Pilotstadt in der Übersicht: Pirmasens - Stadtumbau West

Pilotvorhaben in der Übersicht: Pirmasens
Bundesland: Rheinland-Pfalz
Stadtumbau-Typ: „Stadt in Strukturkrise“
Projektlaufzeit: 2002 – 2007
Stadtumbau-Profil: Innenstadtentwicklung durch
Revitalisierung innerstädtischer Brachen, städtebauliche
Aufwertung im öffentlichen Raum und zielgruppenorientierte
Anpassung des Wohnungsbestandes
Herausforderungen im Stadtumbau Kenndaten
� Strukturwandel Schuhindustrie
� Abzug des Militärs
� Arbeitsplatzverluste
� Bevölkerungsverluste
� Kaufkraftverluste
� Leerstand in den Bereichen Wohnen/
Gewerbe/ Einzelhandel
� Konversionsflächen
Strategien im Stadtumbau
Bestandsorientiertes Gebäude- und
Flächenmanagement:
� Beibehaltung der Nutzung
� Änderung der Nutzung
Anpassung von Wohnstandorten:
� Reduzierung des Wohnungsbestandes
� Förderung zielgruppenspezifischer
Wohnangebote
� Aufwertung des Wohnumfeldes
Anpassung des Wirtschaftsstandortes:
� Stärkung innerstädtischer Zentren
� Einzelhandel/Freizeit
� Aufwertung des öffentlichen Raumes
� Sicherung des innerstädtischen
Wirtschaftsstandortes
Pirmasens 2015
Weitere Konzepte/Analysen im
Stadtumbau
Kenndaten (2005) Stadt Pirmasens
Bevölkerung (Hauptwohnsitz) 43.137 EW
davon: unter 15-jährige 13,1 %
davon: 65-jährige und älter 24,6 %
davon: mit nicht-dt. Staatsbürgerschaft 9,9 %
Wanderungssaldo - 104 EW
Bevölkerungsentwicklung 1990 bis 2005 - 11,5 %
Entw. des Anteils der unter 15-jährigen
1990 bis 2005
- 11,8 %
Entw. des Anteils der über 65-jährigen
1990 bis 2005
+ 15,8 %
Entw. des Anteils der Bev. mit nicht-dt.
Staatsbürgerschaft 1990 bis 2005
+ 69,9 %
Gebietsfläche 61,37 qkm
Wohnbauflächenpotential
(lt. Untersuchung zum FNP-Entwurf 2010 / Stand 2000)
133,7 ha
Wohngebäudebestand 10.231 GB
davon: Altbau bis 1948 (Stand: 1987) 39,1 %
davon: Fertigstellung seit 1988 bis 2005 752 GB
Wohnungsbestand 24.358 WE
leer stehende Wohnungen 2002 8,3 %
Arbeitslosenquote 2006 16,9 %
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort 11.936 EW
Entw. der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
am Wohnort 1990 bis 2005
-16,0 %
Leistungsempfänger nach SGB II (Stand 08/2007) 5.966 EW
davon: Arbeitslosengeld II 4.345 EW
davon: Sozialgeld 1.621 EW
Bedarfsgemeinschaften
Quelle: Stadt Pirmasens 2007
3.075
Konzepte
Typ: Erweiterung des Innenstadtentwicklungskonzeptes auf
gesamtstädtisches Entwicklungskonzept
Raumbezug: Gesamtstadt
Stand: Das gesamtstädtische Entwicklungskonzept liegt seit
September 2007 vor.
1. Nachnutzungskonzept Rheinberger
2. Freiraumplanung und Verkehrsentwicklungsplan Messeumfeld
3. Wohnungsmarktanalyse/ Wohnbaustudie
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Quelle: Stadt Pirmasens 2007
Lage der Projektgebiete
Impulsprojekt „Rheinberger“
Handlungsfeld: Anpassung des Wirtschaftsstandortes
Gebietstyp: Gewerbebrache, Cityrand
Ziel: Ansiedlung von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben in ehem. Schuhproduktionsstätte
Maßnahmen: Rückbau der rückwärtigen Gebäudesubstanz; Erarbeitung
eines Neuordnungskonzeptes; Gründung einer Projektgesellschaft, die das
Center-Management (konzeptionelle und organisatorische Aktivitäten)
betreut. Errichtung eines Science-Centers mit dem Leitthema „Bewegung“;
Vermietung hochwertiger Geschäftsräume
Impulsprojekt „Messeumfeld“
Handlungsfeld: Anpassung des Wirtschaftsstandortes
Gebietstyp: Innenstadt
Ziel: Attraktivierung des Messevorplatzes und Anbindung an die Innenstadt
Maßnahmen: Freiraum- und Verkehrsanlagenplanung für die Vorbereitung der
Neugestaltung des Messevorplatzes
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Handlungsfeld: Anpassung von Wohnstandorten
Impulsprojekt „Wohnen“
Gebietstyp: Wohnquartier der 1950er Jahre, Innenstadtrand
Ziel: Imageverbesserung durch individuelles Wohnen mit hoher Lebens- und Wohnqualität
Stadtumbau West
Leitung:
Stadtplanungsamt
Strategieplanung / allg. Projektmanagement
(Innen-)Stadtentwicklungskonzept
(Sanierungs-)Rahmenplanung
Forschungsfeldkooperation
Sachstand- und Zwischenberichte
allg. Projektdokumentation
Maßnahmen:
• Erarbeitung einer Wohnbaustudie (inkl. Wohnungsnachfrageprognose)
• Initiierung des Impulsprojektes „Wohnen für Generationen“: - Rückbau
veralteter Bausubstanz, - Gutachterverfahren „Wohnen für Generationen /
PS:patio!“, - Neubau neuer Wohnformen konzeptionell vorbereitet (s. Foto
oben)
• Initiierung des Impulsprojektes „Wohnen in der Stadt“ auf einem ehemaligen
Postgelände (s. Foto unten)
Organisationsstruktur des Stadtumbau-Prozesses
Impulsprojekt
„Rheinberger“
Leitung:
Hochbauamt
Impulsprojekt
„Messeumfeld“
Leitung:
Tiefbauamt
Impulsprojekt
„Wohnen“
Leitung:
Stadtplanungsamt
Aufgaben Aufgaben Aufgaben Aufgaben
„Kommunikationszentrale“
Öffentlichkeitsarbeit, Marketing, Internet, etc.
Nutzungskonzept
Sanierungsplanung
Ordnungsmaßnahmen
Baumaßnahmen
Vermarktung
Freiflächenplanung
Verkehrsplanung
Sanierungsplanung
Abstimmung mit
Messe-Konzept
Ordnungsmaßnahmen
Baumaßnahmen
Verkehrsplanung
Freiflächenplanung
Datenermittlung
Datenauswertung
Wohnstudie/Wohnkonzept
Ermittlung von
Impulsprojekten
Quelle: Stadt Pirmasens 2007
Der Oberbürgermeister ist direkt in die Arbeitsebene integriert. Die Umsetzung der Impulsprojekte wird von
ämterübergreifenden Arbeitsgruppen vorgenommen, in die themenbezogen weitere externe Akteure
involviert werden (Fachleute, Wirtschaftsvertreter, Initiativen, Verbände usw.). Die Leitung der
Arbeitsgruppen ist auf drei Ämter verteilt. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die vielfältigen
fachlichen Gesichtspunkte frühzeitig in die Planungen einbezogen und miteinander abgestimmt werden.
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Phasen des Stadtumbau-Prozesses
Quelle: Stadt Pirmasens Sachstandsbericht 1. Quartal 2003, Zwischenberichte 2004 und 2005 sowie Abschlussbericht 2007
Erkenntnisse
Die Entwicklung der Stadt Pirmasens ist seit dem 19. Jahrhundert eng verbunden mit der Schuhindustrie.
Deren Niedergang in Deutschland seit den 1970er Jahren hat zu krisenhaften Erscheinungen auf dem
Pirmasenser Arbeitsmarkt geführt, die durch den Weggang der amerikanischen Streitkräfte Anfang der
1990er Jahre noch verstärkt wurde. In der Folge hat die Stadt zwischen 1970 und 2005 knapp 25% ihrer
Einwohner verloren. Vielfältige innerstädtische Industriebrachen der Schuhindustrie, ein großflächiges
militärisches Konversionsgelände und Leerstand sowie Anpassungsbedarfe der Wohnungsbestände
stellen daher die großen Herausforderungen dar.
Bereits Mitte der 1990er Jahre starteten Konversionsvorhaben auf der so genannten Huster Höhe. Seit
2002 konzentriert Pirmasens mit dem ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West den Stadtumbau auf die
Innenstadt. Hierfür wurden vielfältige konzeptionelle Vorbereitungsarbeiten vorgenommen: Aufbauend auf
dem Entwurf eines Innenstadtentwicklungskonzeptes wurden Flächen mit unterschiedlichem Planungs-
und Handlungsbedarf sowie Bereiche mit Umstrukturierungsbedarf ermittelt. Parallel zu diesen Arbeiten
erfolgte die Erarbeitung einer gesamtstädtischen Wohnungsmarktstudie, deren Ergebnisse ebenso wie
andere Sektoralgutachten in das im September 2007 vorgestellte Stadtentwicklungskonzept eingeflossen
sind. Die Erfahrungen im Stadtumbau-Prozess seit 2002 haben ergeben, dass ein Handlungsrahmen für
den Stadtumbau auf gesamtstädtischer Ebene dringend erforderlich ist.
Das räumliche Leitbild des Stadtumbaus der Innenstadt von Pirmasens ist ein innerstädtisches
Achsenmodell. Eine funktionierende Nord-Süd-Achse soll durch konzentrierte Stadtumbau-Impulse um
eine Ost-West-Achse zwischen Messe im Osten und der ehemaligen Schuhfabrik Rheinberger im Westen
der Innenstadt ergänzt werden. Dieses räumliche Leitbild weist eine hohe Akzeptanz auf, die auch eine
einvernehmliche Auswahl der Impulsprojekte entlang der Ost-West-Achse ermöglichte.
Das umfassendste Impulsprojekt stellt die Revitalisierung des Rheinbergers – der ehemals größten
Schuhfabrik Europas – dar. Am Anfang des Vorhabens war neben der baulichen Sicherung die
Erarbeitung von Nutzungskonzepten erforderlich. Die Konzepte offenbarten, dass eine Revitalisierung nur
in einer öffentlich-privaten Partnerschaft zu „stemmen“ sein würde. Nach europaweiter Ausschreibung
konnte mit einem ortsansässigen Unternehmen ein Investor gefunden werden, der das Risiko der
Ausbauinvestition übernahm, während die Kommune die Grundinvestition finanziert. Die Zusammenarbeit
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wurde in einem umfangreichen Regelwerk aus gemeinsamer Gesellschaft und städtebaulichem Vertrag
verankert. Im Herbst 2007 sind – kaum 1,5 Jahre nach Start des Umbaus – mehr als die Hälfte der
Flächen vermarktet, die Umsetzung eines Science Centers – dem so genannten Dynamikum auf 4.000 qm
– und von Gastronomie in Vorbereitung und eine Hotelnutzung in der Planung. Es hat sich gezeigt, dass
die Anfangsphase der Revitalisierung mit der Erstellung eines Nutzungs- und Finanzierungskonzeptes
sowie der Investorensuche mehrere Jahre dauert, während der Umbau vergleichsweise zügig gelingt. Die
öffentlich-private Zusammenarbeit hat sich bewährt, weil sich Verwaltung, Politik und privates
(Immobilien-) Know-how mit Ortskenntnis fruchtbar ergänzen.
Zur Vorbereitung von Impulsprojekten im Bereich Wohnen wurde eine stadträumliche
Entwicklungskonzeption „Wohnen“ erarbeitet, die auf der Basis einer Bevölkerungs- und
Wohnungsnachfrageprognose bis 2017 und einer stromzählergestützten Leerstandsanalyse u. a.
Handlungsempfehlungen zur Leerstandsreduzierung unterbreitet. Ein Ergebnis dieser
Entwicklungskonzeption stellt das Impulsprojekt „Wohnen für Generationen“ dar: Zur Umsetzung neuer
generationsübergreifender Wohnformen haben sich die Stadt, die städtische Wohnungsbaugesellschaft
und das Diakoniezentrum zusammengeschlossen, um auf durch Rückbau frei gelegter Flächen sowie
Bestandsgebäude im sog. Winzler Viertel ein beispielhaftes Wohnquartier mit neuen Wohnformen
einschließlich lebensabschnittsbezogener Dienstleistungen zu schaffen. Nach Rückbau von 80
Wohneinheiten, vorliegenden Ergebnissen eines Gutachterverfahrens mit einem Basiskonzept der
Quartiersentwicklung sowie einem projektbezogenen Werbeprofil sind die Vorbereitungsarbeiten
weitgehend abgeschlossen. Sie zeigen, dass in der öffentlich-privaten Zusammenarbeit von Kommune,
Wohnungsunternehmen und diakonischer Einrichtung ein hohes Innovationspotenzial für die Entwicklung
von Wohnquartieren mit neuen Wohnformen liegt. Es wird abzuwarten sein, ob das innovative Konzept
durch eine große Nachfrage belohnt wird, wenn 2008 der erste Bauabschnitt der baulichen Umsetzung
gestartet wird. Beim Impulsprojekt „Wohnen in der Stadt“ als zweiter investiver Maßnahme im Kontext
Wohnen konnte durch konzeptionell geleitetes Flächenmanagement Wohnbauland anstelle einer
städtebaulich ungünstigen gewerblichen Vornutzung mobilisiert werden. Dabei erfolgte im durch
Wohnfunktion geprägten Stadtteil Schachen der Erwerb eines ehemals von der Post genutzten Geländes
bei gleichzeitigem Flächenangebot für einen so genannten Zustellstützpunkt der Post AG an einem
geeigneten Standort in einem nahe gelegenen Sanierungsgebiet. Durch dieses konzeptgeleitete
Flächenmanagement kann perspektivisch der Wohnstandort Schachen gestärkt und gleichzeitig der
Gewerbestandort der Post AG optimiert werden.
Insgesamt steht Pirmasens als Beispiel für einen Stadtumbau, der auf der Basis konzeptioneller Arbeiten
mit effizienter projektorientierter Prozesssteuerung in der Kommune wichtige Leuchtturmprojekte
vorbereitet und die Umsetzung der Vorhaben in neuen Formen öffentlich-privater Partnerschaft vornimmt.
Der Beitrag des Pilotvorhabens für das ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West lässt sich weiterhin
beispielhaft an folgenden Aspekten ausgewählter Forschungsleitfragen festmachen:
• Wie lassen sich Fortschritte und Erfolge beim Management rückläufiger Prozesse begründen und
darstellen (weniger ist mehr) und welche Art von Pilotprojekten kann die Akzeptanz eines
'geordneten Rückzuges' begünstigen?
An der Revitalisierung der ehemaligen Schuhfabrik Rheinberger kann die Bedeutung von
Identifikationsprojekten für den Stadtumbau beobachtet werden. Die Schuhfabrik war Sinnbild für
den Niedergang der Schuhindustrie und damit der Stadt, sie steht heute als leuchtendes Beispiel
für den Strukturwandel, Symbol der Chancen des Stadtumbaus und Hoffnungen der Bewohner.
Derartige Projektionsflächen sind wichtig, um eine Akzeptanz für einen geordneten Rückzug in
anderen Handlungsfeldern und Projekten zu erreichen.
• Welche konkreten Maßnahmen sind geeignet, die Stadt als Standort für Arbeitsplätze der
Bewohner zu sichern?
Der Rheinberger steht auch für die Entwicklungschancen eines innerstädtischen
Dienstleistungsstandortes in einem ehemaligen Industriegebäude. Die Symbolkraft des
Gebäudes, die Lage, die Angebotsqualität der Räumlichkeiten und die Mischung an
Dienstleistungen üben v.a. auf lokale Dienstleistungsunternehmen eine große Anziehungskraft
aus. So wurde der Rheinberger zum Sitz von Zeitungsredaktionen, einem Weiterbildungszentrum
eines örtlichen Unternehmens, weiteren unternehmensnahen Dienstleistungen und Ärzten.
Weiterhin siedelte sich Gastronomie an und wird mit einem Science-Center eine großflächige
Freizeitinfrastruktur geschaffen.
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• Wie können die Kompetenzen und das Engagement der Bewohner und Bewohnerinnen die
Ausgestaltung des Anpassungsprozesses einbezogen werden?
Mit dem Impulsprojekt „Wohnen für Generationen“ wurde der Rahmen für die Umsetzung eines
Wohnprojektes vorbereitet, der nun zusammen mit interessierten Bewohnern ausgefüllt werden
muss. Die Akteure Kommune, Bauverein und Diakonie sind Initiatoren des Projektes, die die
Kooperation von potenziellen Bewohnern befördern wollen und mit deren Beteiligung die
Umsetzung vorantreiben. Diese Vorgehensweise ist insofern ungewöhnlich, als sich in der Regel
Gruppen zu Wohnprojekten zusammenschließen und dann nach Realisierungsmöglichkeiten
suchen. Beim „Wohnen für Generationen“ ist es umgekehrt, weil de Initiatoren Gruppen aktivieren
wollen.
Erfahrungen des Pilotvorhabens in Pirmasens sind u. a. in folgende Pilotstadt übergreifende
Auswertungen eingeflossen:
• Konzepte im Stadtumbau
(www.stadtumbauwest.de/newsletterdaten/KonzepteimStadtumbau140105.pdf)
• Konzeptgeleitetes kommunales Flächenmanagement am Beispiel Pirmasens-Schachen,
Folgende Einzelbeiträge des Pilotvorhabens in Pirmasens sind weiterhin in besonderer Weise
hervorzuheben:
• Öffentlich-private Partnerschaften im Stadtumbau – Konzept zur Revitalisierung der ehemaligen
Schuhfabrik Rheinberger in Pirmasens
(www.stadtumbauwest.de/inhalte/Guter_Ansatz_Partnerschaften_Pirmasens.pdf)
• Finanzierungsmodelle im Stadtumbau - Finanzierung der Revitalisierung einer Industriebrache im
Stadtumbau, Emil Schweitzer, Pirmasens
(www.stadtumbauwest.de/konzept/PW%20Oer_Rheinberger.pdf)
• Konzeptgeleitetes kommunales Flächenmanagement: das Beispiel Pirmasens-Schachen
(www.stadtumbauwest.de/inhalte/Guter_Ansatz_Flächenmanagement_Pirmasens.pdf)
• Ehemalige Industriegebäude als Leuchttürme des Stadtumbaus – das Beispiel der ehemaligen
Schuhfabrik Rheinberger in Pirmasens (www.stadtumbauwest.de/konzept/FF_Essen_Matheis.pdf)
• Kommunale Erfahrungen mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderung durch Eigentümer in
Stadtumbau-Gebieten (Präsentation von Michael Schieler, Stadt Pirmasens vgl.
http://www.stadtumbauwest.de/konzept/FF_Kassel_Schieler.pdf)
STADT PIRMASENS
Jörg Bauer
Schützenstraße 16
66953 Pirmasens
Tel: (06331) 84-2383
Fax: (06331) 84-2439
Email: joergbauer@pirmasens.de
Stand: April 2008
Kontakt Weitere Akteure
BBP – BACHTLER BÖHME + PARTNER
PLANUNGSBÜRO STADTPLANUNG - LANDSCHAFTSPLANUNG
Frank Böhme
Walter Ruppert
Bruchstr. 5
67655 Kaiserslautern
Tel: (0631) 36158-0
Fax: (0631) 63306
Email: bbp@bbp.tobit.net
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