Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 und ... - GBW Gruppe

Prüfungsbericht
Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2010
und Lagebericht
GBW Franken GmbH
Würzburg
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

kpmg
6 Bestätigungsvermerk
Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt:
„Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
GBW Franken GmbH
Prüfungsbericht
Jahresabschluss zum 31.12.2010 und Lagebericht
Wir haben den Jahresabschluss --bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie
Anhang-- unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GBW Franken GmbH,
Würzburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung
und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des
Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für
unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
G_2010_80023812_1306544 23

GBW Franken GmbH, Würzburg
Bilanz zum 31. Dezember 2010
Aktiva
A. Anlagevermögen
31.12.2010 Vorjahr
EUR EUR TEUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 334.283.636,89 341.813
2. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.548.764,54 4.895
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung 36.277,00 46
4. Anlagen im Bau 863.713,00 30
5. Bauvorbereitungskosten 26.507,25 0
339.758.898,68 346.784
II. Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 7.925,62 10
339.766.824,30 346.794
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen 15.100.722,97 16.038
2. Andere Vorräte 369.714,22 312
15.470.437,19 16.350
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 1.269.477,01 1.024
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6.151,50 0
3. Sonstige Vermögensgegenstände 1.918.806,10 4.762
davon aus Steuern: EUR 1.812.417,83 (Vorjahr: TEUR 4.657)
3.194.434,61 5.786
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 79.599,67 93
C. Rechnungsabgrenzungsposten 92.320,00 92
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358.603.615,77 369.115

A. Eigenkapital
Passiva
31.12.2010 Vorjahr
EUR EUR TEUR
I. Gezeichnetes Kapital 3.700.080,00 3.681
II. Kapitalrücklage 4.909.200,20 0
III. Gewinnrücklagen
1. Satzungsmäßige Rücklage 3.681.301,54 3.681
2. Andere Gewinnrücklagen 17.028.750,75 15.288
20.710.052,29 18.969
IV. Gewinnvortrag 0,00 130
V. Jahresüberschuss 7.432.353,00 6.839
36.751.685,49 29.619
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 21.427,85 4
2. Sonstige Rückstellungen 3.094.883,69 3.601
3.116.311,54 3.605
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 276.238.971,23 282.425
davon gegenüber verbundenen Unternehmen: EUR 115.912.362,58
(Vorjahr: TEUR 121.705)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 7.705.910,31 10.279
3. Erhaltene Anzahlungen 16.011.270,16 16.336
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 951.529,05 993
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 932.296,18 385
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.088.052,85 1.534
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 11.572.712,35 19.175
8. Sonstige Verbindlichkeiten 4.221.669,95 4.738
davon aus Steuern: EUR 4.221.669,95 (Vorjahr: TEUR 4.738)
318.722.412,08 335.865
D. Rechnungsabgrenzungsposten 13.206,66 26
358.603.615,77 369.115
Anlage 1

GBW Franken GmbH, Würzburg
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
2010 Vorjahr
EUR EUR TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 55.842.780,36 55.968
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.820,85 3
55.845.601,21 55.971
2. Verminderung/ Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen -937.022,73 1.101
3. Sonstige betriebliche Erträge 5.662.982,16 4.304
60.571.560,64 61.376
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -25.670.905,29 -27.258
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -70.728,62 -51
-25.741.633,91 -27.309
5. Rohergebnis 34.829.926,73 34.067
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 0,00 -30
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für
Unterstützung -587.585,10 -2
davon für Altersversorgung: EUR 587.585,10 (Vorjahr: TEUR 2)
-587.585,10 -32
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen -8.097.158,37 -7.775
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -6.146.870,98 -5.903
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 366,01 0
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 26.233,99 2
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 122,75
(Vorjahr: TEUR 0)
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -10.995.878,88 -12.016
davon an verbundene Unternehmen: EUR 2.535.717,88
(Vorjahr: TEUR 3.599)
12. Finanzergebnis -10.969.278,88 -12.014
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 9.029.033,40 8.343
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -380.311,53 -248
15. Sonstige Steuern -1.216.368,87 -1.256
16. Jahresüberschuss 7.432.353,00 6.839
G_2010_80023812_1306544 Anlage 2

GBW Franken GmbH, Würzburg
Anhang für das Geschäftsjahr 2010
1 Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 der GBW Franken GmbH ist nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des § 42 GmbH-Gesetz aufgestellt und
entsprechend dem Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
in der Fassung vom 25.05.2009 gegliedert.
Der Jahresabschluss wird in Euro erstellt.
Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 und 4
HGB.
Die Neuregelungen zur Rechnungslegung nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
(BilMoG) werden ab dem Geschäftsjahr 2010 angewendet. Aus der Anwendung
des BilMoG ergaben sich keinerlei Bilanzierungs- und Bewertungsänderungen, so
dass die Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung mit dem Vorjahr vergleichbar
sind.
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten sind mit ihren um planmäßige und
außerplanmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen der Wohnbauten erfolgen mit einem
Abschreibungssatz von 1,25 % bis 2 %; Geschäftsbauten werden mit Sätzen zwischen
2 % und 3 % abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken mit Erbbaurechten werden
über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben, Außenanlagen linear über 10 Jahre.
Außerplanmäßige Abschreibungen werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert
vorgenommen, wenn und soweit voraussichtlich dauernde Wertminderungen vorliegen.
Im Fall des Wegfalls der Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen werden entsprechend
den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen vorgenommen.
Werden Modernisierungen durchgeführt, die zu einer über den ursprünglichen Zustand
hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, so werden diese
Maßnahmen mit ihren Herstellungskosten aktiviert.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 3/1

Die Bauvorbereitungskosten sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.
Gegebenenfalls entstehende Bauzeitzinsen werden als Finanzierungskosten angesetzt.
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens – einschließlich Mietereinbauten
– werden linear über einen Zeitraum von 3 bis 19 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungsdatum nach dem 31.12.2007 werden
bis zu einem Betrag von € 150 direkt in den Aufwand gebucht. Liegen die Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten zwischen € 150 und € 1.000, sind diese zu aktivieren
und über fünf Jahre linear abzuschreiben.
Die sonstigen Ausleihungen sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten
Ausgabebetrag angesetzt.
Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die Vorräte zu Anschaffungskosten
oder zu ihrem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert
aktiviert. Die Wertberichtigung der Mietforderungen erfolgt unter Berücksichtigung der
Altersstruktur. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde durch Bildung von Wertberichtigungen
Rechnung getragen.
Der Ausweis der flüssigen Mittel erfolgt zu Nominalwerten.
In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag
enthalten, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem darstellen.
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen Verbindlichkeiten und erkennbaren
Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen worden. Sofern
Rückstellung eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr aufweisen, werden diese mit
einem durch die Deutsche Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung
veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangen sieben
Jahre abgezinst.
Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu ihren Rückzahlungsbeträgen bzw. zum Rentenbarwert.
Die Mieterkautionen werden außerhalb des Vermögens ausgewiesen.
Anlage 3/2 G_2010_80023812_1306544

3 Angaben zur Bilanz
3.1 Anlagevermögen
Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel, der als
Anlage beigefügt ist, dargestellt.
3.2 Umlaufvermögen
� Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die unfertigen Leistungen betreffen mit T€ 15.101 (Vorjahr: T€ 16.038) noch nicht
abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.
Die anderen Vorräte beinhalten die Ölbestände per 31.12.2010, bewertet nach
dem FIFO-Verfahren.
� Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen Steuererstattungsansprüche
in Höhe von T€ 1.812 (Vorjahr: T€ 4.657).
Die Restlaufzeit aller Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände ist wie
im Vorjahr unter einem Jahr.
Die flüssigen Mittel betreffen mit T€ 4 den Kassenbestand sowie Guthaben bei
Kreditinstituten von T€ 76.
3.3 Eigenkapital
Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 22. Juli 2010 hat die Gesellschaft die Umstellung
ihres Stammkapitals von DM 7.200.000,00 auf Euro 3.681.301,54 beschlossen. Zeitgleich
erfolgte eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln durch Umwandlung der
Gewinnrücklage in Stammkapital. Das Stammkapital wurde um € 18.778,45 auf
T€ 3.700.080,00 erhöht.
Mit Gesellschafterbeschluss vom 12. Mai 2010 wurde beschlossen, aus dem Bilanzgewinn
des Vorjahres von € 6.969.102,15 einen Betrag von € 1.759.901,95 in andere
Gewinnrücklagen einzustellen, sowie € 5.209.200,20 an die Gesellschafter auszuschütten.
Des Weiteren wurde beschlossen, das der Gesellschafter GBW AG ein Betrag
von T€ 4.909.200,20 der Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB zuführt.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 3/3

3.4 Rückstellungen
31.12.2010
T€
Vorjahr
T€
Steuerrückstellungen 21 4
Ausstehende Rechnungen 1.106 2.133
Instandhaltungsmaßnahmen/Schönheitsreparaturen 770 884
Einzelrisiken 946 288
Hausbewirtschaftung 156 156
Jahresabschluss, Steuererklärung und Veröffentlichung 92 72
Personalverpflichtungen 0 30
Sonstiges 25 38
3.116
3.605
Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen betreffen mit T€ 0 (Vorjahr
T€ 1.910) verbundene Unternehmen.
3.5 Verbindlichkeiten
31.12.2010 davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr
< 1 Jahr 1-5 Jahre > 5 Jahre < 1 Jahr
T€ T€ T€ T€ T€
Verbindlichkeiten
- gegenüber Kreditinstituten
- gegenüber anderen
276.239 24.717 53.714 197.808 44.565
Kreditgebern
- aus erhaltenen
7.706 449 1.905 5.352 596
Anzahlungen 16.011 16.011 - - 16.336
- aus Vermietung
- aus Lieferungen und
951 951 - - 993
Leistungen
- gegenüber verbundenen
932 932 - - 385
Unternehmen 1.088 1.088 - - 1.534
- gegenüber Gesellschaftern 11.573 11.573 - - 19.175
- Sonstige Verbindlichkeiten 4.222 704 3.007 511 737
318.722 56.425 58.626
203.671
84.321
Anlage 3/4 G_2010_80023812_1306544

Durch Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken) sind gesichert:
31.12.2010
T€
– Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 271.069
– Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 7.699
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten entfallen T€ 115.912 (Vorjahr:
T€ 121.705) auf verbundene Unternehmen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten
aus gegenseitigem Lieferungs- und Leistungsverkehr.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen im Wesentlichen mit
T€ 508 (Vorjahr: T€ 6.424) Darlehensverbindlichkeiten (inkl. Zinsen) gegenüber der
Mehrheitsgesellschafterin, sowie Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling der GBW
Gruppe von T€ 11.088 (Vorjahr: T€ 12.777).
Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind mit T€ 4.222 (Vorjahr: T€ 4.705) Steuerverbindlichkeiten
für die EK02-Abgeltung zum Rentenbarwert passiviert.
Die Abzinsung der Steuerverbindlichkeiten aus der EK02-Abgeltung erfolgt mit einem
Zinssatz von 5,5 %.
4 Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
4.1 Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus dem Abgang
von Sachanlagen in Höhe von T€ 3.489 (Vorjahr: T€ 2.861), Erträge aus Versicherungsschäden
in Höhe von T€ 653 (Vorjahr: T€ 291), Erträge aus der Auflösung
von Rückstellungen von T€ 160 (Vorjahr: T€ 796) sowie sonstige periodenfremde
Erträge in Höhe von T€ 162.
4.2 Personalaufwand
Der Personalaufwand umfasst einmalige, periodenfremde Lohnsteueraufwendungen
im Zusammenhang der Ablösezahlung für Versorgungsverpflichtungen aufgrund der
Auflösung des Versicherungsverhältnisses mit der Versorgungsanstalt des Bundes und
der Länder.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 3/5

4.3 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen
Die Position enthält im Berichtsjahr vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen
in Höhe von T€ 1.221.
4.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im Wesentlichen Aufwendungen
für die Geschäftsbesorgung in Höhe von T€ 5.357 (Vorjahr: T€ 3.875).
Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen T€ 5.449 (Vorjahr: T€ 3.950)
auf verbundene Unternehmen.
4.5 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten neben der Ertragsteuerbelastung
für das laufende Geschäftsjahr Steuererträge für frühere Jahre von T€ 160.
5 Sonstige Angaben
5.1 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Die DZ Bank AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main, hat der
GBW AG und der GBW Oberbayern und Schwaben GmbH einen Kreditrahmen über
T€ 11.000 eingeräumt. Die GBW Franken GmbH hat hierfür die gesamtschuldnerische
Mithaftung übernommen.
Die Gesellschaft ist in das Cash-Pool Management der GBW Gruppe eingebunden.
Cash-Pool Träger ist die GBW AG. Gemäß der Cash-Pool Vereinbarung mit der DKB
Deutsche Kreditbank AG haften der Cash-Pool Träger und die betreffenden Gesellschaften
gesamtschuldnerisch für sämtliche Verpflichtungen aus und im Zusammenhang
mit der o.g. Vereinbarung.
Es existieren finanzielle Verpflichtungen aus Verträgen im Zusammenhang mit der
Immobilienbewirtschaftung im branchenähnlichen Umfang sowie Ansprüche aus Mietverträgen.
Darüber hinaus bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen bzw. ein Bestellobligo im
Zusammenhang mit der Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestandes
in Höhe von T€ 1.640, sowie Eventualverbindlichkeiten aus Zins- und tilgungsfreien
Baudarlehen in Höhe von T€ 4.594.
Anlage 3/6 G_2010_80023812_1306544

5.2 Treuhandverhältnisse
Zum Bilanzstichtag bestehen Treuhandvermögen sowie Treuhandverpflichtungen aus
Mietkautionen mit T€ 7.589 (Vorjahr: T€ 7.670).
5.3 Mitarbeiterzahl (§ 285 Nr. 7 HGB)
Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal.
5.4 Angaben zum Gesamthonorar das Abschlussprüfers (§ 285 Nr. 17 HGB)
Die Angaben zum Gesamthonorar des Abschlussprüfers gemäß § 285 Nr. 17 HGB
sind in dem von der GBW AG (Mutterunternehmen) aufgestellten Konzernabschluss
enthalten.
5.5 Gesellschaftsorgane – Geschäftsführung und Aufsichtsrat (§ 285 Nr. 9, 10 HGB)
Geschäftsführer
Hans Nägel
Bankfachwirt, Erlangen
Niederlassungsleiter der GBW Management GmbH, München
Rainer Demmer
Dipl.-Ing. (FH) Architekt, Margetshöchheim
Niederlassungsleiter der GBW Management GmbH, München
Die Geschäftsführer erhielten im Berichtsjahr keinerlei Bezüge von der Gesellschaft.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 3/7

Mitglieder des Aufsichtsrates
Ernst Holland
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Vorsitzender des Vorstands der GBW AG, München
Werner Krempl
Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats
Erster Direktor der Deutschen Rentenversicherung Ober- und Mittelfranken
Rupert Breitmoser
Bereichsleiter Recht der GBW Management GmbH, München
Dr. Claus Lehner
Mitglied des Vorstands der GBW AG, München
Matthias Steinhauer
Mitglied des Vorstands der GBW AG, München
Willy Willeke
Direktor der Deutschen Rentenversicherung Unterfranken
Die Vergütungen des Aufsichtsrates belaufen sich für das Berichtsjahr auf T€ 5, für
das Geschäftsjahr 2009 auf T€ 14.
5.6 Einbeziehung in den Konzernabschluss (§ 285 Nr. 14 HGB)
Die Gesellschaft ist über die GBW AG, München, ein verbundenes Unternehmen der
Bayerischen Landesbank, München, die den Konzernabschluss für den größten Kreis
von Unternehmen aufstellt. Darüber hinaus wird die Gesellschaft in den Konzernabschluss
der GBW AG, München, einbezogen, die den Konzernabschluss für den
kleinsten Kreis von Unternehmen im Konzernabschluss erstellt. Die Konzernabschlüsse
werden im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
Anlage 3/8 G_2010_80023812_1306544

5.7 Derivate Finanzinstrumente (§ 285 Nr. 19, 23 HGB)
Im Geschäftsjahr 2010 wurde ein derivatives Finanzinstrument (Zinsswap) zur Absicherung
künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen verwendet.
Dem Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem
Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Das mit der aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft
gebildeten Bewertungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen
beträgt zum Bilanzstichtag T€ 25.000.
Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung
der Sicherungsbeziehung werden angewandt. Aufgrund der Betragsidentität und
der Kongruenz der Laufzeiten, Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine
gleichen sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während
der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft aus.
Art Nominalbetrag Laufzeitende
Marktwert
31.12.2010
T€ T€
Zinsswap Festsatzzahler 25.000 31.12.2020 276
25.000 276
5.8 Latente Steuern (§ 285 Nr. 29 HGB)
Aktive latente Steuern ergeben sich aus handels- und steuerrechtlich voneinander abweichenden
Wertansätzen des Immobilienvermögens sowie handels- und steuerrechtlich
voneinander abweichenden Wertansätzen der sonstigen Rückstellungen. Aktive
latente Steuern werden in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB
nicht aktiviert. Der Ermittlung der latenten Steuern wurde ein Steuersatz von 15,8 % zu
Grunde gelegt.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 3/9

GBW Franken GmbH, Würzburg
Anlagenspiegel HGB
Anschaffungs-/Herstellungskosten Abschreibungen
Buchwert Buchwert
Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Zugänge Abgänge Zuschreibung Stand Stand Stand
1.1.2010 31.12.2010 1.1.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009
€ € € € € € € € € € €
G_2010_80023812_1306544
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten 470.900.899,44 3.256.477,82 7.321.568,90 466.835.808,36 129.088.055,80 7.999.366,87 4.373.611,70 161.639,50 132.552.171,47 334.283.636,89 341.812.843,64
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten 5.704.811,18 560,99 326.057,52 5.379.314,65 810.197,64 88.044,50 67.692,03 0,00 830.550,11 4.548.764,54 4.894.613,54
Betriebs- und Geschäftsausstattung 150.648,05 0,00 0,00 150.648,05 104.624,05 9.747,00 0,00 0,00 114.371,05 36.277,00 46.024,00
Anlagen im Bau 30.676,01 863.713,00 30.676,01 863.713,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 863.713,00 30.676,01
Bauvorbereitungskosten 0,00 26.507,25 0,00 26.507,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.507,25 0,00
476.787.034,68 4.147.259,06 7.678.302,43 473.255.991,31 130.002.877,49 8.097.158,37 4.441.303,73 161.639,50 133.497.092,63 339.758.898,68 346.784.157,19
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 9.553,63 0,00 1.628,01 7.925,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.925,62 9.553,63
Anlagevermögen insgesamt 476.796.588,31 4.147.259,06 7.679.930,44 473.263.916,93 130.002.877,49 8.097.158,37 4.441.303,73 161.639,50 133.497.092,63 339.766.824,30 346.793.710,82
Anlage zum Anhang

GBW Franken GmbH, Würzburg
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2010
1. Wesentliche Ereignisse des Geschäftsjahres
Die GBW Franken GmbH kann in 2010 auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr
zurückblicken. Die Strategie der GBW Franken GmbH sieht eine
Konzentration auf Kernstandorte mit positiven Wachstumsperspektiven
innerhalb Bayerns sowie eine kontinuierliche Optimierung des Bestandsportfolios
vor. Im Geschäftsjahr 2010 standen vor allem Maßnahmen
zur Effizienzsteigerung im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung
im Vordergrund.
Als wesentliche Ereignisse des Geschäftsjahres 2010 der GBW Franken
GmbH sind im Einzelnen zu nennen:
� Wohnungsbestand im Geschäftsjahr 2010
Der Wohnungsbestand der GBW Franken GmbH hat sich im
Geschäftsjahr 2010 durch den Verkauf von Wohnanlagen in Randlagen
reduziert. Zum 31. Dezember 2010 befanden sich insgesamt
10.245 Wohnungen im Portfolio der GBW Franken GmbH. Die
GBW Franken GmbH veräußerte im Geschäftsjahr 2010 dreizehn
Wohnanlagen mit insgesamt 247 Wohneinheiten und einer
Gewerbeeinheit in Randlagen, die nicht zu den strategischen
Kernregionen gehören. Der Transaktionserlös betrug 6,6 Mio. €
und führte zu Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Wohnungen
von 3,5 Mio. €.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/1

� Mieteinnahmen auf Vorjahresniveau
Insgesamt wurden in der GBW Franken GmbH während des Geschäftsjahres
2010 Istmieten in Höhe von 39,8 Mio. € vereinnahmt
(Vorjahr: 39,9 Mio. €). Trotz der Immobilienverkäufe konnten die
Mieteinnahmen im Wesentlichen durch die Nutzung von Mietsteigerungspotenzialen
und resultierend aus der niedrigen Leerstandsquote
im Bereich Wohnen auf Vorjahresniveau gehalten
werden.
� Ein gutes Jahresergebnis erwirtschaftet
Im Geschäftsjahr 2010 erzielte die GBW Franken GmbH einen
Jahresüberschuss von 7,4 Mio. € (Vorjahr: 6,8 Mio. €). Der Jahresüberschuss
liegt damit über dem Vorjahreswert. Die Verbesserung
ergibt sich im Wesentlichen aus geringeren Aufwendungen
für bezogene Lieferungen und Leistungen aus der Hausbewirtschaftung,
hier insbesondere aus geringeren Instandhaltungskosten,
höheren Veräußerungsgewinnen sowie gesunkenen Zinsaufwendungen.
Die mit Verkäufen von Immobilien erzielten Veräußerungsgewinne
trugen im Berichtsjahr 3,5 Mio. € (Vorjahr:
2,9 Mio. €) zum Ergebnis bei.
� Aktualisierung der Dienstleistungsverträge zwischen der
GBW Management GmbH, der GBW Gebäudemanagement
GmbH und der GBW Franken GmbH
Die GBW Management GmbH fungiert als zentrale Dienstleistungsgesellschaft
und übernimmt für die Besitzgesellschaft GBW
Franken GmbH das Corporate-, Asset- und Property-
Management. Das Vergütungssystem für die Leistungen der GBW
Management GmbH wurde zum 1. Januar 2010 durch einen
neuen Dienstleistungsvertrag von einem Kostenerstattungsmodell
auf marktübliche Vergütungspauschalen für die einzelnen Leistungskomponenten
umgestellt.
Anlage 4/2 G_2010_80023812_1306544

Ebenfalls mit Wirkung zum 1. Januar 2010 hat die GBW Gebäudemanagement
GmbH mit der Besitzgesellschaft GBW Franken
GmbH einen neuen Facility-Managementvertrag abgeschlossen;
dementsprechend erbringt die GBW Gebäudemanagement GmbH
Hausmeisterdienstleistungen für das Immobilienportfolio der GBW
Franken GmbH. Die Vergütung der GBW Gebäudemanagement
GmbH für ihre Facility-Managementleistungen basiert auf marktüblichen
Verrechnungssätzen; Steuerung und Abrechnung der
Hausmeisterdienstleistungen erfolgen durch die GBW Management
GmbH.
� Umstellung und Erhöhung des Stammkapitals und Satzungsänderungen
in der GBW Franken GmbH
Das Stammkapital der GBW Franken GmbH wurde in 2010 von
7.200.000,00 DM auf 3.700.080,00 € umgestellt. Die zur Glättung
des bei der Umrechnung gebrochenen Eurobetrages
(3.681.301,51 €) erforderliche Kapitalerhöhung in Höhe von
18.778,46 € erfolgte aus Gesellschaftsmitteln (andere Gewinnrücklagen).
Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte am 13. August
2010. Im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung ist auch die
Satzung im Übrigen überarbeitet und gestrafft worden.
� Einstellung einer Kapitalrücklage in der GBW Franken GmbH
Mit Gesellschafterbeschluss vom 12. Mai 2010 wurde beschlossen,
dass von dem Bilanzgewinn des Vorjahres von 6.969.102,15 €,
durch den Minderheitsgesellschafter ein Betrag von 1.759.901,95 €
in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und ein Betrag von
5.209.200,20 € an die Gesellschafter auszuschütten ist. Der Mehrheitsgesellschafter
GBW AG hat von der Gesamtausschüttung in
Höhe von 5.130.033,53 €, einen Teilbetrag von 4.909.200,20 € in
die Kapitalrücklage der GBW Franken GmbH wieder eingelegt.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/3

2. Strategie und Portfolio
Die GBW Franken GmbH mit Sitz in Würzburg ist eine Wohnungsgesellschaft,
die der GBW Gruppe angehört und Wohnungen in Bayern anbietet.
Den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bildet die effiziente Bewirtschaftung
der eigenen Wohnimmobilienbestände in den Kernstandorten
Nürnberg, Würzburg, Aschaffenburg und Erlangen. Neben der effizienten
Bestandsbewirtschaftung sind die Aktivitäten der GBW Franken GmbH
darauf ausgerichtet, das Immobilienportfolio kontinuierlich zu optimieren.
Dies geschieht durch regelmäßige Investitionen in den Bestand. Die
Bestände der GBW Franken GmbH befinden sich überwiegend an
Wachstumsstandorten Bayerns.
Im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements werden gezielt Objekte
veräußert. Dabei handelt es sich vornehmlich um solche Immobilien, die
aufgrund des Lebenszyklus und der Marktbedingungen keine weiteren
Potenziale für Ertragssteigerungen erwarten lassen oder deren Standort
nicht zu den strategischen Kernstandorten der GBW Franken GmbH
zählt. Die im Rahmen der Veräußerungen generierten Erträge und die
Liquidität werden zur Verbesserung bzw. zum Ausbau des eigenen
Wohnungsbestands verwendet.
Die Unternehmensstrategie der GBW Franken GmbH besteht aus drei
zentralen Elementen: Konzentration auf die Kernkompetenzen, eine sektorale
und regionale Fokussierung sowie ein wertorientiertes Wachstum.
Das Immobilienportfolio der GBW Franken GmbH umfasste zum Jahresende
2010 insgesamt 10.245 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche
von 640.442 m². Per Saldo verringerte sich der Wohnungsbestand im
Laufe des Geschäftsjahres 2010 um 247 Wohnungen. Im Portfolio der
GBW Franken GmbH sind darüber hinaus 63 Gewerbeeinheiten mit insgesamt
10.445 m² vermietbarer Fläche sowie 5.834 Parkplätze und Garagen
enthalten.
Anlage 4/4 G_2010_80023812_1306544

Der Anteil der sozial gebundenen Wohnungen liegt mit insgesamt 3.470
Wohnungen bei 33,9 %. Davon entfallen 3.314 Wohneinheiten bzw.
32,4 % auf den 1. Förderweg und 156 Wohneinheiten bzw. 1,5 % auf die
einkommensorientiert geförderten Wohnungen (EOF).
Die GBW Franken GmbH, die als reiner Bestandshalter von Immobilien
fungiert (Besitzgesellschaft) ist in die GBW Gruppe, zu der auch
Servicegesellschaften gehören, eingebunden. Die Servicegesellschaften
erbringen unmittelbar immobilienbezogene Dienstleistungsfunktionen für
die Unternehmen der GBW Gruppe, was eine effiziente, Ressourcen
schonende und nachhaltige Bewirtschaftung des Immobilienbestands
gewährleistet. Diese Organisation ermöglicht es, Synergien und
Skaleneffekte zu nutzen, die für die Mieter der GBW Franken GmbH zu
Kostenvorteilen führen und die Dienstleistungsqualität optimieren wird.
Die Servicegesellschaften haben auf der Basis von marktkonformen
Verrechnungssätzen mit den Besitzgesellschaften Geschäftsbesorgungsverträge
abgeschlossen, in denen die kontinuierliche Bewirtschaftung der
Bestände vereinbart ist. Die Verwaltung der Immobilien der GBW Franken
GmbH erfolgt daher dezentral in den Niederlassungen Würzburg,
Nürnberg und Regensburg. Der Bereich Technik, zuständig für größere
Instandsetzungen, Modernisierungen sowie Neubau, ist in München und
Nürnberg zusammengefasst. Die einzelnen Projekte werden von Projektleitern
mit Sitz in München (Südbayern) und Nürnberg (Nordbayern)
gesteuert. Die Bereiche, die nicht direkt mit der Bewirtschaftung der
Bestände oder mit der unmittelbaren Mieterbetreuung befasst sind, und
für die deshalb eine Präsenz vor Ort nicht erforderlich ist, wurden in der
Servicegesellschaft GBW Management GmbH am Standort München
konzentriert. Dies sind die Bereiche Personalwesen, Rechnungswesen,
Finanzen, Betriebswirtschaft, IT, Einkauf, Portfoliomanagement, Public
Relations sowie Recht.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/5

3. Umfeld- und Geschäftsentwicklung
3.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Nach dem krisenbedingten Einbruch der Konjunktur in Deutschland
während der Jahre 2008 und 2009 hat die gesamtwirtschaftliche Entwicklung
im Jahr 2010 spürbar angezogen. Der Aufschwung beschleunigte
sich in der ersten Jahreshälfte deutlich. Insgesamt ergab sich für das
Gesamtjahr 2010 preisbereinigt ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um
3,6 %, nachdem es im Vorjahr noch zu einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
um 4,7 % gekommen war. Damit wurde für das Jahr
2010 das stärkste preisbereinigte Wirtschaftswachstum seit der
Wiedervereinigung registriert.
Beeinflusst wurde die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts im Jahr
2010 durch Impulse aus dem In- und Ausland. Nach starken Exporteinbrüchen
im Vorjahr wurden 2010 preisbereinigt mit einem Plus von
14,2 % deutlich mehr Waren exportiert. Die Importe stiegen um 13 % und
damit etwas weniger stark an. Auch die Investitionen trugen 2010 zum
wirtschaftlichen Wachstum bei. So stiegen die Ausrüstungsinvestitionen
im Vergleich zum Vorjahr um 9,4 %, während sie 2009 noch um 22,6 %
eingebrochen waren. Die Bauinvestitionen legten um 2,8 % zu.
Für positive Impulse sorgten 2010 zudem die Konsumausgaben.
Während sich die privaten Konsumausgaben gegenüber dem Vorjahr
preisbereinigt um 0,5 % erhöhten, nahmen die staatlichen Konsumausgaben
um 2,2 % zu.
3.2 Branchenspezifische Rahmenbedingungen
Gemäß einer Studie von Ernst & Young ist das Transaktionsvolumen im
Segment Wohnen in Deutschland im Geschäftsjahr 2010 gegenüber dem
Vorjahr deutlich angestiegen. So wurde in diesem Segment ein Transaktionsvolumen
von 4,0 Mrd. € abgewickelt.
Anlage 4/6 G_2010_80023812_1306544

Am Wohnimmobilienmarkt nahm die Neubautätigkeit 2010 zu und setzte
damit den positiven Trend aus der zweiten Jahreshälfte 2009 fort. Von
Januar bis einschließlich September 2010 wurden nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes in Deutschland Baugenehmigungen für
137.900 Wohnungen erteilt. Das waren 7 % beziehungsweise 9.000
Genehmigungen mehr als im entsprechenden Vergleichszeitraum 2009.
Dabei stieg die Zahl der Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
mit 9,5 % etwas stärker als bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
3.3 Regionaler Wohnungsmarkt
Am Wohnungsmarkt Bayern waren im Jahr 2010 tendenziell steigende
Mietpreise über alle Marktsegmente hinweg festzustellen. Dazu trug insbesondere
die angesichts der konjunkturellen Erholung steigende Nachfrage
nach Wohnraum bei. In den kommenden Jahren wird die Zahl der
Haushalte voraussichtlich weiter kräftig steigen. Wird für den Zeitraum
2007 bis 2027 in Bayern ein Bevölkerungswachstum von lediglich 1 %
erwartet, so wird die Zahl der Haushalte um ganze 7 % zulegen. Insbesondere
in Ballungsräumen droht künftig eine Wohnungsknappheit. Mit
Haushaltszuwächsen von 10 % und mehr bis zum Jahr 2027 wird dabei
beispielsweise für die Regionen München (14 %), Ingolstadt (12 %) und
Regensburg (12 %) gerechnet. Einer Prognose der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt
zufolge beläuft sich der zusätzliche Wohnungsbedarf
bis 2027 bayernweit somit auf rund 42.000 Wohnungen pro Jahr. Zwar
sind die Baugenehmigungen und abgeschlossenen Genehmigungsfreistellungsverfahren
in Bayern in den ersten neun Monaten 2010 um
16,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rund 31.100 gestiegen, jedoch
liegt die Wohnungsbautätigkeit noch immer auf einem historisch
niedrigen Niveau.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/7

Am stärksten zogen die Mieten in den bayerischen Groß- und Mittelstädten
an. Mit Mietpreisen von 11,00 € pro Quadratmeter für Neubauten und
9,88 € pro Quadratmeter für nach 1949 fertiggestellte Bestandsobjekte
mit gutem Wohnwert gehörte auch Erlangen wieder zu den Top-Ten
Standorten in Deutschland. Das Mietwachstum beträgt hier im Vergleich
zum Jahr 2009 ca. 5 %, während die Wohnungsmieten von Bestandsgebäuden
mit gutem Wohnwert im bundesweiten Durchschnitt lediglich um
1,55 % gestiegen sind. Ein überdurchschnittliches Wachstum verzeichneten
auch die Mieten in Nürnberg, die bei Neubauten um etwa 6 % und bei
Bestandsgebäuden um rund 5 % gewannen.
Moderater fiel die Veränderung der Mieten dagegen in Würzburg aus.
Hier stiegen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen zwar um
knapp 5 % auf 8,38 €. Die Mieten für Bestandsobjekte zogen allerdings
nur leicht um ca. 1,4 % an.
3.4 Mitarbeiter
Die GBW Franken GmbH verfügt als Besitzgesellschaft über kein eigenes
Personal. Zur Verwaltung der Bestände wurden mit zwei Servicegesellschaften
der GBW Gruppe langfristige Geschäftsbesorgungsverträge geschlossen.
Anlage 4/8 G_2010_80023812_1306544

3.5 Umsatz- und Ergebnisentwicklung
Die GBW Franken GmbH hat im Geschäftsjahr 2010 ein gutes Ergebnis
erzielt und das Geschäftsjahr 2010 mit einem Jahresüberschuss von
7,4 Mio. € (Vorjahr: 6,8 Mio. €) abgeschlossen.
� Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung der GBW Franken
GmbH betrugen im Geschäftsjahr insgesamt 55,8 Mio. € und lagen
damit geringfügig unter dem Vorjahreswert von 56,0 Mio. €. Die Gesellschaft
konnte trotz der Verkäufe die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
auf Vorjahresniveau halten, dies ist im Wesentlichen
auf gesteigerte Mieterträge zurückzuführen. Die Sollmiete Wohnen betrug
zum Stichtag 31. Dezember 2010 durchschnittlich 4,98 €/m² (Vorjahr:
4,87 €/m²).
� Die sonstigen betrieblichen Erträge betrugen 5,7 Mio. € und sind
gegenüber dem Vorjahr (4,3 Mio. €) um 1,4 Mio. € angestiegen. Die
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Wohnanlagen tragen mit
3,5 Mio. € (Vorjahr: 2,9 Mio. €) zum Gesamtergebnis bei. Die sonstigen
betrieblichen Erträge enthalten des Weiteren Erträge aus Versicherungsentschädigungen,
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
sowie Erträge aus Ausbuchungen von Darlehen von insgesamt
1,5 Mio. € (Vorjahr: 1,1 Mio. €).
� Die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen aus der
Hausbewirtschaftung sind mit 25,7 Mio. € geringer ausgefallen als
im Vorjahr (27,3 Mio. €). Diese Reduzierung ist im Wesentlichen auf
geringere Aufwendungen für Instandhaltung und aufwandswirksame
Modernisierungsmaßnahmen, die im Geschäftsjahr 7,6 Mio. € (Vorjahr:
8,5 Mio. €) betrugen, zurückzuführen. Ferner ergab sich ein
Rückgang der Aufwendungen für Betriebs- und Heizkosten.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/9

� Der Personalaufwand umfasst einmalige, periodenfremde Lohnsteueraufwendungen
im Zusammenhang der Ablösezahlung für Versorgungsverpflichtungen
aufgrund der Auflösung des Versicherungsverhältnisses
mit der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder.
� Die Abschreibungen betrugen 8,1 Mio. € (Vorjahr: 7,8 Mio. €). Die
Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe
von 1,2 Mio. € (Vorjahr: 0,7 Mio. €).
� Die Sachaufwendungen bzw. die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
betrugen 6,1 Mio. € und sind gegenüber dem Vorjahr
(5,9 Mio. €) leicht angestiegen.
� Das Finanzergebnis hat sich von minus 12,0 Mio. € im Vorjahr auf
minus 11,0 Mio. € bzw. um 1,0 Mio. € verbessert.
� Das EBT/Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der GBW
Franken GmbH beträgt 9,0 Mio. € (Vorjahr: 8,3 Mio. €).
� Das Jahresergebnis liegt bei 7,4 Mio. € und liegt damit über dem Vorjahreswert
von 6,8 Mio. €. Die Verbesserung ergibt sich im Wesentlichen
durch höhere Veräußerungsgewinne, geringere Instandhaltungskosten
sowie geringere Zinsaufwendungen. Die mit Verkäufen
von Immobilien erzielten Veräußerungsgewinne trugen im Berichtsjahr
3,5 Mio. € (Vorjahr: 2,9 Mio. €) zum Ergebnis bei.
Anlage 4/10 G_2010_80023812_1306544

3.6 Geschäftsaktivitäten
Immobilienbewirtschaftung
Die GBW Franken GmbH konnte ihre operative Leistungsfähigkeit im Geschäftsjahr
2010 verbessern. Dies äußerte sich vor allem in der positiven
Entwicklung im Bereich der Immobilienbewirtschaftung; hier konnte im
Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung der Sollmiete im Bereich Wohnen
zum Stichtag 31. Dezember 2010 von 2,26 % erzielt werden. Die Leerstandsquote
im Wohnungsportfolio der GBW Franken GmbH lag zum
31. Dezember 2010 bezogen auf die vermietbare Wohnfläche insgesamt
bei 2,58 % und damit geringfügig über dem Stichtagswert zum Ende des
vorherigen Geschäftsjahres (2,41 %). Darin enthalten sind sämtliche
Leerstände, die sowohl durch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
als auch durch die aktuelle Nachfragesituation bedingt sind. Die
Leerstände aus Modernisierungen werden in Kauf genommen, um die
betreffenden Wohnungen auf einen modernen, zeitgemäßen und nachfrageorientierten
Standard zu bringen und neue, attraktive Lebensräume
für künftige Mieter und deren Familien zu schaffen.
Die GBW Franken GmbH ist bestrebt, Mietanpassungen innerhalb des
gesetzlich festgelegten Rahmens vorzunehmen und die Vermietung von
leer stehenden Wohneinheiten zu forcieren. Dabei berücksichtigt das
Management der GBW Franken GmbH die Besonderheiten des Portfolios
und die lokalen Gegebenheiten.
Kontinuierliche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßen sind für die
GBW Franken GmbH ein wichtiges Instrument, um die Qualität und Werthaltigkeit
des Portfolios langfristig zu sichern sowie Mietsteigerungspotenziale
zu realisieren. Im Geschäftsjahr 2010 belief sich der Aufwand
für die Instandhaltung und die aufwandswirksamen Modernisierungsmaßnahmen
auf 7,6 Mio. € (Vorjahr: 8,5 Mio. €). Darüber hinaus erfolgten
aktivierungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen mit einem Volumen
von 3,3 Mio. € (Vorjahr: 2,6 Mio. €).
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/11

Die Investitionen zur Bestandserweiterung und -optimierung werden unter
Wirtschaftlichkeits- und Portfolioaspekten geprüft. Dies stellt sicher, dass
die GBW Franken GmbH nur an solchen Standorten und in diejenigen
Objekte investiert, die von hoher Ertragskraft sowie positiven Zukunftsperspektiven
geprägt sind.
Portfoliomanagement
Im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements wurden im Geschäftsjahr
2010 insgesamt 247 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 15.563 m²
und einer Gewerbeeinheit an den Standorten Bürgstadt, Ebern, Erlenbach,
Scheinfeld und Hof veräußert. Die Buchwerte der Objekte betrugen
3,2 Mio. €. Insgesamt konnten 3,5 Mio. € Veräußerungsgewinne aus dem
Verkauf der Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit erzielt werden.
4. Vermögens- und Finanzlage
Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die Vermögensund
Finanzierungsstruktur der GBW Franken GmbH.
Abbildung: Darstellung der Vermögens- und Finanzierungsstruktur
Anlage 4/12 G_2010_80023812_1306544

� Die Bilanzsumme der GBW Franken GmbH betrug 358,6 Mio. € zum
31. Dezember 2010 und hat sich gegenüber dem Vorjahreswert um
10,5 Mio. € bzw. 2,8 % reduziert. Der Rückgang ist auf der Aktivseite
im Wesentlichen auf eine Reduzierung des Anlagevermögens um
7,0 Mio. € sowie auf eine Reduzierung des Umlaufvermögens um
3,4 Mio. € und hier insbesondere bei den sonstigen Vermögensgegenständen
zurückzuführen. Auf der Passivseite ist der Rückgang im
Wesentlichen auf eine Verminderung der Kreditverbindlichkeiten um
8,8 Mio. € sowie eine Verminderung der Verbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern um 7,6 Mio. € zurückzuführen, wobei sich hier gegenläufig
das Eigenkapital um 7,1 Mio. € erhöht hat.
� Das bilanzielle Eigenkapital der GBW Franken GmbH zum
31. Dezember 2010 betrug 36,8 Mio. € und ist gegenüber dem Vorjahreswert
(29,6 Mio. €) angestiegen. Die Veränderung des Eigenkapitals
ergibt sich zum einen aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
2010 von 7,4 Mio. € sowie zum anderen aus der teilweisen Ausschüttung
des Vorjahresergebnisses von 5,2 Mio. €, bei einer teilweisen
Wiedereinlage in die Kapitalrücklage in Höhe von 4,9 Mio. €.
Die Eigenkapitalquote beträgt 10,2 % (Vorjahr: 8,0 %) zum Bilanzstichtag
2010.
� Die Gesamtverbindlichkeiten haben sich von 335,9 Mio. € im Vorjahr
deutlich um 17,2 Mio. € auf 318,7 Mio. € zum 31. Dezember 2010
reduziert. Die Reduzierung ist im Wesentlichen auf die geringeren
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern,
dies vor allem aufgrund von Tilgungen von Darlehen um
8,8 Mio. € auf 283,9 Mio. € (Vorjahr: 292,7 Mio. €), zurückzuführen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern
betragen damit 79,20 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 79,30 %).
Ferner haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber den Gesellschaftern
aus dem Cash-Clearing gegenüber dem Vorjahr um 7,6 Mio. € auf
11,6 Mio. reduziert.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/13

� Die nachfolgende Kapitalflussrechnung der GBW Franken GmbH gibt
eine Übersicht über die Zahlungsströme im Geschäftsjahr 2010:
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen die
Einzahlungen aus den Verkäufen in Höhe von 6,6 Mio. € und die Auszahlungen
für Investitionen in das Bestandsportfolio in Höhe von 4,1 Mio. €.
Der Zahlungsmittelabfluss im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist
im Wesentlichen durch die Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten sowie
durch die Aufnahme von Neukrediten geprägt.
5. Chancen- und Risikobericht
Chancen- und Risikomanagement und interne Kontrollsysteme
Die GBW Franken GmbH ist seit Mitte des Jahres 2008 in das mehrstufige
Chancen- und Risikomanagementsystem der GBW Gruppe eingebunden,
das auf einem effizienten und detaillierten Berichtswesen basiert.
Dies ermöglicht, dass alle wesentlichen Chancen- und Risikobereiche der
GBW Franken GmbH sinnvoll überwacht bzw. sich abzeichnende Risiken
und Gefahrenpotenziale sowie Chancen frühzeitig identifiziert werden
können. Damit liefert das Chancen- und Risikomanagementsystem die
notwendigen Voraussetzungen, auch bei kurzfristigem Eintreten von
positiven/negativen Ereignissen zeitnah und wirksam reagieren zu
können.
Anlage 4/14 G_2010_80023812_1306544

Als weiteres Instrument des Chancen- und Risikomanagements wird eine
den sich ständig ändernden Marktgegebenheiten jährlich anzupassende
Langfristplanung eingesetzt, die deutlich die Chancen und Risiken des
Immobilienportfolios darlegt, dessen Stärken und Schwächen aufzeigt
und somit Verbesserungspotenziale zur weiteren Entwicklung des Portfolios
erschließt.
Markt- und branchenbezogene Risiken
Aufgrund der strategischen Fokussierung der GBW Franken GmbH auf
das Halten und Bewirtschaften des Wohnimmobilienportfolios in Bayern
ergeben sich markt- und branchenbezogene Risiken für die GBW
Franken GmbH vor allem aus der Entwicklung am bayerischen Wohnimmobilienmarkt.
Für die GBW Franken GmbH steht der Vermietungsmarkt
im Vordergrund. Hier können Marktrisiken aus einer Verschlechterung
der konjunkturellen Lage in Deutschland, insbesondere in Bayern,
und einem dadurch verursachten Rückgang der Nachfrage nach Wohnungen
entstehen, was zu stagnierenden oder nachgebenden Marktmieten
führen kann. Ein weiteres Marktrisiko besteht in der Möglichkeit
sinkender Realeinkommen und einer Zunahme der Arbeitslosigkeit, wodurch
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit von Mietern und potenziellen
Mietinteressenten beeinträchtigt werden könnte. Diesen Risiken begegnet
die GBW Franken GmbH durch die regionale Fokussierung auf die wirtschaftsstärksten
Regionen.
Operative Risiken
Bei den Modernisierungsprojekten wurden keine signifikanten Kosten-,
Termin- oder Qualitätsrisiken identifiziert. Dennoch können sich operative
Risiken aufgrund technischer oder baulicher Probleme auf Ebene der
Einzelobjekte und/oder im Gesamtportfolio ergeben. Insbesondere bei
Baustoffen, die für Investitionen im Energieeinsparbereich notwendig
sind, wie z.B. Wärmedämmverbundsysteme und Dämmstoffe generell, ist
das Preisniveau nach wie vor relativ hoch.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/15

Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken, die die Geschäftstätigkeit und den wirtschaftlichen
Erfolg der GBW Franken GmbH negativ beeinflussen können, sind in der
Sphäre des Unternehmens durch eine Vielzahl rechtlicher Vorschriften
einschließlich Neuerungen sowie Veränderungen gegeben.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Finanzwirtschaftliche Risiken könnten sich mittel- bis langfristig aus einem
steigenden Zinsniveau und damit höheren Finanzierungskosten nach
Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen ergeben.
Die GBW Franken GmbH verfügt im Branchenvergleich über eine niedrige
Eigenkapitalausstattung. Diese Rahmenbedingung könnte die Investitionskraft
der Gesellschaft einschränken. Vorteilhaft wirkt sich hier das innerhalb
der GBW Gruppe bestehende Konzern-Cash-Clearing aus. Dabei
werden im Rahmen des laufenden Geschäfts anfallende, jederzeit fällige
Guthaben oder Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten taggleich
auf die Cash-Clearing-Trägerin GBW AG übertragen.
Ungeachtet der getroffenen Vorsichtsmaßnahmen können Forderungsausfälle,
verzögerte Zuflüsse von Umsatzerlösen und Darlehensmitteln
sowie außerplanmäßige Ausgaben die Liquiditätssituation des Unternehmens
negativ beeinflussen. Daneben können auch grundlegende Veränderungen
der steuerlichen Rahmenbedingungen finanzwirtschaftliche
Risiken zur Folge haben.
Chancen aus der Immobilienbewirtschaftung
Der Abschluss von elemente- bzw. bauteilbezogenen Einheitspreisvereinbarungen
für die Instandhaltung und Einzelmodernisierung von Wohnungen
führte im Geschäftsjahr 2010 zu einer Vereinfachung der Auftragsvergabe
und der Leistungsabrechnung. Darüber hinaus verkürzen
sich die Leerstandszeiten bei einem Mieterwechsel bzw. bei einer Modernisierung.
Anlage 4/16 G_2010_80023812_1306544

Neben dem wirtschaftlichen Nutzen stützen Maßnahmen wie diese die
Wettbewerbsfähigkeit der GBW Franken GmbH in den jeweiligen lokalen
Wohnungsmärkten.
Chancen aus dem Immobilienportfolio
In der Konzentration auf Kernstandorte mit relativ hoher Kaufkraft und
positiver Wachstumsprognose sieht die GBW Franken GmbH die Chance,
an einem im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet überdurchschnittlichen
Wertwachstum partizipieren zu können. Die GBW Franken GmbH wird
daher durch Modernisierungen in ihren Bestand nachhaltig zu einem sozialverträglichen
Wohnungsangebot beitragen und in der Lage sein, einen
namhaften Teil des Nachfragepotenzials auf sich zu vereinen.
Auf Basis der derzeitigen Erkenntnisse und der mittel- bis langfristigen
Planung sind in der GBW Franken GmbH keine Risiken erkennbar, die für
die zukünftige Entwicklung bestandsgefährdend sein oder die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinträchtigen könnten.
Die GBW Gruppe gewährleistet durch ihr effizientes Chancen- und Risikomanagement,
das kontinuierlich weiterentwickelt und an sich ändernde
Rahmenbedingungen angepasst wird, dass die GBW Franken GmbH ihre
unternehmerischen und betriebswirtschaftlichen Ziele erreichen kann.
6. Nachtragsbericht
Es liegen nach Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge von besonderer
Bedeutung vor, die eine wesentliche Auswirkung auf den Geschäftsverlauf
der GBW Franken GmbH haben.
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/17

7. Ausblick
Ungeachtet des weiterhin herausfordernden Marktumfeldes hat sich die
GBW Franken GmbH im Geschäftsjahr 2010 erfolgreich entwickelt. Die
Geschäftsführung der GBW Franken GmbH geht davon aus, dass sich
diese Entwicklung auch in den Jahren 2011 und 2012 weiter fortsetzt und
die Gesellschaft erneut positive Ergebnisse erzielen kann.
Um die starke Marktposition der GBW Franken GmbH an den Kernstandorten
in Bayern auch weiterhin langfristig zu sichern und auszubauen,
sind für die kommenden Jahre weitere umfangreiche Investitionen geplant.
In Fortsetzung der Vorjahre wird sich der Investitionsfokus auch im
laufenden Geschäftsjahr auf werterhaltende bzw. werterhöhende Maßnahmen
richten. So werden auch in 2011 entsprechende Mittel verstärkt
in die Bereiche Modernisierung und Instandhaltung fließen.
Im Bereich Vermietung dürfte die zunehmende Konzentration der Bestände
der GBW Franken GmbH auf die bayerischen Kernstandorte
Nürnberg, Erlangen, Aschaffenburg und Würzburg mit positiver Nachfrageperspektive
zu einer weiterhin stabilen Geschäftsentwicklung führen.
Dabei erlaubt das Wohnimmobilienportfolio der GBW Franken GmbH und
dessen Verteilung auf nachfragestarke Standorte eine relativ zuverlässige
Planung der Cashflow-Entwicklung für die kommenden Jahre.
Anlage 4/18 G_2010_80023812_1306544

Die GBW Franken GmbH wird auch im kommenden Geschäftsjahr an
ihrer bewährten Strategie festhalten. Dabei wird der Qualität des Immobilienportfolios
und der Mieterbetreuung erneut Vorrang vor weiterem quantitativen
Wachstum eingeräumt werden, weil auf diese Weise ein solides
Fundament für eine insbesondere mittel- und langfristig erfolgreiche Entwicklung
der GBW Franken GmbH geschaffen und die Wettbewerbsfähigkeit
am bayerischen Wohnungsmarkt für die kommenden Jahre
weiter gestärkt wird.
Würzburg, den 25. Februar 2011
Die Geschäftsführung
Rainer Demmer Hans Nägel
G_2010_80023812_1306544 Anlage 4/19