Objekt- Dokumentation - Telegate

Objekt- 

Dokumentation 

Auftraggeber: 

Max Mustermann Handelsmärkte 

Leitung Technische Abteilung 

H. Mustermann 

Uferstr. 9 

24116 Kiel 

Objekt: 

Mustermann-Warenhaus 

Musterallee 5 

25524 Itzehoe 

Aufgabe: 

- Bewertung der Dachflächen auf ihren Zustand 

- Bestandsaufnahme 

- Feststellung des Reparatur- bzw. Sanierungsbedarf 

- Kostenschätzung 

- Sanierungskonzeption 

Diese Dokumentation besteht insgesamt aus 12 Seiten: 

- Seiten Deckblatt / Vorbemerkungen 

- Seiten Dachanalyse / Bewertung

Objektanalyse vom 10.11.2011 Seite 2 von 12 

Objekt 

Mustermann-Warenhaus in Itzehoe 

Vorbemerkungen: 

Die nachfolgende Bewertung beruht auf einer Dachbegehung / Besichtigung mit Analyse vom 

08.12.2011 in Absprache mit der Marktleiterin Frau ........... 

I. Gebäudebezeichnung: 

Die Gebäude sind gemäss der betriebsinternen Zuordnung bezeichnet worden 

( in Absprache mit Frau ............ ) 

II. Beurteilung: 

Bei der vorliegenden Ausarbeitung handelt es sich um das zusammengetragene Ergebnis aus 

einer visuellen Objektbegutachtung sowie zwei Dachöffnungen im Bereich der Hauptdachfläche 

und Angaben durch die technische Abteilung des Bauherrn / Auftragsgebers. 

III. Kostenschätzung: 

Angaben zu den Sanierungskosten sind Kostenschätzungen und basieren auf der Kalkulationsbasis 

der zur Zeit gültigen Handwerkspreise der örtlichen Region und marktüblichen 

Materialpreisen. 

IV. Konzeptionen: 

Die zur Sanierung herangezogenen Konzeptionen beruhen auf Abdichtungssysteme 

und Zubehörteilen gemäss dem heutigen Stand der Bautechnik und unter Berücksichtigung der 

objektspezifischen Anforderungen. 

V. Bewertung: 

Alle Beurteilungen sind freie Bewertungen ohne Einflussnahme dritter Personen. 

Einschätzungen für die zu erwartenden Liegezeiten bzw. Funktionstüchtigkeiten 

der einzelnen Dachflächen beruhen auf die visuelle Beurteilung und den persönlichen 

Erfahrungswert. Zusätzliche Einflussnahmen durch extreme Witterungseinflüsse oder 

mechanische Belastungen können nicht berücksichtigt werden. Deshalb sind alle Zeitangaben 

nur „Schätzwerte“, die sich spezifisch verlängern, aber auch verkürzen können! 

VI. Sonstiges: 

Eventuelle kurzfristige Einzelreparaturmaßnahmen bei spezifischen Undichtigkeiten 

sind in dieser Planung nicht erfasst! Diese müssen bei Bedarf kurzfristig koordiniert und 

ausgeführt werden. Dazu gehören ebenso die jährlichen Wartungsgänge, zur 

Kontrolle der Dachflächen, Anschlüsse und Entwässerungseinrichtungen.




VII. Haftung: 

Daraus können im Hinblick auf die weiteren Maßnahmen keine Haftungsfragen abgeleitet 

werden. 

I. Leitbeschreibung: 

Das Gebäude ist ca. 30 Jahre alt. Der zu bewertende Dachaufbau 

unterteilt sich in untere Hauptdachfläche, obere Dachfläche (bituminös), 

obere Dachfläche über Schlachterei und Vordach Eingangsbereich 

Es handelt sich hier um die Dachflächen des Gebäudekomplexes 


Einstufung: Flachdach / Flachdach geneigt 

1. Dachfläche / Dachschichten: 

Dachfläche unteres Hauptdach: 

ca. 4.566 qm 

Dachfläche obere Dachfläche (Bitumen) ca. 676 qm 

Dachfläche obere Dachfläche Schlachterei: ca. 467 qm 

Dachfläche Vordach Eingang: ca. 272 qm 

-------------------------------------------------------------------------------- 

Dachflächen Gesamt: 

ca. 5.980 qm 

-------------------------------------------------------------------------------- 

Dachneigung: 

ca. 0° bis > 2 % in Einzelabschnitten 

Dachhöhe: ca. 4 - 10 m 

Entwässerung: 

Durchdringungen: 

Unterkonstruktion: 

Dachschichten: 

innenliegend 

diverse Rund- und Blechlüfter / Aufbauten 

Stützen, Gullys 

Trapezblech 

Polystyrol PS 20 SE d = 120 mm mit Heißbitumen 

verklebt auf den Obergurten der Trapezbleche 

Kaschierlage V 100 

Glasvlies-Bitumenbahn V 13 

Oberlage Bitumenbahn G 200 grün beschiefert 

( im Bereich der Dachöffnung)




2. Wand- & Attikaanschlüsse 

Die vorhandene Abdichtung ist weitestgehend mangelhaft. Sehr starke 

Zugspannungen durch Wanderung des Dachschichten-Aufbaus. 

(siehe Fotos), Hohlräume, Verarbeitungsfehler, fehlende Anschlusshöhen, 

teilweise nur 4 cm !! 

3. Durchdringungen: 

Verteilt über die gesamten Dachflächen sind eine Vielzahl an Dachdurchdringungen 

festzustellen. Diese bestehen sowohl aus Rund- bzw. eckigen 

Lüfterkomponenten, Metallstützen, Absturzsicherungen 

4. Entwässerung: 

Die vorhandene Entwässerung ist ausschließlich innenliegend über Gullys. 

Die vorhandene Eindichtung ist überwiegend als mangelhaft zu bezeichnen. 

Zugerscheinungen (Schrägstellung der Gullys) durch Wanderung des 

gesamten Dachschichten-Aufbaus. 

Es besteht der Verdacht, dass in Teilbereichen vorhandene Gullys 

geschlossen wurden. 

Großflächige Bereiche mit stehendem Wasser, da keine Ablaufmöglichkeit. 

Zusatzgullys sollten eingebaut werden. 

Keine Notentwässerung vorhanden. 

Diese vorhandene Entwässerung lässt Zweifel aufkommen, dass die 

Gesamtmengen an Regenspenden aufgenommen werden können. Ein 

Objekt bezogener, rechnerischer Entwässerungsnachweis sollte erfolgen. 

siehe Fotos




5. Rundlüfter ( Kunststoff / Metall ), Diverses 

Eindichtung der Rundlüfter ist mangelhaft, Schrägstellung durch Zugspannungen. 

(siehe Fotos) 

Maßnahme: Ausbau & neue Lüfter, Eindichtung mit Flüssigkunststoff (z.B. 

NOVA-Elastik) oder Austausch gegen Edelstahllüfter mit Bitumenmanschette 

für Sanierung. 

II. 

Feststellungen: 

1. Der vorhandene Dachaufbau hat sich großflächig von den Obergurten der 

Trapezbleche abgelöst (Verklebung des Dämmstoffes mit Heißbitumen). 

Dadurch wurde ein Bewegungsprozess (Wanderung) des vorhandenen 

Aufbaus in Gang gesetzt, der zu erheblichen Zugspannungen geführt hat. 

Im Zuge einer Regenerierung der Dachabdichtung ist eine mechanische 

Befestigung mit Telleranker des gesamten Dachschichten-Aufbaus 

unbedingt anzuraten, eine reine Linienbefestigung ist nicht ausreichend!! 

2. Aufgrund eingedrungener Feuchtigkeit sind in Teilbereichen erhebliche 

Durchfeuchtungen entstanden, allerdings im Bereich der beiden Öffnungen 

war keinerlei Feuchtigkeit festzustellen. 

3. Die obere Abdichtungslage zeigt an der Oberfläche erhebliche 

Versprödungserscheinungen auf, teilweise sogar Rissbildungen 

4. In Teilbereichen der Dachfläche wurde bereits eine Reparaturlage auf 

Basis SBS-Bitumen aufgebracht bzw. mit Folienabdichtung oder 

Flüssigkunststoff. Bei allen Werkstoffen Verarbeitermängel. 

5. Überlappungsnähte weisen erhebliche Schwachstellen auf (siehe Bilder) 

Rückstellung des Trägers / der Oberlage im Querstoss, aufziehen der 

T-Stöße. 

6. Die Einfassungen von Aufbauten und Durchdringungen sind aufgrund von 

Undichtigkeiten bereits teilweise nachgebessert, zeigen jedoch 

weitestgehend Schwachstellen auf. 

7. Die gesamte Entwässerung ist unter Berücksichtigung der Möglichkeiten 

neu zu überdenken und zu überplanen. 

8. Die Attikakronen sind mit einer Mauerabdeckung aus Stahlblech verzinkt 

abgedeckt.




9. Das Vordach (Haupteingang) ist in einem äußerst bedenklichen Zustand 

mit bis zu 8 cm stehendem Wasser und diversen Blasen (siehe Fotos). 

Hier kann leider nur der Abriss & Neuaufbau empfohlen werden sowie 

durch Senkung der Tragkonstruktion sollte ein Zusatzgully eingebaut 

werden. 

III. 

Bewertung: 

Aufgrund der vor Ort gemachten Feststellungen ist eine Überarbeitung der 

gesamten Dachfläche sowie die Erneuerung der Einfassungen von den 

bestehenden Dachaufbauten kurzfristig und dringend erforderlich. 

Der Bestand der Abdichtungslagen weist erhebliche Defizite auf, die eine 

dauerhafte Dichtigkeit keinesfalls gewährleisten kann. Undichtigkeit und 

Leckagen werden hier zukünftig zunehmen. Die Bewahrung einer dauerhaften 

Dichtigkeit ist mittels Teilflächensanierung nicht mehr möglich. 

Einflüsse aus Witterung (besonders kalte Wetterperioden) nehmen 

erheblichen Einfluss auf die Funktionstüchtigkeit der bereits stark verwitterten 

Dachbahnen. 

Eine dauerhafte Lagesicherheit des Dachschichtenaufbaus ist nicht mehr 

gewährleistet. 

Die An- und Abschlüsse der Einbauten (Lüfter / Stützen / etc.) zeigen nur 

bedingt funktionstüchtige Anschlussabdichtungen auf. 

IV. 

notwendige Maßnahmen: 

1. Die weiterhin zu erwartenden Undichtigkeiten müssen zur Sicherung des 

Gebäudes als Sofortmaßnahme dringend abgedichtet werden. 

(hier: punktuelle Reparaturen!) 

2. Eine Gesamtsanierung / Regenerierung der Dachabdichtung sowie die 

Einbindung der Anschlüsse und Ein- und Aufbauten ist kurzfristig dringend 

zu empfehlen. 

3. Neue Konzeption der Entwässerung wie bereits ausgewiesen.




V. Sonstige Einflüsse (Brandschutz): 

Aufgrund der bestehenden Anforderungen durch die jeweilige Landesbauordnung 

(hier: LBO) sowie den weiteren Forderungen der zur Zeit gültigen 

Vorschriften sind folgende Parameter zu berücksichtigen: 

1. Verwendung von Dachabdichtungen die den Forderungen der 

einschlägigen Richtlinien entsprechen und einen Nachweis für die 

Verwendung als Abdichtung „Widerstandsfähig gegen Flugfeuer und 

strahlende Wärme gemäss DIN 4102, Teil 7“ als Einzelnachweis im 

gleichen Schichtenaufbau erbringen. 

VI. 

Sanierungskonzept: 

Unter Berücksichtigung einer gewünschten wirtschaftlichen Lösung von 

Bauherrenseite ohne den Gesamtabriss aller bestehenden Dachschichten 

sowie aller einflussnehmenden Parameter aus: 

1. Bestandsschichten 

2. vorhandene Materialeigenschaften 

3. Verträglichkeit zum Altbestand 

4. technische Vorgaben 

5. Berücksichtigung der Brandschutzkonzeption 

6. komplexen An- und Abschlüssen 

7. objektgebunden Durchdringungen 

8. handwerksgerechter Ausführung 

9. systemgebundene Abdichtungskomponenten 

10. statischen Belangen 

11. langlebiger Sanierungsabdichtung 

12. bestehenden Erfahrungswerten 

13. materialbezogene Langzeitgarantie 

ist das Aufbringen einer Sanierungslage zur Erneuerung der bestehenden 

Dachhaut zu empfehlen, die nachweislich schon über eine erhebliche 

Langzeiterfahrung (> 20 Jahre) verfügt. 

Da diese Abdichtung eine Vielzahl von Funktionen übernehmen und vor 

allem die bestehenden Einflüsse aus dem Altdach kompensieren muss, ist eine 

Abdichtung mit höchstwertigen Material- und spezifischen Produkteigenschaften 

zu verwenden.




Besondere Berücksichtigung finden hierbei die Kriterien: 

1. Klebekraft zum Untergrund 

2. hohe Wärmestandfestigkeit / keine Blasenbildung 

3. absolute Dimensionsstabilität / keine Rückstellung 

4. Bitumenverträglichkeit 

5. UV- und Ozonstabilität 

6. Brandhemmend 

7. materialhomogene Nahtfügung 

8. Zulassung als einlagiges Abdichtungssystem 

Aufgrund der aufgelisteten Grundlagen und des Anforderungskatalogs scheiden 

somit sowohl lose verlegte Folien als auch Bitumenbahnen der SBS-Hersteller 

bzw. von DIN-Qualitäten aus. 

VII. 

Ausführungsschritte: 

Gemäss der Bestandsaufnahme und unter Berücksichtigung der notwendigen 

objektspezifischen sowie materialbezogenen Maßnahmen sind folgende 

Schritte für eine erfolgreiche Dachinstandsetzung durchzuführen und nach 

Gewerken differenziert: 

Gewerk I: Dachabdichtungsarbeiten 

1. Baustelleneinrichtung, Gerüstturm als Aufgang, Randsicherung gemäss 

den Bestimmungen der BBG. 

2. Vorbereitung der Dachfläche zur Sanierung: 

- Falten und Blasen entfernen 

- Unebenheiten ausgleichen 

- Risse mit Schleppstreifen abdecken 

3. Nachbefestigen der Altdachschichten in Anlehnung an DIN 1055 

4. Aufbringen einer Regenerationslage: 

NOVA-ISOROOF TCP auf Basis APP-EPDM-Polymerbitumen 

durch vollflächiges Auflämmen und homogener Nahtverbindung 

gemäss den Herstellervorgaben 

5. systemgerechte zweilagige Eindichtung der Attiken & Wandanschlüsse 

6. systemgerechte zweilagige Eindichtung der Durchdringungen, alternativ 

Flüssigkunststoff z.B. NOVA-Elastik 

7. Optimierung der Dachentwässerung nach Absprache




Gewerk II: Blitzschutzarbeiten 

Nach Abschluss der Dacharbeiten als separate Gewerkleistung: 

1. Demontage der bestehenden Blitzschutzringleitung inkl. aller Anschlüsse 

2. Verlegung einer neuen Ringleitung gemäss einer Blitzschutzberechnung 

entsprechend den Anforderungen auf lagesicheren Abstandshaltern 

3. Anbindung an alle Brandwände, Attikaverblechungen sowie Anbindung an 

Dachdurchdringungen 

4. Berechnungskonzept der gesamten Blitzschutz technischen Anlage 

5. Verbindungen zur Erdungsanlage inkl. Messprotokoll 

6. Übergabe von bauseits vorhandenen & aktualisierten Zeichnungen 

( pausfähig oder C A D ) 

Gewerk III: Blecharbeiten an den Attiken / Wand 

nach Abschluss der Dachabdichtungsarbeiten: 

1. Demontage & Wiedermontage der alten Blechabdeckungen. 

( Erneuerung auf Nachweis ) 

2. Teilbereiche im Wandanschluss nur mit Flüssigkunststoff z.B. NOVA- 

ELASTIK (Basis Polymerbitumen) möglich 

VIII. Kostenermittlung (Schätzkosten): 

Aufgrund der erfassten und notwendigen Ausführungsschritte, unter 

Berücksichtigung aller beschriebenen Parametern aus den objektbezogenen 

Anforderungen sowie technischen und anwendungsbezogenen Grundlagen, 

ist die nachfolgende Kostenermittlung auf Basis der zur Zeit gültigen 

Materialpreise sowie den zur Zeit üblichen regionalen Handwerkerpreisen 

ermittelt worden. 

Ein genaueres Ergebnis erbringt eine detaillierte Ausschreibung 

Ein Aufschlag für die Preisermittlung bei einer Ausführung der gesamten 

Leistung im Kalenderjahr 2012 ist bereits enthalten.




Budgetkosten für eine Ausführung in 2012: 

• untere Hauptdachfläche 210.000 - 250.000 € 

• obere Dachfläche (Bitumen) 20.000 - 24.000 € 

• Dach über Schlachterei 16.000 - 20.000 € 

• Vordach Eingangsbereich 22.000 - 27.000 € 

---------------------------------------------------------------------------- 

Gesamtkosten Dachregenerierung 268.000 - 321.000 € 

IX. 

Planungsvorbereitung: 

Um eine gezielte und erfolgreiche Instandsetzung der vakanten Dachflächen 

durchzuführen, bedarf es einer zielgerichteten Vorbereitung aus planerischer 

Sicht. 

Außerdem ist eine gute Koordination zwischen den überschneidenden 

Bereichen erforderlich: 

- Bauherr / Controlling 

- technische Vorplanung (Ausführungskriterien / Details /etc.) 

- Abstimmung der Handwerksleistung mit der erforderlichen Detailausführung 

- Überwachung der gesamten beauftragten Bauleistung 

- Bauabnahme durchzuführen. 

X. Systemkomponenten aus dem Hause NOVADACH: 

Aufgrund der langjährigen Erfahrung sowie den in gleicher Form bereits 

durchgeführten Objektrealisierungen bietet Ihnen das Unternehmen 

NOVADACH Abdichtungssysteme GmbH im Rahmen der gelieferten 

Systemkomponenten (NOVA-ISOROOF TCP / NOVA-Elastik) für Ihre 

geplante Abdichtungsmaßnahme auch einen kostengünstigen Service an 

notwendigen Ingenieurleistungen an.




1. Vorteile des Abdichtungssystem: 

‣ zugelassenes einlagiges Abdichtungssystem 

‣ Erfüllung der objektbezogenen Brandschutzanforderungen 

‣ technische Verarbeitungsvariante (vollflächiges Aufbringen) ohne 

Unterläufigkeit zum alten Dachschichtenpaket 

‣ Erfüllung aller notwendigen Eigenschaften zur Verwendung für die 

bestehenden objektspezifischen technischen Anforderungen 

‣ Systembezogene Einzelkomponenten für alle Detaillösungen 

2. Vorteile durch Ingenieurleistung: 

‣ komplette Ausschreibung aller notwendigen Maßnahmen in 

Langtextform 

‣ Planung der notwendigen technischen Ausführungsmerkmale 

‣ Berechnung für die mechanische Befestigungskonfiguration 

‣ Detailplanung 

‣ Abstimmung / Koordination mit Externen 

‣ Abstimmung mit den Handwerksbetrieb(en) vor Ort 

‣ sukzessive Bauüberwachung 

‣ Bauabnahme & Übergabe der Gesamtleistung 

3. Vorteile durch Systemgarantie: 

‣ versicherte Bauherrengarantie über 10 Jahre für die verwendeten 

Abdichtungsmaterialien, einschließlich Lohnkosten & Folgeschäden 

‣ erweiterte Produkthaftpflicht für Schäden, auch aus der 

Planungsphase




4. Vorteile durch Erfahrung: 

‣ Langzeiterfahrung der NOVADACH-Abdichtungsbahnen seit mehr als 

20 Jahren 

‣ Millionenfache Langzeitbewährung auf diversen Dachkonstruktionen 

weltweit 

‣ Verwendung in Deutschland von namhaften Bauherren der 

Automobilindustrie, Gewerbe- und Immobilienverwaltungen, 

mittelständischer Industriebetriebe, Handelsketten, etc. 

‣ Nachweisliche Belegung durch externe Langzeitgutachten 

‣ Qualitätsmanagement und Qualitätssicherung durch ständige 

Fremdüberwachung und Zertifizierung 

5. Kompetenz / Partner: 

Bei eventuellem Diskussionsbedarf stehe ich Ihnen gern zur Verfügung 

zur Verfügung: 

Mit freundlichen Grüßen 

i.A. Wilhelm Hastigsputh 

Anlagen: DVD mit Objektfotos

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