SV-Änderungsbeschl Hähren III GR 19062012, Vorlage Nr. 19

Vorlage 19/2012-GR
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SITZUNGSVORLAGE
Gemeinderatsitzung am 19. Juni 2012
1. Fachamt: Stadtbauamt - Bauverwaltungsamt -
Datum: 31.07.2012
2. Verhandlungsgegenstand:
Bebauungsplan „Hähren III“ in Monakam
o Änderung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a
BauGB beim „Pflegeheim Johanneshaus“
Anlagen:
Bestandsplan Bebauungsplan
Änderungsplan zur Bebauungsplanänderung
3. Begründung zur Änderung des Bebauungsplanes:
3.1 Ausgangslage u. Planerforderniss
Das Pflegeheim „Johanneshaus“ wurde im Bereich des Bebauungsplanes Hähren III im Jahr 1986
genehmigt und errichtet und ist derzeit die einzigste größere Pflegeeinrichtung in Bad Liebenzell.
Durch die finanzielle Situation der Johannes Seniorendienste (JSD) kann der Betreiber diese
Einrichtung nicht weiter betreiben. Der Grundstückseigentümer hat für den Weiterbetrieb eine
Gesellschaft zur Weiterfügung der Einrichtung gegründet und wird diese in Kürze übernehmen.
Weiter soll und muss auf Grund gesetzlicher Vorgaben das Objekt im Bestand umgebaut und
angepasst werden, was jedoch den Verlust von Pflegeplätzen im Bestand zur Folge hätte (keine
Doppelzimmer mehr zulässig). Dieser Verlust sowie die Einrichtung von notwendigen abgeschlossenen
Einheiten für z.B. Schwerstpflegebedürftigen, an Demenz Erkrankten und die Einrichtung von
Wohngruppen, soll durch einen zweigeschossigen Anbau im Südwesten ausgeglichen werden.
Hierdurch werden keine zusätzlichen Pflegeplätze geschaffen bzw. die Kapazität erhöht.
Der zweigeschossige Flachdachbau wird so angeordnet, dass während der Bauphase wenigst
mögliche Beeinträchtigungen entstehen und das Dach begehbar mit einem sog. „Sinnesgarten“
ausgestattet wird. Die Heimbewohner können diesen ebenerdig vom EG des Bestandes
(Kaffeeteriaebene) erreichen und nutzen. Diese für die Heimbewohner bessere Konzeption: Fläche
statt Geschosse, bedingt jedoch, dass der Bebauungsplan in der Definition der Baugrenzen angepasst
werden muss. Ein vom Bestand abgehängter mehrgeschossiger Baukörper wie es der Bebauungsplan
vorsieht, wäre an der Stelle städtebaulich nicht wünschenswert und für die Pflegeeinrichtung nicht
praktikabel. Der zweigeschossige Flachdachbau würde, wie auch die Fotomontage (Anlage) zeigt, sich
eher in die topographische Situation einfügen.

3.2. Ziele und Zwecke der Planung
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Mit der Änderung des Bebauungsplanvorgaben für die Flst. Nrn 456/69 und 456/72 am Luchsweg in
Monakam sollen die planungsrechtlichen Vorgaben (Baugrenzen) der Projektplanung angepasst
werden. Durch die Planänderung wird ein notwendiger Beitrag für die Entwicklung, Verbesserung und
Sicherung der Pflegeinfrastruktur in Bad Liebenzell geleistet. Die Sicherung und Anpassung der
Pflegeeinrichtung in Monakam liegt deshalb auch im öffentlichen Interesse.
3.3. Geltungsbereich
Der Geltungsbereich der Änderung wird wie folgt begrenzt:
Im Norden: Grundstücksgrenze zu Flst. Nr. 456/68 Luchsweg 7
im Osten: Grundstücksgrenzen zur Wohnbebauung am Wieselweg
im Süden: Grundstücksgrenze zum Staatswald Flst. Nr. 466
im Westen: Grundstücksgrenze zur Flst. Nr. 452/2
Im Einzelnen gilt der Abgrenzungsplan in der Fassung vom 12.06.2011
3.4. Bestehende Rechtsverhältnisse
Der Geltungsbereich der gepl. Änderungssatzung liegt im derzeitigen abgegrenzten Bebauungsplangebiet
des Bebauungsplanes „Hähren III“ für Monakam in seiner gültigen Fassung vom 23.Jui 1985, welche am
06.11.1985 mit Erlass des LRA Calw (Az: 3033-621.41/OL) genehmigt und durch Veröffentlichung am
22.11.1985 in Kraft gesetzt wurde.
3.5. Vorbereitende Bauleitplanung/Genehmigungsvorbehalt
Die hier relevante Fläche liegt vollständig innerhalb der im Flächennutzungsplan der VG Bad
Liebenzell/Unterreichenbach ausgewiesenen Fläche für eine Nutzung für Allgemeines Wohngebiet, wie diese
auch der bestehende Bauleitplan ausweist. Eine Änderung der Nutzungsart für das gepl Projekt derzeit nicht
nicht vorgesehen, da es Planungsziel des Bebauungsplans war auch Einrichtungen für: kirchliche, kulturelle,
soziale und gesundheitliche Zwecke in das Baugebiet zu integrieren (vgl. Ziff. 3. der Begründung zum B-Plan).
3.6. Inhalt der Planung/Änderung
Bei diesem Bebauungskonzept entstehen durch die Umsetzung Abweichungen zum rechtskräftigen
Bebauungsplan. Diese werden nachfolgend erläutert.
3.6.1 Baugrenzen:
Die Abweichungen von den bestehenden Baugrenzen sind wegen der reduzierten Gebäudehöhe
städtebaulich vertretbar und durch das erforderliche Raumkonzept des Bauherrn zwingend notwendig,
wenn die angestrebte Nutzung und Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben auf diesem Grundstück
realisiert werden soll.
Die Grundflächenzahl und Geschossflächen werden durch den Entwurf eingehalten und bedürfen
keiner Anpassung.

3.6.2 Festsetzung Dachformen: (Örtliche Bauvorschriften)
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Durch die Flachdachplanung werden die Höhenauswirkungen für die Nachbarn so gering wie möglich
gehalten. Bei dem erforderlichen Raumprogramm würde sich die Höhe des Gebäudes bei getrennten
und eigenständigen Baukörpern sich mit einem geneigten Dach deutlich erhöhen. Mit dem Flachdach
wird erreicht, die Masse möglichst gering zu halten mit dem Nebeneffekt der Dachterrassennutzung als
„Sinnesgarten“.
3.7 Ver- und Entsorgung/Erschließung
7.1 Die Versorgung mit Trinkwasser ist gesichert und erfolgt durch den Eigenbetrieb „Städtische
Wasserversorgung“.
7.2 Die Abwasserbeseitigung ist ebenfalls durch eine bestehende Entwässerungsleitung unterhalb des
Bauobjektes gewährleistet. Entsprechende Leitungsrechte sind bestellt. Änderungen gehen zu
Lasten des Bauherrn
7.3 Die verkehrliche Erschließung der Bauflächen erfolgt über die Straße Luchsweg und weitere innere
Erschließung über Privatwege einschließlich des notwendigen Rettungsweges, der im Zuge der
Realisierung des Projektes anzulegen ist.
Im Übrigen erfolgt die weitere Erschließung/Versorgung durch die betreffenden Versorgungsunternehmen
über bestehende oder neu herzustellende Anschlüsse.
3.8. Bodenordnung (§§ 45 ff. BauGB)
Ein förmliches Umlegungsverfahren ist nicht notwendig. Erforderliche Grenzregelungen sind privat
durchzuführen.
3.9. Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichs-Bilanzierung/ Sicherstellung des
Waldabstandes
Eingriffe in Natur und Landschaft sind nach § 13 ff des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG)
Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des
Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. Durch die „Vorprüfung des
Einzelfalls nach § 13 a Abs. 1 Ziffer 2 BauGB“ durch die Werkgruppe Gruen, konnten während den
Übersichtsbegehungen keine erheblichen Beeinträchtigungen festgestellt werden, weshalb die
Vorraussetzungen für ein Verfahren nach § 13 a BauGB gegeben sind. Das Aufstellungsverfahren wird
deshalb nach § 13a BauGB durchgeführt, bei dem keine weitere Umweltprüfung (Umweltbericht) erforderlich
ist.
Zur Minimierung, zum Schutz, und zur Vermeidung des Eingriffs in Natur und Umwelt werden unter anderem
auch Gestaltungs- u. Ersatzmaßnahmen durchgeführt. Diese Maßnahmen sind entsprechend dem Katalog
der Vorprüfung (Ziffer 6) durchzuführen (Nistkästen, Rodungszeitraum, Pflanzgebote Einzelbäume und
Dachbegrünung, Pflanzgebot Waldumbau –Sicherstellung Waldabstand).
In einem Abstand von 25 m zu den Gebäuden hat ein dauerhafter Waldumbau zu erfolgen. In diesem
Bereich dürfen keine Gebäude gefährdenden Bäume stehen.
Dies entspricht der derzeitigen Bestockung der Waldflächen.
Es handelt sich um Sturmwurfflächen mit Sukzession. Hauptarten sind Weide und Birke.

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Es ist Aufgabe des Eigentümers durch entsprechende Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass auf
dem Baugrundstück keine hohen Bäume entstehen.
In einem Übergangsbereich von ca. 5 - 10 m zum angrenzenden privaten Grundstück ist der
Staatswald ebenfalls von hoch wachsenden Bäumen frei zu halten.
In einem privatrechtlichen Vertrag zwischen Land und Eigentümer sind die entsprechenden
Festlegungen zu treffen. Dazu ist eine entsprechende Verpflichtung des Landes erforderlich (für Flst.
Nr. 466). Im Gegenzug für die finanziellen Ertragseinbussen des Landes leistet der Eigentümer eine
Entschädigungszahlung. Zuständig ist das Referat 81 im RP Freiburg.
Ein Waldumwandlungsverfahren ist nicht erforderlich.
3.10. Artenschutz
Die Übersichtsbegehung Artenschutz wurde am 27.04.2012 durch die Werkgruppe Gruen durchgeführt.
Dabei wurde auf besonders oder streng geschützte Arten nach BNatSchG in Verbindung mit der FFH-
Richtlinie (FFH-RL) bzw. Vogelschutzrichtlinie (VS-RL) geachtet.
Im Plangebiet sind Vorkommen geschützter und gefährdeter Vogelarten bekannt, es ist hinsichtlich der
Brutvogelfauna als mäßig artenreich einzustufen. In den vorhandenen Bäumen sind keine Baumhöhlen
vorhanden.
Durch die festgelegten Maßnahmen zur Vermeidung und zur Sicherung der jeweiligen Erhaltungszustände
der betroffenen, lokalen Populationen (CEF Maßnahmen, Vermeidungsmaßnahmen) wird eine erhebliche
Beeinträchtigung für nach BNatSchG geschützte Arten im Sinne des § 44 BNatSchG vermieden.
Diese Maßnahmen werden als vorgezogene Maßnahmen im Rahmen der Realisierung des Projektes
ausgeführt.
3.11 Kosten
Die durch die Bebauungsplanänderung entstehenden Kosten, einschließlich der Kosten für Ausgleichs-
Vermeidungs- u. Ersatzmaßnahmen sowie Personal- und Planungskosten für die Inanspruchnahme der
Verwaltung als Koordinator und Planungsträger soweit die Leistungen nicht zur hoheitlichen Aufgabe der
Stadt im Rahmen der Abwicklung der Baileitplanung gehören, sind vom Bauherrn und Antragsteller zu
tragen.
4. Beschlussvorschläge:
4.1 Der Bebauungsplan „Hähren III“ für Monakam ist über ein Änderungsverfahren
nach § 13 a BauGB zu ändern.
4.2. Die Baugrenzen sind der Projektplanung (Lageplan Fischer v. 17.01.2012)
anzupassen.
4.3. Die Verwaltung wird beauftragt das Änderungsverfahren einzuleiten, den
Änderungbeschluss öffentlich bekannt zu machen und das Anhörungsverfahren
für die Betroffenen und die Behördenbeteiligung durchzuführen.