 

weiteres nur in die erforderliche Instandhaltung 

des Objektes zu investieren. Eine 

weitergehende Grundsatzentscheidung soll 

erst in einigen Jahren getroffen werden. 

Eingangssituation des Wohnhochhauses 


Die immobilienwirtschaftliche Analyse des Karavellenhochhauses wurde mit 49.750 Euro 

vollständig aus den Stadtumbaumitteln finanziert. 


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Gute Erfahrungen: 

Prüfung von immobilienwirtschaftlichen Handlungsoptionen 

Das Wohnhochhaus „Karavellenstraße 1-5“ mit 420 kleinen Wohnungen (31 - 52 qm) 

stand bereits vor Aufnahme in das Programm „Stadtumbau-West“ im Fokus der wohnungswirtschaftlichen 

Betrachtung durch die Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH als 

Eigentümerin, da strukturell bedingte, dauerhafte Leerstände sowie ein erheblicher außerordentlicher 

Instandhaltungsbedarf strategische Überlegungen zur mittelfristigen 

Entwicklung des Gebäudes erforderlich machten. Bereits im Jahr 2001 hatte die „Trave“ 

als Grundlage weiterer Überlegungen eine schriftliche BewohnerInnenbefragung zur 

Wohnzufriedenheit im Wohnhochhaus durchführen lassen 

Im Sommer 2004 wurde von der Hansestadt Lübeck und der Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“ gemeinsam ein Aufgabenprofil für eine „Immobilienwirtschaftliche Analyse“ zu 

den Chancen und Risiken einer Neupositionierung des Wohnhochhauses am Lübecker 

Wohnungsmarkt und zu den wirtschaftlichen Handlungsalternativen erarbeitet. In einem 

Auswahlverfahren wurde unter sechs Angeboten die Bochumer InWIS Forschung und 

Beratung GmbH ausgesucht und der Auftrag von der „Trave“ vergeben. Da InWIS kurze 

Zeit zuvor im Auftrag von der Hansestadt Lübeck und sieben Wohnungsunternehmen 

eine Wohnungsmarktanalyse- und -prognose für die Gesamtstadt bis 2020 erstellt hatte, 

konnten zahlreiche Daten zum Teilwohnungsmarkt Buntekuh und zur Haushalts- und 

Nachfrageentwicklung einbezogen werden. 

„Trave“ und InWIS definierten zunächst gemeinsam mit dem für den technischen Teil 

der Untersuchung beauftragten Architekturbüro Pesch & Partner aus Herdecke zentrale 

Beurteilungsdimensionen für Qualität und Wettbewerbsposition des Wohnhochhauses 

sowie auf dieser Basis Handlungsoptionen von der umfassenden Modernisierung bis 

hin zur Aufgabe und Abbruch des Gebäudes. 

Beurteilungsdimensionen: 

Wohnungsangebot 

• Wohnungsgrößen und Wohnungszuschnitt 

• Ausstattung und Modernisierungsgrad 

Gebäudemerkmale 

• Eingangssituation / direktes Wohnumfeld 

• Gebäudestruktur und Erscheinungsbild 

• Anzahl der Geschosse und Wohneinheiten 

Wohnumfeldqualitäten 

• Bauliches Umfeld 

• Infrastrukturelle Ausstattung 

• Image des Standortes / des Stadtteils 


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Mieterstruktur 

• Sozialer Status 

Nachfrage am (lokalen) Wohnungsmarkt 

• Wohnform 

• Wohnungstypen / Eignung für Zielgruppen 

• Standort 

Handlungsoptionen: 

a) Reine Instandsetzung 

b) Modernisierung (fünf Varianten mit veränderten Grundrissen / Balkonen) 

c) Abriss 

d) Teilabriss 

Die vier Handlungsoptionen wurden anhand folgender wesentlicher Teilaspekte ausführlich 

auf ihre Realisierbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Marktorientierung untersucht: 

• Kurz- sowie mittelfristiger Instandsetzungsbedarf an relevanten Bauteilen (z.B. 

Außenwände) des Gebäudes inkl. Abschätzung der Kosten (Untersuchung durch 

Pesch & Partner) 

• Möglichkeit der Zusammenlegung von Kleinwohnungen zu neuen Wohnungstypen 

(u. a. Maisonette) und der Vergrößerung der Balkone inkl. Abschätzung der Kosten 

in fünf untersuchten Varianten (Untersuchung durch Pesch & Partner) 

• Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Hansestadt Lübeck und im Stadtteil 

Buntekuh unter Berücksichtigung der potenziellen Zielgruppen (Untersuchung InWIS 

unter Einbeziehung der Wohnungsmarktprognose Lübeck 2020) 

• Etablierung von Sondernutzungen im Wohnhochhaus (z.B. Kleingewerbe, Boarding- 

House, Altenwohnen) (Untersuchung InWIS) 

• Vorgefundene Finanzierungsbelastungen des Gebäudes (z.B. Erbbaurecht, Hypothek) 

sowie Finanzierbarkeit weiterer Investitionen sowie die damit verbundenen zukünftigen 

Liquiditätseffekte (Untersuchung InWIS) 

Nachfolgend wurden die erwarteten Wirkungen der Handlungsoptionen auf unterschiedliche 

Weise abgeschätzt: Bezogen auf die Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur im 

Stadtteil Buntekuh wurden zwei Szenarien entwickelt, die sich an die parallel von InWIS 

für die Hansestadt Lübeck erarbeitete Wohnungsmarktanalyse und –prognose anlehnten 

(Trend- und Alternativszenario). 

Bezogen auf die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen wurde das Instrument des Vollständigen 

Finanzplanes (VoFi) gewählt, der als Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung 

eine hohe Transparenz und Sicherheit über den gesamten Nutzungszeitraum 

einer Immobilie bietet. In den Berechnungsmodellen konnten wichtige Parameter wie zu 

erwartende Mieten, Instandhaltungskosten und Leerstandsquoten variiert werden, so 

dass letztlich für jede Handlungsoption eine Vielzahl unterschiedlicher Szenarien gerechnet 

werden konnte. Diese Szenarien mit jeweils individuellen Vermögensendwerten 


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(VoFi-Methode) bzw. die Bewertung ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit bildeten die Grundlage 

für die letztlich gefundene Entscheidung im Umgang mit dem Wohnhochhaus. 

Bei der Entscheidung für die letztlich umgesetzte Strategie spielten politische Erwägungen 

nur eine untergeordnete Rolle, da das Wohnhochhaus bislang nur im geringen 

Maße im Fokus von Politik und Öffentlichkeit stand. Gestalterisch wird das Wohnhochhaus 

zwar als Missstand wahrgenommen, bildet aber städtebaulich eine wichtige Dominante 

im Gesamtentwurf der 1960er-Jahre-Großwohnsiedlung Buntekuh. Allein diese 

Aspekte hätten also nicht zu der intensiven Beschäftigung mit den Handlungsoptionen 

geführt und waren daher auch nicht bestimmend für die Entscheidung. 

Das Ergebnis der „Immobilienwirtschaftlichen Analyse“ von InWIS war, dass sowohl eine 

umfassende Modernisierung als auch eine aufwändige Instandsetzung des Gebäudes 

aufgrund der in beiden Fällen hohen Investitionen und der fehlenden Marktgerechtigkeit 

der Wohnungen nicht rentierlich hätten gestaltet werden können (deutlich negative Vermögensendwerte 

nach der VoFi-Methode). Die Empfehlung der Gutachter war deshalb, 

das Wohnhochhaus mit einem moderaten Aufwand zunächst weiter zu betreiben und 

nach ca. 5-10 Jahren (Rückgang der Haushaltszahlen in Buntekuh / steigender Instandsetzungsaufwand) 

einen Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes zu erwägen. 

Wesentliche Kriterien für diesen mittelfristigen Erhalt des Gebäudes waren zum einen 

die nur unter erheblichen finanziellen Aufwand ersetzbare Funktion der Versorgung des 

Stadtteils Buntekuh bzw. der Gesamtstadt mit 420 günstigen Kleinwohnungen, zum anderen 

die nicht rentierlichen Investitionen bei einer Modernisierung bzw. der noch erhebliche 

Realwert und Buchwert des Gebäudes, der bei einer sofortigen Aufgabe des Gebäudes 

umgehend abgeschrieben werden müsste. Selbst die denkbare Deckung der 

Abbruchkosten durch einen Grundstücksverkauf war auszuschließen, da das Gebäude 

auf einem Erbbaurechtsgrundstück mit noch über 60-jähriger Laufzeit steht. Erbbaurechtsgeber 

ist ein privater Eigentümer. Bestimmend für die Entscheidung waren damit 

vorrangig betriebswirtschaftliche Kriterien, ergänzt durch das Kriterium der Versorgung 

einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum. 

Folgende abschließenden Empfehlungen können in Bezug auf Entscheidungsprozesse 

und Kriterien bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Handlungsoptionen gegeben 

werden: 

Meistens ist für den Umgang mit einer Immobilie schnell der Fächer der realistisch erscheinenden 

Handlungsoptionen gefunden und auch inhaltlich definiert. Die Entscheidung 

für eine dieser Optionen kann aber seriös nur auf der Basis einer intensiven betriebswirtschaftlichen 

(und ggf. bei Stadtumbauprogrammen mit Förderung auch volkswirtschaftlichen) 

Betrachtung unter abschließender Einbeziehung aller Folgelasten bzw. 

-erlöse über einen ausreichend langen Prognosezeitraum getroffen werden. Hierzu 

stehen statische und dynamische Investitionsrechnungsverfahren zur Verfügung, die 

eine flexible Handhabung der Annahmen und damit einfach vergleichbare Ergebnisse 

ermöglichen. Der Vorteil der dynamischen Investitionsrechnung besteht in der besseren 

Abbildung der Entwicklungen im Prognosezeitraum, da sie z.B. singuläre Ereignisse wie 

Teilverkäufe, einmalige Investitionen oder veränderte Erlös- oder Zahlungskonditionen 

berücksichtigen kann und damit ohne großen Aufwand die Untersuchung verschiedener 

Szenarien ermöglicht. 


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Auf jeden Fall muss in eine Untersuchung über die Wirtschaftlichkeit von Handlungsoptionen 

auch die individuelle Situation des Handelnden bzw. des Eigentümers einfließen, 

die erheblich die künftige Liquiditätssituation (Mischkalkulation mit anderen Immobilien 

möglich?) oder individuell erreichbare Zinssätze für Fremdkapital beeinflussen kann, 

dies insbesondere vor dem Hintergrund des Immobilien- und Unternehmensrating durch 

finanzierende Banken. 

Sicherung, Aufwertung und Stärkung des Einkaufszentrums 

Zur Sicherung, Aufwertung und Stärkung des Einkaufszentrums Buntekuh als Nahversorgungseinrichtung 

und Stadtteilmittelpunkt ist es im Rahmen des Stadtumbauprozesses 

gelungen, einen Lebensmittel-Discounter im Zentrum anzusiedeln. Hierdurch kann die 

Angebotspalette des Einkaufszentrums verbessert und die Attraktivität erhöht werden. Die 

Stadtverwaltung hat sich in entsprechenden Verhandlungen zwischen dem EKZ-Betreiber 

und dem Discounter-Unternehmen engagiert und für eine Ansiedlung eingesetzt. 

Einkaufszentrum Buntekuh (in der Stadtteilmitte) 


Aufwertung der Stadtteilmitte – Ideen für die Mitte 

Die hierfür erforderliche Baumaßnahme hat 

der Eigentümer in 2006/07 realisiert. Die 

hierdurch erhoffte Stärkung des EKZ könnte 

ggf. auch dazu beitragen, die Perspektiven 

für das Wohnhochhaus Karavellenstraße zu 

verbessern. Die Stadtteilmitte Buntekuhs 

wird durch diese Ansiedlung auf jeden Fall 

gestärkt. Die Finanzierung der Ansiedlung 

wurde ohne Förderung aus dem Stadtumbau 

vollständig vom EKZ-Eigentümer übernommen. 

Zum Jahreswechsel 2006/07 hat die Hansestadt Lübeck unter der Überschrift „Ideen für 

die Mitte“ ein innovatives, mehrstufiges Verfahren zur Entwicklung von Vorschlägen für 

Maßnahmen zur Umgestaltung der funktional und gestalterisch unbefriedigenden Stadtteilmitte 

von Buntekuh gestartet. Dieses Beteiligungsverfahren ist die Fortsetzung bzw. 

Folge des Workshops vom März 2006, in dem die Umgestaltung der Stadtteilmitte von 

den Teilnehmenden mit der ersten Priorität versehen wurde. Im Rahmen des Stadtumbaus 

wurden zum Ende der Projektlaufzeit auch erste Maßnahmen umgesetzt. 

Das Verfahren wurde unter der Schirmherrschaft des Lübecker Bausenators und unter 

Federführung des Bereichs Stadtplanung der Verwaltung durchgeführt. Die Stadt hat vier 

fachübergreifende Arbeitsgemeinschaften aus ArchitektInnen, LandschaftsplanerInnen 

und KünstlerInnen zu dem kooperativen Verfahren eingeladen, das aus drei Arbeitsschritten 

bestand: 


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I. Eröffnungsveranstaltung 

Zum Start des Verfahrens wurden neben Politik und Verwaltung auch Initiativen, Vereine 

und Einrichtungen, Bewohnerinnen und Bewohner aus dem Projektgebiet sowie die Eigentümer/innen 

der Wohnungsbestände in Buntekuh zu einer Auftaktveranstaltung eingeladen. 

Auch Bewohner/innen aus Buntekuh nahmen an der Veranstaltung teil, die mit 

gut 80 Teilnehmer/innen sehr gut besucht war. 

Bei diesem Termin wurde über das Verfahren und dessen Ziele informiert, und es bestand 

die Gelegenheit für die Arbeitsgemeinschaften, sich vorzustellen. Im Anschluss an die 

Veranstaltung haben die Arbeitsgemeinschaften begonnen, sich erste Gedanken für die 

Umgestaltung der Stadtteilmitte zu machen. Wichtig war ein erstes Kennenlernen und die 

gemeinsame Diskussion, um Ansätze für die weitere Gestaltung des Gebiets zu entwickeln. 

II. Beteiligungsforum “Wochenendwerkstatt“ 

Einen Monat nach der Eröffnungsveranstaltung trafen sich die beteiligten Akteure/innen 

mit den Arbeitsgemeinschaften für eine Wochenendwerkstatt im Stadtteil. Hierbei wurden 

vier Arbeitsgruppen analog zu den vier Profi-Teams gebildet, die einen Tag lang gemeinsam 

Aussagen sowohl zu Nutzungen als auch zur Gestaltung entwickelten. Auf diese 

Weise mussten Profis und Laien zusammenarbeiten und gemeinsame Ideen erarbeiten. 

Am zweiten Tag haben die professionellen Arbeitsgemeinschaften die gesammelten 

Ideen tagsüber aufbereitet und abends allen Beteiligten vorgestellt. Nach einer Diskussion 

wurden die vorgestellten Entwürfe von allen TeilnehmerInnen mit Ausnahme der Profi- 

Teams bewertet und drei Entwürfe zur Weiterbearbeitung ausgewählt. Nach diesem Verfahrensschritt 

war für eine Arbeitsgemeinschaft das Verfahren beendet, da deren Ideen 

keine breite Zustimmung fanden. 

III. Ausstellung der Ergebnisse / Abschlussforum 

Die am Ende der Wochenendwerkstatt ausgewählten Entwürfe sind von den Arbeitsgemeinschaften 

weiterbearbeitet worden und wiederum einen Monat später der Öffentlichkeit 

präsentiert worden. 

Alle Arbeiten, auch die weiter vertieften, wurden der breiten Öffentlichkeit im Rahmen 

einer Ausstellung im Stadtteil vorgestellt. 

Ein Auswahlgremium, bestehend aus Bausenator, Stadtbildpfleger, baupolitischen Sprechern 

und einer Vertreterin des Innenministeriums Schleswig-Holstein suchten unter den 

drei ausgewählten und weiter bearbeiteten Ideen diejenige aus, die noch im Rahmen von 

Stadtumbau West realisiert werden soll. Diese Auswahl erfolgte durch eine Jury, begleitet 

durch eine öffentliche Diskussion mit allen Beteiligten. 7 

7 

siehe Seite 52 


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Aufwertung der Wohnungsbestände und des Wohnumfeldes 

Im Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept wurden alle Wohnungsbestände im Gebiet 

bewertet sowie Potenziale für eine Aufwertung und Neuordnung des Bestandes identifiziert. 

Hieraus wurden konkrete Maßnahmenvorschläge zur Entwicklung einzelner Bestände 

erarbeitet. Festzustellen ist, dass es vielfältige Potenziale im Stadtteil gibt, die zur 

Aufwertung des Standortes genutzt werden könnten. Hierzu zählen auch die vorhandenen 

Freiraumqualitäten im Bereich des südlichen Grünzuges, das breite Angebot an Kinderspielplätzen, 

die vorhandene soziale Infrastruktur und die große Anzahl an Reihenhäusern 

im Privatbesitz (ca. 25 % des Wohnungsbestandes). 

Nach Aussage der befragten Wohnungsunternehmen und Eigentümer/innen gibt es in 

den Beständen nur einen relativ geringen Modernisierungsbedarf, da entsprechende 

Maßnahmen kontinuierlich durchgeführt werden. Als problematisch wurden in den Gesprächen 

in der Regel die beiden o.g. Wohnhochhäuser am Pinassenweg und der Karavellenstraße 

sowie der Zustand der öffentlichen Flächen benannt. Ein weiteres 

Wohnhochhaus im Projektgebiet ist erst vor wenigen Jahren, unabhängig vom Stadtumbau, 

vollständig modernisiert worden. Hierbei wurden auch die Außenanlagen und die 

Eingangsbereiche neu gestaltet. Diese umfassende Maßnahme kann durchaus als Vorbild 

für den Umgang mit vergleichbaren Objekten im Gebiet dienen. 

Typisierte Zeilenbauten in Buntekuh 


Die Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH 

hat in 2006/07 mit Fördermitteln aus dem 

Stadtumbau Maßnahmen in ihren Zeilenbau-Beständen 

in der Ewerstrasse durchgeführt. 

Der erste Bauabschnitt (1a) in den 

beiden Blöcken Nr. 1-13 (56 Wohnungen) 

und (1b) in den Blöcken 39-53 (64 Wohnungen) 

wird in 2007 fertig gestellt und wieder 

bezogen. Hier wurde die komplette Modernisierung 

und Sanierung zweier Zeilen mit 

insgesamt 120 Wohneinheiten (z.B. Fassaden, 

Fenster und Balkone) durchgeführt. 

Grundrissveränderungen waren nicht geplant. 

Ab 2008 folgen die Bauabschnitte 2 

(Ewerstr. 17-25, 40 Wohnungen) und 3 (Ewerstr. 29-37, 40 Wohnungen), wobei diese 

auch den Abbruch und Neubau der Gebäudeköpfe mit neuen Wohnungsgrößen und – 

grundrissen enthalten. Die Baukosten für den ersten Bauabschnitt (1a+b) liegen bei elf 

Mio Euro. Von den 120 Wohnungen sind 38 Wohnungen öffentlich gefördert (u.a. mit den 

dem Programm Stadtumbau West zugeordneten Mitteln) und 82 Wohnungen freifinanziert, 

wobei für die Finanzierung auch Mittel aus dem KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm 

eingesetzt werden. Die Gesamtkosten für diese Maßnahme, stehen zum Zeitpunkt 

der Berichtslegung noch nicht fest. 

Mit dem Lübecker Bauverein, der unabhängig vom Stadtumbau bereits das Wohnhochhaus 

Fregattenstraße modernisiert hat, plant eine weitere Wohnungsgesellschaft ihre Bestände 

in Buntekuh zu modernisieren. Die Planungen für die Zeilenbauten in der Korvettenstraße 

befinden sich zum Zeitpunkt der Beendigung des Stadtumbau-Projektes jedoch 

noch in der Abstimmung. 


37 

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Nach Vorlage aller im Rahmen des Stadtumbauprozesses erarbeiteten Untersuchungen 

und Gutachten (Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept, Immobilienwirtschaftliche 

Analyse Karavellenhochhaus sowie Wohnungsmarktanalyse und -prognose) konnten auf 

dieser breiten Basis abgestimmte Entscheidungen über die Strategien zur zukünftigen 

Entwicklung des Stadtteils Buntekuh von der Verwaltung, der Politik und den Eigentümern/innen 

getroffen werden. Hierzu war und ist auch weiterhin die intensive Diskussion 

der Beteiligten erforderlich, um zu einvernehmlichen und abgestimmten Entscheidungen 

zu kommen. Dieser Prozess wird im Rahmen des Projektes „Soziale Stadt“ weiter geführt 

worden. 

Zeitplan Impulsprojekt Aufwertung und Neuordnung des Wohnungsbestandes 

2. Halbjahr 2003 • Bestandsaufnahme und Defizitanalyse des Wohnungsbestandes 

und des Wohnumfeldes im Projektgebiet 

• Erste Aussagen des Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzeptes 

zum Hochhaus Karavellenstraße und zum Einkaufszentrum 

• Beauftragung der immobilienwirtschaftlichen Analyse ’Entwicklungsperspektiven 

für das Hochhaus Karavellenstraße’ 

1. Halbjahr 2004 • Erarbeitung der immobilienwirtschaftlichen Analyse „Karavelle“ 

• Erarbeitung von Zielvorstellungen und Maßnahmenvorschlägen 

zum Umgang mit den Wohnungsbeständen und zur Entwicklung 

des Wohnumfeldes im Rahmen des StE+HK 

• Entwicklung von Perspektiven und Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung 

des Einkaufszentrums 

2. Halbjahr 2004 • Vorlage des StE+HK 

• Vorlage der immobilienwirtschaftlichen Analyse „Karavelle“ 

• Vorlage der Wohnungsmarktanalyse und -prognose (außerhalb 

des Forschungsfeldes) 

• Erneute Gespräche zur Ansiedlung eines Discounters im EKZ 

1. Halbjahr 2005 • Erarbeitung von Handlungsschwerpunkten der zukünftigen Entwicklung 

von Buntekuh durch die Steuerungsrunde 

• Erfolgreicher Abschluss der Gespräche zur Ansiedlung eines 

Discounters im EKZ 

2. Halbjahr 2005 • Abstimmung der Ergebnisse mit Wohnungswirtschaft und Politik 

sowie Entscheidung für eine Strategie zur zukünftigen Entwicklung, 

incl. Festlegung konkreter Maßnahmen 

1. Halbjahr 2006 • Beginn der Modernisierung von Zeilenbauten in der Ewerstraße 


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2. Halbjahr 2006 • Abschluss der ersten Modernisierungsmaßnahmen in der Ewerstrasse 

• Beginn der Umbaumaßnahmen im EKZ 

1. Halbjahr 2007 • Durchführung des Werkstattverfahrens “Ideen für die Mitte“ 

• Realisierung von ausgewählten Maßnahmen aus dem Werkstattverfahren 

• Eröffnung des Discounters im EKZ 

• Abschluss aller im Rahmen des Stadtumbau geförderten Maßnahmen 

3.2 Verortung der Impulsprojekte im Projektgebiet und Verzahnung mit dem Gesamtprozess 

Eine Verzahnung der Impulsprojekte und des Stadtentwicklungskonzeptes ist im Rahmen 

des Stadtumbaus erfolgt, auch wenn gesagt werden muss, dass aufgrund der tlw. bereits 

vorliegenden Entscheidungen zu Beginn des Prozesses und der Konzepterarbeitung (Abbruch 

des Wohnhochhauses am Pinassenweg) sowie der parallel erfolgten Sondergutachten 

zum Wohnungsmarkt und zum Umgang mit dem Wohnhochhaus Karavellenstraße 

die Verzahnung nicht immer einfach gewesen ist. Die Erarbeitung des StE+HK als Entscheidungs- 

und Handlungsgrundlage zu einem früheren Zeitpunkt hätte es vermutlicht 

ermöglicht, auf dieser Grundlage die nächsten Schritte zu vereinbaren. Als Basisgrundlage 

sollten zu Beginn eines Stadtumbauprozesses zudem gesamtstädtische Informationen 

und Prognosen zum Wohnungsmarkt und zur Wohnungsnachfrage vorliegen oder 

zügig erarbeitet werden. 

3.3 Erfahrungen mit der Umsetzung von Impulsprojekten 

Die Impulsvorhaben hatten eine zentrale Bedeutung für den gesamten Stadtumbauprozess 

in Buntekuh. So war der geplante Rückbau des Wohnhochhauses Pinassenweg der 

entscheidende Anstoß für die Beantragung der Aufnahme in das Forschungsfeld. Die 

Durchführung dieser Maßnahme hat im Rahmen der Diskussionen über den Stadtumbau 

und der Aktivitäten in Buntekuh eine große Rolle gespielt. Auch das zweite Impulsprojekt 

(Aufwertung und Neuordnung Wohnen und Wohnumfeld) war von großer Bedeutung, obwohl 

hier im Rahmen des Stadtumbauprozesses nur einige wenige sichtbare Ergebnisse 

im Gebiet erzielt werden konnten. Dies liegt darin begründet, dass im Rahmen des Forschungsfeldes 

vor allem konzeptionelle Grundlagen für die Entscheidungsfindung und 

Strategiefestlegung erarbeitet wurden. Die Umsetzung von Maßnahmen, die im Rahmen 

des Stadtumbaus entwickelt worden sind, muss nun im Rahmen des „Soziale Stadt“ Projektes 

erfolgen. 


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3.4 Empfehlungen zur Konzeption und Umsetzung von Impulsprojekten 

Das Lübecker Projekt hat im Rahmen des Stadtumbauprozesses umfangreiche Analysen 

und Grundlagenuntersuchungen zum Wohnungsbestand, zum Wohnumfeld und zu einzelnen 

Objekten erstellt. Neben der detaillierten objektbezogenen Analyse des Wohnhochhauses 

Karavellenstraße (mit tlw. sicher verallgemeinerbaren Ergebnissen für vergleichbare 

Objekte) wurde im Rahmen des StE+HK der gesamte Stadtteil ausführlich 

analysiert und bewertet sowie Maßnahmenvorschläge erarbeitet. Die seit Ende 2004 vorliegenden 

Ergebnisse dienten als eine geeignete und fundierte Grundlage für die Entwicklung 

von Maßnahmenvorschlägen zu den Impulsprojekten, speziell zur Neuordnung 

und Aufwertung des Wohnungsbestandes in Buntekuh. Eine Umsetzung von Maßnahmen 

war im Rahmen des Forschungsfeldes aufgrund der begrenzten zeitlichen und finanziellen 

Ressourcen jedoch nur bedingt möglich. 

Vor der Umsetzung von Maßnahmen bedarf es immer grundsätzlicher politischer Entscheidungen 

über den zukünftigen Umgang mit einem Stadtteil. Die entsprechenden Diskussionen 

wurden in der Lübecker Politik auf Grundlage der o.g. Untersuchungsergebnisse 

geführt und haben Ende 2005 zur erfolgreichen Anmeldung des Projektgebietes für 

das Programm „Soziale Stadt“ geführt. Die entsprechende Einbindung der Politik in das 

Verfahren war ebenso bedeutsam wie die engere Einbindung der Eigentümer/innen bzw. 

Wohnungsgesellschaften in den Stadtumbauprozess. Aufgrund verschiedener Wahlkämpfe 

(Kommunalwahl 2003, Landtagswahl 2005, Bürgermeisterwahl 2005) gestaltete 

die Einbindung der Politik sich jedoch zeitweise schwierig. 

Die angespannte Haushaltslage der Hansestadt hatte allerdings Auswirkungen auf die 

möglichen Handlungsschwerpunkte und konkreten Maßnahmen im Rahmen des zweiten 

Impulsprojektes, da hier sinnvollerweise im Stadtumbau nur Maßnahmen vorgeschlagen 

werden konnten, die auch konkrete Realisierungschancen hatten. Dieses Dilemma zwischen 

Potenzialen und Bedarfen einerseits und den konkreten Handlungsspielräumen 

andererseits hat die Suche nach kreativen Lösungen im Rahmen des gesamten Prozesses 

begleitet. Dies wird auch nach der Aufnahme Buntekuhs in das Programm „Soziale 

Stadt“ fortgesetzt werden müssen. Vor diesem Hintergrund bleibt die Zielsetzung, im Rahmen 

der Stadtteilentwicklung auch privates Kapital für den Stadtteil zu aktivieren, weiterhin 

von zentraler und elementarer Bedeutung. 

Die Beteiligung weiterer Wohnungsunternehmen und Einzeleigentümer/innen in den 

Stadtumbauprozess in Buntekuh, über das kommunale Wohnungsunternehmen „Trave“ 

hinaus, hat sich besonders in der Anfangsphase als schwierig dargestellt. Wichtigste Akteurin 

seit Beginn des Prozesses war und blieb die städtische Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“ mbH, die als größte Wohnungseigentümerin eine bedeutsame Rolle im Stadtteil 

spielt und zudem die derzeit problematischsten Wohnungsbestände im Projektgebiet verwaltet. 

Durch die Zusammenarbeit einiger großer Wohnungsunternehmen mit der Stadt im Rahmen 

der Erarbeitung der Wohnungsmarktanalyse und -prognose wurde bei diesen Wohnungsunternehmen 

das Problembewusstsein für die Herausforderungen deutlich geschärft, 

und der Handlungsdruck in Buntekuh ist erkennbar geworden. Hierdurch hat sich 

die Bereitschaft zur Mitarbeit im Rahmen der Stadtteilentwicklung sowie zur Realisierung 

von Investitionen in den Stadtteil erhöht. 


40 

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Die Grundsatzentscheidungen über den zukünftigen Umgang mit dem Stadtteil Buntekuh 

und einzelnen Objekten wurden sehr stark auch von den Ergebnissen der Wohnungsmarktanalyse 

und -prognose beeinflusst. Dieses Gutachten prognostiziert eine zunehmende 

Schrumpfung des Stadtteils bis 2015 und sieht nur relativ geringe Entwicklungspotenziale. 

Welche Auswirkungen diese Einschätzungen sowohl auf die Investitionsentscheidungen 

der Wohnungsunternehmen als auch auf die politischen Entscheidungen 

haben, ist derzeit jedoch noch nicht endgültig absehbar. Es deutet sich jedoch an, dass 

die Ergebnisse dazu führen, konzentrierte gemeinsame Anstrengungen zu unternehmen, 

um ein weiteres „Abrutschen“ von Buntekuh zu verhindern. Das stärkere Engagement der 

Wohnungswirtschaft zum Ende des Stadtumbauprozesses ist hierfür ein klares Zeichen. 


41 

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4. Prozesse im Stadtumbau 

4.1 Gestaltung des Prozesses 

Die Stadtumbaustrategie für Lübeck-Buntekuh zielt im Kern darauf, den durch Bevölkerungsverluste, 

Negativimage und soziale Polarisierung gefährdeten Wohnstandort Buntekuh 

durch aufwertende und die Attraktivität steigernde Maßnahmen im Wohnungsbestand, 

im Wohnumfeld sowie bezüglich der sozialen und gewerblichen Infrastruktur zu 

sichern und als familienfreundlichen integrierten Wohnstandort zu stärken. Das visionäre 

Leitbild für die angestrebte Stadtteilentwicklung heißt: „Buntekuh - eine moderne Gartenstadt 

2020“. Die hierzu verfolgten Handlungsschwerpunkte (vgl. Seite 13) reichen vom 

erfolgten Abriss des mit einem extremen Negativimage belasteten Wohnungsbestandes 

im Hochhaus Pinassenweg über die Neuordnung und Aufwertung des Wohnungsbestandes 

und Wohnumfeldes (öffentliche und private Freiräume) bis zur Stärkung des Stadtteileinkaufzentrums 

durch eine Verbesserung der Angebotsstruktur (Ansiedlung eines Discounters) 

und die Attraktivitätssteigerung der Stadtteilmitte. 

Vor diesem Hintergrund sollen im Stadtteil Maßnahmen realisiert werden, die im Rahmen 

der Erstellung des Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzeptes (StE+HK) und der 

anschließenden Diskussionen erarbeitet bzw. konkretisiert wurden. Ein besonderes 

Augenmerk liegt hierbei auf Begleitmaßnahmen im Wohnumfeld. So wird die Aufwertung 

der Spielplätze, Abstandsflächen und Grünflächen im Projektgebiet sowohl von der Stadt 

als auch von der Bevölkerung gewünscht. Denkbar sind darüber hinaus als weitere Maßnahmen 

z.B. die Neugestaltung des Grünzuges, die Schaffung von zusätzlichen attraktiven 

Angeboten für Kinder und Jugendliche und eine Imagekampagne für das Quartier. 

Die Realisierung der Handlungsschwerpunkte (siehe Seite 16) und der vielfältigen Maßnahmenvorschläge 

aus dem Prozess hängt jedoch insbesondere von der Finanzierbarkeit 

ihrer Umsetzung ab. Da im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes nur begrenzte finanzielle 

Mittel zur Verfügung stehen, können außer den o. g. Impulsprojekten viele Maßnahmen 

nicht im Rahmen des Stadtumbauprozesses durchgeführt werden. Da die Hansestadt 

Lübeck festgestellt hat, dass zwar Handlungsbedarf besteht, dieser aber aus 

ExWoSt-Mitteln nicht zu leisten ist, wurde ein Antrag auf Aufnahme des Gebiets in das 

Bund-Länder-Programm “Soziale Stadt“ gestellt. Die nachfolgende Aufnahme des Projektgebietes 

in dieses Programm ist daher von großer Bedeutung. Dies hat zur Folge, 

dass die im Rahmen des Stadtumbaus geschaffenen konzeptionellen Grundlagen und die 

teilweise bereits mit den verschiedenen Akteuren/innen abgestimmten Maßnahmenvorschläge 

in Teilen auch wirklich umgesetzt werden können. 

Formuliert ist die Stadtumbaustrategie in den Programmunterlagen für das Projekt sowie 

im Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept. Auf der gesamtstädtischen Ebene gibt 

es noch keine entsprechende programmatische Verankerung dieser Zielsetzungen. Von 

einer Absicherung der Strategie in der Stadtpolitik kann daher nur in Bezug auf den Antrag 

für die Aufnahme in das Programm „Soziale Stadt“ gesprochen werden. Dieser Antrag 

mit den darin enthaltenen Zielsetzungen für die zukünftige Stadteilentwicklung wurde 

sowohl von der Verwaltung als auch der Lübecker Politik ausdrücklich unterstützt. 

Die inhaltlichen Zielsetzungen für den Stadtumbauprozess zielen vor allem auf die Stabilisierung 

und Stärkung des Wohnstandortes Buntekuh, um die weitere Schrumpfung zu 


42 

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stoppen und eine Negativentwicklung des Stadtteils zu verhindern. Die prozeduralen Zielsetzungen 

betreffen zunächst vor allem die enge und abgestimmte Zusammenarbeit von 

verschiedenen Verwaltungsabteilungen bezogen auf den Stadtteil. Durch diese verwaltungsinterne 

Kooperation sollen Entscheidungen und Maßnahmen der Verwaltung frühzeitig 

aufeinander abgestimmt werden, um in Buntekuh gemeinsam „an einem Strang“ zu 

ziehen. Daher wurden die konkreten Zielsetzungen für die zukünftige Entwicklung des 

Stadtteils Anfang 2005 auf der Grundlage der o.g. Gutachten und Analysen zunächst innerhalb 

der Steuerungsrunde erarbeitet und festgelegt. Anschließend erfolgte die verwaltungsinterne 

Abstimmung hierüber. Im 2. Halbjahr 2005 wurde zunächst mit der Wohnungswirtschaft 

und anschließend mit der Politik und den Akteuren/innen aus dem Stadtteil 

darüber diskutiert. So konnte im Rahmen des Stadtumbaus Einigkeit über die Ziele 

und die Handlungsfelder für die zukünftige Stadtteilentwicklung erreicht werden. 

Wichtigste Partnerin aus dem Sektor der Wohnungsunternehmen war von Beginn an die 

städtische Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH, die eng in den Stadtumbauprozess 

eingebunden ist. Dies ist bereits im Rahmen der Antragstellung geschehen. Weitere 

Wohnungsunternehmen und Eigentümer/innen mit Beständen in Buntekuh wurden im 

Laufe des Verfahrens beteiligt, um sie in die Entwicklung von Zielen einzubinden sowie an 

der Umsetzung einzelner Maßnahmen zu beteiligen bzw. zur Durchführung zu motivieren. 

Die externe Begleitung des Prozesses sowie die Erarbeitung des Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzeptes wurden von der steg Hamburg mbH als externem Dienstleister 

gewährleistet. Alle genannten Partner/innen arbeiteten eng in der Steuerungsrunde für 

das Pilotprojekt zusammen (siehe Schaubild auf Seite 46). Ein wichtiger weiterer Partner, 

der seit dem 2. Halbjahr 2003 durch persönliche Teilnahme direkt in die Steuerungsrunde 

eingebunden war, ist das Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein / Bereich 

Städtebauförderung. Durch diesen engen Kontakt konnten die Entscheidungen vor Ort 

frühzeitig mit den Zielen und Fördermöglichkeiten des Landes abgestimmt werden. 

Zentrale inhaltliche Grundlage für den Stadtumbauprozess in Lübeck war das Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzept für Buntekuh, das seit 2004 vorliegt und konkrete 

Handlungsempfehlungen zu den Impulsprojekten und den weiteren Handlungsschwerpunkten 

beinhaltet. Auf dieser Grundlage und auf Basis der genannten weiteren Gutachten 

wurden im Rahmen des Prozesses alle Maßnahmen entwickelt und das weitere Vorgehen 

abgestimmt. Dem Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept kommt dabei eine 

wesentliche Bedeutung als Instrument für den Stadtumbauprozess zu, da hier das gesamte 

Projektgebiet betrachtet und die Ergebnisse der anderen Gutachten, zumindest teilweise, 

berücksichtigt wurden - z.B. die Wohnungsmarktanalyse und -prognose. Auch wenn 

das Konzept nicht veröffentlicht wurde, dient es doch als entscheidende Arbeitsgrundlage 

für die weitere Strategieentwicklung und die Gespräche mit verschiedenen Akteuren/innen. 

Die weiteren inhaltlichen Grundlagen für die Arbeit vor Ort bildeten die gesamtstädtische 

Wohnungsmarktanalyse und -prognose mit einem Betrachtungsschwerpunkt Buntekuh 

sowie die immobilienwirtschaftliche Analyse zu den „Entwicklungsperspektiven für das 

Wohnhochhaus Karavellenstraße“. Auch aus den Ergebnissen dieser beiden Untersuchungen 

haben sich Handlungsempfehlungen für den weiteren Stadtumbauprozess in 

Buntekuh ergeben bzw. ließen sich Maßnahmen konkretisieren. 

Im Rahmen des Lübecker Stadtumbauprozesses ging es darum, die Ergebnisse dieser in 

ihrem räumlichen Bezug abgestuften Gutachten (Gesamtstadt - Projektgebiet - Einzel- 


43 

steg Hamburg mbH


objekt) zusammenzuführen, um hieraus eine zwischen Verwaltung, Politik, Wohnungswirtschaft 

und Stadtteile abgestimmte integrierte Strategie für die Stadtteilentwicklung abzuleiten 

und abzustimmen. 

Zeitplan für den Stadtumbauprozess Lübeck-Buntekuh 

2003 Start des Prozesses und der Erarbeitung von Grundlagen 

1. Halbjahr 2003 • Beauftragung der Begleitforschung und Erarbeitung des Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzeptes (StE+HK) 

• Etablierung der Steuerungsrunde (monatliche Sitzungen) 

• Erarbeitung von Entwicklungsvarianten für das Wohnhochhaus 

Pinassenweg (Nachnutzung des Grundstücks) 

2. Halbjahr 2003 • Bestandsaufnahme und Defizitanalyse StE+HK 

• Gespräche mit Experten/innen und Akteuren/innen aus dem 

Stadtteil sowie den Wohnungsunternehmen 

2004 Fortsetzung der Erarbeitung von Grundlagen und Vorbereitung 

der Umsetzung von ersten Stadtumbaumaßnahmen 

1. Halbjahr 2004 • Fortsetzung der Erarbeitung des StE+HK 

• Erarbeitung der gesamtstädtischen Wohnungsmarktanalyse und 

-prognose mit einem Betrachtungsschwerpunkt Buntekuh 

• Erarbeitung einer Immobilienwirtschaftlichen Analyse des Wohnhochhauses 

Karavellenstraße 

• Erste Gespräche mit EKZ-Betreibern und der Firma ALDI über 

die Möglichkeiten einer Ansiedlung des Discounters 

2. Halbjahr 2004 • Vorlage aller Gutachten und Analysen: StE+HK Buntekuh, Gesamtstädtische 

Wohnungsmarktanalyse und -prognose sowie 

Analyse des Wohnhochhauses Karavellenstraße 

• Konkretisierung der Rahmenbedingungen für eine Discounter- 

Ansiedlung im EKZ 

2005 Festlegung der Strategie für die zukünftige Stadtteilentwicklung 

und Umsetzung von ersten Stadtumbaumaßnahmen 

1. Halbjahr 2005 • Abriss des Wohnhochhauses am Pinassenweg 

• Abstimmung von Zielen, Handlungsfeldern und Maßnahmenvorschlägen 

für die weitere Stadtteilentwicklung innerhalb der Steuerungsrunde 


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steg Hamburg mbH


2. Halbjahr 2005 • Abstimmung von Zielen, Handlungsfeldern und Maßnahmenvorschlägen 

für die weitere Stadtteilentwicklung innerhalb der Verwaltung, 

der Wohnungswirtschaft und des Stadtteils (u.a. Termine 

mit Wohnungsgesellschaften und Anwohnerverein) 

• Vorbereitung von Einzelmaßnahmen auf Grundlage der Ergebnisse 

aus 2004/2005 (Aufwertung des EKZ und Modernisierung 

von Zeilenbauten) 

• Antragstellung für Aufnahme des Projektgebietes in das Bund- 

Länder-Programm „Soziale Stadt“ 

• Gespräche mit Grundeigentümer/innen über die Möglichkeiten 

einer gewerblichen Entwicklung des Bereiches Pinassenweg/Moislinger 

Allee 

2006 Umsetzung weiterer Maßnahmen und Überleitung in ein neues 

Verfahren 

1. Halbjahr 2006 • Workshop zur zukünftigen Stadtteilentwicklung mit Stadtteil, 

Wohnungswirtschaft, Politik und Verwaltung, Bewohnerinnen und 

Bewohnern 

• Beginn der Modernisierung der Zeilenbauten Ewerstraße 

• Durchführung der Ansiedlung eines Discounters im EKZ 

• Verkauf des Grundstücks Pinassenweg an einen Projektentwickler 

(Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung) 

• Antrag auf Verlängerung der Laufzeit des Pilotprojektes bis zum 

30.06.2007 

2. Halbjahr 2006 • Positive Entscheidung über die Aufnahme des Projektgebietes in 

das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ 

• Abschluss der ersten Modernisierungsmaßnahmen in den Zeilenbauten 

Ewerstraße 

• Beginn der Baumaßnahmen im EKZ zur Ansiedlung eines Discounters 

• Vorbereitung des Werkstattverfahrens “Ideen für die Mitte“ 

2007 Abschluss des Stadtumbauprojektes (zum 30.06.2007) 

1. Halbjahr 2007 • Durchführung des Werkstattverfahrens “Ideen für die Mitte“ zur 

Entwicklung der Stadtteilmitte 

• Realisierung von ersten Maßnahmen aus dem Verfahren 

• Eröffnung des Discounters im EKZ 

• Fortsetzung der Modernisierung von Zeilenbauten in der 

Ewerstraße 

• Dokumentation der Ergebnisse 

• Überleitung in das Programm „Soziale Stadt“ 


45 

steg Hamburg mbH


4.2 Organisationsstruktur des Prozesses 

Verantwortliche Projektträgerin des Stadtumbaus ist die Hansestadt Lübeck / Bereich 

Stadtplanung. Die Federführung des Stadtumbauprozesses und die Umsetzung der 

Stadtumbaustrategie vor Ort wurden von Beginn an von der Lübecker Steuerungsrunde 

koordiniert. Aufgaben dieser Runde waren die Steuerung des Projektes in der Hansestadt, 

die inhaltliche Diskussion und Abstimmung des Vorgehens und der Umsetzung sowie 

die Vorbereitung der Entscheidungen für die Hansestadt. 

In der Steuerungsrunde waren die relevanten Akteure/innen sowie Entscheidungsträger/innen 

vertreten: Die Bereiche Stadtplanung und Wohnen der Stadt, die Grundstücks- 

Gesellschaft „Trave“ mbH als Eigentümerin der beiden zu Beginn des Prozesses besonders 

betroffenen Wohnhochhäuser und weiterer Wohnungsbestände in Buntekuh, das 

Innenministerium Schleswig-Holstein / Städtebauförderung als verantwortliche Landesbehörde 

sowie die steg Hamburg als Auftragnehmerin für die Erarbeitung des Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzeptes und die Begleitforschung im Rahmen des Forschungsfeldes. 

Diese Kerngruppe wurde bei Bedarf im Laufe des Verfahrens um relevante 

Akteure/innen aus der Verwaltung und / oder dem Stadtteil erweitert. 

Die Vergabe der beiden externen Bausteine Projektforschung sowie Stadtteilentwicklungs- 

und Handlungskonzept an nur eine Auftragnehmerin diente dazu, eine gute und 

möglichst reibungslose Zusammenarbeit und Abstimmung zwischen den Beteiligten so 

weit wie möglich zu garantieren. 

Steuerungsrunde STUW Buntekuh 

Aufgaben 

Steuerung des Projekts in HL 

Inhaltliche Diskussion + Abstimmung 

Vorbereitung von Entscheidungen für HL 

Beteiligte 

• Innenministerium Schleswig-Holstein 

• HL - Stadtplanung 

• HL - Wohnen 

• GG Trave 

• Projektforschung / steg Hamburg 

o (erweiterbar nach Themen) 

Innenministerium 

Schleswig-Holstein 

über Steuerungsrunde hinaus 

BBR + 

FORUM Oldenburg 

(Forschungsagentur auf 

Bundesebene) 

Andere Pilotstädte 

im Forschungsfeld 

Abstimmung mit / Beteiligung von 

Bevölkerung im Stadtteil / Interessensgruppen, 

politischen Entscheidungsträger/innen, 

weiteren im Gebiet ansässigen Wohnungsunternehmen bzw. -eigentümer/innen, 

potenziellen Investor/innen. 


46 

steg Hamburg mbH


4.3 Einbindung von Akteuren/innen in den Prozess 

Durch Gespräche mit Schlüsselpersonen aus dem Stadtteil und aus den verantwortlichen 

bzw. betroffenen Fachbereichen der Stadtverwaltung wurde im Rahmen der Erarbeitung 

des Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzeptes frühzeitig mit der Einbeziehung von 

Akteuren/innen außerhalb der Steuerungsrunde begonnen. Hierzu zählten neben Informationsgesprächen 

mit den städtischen Verwaltungsbereichen Stadtgrün und Friedhöfe 

sowie Schule und Sport vor allem Interviews mit Vertretern/innen der Schulen, der Kirchengemeinde, 

des Anwohnervereins und des Sportvereins sowie den Betreibern des 

Einkaufszentrums. 

Die Einbeziehung dieser und weiterer relevanter Akteure/innen aus dem Stadtteil und der 

Gesamtstadt in den Stadtumbauprozess wurde ab der zweiten Jahreshälfte 2005 intensiviert. 

So hat es eine öffentliche Diskussionsveranstaltung beim Anwohnerverein Buntekuh 

gegeben, auf der über das Stadtumbauprojekt, die Ergebnisse des StE+HK sowie die geplanten 

Maßnahmen und das weitere Vorgehen informiert und diskutiert wurde. Diese 

Diskussion ist auf breiterer Ebene mit einem Workshop zur zukünftigen Stadtteilentwicklung 

Ende März 2006 fortgeführt worden. Hieran haben neben relevanten Akteuren/innen 

sowie Bewohnerinnen und Bewohnern aus dem Stadtteil auch Politik, Verwaltung und 

Wohnungswirtschaft aktiv teilgenommen. Da dieser Workshop zum Ergebnis hatte, dass 

die Zentrumsentwicklung aus Sicht des Stadtteils besondere Priorität haben sollte, war ein 

weiterer Baustein der aktiven Beteiligung das Verfahren „Ideen für die Mitte“ zur Entwicklung 

von Maßnahmen für die Gestaltung der Stadtteilmitte zu Beginn des Jahres 2007. 

Die Einbeziehung der Wohnungsgesellschaften bzw. Hauseigentümer/innen erfolgte zu 

Beginn über Einzelgespräche sowie im Rahmen der Erarbeitung der stadtweiten Wohnungsmarktanalyse 

und -prognose. Die Kommunikation wurde jedoch im Laufe des Prozesses 

intensiviert, vor allem durch die Nutzung des regelmäßigen „Wohnungsbaustammtisches“ 

beim Lübecker Bausenator. Darüber hinaus gab es beim Senator zwei 

Treffen der Eigentümer/innen aus dem Entwicklungsbereich Pinassenweg / Moislinger 

Allee, um die mögliche Entwicklung dieses Bereiches nach dem Abriss des Wohnhochhauses 

zu besprechen und abzustimmen. 

Die Information und Beteiligung der Politik erfolgte in unterschiedlicher Form, z.B. durch 

eine Erstinformation der zuständigen Ausschüsse, über den Aufsichtsrat der städtischen 

Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ (hier sind alle Fraktionen der Lübecker Bürgerschaft 

vertreten) sowie über den o. g. Workshop im März 2006. Eine intensivere Befassung der 

Politik mit Buntekuh ist in 2005/2006 im Rahmen der Antragstellung für eine Aufnahme in 

das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ erfolgt. Grundsätzlich hat sich die Einbindung 

der Lübecker Politik in den Prozess jedoch als schwierig gestaltet. Neben der in der Hansestadt 

noch nicht so ausgeprägten Stadtumbauproblematik haben hierzu sicherlich die 

verschiedenen Wahlkämpfe beigetragen, die den Stadtumbauprozess von Beginn an begleitet 

haben (Kommunalwahl 2003, Landtagswahl 2005 sowie Bürgermeisterwahl 2005). 


47 

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4.4 Prozesserfahrungen 

Die Einteilung des Lübecker Stadtumbauprozesses in einzelne Phasen kann schematisch 

wie folgt dargestellt werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es natürlich zu 

Überschneidungen zwischen den Phasen gekommen ist, da sich diese nicht linear hintereinander 

anschließen, sondern auch tlw. parallel laufen. 

• Erste Phase: Grundlagenerarbeitung und Konzeptentwicklung (z.B. StE+HK Buntekuh, 

Wohnungsmarktanalyse und -prognose sowie weitere Gutachten), 

• Zweite Phase: Abstimmung und Festlegung von Zielen, Handlungsfeldern und Maßnahmen 

(z.B. Schwerpunkt Wohnen und Wohnumfeld, räumlicher Fokus auf Stadtteilmitte) 

• Dritte Phase: Strategiefestlegung und Beginn der Beteiligung (z.B. Wer ist für welche 

Maßnahmen verantwortlich? Welche Maßnahmen werden wie finanziert?) 

• Vierte Phase: Umsetzung von Maßnahmen (z.B. Rückbau des Wohnhochhauses Pinassenweg, 

Ansiedlung eines Discounters im EKZ, Modernisierung von Zeilenbauten) 

Idealerweise sollte sich am Ende des Prozesses eine fünfte Phase Exit-Strategie bzw. 

Überleitung / Verankerung und Fortschreibung anschließen. In Buntekuh wurde dieser 

Weg mit der Anmeldung des Projektgebietes zum Programm „Soziale Stadt“ verfolgt. 

Bezüglich der Zeitdauer der einzelnen Phasen kann pauschal gesagt werden, dass bei 

dem viereinhalbjährigen Prozess in Lübeck die erste Phase ca. anderthalb Jahre gedauert 

hat, die zweite und dritte Phase zusammen ca. ein Jahr und die vierte Phase ca. zwei 

Jahre. Allerdings stand z.B. der Abriss des Wohnhochhauses Pinassenweg frühzeitig fest 

und wurde daher von Beginn an vorbereitet. Zudem muss gesagt werden, dass in Lübeck 

die Erarbeitung von konzeptionellen Grundlagen einen großen Schwerpunkt des Stadtumbaus 

ausmachten, da zu Beginn des Verfahrens keine Grundlagen vorhanden waren. 

Die Umsetzung von Maßnahmen hatte aufgrund des knappen Projektbudgets einen geringeren 

Stellenwert. 

Eine Hürde im Lübecker Stadtumbauprozess waren (und sind) die langen Entscheidungswege 

in der Stadt. Ursache hierfür ist u.a., dass die Schrumpfungsthematik noch 

nicht so gravierend ausgeprägt ist und daher bislang nicht auf der Agenda der Politik 

steht. Lübeck ist in einer frühen Phase des demographischen Wandels eingestiegen, um 

frühzeitig Segregations- und Abwanderungstendenzen in dem voraussichtlich am stärksten 

vom Wandel betroffenen Stadtteil Buntekuh gegenzusteuern. Diese Ausgangssituation 

macht es jedoch schwierig, die Akteure aus Politik und Wohnungswirtschaft einzubinden 

bzw. zu überzeugen, da der Handlungsdruck noch nicht so offensichtlich ist und das 

Thema bislang nicht auf der Tagesordnung steht. Andere Themen sind in Lübeck derzeit 

dringlicher und werden von der Politik mit Priorität gesehen (z.B. Einzelhandelsentwicklung 

Innenstadt, Entwicklung des Lübecker Hafens, Entwicklung des Stadtteils Travemünde). 

Hieraus ergibt sich eher geringes Interesse der Politik - und in Teilen auch der 

Wohnungswirtschaft - an der Thematik und dem Projektgebiet. Die extrem angespannte 

kommunale Haushaltslage führt zudem dazu, dass Finanzmittel für die Umsetzung von 

Maßnahmen kaum zur Verfügung stehen. Es ist jedoch im Rahmen des Prozesses gelungen, 

ein stärkeres Bewusstsein für die Herausforderungen und für das Projektgebiet zu 

schaffen. Deutlicher Ausdruck hierfür ist der Antrag für die Aufnahme Buntekuhs in das 


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Förderprogramm „Soziale Stadt“, der mit klarer politischer Unterstützung auf den Weg gebracht 

werden konnte. So haben alle verantwortlichen Fachausschüsse und die Bürgerschaft 

im Mai 2006 dem Antrag ausdrücklich zugestimmt. 

Bezüglich der Zusammenarbeit mit Privaten verfügt das Lübecker Projekt vor allem über 

Erfahrungen mit einem „Quasi-privaten Partner“, der städtischen Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“. In dieser Zusammenarbeit gibt es sowohl formale Formen (Verträge und 

Vereinbarungen für die Verwendung von Fördermitteln) als auch informelle Formen 

(Kommunikation, Mitarbeit in der Steuerungsrunde). So wurde zwischen der Hansestadt 

und der „Trave“ zu Beginn des Verfahrens eine Vereinbarung geschlossen, welche die 

Zusammenarbeit im Rahmen des Stadtumbauprozesses, die formale Abwicklung sowie 

die Rechte und Pflichten der Vertragspartnerinnen regelt. Um den förderrechtlichen Vorgaben 

zu entsprechen, wurden auch für einzelne Maßnahmen schriftliche Vereinbarungen 

zwischen der Stadt und dem Wohnungsunternehmen getroffen. 

Im Rahmen des Stadtumbauprozesses hat die Stadt zudem eng mit der Betreibergesellschaft 

des EKZ kommuniziert und sich für die Ansiedlung eines Discounters im Einkaufszentrum 

erfolgreich eingesetzt. Ebenso fanden zwei Gesprächsrunden mit den Eigentümer/innen 

des Entwicklungsbereiches Pinassenweg / Moislinger Allee beim Bausenator 

statt, um die Möglichkeiten einer Entwicklung des Gebietes nach dem Abriss des Wohnhochhauses 

Pinassenweg zu klären. 

Wenn Lübeck heute mit dem Stadtumbau noch einmal von vorn beginnen könnte, müsste 

mehr Zeit für die Antragstellung des Projektes zur Verfügung stehen (in Lübeck waren es 

nur drei Wochen), um inhaltliche Herausforderungen sorgfältig zu belegen und diese mit 

Politik und Betroffenen quasi als Einstieg in eine Beteiligung zu diskutieren und abzustimmen. 

Aus heutiger Sicht wünschenswert wären ebenso ein größeres Interesse und eine stärkere 

Einbindung der Wohnungswirtschaft von Beginn an sowie eine enge Zusammenarbeit 

mit der Politik, zumindest die kontinuierliche Information der Politik, um Unterstützung 

und Mitarbeit zu sichern. Um die Akteure/innen zu einer Zusammenarbeit zu motivieren, 

sind jedoch auch sichtbare Projekte und umsetzbare Maßnahmen von Bedeutung. Hierzu 

reichen die zur Verfügung stehenden Fördermittel jedoch kaum aus. Darüber hinaus 

mussten zunächst die Grundlagen geschaffen werden, um der Politik und der Wohnungswirtschaft 

den Handlungsdruck in Buntekuh zu verdeutlichen. 

Auch eine bessere zeitliche Abstimmung der Erarbeitung von Grundlagen wäre wünschenswert, 

d.h. zunächst die Erarbeitung von übergeordneten Gutachten (StE+HK Buntekuh 

sowie Wohnungsmarktanalyse) und die Ableitung von Handlungsfeldern und Maßnahmen 

aus diesen Grundlagen. Hierfür wäre jedoch eine größere zeitliche Flexibilität der 

Programmstrukturen erforderlich. 

Insgesamt ist darauf hinzuweisen, dass Beteiligungsverfahren in der Regel sehr viel Zeit 

in Anspruch nehmen und in der Hansestadt Lübeck die Möglichkeit vorhanden war, eine 

entsprechende Zeit in solche Verfahren zu investieren. 


49 

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4.5 Empfehlungen für kommunale Stadtumbauprozesse 

Am Beispiel der Diskussionen über den Abriss des Wohnhochhauses und die Nachnutzung 

des Grundstückes Pinassenweg wurde eine Kontroverse deutlich, die das Projekt 

(und das Thema Stadtumbau grundsätzlich) auch in Zukunft begleiten wird: Die Berücksichtigung 

von Interessen und spezifischen Bedarfen des Stadtteils vor dem Hintergrund 

gesamtstädtischer Interessen und Entwicklungen sowie wirtschaftlicher Zwänge von Eigentümern/innen 

und Investoren/innen. Einen Ausgleich zwischen diesen unterschiedlichen 

und tlw. gegensätzlichen Positionen der beteiligten Akteure/innen herzustellen, 

bleibt eine große Herausforderung im Rahmen des Stadtumbaus. 

Eine große Hürde noch in der Antragsphase des Pilotprojektes war die Sicherstellung der 

Finanzierung für das Vorhaben. Aufgrund der dramatischen Haushaltslage der Hansestadt 

Lübeck konnte eine städtische Komplementärfinanzierung der Bundesmittel nicht 

erfolgen. Aufgrund des Pilotcharakters des Vorhabens hat das Land Schleswig-Holstein 

die Komplementärfinanzierung in Form von Wohnungsbauförderungsmitteln übernommen. 

Da auch andere betroffene Kommunen immer geringere finanzielle Spielräume haben, 

ist eine weitere Herausforderung im Stadtumbau, neue Finanzierungsmöglichkeiten 

zu erschließen, z.B. durch die Gewinnung und Einbindung privater Partner/innen. Hierfür 

bedarf es jedoch auch entsprechender Gestaltungs- und Mitwirkungsmöglichkeiten dieser 

Partner/innen im Rahmen der Stadtteilentwicklung sowie der Akzeptanz verschiedener 

Motive und Ziele. 

Die Durchführung einer breiten Beteiligung von Akteuren/innen im Rahmen des Stadtumbaus 

hängt unter anderem von der Realisierbarkeit von Maßnahmen und Projektideen ab 

- und damit also wieder von der Finanzierung (vgl. hierzu auch Kapitel 5.). 

Als Schwierigkeit bei der Finanzierung des Stadtumbaus in Buntekuh wird u.a. gesehen, 

dass die Forschungsmittel des Bundes und die Wohnungsbauförderungsmittel des Landes 

Schleswig-Holstein ursprünglich zeitlich parallel und in ihrer Höhe entsprechend verwendet 

werden sollten. Gleichzeitig gibt es aber unterschiedliche Verantwortlichkeiten bei 

der Beantragung und der Vergabe sowie beim Einsatz der Fördermittel. Im Rahmen des 

ExWoSt-Forschungsprojektes war eine Flexibilisierung dieser Rahmenbedingungen bei 

der Verwendung der Fördermittel jedoch möglich. Wünschenswert wäre aus Sicht der Lübecker 

Erfahrungen, dass solche flexiblen Rahmenbedingungen auch in der regulären 

Programmförderung der Städtebauförderung möglich wären. 


50 

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5. Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit im Stadtumbau 

5.1 Konzeption der Öffentlichkeitsarbeit 

Der Stadtumbauprozess in Buntekuh legt einen großen inhaltlichen Schwerpunkt auf die 

Entwicklung von konzeptionellen Grundlagen und der Abstimmung von Handlungsfeldern 

und Maßnahmenvorschlägen als Vorbereitung für die zukünftige Stadtteilentwicklung. An 

diesem Prozess wurden verschiedene Akteure/innen beteiligt (siehe 5.2). Auf eine kontinuierlich 

informierende und aktivierende Öffentlichkeitsarbeit wurde im Rahmen des Prozesses 

jedoch zu Beginn verzichtet, da es hierfür sichtbarer Maßnahmen und konkreter 

Projekte bedurft hätte. Abstrakte und eher strategische Grundsatzdiskussionen eignen 

sich weniger für PR-Maßnahmen. Aufbruchstimmung kann nur durch sichtbare Ergebnisse 

des Stadtumbaus erzeugt werden. Und ein Imagewandel des Quartiers kann nur 

durch erkennbare Veränderungen befördert werden. 

Hinweisschild zum Rückbau des 

Wohnhochhauses Pinassenweg 


So wurde lediglich der Abbruch des Wohnhochhauses 

am Pinassenweg Anfang 2005 

(Impulsprojekt 1) als deutlich sichtbares Signal 

für den Beginn der Veränderungen in Buntekuh 

und für den Start einer gezielten Stadtteilentwicklung 

mit verschiedenen Formen von 

Öffentlichkeitsarbeit begleitet: Es gab ein kleines 

Abschiedsfest zum ersten Baggerbiss auf 

dem Grundstück mit Vertreter/innen aus dem 

Stadtteil, BewohnerInnen, der Politik und Verwaltung 

sowie der Wirtschaft. Darüber hinaus 

wurde intensiv in der lokalen Presse sowie im 

Fernsehen über den Rückbau berichtet. 

Verantwortlich für die Organisation, Durchführung 

und Finanzierung dieser Aktivitäten war 

die „Trave“ als Eigentümerin des Gebäudes. 

Über den Stadtumbau und die geplante zukünftige 

Entwicklung Buntekuhs wurde in die- 

sem Rahmen jedoch nur am Rande informiert. So wurde das ExWoSt-Forschungsfeld als 

Förderkulisse zwar erwähnt, jedoch nicht die programmatischen Zielsetzungen für den 

Stadtteil. Dies liegt u.a. daran, dass die Umsetzung weiterer Maßnahmen zum Zeitpunkt 

des Abrisses noch nicht absehbar war. Die am Prozess Beteiligten waren sich einig, dass 

keine falschen Erwartungen geweckt werden sollten, die anschließend nicht erfüllt werden 

können. 

Der Fortgang des Projekts mit dem Workshop zur Stadtteilentwicklung Buntekuh am 

29.03.2006 und dem Verfahren zur Zentrumsentwicklung „Ideen für die Mitte“ Anfang 

2007 wurde jedoch von einer gezielten Öffentlichkeitsarbeit begleitet. 

Darüber hinaus sind im Laufe des Prozesses in der Stadtteilzeitung „Fregatte“ des Anwohnervereins 

Buntekuh mehrere Artikel über den Stadtumbau erschienen. Die Zeitung 

erscheint viermal pro Jahr und wird kostenlos an alle Haushalte in Buntekuh verteilt. Auf 

diese Weise wurde zumindest in begrenztem Maße eine größere Öffentlichkeit im Stadt- 


51 

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teil für den Stadtumbauprozess hergestellt. Auch der jährlich tagende Runde Tisch Buntekuh 

mit Akteuren/innen aus dem Stadtteil ist über den Stadtumbau informiert worden. 

Illumination des Wohnhochhauses vor dem 

Rückbau 


transportiert werden. 

Grundsätzlich kann zum Thema Öffentlichkeitsarbeit 

folgende Aussage gemacht werden: 

Ein frühes Ergebnis im Rahmen der Erarbeitung 

des Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzeptes 

für Buntekuh war die Feststellung, 

dass das Image des Stadtteils in der Gesamtstadt 

wesentlich negativer ist als die 

Selbstwahrnehmung der Bewohner/innen sowie 

der Akteure/innen im Stadtteil. Hierzu tragen 

z.B. nahezu ausschließlich negative Presseberichte 

über Buntekuh in den Lübecker Medien 

bei. Um diese Situation zu verändern und 

das Image zu verbessern, wäre eine stadtweite 

außenorientierte Öffentlichkeitsarbeit im Sinne 

eines Stadtteilmarketings für Buntekuh sinnvoll 

und erforderlich. Hiermit könnten sowohl die 

vorhandenen Qualitäten und Potenziale des 

Stadtteils als auch die vorgesehenen bzw. die 

ggf. bereits angelaufenen Maßnahmen zur 

Verbesserung der Situation in die Gesamtstadt 

Auch ein gemeinsames Wohnstandortmarketing von Wohnungsunternehmen ist in diesem 

Zusammenhang denkbar, um die Attraktivität des Wohnstandortes Buntekuh besser 

zu transportieren. Im Rahmen des Stadtumbauprozesses wurden derartige Aktivitäten aus 

den o.g. Gründen jedoch nicht realisiert. Da es aber zu einer Fortführung der Stadtteilentwicklung 

im Rahmen des Programms „Soziale Stadt“ kommen wird - und dann der 

Schwerpunkt auch auf der Umsetzung von Maßnahmen liegt -, wird die Öffentlichkeitsarbeit 

einen großen Stellenwert einnehmen. Neben der regelmäßigen Information innerhalb 

des Quartiers (z.B. durch eine Stadtteilzeitung) wird es hier neben partizipatorischen 

Strategien im Rahmen der Stadtteilentwicklung auch um Image verbessernde Maßnahmen 

gehen, die den Ruf des Stadtteils in der Gesamtstadt verbessern und die Nachfrage 

nach dem Wohnstandort Buntekuh erhöhen sollen (z.B. Stadtteilfest, Wohnstandortmarketing, 

aktive Pressearbeit). 

Öffentlichkeitsarbeit im Rahmen des Stadtumbaus muss zudem auch die Zielgruppen aus 

Politik und Verwaltung erreichen. Hierbei geht es sowohl um die Sensibilisierung für die 

Stadtumbauthematik allgemein als auch um die Darstellung des konkreten Prozesses vor 

Ort und der geplanten Maßnahmen. Vorstellbar wäre in diesem Zusammenhang z.B. die 

Durchführung einer Fachveranstaltung zum Stadtumbau mit Erfahrungsberichten aus anderen 

Städten und Hintergrundinformationen zur Thematik gewesen. Aufgrund der spezifischen 

Lübecker Situation ist hierauf jedoch verzichtet worden. Dies liegt auch daran, 

dass die Herausforderungen, die sich durch den demographischen Wandel und die prognostizierten 

Schrumpfungsprozesse ergeben, in Lübeck noch nicht so dramatisch sichtbar 

und spürbar sind wie in etlichen anderen Stadtumbau-Pilotstädten. 


52 

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5.2 Konzeption der BürgerInnenbeteiligung 

Eine strategische und kontinuierliche BürgerInnenbeteiligung hat es im Rahmen des 

Stadtumbauprozesses in Lübeck ebenfalls nicht gegeben. Jedoch wurden zu gegebener 

Zeit punktuell Aktivitäten ergriffen, wenn es entsprechende Maßnahmen vorzustellen oder 

Strategien (z.B. Zielsetzungen, Handlungsfelder und Maßnahmen) abzustimmen galt. 

Im Rahmen der Erarbeitung des StE+HK Buntekuh wurden von den Gutachtern Expertengespräche 

mit ausgewählten Akteuren/innen aus dem Stadtteil stellvertretend für die 

Bewohner/innen durchgeführt. Hierzu zählten die sozialen Einrichtungen (Schulen, Kirche, 

Sportverein), der etablierte Anwohnerverein Buntekuh sowie die wirtschaftlichen Akteure/innen 

(Wohnungswirtschaft und Betreiber des EKZ). Im Rahmen der Gespräche wurden 

Informationen und Anregungen gesammelt, die in das Konzept eingeflossen sind. 

Zur weiteren Information der Stadtteilakteure/innen wurden die bereits bestehenden 

Strukturen genutzt. So wurde der jährlich tagende Runde Tisch Buntekuh, bei dem alle 

Fragen der Stadtteilentwicklung diskutiert werden, zur Information über den Stadtumbau 

durch den verantwortlichen Bereich Stadtplanung genutzt. Ebenso wurden zielgerichtet 

die vielfältigen Aktivitäten und Kontakte des Anwohnervereins genutzt. So wurden auf 

Einladung des Anwohnervereins Ende 2005 die bisherigen Ergebnisse sowie die weiteren 

Planungen des Stadtumbauprozesses vom Bereich Stadtplanung und der Projektforschung 

öffentlich vorgestellt und diskutiert. In der Stadtteilzeitung „Fregatte“ des Vereins 

wurde zudem mehrfach über den Stadtumbau berichtet. 

Wichtigste Veranstaltungen im Rahmen der BürgerInnenbeteiligung waren der Workshop 

zur zukünftigen Stadtteilentwicklung, der Ende März 2006 vor Ort in der Baltic-Gesamtschule 

durchgeführt wurde, sowie das Verfahren „Ideen für die Mitte“ Anfang 2007. 

Workshop zur künftigen Stadtteilentwicklung (im 

März 2006) 


Auf persönliche Einladung des Bausenators 

der Hansestadt haben sich im März 2006 

Akteure/innen aus dem Stadtteil, der Wohnungswirtschaft 

sowie Politik und Verwaltung 

getroffen, um gemeinsam über die zukünftige 

Entwicklung zu diskutieren. Im 

Mittelpunkt standen dabei die Priorisierung 

von Handlungsfeldern und die Erarbeitung 

von konkreten Maßnahmenvorschlägen. Die 

erarbeiteten Ergebnisse werden im Rahmen 

des weiteren Stadtumbauprozesses genutzt 

und weiterbearbeitet. 

Im Vorfeld des Workshops wurde ein Dokument 

erstellt, das alle wichtigen Informati- 

onen und den Stand der Entwicklungen bzw. Diskussionen darstellt. Dieses Gebietsportrait 

wurde mit der Einladung zum Workshop verschickt. Das Papier sollte allen 

Interessierten einen gemeinsamen Kenntnisstand vermitteln. Ebenso wurde eine Dokumentation 

der Veranstaltungsergebnisse veröffentlicht und an die Teilnehmer/innen verschickt. 


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Innovative Formen der BürgerInnenbeteiligung 

Im Rahmen des Projekts Stadtumbau West Lübeck Buntekuh wurde vom Bereich Stadtplanung 

der Hansestadt Lübeck zum Jahreswechsel 2006/07 unter der Überschrift „Ideen 

für die Mitte“ ein innovatives Verfahren entwickelt, mit dem unter intensiver Beteiligung 

der Akteurinnen und Akteure aus dem Gebiet Ideen für das funktional und gestalterisch 

unbefriedigende Zentrum entwickelt wurden. Dieses Verfahren ist die Fortsetzung bzw. 

Folge des Stadtteil-Workshops vom März 2006, in dem die Umgestaltung der Stadtteilmitte 

von den Teilnehmenden mit der ersten Priorität versehen wurde. 

Unter dem Namen „Ideen für die Mitte“ wurde das Verfahren vom Bereich Stadtplanung 

erarbeitet und in enger Kooperation mit Prof. Hans-Günther Burkhardt (Büro PPL, Hamburg) 

durchgeführt. Die „Schirmherrschaft“ wurde durch den Lübecker Bausenator, Herrn 

Boden, wahrgenommen. 

Das Verfahren gliederte sich über drei Arbeitsschritte: 

1. Eröffnungsveranstaltung 

2. Beteiligungsforum „Wochenendwerkstatt“ 

3. Ausstellung/Abschlussforum 

Neben den ModeratorInnen (PPL und Bereich Stadtplanung HL) gab es drei beteiligte 

Gruppen, die jeweils unterschiedliche Aufgaben innerhalb des Verfahrens hatten: 

Professionelle Teams 

Es wurden vier professionelle fachübergreifende Arbeitsgemeinschaften (ArchitektInnen, 

LandschaftsplanerInnen, KünstlerInnen) eingeladen, deren Aufgabe in der ersten Stufe 

des Verfahrens in der Entwicklung von Ideen und ersten Maßnahmeansätzen bestand. 

Wichtig war dabei die Bereitschaft der professionellen Arbeitsgemeinschaften, sich auf ein 

offenes und kooperatives Verfahren mit unterschiedlichen Interessengruppen einzulassen. 

In der zweiten Stufe sollten die Planung sowie Kostenschätzung für die ausgearbeiteten 

und -gewählten Maßnahmen vorgenommen werden. 

Akteurinnen und Akteure 

Zu den AkteurInnen zählten alle, die mit dem Gebiet Buntekuh befasst waren, wie BewohnerInnen, 

Institutionen, große WohnungseigentümerInnen, verschiedene Verwaltungsbereiche, 

PolitikerInnen (mit Ausnahme der für das Auswahlgremium vorgesehenen 

Personen). 

Auswahlgremium 

Das Auswahlgremium bestand aus dem Bausenator, einer Vertreterin des Landes 

Schleswig-Holstein und den baupolitischen SprecherInnen der im Bauausschuss vertretenen 

Fraktionen. Dem Auswahlgremium oblag die Auswahl und Empfehlung an die Politik, 

welche Ideen realisiert werden sollen. 

Das Verfahren wurde durch Öffentlichkeitsarbeit begleitet. 


54 

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Eröffnungsveranstaltung 

Erster Schritt des Verfahrens war die Eröffnungsveranstaltung, die am 09.01.2007 von 

16.00 bis 20.00 Uhr in der Baltic-Gesamtschule in Buntekuh stattfand. 

Ziel dieser Veranstaltung war die Information über das Verfahren, den Ablauf sowie die 

Erläuterung der einzelnen Termine. Die professionellen Arbeitsgemeinschaften stellten 

sich persönlich sowie ihr Arbeitsprofil vor und wurden über den Auftrag / die Aufgabe informiert. 

Zudem erhielten sie von den AkteurInnen Informationen über das Gebiet und bekamen 

die notwendigen Unterlagen/Pläne etc. ausgehändigt. Am Schluss der Veranstaltung 

konnten die TeilnehmerInnen einen Wunsch äußern, in welcher der vier Arbeitsgruppen 

sie beim Wochenendworkshop mitarbeiten wollten. 

In einem ersten Arbeitsschritt wurden mit den Anwesenden über „Negativfragen“ verschiedene 

Problempunkte ermittelt (z.B. zu viel LKW-Parkverkehr, überbreite Straßen, 

Zäune und Hecken, Hochhaus Karavellenstraße, Anordnung der Stellplatzanlagen/Garagenhöfe). 

In einem weiteren Schritt wurde ermittelt, welche Entwicklung des Gebiets 

Buntekuh den Anwesenden nicht wünschenswert erschien (z.B. noch mehr Parkplätze, 

Gewerbepark, noch mehr größere Verkaufsflächen, kompletter Rückbau von Straßen, 

Disco, weitere Versiegelung, weitere Hochhäuser). 

In der weiteren Diskussion über eine wünschenswerte Zentrumsentwicklung stellten sich 

folgende Themenbereiche heraus – durchgehend mit starker bis fast einstimmiger Zustimmung 

aller TeilnehmerInnen: 

Nutzungen/Einrichtungen mit baulichem Bedarf: 

Einrichtung eines Bürgerhauses bzw. eines Veranstaltungsraumes 

Einrichtung einer öffentlichen Bibliothek und Mediathek 

Einrichtung eines Stadtteilcafés (Lübecker Tafel) 

Räume für Jugendliche (Kraftsport, Musikübungsräume etc.) 

Seniorentreff und -beratung 

Raum für Polizei, Soziale Beratung, Stadtteilbüro, öffentliche Dienste, private Beratungsdienste 

etc. 

Freiraum / Landschaftsgrün: 

Umgestaltung Marktplatz 

Umgestaltung der (bisherigen) Umzäunungen 

Gebäude / Architektur 

Verbesserung des architektonischen Erscheinungsbildes 

Verkehr 

Verhinderung des LKW-Parkens 

Reduzierung des Durchgangsverkehrs 

mehr Radabstellplätze, schwellenlose Zugänge zum Einkaufszentrum 

Sicherheit 

sozial kontrollierbare, sichere Wege 


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Image 

vertiefende Definition des Leitbildes „Gartenstadt“ 

Verbesserung der positiven Außenwirkung durch Durchführung von Stadtteilmarketing- 

Maßnahmen 

Weiterhin wurden die Ziele des Verfahrens geklärt: 

Für den ersten Realisierungsschritt stand ein auf 200.000 Euro begrenzter Betrag zur 

Verfügung. Das zu realisierende Startprojekt sollte eingebettet sein in eine städtebauliche, 

landschaftsplanerische und organisatorische Weiterentwicklung des zentralen Bereichs 

und sollte darüber hinaus ein positives Signal für den Beginn des Programms „Soziale 

Stadt“ sein. 

In der nach der Eröffnungsveranstaltung folgenden Zeit bis zum Beteiligungsforum entwickelten 

die professionellen Arbeitsgemeinschaften eine grundsätzliche Idee, die dem 

Stadtteil eine Identifikation ermöglicht und dem Zentrum zu neuer Zentralität und Aufmerksamkeit 

– möglichst auch über den Stadtteil hinaus – verhelfen soll. 

Beteiligungsforum Wochenendwerkstatt „Ideen für die Mitte“ 

Die Wochenendwerkstatt fand am 10./11.02.2007 ebenfalls in der Baltic-Gesamtschule 

statt. 

Zunächst wurden die von den Arbeitsgemeinschaften entwickelten Grundideen in den Arbeitsgruppen 

vorgestellt, diskutiert und gemeinsam mit den Akteurinnen und Akteuren 

weiter bearbeitet. Dazu wurden vier Arbeitsgruppen mit jeweils einem Profi-Team gebildet, 

die Aussagen sowohl zu Nutzungen als auch zur Gestaltung entwickeln sollten. Mittags 

wurden die Ergebnisse/Zwischenstände durch eine/n SprecherIn im Plenum vorgestellt. 

Danach wurde bis zum Schluss der Veranstaltung weiter gearbeitet. 

Am zweiten Tag der Wochenendwerkstatt fanden sich alle TeilnehmerInnen um 16.00 Uhr 

wieder in der Baltic-Gesamtschule ein. In der Zwischenzeit waren die Ergebnisse des 

Vortags von den Arbeitsgruppen für eine Präsentation aufgearbeitet worden und wurden 

im Plenum vorgestellt. Bei der anschließenden Nachfragerunde wurden inhaltliche Ergänzungen 

sowohl von den Profi-Teams als auch den anderen Beteiligten der Wochenendwerkstatt 

geliefert. Am Ende der Veranstaltung entschieden die AkteurInnen, ohne die 

Profis, per Abstimmung, welche Arbeitsgruppen weiter arbeiten sollten und welche nicht. 

Die erreichten Punkte pro Arbeit entschieden darüber, dass drei der beteiligten Arbeitsgruppen 

weiter arbeiten sollten, während eine Arbeitsgruppe nicht die notwendige Unterstützung 

der Teilnehmenden erhielt und daher ausschied. Die verbleibenden drei Arbeitsgruppen 

arbeiteten ihre Vorschläge bis zur Ausstellung/zum Abschlussforum vertiefend 

aus. 

Ausstellung/Abschlussforum 

Ab 12. März 2007 wurden alle Arbeiten in Form einer Ausstellung der Öffentlichkeit präsentiert. 

Das Auswahlgremium (bestehend aus einer Vertreterin des Landes Schleswig- 

Holstein, dem Bereichsleiter Stadtplanung der Hansestadt Lübeck, den baupolitischen 

Sprechern, dem Stadtbildpfleger sowie dem Geschäftsführer der Grundstücks-Gesellschaft 

„Trave“ mbH) entschied sich unter den ausgestellten Arbeiten für die Durchführung 

des Entwurfs des Teams Steffens, Meyer, Franck, Architekten, Büro Haberkorn, Landschaftsarchitektur, 

Thomas Jaspert, Landart, sowie Tim Adam, Dipl. Designer und Künst- 


56 

steg Hamburg mbH


ler. Vorbehaltlich der noch im Detail zu klärenden Baurechts- und Grundstücksfragen sollen 

der Vorplatz des Einkaufszentrums, der Bereich um die Bushaltestellen und die als 

Marktplatz genutzte Fläche umgestaltet werden. Auch die Idee, eine Fläche mit „Kuhflecken“ 

zu gestalten, soll für den Bereich vor dem Einkaufszentrum geprüft werden. Das 

Gremium war sich einig, dass die vorgeschlagenen kurzfristig zu realisierenden Ideen 

nicht die gewünschte Außen- wie Innenwirkung für Buntekuh erreichen würden. Aus diesem 

Grund wurde der Fokus auf die Gestaltung des zentralen Bereichs vor dem Einkaufszentrum 

gelegt, auch wenn hier deutlich mehr als 200.000 Euro für die Ausführung 

benötigt werden und die Realisierung nicht in den nächsten Monaten erfolgen kann. Im 

Rahmen des Programms „Soziale Stadt“ sollen Mittel für das Projekt zur Verfügung gestellt 

werden. 

Nach Auffassung der Jury enthielten alle drei vorliegenden Arbeiten sehr gute Ideen für 

die zukünftige Entwicklung Buntekuhs, die bei der zukünftigen Diskussion um die Entwicklung 

des Gebiets weiter berücksichtigt werden sollten, wie z.B. die vom Team 2 vorgeschlagene 

Idee einer ökologischen Orientierung des Stadtteils und die Gestaltung der 

Wegeachse Innenstadt – Kamelbrücke – Buntekuh – Traveniederung, ebenso die vom 

Team 4 vorgeschlagene Veränderung des Raumes um die Baltic-Gesamtschule herum, 

insbesondere der Wege und Straßenflächen. 

Gemeinsam mit vielen Akteur/innen aus dem Stadtteil wurde ein Stadtteilfest vorbereitet, 

das am 9. Juni 2007, von 13.00 bis 15.00 Uhr im zentralen Bereich vor dem Einkaufszentrum 

durchgeführt wird. Durch die Überleitung des Prozesses in das Programm „Soziale 

Stadt“ werden die Aktivitäten der Beteiligung auf jeden Fall intensiviert. Hier ist z.B. die 

Realisierung von Projekten mit Partner/innen vor Ort geplant, etwa den Einrichtungen der 

sozialen Infrastruktur. 

Verantwortlich für die inhaltlich-konzeptionelle Beteiligungsarbeit im Rahmen des Stadtumbauprozesses 

ist der Bereich Stadtplanung der Verwaltung. Auch wenn einzelne der 

o.g. Aktivitäten von beauftragten Gutachtern durchgeführt wurden, ist dies immer in enger 

Abstimmung mit der Projektleitung des Stadtumbauprozesses erfolgt, um ein möglichst 

neutrales Verfahren zu gewährleisten. 

5.3 Erfahrungen mit der Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit 

Wie oben bereits erwähnt, ist eine intensive Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit 

schwierig, wenn nur in geringem Umfang konkrete und sichtbare Maßnahmen umgesetzt 

werden können. Abstrakte und strategische Themen eignen sich kaum für eine breite Debatte 

und lassen sich häufig auch nur schwer verständlich vermitteln. Um Akteure/innen 

zunächst inhaltlich für eine aktive Beteiligung zu qualifizieren, ist ein hoher Personal-, Finanz- 

und Zeitaufwand erforderlich, der in der Regel nicht vorhanden ist. 

Viele Akteure/innen wollen wissen, welche Finanzen zur Verfügung stehen und welche 

Maßnahmen umgesetzt werden können, bevor sie sich aktiv beteiligen. Grundlagenarbeiten 

und Vorbereitungen werden hingegen „gerne“ den Experten/innen überlassen. Um 

keine falschen Erwartungen zu wecken und Akteure/innen nicht zu frustrieren, muss daher 

vermieden werden, zu frühzeitig in die Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit 


57 

steg Hamburg mbH


einzusteigen. Denn auch der Zeithorizont spielt eine wichtige Rolle. Interesse, Aufmerksamkeit 

und Engagement über einen mehrjährigen Zeitraum aufrecht zu erhalten kann 

nur gelingen, wenn ausreichende Mittel zur Verfügung stehen und kontinuierlich sichtbare 

Maßnahmen realisiert werden. 

5.4 Empfehlungen für die kommunale Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit 

Hierzu sind unter Punkt 5.3. bereits alle relevanten Aspekte aus Sicht des Lübecker Projektes 

genannt worden. 


58 

steg Hamburg mbH


6. Kosten, Finanzierung und Förderung im Stadtumbau 

6.1 Kosten- und Finanzplanung 

Im Rahmen der Antragstellung für die Aufnahme in das ExWoSt-Forschungsfeld hat die 

Stadt in enger Absprache mit der Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ 2002 eine vorläufige 

und überschlägige Kostenschätzung für die avisierten Maßnahmen, speziell die wohnungsbaubezogenen 

Impulsprojekte, bzw. für die Durchführung des gesamten Stadtumbauprozesses 

in Höhe von ca. 4.5 Mio. EUR vorgenommen. Zur Finanzierung der Kosten 

wurden Fördermittel aus dem ExWoSt-Forschungsfeld beantragt und in einem Volumen 

von mind. 1,8 Millionen Euro zur Verfügung gestellt. 

Übersicht über die im Pilotprojekt zur Verfügung stehenden Mittel laut Antrag 

(Städtebauförderungs-)Mittel des Bundes (ExWoSt) 800 TEUR 

Wohnraumförderungsmittel des Landes Schleswig-Holstein 

mind. 1.000 TEUR 8 

Mittel der Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH ca. 2.700 TEUR 

Summe der zur Verfügung stehenden Mittel: ca. 4.500 TEUR 

zzgl. Mittel von privaten Investoren in unbekannter Höhe für 

die Aufwertung des Einkaufszentrums 

Zum Zeitpunkt der Berichtslegung Mitte 2007 lassen sich die realen Kosten bezogen auf 

die durchgeführten Konzept-, Begleit- und Impulsmaßnahmen, wie folgt darstellen 9 : 

8 

Damit die vom Land eingebrachten Mittel einem Barwert von mindestens 1.000.000 Euro 

entsprechen, werden/wurden Wohnraumförderungsdarlehen in Höhe von rund 1.500.000 Euro 

eingesetzt. 

9 

Die Schlussabrechnung ist zum Zeitpunkt der Berichtslegung noch nicht erfolgt. 

59 

Abschlussbericht steg Hamburg mbH


Übersicht über die Verteilung der tatsächlich eingesetzten Mittel auf 

Konzeptions-, Begleit- und Impulsmaßnahmen 10 

Stadt(teil)entwicklungs- und Handlungskonzept StE+HK ca. 70 TEUR 

Projektberichte und Forschungsfeldkooperation ca.35 TEUR 

Impulsprojekt 1: 

Wohnhochhaus Pinassenweg 

u. a. Vorbereitung (z.B. Umzugsmanagement und Gutachten) sowie 

Durchführung des Rückbaus des Wohnhochhauses und die 

Erstellung von Ersatzwohnraum 

Impulsprojekt 2: 

Neuordnung und Aufwertung des Wohnungsbestandes 

u. a. Immobilienwirtschaftliche Analyse des Wohnhochhauses Karavellenstraße, 

Aufwertung Einkaufszentrum, Modernisierung von 

Zeilenbauten in der Ewerstraße, Ideensammlung und Planung für 

die Entwicklung der Stadtteilmitte 

ca. 10.360 TEUR 

ca. 12.600 TEUR 

Summe der Kosten: ca. 23.065 TEUR 

Grundsätzlich sollen zur Kosten- und Finanzplanung folgende Anmerkungen gemacht 

werden: Kosten für einzelne konkrete Maßnahmen können zwar realistisch eingeschätzt 

werden, ob sich die entsprechende Maßnahme dann jedoch auch tatsächlich realisieren 

lässt, ergibt sich sehr häufig erst im Verlauf des Projekts. Rahmenbedingungen wie die 

Bedarfsstrukturen eines Gebiets, notwendig zu beteiligende Akteure/innen oder politische 

Prioritäten ändern sich häufig kurzfristig und haben somit auch Einfluss auf die Finanzplanung 

bzw. die real anfallenden Kosten. 

So ist auch die realistische Einschätzung von Kosten einer Gesamtmaßnahme „Stadtumbau 

West“ oder „Soziale Stadt" über einen längeren Zeitraum nur schwer möglich. Es ist 

nach Einschätzung der Lübecker Projekterfahrungen kaum möglich, in der Anfangsphase 

- d.h. wenn tatsächlich noch keine konkreten Vorstellungen bzw. kaum Grundlagen oder 

Konzepte vorhanden sind - eines so breit angelegten Projekts wie dem Stadtumbau Kosten 

realistisch einzuschätzen, da in der Regel frühzeitig noch keine genauen Kenntnisse 

darüber vorhanden sind, welche Projekte tatsächlich in die Umsetzung gelangen. 

Hier besteht ein grundlegendes Problem: Konkrete Finanzplanungen sind für die Anträge 

notwendig und auch für die Projektdurchführung sinnvoll, aufgrund der derzeitig oft sehr 

schnell wechselnden (i.d.R. politisch-gesellschaftlichen) Rahmenbedingungen und der 

zudem an vielen Stellen auftretenden Finanzknappheit lassen sich die Planungen jedoch 

oft nur in Teilen entsprechend der ursprünglichen Planung / Kalkulation umsetzen. Diese 

Situation hat auch das Land erkannt und darauf entsprechend reagiert: eine flexible Verwendung 

der Fördermittel in den Regelprogrammen „Stadtumbau West“ und „Soziale 

10 Zu berücksichtigen ist auch hier, dass die vom Land eingebrachten Mittel als 

Wohnraumförderungsdarlehen eingesetzt wurden (siehe Fußnote 8). Die dargestellten Mittel 

umfassen auch alle privaten Mittel, die z.B. zur Erstellung von Ersatzwohnraum außerhalb des 

Projektgebiets sowie zur Modernisierung von Zeilenbauten in der Ewerstraße eingesetzt wurden. 


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Stadt“ ist in Schleswig-Holstein möglich, da es sich um „lernende bzw. sich entwickelnde 

Programme“ handelt. Selbstverständlich müssen jedoch die haushaltsrechtlichen Rahmenbedingungen 

immer berücksichtigt werden - und hier kommt es oft zu Problemen mit 

den starren Fristen innerhalb derer die Fördermittel abgerufen und verausgabt werden 

müssen. 

6.2 Förderkulisse 

Bei der Förderung des Pilotprojekts in Lübeck bestand von Beginn an eine Besonderheit: 

Da es der Hansestadt aufgrund ihrer desolaten Haushaltslage nicht möglich war, kommunale 

Eigenmittel für den Stadtumbau zur Verfügung zu stellen, wurde zwischen dem Bund 

und dem Land abgesprochen, dass Schleswig-Holstein die im Rahmen des Pilotprojekts 

eingesetzten Bundesmittel durch Wohnraumförderungsmittel des Landes in vergleichbarer 

Höhe kofinanziert. So gibt es in Buntekuh eine Finanzierung aus zwei unterschiedlichen 

Förderbereichen. Diese unterliegen jeweils unterschiedlichen Regelungen - nicht nur 

im Hinblick auf Zuschuss einerseits und Darlehen andererseits, sondern beispielsweise 

auch hinsichtlich ihrer Beantragung und ihrer Einsatzmöglichkeiten. Anfangs wurde davon 

ausgegangen, dass die Mittel aus beiden Programmen parallel abgerufen und eingesetzt 

werden sollten. Da sich dies in der Praxis jedoch als kaum praktizierbar erwies, hat das 

Land eine Entkoppelung der Mittel für das Projekt erwirkt. Lediglich am Ende des Projekts 

müssen die zur Verfügung stehenden Mittel aus beiden Förderprogrammen ausgeschöpft 

und gemäß ihren Bestimmungen verwendet worden sein. 

Dieses war eine wichtige Erfahrung dahingehend, dass bei der Verwendung von unterschiedlichen 

Fördermitteln in einem Projekt Spielräume ausgenutzt und möglicherweise 

auch ggf. neu geschaffen werden müssen. Sonst laufen die Projekte in ihrer praktischen 

Umsetzung vor Ort Gefahr, finanziell nicht mehr handhabbar zu sein. Als sehr hilfreich hat 

sich in diesem Fall die enge Abstimmung zwischen den beteiligten Akteuren/innen bzw. 

Fördermittelgebern/innen erwiesen. Die Flexibilität bei der Verwendung von Fördermitteln 

ist von großer Bedeutung für einen erfolgreichen Projektverlauf und entspricht den Realitäten 

vor Ort. 

Es gab keine Probleme hinsichtlich der Förderfähigkeit einzelner Vorhaben, was u. a. 

durch die enge und konstruktive Zusammenarbeit mit dem Land begründet ist - beispielsweise 

durch die Einbindung der Abteilung Städtebauförderung in die Steuerungsrunde. 

Lübecker Erfahrungen aus anderen Förderprogrammen haben allerdings leider gezeigt, 

dass Schwierigkeiten oft erst bei der Abrechnung gegen Ende der jeweiligen Projekte 

sichtbar wurden. 

An dieser Stelle soll nochmals darauf hingewiesen werden, dass ein flexibler Mittelabruf 

im Rahmen der Stadtteilentwicklung erforderlich ist, da eine verbindliche Kostenangabe 

über längere Zeiträume nicht kalkulierbar ist. Diese Projektrealität vor Ort widerspricht jedoch 

häufig den haushaltsrechtlichen Modalitäten des Bundes und der Länder. Im Modellprojekt 

Buntekuh war es jedoch erfreulicherweise möglich, die Fördermittel nach Bedarf 

in Anspruch zu nehmen, ohne dass die Kommune z.B. Zinsen zahlen musste. 


61 

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6.3 Finanzierungsformen (und kommunale Förderprogramme) 

Im Lübecker Stadtumbauprozess lassen sich drei unterschiedliche Finanzierungsformen 

finden: 

Öffentlich finanziert wurden vor allem die nicht investiven Stadtumbaumaßnahmen der 

Konzepterarbeitung (StE+HK, Analyse des Wohnhochhauses Karavellenstraße sowie 

Voruntersuchung Abriss Wohnhochhaus Pinassenweg), Begleitforschung sowie der Forschungsfeldkooperation, 

Beteiligungsverfahren (Workshop 29.03.2006 und „Ideen für die 

Mitte“). 

Öffentlich-privat finanziert wurden in Buntekuh die Vorbereitung und Durchführung der 

investiven Rückbau- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand (z.B. Abriss 

des Wohnhochhauses Pinassenweg, Umzugsmanagement Pinassenweg, die Modernisierung 

der Zeilenbauten in der Ewerstraße sowie der Bau von Ersatzwohnraum für Bewohnerinnen 

und Bewohner des rückgebauten Wohnhochhauses Pinassenweg). Ebenfalls 

von der Stadt und der Wohnungswirtschaft zu gleichen Teilen finanziert wurde die Erstellung 

der Wohnungsmarktanalyse und -prognose (außerhalb des Stadtumbaus). Hierfür 

wurden kommunale Mittel der Hansestadt verwendet. 

Privat finanziert wurden keine weiteren Maßnahmen, mit Ausnahme der investiven Maßnahmen 

im Einkaufszentrum Buntekuh (Umbau für die Ansiedlung eines Discounters). 

Einen Lastenausgleich zwischen öffentlichen und privaten oder zwischen privaten Akteuren/innen 

wird in Lübeck nicht durchgeführt. 

Es hat sich als hilfreich erwiesen, für alle mit Verwendung von Fördermitteln finanzierten 

Maßnahmen verbindliche Vereinbarungen bzw. Verträge über Rechte und Pflichten der 

Vertragspartner/innen sowie über die maximale Summe, die an Fördermitteln für die jeweilige 

Maßnahme zur Verfügung steht, abzuschließen. 

In Buntekuh wurden mit Ausnahme der o.g. Kofinanzierung der Städtebauförderungsmittel 

durch Landesmittel der Wohnraumförderung bisher keine Fördermittel aus anderen Programmen 

eingesetzt. Auf die mit den beiden Förderkulissen verbundenen Schwierigkeiten 

wird bereits oben unter 6.2 eingegangen. 

Es gibt in Lübeck keine kommunalen Förderprogramme für Stadtumbauvorhaben. Daher 

kann hier auch über keine Erfahrungen berichtet werden. Es wird lediglich versucht, die 

regulären kommunalen Haushaltsmittel zu nutzen, um Investitionen in Buntekuh durchzuführen. 

6.4 Innovative Träger- und Fördermodelle 

Im Lübecker Stadtumbauprojekt wurden bislang keine neuen Träger- und / oder Finanzierungsmodelle 

erprobt. Daher kann diesbezüglich über keine Erfahrungen berichtet werden. 

Die Lübecker Erfahrungen machen jedoch deutlich, dass der Stadtumbau ohne öffentliche 

Förderung nicht möglich ist. Da die Kommune zudem über sehr geringe eigene finanzielle 

Spielräume verfügt, ist sie also sowohl auf öffentliche als auch private Partner/innen angewiesen, 

um den anstehenden Stadtumbau erfolgreich durchzuführen. 


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6.5 Erfahrungen mit Finanz- und Förderaspekten im Stadtumbau 

Im Lübecker Stadtumbauprojekt wurden über die in den vorhergehenden Kapiteln (6.1 

Kosten- und Finanzplanung, 6.2 Förderkulisse) beschriebenen Finanz- und Förderaspekte 

hinaus keine neuen Modelle erprobt, so dass diesbezüglich über keine weiteren Erfahrungen 

berichtet werden kann. 

6.6 Empfehlungen für die Stadtumbaufinanzierung 

Da konkrete Finanzplanungen für die Förderanträge zwar notwendig, aufgrund der oft 

sehr schnell wechselnden Rahmenbedingungen und der an vielen Stellen auftretenden 

Finanzknappheit aber schwierig umsetzbar sind, sollte eine flexible Verwendung der Fördermittel 

– unter Berücksichtigung der haushaltsrechtlichen Rahmenbedingungen – möglich 

sein. In Schleswig-Holstein ist ein flexibler Einsatz der Fördermittel in den Regelprogrammen 

„Stadtumbau West“ und „Soziale Stadt“ möglich, da es sich um „lernende bzw. 

sich entwickelnde Programme“ handelt. 


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7. Städtebauliche Instrumente im Stadtumbau 

7.1 Einsatz des städtebaulichen Instrumentariums 

In Lübeck wurden im Rahmen des Stadtumbaus nur in sehr begrenztem Umfang städtebauliche 

Rechtsinstrumente eingesetzt, da es sich im Schwerpunkt um die Erarbeitung 

konzeptioneller Grundlagen gehandelt hat. Daher sind vielmehr informelle Instrumente 

zum Einsatz gekommen, z.B. das Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept oder die 

Gutachten zum Abriss des Wohnhochhauses am Pinassenweg sowie die immobilienwirtschaftliche 

Analyse des Wohnhochhauses in der Karavellenstraße. 

Auf Grundlage der Ergebnisse dieser Analysen, Gutachten, Konzepte ist das städtebauliche 

Instrumentarium bei der Vorbereitung und Durchführung von Entwicklungsmaßnahmen 

zum Einsatz gekommen. So hat die Stadt im Zuge der Diskussionen über die Neuentwicklung 

des geräumten Grundstücks am Pinassenweg entschieden, für einen größeren 

Bereich entlang der Moislinger Allee, d.h. mehrere Grundstücke, Aufstellungsbeschlüsse 

für die Änderung des Flächennutzungsplans sowie des betroffenen Bebauungsplans 

zu fassen. Dies ist Anfang 2005 erfolgt. In diesem Rahmen wurde der Entwicklungsbereich 

auch mit einer Veränderungssperre belegt, um nicht erwünschte gewerbliche 

Entwicklungen in diesem Bereich zu unterbinden und das Einkaufszentrum Buntekuh 

nicht zu gefährden. Stattdessen soll zunächst eine Konzeption für den ganzen Entwicklungsbereich 

erarbeitet werden. Anschließend wird hierfür im Rahmen der Bauleitplanung 

das erforderliche Baurecht geschaffen. Ein Projektentwickler hat Anfang 2006 damit begonnen, 

den gesamten Entwicklungsbereich zu überplanen. Hierfür sind zunächst jedoch 

umfangreiche Grundstückskäufe erforderlich. Für den Herbst 2007 wird mit dem Abschluss 

dieser Planungen gerechnet. Bereits vor der beschlossenen Veränderungssperre 

wurde eine Bauanfrage für Einzelhandelsnutzungen in diesem Bereich zurückgestellt. Auf 

Grundlage der in Kraft getretenen Veränderungssperre wurde ein Bauantrag für die Errichtung 

eines Lebensmittelmarktes abgelehnt. 

Zur Stabilisierung und Stärkung des vorhandenen Einkaufszentrums in Buntekuh hat sich 

die Stadt aktiv und erfolgreich um die Ergänzung der Zentrumsfunktion mit einem Discounter 

bemüht (siehe hierzu 3.1). Nicht zuletzt aufgrund des Sicherungsinstrumentes 

Veränderungssperre ist es gelungen, einen entsprechenden Anbieter als Mieter für das 

EKZ zu gewinnen. Zur Ansiedlung dieses Unternehmens waren Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen 

durch den Eigentümer des EKZ erforderlich, die einen kleinräumigen 

Flächenerwerb zur Arrondierung des Zentrumsbereichs erforderlich machten. 

Die Rückbaumaßnahme am Pinassenweg konnte einvernehmlich zwischen der Stadt und 

der Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ vorbereitet und durchgeführt werden, da die Initiative 

für den Abriss von der Eigentümerin selbst ausgegangen ist. Hierbei ist eine vertragliche 

Regelung über die Verwendung der Fördermittel erfolgt. 

Ansonsten fanden keine Instrumente des allgemeinen oder besonderen Städtebaurechts 

im Rahmen des Stadtumbaus in Lübeck Anwendung. 

Auch die neuen Stadtumbau-Instrumente (§ 171 a-d BauGB) sind im Rahmen des Lübecker 

Pilotprojekts nicht zur Anwendung gekommen, da hierfür kein Bedarf gesehen 

wurde. So wurde eine förmliche Festlegung des Stadtteils oder von Teilflächen als Stadt- 


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umbaugebiet für das Forschungsprojekt als nicht erforderlich gesehen. Ebenso war es 

nicht notwendig, Stadtumbauverträge nach § 171c BauGB zu schließen. 

Da die Leerstandsproblematik im Quartier in erster Linie objektbezogen war (Pinassenhochhaus/Karavellenhochhaus), 

ist durch den Rückbau des Pinassenhochhauses ein Teil 

der Leerstandsproblematik gelöst worden. In dem vierzehngeschossigen Wohnhochhaus 

Karavellenstraße mit 420 Klein- und Kleinstwohnungen hat sich die Leerstandssituation 

seit 2004/2005 deutlich verbessert. Die im Rahmen des Stadtumbauprozesses in Auftrag 

gegebene immobilienwirtschaftliche Analyse des Gebäudes ergab, dass sowohl eine 

technische und qualitative Aufwertung des Hochhauses als auch ein Rückbau sehr kostenintensiv 

und angesichts der realisierbaren Mieteinnahmen wirtschaftlich nicht tragfähig 

wäre. Bis auf weiteres soll daher nur in die erforderliche Instandhaltung des Objektes investiert 

werden. Ein weiteres wichtiges Thema des Stadumbaus, das Flächenrecycling 

bzw. die Flächennachnutzung, spielt im Projektgebiet nur eine untergeordnete Rolle, und 

zwar im erweiterten Umfeld des abgerissenen Pinassenhochhauses. Hier gibt es derzeit – 

wie berichtet – eine Initiative des Investors in Kooperation mit den PrivateigentümerInnen 

der Flächen und somit keinen akuten Handlungsbedarf von Seiten der Kommune. Vor 

diesem Hintergrund sind die konkret vorhandenen Stadtumbaubedarfe in Buntekuh einerseits 

vorerst beseitigt und andererseits nicht von drängender Problematik. 

Im Rahmen der intensiven Beschäftigung mit dem Gebiet im Verlauf des Stadtumbau-Pilotprojekts 

wurde jedoch immer deutlicher, dass Defizite und Probleme im sozialen Bereich 

(Bevölkerungsstruktur) wie auch in Bezug auf das Stadtteilimage, ebenso wie funktionale 

Mängel z.B. im halböffentlichen Wohnumfeld, im fehlenden vernetzten Spielplatzangebot, 

in der Quantität des Angebots an offener Jugendarbeit usw. bestehen blieben. 

Die flexiblere Handhabung des Programms Soziale Stadt mit seiner Ausrichtung auf Bürgerbeteiligung 

und –mitwirkung sowie den Möglichkeiten, andere Förderungen bzw. 

Programme aus Töpfen für Maßnahmen zur Verbesserung weicher Standortfaktoren zu 

akquirieren, hat daher die Hansestadt Lübeck bewogen, für die Fortsetzung des 

Stadtteilentwicklungsprozesses in Buntekuh einen Antrag auf Förderung in diesem Programm 

zu stellen. 

Für die in 2006 erfolgte Aufnahme in das Programm „Soziale Stadt“ ist die Festlegung des 

Projektgebietes nach § 171e BauGB erfolgt. 


65 

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7.2 Städtebauliche Leitbilder und Zielvorstellungen 

Blick vom Wohnhochhaus Karavellenstraße auf 

die Lübecker Altstadt 


Im Rahmen der Diskussionen über den 

Stadtumbau und die zukünftige Stadtteilentwicklung 

in Lübeck-Buntekuh hat das Leitbild 

der „modernen Gartenstadt 2020“ aus 

dem StE+HK große Zustimmung gefunden, 

nachdem es sowohl beim Workshop 2006 

als auch beim Verfahren „Ideen für die Mitte“ 

vorgestellt wurde. Neben der positiven Begrifflichkeit 

greift dieses Leitbild die vorhandenen 

Qualitäten des Stadtteils auf und 

zeigt, dass mit einer konsequenten Weiterentwicklung 

dieser Qualitäten - vor allem der 

Freiräume und der differenzierten Wohnungsangebote 

- eine zukunftsfähige 

Stadtteilentwicklung in Buntekuh möglich ist. Auch die Wohnungswirtschaft hat sich überwiegend 

positiv zu diesem Leitbild geäußert. 

Auch wenn dieses Leitbild zur Steuerung des Prozesses bislang nicht ausreichend definiert 

wurde, verdeutlicht die Vision doch den erforderlichen Paradigmenwechsel angesichts 

der faktischen und der prognostizierten Schrumpfung des Stadtteils: Weg von der 

verdichteten und eher monofunktionalen Großsiedlung mit vielgeschossigen städtebaulichen 

Dominanten hin zur durchgrünten Wohnsiedlung mit familienfreundlicher Infrastruktur 

und einer lebendigen Stadtteilmitte. Besonderer Wert wird dabei in Lübeck auf die 

Stärkung der vorhandenen baulich-räumlichen Qualitäten gelegt und nicht auf einen flächendeckenden 

Rückbau oder Umbau. 

Das im StE+HK entwickelte alternative, jedoch nicht weiter verfolgte Leitbild „Buntekuh - 

ein schrumpfender Stadtteil“ wurde im Konzept mit verschiedenen schematischen Rückbauszenarien 

unterlegt. Ziel war es dabei, das Volumen zu visualisieren, das im Falle der 

negativen Bevölkerungsprognose zurückgebaut werden müsste. Auf diese Weise ist es 

gelungen, den Handlungsdruck anschaulich zu machen und die betroffenen Akteure/innen 

dazu zu bewegen, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um diese Entwicklungen zu verhindern. 

Diesen Prozess hat die Visualisierung der vorstellbaren Rückbauszenarien sehr 

unterstützt und befördert. 

Diese Variante ist jedoch deshalb inhaltlich nicht weiter verfolgt worden, da sie derzeit als 

nicht realistisch eingeschätzt wird. Gründe hierfür sind, u.a. dass die Leerstände im Wohnungsbestand 

bislang noch eher gering bzw. punktuell sind, dass es einen Bedarf an 

günstigem Wohnraum gibt, der die Nachfrage nach Wohnungen in Buntekuh voraussichtlich 

sichert und der umfangreiche Rückbau zudem unter den heutigen Rahmenbedingungen 

wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Hinzu kommt, dass die Thematisierung eines möglichen 

flächenhaften Rückbaus in der Öffentlichkeit für große Unruhe gesorgt und so möglicherweise 

einer Destabilisierung des Gebiets Vorschub geleistet hätte. 


66 

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7.3 Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrumentarium im Stadtumbau 

Auch wenn in Lübeck wie dargestellt das zur Verfügung stehende städtebauliche Instrumentarium 

für den Stadtumbau in Buntekuh kaum angewendet worden ist, werden hier 

einige grundsätzliche Anmerkungen dazu gemacht. 

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass die zur Verfügung stehenden städtebaulichen 

Instrumente ausgereift sind und auch für die Herausforderungen des Stadtumbaus geeignet 

scheinen. So kann z.B. bei Bedarf das Sanierungsrecht in Teilen zur Veranlassung 

und Steuerung des Rückbaus angewendet werden. Das vorhandene städtebauliche Instrumentarium 

lässt durchaus Spielräume bzw. Sonderregelungen für den Bedarfsfall zu, 

so auch für den Umgang mit schrumpfenden Stadtteilen. Diese Spielräume werden aber 

in Zeiten knapper kommunaler bzw. öffentlicher Kassen häufig nur in Richtung der kommerziell 

und wirtschaftlich effektivsten Möglichkeit ausgeschöpft. Das Allgemeinwohl bzw. 

die Stadtteilinteressen kommen dabei ggf. zu kurz. 

Es muss grundsätzlich berücksichtigt werden, dass das vorhandene Instrumentarium für 

die Steuerung von städtischen Wachstumsprozessen und den Umgang mit der Steigerung 

von Bodenwerten erarbeitet worden ist. Die Dämpfung von Wertverlusten, die beim 

Stadtumbau im Vordergrund steht, ist hingegen nicht das originäre Ziel. Gerade der Lastenausgleich 

unter den betroffenen Eigentümern/innen ist aber von entscheidender Bedeutung 

im Rahmen des Stadtumbaus, auch wenn hierzu in Buntekuh keine Erfahrungen 

gesammelt werden konnten. 

Anwendungsbeispiele für städtebauliche Instrumente, die sich im Rahmen des Lübecker 

Pilotprojektes bewährt haben, können aus den o. g. Gründen ebenso wenig gemacht 

werden wie Problembeispiele für unzureichende städtebauliche Instrumente. 

7.4 Empfehlungen für den Einsatz des städtebaulichen Instrumentariums im 

Stadtumbau 

Auch wenn im Rahmen des Stadtumbaus in Lübeck das städtebauliche Instrumentarium 

kaum angewendet wurde, sollen hier abschließend einige Anmerkungen gemacht werden. 

Die Novelle des BauGB, insbesondere der § 171 a-d zum Stadtumbau, scheint aus Lübecker 

Sicht sinnvoll, da hierdurch ein flexibles Steuerungsinstrument für die Aushandlungsprozesse 

zwischen Kommune und privaten Akteuren/innen, z.B. der Wohnungswirtschaft 

bereitgestellt wird. Die Möglichkeiten der Umsetzung vor Ort werden jedoch von den lokalen 

Handlungsspielräumen und der Flexibilität der beteiligten Partner/innen entscheidend 

geprägt. Der neue Paragraph orientiert sich in Teilen an den städtebaulichen Verträgen, 

die bereits heute nach geltendem Recht geschlossen werden können und für 

vielfältige Handlungsanforderungen geeignet sind. 

Aus Sicht der Lübecker Erfahrungen wäre es sinnvoll, wenn altbewährte Instrumente der 

Städtebauförderung bzw. das Planungsrecht auf die sich schnell verändernden Rahmenbedingungen 

der Planung (in diesem Fall zu verstehen als einen Spiegel der gesellschaftlichen 

Entwicklungen, z.B. der demographische Wandel) reagieren könnten. Hierbei ist 

jedoch wichtig, eine klare Grenze zwischen Flexibilität und Beliebigkeit zu ziehen und 

diese nicht zu überschreiten. 


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8. Beobachtungssysteme im Stadtumbau 

8.1 Gestaltung des Beobachtungssystems 

Für die Begleitung und das Monitoring des Stadtumbauprozesses in Lübeck Buntekuh 

existiert kein gesondertes System und die Einrichtung eines solchen ist auch nicht vorgesehen. 

Dies liegt vor allem darin begründet, dass sich der Stadtumbau in Buntekuh auf 

die Umsetzung nur von einigen wenigen Maßnahmen bezieht und stärker auf die Entwicklung 

von konzeptionellen Grundlagen sowie die Vorbereitung einer Stadtteilentwicklungsstrategie 

abzielt. Sollte Lübeck mit anderen Maßnahmen in das Regelprogramm 

Stadtumbau West aufgenommen werden, wird ein entsprechendes Monitoring-Verfahren 

umgesetzt, um eine Sicherheit hinsichtlich Erfolgen und Leistungsschritten zu erhalten, 

damit die auf dem Weg gesetzten Ziele erreicht werden. Da Lübeck bisher kein gesamtstädtisches 

integriertes Entwicklungskonzept (ISEK) hat, sind solche Ziele zukünftig zu 

definieren. Analysierende Gespräche mit Expert/innen und Anwohner/innen, die im Vorfeld 

der Programmaufnahme in das Förderprogramm Soziale Stadt durchgeführt werden, 

können Grundlage des Soziale-Stadt-Monitorings sein. 

Abgesehen von der Projektforschung im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes durch 

die steg Hamburg, gibt es keine Dokumentation und Analyse der Entwicklungsprozesse 

und Projektfortschritte. Die Projektforschung vor Ort dokumentiert die Entwicklungen und 

Entscheidungen durch Protokolle der monatlichen Steuerungsrunden inkl. einer Darstellung 

der entsprechenden Sachstände. Darüber hinaus werden in den Quartalsberichten 

und den jährlichen Zwischenberichten für das BBR, vertreten durch die FORUM GmbH, 

die Entwicklungen und Fortschritte des Stadtumbauprozesses dokumentiert. 

Dennoch sollen hier einige allgemeine Anmerkungen zu dieser Thematik gemacht werden, 

die bei der Überleitung des Projektgebietes in das Programm „Soziale Stadt“ berücksichtigt 

werden müssen. Entsprechende Anregungen hat das Lübecker Projekt auch auf 

einer Projektwerkstatt im Rahmen des Forschungsfeldes erhalten. 

Ein möglicher Nutzen von Monitoring-Systemen für die Kommunen ist, dass diese als 

Frühwarnsystem sowie als Grundlage für politische Entscheidungen fungieren können. 

Voraussetzung hierfür ist jedoch die kontinuierliche Beobachtung, Bearbeitung und Bewertung, 

z.B. bezogen auf statistische Datenerhebungen. Nur so könnten Veränderungen 

festgehalten werden. 

Grundsätzlich sollten aus Lübecker Sicht Stadt(teil)entwicklungskonzepte und -strategien 

so angelegt sein, dass sie eine Fortschreibung ermöglichen. Mögliche quantitative Elemente 

einer einfachen Fortschreibung bzw. eines Monitorings der weiteren Entwicklung 

könnten z.B. sein: 

• Beobachtung der Einwohner/innenentwicklung durch kontinuierliche Datenauswertung 

kommunaler Daten (Schrumpfung, Stagnation oder Wachstum?) 

• Verfolgung von sozio-demographischen Entwicklungstendenzen durch kontinuierliche 

Datenauswertung kommunaler Daten, z.B. der Wanderungsbewegungen, der 

Altersstrukturen, der Bevölkerungsstruktur; 


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• Leerstandsmonitoring, z.B. durch stromzählergestützte Verfahren, inkl. der 

Identifizierung von räumlichen Schwerpunkten bei Leerständen; 

• Fluktuationsmonitoring durch Daten der Wohnungswirtschaft, inkl. der Identifizierung 

von räumlichen Schwerpunkten bei der Fluktuation; 

• Beobachtung der Wertentwicklung von Immobilien bzw. Grundstücken, z.B. durch 

Auswertung von Informationen bezüglich der Bodenrichtwerte. 

Da in der Praxis keines dieser Elemente bisher umgesetzt wurde, fehlen zur genaueren 

Einschätzung entsprechende Erfahrungen. Für diese einzelnen o.g. Bereiche müssten im 

Rahmen einer Fortschreibung entsprechende Schwellenwerte festgesetzt werden, um 

Entwicklungen beurteilen und ggf. Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. 

Qualitative Indikatoren können durch regelmäßige Befragungen / Längsschnittuntersuchungen 

erhoben werden, z.B. bezüglich der Wohnzufriedenheit oder der Umzugsabsichten. 

Entscheidende Voraussetzung für eine Wirkungsbeobachtung ist die eindeutige Definition 

von Zielsetzungen inkl. der Bildung von messbaren Indikatoren, um Veränderungen bzw. 

Entwicklungen feststellen zu können. Dies ist bei der Konkretisierung von Zielsetzungen 

zu beachten und muss nach Möglichkeit zu Beginn eines Verfahrens festgelegt werden. 

Aufgrund des vorliegenden Konzeptes wären ggf. sinnvoll zu untersuchende Elemente die 

Zuzüge/Wegzüge sowie Veränderungen der Einkommenssituation. 

8.2 Erfahrungen mit dem Beobachtungssystem 

Das Lübecker Pilotprojekt kann über keine Erfahrungen berichten, da hier im Stadtumbau 

kein Beobachtungssystem installiert worden ist. 

8.3 Empfehlungen für Monitoring und Evaluation im Stadtumbau 

Da aufgrund der mangelnden Lübecker Erfahrungen keine Empfehlungen zu dieser Thematik 

gegeben werden können, sollen abschließend nur einige grundsätzliche Anmerkungen 

gemacht werden, die im Zusammenhang mit Monitoring und Evaluation berücksichtigt 

werden müssen: 

Grundsätzlich problematisch ist die Bewertung von direkten Ursache-Wirkung-Zusammenhängen 

bei Maßnahmen. Denn diese sind häufig nicht klar erkennbar oder eindeutig 

festzustellen. 

Beim Abbruch des Wohnhochhauses Pinassenweg ist die Frage, wie groß die Auswirkung 

des Rückbaus von 170 Wohneinheiten bei einem Gesamtbestand von über 5.000 Wohneinheiten 

im Projektgebiet sein kann und wie sich eine solche Wirkung feststellen lässt. 

Bisher lassen sich durch den Abriss quantitativ eine Abnahme der Bevölkerung im Projektgebiet 

feststellen, sowie qualitativ ein Imagegewinn, da durch den Rückbau ein Zeichen 

gesetzt wurde, dass etwas passiert. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um ein 

messbares Kriterium. 

Erschwerend kommt hinzu, dass sich durch die veränderte Sozialgesetzgebung in den 

vergangenen Jahren die Datengrundlagen verändert haben (Stichwort Zusammenlegung 


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von Sozialhilfe und Arbeitslosenhilfe) und daher derzeit Langzeitbeobachtungen nur noch 

erschwert bzw. gar nicht möglich sind. 

Bezüglich des Themas Imagewandel ist es schwierig, das Image eines Gebietes oder 

Objektes überhaupt festzumachen. Befragungen ergeben hier in der Regel nur sehr subjektive 

Meinungs- und Stimmungsbilder und sind daher nicht Ziel führend, um Veränderungen 

zu beobachten. Und auch hier ist wieder der Zusammenhang von Ursache 

und Wirkung nur schwer festzustellen. 


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steg Hamburg mbH


9. Gesamtfazit 

Am Ende des viereinhalbjährigen Pilotprojektes Lübeck-Buntekuh kann vor dem Hintergrund 

der gemachten kommunalen Praxiserfahrungen folgendes Gesamtfazit gezogen 

werden. 

Die Stadtumbauthematik und die neuen Handlungserfordernisse waren für die beteiligten 

Akteurinnen und Akteure in der Hansestadt Lübeck zu Beginn des Projektes Neuland. 

Weder die kommunale Verwaltung, die Lokalpolitik noch die Wohnungswirtschaft und 

auch die städtische Öffentlichkeit hatten zum damaligen Zeitpunkt den Stadtumbau als ein 

zukunftsweisendes Thema für Lübeck auf der Agenda. Bevölkerungsrückgang, Alterung 

der Gesellschaft, Rückbau von Wohnungsbeständen waren eher abstrakte und ferne 

Schlagworte und weniger konkrete Rahmenbedingungen für die eigene Stadtentwicklung. 

Im Rahmen der unterschiedlichen Debatten über den Stadtumbau und das Projektgebiet 

Buntekuh ist es jedoch im Laufe der Jahre gelungen, die Dringlichkeit dieser Thematik zu 

vermitteln und die Schlagworte mit konkreten Inhalten zu füllen. Im Ergebnis wurde in der 

Stadt damit begonnen, sich gemeinsam auf die Suche nach neuen Entwicklungsstrategien 

und Projektansätzen zu machen. In dieser Hinsicht ist das Pilotprojekt Stadtumbau 

West ein Erfolg gewesen, denn es hat zur Einleitung eines Perspektivenwechsels bei den 

kommunalen Akteurinnen und Akteuren geführt, zumindest für Buntekuh. 

Gleichzeitig ist die Lübecker Stadtentwicklung nach wie vor geprägt von übergeordneten 

Wachstumszielen. Dies wird deutlich bei der Entwicklung von neuen Stadtteilen wie dem 

Hochschulstadtteil oder dem Wohngebiet Bornkamp. Aber die dringende Notwendigkeit, 

sich auch stärker um Bestandsquartiere zu kümmern und hierfür Strategien zu entwickeln 

wurde ebenfalls erkannt. So hat das Projektgebiet Buntekuh von dem ExWoSt-Projekt auf 

jeden Fall profitiert. Denn im Rahmen des Projektes wurden Maßnahmen umgesetzt, die 

ohne das Programm voraussichtlich nicht möglich gewesen wären – hierzu zählt vor allem 

der Abbruch des Wohnhochhauses am Pinassenweg, die Diskussion über den zukünftigen 

Umgang mit dem Wohnhochhaus an der Karavellenstraße aber auch die Entwicklung 

von neuen Ideen für die Stadtteilmitte im Rahmen eines anspruchsvollen und kreativen 

Werkstattverfahrens. 

Insbesondere die Erarbeitung umfassender konzeptioneller Grundlagen als Basis für das 

Handeln von Verwaltung, Politik und Wohnungswirtschaft wäre für diesen Stadtteil vermutlich 

ohne das Stadtumbauprojekt nicht möglich gewesen. Die Überleitung in ein Programmgebiet 

„Soziale Stadt“ ist ebenfalls auf die im Rahmen des Stadtumbauprozesses 

geführten Debatten sowie auf die dort geschaffenen Grundlagen und die dort gewonnenen 

Erkenntnisse zurückzuführen. Der Stadtumbau hat in Lübeck somit einen eher aus 

dem Blick verlorenen Stadtteil wieder auf die Tagesordnung von Verwaltung, Politik und 

Wohnungswirtschaft gesetzt. Dies ist ein erster notwendiger Schritt, um anschließend 

Kräfte und Ressourcen für die Entwicklung des Stadtteils zu bündeln. 

Gerade der modellhafte Charakter des Projektes hat es ermöglicht, im Rahmen der Erarbeitung 

von konzeptionellen Grundlagen und Planungsvoraussetzungen innovative neue 

Wege auszuprobieren, bzw. mit verschiedenen Methoden zu experimentieren und Erfahrungen 

zu sammeln. 

So wurden im Stadtteilentwicklungs- und Handlungskonzept beispielsweise schematische 

Rückbauvarianten für den Stadtteil erarbeitet, um die eher abstrakten Zahlen der vorge- 


71 

steg Hamburg mbH


legten negativen Bevölkerungsprognose für Buntekuh in ihren möglichen räumlichen 

Auswirkungen plastisch und drastisch darzustellen. Diese Darstellungsform hat besonders 

in den Diskussionen mit Akteuren/innen aus der Wohnungswirtschaft dazu geführt, dort 

initiativ zu werden und sich wieder stärker für Buntekuh zu engagieren und im Stadtteil zu 

investieren – was allerdings einige Wohnungsunternehmen auch zuvor bereits getan haben. 

Die Untersuchungen von Rückbauvarianten für das Wohnhochhaus am Pinassenweg haben 

es ermöglicht, hier verschiedene Alternativen zu prüfen und zu bewerten, um eine 

fundierte Entscheidung über den Rückbau treffen zu können und den Rückbau entsprechend 

durchzuführen. Die umfangreiche immobilienwirtschaftliche Analyse des Wohnhochhauses 

in der Karavellenstraße hat dazu geführt, der Eigentümerin konkrete Informationen 

über die Möglichkeiten und Kosten der verschiedenen Varianten für den Umgang 

mit diesem Objekt zur Verfügung zu stellen und eine Entscheidung über den mittelfristigen 

Erhalt des Gebäudes zu treffen. Derartig breit angelegte Voruntersuchungen wären 

ohne den experimentellen Charakter des Forschungsprojektes vermutlich aus Kostengründen 

unterblieben. 

Die Durchführung innovativer Formen der Bürgerbeteiligung wie das Verfahren „Ideen für 

die Mitte“ ermöglichte zum einen die Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürger des 

Stadtteils in die konkrete Planung zur zukünftigen Entwicklung des Stadtteils, zum anderen 

wurde hier ein Impulsprojekt entwickelt, das den Beginn der Gebietsentwicklung im 

Rahmen des Städtebauförderungsprogramms „Soziale Stadt“ positiv einleitete und darüber 

hinaus zu einer Imageverbesserung für den Stadtteil führte. 

Auch bezüglich der Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und den Grundeigentümern 

konnten im Rahmen des Projektes neue Erfahrungen gesammelt werden und die Kooperationsbeziehungen 

der Stadtverwaltung mit diesem Sektor intensiviert werden. 

Grundsätzlich neu am Stadtumbau ist neben der dargestellten veränderten Perspektive 

auf die zukünftige Stadtentwicklung (Weniger Gestaltung von Wachstum als zukunftsfähige 

Gestaltung von Stagnation oder Schrumpfung) die erforderliche engere Kooperation 

mit privaten Akteuren. Im Rahmen des Stadtumbaus von Wohnquartieren wie Buntekuh 

spielt hier insbesondere die Wohnungswirtschaft eine ganz zentrale Rolle. Daher bedarf 

es zukünftig in der Stadtteilentwicklung neuen Kooperationsformen zwischen den Beteiligten, 

also zwischen Kommune, Wohnungs- und Grundeigentümer/innen und den Akteuren 

vor Ort (Mieter/innen, Initiativen etc.). 

Das sich zunehmend ausdifferenzierende Instrumentarium der Städtebauförderung und 

auch der Wohnraumförderung bietet hier mittlerweile neue Möglichkeiten, derartige verbindliche 

Kooperationen zu schmieden. So wurden im Rahmen der Regelungen zum 

Stadtumbau im BauGB entsprechende Möglichkeiten geschaffen. Insbesondere die im 

Rahmen der jüngsten Novelle geschaffene Öffnungsklausel für private Initiativen zur 

Stadtteilentwicklung (§ 171 f BauGB) bietet hier große Chancen. Allerdings muss dafür 

zunächst noch entsprechendes Landesrecht geschaffen werden, um z.B. Instrumente wie 

die aktuell in der Diskussion befindlichen Housing Improvement Districts zu ermöglichen. 

Ein in diesem Zusammenhang wichtiges neueres Instrument sind auch die Kooperationsverträge 

nach Wohnraumförderungsgesetz (§§ 14 und 15 des Gesetz über die soziale 

Wohnraumförderung). In solchen Verträgen können u.a. „die Übernahme von wohnungs- 


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steg Hamburg mbH


wirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen, insbesondere von solchen der Verbesserung 

des Wohnumfeldes, der Behebung sozialer Missstände und der Quartiersverwaltung“ 

vereinbart werden. Angestrebt werden dabei eine Verbesserung der Wohnverhältnisse 

sowie die Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen. Die 

Hansestadt Lübeck und die Investitionsbank Schleswig-Holstein haben auf dieser gesetzlichen 

Grundlage in 2006 einen sehr weit reichenden Kooperationsvertrag mit dem Lübecker 

gemeinnützigen Bauverein eG geschlossen. Dieser Vertrag könnte Vorbildfunktion 

für weitere Maßnahmen und Projekte haben. 

Zusammenfassend lässt sich aus Sicht der Lübecker Erfahrungen und Einschätzungen 

sagen, dass es mittlerweile verschiedene Möglichkeiten zur Ausgestaltung von Stadtentwicklungsprozessen 

gibt, die auf die veränderten Rahmenbedingungen und die neuen 

Herausforderungen des Stadtumbaus reagieren. Grundsätzlich stellt sich hier natürlich 

immer die Frage nach der Anwendung und konkreten Ausgestaltung vor Ort. In Lübeck 

wurden nun erste Erfahrungen gesammelt, welche die beteiligten Akteure/innen ermutigen 

sollten, neue Formen der Aushandlungsprozesse und der Umsetzung von stadtentwicklungspolitischen 

Strategien anzuwenden und neue Wege zu gehen. 


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steg Hamburg mbH

ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West 

ANHANG 

Abschlussbericht


I. Adressen, Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner 

Hansestadt Lübeck 

Bereich Stadtplanung (Projektkoordination) 

Frau Christiane Schlonski 

Mühlendamm 12 * 23539 Lübeck 

Telefon: 0451 – 122 6123 

Telefax: 0451 – 122 6190 

E-Mail: christiane.schlonski@luebeck.de 

Bereich Soziale Sicherung (ehemals Wohnen) 

Frau Gudrun Habeck 

Kronsforder Allee 2-6 * 23560 Lübeck 

Telefon: 0451 – 122 6428 

Telefax: 0451 – 122 6490 

E-Mail: gudrun.habeck@luebeck.de 

Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH 

Herr Matthias Rasch 

Falkenstraße 11 * 23564 Lübeck 

Telefon: 0451 – 799 66 302 

Telefax: 0451 – 799 66 990 

E-Mail: rasch@trave.de 

Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft steg Hamburg mbH 

Frau Karen Hartmann (Projektforschung) 

Schulterblatt 26-36 * 20357 Hamburg 

Telefon: 040 – 43 13 93 63 

Telefax: 040 – 43 13 93 10 

E-Mail: karen.hartmann@steg-hh.de 

Abschlussbericht


II. Quellen und Literatur 

Dem vorliegende Bericht nutzt als Quellen u.a. die Ergebnisse von Gesprächen mit unterschiedlichen 

Vertreter/innen der Lübecker Verwaltung: Bereich Stadtplanung, Bereich 

Stadtgrün, Bereich Wohnen, Bereich Schule und Sport. Ebenfalls wurden Gespräche mit 

Akteuren/innen aus dem Stadtteil geführt, z.B. Vertreter/innen der Schulen, des Sportvereins, 

des Anwohnerverein und der Kirchengemeinde. Darüber hinaus wurden in der 

Steuerungsrunde für das Pilotgebiet Buntekuh die verschiedenen Themen des Berichtes 

diskutiert. 

Darüber hinaus wurden folgende Veröffentlichungen im Rahmen der Berichterstellung 

ausgewertet: 

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck: Grundstücksmarktbericht 

2003. 2003. 

Hansestadt Lübeck / Fachbereich 5 Stadtplanung: 

Bericht zum Stand der Aufstellung und Umsetzung von Bebauungsplänen für Wohnungsbau. 

Mai 2002. 

Hansestadt Lübeck / Statistik und Wahlen: 

Bevölkerungsprognose für die Bevölkerung der Hansestadt Lübeck von 2000 - 2015. 

www.luebeck.de/stadt_politik/statistik 


Einwohner und Haushalte. Die Generierung von Haushaltsdaten aus dem Einwohnermelderegister. 

November 2002. 

Hansestadt Lübeck / Bereiche Stadtentwicklung, Stadtsanierung und Wohnen: 

Förderantrag für das Stadtumbau West Pilotgebiet Lübeck-Buntekuh. Februar 2002. 

Hansestadt Lübeck / Bereiche Stadtentwicklung, Stadtsanierung und Wohnen: 

Ergänzung zum Förderantrag für das Stadtumbau West Pilotgebiet Lübeck-Buntekuh. 

November 2002. 

Hansestadt Lübeck / Fachbereiche Kultur und Stadtplanung: 

Hudekamp – Stadtteilerneuerungsprojekt. Dokumentation. Oktober 2002. 


Stadtteilprofil Buntekuh. November 1997. 


Statistisches Jahrbuch 2004. August 2005. (www.luebeck.de) 

InWIS F&B: 

Wohnungsmarktanalyse und -prognose für die Stadt Lübeck. 

ISIP, Institut für Sicherheits- und Präventionsforschung e.V.: 

Sicherheitsanalyse Lübeck 2000. 

KOM PLAN: 

Auswertung und Ergebnisse der Mieterbefragung Pinassenweg 28-38. Dezember 2000. 

Abschlussbericht

Lübeck - Stadtumbau West

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