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Stadt Wetzlar, Kernstadt<br />
<strong>Begründung</strong> zum 2. Entwurf <strong>de</strong>s<br />
Bebauungsplanes Nr. 298<br />
„Nachtigallenpfad“<br />
Stand: 26.07.2013<br />
Bearbeitet:<br />
Bebauungsplan: Dipl.-Ing. Elisabeth Scha<strong>de</strong>, Städtebauarchitektin AKH<br />
Planungsbüro Holger Fischer - Konrad-A<strong>de</strong>nauer-Straße 16 - 35440 Lin<strong>de</strong>n - Tel. 06403 9537-0 Fax 9537-30
Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 2<br />
Übersichtskarte<br />
Räumlicher<br />
Geltungsbereich<br />
Räumlicher<br />
Geltungsbereich<br />
Aufforstungsfläche<br />
genor<strong>de</strong>t, ohne Maßstab<br />
Inhalt<br />
1. Veranlassung und Planziel<br />
1.1 Verfahren und Verfahrensstand<br />
1.2 Planziele <strong>de</strong>s 2. Entwurfes<br />
2. Raumordnung und Flächennutzungsplan<br />
3. Räumlicher Geltungsbereich<br />
4. Städtebauliche Konzeption<br />
5. Inhalt und Festsetzungen<br />
5.1. Art <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
5.1.1 Allgemeines Wohngebiet<br />
5.2 Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
5.3. Bauweise und Baugrenzen<br />
5.4 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo<strong>de</strong>n, Natur und Landschaft<br />
5.5 Verkehrsflächen<br />
6. Orts- und Gestaltungssatzung<br />
7. Umweltschützen<strong>de</strong> Belange<br />
8. Wasserwirtschaftliche Belange<br />
9. Sonstige Infrastruktur<br />
10. Denkmalschutz<br />
11. Bo<strong>de</strong>nordnung<br />
12. Städtebauliche Vorkalkulation<br />
13. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen<br />
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Lin<strong>de</strong>n – 07/2013
Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 3<br />
1 Veranlassung und Planziel<br />
Das rd. 0,4 ha große Flurstück Nr. 16/1 (vormals 131/16) zwischen <strong>de</strong>n Straßen Nachtigallenpfad, Wahlheimer<br />
Weg und Philosophenweg soll auf Wunsch <strong>de</strong>r Eigentümergemeinschaft einer städtebaulichen Ordnung<br />
und Umnutzung mit <strong>de</strong>m Ziel zugeführt wer<strong>de</strong>n, entlang <strong>de</strong>s Nachtigallenpfa<strong>de</strong>s <strong>de</strong>n Bau von max. drei<br />
Wohngebäu<strong>de</strong>n zu ermöglichen und das Grundstück ansonsten dauerhaft als innerstädtische Grünfläche zu<br />
erhalten und zu pflegen.<br />
Die Fläche nördlich <strong>de</strong>r aus <strong>de</strong>n 30er Jahren <strong>de</strong>s 20. Jahrhun<strong>de</strong>rts stammen<strong>de</strong>n Villa am Philosophenweg<br />
(Flst. 19/3) zeigt in Teilen noch eine parkähnliche Gestaltung mit Treppen, kleinen Aussichtsplateaus sowie<br />
einem Wasserbecken, die auf Bemühungen <strong>de</strong>r früheren Eigentümer <strong>de</strong>s Anwesens zurückgeht, das seinerzeit<br />
offenbar bewal<strong>de</strong>te Gebiet einer Freizeitnutzung zuzuführen. Der ehemals lockere und gegenwärtig<br />
als Wald i.S.d. Forstgesetzes anzusprechen<strong>de</strong> Baumbestand weist nicht zuletzt wegen <strong>de</strong>r schlecht zugänglichen<br />
Hanglage mittlerweile aber ein erhebliches Pflege<strong>de</strong>fizit auf, da das Ziel einer „Kultivierung“ <strong>de</strong>s Wal<strong>de</strong>s<br />
auch mit einem weit reichen<strong>de</strong>n, über Jahrzehnte anhalten<strong>de</strong>n Verzicht auf die gebotenen forstlichen<br />
Pflegemaßnahmen einherging, weshalb <strong>de</strong>r Bestand heute eine be<strong>de</strong>nkliche Altersstruktur aufweist. Zahlreichen<br />
alten und aus Grün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Verkehrssicherheit teilweise bereits als kritisch zu beurteilen<strong>de</strong>n Laubbäumen<br />
steht eine dichte Naturverjüngung entgegen, die nunmehr dringend einer Durchforstung bedarf.<br />
Gleichzeitig wur<strong>de</strong> die Zugänglichkeit <strong>de</strong>s Hanges durch die jüngsten baulichen Erweiterungen am Philosophenweg<br />
erheblich erschwert, die forstliche Bewirtschaftung <strong>de</strong>s Waldbestan<strong>de</strong>s damit zusätzlich infrage<br />
gestellt, zumal das Forstrecht kaum Einfluss auf das Pflegeregime im Privatwald auszuüben vermag. Das<br />
durch <strong>de</strong>n vorliegen<strong>de</strong>n Bebauungsplan verfolgte Konzept zur künftigen Pflege <strong>de</strong>s Wal<strong>de</strong>s beruht daher auf<br />
<strong>de</strong>r Annahme, dass die weitere Unterlassung forstlicher Maßnahmen bereits mittelfristig zu einer völlig unbefriedigen<strong>de</strong>n<br />
Bestandssituation führen wird.<br />
Die Möglichkeit zur Errichtung von Wohngebäu<strong>de</strong>n im Nor<strong>de</strong>n von Flst. 16/1 ist <strong>de</strong>shalb mit <strong>de</strong>m Ziel verbun<strong>de</strong>n,<br />
<strong>de</strong>n zentralen Hangbereich durch Integration in die Grundstücke mit entsprechen<strong>de</strong>n Pflegeauflagen<br />
in seinem parkähnlichen Charakter wie<strong>de</strong>rherzustellen und dauerhaft zu erhalten.<br />
Planziel <strong>de</strong>s Bebauungsplanes ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes i.S.d. § 4 BauNVO auf<br />
einer rd. 0,1 ha großen Teilfläche <strong>de</strong>s Flurstücks Nr. 16/1 zwischen <strong>de</strong>n Straßen Nachtigallenpfad, Wahlheimer<br />
Weg und Philosophenweg. Die verbleiben<strong>de</strong>n Freiflächen zwischen <strong>de</strong>r Bebauung am Philosophenweg<br />
und <strong>de</strong>m geplanten Allgemeinen Wohngebiet wer<strong>de</strong>n als von einer Bebauung freizuhalten<strong>de</strong> Flächen<br />
ausgewiesen.<br />
Das Allgemeine Wohngebiet soll einen innenstadtnahen und <strong>de</strong>shalb für Wohnzwecke beson<strong>de</strong>rs geeigneten<br />
Bereich <strong>de</strong>s Wetzlarer Stadtgebiets für eine geordnete städtebauliche Verdichtung erschließen. Im Zuge<br />
<strong>de</strong>r Ausweisung <strong>de</strong>r verbleiben<strong>de</strong>n und im forstrechtlichen Sinne als Wald zu betrachten<strong>de</strong>n Gehölzbestän<strong>de</strong><br />
als von einer Bebauung freizuhalten<strong>de</strong> Flächen, wird zugleich die Festsetzung von Maßnahmen<br />
zum Aufbau und zur Pflege eines vielschichtigen, ökologisch hochwertigen Laubholzbestan<strong>de</strong>s ermöglicht.<br />
Zum Vorentwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes war die Ausgestaltung als vorhabenbezogener Bebauungsplan i.S.d.<br />
§ 12 BauGB vorgesehen; zum Entwurf wird hiervon jedoch abgesehen, insbeson<strong>de</strong>re vor <strong>de</strong>m Hintergrund,<br />
dass die gebotene städtebauliche Ordnung auch im Zuge einer im Vergleich zum Vorentwurf vorgenommenen,<br />
restriktiveren Ausweisung <strong>de</strong>r überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit einer Konkretisierung<br />
<strong>de</strong>r Festsetzungen zum Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung herbeigeführt wer<strong>de</strong>n kann. Zugleich kann mit<br />
<strong>de</strong>m vorliegen<strong>de</strong>n Bebauungsplan somit eine behutsame städtebauliche Nachverdichtung langfristig flexibel<br />
und ohne eine Begrenzung auf ein konkretes Einzelvorhaben planungsrechtlich vorbereitet wer<strong>de</strong>n.<br />
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Lin<strong>de</strong>n – 07/2013
Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 4<br />
1.1. Verfahren und Verfahrensstand<br />
- Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs.1 BauGB: 13.12.2005, Bekanntmachung 1 : 13.01.2006<br />
- Frühzeitige Beteiligung <strong>de</strong>r Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB: 20.01.2006 bis 03.02.2006, Bekanntmachung:<br />
13.01.2006<br />
- Frühzeitige Beteiligung <strong>de</strong>r Behör<strong>de</strong>n und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1<br />
BauGB: Anschreiben 16.12.2005, Frist 03.02.2006<br />
- Beteiligung <strong>de</strong>r Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.2 BauGB: 22.04.2013 – 24.05.2013 (einschließlich),<br />
Bekanntmachung am 12.04.2013<br />
- Beteiligung <strong>de</strong>r Behör<strong>de</strong>n und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.2 BauGB: Anschreiben<br />
15.04.2013, Frist 24.05.2013 (einschließlich).<br />
- Erneute Beteiligung <strong>de</strong>r Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB:<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r im Beteiligungsverfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen<br />
wird <strong>de</strong>r Entwurf in einem Teilbereich überarbeitet (vgl. Ziffer 1.2. Planziel <strong>de</strong>s 2. Entwurfs). Die<br />
Grundzüge <strong>de</strong>r Planung sind durch die Än<strong>de</strong>rung und Ergänzung <strong>de</strong>s Planentwurfs nicht betroffen. Die Stellungnahmen<br />
von <strong>de</strong>n von <strong>de</strong>r Planung betroffenen Öffentlichkeit und <strong>de</strong>n berührten Behör<strong>de</strong>n und sonstiger<br />
Träger öffentlicher Belange wer<strong>de</strong>n erneut eingeholt.<br />
Die Än<strong>de</strong>rungen / Ergänzungen sind die farblich abgesetzten bzw. bei s/w-Fassung die hellgrauen Passagen.<br />
Dabei wird gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu <strong>de</strong>n geän<strong>de</strong>rten o<strong>de</strong>r ergänzten<br />
Teilen abgegeben wer<strong>de</strong>n können.<br />
1.2. Planziele <strong>de</strong>s 2. Entwurfes<br />
Der 2. Entwurf umfasst im Wesentlichen folgen<strong>de</strong> Än<strong>de</strong>rungen / Ergänzungen:<br />
- Verän<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>r Aufforstungsfläche, Gemarkung Münchholzhausen, Flur 16, Flurstück 80<br />
(tlw.) um rd. 150 m in Richtung Südosten,<br />
- Anpassung <strong>de</strong>r Zuordnungsfestsetzung: Die Zuordnungsfestsetzung (Ziffer 2.5 <strong>de</strong>r Textlichen Festsetzungen)<br />
lautet wie Folgt: Für die erfor<strong>de</strong>rliche Waldumwandlung erfolgt ein forstrechtlicher Ausgleich<br />
(Ersatzaufforstung) in <strong>de</strong>r Gemarkung Münchholzhausen. Dieser wird in <strong>de</strong>r Bilanzierung <strong>de</strong>s<br />
Eingriffs berücksichtigt, das verbleiben<strong>de</strong> Defizit von 51.120 Punkten wird über <strong>de</strong>n Kauf von Ökopunkten<br />
aus <strong>de</strong>m Ökokonto <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar ausgeglichen. Von <strong>de</strong>n insgesamt zugeordneten<br />
Maßnahmen/ Punkten entfällt ein Anteil von 100% auf die Baugrundstücke.<br />
- Ergänzung <strong>de</strong>r Textlichen Festsetzungen Ziffer 2.3.2 um eine Ausführungsfrist, Vergrößerung <strong>de</strong>r<br />
Aufforstungsfläche auf rd. 1.150 m² (Textliche Festsetzung Ziffer 2.4.3),<br />
- Integration einer Bauzeitenbeschränkung in die Hinweise (Ziffer 4.4 <strong>de</strong>r Textlichen Festsetzungen),<br />
- Aktualisierung <strong>de</strong>r gegenwärtig gelten<strong>de</strong>n Rechtsvorschriften und<br />
- Anpassung <strong>de</strong>r <strong>Begründung</strong> und <strong>de</strong>s Umweltberichtes […]<br />
Die sonstigen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Gestaltungsvorschriften<br />
<strong>de</strong>s Bebauungsplanentwurfes vom 22.01.2013 gelten unverän<strong>de</strong>rt fort.<br />
1<br />
Bekanntmachungen erfolgen in <strong>de</strong>r Wetzlarer Neuen Zeitung<br />
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Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 5<br />
2. Raumordnung und Flächennutzungsplan<br />
Raumordnung<br />
Der wirksame Regionalplan Mittelhessen 2010 (RPM 2010 ) weist für <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r bestehen<strong>de</strong>n Bebauung<br />
Vorranggebiet Siedlung Bestand aus. Weiterhin ist eine Hauptwasserleitung dargestellt.<br />
Vorbereiten<strong>de</strong> Bauleitplanung<br />
Der wirksame Flächennutzungsplan <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar stellt das Plangebiet als „Sonstige Waldfläche“ dar.<br />
Der Landschaftsplan <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar trifft keine darüber hinausgehen<strong>de</strong>n planungsrelevanten Aussagen.<br />
Die geplante Nutzungsän<strong>de</strong>rung macht für diesen Bereich eine Än<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s wirksamen Flächennutzungsplanes<br />
mit <strong>de</strong>r Aussage „Wohnbaufläche“ erfor<strong>de</strong>rlich. Die Stadtverordnetenversammlung <strong>de</strong>r Stadt<br />
Wetzlar hat in <strong>de</strong>r Sitzung am 15.03.2011 darüber beraten und <strong>de</strong>n Entwurfs- und Offenlagebeschuss dazu<br />
gefasst.<br />
Die 56. Än<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes beinhaltet neben <strong>de</strong>r Darstellung „Wohnbaufläche“ im südlichen<br />
Anschluss die Darstellung „private Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage“. Der hiermit vorliegen<strong>de</strong><br />
Bebauungsplan-Entwurf konkretisiert diese Darstellung auf <strong>de</strong>r Ebene <strong>de</strong>r verbindlichen Bauleitplanung<br />
als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zum Erhalt von Bo<strong>de</strong>n, Natur und Landschaft; Entwicklungsziel<br />
„Hallenartiger Laubwald mit strukturiertem Unterwuchs und Nisthöhlen“. Bei <strong>de</strong>r Fortentwicklung<br />
<strong>de</strong>r inhaltlichen Darstellungen <strong>de</strong>s Flächennutzungsplans kann die Stadt jedoch aufgrund <strong>de</strong>r<br />
eher generalisieren<strong>de</strong>n Darstellungen <strong>de</strong>s Flächennutzungsplans einen Entwicklungsspielraum in Anspruch<br />
nehmen, um passgenau auf örtliche städtebauliche Planungsbedingungen eingehen zu können. Die planerische<br />
Schranke bei <strong>de</strong>r Ausgestaltung dieses Freiraums wird vorliegend nicht erreicht, da durch die kleinteilige<br />
Abweichung <strong>de</strong>s Bebauungsplans das Grundgerüst <strong>de</strong>s Flächennutzungsplans nicht beeinträchtigt wird.<br />
Das Verfahren zur 56. Än<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes erfolgt parallel zum Bebauungsplan Nr. 298<br />
„Nachtigallenpfad“.<br />
3. Räumlicher Geltungsbereich<br />
Der räumliche Geltungsbereich <strong>de</strong>s Bebauungsplanes umfasst die Flächen Flur 11, Flst. Nr. 16/1 sowie Flst.<br />
Nr. 113 tlw. (Straßenparzelle Nachtigallenpfad) und die nördlich angrenzen<strong>de</strong>n Flurstücke Nr. 3/6 und 3/7.<br />
Das Gebiet wird im Nor<strong>de</strong>n von Wohnbebauung <strong>de</strong>r 1950-60er Jahre und im Westen durch die Straße<br />
Wahlheimer Weg sowie daran anschließen<strong>de</strong> (Wohn-)bebauung begrenzt. Im Sü<strong>de</strong>n schließen die überwiegend<br />
durch Büronutzung geprägte Villa einschließlich mo<strong>de</strong>rnem Anbau und <strong>de</strong>r Philosophenweg mit <strong>de</strong>r<br />
angrenzen<strong>de</strong>n Bebauung an.<br />
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Im Vergleich zum Vorentwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes wur<strong>de</strong> <strong>de</strong>r räumliche Geltungsbereich im Bereich <strong>de</strong>r<br />
Straßenparzelle <strong>de</strong>s Nachtigallenweges (Flst. Nr. 113) geringfügig nach Osten hin erweitert. Die Wen<strong>de</strong>anlage<br />
im Nor<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Plangebietes, die bereits in <strong>de</strong>r Katastergrundlage dargestellt ist, wird als Verkehrsfläche<br />
in <strong>de</strong>n räumlichen Geltungsbereich <strong>de</strong>s Bebauungsplanes aufgenommen.<br />
Darüber hinaus hat eine Ersatzaufforstungsfläche in <strong>de</strong>r Gemarkung Münchholzhausen, Fl. 16, Flst. 80<br />
(teilw.) Eingang in <strong>de</strong>n normativen Teil <strong>de</strong>s Bebauungsplanes gefun<strong>de</strong>n. In einem Teilbereich <strong>de</strong>s Flurstücks<br />
ist eine Ersatzaufforstung mit Laubbäumen mit einem Flächenumfang von 1.150 m² vorzunehmen. Details<br />
wer<strong>de</strong>n mit <strong>de</strong>m Forstamt Wetzlar abgestimmt. Die Verän<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>r festgesetzten Fläche auf <strong>de</strong>m<br />
Flurstück steht im Mittelpunkt <strong>de</strong>r Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB.<br />
4. Städtebauliche Konzeption<br />
Zur Ausweisung gelangt ein rd. 0,2 ha umfassen<strong>de</strong>s Allgemeines Wohngebiet mit drei dargestellten Grundstücken<br />
in einer Tiefe von jeweils rd. 25 m. Die Erschließung soll über <strong>de</strong>n Knotenpunkt Wahlheimer<br />
Weg/Philosophenweg und von Nor<strong>de</strong>n her über <strong>de</strong>n zu diesem Zwecke teilräumlich zu erweitern<strong>de</strong>n Nachtigallenpfad<br />
erfolgen, <strong>de</strong>r in seinem westlichen, bereits abgetreppten Abschnitt als Fußweg festgesetzt wer<strong>de</strong>n<br />
soll.<br />
Die westlich und südlich an die Wohnbebauung anschließen<strong>de</strong>n Bereiche sollen als von einer Bebauung<br />
freizuhalten<strong>de</strong> Flächen festgesetzt wer<strong>de</strong>n, während im Bebauungsplan zugleich durch die Festsetzung von<br />
Maßnahmen zur Entwicklung und Pflege <strong>de</strong>r Baumbestän<strong>de</strong> i.S. von Entwicklungszielen ein Erhalt <strong>de</strong>s<br />
waldartigen Charakters <strong>de</strong>r Bestän<strong>de</strong> gewährleistet wer<strong>de</strong>n kann. Zu<strong>de</strong>m wer<strong>de</strong>n auch zahlreiche Einzelbäume<br />
zum Erhalt festgesetzt.<br />
Das Gelän<strong>de</strong> ist sü<strong>de</strong>xponiert. Die Hangneigung ermöglicht die Errichtung von Gebäu<strong>de</strong>n, die auch aus<br />
architektonischer Sicht anspruchsvoll und in gehobener Qualität gestaltet wer<strong>de</strong>n können.<br />
Ein großer Stellenwert bei <strong>de</strong>r Umnutzung <strong>de</strong>s Grundstücks im o.g. Sinne kommt insbeson<strong>de</strong>re auch <strong>de</strong>r<br />
Gestaltung <strong>de</strong>r Außenanlagen zu. Vorgesehen ist zum einen die Wie<strong>de</strong>rbelebung <strong>de</strong>r Strukturen und Anlagen,<br />
die damals <strong>de</strong>n augenscheinlich nicht vollen<strong>de</strong>ten Park kennzeichneten und zum an<strong>de</strong>ren <strong>de</strong>r Erhalt<br />
<strong>de</strong>s gegenwärtig das Stadtbild prägen<strong>de</strong>n „waldartigen Charakters“ <strong>de</strong>s Gesamtbereiches.<br />
Durch <strong>de</strong>n Erhalt ausgewählter Bäume im Zentrum und die Neuentwicklung gestufter Gehölzrän<strong>de</strong>r ist es<br />
möglich, bei<strong>de</strong>n Zielvorstellungen gleichermaßen Rechnung zu tragen, so dass <strong>de</strong>r Eingriff in das Stadtbild<br />
insbeson<strong>de</strong>re von Sü<strong>de</strong>n und Westen aus gesehen äußerst behutsam gestaltet wer<strong>de</strong>n kann und tradierte<br />
Ein- und Anblicke im Ergebnis kaum Verän<strong>de</strong>rungen erfahren.<br />
5. Inhalt und Festsetzungen<br />
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen,<br />
wirtschaftlichen und umweltschützen<strong>de</strong>n Anfor<strong>de</strong>rungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen<br />
miteinan<strong>de</strong>r in Einklang bringt, und eine <strong>de</strong>m Wohl <strong>de</strong>r Allgemeinheit entsprechen<strong>de</strong> sozialgerechte<br />
Bo<strong>de</strong>nnutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen<br />
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für <strong>de</strong>n allgemeinen Klimaschutz,<br />
sowie die städtebauliche Gestalt und <strong>de</strong>n Erhalt und die Entwicklung <strong>de</strong>s Orts- und <strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s.<br />
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5.1. Art <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
5.1.1. Allgemeines Wohngebiet<br />
Zur Ausweisung gelangt ein vorwiegend <strong>de</strong>m Wohnen dienen<strong>de</strong>s Allgemeines Wohngebiet i.S.d. § 4<br />
Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990 ). Allgemein zulässig sind:<br />
- Wohngebäu<strong>de</strong>,<br />
- die <strong>de</strong>r Versorgung <strong>de</strong>s Gebiets dienen<strong>de</strong>n Lä<strong>de</strong>n, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stören<strong>de</strong><br />
Handwerksbetriebe und<br />
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.<br />
Hinzu kommen gemäß § 13 BauNVO Räume für freie Berufe (Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher<br />
Gewerbetreiben<strong>de</strong>r, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben).<br />
Aus städtebaulichen Grün<strong>de</strong>n setzt <strong>de</strong>r Bebauungsplan fest, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise<br />
zulässigen Nutzungen (Betriebe <strong>de</strong>s Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht stören<strong>de</strong> Gewerbebetriebe,<br />
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig sind. Der Ausschluss entspricht<br />
insofern <strong>de</strong>m städtebaulichen Ziel, innerhalb <strong>de</strong>s räumlichen Geltungsbereiches keine Nutzungen<br />
planungsrechtlich vorzubereiten, die <strong>de</strong>r angestrebten Standortqualität entgegen stehen können, ein erhöhtes<br />
Ziel- und Quellverkehrsaufkommen zur Folge haben o<strong>de</strong>r im Kontext <strong>de</strong>r im Umfeld vorhan<strong>de</strong>nen Wohnnutzung<br />
bzw. <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>s Plangebietes nicht o<strong>de</strong>r nur bedingt verträglich untergebracht wer<strong>de</strong>n können.<br />
5.2. Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
Das Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung wird unter Bezugnahme auf <strong>de</strong>n 2. Abschnitt <strong>de</strong>r BauNVO bestimmt durch:<br />
die zulässige Grundflächenzahl, die angibt, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne<br />
<strong>de</strong>s § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind.<br />
Die zulässigen Grundflächen dürfen durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,<br />
untergeordneten Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb <strong>de</strong>r Gelän<strong>de</strong>oberfläche, durch<br />
die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, regelmäßig bis zu 50 % überschritten wer<strong>de</strong>n.<br />
die zulässige Geschossflächenzahl, die angibt, wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche im<br />
Sinne <strong>de</strong>s § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind.<br />
Für das Baugebiet gilt:<br />
Grundflächenzahl<br />
Geschossflächenzahl<br />
Traufhöhe / Firsthöhe<br />
GRZ = 0,4 – die festgesetzte Grundflächenzahl orientiert sich an <strong>de</strong>r Obergrenze<br />
<strong>de</strong>s § 17 BauNVO und <strong>de</strong>r Umgebung<br />
GFZ = 0,6 – die festgesetzte Geschossflächenzahl unterschreitet die zulässige<br />
Obergrenze <strong>de</strong>s § 17 BauNVO gestattet aber eine in Maßstab und Ausführung<br />
ortsgerechte Bebauung.<br />
TH = max. 4,5 m und FH = max. 7,0 m – die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen<br />
ermöglichen im Vergleich zu <strong>de</strong>r im Vorentwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes<br />
ausschließlich vorgesehen max. zulässigen Gebäu<strong>de</strong>oberkante (OK Geb. ) nunmehr<br />
eine ein<strong>de</strong>utige und hinsichtlich <strong>de</strong>s städtebaulichen Umfel<strong>de</strong>s verträgliche<br />
Höhenentwicklung <strong>de</strong>r geplanten Bebauung, insbeson<strong>de</strong>re vor <strong>de</strong>m Hintergrund<br />
<strong>de</strong>s im Plangebiet vorhan<strong>de</strong>nen Höhenversatzes. Zu<strong>de</strong>m erfolgte<br />
eine Reduzierung <strong>de</strong>r max. zulässigen Höhenentwicklung von OK Geb. = 8,0 m<br />
auf nunmehr FH = max. 7,0 m.<br />
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Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 8<br />
Bezugspunkt für die Höhenermittlung ist die Fahrbahnoberkante (Scheitelpunkt) <strong>de</strong>r das jeweilige Grundstück<br />
erschließen<strong>de</strong>n Straße (Nachtigallenpfad), gemessen lotrecht vor <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>mitte.<br />
Oberkante Gebäu<strong>de</strong> (Firsthöhe)<br />
max. 7 m<br />
Traufhöhe max. 4,5 m<br />
OK EG Rohbo<strong>de</strong>n<br />
Deckenoberkante<br />
max. 1,40 im Mittel<br />
über Gelän<strong>de</strong>oberkante<br />
5.3. Bauweise, Baugrenzen, Gebäu<strong>de</strong>stellung<br />
Der Bebauungsplan setzt für <strong>de</strong>n räumlichen Geltungsbereich eine offene Bauweise i.S. <strong>de</strong>s § 22 Abs. 2<br />
BauNVO fest, sodass Gebäu<strong>de</strong> mit seitlichem Grenzabstand zu errichten sind.<br />
Die Festsetzung <strong>de</strong>r überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt durch Baugrenzen, über die hinaus nicht<br />
gebaut wer<strong>de</strong>n darf. Gebäu<strong>de</strong> können jedoch durchaus dahinter zurückbleiben. Die überbaubaren Grundstücksflächen<br />
orientieren sich an <strong>de</strong>r geplanten Bebauung mit Wohngebäu<strong>de</strong>n und wur<strong>de</strong>n in ihrem Umfang<br />
und ihrer Anordnung zum Entwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes insbeson<strong>de</strong>re zur Minimierung <strong>de</strong>s vorbereiteten<br />
Eingriffes in Natur und Landschaft entsprechend reduziert.<br />
Weitergehen<strong>de</strong> Festsetzungen die die Stellung <strong>de</strong>r baulichen Anlagen betreffen, wie z.B. die Festlegung <strong>de</strong>r<br />
Firstrichtung, wer<strong>de</strong>n nicht in <strong>de</strong>n Bebauungsplan aufgenommen, da die städtebauliche Struktur <strong>de</strong>s Baugebietes<br />
mit <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utlichen Südausrichtung so prägnant ist, dass diese bereits alleine die Grundlage für eine<br />
„sonnenorientierte“ Bauweise bil<strong>de</strong>t. Ausschließlich unterstützen<strong>de</strong> Festsetzungen auf Kosten <strong>de</strong>r Gestaltungsfreiheit<br />
erscheinen im vorliegen<strong>de</strong>n Bebauungsplan nicht geboten.<br />
Bei <strong>de</strong>r Bebauung ist auf ausreichen<strong>de</strong> Zufahrten, Bewegungs- und Aufstellflächen für Feuerwehr- und<br />
sonstige Rettungsfahrzeuge zu achten (vgl. § 5 HBO). Ferner wird auf Folgen<strong>de</strong>s hingewiesen:<br />
Zu Gebäu<strong>de</strong>n, bei <strong>de</strong>nen die Oberkante <strong>de</strong>r Brüstung notwendiger Fenster o<strong>de</strong>r sonstiger zum Anleitern bestimmter<br />
Stellen mehr als 8 m über <strong>de</strong>r Gelän<strong>de</strong>oberfläche liegt, sind baulich zwei Treppenräume als 1. Rettungswege,<br />
die <strong>de</strong>n Anfor<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r §§ 30 und 31 HBO entsprechen, für je<strong>de</strong> Nutzungseinheit vorzusehen und Zufahrten<br />
und Aufstellflächen für Hubrettungsfahrzeuge zu schaffen.<br />
Die Zufahrt muss <strong>de</strong>n Anfor<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r Nr. 2.2, die Aufstellfläche <strong>de</strong>r Nr. 2.3 DIN 14090 Flächen für die Feuerwehr<br />
auf Grundstücken entsprechen. Als Gelän<strong>de</strong>oberfläche ist brandschutztechnisch die außerhalb <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong><br />
Höhen überwin<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Länge (über Feuerwehrleitern) ab OK-Zufahrtsstraße maßgebend.<br />
5.4. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo<strong>de</strong>n, Natur und<br />
Landschaft<br />
Zum Vorentwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes war für <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Freiflächen <strong>de</strong>s Flurstücks Nr. 131/16 (heute<br />
16/1) und <strong>de</strong>n ehemals lockeren und gegenwärtig als Wald i.S.d. Forstgesetzes anzusprechen<strong>de</strong>n Baumbestand<br />
die Ausweisung einer privaten Grünfläche mit <strong>de</strong>r Zweckbestimmung Parkanlage vorgesehen. Als<br />
Ergebnis <strong>de</strong>r weiteren Abstimmungen im Zuge <strong>de</strong>s Aufstellungsverfahrens sollte <strong>de</strong>mgegenüber eine Fläche<br />
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Stadt Wetzlar, Kernstadt: Bebauungsplan Nr. 298 „Nachtigallenpfad“ 9<br />
für die Forstwirtschaft ausgewiesen wer<strong>de</strong>n und durch ergänzen<strong>de</strong> Regelungen im Durchführungsvertrag<br />
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan <strong>de</strong>tailliert auf <strong>de</strong>n Schutz und die Entwicklung <strong>de</strong>s vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Baumbestan<strong>de</strong>s eingegangen wer<strong>de</strong>n. Da zum Entwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes jedoch von einer Ausgestaltung<br />
als vorhabenbezogener Bebauungsplan i.S.d. § 12 BauGB abgesehen wur<strong>de</strong>, entfällt nunmehr<br />
die Möglichkeit, ergänzen<strong>de</strong> Regelungen entsprechend im Durchführungsvertrag zu treffen.<br />
Daher ist für <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Freiflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB die Ausweisung als Fläche zum<br />
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo<strong>de</strong>n, Natur und Landschaft mit <strong>de</strong>n Entwicklungszielen „Hallenartiger<br />
Laubwald mit strukturiertem Unterwuchs und Nisthöhlen“ und „Erhalt und Ergänzung <strong>de</strong>s Höhlenbestands“<br />
vorgesehen. Der vorliegen<strong>de</strong> Bebauungsplan enthält diesbezüglich konkretisieren<strong>de</strong> Festsetzungen,<br />
die im Rahmen <strong>de</strong>r vorgenommenen Ausweisung sowohl <strong>de</strong>n Schutz und die Entwicklung <strong>de</strong>s<br />
vorhan<strong>de</strong>nen Baumbestan<strong>de</strong>s als auch die Berücksichtigung <strong>de</strong>r forstwirtschaftlichen Belange hinreichend<br />
gewährleisten. Die Modifikationen zum Entwurf <strong>de</strong>s Bebauungsplanes dokumentieren zu<strong>de</strong>m die Bemühungen,<br />
<strong>de</strong>n Anfor<strong>de</strong>rungen an eine ordnungsgemäße Forstwirtschaft entgegen zu kommen.<br />
Aufgrund teilräumlich vorzunehmen<strong>de</strong>r Rodungen im Bereich <strong>de</strong>r überbaubaren Grundstücksflächen ist<br />
weiterhin ein entsprechen<strong>de</strong>r Antrag nach § 12 HFG zu stellen. Darüber hinaus wird in <strong>de</strong>r Gemarkung<br />
Münchholzhausen, Fl. 16, Flst. 80 (teilw.), in Abstimmung mit <strong>de</strong>m Forstamt Wetzlar eine Ersatzaufforstung<br />
mit Laubbäumen vorgenommen.<br />
5.5. Verkehrsflächen<br />
Äußere Erschließung / Knotenpunkt<br />
Die äußere Erschließung <strong>de</strong>s Plangebietes erfolgt über die Straßen Nachtigallenpfad und Wahlheimer Weg<br />
mit Anbindung an <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n Knotenpunkt <strong>de</strong>r Straßen Philosophenweg / Haarbachstraße / Wöllbachertorstraße.<br />
Eine alternative Erschließungsanbindung für das geplante Gebiet besteht nicht.<br />
Innere Erschließung<br />
Die innere Erschließung erfolgt über <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n Nachtigallenpfad, <strong>de</strong>r hierfür baugebietsseitig auf<br />
einen Querschnitt von 3,5 m ausgebaut wird. Der Straßenausbau en<strong>de</strong>t nach Erschließung <strong>de</strong>s westlichsten<br />
Baugrundstücks. Ab hier setzt <strong>de</strong>r Bebauungsplan bestandsorientiert Fußweg fest. Die Treppenanlage zum<br />
Wahlheimer Weg bleibt von <strong>de</strong>r Planung unberührt. Zur Sicherung <strong>de</strong>s o.g. Fußweges setzt <strong>de</strong>r Bebauungsplan<br />
darüber hinaus „Bereich ohne Ein- und Ausfahrt“ fest.<br />
Unter Bezugnahme auf die geplante Bebauung ist zu<strong>de</strong>m sicherzustellen, dass ausreichend Stellplätze für<br />
Pkw zur Verfügung gestellt wer<strong>de</strong>n. Die Parkplätze und Garagenplätze wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>n einzelnen Grundstücken<br />
zugeordnet. Die Stellplatzsatzung <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar gilt unbenommen.<br />
6. Orts- und Gestaltungssatzung<br />
Auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>r Ermächtigung <strong>de</strong>s § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO wird in <strong>de</strong>n Bebauungsplan<br />
eine Orts- und Gestaltungssatzung integriert. Gestalterische Vorgaben beziehen sich auf die Ausbildung <strong>de</strong>r<br />
künftig zu errichten<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong>. Aufgabe dieser Gestaltungssatzung ist es, durch die Festsetzungen unterstützend<br />
darauf einzuwirken, dass ein harmonisch aufeinan<strong>de</strong>r abgestimmtes Gesamtgebiet in ansprechen<strong>de</strong>r<br />
architektonischer Qualität entsteht. Die einzelnen Vorschriften dieser Gestaltungssatzung, <strong>de</strong>ren Bemessung<br />
sich am Augenmaß orientieren, können wie im Folgen<strong>de</strong>n ausgeführt begrün<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n.<br />
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Des Weiteren beziehen sich die getroffenen Vorgaben, in Konkretisierung <strong>de</strong>r Stellplatzsatzung <strong>de</strong>r Stadt<br />
Wetzlar bzw. <strong>de</strong>n diesbezüglichen Bestimmungen <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>sbauordnung (HBO), auf Aussagen zur Befestigung<br />
von Pkw-Stellplätzen und zur Begrünung von Grundstücksfreiflächen.<br />
Dachein<strong>de</strong>ckung<br />
Für die Ein<strong>de</strong>ckung <strong>de</strong>r baulichen Anlagen sind Materialien in Ziegelrot, Brauntönen und Grau sowie Zinkblech<br />
und Dachbegrünung zu verwen<strong>de</strong>n. Die Farbgebung nimmt Bezug auf die früher durch die verfügbare<br />
Toner<strong>de</strong> und die entsprechend erfor<strong>de</strong>rliche Branddauer bestimmte naturrote Gestaltung und <strong>de</strong>n Naturschiefer,<br />
Materialien, wie sie auch heute noch die Dachlandschaft <strong>de</strong>r Altortslage dominieren.<br />
Anlagen zur aktiven Nutzung von Sonnenenergie (Solar- und Fotovoltaikanlagen) sind ausdrücklich zulässig;<br />
Gleiches gilt für großflächige Dachflächenfenster und -verglasungen.<br />
Die max. Höhenentwicklung <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> wird durch die Festsetzung <strong>de</strong>r Trauf- und Firsthöhe bezogen auf<br />
die erschließen<strong>de</strong> Straßenverkehrsfläche gesteuert.<br />
Stellplätze<br />
Der Bebauungsplan konkretisiert die Vorgaben <strong>de</strong>r Stellplatzsatzung <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar insofern, als er für<br />
Pkw-Stellplätze bestimmt, dass diese mit Rasenkammersteinen, breitfugigem Pflaster o<strong>de</strong>r in wassergebun<strong>de</strong>ner<br />
Bauweise zu befestigen sind.<br />
Begrünung/Grundstücksfreiflächen<br />
In Ausführung <strong>de</strong>r einschlägigen Bestimmungen <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>sbauordnung wird eine Min<strong>de</strong>stüberstellung <strong>de</strong>r<br />
Grundstücksfreiflächen, d.h. <strong>de</strong>r nicht bebauten Grundstücksflächen mit standortgerechten einheimischen<br />
Laubgehölzen zur Auflage gemacht.<br />
7. Umweltschützen<strong>de</strong> Belange<br />
Im Zuge <strong>de</strong>r verbindlichen Bauleitplanung wird ein Umweltbericht erarbeitet, <strong>de</strong>ssen Inhalt entsprechend <strong>de</strong>r<br />
Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB aufbereitet wird. Nach § 2a BauGB ist <strong>de</strong>r Umweltbericht Teil <strong>de</strong>r<br />
<strong>Begründung</strong> zum Bebauungsplan und unterliegt damit <strong>de</strong>n gleichen Verfahrensschritten wie die <strong>Begründung</strong><br />
an sich (u.a. Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung <strong>de</strong>r Träger öffentlicher Belange). Die Ergebnisse <strong>de</strong>s<br />
Umweltberichts und die eingegangenen Anregungen und Be<strong>de</strong>nken sind in <strong>de</strong>r abschließen<strong>de</strong>n bauleitplanerischen<br />
Abwägung entsprechend zu berücksichtigen.<br />
Um Doppelungen und damit eine unnötige Belastung <strong>de</strong>s Verfahrens zu vermei<strong>de</strong>n, wur<strong>de</strong>n die für die Abarbeitung<br />
<strong>de</strong>r Eingriffsregelung notwendigen zusätzlichen Inhalte, die als Belange <strong>de</strong>s Naturschutzes und<br />
<strong>de</strong>r Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gleichberechtigt in die bauleitplanerische Abwägung<br />
einzustellen sind, in <strong>de</strong>n Umweltbericht integriert. Der Umweltbericht sowie ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag<br />
liegen <strong>de</strong>r <strong>Begründung</strong> als Anlage bei; auf die dortigen Ausführungen wird verwiesen.<br />
8. Wasserwirtschaftliche Belange<br />
Die folgen<strong>de</strong>n Ausführungen geben entsprechend <strong>de</strong>m Planungsstand Aufschluss über die Berücksichtigung<br />
wasserwirtschaftlicher Belange im Rahmen <strong>de</strong>s Bauleitplanverfahrens.<br />
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Wasserversorgung<br />
Die Wasserversorgung ist Bestand und wird im Plangebiet ausgebaut. Die baureifen Pläne wer<strong>de</strong>n rechtzeitig<br />
vor Baubeginn zur Abstimmung vorgelegt. Die Detailabstimmung erfolgt mit <strong>de</strong>n zuständigen Behör<strong>de</strong>n<br />
im Rahmen <strong>de</strong>r nachfolgen<strong>de</strong>n Ausführungsplanung.<br />
Trinkwasserschutzgebiet<br />
Der räumliche Geltungsbereich <strong>de</strong>s Bebauungsplanes berührt kein Wasserschutzgebiet.<br />
Bo<strong>de</strong>nversiegelung<br />
Von zunehmen<strong>de</strong>r Be<strong>de</strong>utung im Hinblick auf die langfristige Trinkwassersicherung ist die mit <strong>de</strong>r Versiegelung<br />
infolge <strong>de</strong>s Bebauungsplanes einhergehen<strong>de</strong> Reduzierung <strong>de</strong>r Grundwasserneubildungsrate. Je<strong>de</strong><br />
Inanspruchnahme von Bo<strong>de</strong>nfläche für eine bauliche Nutzung begrün<strong>de</strong>t einen Eingriff in die natürlichen<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen: die Speicherfähigkeit, Filter- und Pufferfunktionen wer<strong>de</strong>n beeinträchtigt. Hinzu kommt<br />
gegebenenfalls <strong>de</strong>r Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen.<br />
Der Bebauungsplan enthält daher verschie<strong>de</strong>ne Festsetzungen, die dazu beitragen, die Versiegelung von zu<br />
befestigen<strong>de</strong>n Flächen zu minimieren z.B. durch die Vorschrift zur wasserdurchlässigen Befestigung von<br />
Stellplätzen. Weiterführend kann auf die einschlägigen Bestimmungen <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>sbauordnung verwiesen<br />
wer<strong>de</strong>n:<br />
Die nicht überbauten Flächen <strong>de</strong>r bebauten Grundstücke sind<br />
1. wasserdurchlässig zu belassen o<strong>de</strong>r herzustellen und<br />
2. zu begrünen o<strong>de</strong>r zu bepflanzen,<br />
soweit sie nicht für eine an<strong>de</strong>re zulässige Verwendung benötigt wer<strong>de</strong>n. Satz 1 fin<strong>de</strong>t keine Anwendung, soweit<br />
Bebauungspläne o<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re Satzungen Festsetzungen zu <strong>de</strong>n nicht überbauten Flächen treffen.<br />
Ferner ist auf die Stellplatzsatzung <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar hinzuweisen, die bestimmt, dass Stellplätze wasserdurchlässig<br />
herzustellen sind. Bei <strong>de</strong>r getroffenen Festsetzung im vorliegen<strong>de</strong>n Bebauungsplan han<strong>de</strong>lt es<br />
sich mithin um die vom Gesetzgeber ausdrücklich zugelassene Konkretisierung einer ohnehin gelten<strong>de</strong>n<br />
Bestimmung.<br />
Überschwemmungsgebiete<br />
Es wird kein Überschwemmungsgebiet berührt.<br />
Abwasser<br />
Zur Abwasserableitung ist ein Anschluss an <strong>de</strong>n Kanal in <strong>de</strong>r Straße Philosophenweg vorgesehen. Hierfür<br />
ist geplant, einen neuen, weiter nordöstlich im Bereich <strong>de</strong>s Baugebietes „Am Lahnberg“ beginnen<strong>de</strong>n Abwassersammelkanal<br />
an <strong>de</strong>r Ostseite <strong>de</strong>s Plangebietes durch das Grundstück hindurchzuführen. Die Detailabstimmung<br />
erfolgt im Rahmen <strong>de</strong>r nachfolgen<strong>de</strong>n Entwässerungsplanung. Seitens <strong>de</strong>s Magistrats <strong>de</strong>r<br />
Stadt Wetzlar, Tiefbau- und Abwasserverband, wird darauf hingewiesen, dass das Gelän<strong>de</strong> im Trennsystem<br />
zu erschließen ist. das anfallen<strong>de</strong> Schmutz- und Regenwasser kann an das vorhan<strong>de</strong>ne Abwassersystem<br />
<strong>de</strong>r Parzelle 19/2 angeschlossen wer<strong>de</strong>n. Hierzu ist eine privatrechtliche Vereinbarung abzuschließen. Das<br />
Oberflächenwasser <strong>de</strong>s Nachtigallenpfa<strong>de</strong>s (öffentliche Straße) soll auf <strong>de</strong>m Privatgrundstück über eine<br />
Rigole versickert wer<strong>de</strong>n.<br />
Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Abwasserentsorgung ist ferner die Beseitigung von Nie<strong>de</strong>rschlagswasser anzusprechen.<br />
Der Bebauungsplan setzt diesbezüglich fest, dass das Nie<strong>de</strong>rschlagswasser von nicht dauerhaft<br />
begrünten Dachflächen in Zisternen mit einer Min<strong>de</strong>stgröße von 2 m³ zu sammeln ist, sofern wasserwirtschaftliche<br />
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Ein Zisternenüberlauf ist an <strong>de</strong>n Regenwasserabfluss<br />
anzuschließen o<strong>de</strong>r zur Versickerung zu bringen.<br />
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Darüber hinaus ist am 1. März 2010 das neue Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S.<br />
2585) in Kraft getreten. Da <strong>de</strong>m Bund im Zuge <strong>de</strong>r sog. Fö<strong>de</strong>ralismusreform für <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>s Wasserhaushalts<br />
die konkurrieren<strong>de</strong> Gesetzgebungskompetenz eingeräumt wor<strong>de</strong>n ist, wur<strong>de</strong>n die bisherigen<br />
Rahmenregelungen entsprechend zu Vollregelungen fortentwickelt. Vorrangig gelten nunmehr die bun<strong>de</strong>srechtlichen<br />
Regelungen – die Vorschriften <strong>de</strong>s Hessischen Wassergesetzes (HWG) gelten jedoch fort, soweit<br />
das WHG für <strong>de</strong>n betroffenen Bereich keine o<strong>de</strong>r zumin<strong>de</strong>st keine abschließen<strong>de</strong> Regelung trifft o<strong>de</strong>r<br />
aber eine Öffnungsklausel für das Lan<strong>de</strong>srecht enthalten ist.<br />
Die Än<strong>de</strong>rungen be<strong>de</strong>uten unter an<strong>de</strong>rem auch, dass § 42 Abs. 3 Satz 1 und 2 HWG a.F. im Ergebnis durch<br />
<strong>de</strong>n im Folgen<strong>de</strong>n zitierten § 55 Abs. 2 WHG verdrängt wor<strong>de</strong>n ist:<br />
§ 55 Abs. 2 WHG: Grundsätze <strong>de</strong>r Abwasserbeseitigung<br />
Nie<strong>de</strong>rschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt o<strong>de</strong>r direkt o<strong>de</strong>r über eine Kanalisation ohne Vermischung<br />
mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet wer<strong>de</strong>n, soweit <strong>de</strong>m we<strong>de</strong>r wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche<br />
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.<br />
§ 55 Abs. 2 WHG übernimmt damit als bun<strong>de</strong>sweite Regelung <strong>de</strong>n bereits im Lan<strong>de</strong>srecht eingeführten<br />
Grundsatz zur nachhaltigen Nie<strong>de</strong>rschlagswasserbeseitigung.<br />
Das HWG wur<strong>de</strong> darüber hinaus jedoch bereits an Inhalt und Systematik <strong>de</strong>s WHG angepasst und am<br />
14.12.2010 vom Landtag beschlossen, sodass nach <strong>de</strong>r erfolgten Anpassung <strong>de</strong>s Lan<strong>de</strong>srechts nachfolgend<br />
zugleich die nunmehr maßgebliche Vorschrift <strong>de</strong>s HWG aufgeführt wer<strong>de</strong>n soll:<br />
§ 37 Abs. 4 Satz 1 HWG: Abwasserbeseitigung<br />
Abwasser, insbeson<strong>de</strong>re Nie<strong>de</strong>rschlagswasser, soll von <strong>de</strong>mjenigen, bei <strong>de</strong>m es anfällt, verwertet wer<strong>de</strong>n, wenn<br />
wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen.<br />
Da sowohl § 55 Abs. 2 WHG als auch § 37 Abs. 4 Satz 1 HWG zu<strong>de</strong>m unmittelbar gelten<strong>de</strong>s Recht darstellen<br />
und im Rahmen <strong>de</strong>r Baugenehmigungsverfahren zu beachten sind, wobei <strong>de</strong>r Begriff „soll“ dahingehend<br />
verstan<strong>de</strong>n wird, dass nur bei nachweislich zu erwarten<strong>de</strong>n Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen Son<strong>de</strong>rfällen,<br />
von <strong>de</strong>m Vollzug Abstand genommen wer<strong>de</strong>n darf, wird es für zulässig angesehen, hier auf die Ebene<br />
<strong>de</strong>r Baugenehmigungsverfahren verweisen zu dürfen.<br />
Oberirdische Gewässer<br />
Oberirdische Gewässer sowie Quellen und quellige Bereiche wer<strong>de</strong>n nicht berührt.<br />
Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten<br />
Altablagerungen, Altstandorte und Altlasten sind keine bekannt.<br />
9. Sonstige Infrastruktur<br />
Seitens <strong>de</strong>r ENWAG Energie- und Wassergesellschaft mbH wird zur Berücksichtigung bei Bauplanung und<br />
Bauausführung darauf hingewiesen, dass zur Versorgung <strong>de</strong>r Wohnhäuser die Stromkabel sowie die Gasund<br />
Wasserleitung vom Nachtigallenpfad Nr. 4 über die Wegeparzelle Flur 11, Parzelle 113, bis zum Wahlheimer<br />
Weg verlegt wer<strong>de</strong>n. Da die Versorgungsleitungen ausschließlich <strong>de</strong>r Versorgung <strong>de</strong>r Wohngebäu<strong>de</strong><br />
dienen, müssen die Kosten entsprechend umgelegt wer<strong>de</strong>n. Im Bereich <strong>de</strong>s Hauses Nachtigallenpfad 4 ist<br />
die Lage <strong>de</strong>r Wasserhauptversorgungsleitung zu beachten.<br />
Seitens <strong>de</strong>s Magistrates <strong>de</strong>r Stadt Wetzlar, Ordnungsamt / Brandschutz wird zur Berücksichtigung bei Bauplanung<br />
und Bauausführung darauf hingewiesen, dass für die Straße zum Baugebiet (Feuerwehrzufahrt) die<br />
DIN 14090 (Flächen für die Feuerwehr) zu beachten ist. Die Fahrbahnbreite muss min<strong>de</strong>stens 3,50 m betragen.<br />
Es ist auf eine ausreichen<strong>de</strong> Befestigung zu achten (Achslast 10 t).<br />
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10. Denkmalschutz<br />
Zur Sicherung von Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmälern wird ein Hinweis auf § 20 <strong>de</strong>s Hessischen Denkmalschutzgesetzes<br />
(HDSchG) aufgenommen:<br />
Wenn bei Erdarbeiten Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmäler bekannt wer<strong>de</strong>n, so ist dies gemäß § 20 HDSchG <strong>de</strong>m Lan<strong>de</strong>samt für<br />
Denkmalpflege Hessen (Abt. Archäologische Denkmalpflege) o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r unteren Denkmalschutzbehör<strong>de</strong> unverzüglich<br />
anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind gem. § 20 Abs. 3 HDSchG bis zum Ablauf einer Woche nach<br />
<strong>de</strong>r Anzeige im unverän<strong>de</strong>rten Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung <strong>de</strong>s<br />
Fun<strong>de</strong>s zu schützen.<br />
11. Bo<strong>de</strong>nordnung<br />
Ein Verfahren zur Bo<strong>de</strong>nordnung i.S. <strong>de</strong>r §§ 45 ff. BauGB ist nicht vorgesehen.<br />
12. Städtebauliche Vorkalkulation<br />
Der Stadt Wetzlar entstehen aus <strong>de</strong>m Vollzug <strong>de</strong>s Bebauungsplanes voraussichtlich keine Kosten. Einzelheiten<br />
hinsichtlich <strong>de</strong>r Kostenübernahme für die Erschließung und die Ausgleichsmaßnahmen wer<strong>de</strong>n vertraglich<br />
mit <strong>de</strong>n Grundstückseigentümern innerhalb <strong>de</strong>s räumlichen Geltungsbereiches <strong>de</strong>s Bebauungsplanes<br />
geregelt.<br />
13. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen<br />
Kampfmittelbelastung<br />
Der Geltungsbereich befin<strong>de</strong>t sich innerhalb eines Bombenabwurfgebietes. In Bereichen, in <strong>de</strong>nen durch<br />
Nachkriegsbebauungen keine bo<strong>de</strong>neingreifen<strong>de</strong>n Maßnahmen bis zu einer Tiefe von min. 4,0 m erfolgt<br />
sind, ist das Gelän<strong>de</strong> von Bo<strong>de</strong>neingriffen durch ein in Hessen anerkanntes Kampfmittelräumunternehmen<br />
systematisch auf Kampfmittel untersuchen zu lassen.<br />
Zweckverband Mittelhessische Wasserwerke<br />
Im Bereich <strong>de</strong>s 8 m breiten Schutzstreifens <strong>de</strong>r Fernwasserleitung <strong>de</strong>s Zweckverban<strong>de</strong>s Mittelhessische<br />
Wasserwerke (jeweils 4 m bei<strong>de</strong>rseits <strong>de</strong>r Rohrachse) dürfen für die Dauer <strong>de</strong>s Bestehens <strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Leitung<br />
keine Bebauung, Lagerung, Errichtung von massiven Einfriedungen, kein Aufstellen von Masten o<strong>de</strong>r sonstige<br />
Einwirkungen vorgenommen wer<strong>de</strong>n, die <strong>de</strong>n Bestand o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>n Betrieb <strong>de</strong>r Leitung gefähr<strong>de</strong>n.<br />
Das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern innerhalb <strong>de</strong>s Schutzstreifens ist nicht zulässig. Im Bereich<br />
<strong>de</strong>s vorgenannten Schutzstreifens darf kein Bo<strong>de</strong>nabtrag o<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nauftrag ausgeführt wer<strong>de</strong>n. Gelän<strong>de</strong>verän<strong>de</strong>rungen<br />
sind nur mit Zustimmung <strong>de</strong>s Leitungsbetreibers erlaubt. [Abschnitt 8 <strong>de</strong>s DVGW-<br />
Arbeitsblattes W 400 T1].<br />
Bergaufsicht<br />
Der Geltungsbereich <strong>de</strong>s Bebauungsplanes liegt im Gebiet von zwei erloschenen Bergwerksfel<strong>de</strong>rn, in <strong>de</strong>nen<br />
Bergbau umgegangen ist. Die bergbaulichen Anlagen haben jedoch außerhalb <strong>de</strong>s Planungsbereiches<br />
stattgefun<strong>de</strong>n.<br />
aufgestellt:<br />
aufgestellt:<br />
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