Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

Beitrag
Ableitend aus den vorgenannten inhaltlichen
Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten
sind somit zu den wesentlichen Bewertungsparametern
(z. B. Bodenwert, Rohertrag,
Drittverwendungsfähigkeit) ausreichende
Begründungen aufzuführen, damit der jeweilige
Ansatz für Dritte nachvollziehbar bzw. auch
belegbar ist. Dies beinhaltet auch den Verweis
auf die entsprechenden Datenquellen (z. B.
Richtwerte Gutachterausschuss).
Eine Grundanforderung für die Berücksichtigung
der Immobiliensicherheit für die Pfandbriefdeckung
ist die Beauftragung des Gutachters
für das Beleihungswertgutachten durch die
Pfandbriefbank. Eine Ausnahme besteht in den
Fällen, wenn im Rahmen von Portfolioverkäufen
oder Kooperationen (z. B. Konsortial kredit)
Gutachten von anderen Kreditinstituten oder
Versicherungsunternehmen vorgelegt werden,
die den Anforderungen der BelWertV entsprechen,
eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten
Bewertungsparameter durchgeführt
und das Ergebnis dieser Prüfung dokumentiert
wurde 1 . In diesen Fällen sollte neben der
Einhaltung der BelWertV geprüft werden, ob
der Auftraggeber für das Gutachten das Kreditinstitut
ist und der Gutachter nicht bereits für
den Darlehensnehmer tätig war. Des Weiteren
sollte die Überprüfung einer ausreichend dokumentierten
Plausibilisierung der einzelnen bzw.
wesentlichen Bewertungsparameter incl. der
entsprechenden Nachweise ebenfalls Gegenstand
der Prüfungshandlungen sein.
Entsprechend § 16 Abs. 1 PfandBG und § 6
BelWertV muss der für Beleihungswertermittlungen
zuständige Gutachter über die hierzu
notwendige Berufserfahrung sowie über die
notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen
verfügen. Darüber hinaus
wird in § 6 BelWertV festgelegt, „…dass eine
entsprechende Qualifikation bei Personen,
die von einer staatlichen, staatlich anerkannten
oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten
Stelle als Sachverständige oder Gutachter
für die Wertermittlung bestellt oder zertifiziert
worden sind, vermutet wird“. Bei der Auswahl
von Gutachtern hat sich die Pfandbriefbank
davon zu überzeugen, dass der Gutachter
neben langjähriger Berufserfahrung in der
Wertermittlung von Immobilien speziell über
die zu Erstellung von Beleihungswertgutachten
notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich
des jeweiligen Immobilienmarkts und der
Objektart, verfügt.
In der Regel verfügen die bei Pfandbriefbanken
angestellten Gutachter über eine Zertifizierung
der HypZert GmbH, zu der eine
Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vorliegt.
Im Rahmen der Prüfung sollte überprüft
werden, ob eine gültige Zertifizierung vorhanden
ist und die von der HypZert fortlaufende
Informations- und Weiterbildungsverpflichtung
eingehalten wird, damit eine Gewährleistung
des vorgebenden Qualitätsstandards gegeben
ist. Die Überprüfung dieser Anforderung
gilt auch für extern eingeschaltete Gutachter.
Eine entsprechende Qualifikation ist auch
bei öffentlich bestellten Sachverständigen zu
unterstellen.
Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten
sollte auch die Prüfung der Qualifikation
der Gutachter Gegenstand einer
System prüfung der Internen Revision sein, um
einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der
Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV
zu eruieren und anderseits einen ggf. bestehenden
Handlungsbedarf zur Sicherung des
Qualitäts standards aufzuzeigen.
» Gerade ältere
Büroimmobilien
bergen potenziell
höhere Risiken
in Bezug des
Sicherheitenwerts
bzw. höhere
Modernisierungskosten.
Hier gilt
es im Rahmen der
Prüfung dieser
Gutachten besonders
kritisch bestimmte
bzw. risikosensitive
Bewertungs parameter
zu hinterfragen. «
Es dürfen keine Gutachten berücksichtigt
werden, die vom Darlehensnehmer vorgelegt
werden oder in Auftrag gegeben worden sind.
2. Gutachter
Neben der Qualifikation bestehen auch Vorgaben
zur Unabhängigkeit des Gutachters.
Nach § 7 Abs. 1 der BelWertV muss der Gutachter
sowohl vom Kreditaquisitions- und Kreditentscheidungsprozess
als auch von der Objektvermittlung,
-verkauf und -vermietung sowie
vom Darlehensnehmer unabhängig sein. Der
Gutachter darf somit nicht den Beleihungswert
festsetzen oder den Kredit bearbeiten.
Entsprechende interne schriftliche Regelungen
sollten hierzu vorhanden und insbesondere
im Auftragsschreiben (Letter of Instruction)
bei Einschaltung eines externen Gutachters
als Verpflichtung enthalten sein. Auch sollte
im Rahmen der Prüfung z. B. darauf geachtet
werden, ob ggf. der Gutachter in der Vergangenheit
in einer Marktwertermittlung und/oder
Portfoliobewertung im Auftrag des Darlehensnehmers
involviert war. 1 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 2.
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
79