Teil 4 Bauunterhalts - Bayerischer Bauindustrieverband e.V.

Abschnitt A
Methodische Grundlagen zur Vertragsgestaltung
der Bauunterhalts- und Betriebsphase
I. Begriffe
Im Zusammenhang mit der Phase, in
der eine bauliche Anlage genutzt wird,
existiert eine Fülle von Fachbegriffen.
Die wichtigsten werden hier erläutert,
um ein eindeutiges Verständnis dieses
Leitfadens zu ermöglichen. Darüber
hinaus gehende Definitionen finden Sie
an den entsprechenden Stellen im Text.
Bauunterhalt
Unter Bauunterhalt ist die Gesamtheit
der Maßnahmen zur Bewahrung und
Wiederherstellung des Sollzustands
eines Objekts und der zugehörigen
Anlagen zu verstehen. Je nach vertraglicher
Definition gehören im Rahmen
eines PPP-Projekts z.B. Maßnahmen
zur Erhaltung und Wiederherstellung des
Werts, der Funktion oder des Erscheinungsbilds
dazu.
Betrieb/Betreiber
Der Betrieb umfasst alle Leistungen, die
erforderlich sind, damit eine bauliche
oder technische Anlage bestimmungsgemäß
genutzt werden kann. Dazu
zählen u.a. das Schalten von Anlagen,
die laufende Instandhaltung (Wartung,
Inspektion, Instandsetzung), die laufende
Überwachung, die Grünpflege und
der Winterdienst. Betreiber ist die natürliche
oder juristische Person, die die
tatsächliche Verfügungsgewalt inne hat
und damit z.B. sicherheitsrelevante
Mängel beheben kann und notfalls in
der Zwischenzeit eine Nutzung, die mit
erheblichen Gefahren verbunden ist,
unterbinden kann.
Bei einem PPP-Projekt wird der private
Partner in der Regel zum Betreiber.
Nutzung/Nutzer
Nutzung bezeichnet die Verwendung
einer baulichen oder technischen Anlage
im bestimmungsgemäßen Rahmen. Aus
dem Blickwinkel des PPP-Vertrages wird
der öffentliche Auftraggeber zum Nutzer.
Gebäudemanagement
Nach der DIN 32736 ist Gebäudemanagement
die „Gesamtheit aller Leistungen
zum Betreiben und Bewirtschaften
von Gebäuden einschließlich der baulichen
und technischen Anlagen auf der
Grundlage ganzheitlicher Strategien.
Dazu gehören auch die infrastrukturellen
und kaufmännischen Leistungen (...)
Das Gebäudemanagement gliedert sich
in die drei Leistungsbereiche Technisches
Gebäudemanagement (TGM),
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
(IGM) und Kaufmännisches Gebäudemanagement
(KGM)“.
Facility-Management
Nach der DIN EN 15221-1 ist Facility
Management (FM) eine Aufgabe, die
jede Organisation für ihre Unterstützung
der Primärprozesse benötigt, um
effizient und effektiv alle Veränderungen
aktiv zu begleiten und nach dem Bedarf
der Primärprozesse auszurichten.
Nach den GEFMA-Richtlinien 100-1 und
100-2 umfasst Facility-Management alle
Lebenszyklusphasen einer Immobilie.
II. Betreiberverantwortung
Nach den einschlägigen gesetzlichen
Bestimmungen (z.B. Art. 3 Abs. 1
Bayerische Bauordnung, Art. 9 Abs 1
und 2 Bayerisches Straßen- und Wegegesetz,
§§ 836 ff. Bürgerliches Gesetzbuch)
sind bauliche Anlagen u.a. so
instand zu halten, dass die öffentliche
Sicherheit und Ordnung, insbesondere
Leben, Gesundheit und die natürlichen
Lebensgrundlagen, nicht gefährdet
werden. Seit jeher trägt daher der
Eigentümer/Verfügungsberechtigte die
Verantwortung für die ordnungsgemäße
Instandhaltung, d.h. Wartung, Überprüfung
und ggf. Instandsetzung, und die
Verkehrssicherheit der baulichen Anlage.
Das gilt gleichermaßen für bauliche
Anlagen von privaten Eigentümern/
Verfügungsberechtigten wie auch
von Bund, Ländern oder kommunalen
Körperschaften (sinngemäß zitiert nach
Bauministerkonferenz: Hinweise für
die Überprüfung der Standsicherheit
von baulichen Anlagen durch den Eigentümer/Verfügungsberechtigten).
Wenn und soweit der private Partner im
Zuge eines PPP-Projekts den Betrieb
übernimmt, obliegt ihm als Verfügungsberechtigtem
die Aufrechterhaltung des
ordnungsgemäßen Zustands über die
gesamte Vertragslaufzeit hinweg. Dies
geht einher mit seiner Entscheidungsbefugnis
über Instandhaltungsmaßnahmen,
gesetzlich vorgeschriebene
wiederkehrende Prüfungen und die
Behebung sicherheitsrelevanter Mängel.
Auch die Erbringung sonstiger Dienstleistungen
mit Bedeutung für die Verkehrssicherheit
(z.B. Winterdienst) liegt
i.d.R. bei dem privaten Partner.
4 Public Private Partnership