Aktionärsbrief Dezember 2008 - GBW Gruppe

GBW AG
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
das ablaufende Geschäftsjahr 2008 ist für die GBW AG kein einfaches Jahr. Vor
allem die hohen Steueraufwendungen aus der EK02-Abgeltung und der neu
eingeführten Zinsschrankenregelung belasten die GBW AG und die Mehrzahl ihrer
Tochtergesellschaften. Auch wirft die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise ihre
Schatten voraus und erschwert und verteuert die Kapitalbeschaffung. Dennoch
sind wir zuversichtlich, voraussichtlich ein positives Ergebnis in der GBW AG zu
erzielen.
Im Gesamtkonzern werden die einmaligen außerordentlichen Belastungen durch
die EK02-Abgeltung in Höhe von rund 32 Mio. € nicht ausgeglichen sein, so dass
für den Konzern ein negatives Ergebnis nach Steuern in Höhe von bis zu 15 Mio. €
zu erwarten ist. Das Konzernergebnis vor Steuern wird aber mit voraussichtlich ca.
22 Mio. € positiv sein. Es ist damit aber etwas geringer als das durch Sondereffekte
und positive Verkaufserlöse geprägte Vorjahresergebnis (+ 30 Mio. €).
Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
Telefon 089 30617-0
Telefax 089 30617-355
www.gbw-gruppe.de
Dezember 2008
Ihre Ansprechpartnerin:
Dr. Inken Heeb
Bereichsleiterin IR/PR
Telefon 089 30617-477
Telefax 089 30617-105
Inken.Heeb@gbw-gruppe.de
Nachfolgend erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die Geschäftsentwicklung
im 2. Halbjahr 2008 sowie einen ersten Ausblick auf das Jahr 2009.
Aktuelle wirtschaftliche Rahmenbedingungen
In den vergangenen Wochen hat sich immer deutlicher abgezeichnet, dass die
weltweite Finanzmarktkrise zu einer spürbaren konjunkturellen Abkühlung in der
Welt und auch in Deutschland führen wird. Dies wird sich – erfahrungsgemäß mit
einer gewissen Verzögerung – auch auf die Immobilienmärkte auswirken. Dabei
sind jedoch die einzelnen Marktsegmente differenziert zu betrachten. Während
sich Konjunkturschwankungen bei Gewerbeimmobilien typischerweise schneller
und stärker bemerkbar machen, sind Wohnimmobilien in der Regel (zunächst)
weniger betroffen. Ein wesentlicher Grund: Die Mietnachfrage wird vor allem von
der demographischen Entwicklung an dem jeweiligen Standort beeinflusst. Da die
GBW Gruppe bereits seit längerem eine Optimierung ihres Immobilienportfolios
eingeleitet hat und Investitionen vor allem in Ballungsräume mit hohen Zuwanderungsraten
fließen, in strukturschwachen Gebieten jedoch desinvestiert wird,
sind wir von dieser Entwicklung weniger tangiert. Hier zeigt sich die Richtigkeit
unserer Strategie und unserer eingeleiteten Maßnahmen.
Die Probleme am Kreditmarkt, die durch die Verknappung der Liquidität und die
Bankenkrise verursacht sind, halten weiter an und erschweren Refinanzierungen.
Auch wenn auf kurze Sicht nicht mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, sind
die von den Banken geforderten Margen weiterhin deutlich höher als vor Beginn
der Finanzkrise. Auch die GBW Gruppe ist von diesen Problemen betroffen.
Refinanzierungen sind wesentlich schwieriger als in der Vergangenheit. Auch hier
zeigt sich, dass es richtig war, rechtzeitig auch die Banken als Finanzierungspartner
anzusprechen, die aufgrund ihres Retailgeschäftes nicht vom Hypothekenmarkt
abhängig sind.
1 / 3

Die Besteuerung ehemaliger EK02-Bestände führt bei der GBW Gruppe neben der
Zinsschrankenregelung insbesondere im Jahr 2008 zu einer hohen steuerlichen
Ergebnisbelastung. Denn die 2007 vom Gesetzgeber verabschiedete Zinsschrankenregelung
lässt abgesehen von wenigen Ausnahmen nur noch einen
eingeschränkten Abzug von Zinsaufwendungen als Betriebsausgaben zu. Ehemals
gemeinnützige Wohnungsunternehmen haben daher 2008 eine Abgeltungssteuer
auf ihre EK02-Bestände zu entrichten – es sei denn, sie gehören der öffentlichen
Hand. Das sich aus der Mehrheitsbeteiligung der BayernLB an der GBW AG
ergebende Wahlrecht, wird von uns jedoch nicht in Anspruch genommen. Der
bilanzielle Aufwand aus der Abgeltungssteuer belastet daher abgezinst als
außerordentlicher Einmaleffekt das Jahresergebnis 2008 in voller Höhe. Der
Liquiditätsabfluss kann demgegenüber auf die Jahre 2008-2017 verteilt werden.
Integration
Die Integration der zum Jahreswechsel 2006/2007 erworbenen Gesellschaften
wurde auch in diesem Jahr planmäßig fortgesetzt. Er ist aufgrund des Projektes
„ProGBW“, bei dem die Mitarbeiter aus allen Niederlassungen und der Zentrale
aktiv an der Erarbeitung einheitlicher Arbeitsabläufe mitgewirkt haben, ein gutes
Stück vorangekommen. Die Kernprozesse in der Gruppe wurden weitgehend
harmonisiert und auf das bestehende Konzept regional tätiger Niederlassungen
ausgerichtet. Zum 01.08.2008 wurde in partnerschaftlichen Verhandlungen mit
dem Gesamtbetriebsrat der GBW Management GmbH eine neue Betriebsvereinbarung
erarbeitet und verabschiedet. Hierin sind gemeinsame Rechte und
Pflichten sowie Sozialleistungen klar festgelegt.
Im Bereich IT gelang es, die SAP Systeme der ursprünglich vier operativen Unternehmen
auf eine einheitliche Plattform zu migrieren. Zugleich wurden die
IT-Prozesse der GBW Management GmbH, die das operative Geschäft der
Objektgesellschaften leitet, überprüft und harmonisiert. Die dezentralen internen
Rechenzentren wurden zentralisiert und auf einen externen Rechenzentrumsbetreiber
ausgelagert. Damit wurde die Sicherheit im IT-Bereich deutlich erhöht.
Geschäftsfelder
Insgesamt ist der Wohnungsbestand der Gruppe 2008 weiter gewachsen. Bis zum
30.09.2008 konnte der Wohnungsbestand auf 33.642 (Bestand 31.12.2007:
33.212 WE) erweitert werden. Die durchschnittliche Sollmiete betrug zum
30.09.2008 für Wohnraum 5,38 €/m² (Vorjahr 5,07 €/m²). Dies entspricht einer
prozentualen Steigerung um 6,8%. Die Quote der freifinanzierten Wohnungen
beläuft sich inzwischen auf über 60%. Wohnungseinheiten aus Streubesitz oder
Randlagen wurden und sollen auch zukünftig verkauft werden. Zur Verjüngung
und Wertverbesserung ihres Wohnungsbestandes hat die GBW Gruppe 2008
wieder mehrere Neubaumaßnahmen für den Eigenbestand abgeschlossen,
weitergeführt oder begonnen. Insgesamt 270 Mietwohnungen mit Tiefgaragenstellplätzen
wurden in München und Fürstenfeldbruck fertiggestellt. Alle
neu errichteten Wohnungen sind zwischenzeitlich vermietet. Die Fertigstellung
weiterer 15 Wohnungen in Dachau, die sich bereits in der Vermietung befinden,
steht bis Ende des Jahres an. Im Bau befinden sich derzeit 131 Wohnungen mit
Tiefgaragenplätzen in München. Der Bauauftrag für 144 Wohnungen in München
Fröttmaning wurde unlängst vergeben; Baubeginn soll im März 2009 sein. Die
Bauvorbereitung für weitere 39 Mietwohnungen läuft bereits.
2 / 3

Ausblick
Trotz der angespannten wirtschaftlichen Lage geht die GBW AG mit positiven
Erwartungen in das neue Jahr. Die gezielte Konzentration auf Ballungsräume und
Regionen mit hoher Zuwanderung verspricht auch in schwierigen Zeiten konstante
Nachfrage nach Wohnungen und ein weiteres Mietwachstum.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Novembersitzung Herrn Claus Lehner mit Wirkung
zum 01.04.2009 zum Mitglied der Vorstandes bestellt. Er wird ab 01.07.2009 die
Verantwortung für das operative Ressort als Nachfolger von Herrn Dr. Hartmut
Danz übernehmen, der zu diesem Zeitpunkt in den Ruhestand geht. Herr Lehner
ist zur Zeit Vorstand der IC Holding AG.
Für die Festtage wünschen Ihnen und Ihren Familien Aufsichtsrat und Vorstand der
GBW AG besinnliche Stunden sowie ein gesundes und erfolgreiches Jahr 2009.
GBW AG
Der Vorstand
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz
3 / 3