Begründung zum Entwurf - Stadt Osnabrück

Stadt Osnabrück 31.07.2009
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Feuerwehr und Ordnung
Fachbereich Städtebau
Fachdienst Bauleitplanung
Begründung zum Entwurf
Bebauungsplan Nr. 379 - Landwehrstraße/Schwenkestraße –
4. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
A. Plangebiet / Planungsziele / Erforderlichkeit
Das Bebauungsplangebiet befindet sich im Stadtteil Eversburg.
Der Verfahrensbereich der Bebauungsplanänderung umfasst die Grundstücke Schwenkestraße
Nr. 3f – 54 und In der Masch 1 - 17.
Die gesamte Fläche des Änderungsbereiches beträgt 6,669 ha.
B. Ziele, Zwecke, Erforderlichkeit
1. Zustand, bisherige Nutzung
Zur Vermeidung einer weiteren Inanspruchnahme der freien Landschaft durch zusätzlich
benötigte Bauflächen sind auch verstärkt potenzielle Reserven in bestehenden Wohngebieten
zu nutzen. Neben dem Ziel der Wohnraumbeschaffung tragen solche Maßnahmen insbesondere
zur besseren Ausnutzung vorhandener Infrastruktureinrichtungen im Stadtteil bei.
Um im rückwärtigen Bereich der Grundstücke Schwenkestraße 3f - 54 und In der Masch 1 – 17,
in den gärtnerisch genutzten Bereichen zusätzliche Wohngebäude zu ermöglichen, werden dort
eingeschossige überbaubare Flächen zur Errichtung von freistehenden, eingeschossigen Einzeloder
Doppelhäusern mit jeweils max. einer Wohnung festgesetzt (WA 2).
2. Geltendes Planungsrecht
Der wirksame Flächennutzungsplan von 2001 stellt für diesen Planbereich entlang der
Schwenkestraße Wohnbauflächen dar.
Der Bebauungsplan Nr. 379 - Landwehrstraße / Schwenkestraße - ist seit dem 03.07.1998
rechtsverbindlich und trifft für die vorhandene Bebauung an der Schwenkestraße eine
allgemeine Wohngebietsfestsetzung.
Die jetzt vorgesehene Änderung des Planes wird gem. § 13a BauGB (Bebauungspläne der
Innenentwicklung), durchgeführt. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor. Ein entsprechender
Beschluss hierzu wurde vom Rat der Stadt Osnabrück am 18.12.2007 gefasst.
C. Planinhalt
1. Art und Maß der baulichen Nutzung
Die für den Bereich der vorhandenen Bebauung entlang der Schwenkestraße (WA 1) bereits
geltenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung - Allgemeines Wohngebiet -
zweigeschossig mit den Ausnutzungsziffern GRZ 0,4/GFZ 0,7 bleiben unverändert bestehen.
Für den Bereich der geplanten zusätzlichen Bebauung (WA 2) in den rückwärtigen
Grundstücksbereichen wird das Maß der baulichen Nutzung auf GRZ 0,3 eingeschränkt, um
sicherzustellen, dass sich die geplante Bebauung, in der jeweils nur maximal eine Wohnung
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zulässig ist, der vorhandenen Bebauung unterordnet. Trotz dieser Einschränkung sind auf den
rückwärtigen Grundstücksbereichen Wohnhäuser möglich, die dem heute üblichen Standard
entsprechen.
2. Weitere Festsetzungen zu baulichen Nutzung
Auch die hier bereits festgesetzte Tiefe des überbaubaren Bereiches (18 m) entlang der
Schwenkestraße bleibt bestehen. In einem städtebaulich gebotenen Abstand wird dann, im
Bereich der jetzigen Hausgärten eine 13 m tiefe, zusätzliche eingeschossige überbaubare
Fläche festgesetzt. Dabei werden die Baugrenzen senkrecht zu den Grundstücksgrenzen
festgesetzt, um die geplanten überbaubaren Bereiche baulich besser und somit auch
wirtschaftlicher nutzen zu können.
Zur baulich besseren Nutzung der zum Teil relativ schmalen Grundstücke können hier auf den
rückwärtigen Flächen, ebenso wie im Bereich der vorhandenen Bebauung an der Schwenkestraße,
auch Doppelhäuser errichtet werden. Um jedoch eine zu starke bauliche Nutzung für die
rückwärtige Bebauung zu verhindern und auch dem Ruhebedürfnis der Anwohner gerecht zu
werden, ist in diesen Bereichen auch nur eine Wohneinheit je Einzel- oder Doppelhaushälfte
zulässig.
2.1 Örtliche Bauvorschriften
Im Hinblick auf eine maßvolle städtebauliche Einfügung in die bestehende Umgebung werden
Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften in den Plan aufgenommen (z.B. einheitliche Wandund
Dachmaterialien sowie eine maximale Traufhöhe). Dadurch wird sichergestellt, dass sich
störende Einflüsse, z.B. durch zusätzliche PKW-Fahrten, auf ein Mindestmaß beschränken um
dem Ruhebedürfnis der Anwohner Rechnung zu tragen.
3. Weitere Festsetzungen
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt in den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke
Schwenkestraße 16/16A - 54 in einem Abstand von ca. 35 m von der Straßenbegrenzungslinie
private Grünflächen - Gärten - fest. Für diese Grundstücke wird diese Festsetzung aufgehoben
und zugunsten von überbaubaren Bereichen geändert.
Für den nördlichen Planbereich (Schwenkestraße 3f – 10c) wird diese Festsetzung Private
Grünfläche - Gärten - zwar um ca. 35 m reduziert, bleibt aber für den Restbereich der hier
besonders tiefen Grundstücke unverändert bestehen.
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 379 -Landwehrstraße/Schwenkestraße- wurden für
die überbaubaren Flächen für die Grundstücke nördlich der Straße In der Masch auf den jeweils
südlichen Grundstücksbereichen, der Straßenfläche zugeordnet, festgesetzt. Im Laufe der
vergangenen Jahre sind aber aufgrund von konkreten Forderungen und Anregungen der
jeweiligen Bauherren, Befreiungen im nachbarlichen Einverständnis, von diesen Festsetzungen
erteilt worden. Im Zuge dieser Planänderung werden jetzt die überbaubaren Flächen auf diesen
Grundstücken den mittlerweile im nördlichen Bereich der Grundstücke entstandenen Wohngebäuden
angepasst.
Auch die Wendeanlage am Ende der Straße In der Masch wird im Planentwurf in der tatsächlich
vorhandenen Größe (14,0 m) festgesetzt. Im seinerzeit durchgeführten Grundstücksneuordnungsverfahren
wurde diese Größe des Wendeplatzes bereits berücksichtigt. Der tatsächliche
Ausbau erfolgte ebenfalls auf dieser Basis, so dass im Zuge dieser Planänderung nunmehr eine
entsprechende Anpassung erfolgt.
4. Angaben zur verkehrlichen Erschließung
Die verkehrliche Erschließung der zusätzlich geplanten Baugrundstücke, Schwenkestraße Nr. 3f
- 54 und In der Masch 1 - 9 erfolgt ausschließlich über private Zuwegungen über die jeweils
vorderen Grundstücksbereiche. Im Bebauungsplan sollen diese Zufahrten jedoch nicht
festgesetzt werden, da derzeit nicht bekannt ist, an welcher Stelle zukünftig die Zuwegungen zu
den geplanten Wohngebäuden angelegt werden. Möglicherweise sind auch gemeinsame
Grundstückszufahrten zweier Nachbarn vorgesehen. Konkrete Angaben hierzu werden im Zuge
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der zukünftigen, jeweiligen Bauantrags- bzw. Anzeigeverfahren erfolgen. Eine öffentliche
Erschließung der geplanten Bauflächen erfolgt nicht.
5. Ver- und Entsorgung
In den privaten Zuwegungen zu den rückwärtigen, geplanten Wohngebäuden sind
Leitungsrechte (zugunsten der Stadtwerke) zur ordnungsgemäßen Versorgung der Wohnhäuser
(Strom, Gas und Wasser) erforderlich. Auf diesen Flächen bestehen ein generelles Bauverbot
sowie ein Verbot von Baum- und Strauchpflanzungen. Ein entsprechender Hinweis ist in den
Entwurf des Planes aufgenommen worden.
5.1 Schmutzwasser
Die anfallenden Schmutzwässer der geplanten rückwärtigen Bebauung sind über die jeweils
vorderen Grundstücke in die vorhandene öffentliche Schmutzwasserkanalisation einzuleiten. Im
Rahmen der jeweiligen Baugenehmigungsverfahren bzw. Bauanzeigeverfahren ist hierzu jeweils
die Eintragung von Baulasten erforderlich. Die dafür erforderlichen Leitungsrechte sind als
Bestandteil der im Bauantragsverfahren zu erstellenden Entwässerungsanträge rechtzeitig vor
Baubeginn den Stadtwerken Osnabrück AG vorzulegen.
5.2 Regenwasser
Das auf den Grundstücken Schwenkestraße Nr. 18 – 54 anfallende Niederschlagswasser kann
in den vorhandenen Graben (Alter Landwehrgraben) westlich der Grundstücke, der an das
bestehende Regenrückhaltebecken „Sofie-Hammer-Straße“ angeschlossen ist, eingeleitet
werden.
Die Unterhaltung des Gewässers erfolgt durch die Stadt Osnabrück.
Für die Grundstücke Schwenkestraße Nr. 3F – 10C ist das anfallende Niederschlagswasser in
die vorhandene Regenwasserkanalisation der Schwenkestraße einzuleiten (diese Möglichkeit
besteht auch für die Grundstücke Schwenkestraße 3F – 54). Hierfür ist jeweils die Eintragung
von Baulasten im Zuge der jeweiligen Entwässerungsanträge erforderlich.
D. Umweltbelange
Der Umweltzustand im Änderungsbereich wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter
bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Planung herauszustellen und
Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können.
Anschließend wird - vor dem Hintergrund der für notwendig erachteten Untersuchungen - die mit
der Durchführung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes dargestellt. Die
mit der Planung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltschutzgüter werden
herausgestellt, um ggf. Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung negativer
Auswirkungen ableiten zu können.
Der Änderungsbereich wird im landschaftspflegerischen Fachbeitrag zum Flächennutzungsplan
als ein Bereich mit größeren, privat genutzten Freiflächen und in Teilen als Bereich mit
bedeutenden Begleitflächen einer wichtigen Grünverbindung dargestellt. Im
Landschaftsrahmenplan der Stadt Osnabrück wird der gesamte Änderungsbereich als ein
wichtiger Bereich für Arten und Lebensgemeinschaften aufgeführt. Diese Einschätzung gründet
sich auf das Vorhandensein älterer Gärten mit kleingartenähnlichen Strukturen, die aufgrund
prägender naturnaher Elemente – wenn auch von geringer eigenständiger Größe - als
hinsichtlich der Vielfalt, Eigenart und Schönheit dieses Landschaftsausschnittes bedeutsam
eingestuft werden. Von daher wird der innerstädtischen Freifläche eine Bedeutung bzw.
Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Stadtbildes insgesamt zuzusprechen sein.
Beeinträchtigungen sind vor allem auf Grund des Verlustes von Freiflächen und der
einhergehenden Versiegelung sowie des Verlustes von Gehölzstrukturen zu erwarten.
Das Vorkommen streng geschützter Tier- und Pflanzenarten sowie von besonders geschützten
Teilen von Natur und Landschaft ist nicht bekannt. Die geplante Bebauung kann insgesamt
hinsichtlich der Vogelwelt zu einer Verschiebung des Artenspektrums führen, ohne dass seltene
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oder gefährdete Arten betroffen wären. Das Amphibienkataster der Stadt Osnabrück enthält zu
dem direkten Änderungsbereich keine Aussagen; im östlich angrenzenden Bereich werden
bedeutende Landlebensräume für diese Tiergruppe beschrieben.
Im Rahmen eines Kurzgutachtens zur Lebensraumpotenzialbewertung ist im Bereich
nordwestlich der Straße In der Masch, direkt angrenzend an die Kompensationsflächen des B-
Planes, ein Biotoptypenkomplex identifiziert worden, der ein für den städtischen Raum hohes
Potenzial für verschiedenste Tiergruppen aufweist. Dieser Teil des Änderungsbereiches wird
derzeit nicht überplant und sollte in seiner jetzigen Ausstattung erhalten bleiben. Letztendlich
konnten auf der Grundlage dieser Begutachtung auch Grundstücke bestimmt werden, auf denen
dann die Baugrenzen zurückgenommen worden sind, um Altbaumbestände vor
Beeinträchtigungen schützen zu können.
Bei Realisierung des Vorhabens werden z.T. bereits stark anthropogen überformte Böden
überplant und stehen dann hinsichtlich ihrer bereits eingeschränkten ökologischen Funktionalität
nicht mehr zur Verfügung. Auf der gegenwärtigen Freifläche ist eine Durchlässigkeit hinsichtlich
des anfallenden Niederschlagswassers noch weitgehend gegeben. Gegenüber Versiegelung
durch Bebauung und der damit verbundenen Reduzierung der Oberflächenversickerung besteht
demnach eine hohe Empfindlichkeit.
Da die Bodenverhältnisse eine zentrale Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer
nicht zulassen, erfolgt die Entwässerung zukünftig überwiegend über den „Alten
Landwehrgraben“ in das benachbarte Regenrückhaltebecken „Sofie-Hammer-Straße“, bevor es
der Vorflut zugeleitet wird. Einige wenige Grundstücke entwässern direkt in die
Regenwasserkanalisation der Schwenkestraße (vgl. Kap. C.5.).
Eine solarenergetische Prüfung, die Hinweise hinsichtlich des solarenergetischen Potenzials der
geplanten Bebauung geben soll, ist durchgeführt worden. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass das
Vorhaben nur eine solare Energiegewinnung von weniger als 65 % ermöglicht; damit wäre die
Planung gemäß des Ratsbeschlusses “Berücksichtigung ökologischer Belange in der
Bauleitplanung“ grundsätzlich zu überprüfen (vgl. Kap. E.).
Hinsichtlich möglicher Belastung durch Emissionen eines benachbarten Gewerbebetriebes
müssen zunächst Untersuchungen durchgeführt werden. Erst wenn diesbezüglich Ergebnisse
vorliegen, kann eine abschließende Beurteilung hinsichtlich der Schutzgüter Luft(güte) / Mensch
erfolgen.
E. Abwägung der Umweltbelange
1. Solarenergetische Prüfung
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 08.07.2008 unter anderem die
„Berücksichtigung ökologischer Belange in der Bauleitplanung“ beschlossen. Zu diesen
Belangen gehört auch die Festlegung konkreter Maßstäbe für die Bewertung der Ergebnisse
einer solarenergetischen Prüfung. Danach wird unter Berücksichtigung der anderen
planerischen Belange eine Nutzung des solarenergetischen Potenzials von mehr als 75 %
angestrebt. Insofern soll künftig regelmäßig bei der Planung neuer Wohngebiete oder auch bei
der Arrondierung bestehender Wohngebiete eine solarenergetische Überprüfung durchgeführt
werden.
Bei der vorliegenden Planänderung handelt es sich im Wesentlichen um die Ausweisung bzw.
Festsetzung einer zweiten Bauzeile auf den hier zum Teil sehr tiefen Grundstücken an der
Schwenkestraße.
Eine solarenergetische Prüfung, die Hinweise hinsichtlich des solarenergetischen Potenzials der
geplanten Bebauung geben soll, wurde durchgeführt. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die
vorliegende Planung nach den Bewertungskriterien für Solarsiedlungen, mit „ungenügend“
bewertet werden muss (solarenergetische Ausbeute unter 65%). Begründet wird dies zu
gleichen Teilen mit der ungünstigen Ausrichtung der geplanten Gebäude und der Verschattung
durch benachbarte Gebäude. Mit „gut“ schneiden lediglich 9 der insgesamt 38 möglichen
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Gebäude im Hinblick auf die Ausrichtung ab. Dieses gilt für die rückwärtigen Bereiche der
Grundstücke Schwenkestraße Nr. 8, 10A, 10C, 14 / 16 und 16A. Alle übrigen Gebäude sind als
„nicht mehr ausreichend“ oder mit „mangelhaft“ einzustufen. Für eine passive und aktive solare
Nutzung sind die 29 schlechter bewerteten Gebäude ebenfalls ungeeignet.
Von den 9 „gut“ ausgerichteten Gebäuden sind allerdings nur 5 Gebäude, auch in Bezug auf die
Verschattung durch Nachbargebäude, als „gut“ einzustufen. Von diesen 5 Gebäuden sind aber
weitere 3 voraussichtlich durch den im Bebauungsplan eingetragenen und zu erhaltenden
wertvollen Baumbestand verschattet. Daher sind lediglich 2 Häuser so platziert, dass ihre Lage
und Orientierung insgesamt noch als „ausreichend“ eingestuft werden kann.
Insgesamt sind also nur 2 Häuser im Hinblick auf die Ausrichtung und Verschattung durch
Nebengebäude und Bäume so einzustufen, dass der Bau eines Passiv- oder Kfw40-Hauses
möglich wäre. Bei allen übrigen Grundstücken ist entweder die Verschattung durch Bäume oder
durch Nachbargebäude oder die Summe aus beiden Faktoren so groß, dass dies nicht zu
empfehlen ist.
Die Schwenkestraße, die von einem Nord – Süd – Verlauf lediglich um einige Grad abweicht,
gibt hier in Verbindung mit der vorhandenen Bebauung und der daraus resultierenden
Grundstücksteilung die planerischen Möglichkeiten vor. Städtebaulich ist somit sehr wenig, bzw.
kaum Spielraum gegeben, die solarenergetische Ausbeute für die geplante Bebauung zu
optimieren. Insofern bestehen auch keine planerischen Alternativen, die überbaubare Bereiche
auf den rückwärtigen Grundstücksbereichen unter Wahrung städtebaulicher Prinzipien über das
getroffene Maß hinaus anzuordnen bzw. festzusetzen.
Eine Einschränkung der möglichen Bauflächen (nur jedes zweite Grundstück zu bebauen, wie in
der Untersuchung angeregt) um Verschattungen zu minimieren, kann schon aus
Gleichheitsprinzipien nicht empfohlen werden. Darüber hinaus würde dadurch die heute
vorhandene klare städtebauliche Gliederung aufgegeben werden.
Bis auf die Bereiche, in denen eine entsprechende Grundstücksbreite oder eine öffentliche
Erschließung gegeben ist, wird somit auch keine Festsetzung der solarenergetisch optimalen
Firstrichtung (Ost – West) für die geplante Bebauung getroffen werden. Dieses gilt auch unter
Berücksichtigung einer optimalen Grundrissgestaltung und der noch nutzbaren Gartenbereiche.
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