BEG Nümbrecht Bau- und Entwicklungs-GmbH Lagebericht für das ...

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BEG Nümbrecht Bau- und Entwicklungs-GmbH
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006
1. Allgemeine Geschäftstätigkeit und Aktivitäten 2006
Aus dem im Geschäftsjahr 2001 erschlossenen Baugebiet Breidenbacher Weg wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Grundstück veräußert,
so dass noch 7 Grundstücke zum Verkauf anstehen. Bis zur Erstellung des Lageberichtes gibt es 1 Vormerkung.
Im Jahr 2000 wurden für verschiedene Übergangsheime die Freigabebescheide aus der Zweckbindung erteilt. Für das Objekt Höhenstraße 99
gibt es für 2007 einen Kaufinteressenten. Der Entwurf des Notarvertrages liegt der Gesellschaft vor.
Die Gesellschaft hat sich verstärkt bemüht, die Objekte der Wohnanlage Bierenbachtal zu vermarkten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden
2 Häuser veräußert. Insgesamt waren damit bis zum 31.12.2006 von 16 Objekten 14 verkauft.
Aus dem im Geschäftsjahr 2005 angekauften Rohland von 3.256 qm in Bierenbachtal- Kalkofen wurden die restlichen 4 Grundstücke verkauft.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde im Bereich Bierenbachtal – Kalkofen „In der Holl“ Rohland von 9.242 qm angekauft. Hieraus wurden 3
Grundstücke geschnitten, wovon in 2006 ein Grundstück (3.977 qm) und ein weiteres (3.813 qm) in 2007 veräußert wurde.
Das im Jahr 2002 entwickelte Konzept für das Grundstück Bechler, das neben dem Altbau Bechler den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses
und einen weiteren Lebensmittelmarkt vorsieht, konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht realisiert werden, da ein entsprechender

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Investor nicht gefunden wurde. Der Altbau Bechler wurde in 2003 veräußert. Auch eine extern erstellte Alternativplanung führte bis heute zu
keinem Erfolg. Die Gesellschaft bemüht sich in enger Zusammenarbeit mit den gemeindlichen Gremien weiter um potenzielle Investoren.
Im Geschäftszweig Vermietung ist ebenfalls keine Erholung des Wohnungsmarktes zu erkennen, insbesondere bei der Vermietung von größeren
Wohnungen bzw. Mieteinfamilienhäusern ist es zu Ausfällen gekommen. Verstärkt wird dies noch dadurch, dass die Klientel der potenziellen
Mieter solcher Objekte grundsätzlich problematisch ist. In der Regel handelt es sich um Familien, die am Existenzminimum leben und oft
keinerlei Bindung zum Objekt entwickeln. Deutlich häufiger als noch vor einigen Jahren müssen Mietverhältnisse wegen rückständiger Zahlungen
beendet werden. Nicht selten ist dies mit erheblichen Renovierungsaufwendungen am Objekt verbunden. Versuche, Mietobjekte an Mieter
oder andere potenzielle Käufer zu veräußern, waren bisher nicht erfolgreich.
Insgesamt betrugen die Mietausfälle durch Leerstand im Berichtsjahr 19.750,64 €.
Der Vermietungsstand bei den Übergangsheimen ist bisher konstant.
Im Objekt Wiesenstraße hat ein Mieter die Nutzung zum 31.7.2006 aufgegeben. Für ein leerstehendes Gebäude konnte zum
1.1.2006 ein Nutzer gefunden werden, so dass von den 6 Häusern, 2 vermietet sind. Die Bemühungen Nutzer für die 4 leerstehenden
Gebäude zu finden, blieben ohne Erfolg.
Die Mietsituation der Kindergärten hat sich entspannt. Mit der AWO in Nümbrecht-West konnte zum 15.7.2005 und mit dem
Christlichen Trägerverein Bierenbachtal zum 1.1.2006 ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Der Evangelischen Kirchengemeinde
Nümbrecht, die Mieterin des Kindergartens in der Wiesenstraße ist, wurde die Vertragsverlängerung ab 1.8.2006 angeboten.
Auf Grund von Verhandlungen mit dem Oberbergischen Kreis wurde der Vertrag bis zur Aufstellung des Lageberichtes
noch nicht gegengezeichnet. Die Waldorf-Initiative in Harscheid hat den Mietvertrag zum 31.7.2006 gekündigt. Die Räume werden
allerdings bis auf unbestimmte Zeit weiter genutzt. Zur Eintreibung der Altforderungen aus dem Mietvertrag ist für den
13.3.2007 ein Gerichtstermin beim Landgericht Bonn anberaumt.

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2. Wirtschaftliche Situation und voraussichtliche Entwicklung
Im Jahr 2006 verminderte sich die Gesamtleistung der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr um 313 T€ . Die Umsatzerlöse aus Immobilienverkäufen
verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um rd. ??? % oder T€ 336.
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen reduzierten sich um T€ ?? auf T€ ???. Der Rohertrag hat sich um T€ ?? auf T€
??? erhöht.
Das betriebliche Ergebnis (GuV-Position 1-7) weist einen positiven Saldo in Höhe von T€ ??1 auf. Die Zinslast beträgt T€ ??. Das Ergebnis der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt T€ ??. Nach Abzug der betrieblichen Steuern wird ein Jahresüberschuss von T€ ?? erzielt.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen auf Anlagevermögen von T€ 3 vorge- nommen.
Die Vermögensstruktur zum 31.12.2006 zeigt einen Anteil des Anlagevermögens an der Bi-lanzsumme in Höhe von ?? %. Die zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte machen ?? % und die übrige Aktiva ?? % der Bilanzsumme aus.
Der Anteil des Eigenkapitals erhöhte sich auf ?? % der Bilanzsumme. ?? % der Bilanzsumme entfallen auf Bankverbindlichkeiten.
Aufgrund des Erfolgsplanes 2006 wurde mit einem Ergebnis von T€ -6 gerechnet. Tatsächlich wurden T€ 3 erzielt.
Einer der Gründe ist, dass die Leerstände für Mietwohnungen nicht so hoch wie die Planzahlen waren.
Es ist festzustellen, dass die noch nicht veräußerten Übergangsheime, für die keine Mietverträge mehr bestehen, nach wie vor
das Gesamtergebnis belasten. Durch die gekündigten Mietverträge hat die BEG im Berichtsjahr noch Mietausfälle i.H.v. 184.000
€ zu verkraften. Wie oben bereits ausgeführt, verläuft die Veräußerung des Objektes Bierenbachtal, Feuerwehrstraße, im Hinblick
auf die allgemeinen Rahmenbedingungen zufriedenstellend. Bis zur Erstellung des Lageberichtes verfügt die Gesellschaft
noch über 2 Objekte.
Bei Abfassung dieses Lageberichts ist davon auszugehen, dass die Anmietung der Über- gangswohnheime Nümbrecht-West,
Harscheider Straße 11, Malzhagener Straße 11 und Eckenbacher Straße 14 aufgrund des Schreibens der Gemeinde Nümbrecht
vom 18.8.2005 noch für einen Zeitraum von 4 – 5 Jahren erfolgen wird.

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Bei Wegfall der Vermietung der Objekte Harscheider Straße 11, Malzhagener Straße 11 und
Eckenbacher Str. 14 gehen die für diese Objekte erstellten Wertgutachten von reduzierten Verkehrswerten aus, was eine außerplanmäßige
Sonderabschreibung für die vorgenannten Objekte von T€ 460 notwendig machen würde.
Schon in den Lageberichten der letzten Geschäftsjahre wurde verdeutlicht, dass das wirtschaftliche Ergebnis entscheidend von den Verkaufserlösen
aus dem Grundstückshandel beeinflusst wird. Dies zeigt auch der aktuelle Wirtschaftsplan 2006-2010.
Die Gesellschaft hält zum Bilanzstichtag das als SO-Fläche ausgewiesene Grundstück „Sohnius Weide“ vor. Das Grundstück „Sohnius Weide“
wird entsprechend dem rechtskräftigen Bebauungsplan weiter als SO-Fläche geführt. Die Umwandlung in Wohnbaufläche wurden zwischenzeitlich
beantragt.
In mehreren Varianten zum o. g. Wirtschaftsplan wurde aufgezeigt, unter welchen Prämissen die wirtschaftliche Situation der
BEG verbessert bzw. eine Verstärkung des Eigenkapitals erreicht werden könnte.
Bei Nichtrealisierung der geplanten Verkäufe i. V. m. der genannten zusätzlichen Sonderabschreibung würden sich für den Fortbestand der
Gesellschaft ernste Konsequenzen ergeben.
3. Entwicklungsperspektiven
Laut vorliegendem Wirtschaftplan 2007 - 2011 wird erwartet, dass das Jahr 2007 mit einem
Ergebnis von T€ 169 abschließt. Bei Erstellung dieses Berichtes ist davon auszugehen, dass dieses Ergebnis eingehalten wird.
Unter Berücksichtigung der in 2007 geschlossenen Kaufverträge und weiteren Vormerkungen ist davon auszugehen, dass im Baugebiet Breidenbacherweg
2 Grundstücke realisiert werden. Von den zum Verkauf geplanten 2 Häusern in Bierenbachtal bestehen z.Zt. keine Vormerkungen.
Von den für das Baugebiet „Kalkofen in der Holl“ geplanten Verkäufe von rd. 4.500 qm sind bereits jetzt schon 3.813 qm realisiert.
Das Objekt „Turmstübchen“ steht kurz vor der Veräußerung. Der Entwurf des Notarvertrages liegt der Gesellschaft vor.
Die im Besitz der Gesellschaft befindliche Parzelle „Sohnius Weide“ (25.721 qm) soll in 2007 in einem ersten Bauabschnitt von 14.000 qm erschlossen
und auf 18 Grundstücke parzelliert werden. Es ist geplant, dass 3 Grundstücke verkauft werden.

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Das von der Gesellschaft im Jahr 2006 angekaufte Rohland im Gebiet Bierenbachtal „Auf dem Eichfeld / Denkmalweg“, wird in 2007 erschlossen
und auf 15 Grundstücke parzelliert. Davon sollen 3 Grundstücke veräußert werden. Es besteht die Vormerkung für 1 Grundstück.
Für den Fortbestand der Gesellschaft ist es von wesentlicher Bedeutung, wie sich die Vermarktung der Wohnanlage Bierenbachtal und der
vorgehaltenen Baugrundstücke entwickelt. Aus den bisher gemachten Erfahrungen zeigt sich, dass die potenziellen Kunden der Feuerwehrstraße
bis auf wenige Ausnahmen einen Umbau der Objekte auf ihre eigenen Wohnbedürfnisse wünschen. Dies wird zum Teil mit eigenem
Personal geleistet.
Schwierig einschätzbar ist die zukünftige Nachfrage nach Baugrundstücken. Eine kurzfristige Erholung des Immobilienmarktes ist nicht absehbar.
Es ist damit zu rechnen, dass die Veräußerung der restlichen Grundstücke des Baugebietes Breidenbacher Weg sich bis ins Jahr 2009 hinziehen
wird, so dass für das Jahr 2009 auch der Endausbau der Straße „Wildrosenweg“ vorgesehen ist.
Die Vorhaltung des Grundstückes Bechler im Ortskern belastet insbesondere die Liquidität der BEG. Auch hier hemmt die derzeitige
Kauf- und Investitionszurückhaltung potenzieller Nutzer den Planungsfortschritt. Zwischenzeitlich wurden Verhandlungen
mit den angrenzenden Eigentümern aufgenommen. Es besteht Bereitschaft zur Veräußerung. Somit kann das Areal vergrößert
werden und einer geplante Realisierung eines weiteren Marktes steht nichts mehr im Wege.
Nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung ergeben, die Auswirkungen auf o.g. Ausführungen
hätten.

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Berichterstattung gemäß § 108 Abs. 2 Nr. 2 GO NW
Gemäß § 108 Abs. 2 Nr. 2 GO NW muss in dem Lagebericht zur Einhaltung der öffentlichen Zwecksetzung und zur Zweckerreichung Stellung
genommen werden.
Gegenstand des Unternehmens ist:
1. die Errichtung, der Erwerb, der Betrieb und die Verwaltung von Wohngebäuden, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus;
2. die mit dem Gesellschaftszweck zu Ziffer 1. zusammenhängenden infrastrukturellen Aufgaben, soweit diese im öffentlichen Interesse liegen;
3. An- und Verkauf von Grundstücken, soweit dies den Entwicklungszielen der Gemeinde dienlich ist.
Die Gesellschaft kann weitere Unternehmen im Sinne des Abs. 1 gründen, sich an solchen beteiligen, diese erwerben und deren Geschäftsführung
übernehmen.
Die dargestellten Unternehmenstätigkeiten wurden auch 2006 erfüllt.
Die BEG Nümbrecht GmbH betreibt im Wesentlichen die Wohnungsvermietung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues sowie Ankauf, Erschließung
und Verkauf von Bauflächen für Wohnungsbau- und öffentliche Entwicklungsmaßnahmen.
Die Voraussetzungen der Gemeindeordnung und damit auch ein öffentlicher Zweck liegt vor. Private Betreiber für diese Tätigkeiten waren bisher
nicht zu finden.

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Die Vorgabe des § 119 Abs. 1 GO NW ist erfüllt, wonach auch die Eigengesellschaften der Gemeinde so zu führen, zu steuern und zu kontrollieren
sind, dass der öffentliche Zweck nachhaltig erfüllt ist.
Nümbrecht, im Mai 2007
Manfred Schneider
Geschäftsführer