Flyer "Berliner Mietenbündnis" - Degewo

Wohnenswerte Stadt
Gut und sicher wohnen
Soziale Wohnungspolitik
und bezahlbare Mieten

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Die Möglichkeiten des Landes Berlin, der Preisentwicklung
am Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, sind begrenzt: Die
Rahmenbedingungen des Wohnungssektors werden von privaten
Entscheidungen an Finanz- und Immobilienmärkten
bestimmt. Miet-, Steuer- und Bauplanungsrecht sind überwiegend
Bundesrecht. Die immer noch sehr schwierige Berliner
Haushaltslage engt den Spielraum des Landes ein, auf
Marktentwicklungen mittels finanzwirksamer öffentlicher
Investitionen, Subventionen oder transferleistungen zu reagieren.
© SenStadtUm
Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner,
Berlin wird als deutsche Hauptstadt, als Standort von Kultur,
Bildung, Wissenschaft und Forschung immer interessanter.
Menschen aus aller Welt besuchen unsere Stadt als Touristen,
bleiben hier auf längere Zeit oder auf Dauer. Dies ist für
unser Stadtleben eine große Bereicherung. Es schafft Arbeitsplätze,
stärkt unsere Zukunftsperspektiven und lässt unsere
Stadt wachsen.
Bei den vielfältigen Chancen gibt es aber auch einige Nebenfolgen,
vor allem für den Wohnungs- und Immobilienmarkt:
Wachstum lässt die Preise steigen. Das Mietenniveau in unserer
Stadt ist noch weit von dem entfernt, was in anderen
großen deutschen Städten oder den meisten europäischen
Metropolen zu zahlen ist. Dennoch gibt der Preisanstieg, insbesondere
bei den Neuvermietungen, Anlass zur Besorgnis.
Er lässt das Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen
schrumpfen, auf das vor allem Haushalte angewiesen sind,
die aufgrund ihrer persönlichen oder familiären Lebensumstände
nicht an der Wachstumsentwicklung teilhaben. Er
schränkt die Wahlmöglichkeiten von »Starter-Haushalten«
ein, die sich noch in einer Ausbildungs-, Berufseinstiegs- oder
Familiengründungsphase befinden.
Dennoch sind wir in der Wohnungs- und Mietenpolitik nicht
ohne Einfluss: Mit den Instrumenten des Städtebau- und
Baugenehmigungsrechts legen wir fest, was, wo und wie
gebaut werden darf. Die Bereitstellung landeseigener Grundstücke
unterstützt den Wohnungsbau, und mit unserer
Mietrechts-Initiative im Bundesrat haben wir Vorschläge zur
Wahrung der Mieterinteressen gemacht.
Unsere wichtigsten Partner bei der Wohnungspolitik sind die
städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die heute ca.
17 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes bewirtschaften.
Mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften
hat der Senat deshalb das »Bündnis für soziale Wohnungspolitik
und bezahlbare Mieten« abgeschlossen. Über die
wichtigsten Ziele und Inhalte dieses Bündnisses möchte ich
Sie in dieser Broschüre informieren.
Ihr
Michael Müller
Senator für Stadtentwicklung und Umwelt

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Senator Michael Müller (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) und
Vorstandsmitglied Maren Kern (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
e.V.) bei der Unterzeichung des Mietenbündnisses mit den Vorstandsmitgliedern
und Geschäftsführungen der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften
Hendrik Jellema (GEWOBAG), Stefanie Frensch (HOWOGE), Jörg Franzen (GESOBAU),
Lars Ernst (WBM), Frank Bielka (degewo) und Ingo Malter (STADT UND LAND)
© Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
Bündnis für Berlin
Um der zunehmenden Verengung des Marktes für preiswerten
Wohnraum entgegenzuwirken, haben die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt und die
Senatsverwaltung für Finanzen mit den sechs städtischen
Wohnungsbaugesellschaften Berlins das »Bündnis für
soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten« vereinbart.
Es wurde am 4. September 2012 unterzeichnet, gilt zunächst
bis 2016 und benennt Lösungswege und Maßnahmen, mit
denen die Partner bezahlbares Wohnen gewährleisten.
Berlin wächst, die Mieten steigen
Die Nachfrage nach Wohnungen wächst besonders in begehrten
Innenstadtlagen schneller als das Angebot. Dadurch
schmelzen die Reserven auf dem Wohnungsmarkt weiter,
und die Mieten steigen stärker als im vergangenen Jahrzehnt
– vor allem bei Neuvermietungen, aber zunehmend auch im
Wohnungsbestand. Die Gründe: Die Stadt wächst. Immer
mehr Menschen zieht es nach Berlin. Zugleich leben immer
mehr Berlinerinnen und Berliner alleine. Schon heute sind
54 Prozent aller Berliner Haushalte Single-Haushalte.
Starke Partner steuern gegen
Die Wohnungspolitik des Senats zielt
darauf, die Mieten in der wachsenden
Stadt bezahlbar zu halten und Haushalte,
deren Einkommen hinter der allgemeinen
Entwicklung zurückbleiben,
weiter angemessen mit Wohnraum zu
versorgen. Die Vielfalt und Eigenart der
Kieze sollen erhalten bleiben. Die Berliner
Mischung soll gestärkt werden, damit
Menschen mit unterschiedlichem
Einkommen, sozialer und kultureller
Herkunft in den Quartieren weiter zusammen
wohnen bleiben.
Berlins städtische Wohnungsbaugesellschaften
sind zentrale Partner dieser
Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik.
Sie schaffen erheblichen Mehrwert
für die Stadt, indem sie
• durch ihre Mietpreisgestaltung
konsequent preisdämpfend wirken,
• Vorreiter bei der energieeffizienten
Gebäudesanierung und beim Klimaschutz
sind,
• ihre Wohnungsbestände den Anforderungen
des demografischen
Wandels anpassen und
• sich für die soziale, demografische
und kulturelle Integration in den
Quartieren engagieren.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung
und Umwelt
Senatsverwaltung
für Finanzen

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© GESOBAU © GEWOBAG © HOWOGE
© degewo
Mehr Wohnungen
Der Wohnungsbestand der städtischen Gesellschaften soll
sich durch Zukauf und Neubau erhöhen: von derzeit rund
277.000 auf 300.000 Wohnungen im Jahr 2016. Denn ein größerer
Anteil an Wohnungen in öffentlicher Hand stabilisiert
den Mietenmarkt.
Städtische Grundstücke werden künftig direkt an die städtischen
Wohnungsbaugesellschaften vergeben, wenn dies zu
sinnvollen Grundstücksarrondierungen für Neubauten führt,
welche die Ziele des Mietenbündnisses umsetzen.
In einem Pilotprojekt stellt das Land vorerst 14 Grundstücke
bereit, auf denen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
Neubauvorhaben modellhaft umsetzen können. Dabei
wird darauf geachtet, dass durch Ansätze wie z.B.
• Mietenspreizungen,
• anteilige Vergabe von Wohnungen an Haushalte mit Anspruch
auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS),
• Anteile kleiner Wohnungen für Einpersonenhaushalte,
• Anteile barrierefreier Wohnungen und
• Wohnungen für Familien mit Kindern
eine zum jeweiligen Quartier passende soziale Nachbarschaft
entsteht.
Aktuelle Beispiele solcher Projekte sind der Bau von 280 Wohnungen
durch die degewo in Adlershof und Köpenick, der Bau
von rund 350 Wohnungen durch die HOWOGE in Lichtenberg
und der Neubau von rund 270 Wohnungen durch die GESO-
BAU in Pankow.
Bestandserweiterung durch Zukauf
Wo Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes
angezeigt sind, werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
bei entsprechenden Angeboten Wohnungen hinzukaufen,
die ihre Bestände sinnvoll ergänzen. Auch hierfür
gibt es Beispiele: degewo und GESOBAU haben gemeinsam
knapp 4.700 Wohnungen erworben; die Stadt und Land hat
ihren Bestand um 340 Wohnungen erweitert. Die GEWOBAG
hat 2.100 Wohnungen erworben, die HOWOGE rund 1.500
Wohnungen.
Studentisches Wohnen
Um das studentische Wohnen zu stärken, kooperieren
städtische Wohnungsbaugesellschaften mit dem Berliner
Studentenwerk und den Sozialreferaten der Studierendenvertretungen.

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Die wichtigsten Eckpunkte des Mietenbündnisses
Die städtischen Wohnungsgesellschaften bieten Wohnraum
zu bezahlbaren Mieten, um breite Bevölkerungsschichten zu
versorgen. Bei Modernisierung und Neuvermietung streben
sie tragbare Mietbelastungen an. Gerade auch Haushalte mit
geringeren Einkommen sollen bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften
gut und sicher wohnen können.
Deshalb haben sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
im Mietenbündnis zu einer Mietenpolitik mit Augenmaß
verpflichtet:
• Sie beschränken ihre allgemeinen Mieterhöhungen im
freifinanzierten Wohnungsbau auf höchstens 15 Prozent
in vier Jahren, soweit der Berliner Mietspiegel das zulässt.
• Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften beschränken
eine Modernisierungsumlage im frei finanzierten
Wohnungsbau auf maximal neun Prozent der aufgewandten
Kosten jährlich. Auch nach der Modernisierung
soll eine verträgliche Mietenbelastung gewährleistet
sein.
• Bei Neuvermietungen werden die Wohnungsgesellschaften
innerhalb des S-Bahn-Rings jede zweite, außerhalb
des Rings jede dritte Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
an Haushalte mit WBS-Anspruch vergeben.
• Ein gemeinsamer Wohnungspool soll einen fairen Wohnungstausch
ermöglichen, wenn ein Mieter oder eine
Mieterin eine um mindestens 10 Prozent kleinere Wohnung
sucht. Dabei sichern die Wohnungsbaugesellschaften
zu, dass die neue Bruttowarmmiete – bei vergleichbarer
Ausstattung, Modernisierungszustand und Lage
– unter der der alten Wohnung liegt.
• Für Mieterinnen und Mieter, die aus wirtschaftlichen
oder anderen sozialen Gründen die Mieterhöhung nicht
erbringen können, wird jeweils eine individuelle Lösung
gesucht.
• Nach einer Mieterhöhung soll die Nettokaltmiete bei Vorliegen
sozialer Kriterien im Einzelfall 30 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen, sofern
eine der Personenzahl im Haushalt angemessene Wohnungsgröße
genutzt wird und das Haushaltseinkommen
innerhalb der Einkommensgrenzen des Bundes für einen
Wohnberechtigungsschein (WBS) liegt. Zu den angemessenen
Wohnflächen und zur Berechnung des Haushaltsnettoeinkommens
siehe die Erläuterungen ab S. 10.
• Ist ein Mieterhaushalt Empfänger von Sozialleistungen
und die genutzte Wohnfläche angemessen (siehe die Tabelle
zu angemessener Wohnungsgröße ab S. 10), so
werden Mieterhöhungen so weit beschränkt, dass die
neue Miete die Höchstwerte staatlicher Leistungen für
Mietbelastungen nicht überschreitet.
• Härtefallregelungen für Schwangere oder Alleinerziehende,
die auf ihr soziales Umfeld angewiesen sind, für
Seniorinnen und Senioren, für Menschen mit Behinderung,
für Menschen, die andere pflegen und betreuen,
für Kranke oder Trauernde sorgen dafür, dass neben
dem Einkommen auch andere persönliche Härten bei
Mieterhöhungen berücksichtigt werden.
• Die individuellen Lösungen greifen auch bei Sozialwohnungen,
bei denen die Mieterhöhungen aus der planmäßigen
Reduzierung von Fördermitteln resultieren.

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Wann ist die Mieterhöhungsbegrenzung möglich?
Was sind hierbei angemessene Wohnflächen?
Wie berechnet sich das Haushaltsnettoeinkommen?
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften haben sich im
Mietenbündnis verpflichtet, im Falle einer Mieterhöhungserklärung
die Nettokaltmiete auf maximal 30 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens zu begrenzen, sofern der jeweilige
Haushalt eine angemessene Wohnfläche nutzt und sein
Haushaltsnettoeinkommen die im Wohnraumförderungsgesetz
(WoFG) genannten bundeseinheitlichen Einkommensgrenzen
nicht überschreitet.
Je nach Haushaltsgröße angemessene
Wohnflächen-Obergrenzen
Einpersonenhaushalt höchstens 45 m²
Zweipersonenhaushalt höchstens 60 m²
Dreipersonenhaushalt höchstens 75 m²
Vierpersonenhaushalt höchstens 85 m²
jede weitere Person im Haushalt
zusätzlich höchstens je 12 m²
Übersteigt die Wohnungsgröße die für die Haushaltsgröße
zutreffende Obergrenze, so ist eine Mietbegrenzung nicht
möglich.
Einkommensgrenzen
Maßgebendes Einkommen ist das nach §§ 20 –24 des Gesetzes
über die Soziale Wohnraumförderung (WoFG) berechnete
Gesamteinkommen des Haushalts. Die Einkommensgrenze
(jeweils netto pro Jahr) beträgt gemäß § 9 WoFG:
für einen Einpersonenhaushalt
12.000,00 Euro
für einen Zweipersonenhaushalt
18.000,00 Euro
zuzüglich für jede weitere zum
Haushalt rechnende Person
4.100,00 Euro
Für jedes Kind
erhöht sie sich um weitere
500,00 Euro
Berechnung des Haushaltsnettoeinkommens
Das Haushaltsnettoeinkommen wird grundsätzlich auf der
Grundlage der §§ 20 bis 24 Wohnraumförderungsgesetz
(WoFG; der Gesetzestext ist u.a. über die Website der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/wohnen.
shtml aufrufbar) ermittelt. Dabei wird zunächst das Jahreseinkommen
aller Haushaltsangehörigen zum Zeitpunkt der
Mieterhöhung festgestellt. Was zum Jahreseinkommen gehört,
ergibt sich aus §§ 21 und 22 WoFG.
Vom Jahreseinkommen werden pauschal jeweils 10 Prozent
für zu leistende Steuern vom Einkommen, Pflichtbeiträge zur
Kranken- und Pflegeversicherung sowie zur gesetzlichen
Rentenversicherung abgezogen (§ 23 WoFG), sofern eine
Steuer- und Abgabenpflicht besteht. Zudem erfolgen bei
Schwerbehinderung, jungen Ehepaaren (bis zum fünften
Kalenderjahr nach Eheschließung bei Ehepartnern, die nicht
älter als 40 Jahre sind), Kindern und bestehenden gesetzlichen
Unterhaltsverpflichtungen weitere Abzüge (siehe im
Einzelnen § 24 WoFG).
Überschreitet das so ermittelte Haushaltsnettoeinkommen
nicht die aus der folgenden Tabelle ersichtliche Einkommensgrenze
des § 9 Abs. 2 WoFG und wird mit der Mieterhöhung
eine Nettokaltmiete verlangt, die 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens
überschreitet, so besteht wahrscheinlich
der Anspruch auf eine Reduzierung der Mieterhöhung. Für
die exakte Einkommensberechnung und zwecks erforderlicher
Nachweise sollten sich Haushalte, die sich auf die genannte
Vereinbarung berufen, dann mit ihrer jeweiligen
städtischen Wohnungsbaugesellschaft in Verbindung setzen.
Ein Rechtsanspruch besteht jedoch grundsätzlich nicht.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung IV
Wohnungswesen, Stadterneuerung, Soziale Stadt
Württembergische Straße 6
10707 Berlin
Ausstellungs- und Informationszentrum
der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Am Köllnischen Park 3, 10179 Berlin
U-Bahn-Linien U2, Märkisches Museum,
U8, Jannowitzbrücke oder Heinrich-Heine-Straße
S-Bahn-Linien S5, S7, S75, Jannowitzbrücke
Bus-Linien 147, 248, 265, U-Bhf. Märkisches Museum
Ausstellungsraum
der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
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Bus-Linien 101, 104, 115, Fehrbelliner Platz
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Titelbild: © Nikolaus Fürcho
Kommunikation
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