Download PDF - Wohnbau Lemgo

Geschäftsbericht 2009
Daten und Zahlen

Auf einen Blick
Unternehmensdaten
2 3
Entwicklung
Kennzahlen im Vergleich
Sitz der Genossenschaft
Pagenhelle 13
32657 Lemgo
Fon: 0 52 61 . 25 99-0
Fax: 0 52 61 . 1 21 22
Mail: info@wohnbau-lemgo.de
Web: www.wohnbau-lemgo.de
Gründung und Eintragung der Genossenschaft
Gründung 16.09.1948
Amtsgericht Lemgo, GnR 103
Vereinigt mit der Wohnungsgenossenschaft
Selbsthilfe eG 13.12.1966
Aufsichtsrat
Wolfgang Stückemann, Rechtsanwalt und Notar, Vorsitzender
Manfred Brügge, Bürgermeister a.D., stellv. Vorsitzender (bis 17.12.2009)
Dr. Wolfgang Honsdorf, Bürgermeister, stellv. Vorsitzender (ab 18.12.2009)
Hansjörg Buche, Justizoberamtsrat i.R. (bis 25.06.2009)
Werner Chlench, Kaufmann
Friedrich Dreier, Verwaltungsbeamter a.D.
Jürgen Hoppe, Verwaltungsbeamter
Karsten Knizia, technischer Angestellter (bis 25.06.2009)
Hermann Oortman, Bauamtsleiter
Lothar Otto, Richter
Hans Pohl, Schulrektor a.D.
Vorstand
Thorsten Kleinebekel, Vorstandsvorsitzender
Bernd Dabrock, nebenamtliches Vorstandsmitglied
Prokurist
Günter Hillbrink
Prüfungsverband
Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf
Bestandszahlen 2005 2006 2007 2008 2009
eigene Genossenschaftswohnungen 2.447 2.459 2.454 2.466 2469
betreute Mietwohnungen 391 388 388 133 139
betreute Eigentumswohnungen 536 536 569 569 574
Garagen / Carports 514 515 517 517 514
gewerbliche Einheiten 4 4 4 3 2
Jahresabschlusszahlen 2005 2006 2007 2008 2009
Anlagevermögen TE 56.036 58.865 59.425 60.482 62.166
Geschäftsguthaben TE 2.421 2.186 2.216 2.239 2.332
Rücklagen TE 22.495 23.138 23.712 24.256 24.890
Umsatzerlöse TE 11.803 10.930 11.087 11.263 11.573
Jahresüberschuss TE 771 726 656 627 715
Bilanzsumme TE 64.556 66.591 67.140 68.643 70.140
Bauleistungen
Neubau / Sanierung TE 4.376 4.496 2.816 3.241 3.966
Modernisierung / Instandhaltung TE 1.638 2.269 2.097 2.122 2.231
Lagebericht des Vorstandes
Inhalt
Auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Lagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Bericht des Aufsichtsrates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Tätigkeit der Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Anhang zum Jahresabschluss 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Mitgliedschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Die allgemeine wirtschaftliche
Entwicklung
Der Beinahezusammenbruch des globalen
Finanzsystems im Jahr 2008 hat auch im
Jahr 2009 deutliche Spuren hinterlassen.
Trotz aufwendiger Rettungsprogramme der
Regierungen und Zentralbanken zur Stabilisierung
der Finanzmärkte, ließ sich der
Einbruch der Konjunktur nicht abwenden.
So sank die weltweite Produktion im Jahr
2009 um 1,1% überaus deutlich.
Mit einem baldigen Ende der Finanzkrise
ist auch 2010 nicht zu rechnen. Der
Abschwung schlägt sich bei den Banken
erst mit zeitlicher Verzögerung durch. So
drohen vielen Geldinstituten neue Lasten
durch Kreditausfälle, weil ab 2010 deutlich
mehr Firmen und Privatleute Insolvenz
anmelden werden. Die möglichen Ausfälle
durch drohende Staatspleiten in Griechenland
und anderen Staaten der Eurozone
sind dabei zum jetzigen Zeitpunkt noch gar
nicht absehbar.
Die Wohnungswirtschaft ist bislang, wenn
überhaupt, nur indirekt von der Finanzkrise
betroffen. Auswirkungen auf die Objektund
Unternehmensfinanzierungen lassen
sich für unsere Genossenschaft zumindest
in keiner Weise feststellen. Zwar ist eine
restriktivere Ermittlung der Beleihungswerte
feststellbar, andererseits ist eine
stetige Verbesserung der Kreditkonditionen
im langfristigen Bereich seit Monaten
festzustellen.
In Deutschland hat sich die Konjunktur
im Jahr 2009 stabilisiert, wenn auch auf

Lagebericht des Vorstandes
4 5
Lagebericht
Bestandsentwicklung
deutlich reduziertem Produktionsniveau.
Offenbar haben die stützenden
Maßnahmen zur gesamtwirtschaftlichen
Nachfrage ihre Wirkung nicht verfehlt.
Insgesamt waren hierzu Rettungspakete
in Höhe von 84 Milliarden EURO von
Nöten. Parallel wird der Konsolidierungsbedarf
der öffentlichen Haushalte
immer dringlicher, was sich vor allem
in der desaströsen Finanzsituation der
Kommunen zeigt. Sie könnte sich schon
bald negativ auf die weitere wirtschaftliche
Entwicklung auswirken.
Der weltweite Nachfragerückgang hat die
exportorientierte deutsche Wirtschaft in
besonderem Maße getroffen. Mit einem
Rückgang des Bruttoinlandsproduktes um
4% im Jahr 2009 liegt die Entwicklung
der deutschen Wirtschaft im Vergleich mit
den übrigen EU-Mitgliedstaaten eher im
hinteren Bereich.
Dieser Einbruch hat auch auf dem Arbeitsmarkt
Spuren hinterlassen. Allerdings
muss konstatiert werden, dass es viel
schlimmer hätte kommen können. Die
Zahl der Arbeitslosen stieg 2009 im Jahresdurchschnitt
saisonbereinigt um rund
160.000 Personen. Beschäftigungsverluste
gab es vor allem im produzierenden
Gewerbe und bei der Zeitarbeit. Insbesondere
das Instrument der Kurzarbeit und
der flexible Rückgriff auf den Abbau von
Arbeitszeitkonten haben zur Entlastung
der Arbeitslosenzahlen beigetragen.
Situation auf dem Bau- und Wohnungsmarkt
Im Jahr 2009 bekamen die Wohnungsbauinvestitionen
insgesamt einen leichten
Dämpfer. Im Jahresdurchschnitt sind sie
um 0,8% gesunken. Neben den Neubauinvestitionen
waren erstmals auch
die Bestandsinvestitionen, die in den
vergangenen drei Jahren kontinuierlich
gewachsen waren, rückläufig. Insgesamt
wurden im vergangenen Jahr rund 137
Milliarden EURO in Neubau, Sanierung
und Modernisierung von Wohnungen
investiert. Mit 56% aller Bauinvestitionen
stellt der Wohnungsbau weiterhin das
bedeutendste Segment der gesamtwirtschaftlichen
Bautätigkeit.
Trotz des geringen Zinsniveaus ist auch
2010 nicht mit einem durchgreifenden
Impuls für die Neubautätigkeit zu
rechnen. Erschwerend – auch für die
Modernisierungstätigkeit – wirkt sich die
Verschärfung der Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009) aus. Sie erhöht die
Kosten von Neubauten und von baulichen
Änderungen im Bestand erheblich.
Sollte sich darüber hinaus in den
kommenden Jahren die Förderung energetischer
Maßnahmen im Wohnungsbestand
aufgrund der angespannten Kassenlage
des Bundes und der Länder erheblich verschlechtern
oder gar ausfallen, werden die
Investitionen auch im Wohnungsbestand
erheblich zurückgefahren werden müssen.
Geschäftsentwicklung
Im Vorfeld sich verschärfender Energieeinsparrichtlinien
und aufgrund sehr
günstiger Darlehenskonditionen der Förderprogramme
der KfW (Kreditanstalt für
Wiederaufbau) hat die Wohnbau Lemgo eG
ihre Investitionen in den Gebäudebestand
im Jahr 2009 ganz erheblich gegenüber
dem Vorjahr ausgebaut. In die Komplettmodernisierung
von Gebäuden sind
E 3.800.800,00 (2008: E 1.813.000,00)
investiert worden und weitere
E 2.218.700,00 in die Modernisierung von
Wohnungen und die allgemeine Instandhaltung.
Mit diesen Investitionen in die
Zukunft sichert die Genossenschaft nicht
nur die Attraktivität ihres Wohnungsangebotes,
sondern auch Arbeitsplätze in
mittleren und kleinen Handwerksbetrieben
in der Region Lippe.
Das erfreuliche Jahresergebnis 2009 ist
auch eine Folge der kontinuierlichen
Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand.
Das Angebot der Wohnbau
Lemgo eG ist attraktiv und vielschichtig.
Die Genossenschaft hält ein Wohnungsangebot
für junge und ältere Menschen,
für Alleinlebende und Familien bereit.
Bei einer Durchschnittsmiete von
E 4,25/m² im Unternehmen finden
Interessierte preiswerten Wohnraum, aber
auch stilvolle Angebote im höherpreisigen
Segment.
Im Jahr 2009 konnte der Jahresüberschuss
auf E 715.497,30 (2008:
E 626.694,94) gesteigert werden. Hierzu
haben auch gestiegene Umsätze im
Bereich der Hausbewirtschaftung sowie
im Vertrieb unbebauter Grundstücke
beigetragen.
Trotz eines leichten Anstiegs der marktbedingten
Leerstände in 2009 entwickeln
sich die Erträge aus der Hausbewirtschaftung
bedingt durch höhere Mieteinnahmen
nach der Modernisierung von Häusern
und der Neuvermietung von umgebauten
Wohnungen seit Jahren kontinuierlich
positiv. Des Weiteren konnte die Genossenschaft
5 unbebaute Grundstücke
veräußern. Dadurch sinkt der Bestand
unbebauter Grundstücke auf 22 Parzellen.
Durch eine Bebauungsplanänderung für
eine Teilfläche in Leopoldshöhe, sollte
auch in 2010 ein Verkauf in der Größenordnung
von 2009 möglich sein.
Die Wohnbau Lemgo eG bewirtschaftete
zum 31.12.2009 insgesamt 2.469 Genossenschaftswohnungen.
Der Wohnungsbestand
hat sich damit gegenüber dem Vorjahr um
3 Wohnungen vergrößert.
In Bad Salzuflen-Lockhausen wurde ein
Objekt mit einer Wohnung und einer
gewerblichen Einheit veräußert. Gleichzeitig
sind in Lemgo 5 neue Wohnungen durch
Umbaumaßnahmen (Gruppenwohnungen) neu
entstanden.
In Lemgo ist eine Wohnung durch Zusammenlegung
entfallen.
Die Wohnbau Lemgo eG bemüht sich seit
einigen Jahren, Miet- und Belegungsbindungen
durch die Rückzahlung von öffentlichen
Mitteln abzubauen. Trotz dieser
Rückzahlungen bestehen weiterhin sog.
Nachwirkungsfristen, d.h. die Miet- und
Belegungsbindungen bestehen fort, obwohl
die öffentlichen Mittel zurückbezahlt
worden sind.
Der Bestandsumbau ist auch in 2009
fortgesetzt worden. Schwerpunkt bildet
weiterhin das Siedlungsgebiet Schillerstraße/Goethestraße
in Lemgo. In 2009
wurden die Gebäude Hinter den Pösten 5
und 7, Goethestraße 11, 13, 15, 19, 21
sowie Schillerstraße 12 modernisiert.
Stadt/Gemeinde WE Garagen gewerbliche VE
Lemgo 1111 216 1
Bad Salzuflen 740 136 1
Oerlinghausen 332 115
Barntrup 118 20
Extertal 102 19
Leopoldshöhe 24
Kalletal 20
Lage-Kachtenhausen 18 8
Dörentrup 4
gesamt 2469 514 2
Die weiteren Bindungen verteilen sich wie
folgt:
Miet- und Belegungsbindungen
Förderung gem. II. WoBauG: 1. Förderweg 957
davon: Nachwirkungsfristen bzw. Ende der Bindungen
bis 2015 217
2016 und später 740
Förderung gem. II. WoBauG: 2. Förderweg 38
Im Geschäftsjahr wurden investiert
in die Sanierung
E 3.800.800,00 (2008: E 1.813.000,00)
und in die Modernisierung/Instandhaltung
E 2.218.700,00 (2008: E 2.145.500,00).
WE

Lagebericht
Mietenentwicklung
Fremdverwaltung
6 7
Lagebericht
Geschäftsergebnis
Die durchschnittliche Miete der
Wohnungen ist gegenüber dem Vorjahr
auf E 4,25/m² gestiegen. Im Vorjahr
betrug die durchschnittliche Miete
E 4,16/m². Trotz dieses Anstiegs kann
man bei der Wohnbau Lemgo eG auch
weiterhin gut und preiswert wohnen.
Die Steigerung der Durchschnittsmiete
ist auf Mieterhöhungen nach Modernisierung,
die Erstvermietungen nach
Wohnungsumbauten und die Erstvermietung
von Neubauten zurückzuführen.
Die Ertragsausfälle wegen Leerstands
haben sich auf E 482.978,00 in 2009
erhöht.
Die durchgeführten und geplanten
Modernisierungen beeinflussen dabei
auch die Leerstandszahlen im Jahr
2009. Zum Jahresende standen 107
Wohnungen leer, davon 25 Wohnungen
wegen Modernisierung. Der vermietungsbedingte
Leerstand von 82
Wohnungen entspricht einer Quote von
3,32% (Vorjahr 2,68%).
Die Genossenschaft verwaltet und bewirtschaftet für Dritte:
574 Eigentumswohnungen,
139 Mietwohnungen
Unbebaute Grundstücke
Die Genossenschaft hat das Bauträgergeschäft
per 31.12.05 aufgegeben. Die noch
vorhandenen unbebauten Grundstücke
sollen bauträgerfrei verkauft werden.
Zum 31.12.09 verfügt die Genossenschaft
noch über folgende Flächen, die veräußert
werden sollen:
Lage Zahl der Grundstücke Größe in m²
Leopoldshöhe, Askamp 18 9.874
Bad Salzuflen, Fritz-Niewald-Weg 3 1.537
Detmold-Pivitsheide, In den Benten 1 607
Insgesamt hat die Genossenschaft 2009 ein Jahresergebnis von TE 715,5 erwirtschaftet gegenüber TE 626,7 in 2008.
Das Ergebnis ist beeinflusst durch Sondereffekte wie z.B. den Verkauf von Bestandsimmobilien, Teilschulderlass durch die KfW und
die Auflösung/Bildung von Rückstellungen.
Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen konnte das Jahresergebnis verbessert werden und ermöglicht
neben einer Gewinnausschüttung von 4% noch eine Stärkung des Eigenkapitals.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Der Kennzahlenvergleich der Jahr 2005 – 2009 zeigt eine positive Entwicklung. Insbesondere das Eigenkapital und der Cash-Flow
haben sich in diesem Zeitraum sehr gut entwickelt:
2005 2006 2007 2008 2009
Eigenkapital TE 25.007 25.410 26.014 26.582 27.308
EK-Rentabilität % 3,1 2,9 2,5 2,4 2,6
Cash-Flow TE 2.819 2.825 2.889 2.938 3.114
Mieten E/m² 3,97 4,00 4,05 4,16 4,25
Instandhaltung/Modernisierung E/m² 10,44 14,44 13,39 13,10 13,55
Fluktuation % 11,07 11,26 12,06 13,38 12,72
Ertragslage
in TE 2008 2009 Veränderung
Hausbewirtschaftung 1.314,3 1.022,9 -291,4
Bautätigkeit incl. Abwicklung Bauträgergeschäft -462,9 -233,0 229,9
Betreuungstätigkeit -80,5 -96,9 -16,4
Finanzergebnis 37,2 31,7 -5,5
Neutraler Bereich -181,4 -9,2 172,2
Ertragsteuern - - -
Jahresüberschuss 626,7 715,5 88,8

Lagebericht
Finanzlage
8 9
Lagebericht
Risikobericht
Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr
sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so
zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4% weiter Liquidität geschöpft wird, so
dass ausreichende Eigenmittel zur Verfügung stehen für die Sanierung des Wohnungsbestandes und Investitionen in Neubauvorhaben.
Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt das Unternehmen für kurzfristige Überziehungen über verbindliche Kreditlinien
in Höhe von TE 1.502.
Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird nach derzeitigem Stand auch zukünftig gegeben sein.
Vermögenslage
Die finanziellen Transaktionen wirkten sich wie folgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur unseres Unternehmens aus:
Geschäftsjahr
Vorjahr
Vermögen TE % TE %
Anlagevermögen 62.166,4 88,63 60.481,5 88,11
Umlaufvermögen 6.759,9 9,64 6.976,1 10,16
Rechnungsabgrenzungsposten 1.214,1 1,73 1.185,6 1,73
70.140,4 100,00 68.643,2 100,00
Kapital
Eigenkapital 27.308,1 38,93 26.582,1 38,72
Rückstellungen 196,2 0,28 177,8 0,26
Verbindlichkeiten 42.636,1 60,79 41.883,3 61,02
70.140,4 100,00 68.643,2 100,00
Die Bilanzsumme hat sich um TE 1.497,2 erhöht, was wesentlich auf die Bautätigkeit im Anlagevermögen zurückzuführen ist. Das Anlagevermögen
beträgt 88,63% der Bilanzsumme. Es ist zu 100% durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital finanziert.
Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist erneut angestiegen und beträgt TE 27.308,1 gegenüber TE 26.582,1 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote
erhöhte sich von 38,72% im Vorjahr auf 38,93% am 31.12.2009. Insgesamt ist die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
als geordnet und stabil zu bezeichnen. Nennenswerte Veränderungen sind in überschaubarer Zeit nicht zu erwarten.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung
nicht ergeben.
Unser Risikomanagementsystem basiert
vorrangig auf dem Controlling und der
unterjährigen internen Berichterstattung.
Außerdem werden externe Beobachtungsbericht
wie insbesondere die Entwicklung
des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes
in die Betrachtung einbezogen.
Im Vordergrund steht dabei das Bestreben,
Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen,
dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche
negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung
abgewendet werden
können.
Risiken der zukünftigen Entwicklung
Das gesamtwirtschaftliche Umfeld wird
im Geschäftsjahr 2010 angespannt
bleiben. Die Auswirkungen der neuerlichen
Finanzkrise mit Griechenland als Auslöser
sind zum derzeitigen Zeitpunkt schwer
einzuschätzen. Neue staatliche Garantieerklärungen
mögen zur Entzerrung beitragen,
allerdings steigt die Schuldenlast aller
EU-Staaten weiter an. Es ist nicht auszuschließen,
dass dies mittelfristig auch
erhebliche Auswirkungen auf die Förderpolitik
Deutschlands hat.
Für die Wohnbau Lemgo eG wird die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auch
2010 stabil bleiben. Negative Einflüsse
außerordentlicher Art sind derzeit nicht
erkennbar. Vorgänge von besonderer
Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
2009 sind nicht eingetreten.
Besondere Risiken könnten in den
nächsten Jahren daraus erwachsen,
dass sich der Bevölkerungsrückgang in
einzelnen Regionen des Kreises Lippe
beschleunigt mit der Folge zunehmender
Fluktuation und Leerstand.
Die allgemeine demographische Entwicklung
kann in den nächsten Jahren
zu einem fortschreitenden Rückgang
der Nachfrage nach Wohnraum führen.
Bedeutsam für die weitere wirtschaftliche
Entwicklung wird dabei die erfolgreiche
Umsetzung einer zunehmend zielgruppenspezifischen
Vermarktung der Wohnungsbestände
sein. Die Wohnbau Lemgo eG hat
sich hierauf aber schon seit geraumer Zeit
eingestellt. Allerdings kann die Ertragslage
im Hinblick auf wieder steigende Fluktuationsraten
und Wohnungsleerstände mit
den einhergehenden Mietausfällen belastet
werden.
Chancen der zukünftigen Entwicklung
Entsprechend unserem Unternehmenszweck
werden wir weiterhin in hohem Maße in
die Modernisierung und Instandhaltung
unseres Wohnungsbestandes investieren.
Durch hierzu im Vergleich moderate und
satzungsgemäß sozial verantwortbare
Mietanpassungen verschaffen wir uns einen
entsprechenden Wettbewerbsvorteil.
Zur Modernisierung der Häuser nimmt die
Genossenschaft auch in 2010 Fördermittel
der KfW in Anspruch. Diese Mittel zur
Modernisierung sind bereits bewilligt. Für
die Modernisierungen in 2011 und ab 2012
sind auch weiterhin Fördermittel für die
Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen
notwendig. Auch Deutschland muss für die
Umsetzung der hohen energetischen Ziele
ein Interesse an der Fortsetzung dieser
Modernisierungsförderung haben. Insbesondere
vor dem Hintergrund steigender
Anforderungen der Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009).
Wenn die Förderprogramme nicht ausgesetzt
oder deutlich verschlechtert werden,
können die Modernisierungsanstrengungen
auch nach 2012 fortgesetzt werden.
Dies würde auch den Bau eines weiteren
Nachbarschaftszentrums einschließen.
Dieses soll in Schötmar an der Oerlinghauser
Straße entstehen, um die bewährten
Quartierskonzepte auch dort fortsetzen zu
können.
Finanzinstrumente
Durch den Einsatz von Zins-Swap-Geschäften
konnte eine geringere Zinsbelastung
erreicht werden. Die Risiken aus diesen
Geschäften sind begrenzt auf 0,8% von
TE 1.589.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert.
Bei den Fremdmitteln handelt es sich um
Annuitätendarlehen mit Laufzeiten zwischen
5 und 20 Jahren.
Aufgrund steigender Tilgungsanteile halten
sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem
Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen
des Risikomanagements beobachtet. Ggf.
werden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen
Prolongationen im Voraus
abgeschlossen (Forward-Darlehen).
Voraussichtliche Entwicklung
Das Geschäftsjahr 2010 wird durch eine
Fortführung der beschlossenen Investitionsprogramme
mit dem Schwerpunkt „Modernisierung
und Instandhaltung“ geprägt sein.
Darüber hinaus soll im Sommer mit dem Bau
von 33 Wohnungen und einer Tagespflege
in Lemgo begonnen werden. Dieses Projekt
entsteht als Wohngemeinschaftsprojekt für
alle Generationen. Die hohe Nachfrage lässt
dabei einen guten Vermietungsstand schon
bei Baubeginn dieses Vorhabens erkennen.
Mit einer Fertigstellung der Wohnungen ist
allerdings erst zum Ende des Jahres 2011 zu
rechnen.
Neben dem Einsatz von Eigenkapital der
Genossenschaft werden zur Finanzierung des
Bauvorhabens öffentliche Mittel des Landes
NRW, Fördermittel der KfW aus dem Programm
„Energieeffizient Bauen (KfW 70)“ und Kapitalmarktmittel
zum Einsatz kommen.
Die Modernisierungs- und Neubauvorhaben
des Jahres 2010 werden das Ergebnis nicht
negativ beeinflussen. Der Vorstand rechnet
für das Jahr 2010 vielmehr mit einem Jahresergebnis
auf dem Niveau des Geschäftsjahres
2009.
Lemgo, 19.05.2010
Der Vorstand
Kleinebekel
Dabrock

Bericht des Aufsichtsrates
Tätigkeit der Organe
Vertreterversammlung
10 11
Der Aufsichtsrat hat gem. § 26 Abs.1 der
Satzung die Aufgabe, den Vorstand in
seiner Geschäftsführung zu fördern, zu
beraten und zu überwachen. Diesen Aufgaben
ist der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr
2009 in fünf gemeinsamen Sitzungen
mit dem Vorstand in vollem Umfang
nachgekommen.
Er wurde umfassend über die Geschäftstätigkeit
und die Ergebnisse im Rechnungswesen
unterrichtet und hat sich mit den
Vorgängen über die Lage und Entwicklung
der Genossenschaft befasst und die erforderlichen
Beschlüsse gefasst.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss,
dem Lagebericht des Vorstandes
und dem Gewinnverwendungsvorschlag
für das Geschäftsjahr 2009 zu und schlägt
der Vertreterversammlung vor:
1. den Lagebericht des Vorstandes sowie
den Jahresabschluss zum 31.12.2009 mit
der Bilanz, der Gewinn- und Verlustrechnung
und dem Anhang zu genehmigen;
2. der vom Vorstand vorgesehenen Verteilung
des Bilanzgewinnes zuzustimmen;
3. dem Vorstand Entlastung zu erteilen.
Außerdem bittet der Aufsichtsrat die
Vertreterversammlung, über seine Entlastung
aus dem Geschäftsjahr 2009 zu
entscheiden.
In der Zeit vom 03. Juli bis 06. August
2009 hat der Verband der Wohnungswirtschaft
Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf,
den Jahresabschluss 2008 sowie den
entsprechenden Geschäftsbericht geprüft.
Ferner sind die Geschäftsvorfälle 2009 bereits
in die Prüfung einbezogen worden,
soweit dies zur Beurteilung des geprüften
Jahresabschlusses, der Geschäftsführung
und der wirtschaftlichen Verhältnisse der
Wohnbau erforderlich und möglich war.
Der schriftliche Prüfungsbericht wurde
in gemeinsamer Sitzung von Aufsichtsrat
und Vorstand beraten.
In der wertenden Zusammenfassung des
Prüfungsberichtes ist folgendes festgestellt
worden:
Die Prüfung umfasst die Feststellung der
wirtschaftlichen Verhältnisse und der
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung.
Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage
sowie die Geschäftsführung
der Genossenschaft einschließlich der
Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Zur
Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse
wurden der vom Vorstand aufgestellte
Jahresabschluss und Lagebericht
einbezogen.
Die Prüfung schloss ferner die Beachtung
der Richtlinien für zugelassene Betreuungsunternehmen
gemäß Runderlass des
Ministeriums für Bauen und Wohnen des
Landes NRW vom 2. Mai 1991 ein.
Gegenstand des Unternehmens sind insbesondere
die Bewirtschaftung des eigenen
Wohnungsbestandes und der Gewerbeeinheiten.
Am Bilanzstichtag waren im Bestand
450 Häuser mit 2.466 Wohnungen,
3 gewerbliche und sonstige Einrichtungen
sowie 528 Garagen/Stellplätze.
Der Gegenstand des Unternehmens entspricht
dem satzungsgemäßen Auftrag der
Genossenschaft. Im Rahmen der Prüfung
ergaben sich keine Hinweise darauf, dass
die Einrichtungen der Genossenschaft
nicht dem Förderauftrag gemäß § 1GenG
entsprechen.
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen
Bestimmungen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2008 wurde
ordnungsgemäß aus den Büchern der
Genossenschaft entwickelt. Er entspricht
den gesetzlichen Vorschriften sowie den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Die Prüfung hat ergeben, dass § 264 Abs.
2 HGB beachtet wurde und der Jahresabschluss
insgesamt, d.h. im Zusammenwirken
von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
und Anhang unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft
vermitteln.
Der Lagebericht entspricht § 289 HGB
und steht im Einklang mit dem Jahresabschluss
und den bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnissen. Der Bericht
vermittelt insgesamt eine zutreffende Vorstellung
von der Lage der Genossenschaft
und stellt die wesentlichen Chancen
und Risiken der künftigen Entwicklung
zutreffend dar.
Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft
ist geordnet; die Zahlungsfähigkeit
gesichert.
Das Jahresergebnis wird im Geschäftsjahr
insbesondere bestimmt durch das Ergebnis
der Hausbewirtschaftung in Höhe von
TE 1.318 (Vorjahr TE 1.207). Zu der Ergebnisverbesserung
hat vornehmlich eine
Erhöhung der Sollmiete beigetragen.
Des Weiteren wird das Jahresergebnis
durch Vorhaltekosten für die nach der
Aufgabe des Bauträgergeschäftes in 2005
noch im Bestand befindlichen unbebauten
Grundstücke sowie durch nicht gedeckte
Verwaltungskosten für eigene Abwicklungsleistungen
im Bereich der Neubauund
Modernisierungstätigkeit belastet.
Nach dem Wirtschaftsplan für das
Geschäftsjahr 2009 wird ein Jahresüberschuss
von TE 642 erwartet.
Nach dem Ergebnis der Prüfung wurden
die Geschäfte der Genossenschaft in der
Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne
des Genossenschaftsgesetzes geführt.
Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen
nach Gesetz und Satzung obliegenden
Verpflichtungen nachgekommen.
Die Mitgliederliste enthält die nach § 30
GenG erforderlichen Angaben.
Lemgo, 19.05.2010
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Wolfgang Stückemann
Die Vertreterversammlung 2009 fand am
25. Juni 2009 in Lemgo statt.
In einer angenehmen und konstruktiven
Atmosphäre wurden die erforderlichen
Beschlüsse einschließlich Änderungen zur
Satzung gefasst und dem Vorstand und
Aufsichtsrat die Entlastung erteilt.
Die Wahlen zum Aufsichtsrat haben zu
keiner Neubesetzung dieses Gremiums
geführt.
Die Mitglieder
Wolfgang Stückemann, Lemgo
Werner Chlench, Bad Salzuflen
Hermann Oortman, Detmold
wurden gem. § 25 Abs. 2 der Satzung
wieder in den Aufsichtsrat gewählt.
Herr Hansjörg Buche, konnte satzungsbedingt
aus Altersgründen nicht wieder
gewählt werden. Gemäß Beschluss der
Vertreterversammlung 2008 wird für Herrn
Buche kein Nachfolger im Aufsichtsrat
vorgeschlagen, da die Mitgliederzahl der
Aufsichtsräte von 12 auf 9 Mitglieder
reduziert werden soll.
Für seine 27-jährige Mitgliedschaft im
Aufsichtsrat und tatkräftige Mitarbeit in
diesen Jahren wurde Herr Buche mit der
Ehrennadel in Silber des Verbandes der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland/Westfalen ausgezeichnet. Aus
den Händen des Aufsichtsratsvorsitzenden,
der sich noch einmal bei Hansjörg
Buche bedankte und viel lobende
Worte für seinen Einsatz fand, erhielt
Herr Buche ebenfalls eine Urkunde des
Verbandes.
Des Weiteren ist Herr Karsten Knizia aus
eigenem Wunsch aus dem Aufsichtsrat
ausgeschieden. Da auch für Herrn Knizia
kein Ersatzmitglied in den Aufsichtsrat
gewählt worden ist, ist die geplante
Bild oben: Hansjörg Buche, Wolfgang Stückemann (v.l.)
Bild unten: Vorstand und Aufsichtsrat der Wohnbau Lemgo eG
Verkleinerung des Aufsichtsrates damit
abgeschlossen.
Der Aufsichtsrat der Wohnbau Lemgo eG
besteht zukünftig aus 9 Mitgliedern.

Bilanz zum 31.12.2009
12 13
Aktiva 31.12.2008
31.12.2008
E E E
E E E
Passiva
A
Anlagevermögen
A
Eigenkapital
I Immaterielle Vermögensgegenstände 19.844,00 16.823,00
II
III
B
I
II
III
C
Sachanlagen
1 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 59.561.108,41 58.000.609,27
2 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.335.608,44 1.390.085,44
3 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 567.594,54 460.001,92
4 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 216.800,18 216.800,18
5 Betriebs- und Geschäftsausstattung 352.625,00 366.237,00
6 Anlagen im Bau - -
7 Bauvorbereitungskosten 109.475,66 24.700,00
62.143.212,23 60.458.433,81
Finanzanlagen
1 Sonstige Ausleihungen 3.250,00 6.147,86
2 Andere Finanzanlagen 160,00 160,00
3.410,00 6.307,86
Anlagevermögen insgesamt 62.166.466,23 60.481.564,67
Um lauf ver mö gen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 878.014,82 1.071.839,49
2 Erschließungskosten 1.267.969,24 1.267.969,24
3 Bauvorbereitungskosten 42.685,60 44.202,13
4 Unfertige Leistungen 3.077.983,01 2.987.785,90
5 Andere Vorräte 137.027,89 160.030,67
5.403.680,56 5.531.827,43
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1 Forderungen aus Vermietung 116.269,16 138.803,70
2 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3.188,79 3.235,42
3 Forderungen aus Betreuungstätigkeit - 3.300,02
4 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 139.349,49 74.008,56
5 Sonstige Vermögensgegenstände 105.972,24 111.796,35
364.779,68 331.144,05
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Schecks, Kassenbestand, Postgiroguthaben,
Guthaben bei Kreditinstituten 991.436,41 1.113.111,97
6.759.896,65 6.976.083,45
Rechnungsabgrenzungsposten
1 Geldbeschaffungskosten 131.936,00 88.453,00
2 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.082.146,12 1.097.122,81
1.214.082,12 1.185.575,81
I
II
Geschäftsguthaben
1 der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 164.674,66 141.426,21
2 verbleibender Mitglieder 2.167.078,60 2.097.838,67
3 aus gekündigten Geschäftsanteilen 560,00 -
2.332.313,26 2.239.264,88
Rückständige fällige Einzahlungen auf Ge schäftsanteile
E 28.477,84 - Vorjahr E 29.493,76
Ergebnisrücklagen
1 Gesetzliche Rücklage 2.930.995,11 2.855.995,11
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt E 75.000,00 - Vorjahr E 65.000,00
2 Bauerneuerungsrücklage 8.537.241,16 8.262.241,16
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt E 275.000,00 - Vorjahr E 235.000,00
3 Andere Ergebnisrücklagen 13.422.033,83 13.137.946,63
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt
E 4.087,20 - Vorjahr E 3.724,52
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt E 280.000,00 - Vorjahr E 240.000,00
24.890.270,10 24.256.182,90
III Bilanzgewinn 85.497,30 86.694,94
27.308.080,66 26.582.142,72
B
C
Rückstellungen
1 Steuerrückstellungen 16.274,94 -
2 Sonstige Rückstellungen 179.915,67 177.827,43
196.190,61 177.827,43
Verbindlichkeiten
1 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 37.411.604,64 36.817.231,26
2 Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern 292.308,77 342.650,17
3 Erhaltene Anzahlungen 4.001.593,21 3.913.859,05
4 Verbindlichkeiten aus Vermietung 60.759,14 50.621,52
5 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen 737.005,98 586.530,55
6 Sonstige Ver bind lich kei ten 132.901,99 172.361,23
davon aus Steuern E 54.181,03 - Vorjahr E 52.268,87
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
E 32.979,14 - Vorjahr E 60.382,29
42.636.173,73 41.883.253,78
Bilanzsumme 70.140.445,00 68.643.223,93
Bilanzsumme 70.140.445,00 68.643.223,93

Gewinn- und Ver lust rech nung
Anhang zum Jahresabschluss 2009
für die Zeit vom 01.01 – 31.12.2009
14
Allgemeine Angaben
15
2008
E E E
1 Umsatzerlöse
a) aus Hausbewirtschaftung 11.175.667,03 10.904.823,49
b) aus Verkauf von Grundstücken 198.700,00 148.241,00
c) aus Betreuungstätigkeit 188.164,68 199.819,41
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 10.306,28 10.209,28
11.572.837,99 11.263.093,18
2 Veränderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 88.680,58 120.134,56
3 Andere aktivierte Eigenleistungen 311.590,00 160.100,00
4 Sonstige betriebliche Erträge 341.830,75 218.862,81
5 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.306.620,70 5.069.706,41
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 249.717,95 150.271,01
5.556.338,65 5.219.977,42
6 Rohergebnis 6.758.600,67 6.542.213,13
7 Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.242.270,44 1.223.071,43
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung (davon für Altersversorgung
E 203.896,36 - Vorjahr E 202.416,54) 452.929,03 445.585,67
1.695.199,47 1.668.657,10
8 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.443.742,08 2.311.089,81
9 Sonstige betriebliche Aufwendungen 491.413,20 570.806,20
10 Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Anlagevermögens 8,01 14,30
11 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 31.718,63 37.163,10
12 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.135.696,56 1.114.222,97
13 Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit 1.024.276,00 914.614,45
14 Steuern vom Einkommen und Ertrag - -
Der Jahresabschluss für das Jahr 2009
wurde nach den gesetzlichen Vorschriften
erstellt. Die Glie de rung der Bilanz und der
Gewinn- und Ver lust rech nung richtet sich
nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für
die Gewinn- und Verlustrechnung wurde
das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Erläuterungen zu Bilanzierungs- und
Be wer tungs me tho den
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
bewertet. Die Herstellungskosten
setzen sich aus Fremd- und Eigenleistungen
zusammen.
Bei den Ei gen leis tun gen handelt es sich
um Son der ein zel kos ten der Fertigung
(Ar chi tek ten leis tun gen). Das Wahl recht der
Bilanzierung wurde bei Ei gen leis tun gen
nicht ausgeschöpft. Fremd ka pi tal zin sen
wurden in die Herstellungskosten nicht
einbezogen.
Die planmäßigen Abschreibungen für
Wohnbauten werden nach der voraussichtlichen
Nutzungsdauer bemessen. Bei den
Altbauten wurde unter Be rück sich ti gung
der vorhandenen Substanz und des
Baujahres eine Restnutzungsdauer von 20
Jahren vorausgesetzt.
Die Abschreibung der Neubauten wurde
auf der Grundlage einer Ge samt nut -
zungs dau er von 60 Jahren ermittelt; ab
1990 mit Ab schrei bungs sät zen gemäß §7
IV bzw. V EStG. Geschäfts- und andere
Bauten werden mit 3% abgeschrieben.
Für umfassend sanierte Gebäude wird die
voraussichtliche Restnutzungsdauer unter
Berücksichtigung der durchgeführten
Baumaßnahmen und der Bausubstanz mit
30 Jahren neu festgelegt.
Für Gegenstände der Betriebs- und
Ge schäfts aus stat tung sowie immaterielle
Vermögensgegenstände wurde die lineare
Ab schrei bungs me tho de mit einem Abschreibungssatz
ent spre chend der Nutzungsdauer
angewandt.
Die Bewertung geringwertiger und kurzlebiger
Wirtschaftsgüter erfolgt entsprechend
den ab 2008 geltenden steuerrechtlichen
Bestimmungen.
Die Finanzanlagen wurden zu den An schaf -
fungs kos ten – die langfristigen Ausleihungen
vermindert um die Tilgung –
bewertet.
Im Umlaufvermögen werden die zum
Verkauf bestimmten Grundstücke und
anderen Vorräte grundsätzlich zu Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten bzw. dem
niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.
Die Bewertung der Vorräte erfolgte nach
dem FiFo-Verfahren.
Bei den Forderungen und sonstigen
Ver mö gens ge gen stän den wurden erkennbare
Risiken durch Bewertungsabschläge
berücksichtigt.
Dem all ge mei nen Ausfallrisiko wurde durch
Pau schal wert be rich ti gun gen auf Forderungen
Rechnung ge tra gen.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen
alle erkennbaren Risiken.
Die Aufwendungsdarlehen wurden passiviert.
Sie wurden mit den Rückzahlungsbeträgen
aus ge wie sen.
15 Sonstige Steuern 308.778,70 287.919,51
16 Jahresüberschuss 715.497,30 626.694,94
17 Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 630.000,00 540.000,00
18 Bilanzgewinn 85.497,30 86.694,94

Angaben zur Bilanz
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in nachfolgendem Anlagenspiegel dargestellt:
Anlagenspiegel
16 17
Anschaffungs-, Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen
Herstellungskosten Geschäftsjahr Geschäftsjahr Geschäftsjahr kumuliert per 31.12.2009 Geschäftsjahr
Immaterielle Vermögensgegenstände 194.151,31 10.688,17 - - 184.995,48 19.844,00 7.667,17
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 102.302.072,28 3.881.278,23 77.837,90 - 46.544.404,20 59.561.108,41 2.286.494,16
Grundstücke mit Geschäftsund
anderen Bauten 2.584.681,52 - - - 1.249.073,08 1.335.608,44 54.477,00
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten 460.001,92 107.592,62 - - - 567.594,54 -
Grundstücke mit Erbbaurechten
Dritter 216.800,18 - - - - 216.800,18 -
Betriebs- u. Geschäftsausstattung 817.281,63 81.491,75 4.743,39 - 541.404,99 352.625,00 95.103,75
Anlagen im Bau - - - - - - -
Bauvorbereitungskosten 24.700,00 84.775,66 - - - 109.475,66 -
106.405.537,53 4.155.138,26 82.581,29 - 48.334.882,27 62.143.212,23 2.436.074,91
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 6.147,86 - 2.897,86 - - 3.250,00 -
Andere Finanzanlagen 160,00 - - - - 160,00 -
6.307,86 - 2.897,86 - - 3.410,00 -
Anlagevermögen insgesamt 106.605.996,70 4.165.826,43 85.479,15 - 48.519.877,75 62.166.466,23 2.443.742,08

Anhang zum Jahresabschluss 2009
18 19
Die „Grundstücke und grund stücks glei chen Rechte mit
Wohn bau ten“ setzen sich wie folgt zusammen:
Unter „Grundstücke und grundstücksgleiche Rech te mit
Geschäfts- und anderen Bauten“ werden ausgewiesen:
Unter „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten“ werden eine in 2006 erworbene Grundstücksfläche mit
ca. 4.385 m² sowie eine unbebaubare Restfläche ausgewiesen.
Bei „Sonstige Ausleihungen“ werden Ar beit ge ber dar le hen ausgewiesen. Grundbuchliche Ab si che run gen sind erfolgt.
Unter „Andere Finanzanlagen“ wird ein Anteil an der Volksbank Paderborn-Höxter-Detmold eG ausgewiesen. Die Haftsumme beträgt E 160.-
Die Position "Unfertige Leistungen" beinhaltet noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.
Zu der Position "Andere Vorräte" wird Heizöl und Streusalz ausgewiesen.
Wohnungen Gewerbe/Büro Garagen
2.469 2 396
- 1 129
Die Veränderung der „Ergebnisrücklagen" lässt sich dem nachfolgenden Rücklagenspiegel entnehmen:
Bestand am Ende Einstellung aus Jahresüberschuss Bestand am Ende
des Vorjahres Geschäftsjahr bzw. Bilanzgewinn Vorjahr des Geschäftsjahres
TE TE TE
Gesetzliche Rücklagen 2.856,0 75,0 2.931,0
Bauerneuerungsrücklagen 8.262,2 275,0 8.537,2
Andere Ergebnis- 4,1
rücklagen 13.137,9 280,0 13.422,0
Die „Sonstigen Rückstellungen“ setzen sich wie folgt zusammen: 31.12.08 31.12.09
TE
TE
noch anfallende Kosten für veräußerte Eigentumsmaßnahmen,
Erschließungskosten, Gewährleistungsverpflichtungen u.a. 1,7 40,0
Prüfungskosten und Jahresabschlussveröffentlichung 37,5 37,5
Urlaubsansprüche 56,4 38,2
Personalaufwendungen 18,5 20,3
interne Jahresschlussarbeiten 35,4 36,4
Aufwendungen für Kanalsanierung 28,3 7,5
insgesamt 177,8 179,9
Die „Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände“ mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
setzen sich wie folgt zusammen:
Forderungen Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als 1 Jahr
31.12.09 31.12.08 31.12.09 31.12.08
TE TE TE TE
aus Vermietung 116,3 138,8 - -
aus Verkauf von Grundstücken 3,2 3,2 - -
aus Betreuungstätigkeit - 3,3 - -
aus Lieferungen und Leistungen 139,3 74,0 - -
sonstige Vermögensgegenstände 106,0 111,8 44,9 -
insgesamt 364,8 331,1 44,9 -
Zu den Positionen „Kassenbestand und Post gi ro gut ha ben, Guthaben bei Kreditinstituten“ sind im Wesentlichen laufende
Guthaben bei Kre dit in sti tu ten ausgewiesen.
Die Position "Erhaltene Anzahlungen" umfasst Anzahlungen auf 31.12.08 31.12.09
TE
TE
Betreuungsleistungen 5,0 -
Verkaufsgrundstücke 809,1 848,1
Betriebs- und Heizkosten 3.099,8 3.113,5
Anlagenverkäufe (Miethaus) - 40,0
insgesamt 3.913,9 4.001,6
Die Zusammensetzung der Ver bind lich kei ten ent spre chend der Lauf zeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grund pfand rech te oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.
Verbindlichkeiten 31.12.09 31.12.08
(in TE) insgesamt Restlaufzeit gesichert* insgesamt Rest lauf zeit gesichert*
unter 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre unter 1 Jahr
gegenüber Kreditinstit. 37.411,6 1.206,8 5.779,1 30.425,7 37.411,6 36.817,2 1.084,5 36.817,2
gegenüber anderen
Kreditgebern 292,3 27,3 40,0 225,0 287,4 342,6 35,0 337,2
erhaltene Anzahlungen 4.001,6 3.153,5 848,1 - - 3.913,9 3.104,8 -
aus Vermietung, 60,8 60,8 50,6 50,6
aus Lieferungen und
Lei stun gen 737,0 737,0 - - - 586,5 586,5 -
sonstige 132,9 132,9 - - - 172,4 172,4 -
insgesamt 42.636,2 5.318,3 6.667,2 30.650,7 37.699,0 41.883,2 5.033,8 37.154,4
* Art der Sicherung: Grund pfand rech te

Anhang zum Jahresabschluss 2009
Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Sonstige Angaben
20 21
Die „Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung“
setzen sich wie folgt zusammen:
Geschäftsjahr
TE
Die „Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken“ resultieren
aus der Veräußerung un be bau ter Grundstücke.
Vorjahr
TE
Mieten 8.165,2 7.995,2
Umlagen 3.010,5 2.909,6
insgesamt 11.175,7 10.904,8
Bei den „Umsatzerlösen aus Betreuungstägigkeit“ handelt
es sich um Verwaltungsbetreuung und Bau be treu ung; bei den
„Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen“ um
Lei stun gen des Re gie be trie bes und eine Fahr zeug be reit stel lun g.
Die „Sonstigen betrieblichen Erträge“ umfassen:
KfW Teilschulderlass 44,9
Erträge aus dem Abgang von
Gegenständen des Anlagevermögens 70,9
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen,
Wertberichtigungen u. a. 35,8
Entschädigungen 113,4
Erbbauzinsen für gewährte Erbbaurechte 19,4
übrige Erträge 57,4
insgesamt 341,8
Die „Aufwendungen für Hausbewirtschaftung“
setzen sich wie folgt zusammen:
Betriebskosten 2.884,4
Instandhaltungskosten 2.218,7
Erbbauzinsen u.a. 203,5
insgesamt 5.306,6
TE
TE
Haftungsverhältnisse
Es bestehen keine aus der Bilanz nicht
ersichtlichen Haf tungs ver hält nis se.
Finanzielle Verpflichtungen
Für die Beurteilung der Finanzlage sind
folgende, nicht bilanzierte Verpflichtungen
von Bedeutung:
Für Baumaßnahmen fallen noch Herstellungskosten
in Höhe von TE 152,0 an,
denen Finanzierungsmittel in Höhe von
TE 516,4 gegenüberstehen.
Altersversorgung
Die Mitarbeiter erhalten eine Zusatzversorgung in Form einer mittelbaren Pensionsverpflichtung.
Hierfür wird eine Umlage in Höhe von 7,86% - davon entfallen auf die Arbeitnehmer
1,41% - an die Versorgungskasse des Bundes und der Länder entrichtet.
Zusätzlich hat der Arbeitgeber ein Sanierungsgeld in Höhe von 9,42% zu entrichten.
Mit weiterhin steigenden Umlagesätzen ist zu rechnen. Die Summe der umlagepflichtigen
Löhne und Gehälter im Jahr 2009 betrug TE 1.208,2.
Angabe der Arbeitnehmerzahl
Neben 2 Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2009 durchschnittlich 25 Arbeitnehmer
beschäftigt.
davon Angestellte 22
Gewerbliche Arbeitnehmer 3
darunter Teilzeitbeschäftigte 3
Auszubildende 1
Unter „Veränderung des Bestandes" werden saldierte Beträge
ausgewiesen für:
Geschäftsjahr
TE
Vorjahr
TE
Verkaufsobjekte -1,5 -
Betriebs- und Heizkosten 95,2 115,1
andere unfertige Leistungen -5,0 5,0
insgesamt 88,7 120,1
Die „Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke“ be tref fen im
Wesentlichen Buchwerte der unbebaut veräußerten Grund stüc ke
und Aufwendungen für Gewährleistungsverpflichtungen.
Die „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ betreffen:
Verluste aus Wertminderungen
des Umlaufvermögens 62,1
Sächliche Verwaltungskosten 349,3
Alle Übrigen 80,0
insgesamt 491,4
TE
Mitgliederbewegung
31.12.2008 Veränderungen 2009 31.12.2009
Mitglieder 4.897
Zugang 299
Abgang -430
Anteile 13.442 448 13.890
Haftsumme 783.520,00 -20.960,00 762.560,00
4.766
Unter „Anderen aktivierten Eigenleistungen“ werden eigene
Architektenleistungen für den Miet haus neu bau sowie für aktivierungspflichtige
Mo der ni sie run gen ausgewiesen.
„Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ betreffen im Wesentlichen
die Dauerfinanzierungsmittel für Mietobjekte. Enthalten
ist ein Betrag von TE 2,7 aus einem Zins-Swap-Geschäft.
Die „Sonstigen Steuern“ enthalten über wie gend Grundsteuern.
Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder 2.097.838,67 69.239,93 2.167.078,60
Rückständige Mindestzahlungen auf
Geschäftsanteile 29.493,76 -1.015,92 28.477,84

Organe der Genossenschaft
22 23
Aufsichtsrat
Wahlzeit
Wolfgang Stückemann, Rechtsanwalt und Notar, Vorsitzender 2009-2012
Dr. Wolfgang Honsdorf, Bürgermeister, stellv. Vorsitzender 2007-2010
Manfred Brügge, Bürgemeister a.D. 2007-2010
Werner Chlench, Kaufmann 2009-2012
Friedrich Dreier, Verwaltungsbeamter a.D. 2008-2011
Jürgen Hoppe, Verwaltungsbeamter 2007-2010
Hermann Oortman, Bauamtsleiter 2009-2012
Lothar Otto, Richter 2007-2010
Hans Pohl, Schuldirektor a.D. 2008-2011
Vorstand
Thorsten Kleinebekel, Leopoldshöhe - Vorsitzender
Bernd Dabrock, Lemgo - nebenamtlich
Prokurist
Günter Hillbrink, Lemgo
Name und Anschrift des Prüfungsverbandes
Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland-
Westfalen e.V.
Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen,
den Bilanzgewinn von E 85.497,30
wie folgt zu verwenden:
Lemgo, den 19.05.2010
Wohnbau Lemgo eG
Einstellung in die Ergebnisrücklage
Ausschüttung einer Dividende von 4,0%
1.877,92 E
83.619,38 E
Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf
Der Vorstand
Vertreterversammlung gewählt bis einschließlich 2010
Wahlbezirk I
Lemgo
Bartz, Marie-Luise
Bautsch, Harald
Begemann , Günter
Bevermeier, Walter
Bunte, Friedrich
Daschkey, Karl-Heinz
Döring, Uwe
Drewes, Karl
Fasse, Monika
Gedeon, Siegmund
Grimshaw, Steven
Höner, Karin
Kater, Fr.-Wilh.
Klinger, Peter
Korzeniewski, Andreas
Lütke-Efe, Claudia
Mewes, Volker
Mießner, Rainer
Moritz, Erika
Plöger, Monika
Rakus, Detlev
Regber, Rolf
Schäfer, Wilhelm
Schäfer, Rudolf
Schafmeister, Jürgen
Schröder, Dieter
Seidel, Peter
Sommer, Wilhelm
Ulber, Heinz
Wülker, Gisela
Wahlbezirk II
Bad Salzuflen
Berger, Regina
Blomberg, Annette
Buchhorn, Bernd
Czichy, Frank
Deppermann, Detlef
Drechshage, Oliver
Fleischer, Bernd
Glielmi, Feliciano
Gronemeier, Karl-Heinz
Heidsiek, Dieter
Henga, Elke
Hentze, Marita
Hering, Günter
Höke, Werner
Hübner, Helmut
Kühn, Hans-Georg
Richner, Hans
Viertel, Manfred
Wien, Hans
Wöhler, Wilfried
Wahlbezirk III
Oerlinghausen
Adamczyk, Peter
Dietrich, Johannes
Elbracht, Helmut
Elbracht, Wolfgang
Grundei, Sven
Kochsiek, Maria
Melzer, Willi
Rampold, Jürgen
Wahlbezirk IV
Leopoldshöhe
Bialas, Klaus
Böger-Tschann, Gerda
Braunsdorf, Fritz
Guhl, Reinhard
Wahlbezirk V
Barntrup
Glaeser, Werner
Schünemann, Wilhelm
Wittrock, Karl-Heinz
Wahlbezirk VI
Extertal
Kopp, Gerda
Kühnast, Olaf
Lindenau, Edmund
Wahlbezirk VII
Dörentrup
Brasseler, Horst
Krusekopf, Ernst
Wahlbezirk VIII
Kalletal
Huxoll, Erwin
Will, Ulrich
Kleinebekel
Dabrock
Mitgliedschaften
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V., Düsseldorf
DESWOS e.V., Köln
Deutsches Volksheimstättenwerk, Berlin
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., Berlin
Institut für Genossenschaftswesen, Münster
Lemgo Marketing e.V.
Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf
Wohnen in Genossenschaften e.V., Münster
Arbeitsgemeinschaft Wohnungswirtschaft Ostwestfalen-Lippe

Wohnbau Lemgo eG
Pagenhelle 13
32657 Lemgo
fon 0 52 61 . 25 99-0
fax 0 52 61 . 1 21 22
mail info@wohnbau-lemgo.de
web www.wohnbau-lemgo.de
www.sagner-heinze.de