Gelsenkirchen - Stadtumbau West

Pilotvorhaben in der Übersicht: Gelsenkirchen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Stadtumbau-Typ: „Stadt in Strukturkrise“
Projektlaufzeit: 2003 – 2007
Stadtumbau-Profil: Entwicklung von Strategien zum
Umgang mit nicht ausgelasteten Wohnungsbeständen,
Einzelhandelsflächen und Infrastruktureinrichtungen in der
Innenstadt
Herausforderungen im Stadtumbau Kenndaten
� Strukturwandel Montanindustrie
� Arbeitsplatzverluste
� Bevölkerungsverluste
� Kaufkraftverluste
� Leerstand in den Bereichen Wohnen und
Einzelhandel
� Negatives Image
Strategien im Stadtumbau
Bestandsorientiertes Gebäude- und
Flächenmanagement:
� Beibehaltung der Nutzung
� Änderung der Nutzung
� Vorhalten und Aufgabe der Nutzung
Anpassung von Wohnstandorten:
� Reduzierung des Wohnungsbestandes
� Verringerung der städtebaulichen Dichte
� Förderung zielgruppenspezifischer
Wohnangebote
� Aufwertung des öffentlichen Raumes
Anpassung des Wirtschaftsstandortes:
� Stärkung innerstädtischer Zentren:
Einzelhandel/ Freizeit
� Aufwertung des öffentlichen Raumes
� Sicherung (innerstädtischer)
Wirtschaftsstandorte
� Initiierung eines Imagewandels
Stadtteilentwicklungskonzept City:
Weitere Konzepte/ Analysen im
Stadtumbau:
Kenndaten (2005) Gesamtstadt Projektgebiet
City
Bevölkerung (Hauptwohnsitz) 270.057 EW 8.852 EW
Davon: unter 15-jährige 14,3% 12,8%
Davon: 65-jährige und älter 20,9% 22,1%
Davon: mit nicht-dt. Staatsbürgerschaft 13% 19%
Wanderungssaldo 40.720 EW 1.797 EW
Bev.-Entwicklung 1990 – 2005 -8,8% -8,0%
Entw. des Anteils der unter 15-jährigen
1990 – 2005
-10,2% -0,8%
Entw. des Anteils der über 65-jährigen
1990 – 2005
+11,3% -8,1%
Entw. des Anteils der Bev. mit nicht-dt.
Staatsbürgerschaft 1990 – 2005
-1,5% +32,0%
Gebietsfläche 104.859 m² 1.573 m²
Wohnbauflächenpotential FNP 2000 4.100 WE k. A.
Wohngebäudebestand 35.781 GB 980 GB
Davon: Altbau bis 1948 k. A. Rd. 20%
Davon: Fertigstellung seit 1990 8,2% 2,0%
Wohnungsbestand (ohne Wohnungen in
Nichtwohngebäuden)
141.001 WE 5.289 WE
Leer stehende Wohnungen k. A. k. A.
Arbeitslosenquote 20,8% k. A.
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
am Wohnort
70.079 EW 2.090 EW
Entw. der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Wohnort 1990 – 2005
k. A. k. A.
Anzahl Empfänger ALG II k. A. k. A.
Quelle: Stadt Gelsenkirchen 2007
Konzepte
Typ: Erweiterung des „Masterplans City“ zum Innenstadtentwicklungskonzept
(„Wohnstandort City“)
Raumbezug: Altstadt/ City
Stand: Fertigstellung des Plans ist erfolgt, City-Maßnahmen
wurden umgesetzt
1. Stadtweite Wohnungsmarktstudie
2. Wertgutachten anhand eines Baublocks
3. Branchenmixkonzept
4. Modernisierungs-/ Teilrückbaukonzept Tossehof
5. EinzelhandelsInformationsSystem (EIS)
6. Handlungskonzept Standort Innenstadt
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Quelle: Stadt Gelsenkirchen 2007
Lage der Impulsprojektbereiche
Impulsprojektbereich GE-City
Handlungsfeld: Anpassung des Wirtschaftsstandortes
Gebietstyp: Innenstadt
Ziel: Attraktivierung des innerstädtischen Erscheinungsbildes
Impulsprojekte und Maßnahmen:
1. Neu- und Umgestaltung von Innenhöfen / Modellprojekte im
Wohnungsbestand: Entkernung und Umgestaltung von Innenhöfen, Anpassung
von Bausubstanz, Ausweitung des Beratungsangebotes zu Fördermöglichkeiten
2. Freiflächenentwicklung und Aufwertung des Wohnumfeldes: (u. a. Platz der
Alten Synagoge) Umsetzung einer „Pocket-Park-Landschaft“, Entwicklung und
Ausweitung/Umgestaltung von Grünflächen
3. Aufwertung von öffentlichen Plätzen und Straßen: (u. a. Bahnhofstraße,
Bahnhofsvorplatz, Elisabethplatz) Erneuerung der Beleuchtung, des
Bodenbelags, der Möblierung und des Beschilderungssystems sowie
Begrünung auf Grundlage eines Corporate Designs
4. Umgestaltung der Gebäude und Aufwertung des Straßenraumes an
Hauptverkehrsstraßen: (u. a. Ringstraße) Sicherung der Wohnfunktion und
Reduzierung des Verkehrs
5. Stärkung der City und des Einzelhandels: Modernisierung von Einzelhandels-,
Gewerbe- und Büroflächen, Initiierung eines Leerstandsmanagements und
Einzelhandelsinformationssystems, Gründung der Standort- und
Immobilienmanagement Gesellschaft Gelsenkirchen City mbH (SIG), Initiierung
weiterer Standortgemeinschaften, Einsatz eines „Kümmerers“, Entwicklung
einer Gestaltungsfibel für qualitätsvolle Gestaltung der Gebäude und des
Außenraumes
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Entwicklungsbereich
„Tossehof“
Entwicklungsbereich
„Schalke Süd“
Impulsprojektbereich Flankierende Maßnahmen
für den erweiterten „City-Rahmen“
Handlungsfeld: Anpassung von Wohnstandorten
Gebietstyp: Wohnquartier (1970er Jahre), Cityrand
Ziel: Attraktivierung und soziale Stabilisierung einer Wohnsiedlung
Maßnahmen: Konzeptionelle Vorbereitung für den Rückbau von ca. 95 WE, die
Modernisierung der verbleibenden Bausubstanz, Verkehrsberuhigung und
Schaffung von Querungshilfen, Wohnumfeldmaßnahmen (z. B.
Umstrukturierung der öffentlichen Grün- und Freiflächen), Wiederbelebung des
Siedlungszentrums. Einrichtung eines Quartiersmanagements, Durchführung
von Öffentlichkeitsarbeit zur Verbesserung des Images der Siedlung
Handlungsfeld: Anpassung des Wirtschaftsstandortes
Gebietstyp: Industriebrache, Cityrand
Ziel: Zwischennutzung einer Bahnbrache
Maßnahmen: Erstellung eines Zwischennutzungskonzeptes, Begrünung des
Areals u. a. durch Pflanzaktionen mit Schülern, Umgestaltung des Umfeldes,
Aufstellung eines Gestattungsvertrages zwischen Eigentümergesellschaft und
Stadt, Errichtung von temporären Sport- und Freizeitanlagen sowie Kleingärten
Phasen des Stadtumbau-Prozesses
Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West, FORUM GmbH; nach: Zwischenberichte Gelsenkirchen 2004, 2005 und
Abschlussbericht 2007
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Quelle: Stadt Gelsenkirchen 2007
Organisationsstruktur des Stadtumbau-Prozesses
Im Zentrum der Koordinierungs- und Umsetzungsaktivitäten steht in Gelsenkirchen das Stadtumbau-Büro
in der Innenstadt Gelsenkirchens, in dem ein Mitarbeiter des Referats Stadtplanung von einer Architektin
und einem Projektentwickler Einzelhandel als externe Dienstleister unterstützt wird.
Als besonderes Gremium ist der Beirat für Stadtumbau hervorzuheben. Er dient als Steuerungs-,
Beteiligungs- und Informationsinstrument und stellt ein informelles Gremium zur Vorbereitung wichtiger
stadtumbaupolitischer Fragestellungen in Gelsenkirchen dar. Er begleitet das Pilotvorhaben in der City
kontinuierlich und spricht Empfehlungen für den federführenden Stadtentwicklungs- und
Planungsausschuss aus. Der Beirat setzt sich aus Vertretern der Kommunalpolitik und von Referaten der
Stadtverwaltung zusammen. Zusätzlich sind externe Fachleute aus Wissenschaft und Forschung sowie
Akteure aus Gelsenkirchen und vom zuständigen Landesministerium als Mitglieder im Beirat tätig.
Im Mai 2007 wurde ergänzend ein Quartiersmanagement für den Programmschwerpunkt Tossehof unter
der Federführung des Referates Kinder, Jugend und Familie gestartet. Ziel war die soziale Begleitung des
Stadtumbaus der Wohnsiedlung Tossehof.
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Erkenntnisse
Die Stadt Gelsenkirchen hat zur Vorbereitung von Stadtumbau-Maßnahmen in der City vielfältige
konzeptionelle Vorarbeiten geleistet. Aufbauend auf einem mit wichtigen Akteuren kooperativ erarbeiteten
Leitplan Innenstadt wurden Konkretisierungen vorgenommen: Sektorale Vertiefungen erfolgten z. B. im
Rahmen der Erarbeitung einer stadtweiten Wohnstudie, die räumlich für den Wohnstandort Innenstadt und
die innenstadtnah gelegene 1970er-Jahre Siedlung Tossehof konkretisiert werden konnte. Ähnliche
konzeptionelle „Unterfütterung“ erfuhren die Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandelsstandortes City:
Ein Branchenmixkonzept baute auf einer Einzelhandelsstudie auf, eine räumliche „Dramaturgie“ mit
Funktionszuweisungen für Teilräume der City ergänzte diese Analysen. Maßnahmen im öffentlichen Raum
wiederum folgten einem Corporate Design-Konzept, das mit dem Erlass einer Gestaltungssatzung
instrumentell unterstützt wurde.
Die zersplitterten Eigentumsverhältnisse in der City und die geringe Investitionsbereitschaft der
Eigentümer machten der Stadt den Einstieg in öffentlich-private Stadtumbau-Projekte schwer. Der Start
erfolgte daher mit zahlreichen investiven Maßnahmen zur Aufwertung öffentlicher Räume: Unter
Berücksichtigung des Corporate Designs konnten u. a. die Neugestaltung der Bahnhofstraße als
Haupteinkaufstraße, des Bahnhofsplatzes sowie weiterer Plätze umgesetzt werden. Eine Ergänzung
fanden diese Maßnahmen durch Wohnumfeldverbesserungen wie der Aufwertung des Platzes der alten
Synagoge und erster baulicher Umsetzungen eines innerstädtischen Grünzugs. Nicht zuletzt diese
öffentlichen Vorleistungen haben nach Angaben der Kommune beim Einzelhandel die Investitions- und
Mitwirkungsbereitschaft weiter gestärkt, was u. a. an Fassadensanierungen wie z. B. an dem Sinn &
Leffers-Kaufhaus in der Bahnhofstraße abzulesen ist.
Die Neu- und Umgestaltung von Innenhöfen, die Sanierung, Modernisierung und Umnutzung des
Wohnungsbestandes kommt in der City dagegen bislang nur langsam voran. Die Stadt Gelsenkirchen
hatte im Rahmen des ExWoSt-Vorhabens ihre Aktivitäten in der Hauptsache auf die Mobilisierung von
Eigentümern zweier ausgewählter Modellblöcke konzentriert. Für einen dieser Blöcke wurde ein
Wertgutachten erstellt, das belegen konnte, dass für viele der Miteigentümer gezielte Investitionen eine
rentable Wertsteigerung ermöglichen. Weder diese die Bewirtschaftungsstrategie beleuchtende
Vorgehensweise noch die kooperative Unterstützung der Neuordnung eines Blockinnenbereichs durch
eine Quartiersarchitektin hat kurzfristig Investitionen mehrerer Eigentümer auslösen können.
Die Erfahrungen haben gezeigt, dass der Bedarf an Informations- und Beratungsdienstleistungen für
private Eigentümer, den Einzelhandel und das Gewerbe in Bezug auf die Bewirtschaftung von Immobilien
und Standortmarketing groß ist. Vor diesem Hintergrund hat sich die Konstruktion eines Stadtumbau-
Büros bewährt, in dem ein Mitarbeiter der Stadtverwaltung zusammen mit einer beauftragten
Quartiersarchitektin und einem so genannten „Kümmerer“ für den Einzelhandel den Stadtumbau
koordiniert. Informationsangebote wie ein Einzelhandelsinformationssystem einschließlich eines
Leerstandmanagements unterstützen das Stadtumbau-Büro bei der Arbeit. Wichtige Dienste leistet auch
die Anreizwirkung kommunaler Förderprogramme, die Eigentümer bei ihren Investitionen in ihre Bestände
finanziell helfen sollen. Das Haus- und Hofflächenprogramm mit mehr als 20 Förderfällen von
Fassadensanierungen oder Hofumgestaltungen war dabei erfolgreicher als das
Modernisierungsprogramm für gewerbliche Immobilen, das nur zwei Mal in Anspruch genommen wurde.
Für die innenstadtnahe Hochhaussiedlung Tossehof konnte im Rahmen des ExWoSt-Vorhabens ein
großer Fortschritt erzielt werden, indem die Pläne für einen Teilrückbau entwickelt und verabschiedet
wurden und ein Finanzierungssystem unter Beteiligung des Regelförderprogramms Stadtumbau West
erarbeitet werden konnte, so dass der Umbau der Siedlung 2008 starten kann. Weiterhin wurde 2007 das
Quartiersmanagement gestartet.
Der Beitrag des Pilotvorhabens für das ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West lässt sich weiterhin
beispielhaft an folgenden Aspekten ausgewählter Forschungsleitfragen festmachen:
• Wie können Zwischenlösungen und 'Nischen' als Quelle und Hort zukunftsweisender
Entwicklungen genutzt werden?
Die Zwischennutzung auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände Schalke-Süd stellt eine im
Hinblick auf ihre Übertragbarkeit interessante Form temporärer Nutzung dar: Ein rechtswirksamer
Bebauungsplan sieht dort die Entwicklung von 400 bis 450 Wohneinheiten vor. Aktuell ist die
Nachfrage aber für die Entwicklung eines so großen Wohnstandortes nicht ausreichend. Der
Eigentümer des Geländes, eine Immobilienfirma der Deutschen Bahn und der Westdeutschen
Landesbank, hat daher mit der Stadt eine Gestattungsvereinbarung geschlossen, die eine
öffentliche Nutzung als Freizeit- und Spielgelände zeitlich begrenzt zulässt. Der Eigentümer
übernimmt Teile der Pflegekosten, die Kommune hat ein Beteiligungsverfahren finanziert und
unterstützt mit Städtebauförderungsmitteln deren Umsetzung.
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• Welche Formen der Kooperation örtlicher Partner (Stadtverwaltung, Unternehmen, Bewohner und
Bewohnerinnen, ...) sind weiter auszubauen?
Das Stadtumbau-Verfahren in der City von Gelsenkirchen wurde von Anfang an mit einer Vielzahl
von Innenstadtakteuren vorbereitet. Eine Besonderheit stellt die Gründung der Standort- und
Immobilienmanagement Gelsenkirchen-City GmbH & Co KG (SIG) dar. Ein auf
Immobilienmanagement spezialisiertes Unternehmen hat zusammen mit der Stadtmarketing
Gelsenkirchen GmbH, der örtlichen Sparkasse, der Volksbank und einem Bauunternehmen eine
Gesellschaft gegründet. Diese Gesellschaft hat ein Standortmarketing und eine nachhaltige
Stabilisierung und Aufwertung der Innenstadt zum Ziel. Dieses verfolgt sie, indem sie
auftragsbezogen private Immobilieneigentümer bei der operativen Umsetzung von Stadtumbau-
Aufgaben unterstützt, gleichzeitig aber auch im Auftrag der Kommune und in Kooperation mit dem
Stadtumbau-Büro die Aufgabe des „Kümmerers“ für den Einzelhandel sowie das Management der
Märkte und den Betrieb der öffentlichen Toiletten übernimmt. Inwieweit es gelingt, dass die SIG
sich durch Übernahme immobilienwirtschaftlicher Aufgaben für private Eigentümer in der City auf
Dauer alleine wirtschaftlich trägt, bleibt abzuwarten.
• Welche wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Problemlagen bedürfen einer Lösung
und sind im städtebaulichen Kontext einer 'schrumpfenden Stadt' handlungsrelevant?
Die Befragung der Eigentümer im Rahmen der Pilotstudie „Gelsenkirchen-Altstadt als
Wohnstandort“ hat belegt, dass sich Eigentümer in innerstädtischen Quartieren wie Gelsenkirchen
bei ihren Investitionsplanungen mehrheitlich in abwartender Haltung befinden. Während nur knapp
ein Drittel der 214 Eigentümer, die an der Befragung teil genommen haben, angeben,
Sanierungsmaßnahmen zu planen, tätigen 50% nur laufende Instandsetzungsmaßnahmen,
während 22% unsicher sind, wie sie mit dem Gebäude verfahren sollen. Die Befragung bestätigt
die Notwendigkeit von Informations- und Beratungsleistungen für private Eigentümer.
Erfahrungen des Pilotvorhabens in Gelsenkirchen sind u. a. in folgende Pilotstadt übergreifende
Auswertungen eingeflossen:
• Konzepte im Stadtumbau
(www.stadtumbauwest.de/newsletterdaten/KonzepteimStadtumbau140105.pdf)
• Zwischennutzung im Stadtumbau West
(http://www.stadtumbauwest.de/inhalte/Guter_Ansatz_Zwischennutzung.pdf)
• Private Eigentümer im Stadtumbau, Sondergutachten mit einer Fallstudie in Gelsenkirchen-City
(www.bbr.bund.de/cln_005/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/2007/2007__Heft47.html%20)
Folgende Einzelbeiträge des Pilotvorhabens in Gelsenkirchen sind weiterhin in besonderer Weise
hervorzuheben:
• Öffentlich-private Partnerschaften im Stadtumbau: Standort- und
Immobilienmanagementgesellschaft Gelsenkirchen City (vgl.
http://www.stadtumbauwest.de/inhalte/Guter%20_Ansatz_Partnerschaften_Gelsenkirchen.pdf)
• Initiierung eines Leerstandsmanagement-Einzelhandelsinformationssystems (vgl.
http://www.stadtumbauwest.de/newsletterdaten/Leerstandsmanagement.pdf)
• Die Mobilisierung von privaten Einzeleigentümern in Gelsenkirchen (Präsentation von Stephan
Kemper beim Fachöffentlichen Forum 2006 in Kassel
http://www.stadtumbauwest.de/konzept/FF_Kassel_Kemper.pdf)
• Neue Qualitäten des Geschäfts- und Wohnstandortes Gelsenkirchen-City (Präsentation von
Stadtbaudirektor Michael von der Mühlen beim Fachöffentlichen Forum 2007 in Essen
http://www.stadtumbauwest.de/konzept/FF_Essen_vdMuehlen.pdf)
STADTUMBAUBÜRO
Stephan Kemper
Bahnhofstr. 26
45879 Gelsenkirchen
Tel: (0209) 925645-3
Fax: (0209) 925645-7
Email: stadtumbaubuero@gelsennet.de
Stand: April 2008
Kontakt
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