Dr. Lutz H. Michel FRICS Rechtsanwalt - Bak-24.de

Sanierung von Pflegeimmobilien 

- was rechtlich machbar und wirtschaftlich sinnvoll ist - 

Präsentation 

Fachkongress Altenheim EXPO 2012 

Session B 4 

am 03.07.2012 in Berlin 

Dr. Lutz H. Michel FRICS 

Rechtsanwalt 

Mitglied des wissenschaftlichen Beirats 

DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH 

© 2012 RA Dr Lutz H. Michel MRICS - DIS Institut für ServiceImmobilien V3 - Seite 1

1. Überblick: Sanierung von Pflegeimmobilien – wieso eigentlich 

> Die Relevanz der Ursachen für Bestandssanierungen 

~ ordnungsrechtliche Wirkungen 

~ leistungsrechtliche Notwendigkeiten 

~ wirtschaftliche Erfordernisse 

> Sanierung vs. Neubau 

~ Rechtliche Rahmenbedingungen … 

~ Wirtschaftliche Zwänge … 

© 2012 RA Dr. Lutz H. Michel MRICS - DIS Institut für ServiceImmobilien V3 - Seite 2

2. Überblick: Die Relevanz der Rechtsdimensionen bei Sanierungsprojekten 

> Doppelte Rechtsrelevanz: 

~ Konzeptionsphase … 

~ Umsetzungsphase … 

> Mehrdimensionale Wechselwirkungen der relevanten Rechtsbereiche … 

> Das Problem der „normativen Kraft des Faktischen“ … 

> Das Problem der „Zukunftsfähigkeit“ 


3. Überblick: Die Relevanz der wirtschaftlichen Dimensionen bei 

Sanierungsprojekten 

> Doppelter Fokus: 

~ Interne Betriebswirtschaft – Kostenpotentiale 

~ Externer Marktrahmen – Erlöspotentiale 

> Wechselwirkungen der relevanten Bereiche … 

~ Interne Zwänge – Kosten und Refinanzierbarkeit 

~ Externe Chancen und Risiken 


4. Die relevanten rechtlichen Dimensionen in der Konzeptionsphase 

> Ordnungsrecht … 

> Leistungsrecht … 

> Betreiberrecht … 

> Baurecht … 


Konzeptionsphase - 1 

> Ordnungsrecht … - 1 

~ „heimrechtliche“ Anforderungen an die Konzeption 

- die allgemeinen Anforderungen an das „Wohnen“ 

- besondere Anforderungen bei speziellen Pflegekonzepten 

~ sonstige gewerberechtliche Anforderungen 

- Arbeitsschutz 

- Sicherheitsrecht 




~ konzeptionelle Leitbilder der „neuen“ Landesheimrechte 

- „Wohnen“ statt „Unterbringung“ 

- „Teilhabe“ statt „Segregation“ 

- Prärogativ der Konzeption 




~ daraus folgende bauliche Anforderungen 

- Einzelzimmer 

- Flächenbedarfe 

- betreuungsbedarfsorientierte Gebäudestrukturen 

- least not least: Standortanforderungen 



> Leistungsrecht … 

~ konzeptionelle Notwendigkeiten, Wünsche und Vorgaben 

~ Rahmenverträge 

~ Übernahme Investivkosten durch die Träger der Sozialhilfe 

~ Spielräume und Grenzen für die „Weitergabe von Optimierungskosten“ 



> Betreiberrecht … 

~ bestehende Miet- und Pachtverträge mit Investoren 

- Gestaltungsspielräume 

- Kosten- und Lastenverteilung im Betreibervertrag 

~ bestehende „Heimverträge“ 

- Schicksal der Heimverträge in der Sanierungsphase 

- Weitergabe von Optimierungskosten an den Bewohner 



> Baurecht … - 1 

~ Bauplanungsrechtliche Restriktionen 

- Bestandsschutz 

- Nutzungsoptionen neben dem Bestandsschutz 

- Grundstücksausnutzung – Grenzen des Machbaren 



> Baurecht … - 2 

~ Problem Bestandsschutz – Aufgabe des rechtlich Zulässigen vs. 

„neue Möglichkeiten“ im Bestand 

~ Sonderprobleme: Brandschutz und neue Standards (Energie, 

DIN 16040 R …) 

~ Spannungsverhältnis: Sanierung vs. Bestandschutz 

~ Integrierte Betrachtung tut Not! 


5. Management der rechtlichen Rahmenbedingungen in der 

Umsetzungsphase 

> Problemstellung 

> Koordination aller Beteiligten 

> Bauverträge 

> Claim- und Anti – Claim – Management 

> Bewohnerbelange und Bewohnerrechte 

> Mitarbeiterbelange und Mitarbeiterrechte 


Problemstellung … - 1 

Umsetzungsphase – 1 

~ Strategische Entscheidungslage: Zeit – Qualität – Kosten 

~ Aufgabenkomplexität 

- „baubegleitende Planung“ 

- Steuerungskomplexität 

- Dynamik der Rechtsentwicklungen 


Problemstellung … - 2 


~ Bauphase ist auch Betriebsphase: „Operation am offenen Herzen“ 

~ Implementierung vorbeugender Konfliktlösungsstrategien im 

„magischen Dreieck“: Betreiber – Investor – Nutzer 

~ Controlling der Regelungen bzgl. der Schnittstelle „Dach und Fach“ 

- Kosten 

- Verantwortlichkeiten 

- Verteilung des wirtschaftlichen „Erfolgsrisikos“ 


Koordination aller Beteiligten … 


~ Nutzer – insbes. Bewohner und ihre Vertreter / Angehörigen – 

und ihre Vertretungen (Heimbeiräte) 

~ Mitarbeiter - Mitarbeitervertretungen 

~ Heimaufsicht / Gewerbeaufsicht 

~ Kostenträger 

~ Investorenvertreter 

~ last not least: die „Bauseite“ 


Bauverträge … 


~ Planerverträge – insbes. Architektenverträge 

- Grundlagenermittlung 

- Leistungsbilder 

~ Gestaltung der eigentlichen Bauverträge 

- GU – Vertragsmodelle 

- Einzelvergabe- und Leistungsmodelle 

~ Baucontrolling 

~ Qualitätssicherung 


Claim- und Anti – Claim – Management … 

Umsetzungsphase - 5 

~ „Zeitfalle Planung - Umsetzung“ 

~ Dynamik des Bauablaufs – externe Einflüsse 

~ Spannungsverhältnis Investor – Betreiber – Planer – 

Bauausführende – Controller – Bewohner – Heimaufsicht 

~ Standards & Procedures: Projektstruktur – Kompetenzen - 

Dokumentation – Verträge 


Bewohnerbelange und Bewohnerrechte 


~ Heimverträge 

~ Heimaufsicht 

~ Sondervereinbarungen 


Mitarbeiterbelange und Mitarbeiterrechte 


~ Mitarbeiterverträge 

~ Mitwirkungs- und Mitbestimmungsrechte 

~ Betriebsvereinbarungen 


6. Bestandsoptimierung vs. Neubau – aus juristischer Perspektive 

> Einfacher Neubau – schwierige Bestandsoptimierung 

> Entscheidend ist die interdisziplinäre ex ante - Analyse: 

Was ist das Optimierungsziel Was bedingt dessen Realisierung Welche 

Determinanten wirken Wo liegen die Gestaltungsspielräume 

> Und Erfolgsfaktor No. 1 ist: 

Alle Beteiligten müssen vertraglich so organisiert werden, daß offene 

Schnittstellen weitestgehend vermieden werden: juristisches 

Projektmanagement tut Not! 


7. Strategisches Vorgehen - 1 

> Objektanalyse – bauliche und konzeptionelle Chancen und Risiken sowie 

„Grenzen des Machbaren“ 

> Analyse der wirtschaftlichen Determinanten 


7. Strategisches Vorgehen - 2 

> Definition des Entscheidungsportfolios 

~ Optimierungsziel 

~ Realisierungsrahmen 

~ Determinanten 

~ Gestaltungsspielräume 


8. Resumé 

> Es gibt keine standardisierten Königswege 

> das Einzelobjekt bedarf der individuellen Beurteilung 

> alle Investmentoptionen sind mit den betrieblichen Möglichkeiten 

abzugleichen 

> soft-cost sind nicht zu vernachlässigen 

> der Projekterfolg ist ein Erfolg aller Beteiligten 


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 

Kontakt: 

Dr. Lutz H. Michel FRICS 

Rechtsanwalt 

Mitglied des wissenschaftlichen Beirats 

DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH 

Rechtsanwaltskanzlei Dr. Lutz H. Michel FRICS 

Broichstraße 2, 52393 Hürtgenwald 

Fon: + 49 - 2429 - 90 363 90 

Fax: + 49 - 2429 - 90 363 99 

eMail: Dr.Michel@RADrMichel.de 

Home: www.RADrMichel.de 

www.DIS-Institut.de

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