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Beitrag Revisionsorganisation Kreditrevision Steuerungsrevision Filialrevision IT-Revision Allgemeinrevision Deliktrevision Prüfung von Gutachten bei Pfandbriefbanken Prüfung von Beleihungswertgutachten von gewerblichen Immobilien im Inland. Autor: Marion Tonkel, Revisorin , Interne Revision, Prüfung der Geschäftsprozesse Kreditbearbeitung, Sicherheitenbewertung und Kreditrisikocontrolling, COREALCREDIT BANK AG. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bereichsübergreifende Themen (u. a. Revision, Vorstand, Personal). » Ein korrektes bzw. sachgerechtes Gutachten ist die Basis für eine fundierte Kreditentscheidung, die eine risikoorientierte Bewertung der Sicherheit voraussetzt. « I. Einleitung w Eine Refinanzierung von Darlehen über Hypotheken-Pfandbriefe gewinnt für Kreditinstitute aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage und der Einführung von Basel III noch mehr an Bedeutung. Als Sicherheit für die Hypotheken-Pfandbriefe dienen die bis zu 60% des Beleihungswerts grundpfandrechtlich belasteten Immobilien. Die Sicherheiten werden in Deckung genommen und bilden den Deckungsstock. Die Ermittlung des Beleihungswerts basiert auf dem Beleihungswertgutachten, welches den Anforderungen des Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertverordnung entsprechen muss. Darüber hinaus ist ein korrektes bzw. sachgerechtes Gutachten die Basis für eine fundierte Kreditentscheidung, die eine risikoorientierte Bewertung der Sicherheit voraussetzt. In den nachfolgenden Ausführungen wird neben einer komprimierten Darstellung der wesentlichen Anforderungen an das Beleihungswertgutachten sowie an die Gutachter der Schwerpunkt bezüglich der Prüfungsaspekte bzw. praktischen Prüfungsansätze auf Gutachten von gewerblichen Immobilien, insbesondere von älteren Büroimmobilien im Inland, gelegt. Gerade ältere Büroimmobilien bergen potenziell höhere Risiken in Bezug des Sicherheitenwerts bzw. höhere Modernisierungs kosten. Hier gilt es im Rahmen der Prüfung dieser Gutachten besonders kritisch bestimmte bzw. risikosensitive Bewertungsparameter zu hinterfragen. Auf ggf. bestehende Erleichterungsregelungen, z. B. im Kleindarlehensbereich, wird explizit nicht eingegangen. II. Anforderungen an das Beleihungswertgutachten und die Gutachter nach dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertverordnung 1. Beleihungswertgutachten Die Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten ergeben sich aus § 14 (Beleihungsgrenze) und § 16 (Beleihungswertermittlung) des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) in Verbindung mit der seit dem 01.08.2006 gültigen Beleihungswertverordnung (BelWertV), die die Anforderungen des Pfandbriefgesetzes konkretisiert. Die grundlegenden Vorgaben für Beleihungswertgutachten werden durch § 5 Abs. 3 der BelWertV festgelegt. Hiernach muss das Gutachten zur Objekt- und Standortqualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften und zur Beleihungsfähigkeit des Objekts, seine Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Stellung nehmen. Das Gutachten hat sich auch damit auseinander zu setzen, ob für die begutachtete Immobilie ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht und somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer aus reichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist (Drittverwendungsfähigkeit). Ein im Zeitverlauf erwarteter Verlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§ 11 Abs. 7) und der Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2) zu berücksichtigen. Die wesentlichen Bewertungsparameter und getroffenen Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen. Alle den Sach- und Ertragswert beeinflussenden Umstände, insbesondere auch etwaige Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungsverpflichtungen, Vorkaufsrechte, Baulasten etc. sind zu nennen, zu beachten und ggf. wertmindernd zu berücksichtigen. 78 04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
Beitrag Ableitend aus den vorgenannten inhaltlichen Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten sind somit zu den wesentlichen Bewertungsparametern (z. B. Bodenwert, Rohertrag, Drittverwendungsfähigkeit) ausreichende Begründungen aufzuführen, damit der jeweilige Ansatz für Dritte nachvollziehbar bzw. auch belegbar ist. Dies beinhaltet auch den Verweis auf die entsprechenden Datenquellen (z. B. Richtwerte Gutachterausschuss). Eine Grundanforderung für die Berücksichtigung der Immobiliensicherheit für die Pfandbriefdeckung ist die Beauftragung des Gutachters für das Beleihungswertgutachten durch die Pfandbriefbank. Eine Ausnahme besteht in den Fällen, wenn im Rahmen von Portfolioverkäufen oder Kooperationen (z. B. Konsortial kredit) Gutachten von anderen Kreditinstituten oder Versicherungsunternehmen vorgelegt werden, die den Anforderungen der BelWertV entsprechen, eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten Bewertungsparameter durchgeführt und das Ergebnis dieser Prüfung dokumentiert wurde 1 . In diesen Fällen sollte neben der Einhaltung der BelWertV geprüft werden, ob der Auftraggeber für das Gutachten das Kreditinstitut ist und der Gutachter nicht bereits für den Darlehensnehmer tätig war. Des Weiteren sollte die Überprüfung einer ausreichend dokumentierten Plausibilisierung der einzelnen bzw. wesentlichen Bewertungsparameter incl. der entsprechenden Nachweise ebenfalls Gegenstand der Prüfungshandlungen sein. Entsprechend § 16 Abs. 1 PfandBG und § 6 BelWertV muss der für Beleihungswertermittlungen zuständige Gutachter über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen. Darüber hinaus wird in § 6 BelWertV festgelegt, „…dass eine entsprechende Qualifikation bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet wird“. Bei der Auswahl von Gutachtern hat sich die Pfandbriefbank davon zu überzeugen, dass der Gutachter neben langjähriger Berufserfahrung in der Wertermittlung von Immobilien speziell über die zu Erstellung von Beleihungswertgutachten notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, verfügt. In der Regel verfügen die bei Pfandbriefbanken angestellten Gutachter über eine Zertifizierung der HypZert GmbH, zu der eine Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vorliegt. Im Rahmen der Prüfung sollte überprüft werden, ob eine gültige Zertifizierung vorhanden ist und die von der HypZert fortlaufende Informations- und Weiterbildungsverpflichtung eingehalten wird, damit eine Gewährleistung des vorgebenden Qualitätsstandards gegeben ist. Die Überprüfung dieser Anforderung gilt auch für extern eingeschaltete Gutachter. Eine entsprechende Qualifikation ist auch bei öffentlich bestellten Sachverständigen zu unterstellen. Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten sollte auch die Prüfung der Qualifikation der Gutachter Gegenstand einer System prüfung der Internen Revision sein, um einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV zu eruieren und anderseits einen ggf. bestehenden Handlungsbedarf zur Sicherung des Qualitäts standards aufzuzeigen. » Gerade ältere Büroimmobilien bergen potenziell höhere Risiken in Bezug des Sicherheitenwerts bzw. höhere Modernisierungskosten. Hier gilt es im Rahmen der Prüfung dieser Gutachten besonders kritisch bestimmte bzw. risikosensitive Bewertungs parameter zu hinterfragen. « Es dürfen keine Gutachten berücksichtigt werden, die vom Darlehensnehmer vorgelegt werden oder in Auftrag gegeben worden sind. 2. Gutachter Neben der Qualifikation bestehen auch Vorgaben zur Unabhängigkeit des Gutachters. Nach § 7 Abs. 1 der BelWertV muss der Gutachter sowohl vom Kreditaquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch von der Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung sowie vom Darlehensnehmer unabhängig sein. Der Gutachter darf somit nicht den Beleihungswert festsetzen oder den Kredit bearbeiten. Entsprechende interne schriftliche Regelungen sollten hierzu vorhanden und insbesondere im Auftragsschreiben (Letter of Instruction) bei Einschaltung eines externen Gutachters als Verpflichtung enthalten sein. Auch sollte im Rahmen der Prüfung z. B. darauf geachtet werden, ob ggf. der Gutachter in der Vergangenheit in einer Marktwertermittlung und/oder Portfoliobewertung im Auftrag des Darlehensnehmers involviert war. 1 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 2. 04–05 / 2013 RevisionsPraktiker 79
Seite 1 und 2: RevisionsPraktiker 04-05/2013 Revis
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