Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

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» Im Rahmen
der Prüfung
von Beleihungswertgutachten
sollte
auch die Prüfung der
Qualifikation der
Gutachter Gegenstand
einer Systemprüfung
der Internen Revision
sein, um einerseits
die ordnungsgemäße
Umsetzung
der Vorgaben aus
dem PfandBG
und der BelWertV
zu eruieren und
andererseits einen
ggf. bestehenden
Handlungsbedarf
zur Sicherung des
Qualitätsstandards
aufzuzeigen. «
2 FTD v. 23.12.2010 ,Aufschwung geht am Büromarkt
vorbei.
3 Vgl. BelWertV § 3 Abs. 1.
4 Vgl. PfandBG § 16Abs. 1.
5 Vgl. BelWertV § 8 Abs. 1.
6 Vgl. BelWertV Anl. 1-4
7 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 4.
Zusätzlich ergeben sich aus dem § 16 PfandbG
und § 7 Abs. 2 BelWertV Anforderungen zur
Funktionstrennung hinsichtlich der bei Pfandbriefbanken
intern angestellten Gutachter.
Deren Gutachten dürfen nur dann zugrunde
gelegt werden, wenn aufbauorganisatorisch
sichergestellt ist, dass die betreffenden Gutachter
nur der Geschäftsleitung verantwortlich
oder Teil einer Gutachtereinheit sind, die nicht
einem Bereich zugeordnet werden, die für die
Anbahnung von Immobilienkreditgeschäften
zuständig ist. Hier sollte geprüft werden, ob die
Aufbauorganisation – auch bis zur Geschäftsleitungsebene
– diese Vorgaben erfüllt.
III. Bewertung von gewerblichen
Immobilien/Büroimmobilien
In der Regel befindet sich im Bestand der finanzierten
Gewerbeimmobilien eines Kreditinstituts
ein größerer Anteil an älteren Büroimmobilien
und stellt somit auch ggf. einen
Schwer punkt von Gutachtenprüfungen dar.
Resultierend aus der Finanzmarktkrise hat sich
der Immobilienmarkt für Büro- bzw. Gewerbeimmobilien
in den letzten Jahren dahingehend
verändert, dass durch hohe Überkapazitäten,
bedingt durch hohe Leerstandraten und
zahlreiche Neubauten, in einigen Städten die
Mieten leicht unter Druck geraten sind. Aufgrund
der Überkapazität werden überwiegend
neue, energieeffiziente Büroimmobilien
nachgefragt werden. Ältere Objekte werden
nur dann von einer Nachfrage partizipieren,
wenn sie nachhaltig modernisiert sind 2 . Aus
Sicht der Bank muss daher die Nachhaltigkeit
einer Büroimmobilie eine große Rolle spielen.
Die Nachhaltigkeit umfasst u. a. neben einem
Bürokonzept, das die Effizienz der Flächennutzung
berücksichtigt, auch integrierte Verund
Entsorgungssysteme mit einer modernen
Gebäudeleittechnik. Das Kriterium Nachhaltigkeit
ist auch unter dem Aspekt der Drittverwendungsfähigkeit
zu sehen
1. Grundsätze der Beleihungswertermittlung
Entsprechend der BelWertV sowie PfandBG
wird der Beleihungswert als der Wert der
Immobilie definiert, der ohne Berücksichtigung
von vorübergehenden, konjunkturell
bedingten Wertschwankungen während der
gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung
voraussichtlich erzielt wird 3 . Der
ermittelte Beleihungswert darf den Marktwert
nicht überschreiten 4 .
Eine Grundanforderung an die Ermittlung des
Beleihungswerts ist die getrennte Ermittlung
des Sach- und Ertragswerts sowie die durchgeführte
Besichtigung des zu bewertenden
Objekts. Für die Ermittlung bzw. Festlegung des
Beleihungswerts von Gewerbeimmobilien ist
der Ertragswert maßgeblich. Der ermittelte
Ertragswert darf gem. BelWertV § 4 Abs. 3 den
Sachwert nicht mehr als 20% überschreiten,
ansonsten ist eine besondere Überprüfung der
Nachhaltigkeit der Erträge und Kapitalisierung
vorzunehmen.
Für das Ertragswertverfahren ist der Ertragswert
der baulichen Anlage, getrennt vom
Bodenwert, zu ermitteln 5 . Des Weiteren werden
laut der BelWertV zu den einzelnen Bewertungsparameter
Bandbreiten je nach Objektartund
-ausstattung vorgegeben 6 . Im Rahmen der
Prüfungshandlungen sollte daher neben der
Einhaltung der vorgenannten Grundanforderungen
an die Bewertungssystematik auch die
sachgerechte Einhaltung der vorgegebenen
Bandbreiten zu den jeweiligen Bewertungsparametern
geprüft werden.
2. Bewertungsparameter
Nachfolgend wird auf ausgewählte bzw. kritische
Bewertungsparameter eingegangen, die
einen maßgeblichen Einfluss auf die Ermittlung
des Beleihungswerts haben können und daher
risikoorientiert beurteilt werden sollten.
a) Baulasten und Altlasten
Das Gutachten sollte neben der allgemeinen
Beschreibung der Makro- und Mikrolage, Vermietungsmarkt
eine Objektbeschreibung (Nutzungsart,
Baujahr, Baustandard, Ergebnisse
der Objektbesichtigung) und Darstellung der
Grundbuchsituation incl. ggs. bestehende Bauund
Altlasten beinhalten.
Eine Aussage zu einer bestehenden Baulast
muss im Gutachten enthalten sein, da ggf. eine
wertbeeinträchtigende Auswirkung des Grundstückswerts
vorliegt, die auch zu bewerten ist 7 .
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04–05 / 2013 RevisionsPraktiker