GESCHÄFTSBERICHT - Düsseldorfer Hypothekenbank AG

e Immobilienmärkte
Obwohl die konjunkturelle Situation
die deutschen Immobilienmärkte
immer noch belastet, waren im Jahre
2005 erste Signale eines Aufschwungs
erkennbar. Je nach Segment und
Region verlief die Entwicklung allerdings
höchst unterschiedlich.
Büroimmobilien: Tiefpunkt
durchschritten
Der seit fünf Jahren andauernde
Abschwung der deutschen Büromärkte
hat sich verlangsamt. Aufgrund rückläufiger
Neubauaktivitäten hat der
Angebotsdruck nachgelassen. Die fünf
wichtigsten Standorte verzeichnen
einen Rückgang der Fertigstellungen
von 40% gegenüber dem Vorjahr. Dennoch
hat der Leerstand ein weiteres
Mal von knapp 12% auf 14% zugelegt.
Je nach Standort beträgt der Anteil
der freien Flächen nun 5% (Stuttgart)
bis 20% (Leipzig). Insgesamt hat die
Dynamik bei den Leerständen jedoch
deutlich nachgelassen. Dass der vorhandene
Angebotsüberhang kurzfristig
vom Markt absorbiert werden könnte,
wird allerdings nicht erwartet.
Die Umsätze an den deutschen Büromärkten
sind leicht gestiegen. So
konnten in allen fünf „Hochburgen“
zusammen Flächen von 2,2 Mio qm
neu vermietet werden – fast 18%
mehr als im Vorjahr. Dabei stand in
erster Linie der Flächentausch im
Vordergrund. Wie im Vorjahr nutzen
viele Unternehmen die gegenwärtige
Marktsituation, um zu günstigen Mietkonditionen
in moderne Objekte bzw.
zentrale Lagen zu wechseln.
Während die Durchschnittsmieten
einigermaßen stabil geblieben sind,
sind die Spitzenpreise mit zwei Ausnahmen
rückläufig. Nur in Hamburg
sind sie um 5% auf über 20 €/ qm
angezogen. In Frankfurt bleiben sie
trotz hoher Flächenreserven immerhin
konstant (34 €/ qm). Nach wie vor
ist die Verhandlungsposition der
Mieter hervorragend. Vertriebsanreize
in Form von mietfreien Zeiten oder
andere finanzielle Zugeständnisse
schlagen sich in den veröffentlichten
Spitzenmieten nicht nieder.
Auslandskäufe beleben Markt
für Wohnimmobilien
Die Rahmenbedingungen für die deutsche
Wohnungswirtschaft sind alles
andere als günstig. Hohe Arbeitslosigkeit,
steigende Energiepreise sowie die
allgemeine Konjunkturschwäche hemmen
seit Jahren die private Nachfrage.
Stagnierende Preise bei eigengenutzten
Wohnimmobilien lassen Investoren
inzwischen an der „klassischen“ langfristigen
Kapitalanlage zweifeln. Nach
der Abschaffung der Eigenheimzulage
begünstigt anscheinend nur noch das
niedrige Zinsniveau den Erwerb von
Wohneigentum.
In der öffentlichen Diskussion wird
zunehmend auf das demographische
Risiko hingewiesen. Städte und Gemeinden
mit schwacher Sozialstruktur
und geringem Arbeitsplatzangebot
könnten sich zunehmend entleeren,
sodass sich Preise und Nachfrage entlang
einer Abwärtsspirale entwickeln
könnten. Szenarien wie diese betreffen
die kommenden dreißig Jahre und
lassen sich keineswegs verallgemeinern.
Übersehen wird häufig, dass die
Besonders in München ist zu
beobachten, dass Unternehmen
das niedrigere Preisniveau und
das größere Angebot nutzen, um
sich attraktive Büroflächen zu
günstigen Konditionen zu sichern.
Bei zunehmender Absorption von
leeren Flächen dürften die
Büromieten auf mittlere Sicht von
derzeit 16-28 €/ qm in zentralen
Lagen wieder steigen. Frankfurt
verzeichnet bei Büroimmobilien
inzwischen zwar eine Nachfragebelebung,
doch sind aufgrund der
in den vergangenen Jahren aufgestauten
hohen Flächenreserven
vorerst weitere Preisrückgänge
zu erwarten. Die Mieten liegen je
nach Ausstattung und Lage bei
8-23 €/ qm. In Düsseldorf hat sich
der Markt stabilisiert, wobei die
Mieten mit 10-19 €/ qm auf mittlerem
Niveau verharren. In Hamburg
scheint der Tiefpunkt überwunden;
zumindest schwächt sich der Preisrückgang
bei Mieten von 8-20 €/ qm
deutlich ab. Der größte Teil der
Nachfrage auf dem Berliner Büromarkt
kam während der vergangenen
Jahre aus dem öffentlichen
Sektor. Die schwache Konjunktur
und die strukturellen Probleme
ließen die Unternehmensnachfrage
hier schrumpfen. Wegen des großen
Angebotsüberhanges ist erst auf
längere Sicht mit einem Preisanstieg
zu rechnen. Derzeit bewegen
sich die Mieten bei 10-19 €/ qm.